某某县城镇定级估价报告.doc

前 言城镇土地定级与基准地价更新成果是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。为保障国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据，城镇土地定级与基准地价更新成果是地产市场管理的重要资料，地产市场是一个动态市场，地产随着社会经济的发展和地产市场的发育不断增值，其价格水平不断提高。因此，更新城镇土地定级与基准地价体系是非常紧迫的任务。某某县于2004年完成了上一次城镇土地定级与基准地价评估工作，将城镇土地分为三个综合级别并测算了各级别地价。“十一五”期间是某某县国民经济与社会发展最快的时期，亦是某某县城市建设及城市土地利用的时空结构与部门分配变化最大的时期，影响土地级别与地价的因素因子及其作用属性（性质与强度）均发生了极大的变化，原有的、仅有综合分级的成果与各级别地价以及级别的空间分布已不能适应某某县城市土地管理的需要，更不能满足城市土地分类分级地价管理的需要。因此，迫切需要对某某县城镇土地定级与基准地价评估成果进行全面更新。某某县城镇土地定级与基准地价更新工作，按照城镇土地分等定级规程（GB/T 185072001）、城镇土地估价规程（GB/T 185082001）进行，既注意坚持土地定级估价的基本原则和作业规范，又紧密结合当地实际，吸收借鉴了外地经验，制定科学可行的技术方案，以马克思地租地价理论、区位理论为指导思想，遵循综合分析、主导因素、地域分异、土地收益差异、定量与定性分析结合等基本原则，充分利用计算机手段，采用量化为主，定性与定量相结合的方法，采用多因素综合评价法进行了综合定级。在此基础上测算了不同级别不同用途土地的基准地价，并建立了相应的基准地价修正体系。为某某县土地市场的管理提供了重要的依据。课题组历时4个月，完成了多幅土地定级与基准地价图件，编写了某某县城镇土地定级与基准地价更新工作报告和技术报告。某某县城镇土地定级与基准地价更新工作得到了某某县国土资源局、县城建局、县财政局、县发改委、县经贸委、县统计局、县国税局、县地税局、县卫生局、县环保局、县教育局、县房管局、县旅游局等有关单位领导、专家的大力支持和帮助，在此一并致意衷心的感谢。目 录第一章 概况1一、地理区位与自然条件1二、社会经济条件1三、城市基础设施2四、土地利用格局和特点3第二章 土地定级与基准地价更新工作报告4一、土地定级与基准地价更新的目的和作用4二、土地定级与基准地价更新的范围与主要任务5三、土地定级与基准地价更新的主要依据6四、土地定级与基准地价更新的技术路线6五、土地定级与基准地价更新工作情况9（一）组织领导9（二）准备工作（2011年5月）10（三）资料收集、调查（2011年6月）11（四）资料整理、分析与计算阶段（2011年7月至2011年9月）11（五）成果编制、听证、验收与修改阶段（2011年10月-11月）12六、城镇土地定级与基准地价更新主要成果13（一）某某县城镇土地定级更新成果13（二）某某县城镇土地基准地价更新成果13七、工作体会13第三章 某某县土地定级更新技术报告15第一节 土地定级概述15一、定级的概念15二、综合定级的基本原理15三、城镇土地定级原则16第二节 土地定级因素选择及权重确定17一、土地定级因素17二、土地定级因素（因子）指标体系的确定19三、定级因素权重的确定20第三节 土地定级单元划分27一、定级单元划分的原则27二、定级单元划分方法27第四节 定级因素的整理与量化28一、定级因素的量化28二、作用分衰减模型29三、繁华程度资料整理30四、交通条件资料整理32五、对外交通便利度资料整理35六、基本设施资料整理36七、环境条件43八、各单元定级指数的计算与定级因素作用分值图的编绘44第五节 土地级别划分与界线的确定45一、土地级别划分的原则45二、土地级别的划分46三、土地级别的初步划分47第六节 土地级别检验47一、土地级调整和确定的原则47二、级别修正与面积量算47三、定级结果验证49四、城镇土地级的边界落实与描述50第四章基准地价更新技术报告52第一节 基准地价评估的理论与方法52一、土地估价的基本理论52二、土地估价的基本原则54三、城镇土地价格的影响因素54四、基准地价内涵55五、基准地价评估的方法56第二节 估价资料的调查处理57一、基础资料的收集与整理57二、土地市场交易样本资料的调查和整理58第三节 基准地价的评估59一、基准地价评估的技术路径59二、参数确定59三、土地还原利率和房屋还原利率的确定60第四节 样点地价计算62第五节 基准地价评估64一、商业用地基准地价评估64二、居住用地基准地价评估67四、工业用地基准地价评估69五、基准地价结果73第五章 基准地价修正体系73第一节 基准地价修正体系编制目的及方法74一、编制基准地价修正体系的目的74二、基准地价修正体系的编制方法74第二节 商业用地基准地价修正体系75一、商业用地基准地价区域、个别因素修正体系75二、商业用地基准地价其他因素修正体系80第三节 居住用地基准地价修正体系82一、居住用地基准地价区位、个别因素修正体系82二、居住用地基准地价其他因素修正体系87第四节 工业用地基准地价修正体系88一、工业用地基准地价区域、个别因素修正体系88二、工业用地基准地价其他因素修正体系89第五节 宗地地价评估93一、商业用地宗地地价评估93二、居住用地宗地地价评估93三、工业用地宗地地价评估94第六章 土地定级与基准地价更新成果分析及应用95第一节 成果分析95一、成果种类95二、成果分析96第二节 成果应用102一、定级成果应用102二、基准地价及其修正体系应用105三、土地估价成果应用建议106第一章 概况一、地理区位与自然条件1.地理区位某某县位于新疆维吾尔自治区西北部，伊宁市东南。东南与和静县接壤，东北与新源县毗邻，北部同尼勒克县和伊宁县隔河相望，西部与察布查尔县相邻，南部与特克斯县相依。总面积4123.85平方千米，总人口18万人（2008年）。有哈萨克、汉、维吾尔、回、锡伯等23个民族。全县辖1个镇、7个乡：巩留镇、莫乎尔乡、吉尔格郎乡、阿尕尔森乡、东买里乡、塔斯托别乡、提克阿热克乡、阿克吐别克乡。县境内有：综合农场、阔什阿朵什羊场、巩留牛场、良凡场、林场、莫乎尔农场、七十三团场。县政府驻巩留镇，距乌鲁木齐市公路里程816千米。2.自然条件某某县地处伊犁河上段，特克斯河下游流域。地势东南高，西北低，分山地、平原两种地貌形态。有吉尔格郎河、特克斯河、伊犁河等河流。属北温带大陆性半干旱气候。西部四季分明，冬春长而夏秋短，年降水量少，东部温凉湿润，降水丰富，冬暖夏凉，年均气温7.4摄氏度，年均降水256毫米。矿产资源有煤、铁、铜、金、铀、石灰石、石英石、石棉、绿柱石、重晶石等。316省道横穿东西，220省道纵贯南北。名胜古迹有库勒德宁、恰西、大莫乎尔、小莫乎尔、塔里木吉尔尕郞、伊犁河滨河风景区、库勒德宁雪岭云杉自然保护区、江嘎德萨依野核桃自然保护区，斯木塔斯石碑、铁尔木图岩文、阿吾利也古洞、布尔汗山敖包、萨尔布群圣泉、特克斯塔柳庄遗址、特古斯塔柳城堡遗址，以及别斯萨拉、达尔特、伊勒格代、塔斯托别、喇嘛昭等处古村落和寺院遗址等。二、社会经济条件某某县近年来国民经济增长加快，总体运行良好。2009年全县完成生产总值15.2亿，比上年增长14.2%。其中：一产业6.3亿，比上年增长13.4%；二产4.54亿元，比上年增长18.7%；三产4.36亿元，比上年增长10.6%。经济结构有所调整，全县三次产业比重有2008年的40:30:30调整为41:30:29.人均国内生产总值达到8128元，增长14.09%。全县总播种面积52.14千公顷，比上年增加2.88千公顷，其中：粮食作物播种面积41.28千公顷，比上年增加5.1千公顷；经济作物播种面积9.18千公顷，比上年减少2.93千公顷。经济作物播种面积中，油料面积为4.88千公顷，比上年减少0.54千公顷；蔬菜面积为1.34千公顷，比上年增加0.32千公顷；甜菜面积为2.04千公顷，比上年减少0.41千公顷；其他作物1.68千公顷，比上年增加0.71亲公顷。粮食产量为212122吨，比上年增加51.03%。全县基础设施教育不断加强，义务教育及程度继续提高，教育事业继续发展。2009年全县共有学校64所，其中：职业高中一所，普通中学14所，小学31所，幼儿园18所（公办一所，民办17所）。全县学生数达30957人。全县控制人口增长取得了新的成绩，年末全总人口191547人，比上年增加8915人。人口出生率25.91；死亡率6.5；人自然增长率19.41，男女性别比为52:48.򄥽三、城市基础设施1.城市交通某某县境内有省道两条，即S220、S316线横贯县境。全县境内对外公路有488.5公里（不含乡村道路），其中省道90公里，县、乡（场）主干道长398.5公里，还有县道龙口莫公路、恰西林区公路、小莫乎尔林区公路、大莫乎尔林区公路、库尔德宁林区公路、东买里大道、玛亚克大道和乡道、牧道若干。省道220线由伊宁市经伊宁县境、某某县阿克吐别克乡到昭苏。S316线由伊宁县墩麻扎镇经某某县阿克吐别克乡、提克阿热克乡、塔斯托别乡、某某县城、阿尕尔森乡，在特克斯河拦河引水枢纽与龙莫公路接线，向东经新源县直通南疆巴音郭楞蒙古自治州。此线在县境内长约65公里，县域大部分乡、镇、场都在这条东西向交通干道上。这种空间格局有利于县域乡、镇、场之间的经济联系。2.城市供热 某某县供热面积为20.6万平方米。共有小型锅炉20多台，负担城区采暖负荷，另外有部分建筑采暖采用小火炉取暖。锅炉主要集中在城区人口稠密区，环境质量差，锅炉单台容量小，燃料燃烧不充分，热效率低。取暖期空气污染严重，还影响城区景观。3.城市供水某某县县城供水设施基本配套完成，供水系统初步完成。县域共用供水管道总长达99.9公里，其中县城36.2公里，阿尕尔森乡5公里，莫乎尔乡14公里，塔斯托别乡6公里，提克阿热克乡31公里，阿克吐别克镇7.6公里，东买里乡0.1公里。全县现有水厂6个，综合生产能力0.3万立方米/日。 4.城市排水 某某县排水设施相对比较薄弱，随着城镇的发展，生产生活用水量的增加，排水系统需不断完善、配套，以满足生产生活需要。全县共有排水管道约16公里，目前全县建有一座污水处理厂，污水采用氧化塘处理，处理规模为9000m3/d,其余各乡镇均无污水处理设施。四、土地利用格局和特点某某县一地具有较好的地理环境优势。她西距伊宁市100公里，直线88公里，东距乌鲁木齐801公里，直线412公里。省道S316线穿境而过，横跨特克斯河的哈拉布拉大桥于横跨伊犁河的雅玛图大桥东西呼应，连通了巩留和四邻各县，使巩留成为伊犁地区东五县的交通要道。第二条欧亚大桥贯通后，巩留成为南疆利用霍尔果斯、都拉塔和木扎尔特三个口岸进行贸易的最近通道。境内正在建设的国家重点工程恰甫其海水利枢纽工程建成后，某某县不仅在水资源利用上具有得天独厚的便利条件；而且可利用该工程扩建现有的二道湾电站；增加装机容量36万千瓦，届时巩留将成为东五县的供电中心。从战略上看，巩留因周边邻县和出入境通道较多，具有重要的战略意义。 境内特克斯达板和那拉提达板自古以来就是南北疆的交通要道，翻过特克斯达板可通特克斯县、昭苏县，继而进入南疆温宿县；越过那拉提达板后可通巴音郭楞蒙古自治州。境内雅玛图和哈拉布拉都是古今重要渡口，而今两桥飞架、渡口变通途；巩留与四邻各县、南北疆之间交通不便的局面得到彻底解决，巩留一地的战略地位随之越发重要起来。第二章 土地定级与基准地价更新工作报告一、土地定级与基准地价更新的目的和作用依据城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2001）、城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）的要求，进行某某县城镇土地定级和基准地价更新。1、目的城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级别。城镇土地定级的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制订提供科学依据。土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据。某某县于2004年完成了上一轮土地定级工作，将城镇土地分为三个综合级别；“十一五”期间是某某县国民经济与社会发展最快的时期，亦是某某县城市建设及城市土地利用的时空结构与部门分配变化最大的时期，影响土地级别的因素因子及其作用属性（性质与强度）均发生了极大的变化，原有的城镇土地定级成果以及级别的空间分布已不能适应某某县城市土地管理的需要。某某县城镇建设发展迅速，各项基础、服务设施日益完善，土地投资交易活动频繁，原有的地价体系不能满足土地有偿出让、转让的要求，为防止国有资产的流失，某某县人民政府下发和政办发2010200号文件，决定进行城镇土地定级与基准地价更新工作。2、作用城镇土地定级估价是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地的基础。其作用主要表现在以下几个方面：(1)保持土地级别与基准地价成果的现势性，使土地定级估价成果符合客观实际；(2)为政府进行土地开发决策、制订土地资产管理措施、宏观调控土地市场、合理确定土地资产处置方案等提供宏观、科学依据；(3)为科学合理地征收土地使用税、增值税等提供准确的空间等级范围和价格标准；(4)为企事业单位清产核资、进行土地资产评估和成本核算提供依据；(5)作为已划拨土地使用权进行转让、出租和抵押时，确定向政府补交土地出让金的标准；二、土地定级与基准地价更新的范围与主要任务1、城镇土地定级与基准地价更新的范围巩留镇2004年完成的城镇土地定级与基准地价成果的定级范围为7.27平方公里，本次某某县城镇土地定级与基准地价更新所称城镇是指某某县建城区内的建设用地区和土地利用总体规划确定的近期建设用地范围，土地总面积12.32平方公里。具体是指：东到新华东路北五巷，南至东买里路与东环路交汇处，西至西二路以东，包括良繁场，北至亚麻厂北墙以南所包含范围。和2004年的定级结果相比较，总面积增加了5.05平方公里。按照近期城市发展规划线作为定级范围，结合某某县城市发展现状，面积最终确定为12.32平方公里。与原定级范围相比在位置上发生了变化，城镇向北侧发展，增加了北侧城市规划区部分土地，因而总定级范围有增加。2、城镇土地定级与基准地价更新主要任务是：（1）按照城镇土地分等定级规程的要求，完成定级范围内土地综合级别的定级工作，定级工作采用计算机系统辅助完成；（2）按照城镇土地估价规程的要求，在定级基础上，完成基准地价确定、修正体系的编制。（3）编制1：1000比例尺城镇土地级别与基准地价图；（4）撰写土地定级与基准地价更新技术报告、工作报告。三、土地定级与基准地价更新的主要依据本次工作的依据有：（1）主要法律、法规依据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定中华人民共和国城市规划法国土资发2006 307号关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知（2）主要技术依据城镇土地分等定级规程GB/T 18507-2001城镇土地估价规程GB/T 18508-2001某某县城镇土地定级与基准地价更新任务书（3）其他依据某某县城市总体规划某某县土地利用总体规划某某县城镇土地定级估价报告（2004年）。四、土地定级与基准地价更新的技术路线此次城镇土地定级与基准地价更新的总体技术路线为：采用深圳凯立德公司开发的“土地定级与基准地价更新”软件进行计算，采用多因素综合评价法综合定级，以市场资料分析法等进行验证，在综合定级的基础上，利用市场交易资料采用收益还原法、剩余法、成本逼近法、市场比较法等估价方法，测算样本地价，用样点地价评估区域或级别基准地价，并建立配套修正体系。某某县城镇土地定级与基准地价更新技术路线见上图。资料收集市场资料调查基础资料收集资料分析、补充、整理工作底图处理定级影响因素分析、权重确定用定级估价软件处理市场样点数据样点的剔除计算样点地价并修正计算级别平均地价确定基准地价土地定级初算计算样点地价人工干预进行界线调整样点收益调查、验证级别建立基准地价修正体系图件编制、撰写文字报告形成各类成果运用定级估价软件进行计算工作准备确定土地级别级别面积量算成果咨询、听证听证成果验收与提交表2-1 某某县城镇土地定级与基准地价更新技术路线图五、土地定级与基准地价更新工作情况（一）组织领导某某县国土资源局成立了某某县城镇土地定级与基准地价评估工作领导小组和课题组。1. 领导小组组 长： 王沛昭 某某县常务副县长副组长： 阿曼泰 某某县政府办公室主任 亚尔买买提 某某县国土资源局局长成 员： 吴伊波 某某县纪检委副书记、监察局局长李 强 某某县建设局局长林向东 某某县财政局局长张世海 某某县经贸局局长艾尼瓦尔 某某县交通局局长吴志强 某某县水利局局长封居涛 某某县发改委主任张拥军 某某县工商局局长段卫东 某某县国税局局长张文忠 某某县地税局局长谭飞雄 某某县教育局局长艾尼瓦尔 某某县卫生局局长托依西别克 某某县农业局局长秦晓伟 某某县林业局局长恰 坎 某某县畜牧兽医局局长杨秀菊 某某县统计局局长艾尔肯 某某县司法局局长杜海刚 某某县公安局副局长刘海川 某某县法制办副主任谭飞虎 某某县供排水公司经理李 波 某某县电信公司经理 某某县政府等有关部门领导组成。领导小组下设办公室，办公室设在县国土资源局，办公室主任由某某县国土资源局局长亚尔买买提同志兼任，成员由县国土资源局业务人员组成。2.技术指导组李 韬 自治区国土资源厅土地利用管理处副处长高敏华 新疆大学副教授、土地估价师李建宙 自治区国土资源信息中心副主任、土地估价师白春玲 自治区国土资源规划研究院高级经济师、土地估价师3.课题组组 长：罗卫江 乌鲁木齐吉农土地咨询事务所所长成 员：何江成 乌鲁木齐吉农土地咨询事务所 王丽佳 乌鲁木齐吉农土地咨询事务所 钟秀娟 乌鲁木齐吉农土地咨询事务所 文臣杰 乌鲁木齐吉农土地咨询事务所何金梅 某某县国土资源局罗 梅 某某县国土资源局（二）准备工作（2011年5月）1、编写方案：5月上旬完成。具体包括编写“某某县城镇土地定级与基准地价更新任务书”。2. 由县政府公布领导小组和办公室成员名单，成立城镇土地定级与基准地价更新课题组。3、组织业务培训：组织参与该项工作的专业技术人员学习有关“规程”与“技术方案”，落实工作要求。4、准备工作底图：工作底图采用某某县最新11000城镇地籍图、规划图编制工作底图。5、准备办公用品、印制有关调查的工作表格。6、购置设备、计算机系统软件。（三）资料收集、调查（2011年6月）1、编制调查工作底图，为开展资料调查工作做准备；2、召开领导小组会议，部署有关部门提供资料；3、收集影响城镇土地级别的各方面资料，按所确定的商服繁华程度、道路通达度、对外交通便利度、公交便利度、基础设施完善度、公用设施完备度、环境质量优劣度等定级因素（因子）全面进行相关资料的调查、收集；4、土地利用效益资料5、地租、地价资料(1)土地使用权出让、转让资料；(2)土地使用权、房屋及柜台出租资料；(3)土地征用补偿、安置补偿及地上物补偿标准；(4) 房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理标准、固定资产作价标准等资料；(5)宗地用途、出租时间、容积率等；(6)有关税费征收标准；(7)土地开发费用标准、资本的利息、利润标准；(8)其它资料，如还原利率、历史地价资料；有关经济指数及建筑材料价格变动指数；土地开发与经营的政策法规、条例、规定；有关土地房屋的税收种类、税率等；城镇规划等有关资料。6、召开专家组会议，组织专家选择定级因素确定权重。（四）资料整理、分析与计算阶段（2011年7月至2011年9月）对收集到的资料进行详细的整理、分析，利用有效样本采用计算机系统技术确定土地级别，测算基准地价。1、整理定级资料。将调查的各类设施转绘到工作底图上，确定作用指数、服务半径等进行单元分值计算所需的参数。2、编绘工作底图，划分定级单元。3、按照城镇土地分等定级规程要求，对可用于定级的资料进行筛选、量化，计算各因素分值及单元总分值，编绘各因素作用分等值线图。并对其进行综合分析，结合某某县城镇土地实际利用现状及发展趋势确定土地级别；编制土地级别图。4、对各土地交易样点分类建立数据库、便于分类计算、统计、查询；确定测算样点地价的有关税、费标准和土地还原利率。对可用的估价资料进行筛选、量化，剔除异常值，测定样点地价及级差收益，确定不同级别、不同用途土地的基准地价； 5、召开会议，对初步的土地级别、基准地价讨论研究。6、依据土地级别、基准地价及影响因素间的关系，编制基准地价修正系数表及影响因素指标说明表，建立商业用地、居住用地、工业用地基准地价修正体系。（五）成果编制、听证、验收与修改阶段（2011年10月-11月）1、编制土地级别图、基准地价图、地价样点分布图等成果图件；2、编写某某县城镇土地定级与基准地价更新工作报告、技术报告；3、征询某某县领导、县国土资源局及有关部门领导和专家对初步成果的意见，召开成果听证会，结合实际，对土地级别、基准地价作适当调整，进一步修改完善；4、国土资源厅会同相关部门组织验收；5、根据专家意见，修改完善后提交成果。六、城镇土地定级与基准地价更新主要成果（一）某某县城镇土地定级更新成果1、某某县城镇土地级别图。2、某某县城镇土地定级单元总分值图。3、某某县城镇商服繁华影响度作用分等值线图。4、某某县城镇道路通达度作用分等值线图。5、某某县城镇对外交通便利度作用分等值线图。6、某某县城镇基础设施完善度作用分等值线图。7、某某县城镇公用设施完备度作用分等值线图。8、某某县城镇绿地覆盖率作用分值图。（二）某某县城镇土地基准地价更新成果1、某某县城镇土地基准地价图。2、某某县城镇土地基准地价表。3、某某县基准地价修正系数表。4、某某县宗地地价影响因素指标说明表。5、某某县地价样点分布图。6、某某县城镇土地定级与基准地价更新技术报告。七、工作体会某某县城镇土地定级与基准地价更新工作自2011年5月开始，2011年11月完成初步成果，该项工作能在6个月的时间里顺利完成，课题组有以下深刻体会：（一）领导重视、部门配合，是做好更新工作的关键自治区国土资源厅、伊犁州以及某某县人民政府高度重视，从任务书、技术方案的拟定、人员的组织与培训到技术问题的解决都及时给予了积极的帮助和指导。由多部门负责人组成的领导小组，及时协调解决了资料收集工作中存在的问题，同时对成果的推广应用起到了积极的推动作用。（二）计划周密、措施得力，是搞好城镇土地定级与基准地价更新成果工作的保证为保证工作按时高质量地顺利完成，成立了城镇土地定级与基准地价更新领导小组、技术指导组、课题组，各组成员分工明确，工作尽职尽责、相互密切配合，课题组按照预期计划开展工作，对不易查取的资料，采取多渠道访查核对，增加了资料的可靠性。（三）充分发挥专家的技术指导作用是搞好更新工作的质量保证此次工作聘请了自治区有关专家进行技术指导，专家们认真负责，以高度的责任心，凭借自身丰富的经验，结合某某县实际情况，及时提出了宝贵的意见和合理化的建议，课题组虚心接受，及时交流，确保更新成果的质量。（四）基础资料全面详实，科学实用，是搞好更新工作的前提在此次城区土地定级与基准地价更新工作中，课题组从某某县政治、经济和自然等多方面实际出发，全面调查定级与估价资料，广泛征求有关部门意见，经综合分析，采用科学的定级和地价评估方法，利用计算机进行数据处理和成果编辑，使得定级估价更新成果科学实用，具有现势性。（五）借鉴经验、科学规范，理论与实际紧密结合，是做好更新工作的重要环节和保证课题组严格遵循有关规程和要求，结合某某县实际，借鉴外地经验，坚持城区土地定级估价的基本原则，按作业规范进行土地定级与基准地价的评定，确保了城镇土地定级估价更新成果的科学实用性。第三章 某某县土地定级更新技术报告第一节 土地定级概述一、定级的概念城镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合评价值的差异划分土地级别。分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按分类评价值的差异划分土地级；分类定级包含商业用地定级、居住用地定级、工业用地定级等。城镇土地定级主要分析现状土地质量的差异，必要时，应考虑城市规划等其他因素对土地级别的影响。市区非农业人口五十万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级；其它城镇宜进行综合定级，必要时可同时进行分类定级。巩留镇人口三万，因而只进行综合定级。定级范围为城市规划区面积12.32平方公里。具体界线见某某县城镇土地级别图。二、综合定级的基本原理城镇土地综合定级的技术途径采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证。多因素综合评价法是根据每个影响因素的影响力，赋予其一定的分值和权重，通过累加获得单元内各种因素综合影响力的数据，依此确定土地的级别。其主要优点是综合考虑了影响土地的多种因素，定级的结果能全面地反映土地的性状，综合显示土地的质量。缺点是淡化、模糊了土地用途，不同用地类型，级别一致，有时和实际情况不太吻合。综合定级主要适用于土地利用类型分布复杂，各种不同类型用地质量优劣区域较集中的城镇。三、城镇土地定级原则影响土地级别的因素有多种，土地定级因素选择就是要把对土地级别有重要影响，并能反映土地区位差异的经济、社会和自然因素选取出来作为土地定级的因素体系。在选择土地定级因素时，既要考虑经济效益、社会效益和生态效益，同时要因地制宜地选取对土地级别起主导作用，能反映土地差异的因子。土地定级及定级因素的选取必须遵循如下原则：1、综合分析原则 城镇土地定级应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析, 按综合差异划分土地级。2、主导因素原则城镇土地定级应重点分析对土地级具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。3、地域分异原则城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级。4、土地收益差异原则城镇土地级的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。5、定量与定性分析结合原则城镇土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化。在确定城镇土地级的初步方案时以定量分析为主，城镇土地级的调整和最终定案宜依靠定性分析。6、预测原则考虑土地现状的同时，也要考虑土地的发展潜力。第二节 土地定级因素选择及权重确定一、土地定级因素定级因素是指对城镇土地质量有较大影响并能体现土地质量区位差异的社会、经济、自然条件。(一) 选择定级因素的原则为了准确、敏感地反映土地质量的区位差异,维护国家土地所有权的权益，便于划分土地级别并满足各类宗地地价评估的需求，在选择城镇土地定级因素时，应从各地实际情况出发，主要遵循以下原则：1、相关性原则所选的因子应与土地质量及使用价值有显著的关系。土地级别是土地质量、土地价值与使用价值的综合反映。对于大多数城镇，商服业的繁华程度、道路、生活公用基础设施状况等能够直接反映出土地质量与使用价值。2、广布性与差异性原则所选的因子有较广的地域覆盖性并且有较大区域差异性。土地定级的对象是整个城镇建成区和近郊区的部分土地，要求参评的因素对于定级的大多数土地单元都存在并有一定的影响，并且通过所选的因素能反映出土地质量与使用价值的区域差异性。如供电设施是关系到城镇中的一切社会经济活动的重要因素，它覆盖了整个定级区，但该因素不能反映出土地质量与使用价值的区域差异性。3、稳定性原则所选的因子在一定时期内具有相对稳定性。城镇土地级别是综合众多因素分析得出的，是多年来土地开发利用的结果，具有一定的稳定性。在定级时，应选取在一定时期内具有相对稳定性的影响因素，如道路、医疗卫生、教育设施。4、可量化原则所选的因子资料易于收集，因子易于量化。在影响城镇土地质量与使用价值的各项社会、经济、自然因素中，商服业的从业人口、道路、基础设施状况等因素资料较易收集、量化；而商服业的经营效益、综合人口密度、建筑密度等因子是能直接反映城镇土地开发利用现状和效益的因素，但是，这些因素资料难于获取。另外，一些反映城镇环境质量、自然条件状况、规划的因子也难以量化。除遵循上述基本原则外，还应考虑到定级成果与基准地价成果的有机联系，即要注意以下两点：(1)所选的因子应能体现国有土地所有权的经济收益及国家在城镇土地开发建设中的投资回报。城镇土地是国有资产，土地质量与使用价值与国家的固定资产投入有密切的关系，如交通、供排水、供热等公用设施。所取得的定级成果应有利于国家在城镇土地开发建设中的投资回报。(2)所选的因子应能满足宗地地价评估的需求。城镇土地定级成果的一项重要用途是为评定各类宗地地价提供基础数据。所选的因子应能满足各类宗地地价评估的需求。(二) 定级因素选择在开展外业调查前，召开专家会议，初步论证了定级因素的选择范围。课题组根据专家意见制定了城镇土地定级专家意见征询表，经过专家两轮咨询论证；在依据定级因素选取原则的基础上，结合某某县特点和采用的计算机数据图件的处理手段，确定了六类与土地质量、使用价值有关的自然与经济条件，作为影响综合定级的影响因素。l、商服繁华影响度表示城市内商业、服务业(包括商场、集贸市场、金融、酒店等)繁华水平对土地质量的影响度，其影响度高低反映出该区域居民购物的方便程度和商服业的聚集程度，是反映土地经济区位的重要指标。某某县城镇定级选择了商场、集贸市场来量化商服繁华影响度。2、道路通达度道路通达度是对城市道路状况(包括道路等级、功能、宽度、路网密度等)和各区域内道路通行能力的量度，其通达度高低反映该地区居民生产、生活出行的方便程度。3、对外交通便利度对外交通便利度是用城市对外交通设施(包括火车站、长途客运站、码头、港口、机场等)的类型和作用状况来衡量的，它的高低反映该区域人流、物流向城市外移动的机会、成本和频度。某某县选择了长途客运站来量化对外交通便利度。4、基础设施完善度基础设施完善度是投入土地的社会物化劳动量的直接体现，主要指给水、排水、供气、供电等为城市生产、生活服务的设施的配套程度、服务水平和保证率，是投资环境的重要标志。鉴于某某县电网建设已形成规模，城镇内部不存在供电差异，因而未选择供电因子；排水设施基本建成，管网建设沿城镇主要道路