某上市地产公司开发成本总结.doc

*东区二、三期成本总结目 录第一部分：*二、三期成本情况第 一 节：项目概况第 二 节：成本构成第 三 节：动态成本变化情况第 四 节：建造成本第 五 节：产品经济性第 六 节：变更签证第 七 节：无效成本第二部分：成本管理工作第 一 节：招标情况第 二 节：预结算管理第 三 节：甲供材、甲方分包工程 第三部分：成本工作回顾与工作建议第 一 节：成本管理经验第 二 节：成本管理中发现的问题与教训第 三 节：成本管理的方向和下阶段的工作重点第一部分 *二、三期成本情况第一节 项目概况*二期、三期总占地170559m2，总建筑面积170175m2，容积率为1。 *二期主要规划指标 单位：m2总占地面积88741建筑用地(净地)80479绿化率%36.00总建筑面积94201规划容积率1.06建筑密度%27.40产品组合占地面积建筑面积可售面积产品比例每户面积总户数小高层住宅6079628862880.06917536多层住宅8266287913841120.931127660合计887419420190400696 *三期主要规划指标 单位：m2总占地面积81818.60建筑用地(净地)73543.85绿化率%35.00总建筑面积75974规划容积率1.03建筑密度%20.75产品组合占地面积建筑面积可售面积产品比例每户面积总户数小高层住宅6865838083800.11115554 多层住宅6408763810623560.840127492 联排别墅9148378437840.04921018 合计801007597474520564*二期、三期项目开发节点一览：二期A区二期B1区二期B2区三期开工时间2002年6月2003年6月2002年9月2003年4月竣工时间2003年7月2004年7月2003年10月2004年7月 返 回 第二节 成本构成一、成本发生基本情况：*二期、三期开发成本（指除公司管理费用、营业费用外的成本支出）的目标成本、实际成本状况见下表： *二期、三期开发成本一览表单位（万元）目标开发成本实际开发成本超支说明*二期1535217084+1732还有极少量调整*三期1383414322+489还有极少量调整单位（元/m2）目标单方成本实际单方成本超支说明*二期17631889+126还有极少量调整*三期18021922+120还有极少量调整二期开发成本情况：序号费用项目二期目标成本二期实际成本二期成本差异总成本(万元)单方成本(元/m2)总成本(万元)单方成本(元/m2)总成本(万元)单方成本(元/m2)一土地获得价款1878.21215.691906.27210.8728.06-4.82二开发前期准备费734.9384.40725.7080.28-9.23-4.12三主体建筑工程费8404.37965.159142.401011.33738.0346.18四主体安装工程费715.2782.14807.7689.3592.497.21五社区管网工程费795.3091.33919.87101.76124.5710.43六园林环境工程费1120.59128.691640.52181.47519.9352.78七配套设施费497.4857.13546.5060.4549.023.32八开发间接费1205.94138.491395.50154.37189.5615.88开发成本合计15352.11763.0317084.51889.881732.42126.85*二期各科目开发成本比例图 *三期目标成本-实际成本对比表序号费用项目三期目标成本三期实际成本三期成本差异总成本(万元)单方成本(元/m2)总成本(万元)单方成本(元/m2)总成本(万元)单方成本(元/m2)一土地获得价款1821.81237.341727.42231.81-94.39-5.53二开发前期准备费516.1867.25608.9481.7192.7614.46三主体建筑工程费7692.141002.127801.171046.86109.0344.74四主体安装工程费625.9281.54734.5598.57108.6317.03五社区管网工程费736.8996.00930.28124.84193.3928.84六园林环境工程费925.29120.541078.26144.69152.9724.15七配套设施费499.5165.08475.5263.81-23.99-1.27八开发间接费1016.30132.40966.83129.74-49.47-2.66开发成本合计13834.001802.2714322.971922.03488.97119.76*三期各科目开发成本比例图详细分析见附件。 返 回 第三节 动态成本变化情况1、*二期动态成本变化说明： 2004年7月动态成本的骤减是由于测账可售面积增加变化所致； 2004年8月动态成本的骤增是由于进行成本及费用清查，清理出1200万未计成本所致；2、*三期动态成本变化说明： 2004年7月动态成本的骤增是由于测账可售面积减少变化所致； 2004年8月动态成本的骤增是由于进行成本及费用清查，清理出210万未计成本所致；3、动态成本分析通过*二、三期动态成本变化图，可以得出的结论是： 成本部未能及时统计变更签证的信息，导致动态成本不够准确； 面积变化对成本变化影响很大，成本部应重点把握面积计算的准确性； 以上两点是后期成本部必须完善的两个重要方面。 返 回第四节 建造成本一、各种主要产品类型的成本情况 二、三期住宅可分为四类：情景洋房（5层，2-4层为标准层，顶层为复式）；花园洋房（4层，无标准层，且层层退层，顶层为复式）；小高层；联排别墅。以三期住宅为例，各选择一栋具代表性楼栋分析，如下(造价中不含各类扣款,并剔除了无效成本)：*三期四种户型建安成本分析表住宅类型具体户型总包施工部分单方分包工程单方甲供材料单方单方造价合计公寓3B733.91 2.26 271.46 1007.64 洋房H1748.59 5.18 269.86 1023.63 小高层4A836.41 125.51 206.23 1168.15 别墅T1+T2915.48 2.85 222.68 1141.01 详细分析见下表: 二、总包平均造价 *二、三期总包平均造价序号施工范围主体工程建面总包施工部分结算总造价总包施工部分结算单方造价总包施工单位1二期A区40155.00 28434406.00 708.12 中天,南通三建,江苏正太2二期B1区25217.00 18483663.00 732.98 南通四建,江苏正太3二期B2区29510.00 19637884.00 665.47 江苏华江4二期小计94882.00 66555953.00 701.46 5三期75974.00 57912111.00 762.26 中天,南通三建,江苏华江,浙江双堰,南通四建6合计170856.00 124468064.00 728.50 7说明二期与三期总包单方造价相差的主要原因有: 1)开工时间不同,主要材料如钢材,水泥价格相差较大;2)计价方式的不同:三期砌体材料进入造价,三期个别总包单位的取费略高.3)设计原因等.本表中结算造价包含主体工程造价,配合费,材料超量扣款,超报扣款.以下是对各大类户型的总包施工部分的结算造价分析: 二期 (本表中的造价是指图纸加工程指令造价,不含各种配合费及扣款) : 三期 (本表中的造价是指图纸加工程指令造价,不含各种配合费及扣款): 相同或类似户型造价产生差异的原因主要原因有:a) 相同的楼栋,基础情况不同; 如三期1-2栋和1-3栋,基础情况不同,造价相差21元/M2.b) 相同或类似的楼栋,工程指令的发生情况不同; 例如：二期B1-6,B1-7栋均为3B户型, B1-6栋的数份工程指令使其单方造价高出B1-7栋33元/M2.工程指令增加造价取费后单方增加图纸会审及验槽记录下挖到(-3.62米)后用碎石回填8684.60 6.73 EI-2-992 后期砌体材料停止甲供按甲方限价乙方自购33626.40 26.06 合计32.79c)施工单位造价人员水平参差不齐或责任心不墙, 而咨询公司对漏算的工程量未进行调整.(如三期小高层5-3栋)。三、社区管网工程 管网工程总体造价指标表工程名称合同造价(万元)结算造价(万元)变更与签证(万元)造价/占地面积（元/m2）造价/建筑面积（元/m2）二期室外给排水管网243.50 322.18 78.68 40.034.2二期小区智能化系统225.19 260.80 35.61 32.427.7三期室外给排水管网226.16 287.70 61.54 39.137.9三期小区智能化系统196.99 197.80 0.81 26.926.0 四、景观工程1、总体造价指标 景观工程总体造价指标表工程名称合同造价(万元)结算造价（万元）变更与签证（万元）造价/占地面积（元/m2）造价/建筑面积（元/m2）二期设计费125.70125.70-18.7713.34二期绿化费用198.93267.6568.7273.1828.41二期道路广场费用554.50842.36287.86200.1489.42二期室外照明费用121.31143.3322.0221.415.21三期室外零星工程21.6524.242.593.63.19三期设计费104.00110.316.3122.9514.52三期绿化费用129.52147.7718.2554.1119.45三期道路广场费用362.74421.9559.21197.5855.53三期室外照明费用18.0065.2047.231.378.58三期室外零星工程15.2815.750.477.562.072、绿化经济指标乔木含量（株/100m2）灌木含量（m2/100m2）草皮含量（m2/100m2）球类含量（株/100m2）综合土方（元/m2）*二期6.7542.4656.911.62.71*三期6.7728.7871.001.71.42三、装修工程1. 总体造价指标装修工程合同造价（元）结算造价（元）变更签证费用（元）装修面积（m2）单位面积造价（元/m2）样板房装修工程1,475,6001,750,365558,90613451301营销大厅装修1,202,620 1,594,693 540,688 4583484会所装修1,956,131 2,210,691 638,564 6843233小高层门厅装修980,683 993,656 155,306 3612749零星装修工程180,065 201,471 30,019 汇 总5,795,099 6,750,877 1,923,482 返 回 第五节 产品经济性一、结构指标分析 每平米钢筋含量(包括损耗、包括建筑、结构的全部钢筋含量,以下各表相同)各期钢筋含量对比表（单位：kg/m2）指标公寓洋房别墅小高层说明一期平均钢筋含量51.3851.7555.84-一期无小高层二期平均钢筋含量48.31 47.00 -54.93 二期无别墅三期平均钢筋含量54.18 56.59 69.45 66.19 每平米砼含量 各期混凝土含量对比表（单位：m3/m2）指标公寓洋房别墅小高层说明一期平均砼含量0.440.470.49-一期无小高层二期平均砼含量0.40 0.48 -0.41 二期无别墅三期平均砼含量0.43 0.45 0.49 0.48 相差0.03 -0.03 -0.07 具体各栋楼的结构指标分析详见下表: 二、产品经济性结论1、*二期经济性指标合理；2、*三期经济性指标显示不经济，设计造成费用浪费； 返 回第六节 变更签证情况一、 变更情况*二、三期施工类变更一览表项目名称结算金额变更金额变更比例二期总包6655595330959584.65%二期园建126300007828006.20%二期管网4450000636621.43%三期总包5791411321747643.76%三期园建81937008140009.93%三期管网448520040460.90%二、三期装修6750877192348228.49%*一期11503876246168854.0%*二期9038683058659026.5%*三期7734389049162926.4%注明：施工类变更统计。二、 签证情况*二、三期施工类签证一览表项目名称结算金额签证金额签证比例二期总包6655595338823655.83%二期园建12630000185710014.70%二期管网445000075745617.02%三期总包5791411326068204.50%三期园建81937002631003.21%三期管网44852002114174.71%*一期11503876236700873.2%*二期9038683064969217.8%*三期7734389030813374.4%注明：施工类签证统计。 返 回第七节 无效成本情况一、*二、三期施工类无效成本一览表无效成本一览表项目名称结算金额无效成本金额无效成本比例二期总包665559538652271.3%二期园建126300002440001.9%二期管网44500002225005.0%三期总包579141137528831.3%三期园建8193700806001.0%三期管网44852001345563.0%二、三期装修67508772710084.0%*一期11503876236700873.19%*二期9038683016027351.77%*三期773438909680391.37%注明：1、施工类无效成本统计；2、未含材料类无效成本；3、未含设计不经济引起的无效成本。二、无效成本典型案例分析：序号工程类别无效成本重点案例案例分析1总包施工植筋设计中未对阳台翻边进行设计，导致大量植筋，总金额近30万元。2设计三期住宅结构设计三期住宅结构设计中钢筋含量平均大于二期8kg/m2，单方造价增加35元/m2，无效损失约260万元。3管网二期管网交叉施工交叉施工，对已完工程破坏严重，无效损失约10万元。4装修三期小高层门厅装修设计方案变更，已完工程废除，无效损失15万元。5园建三期园建标高调整标高，拆除已完工程，无效损失3.5万元。 返 回第二部分 成本管理工作第一节 招标情况一、招标管理1、*二、三期各类工程招标方式：工程类别招标方式描述总包费率招标套用定额景观模拟招标单价包干道路管网模拟招标单价包干材料模拟招标单价包干零星工程直接委托现场议价或套用定额 *二期各类招标比例图（按金额） *三期各类招标比例图（按金额）二期主体建安工程招标情况表项目招标情况第一次第三次标段范围二期A区一、二、三标段二期B区一、二、三、四标段招标过程共六家单位参加投标共十家单位参加投标标段面积1.5万1.4万1.2万1.4万1.0万1.1万1.4万中标单位中天江苏正太南通三建南通四建南通三建江苏华江江苏华江是否最低价中标是是中标率50%30%三期主体建安工程招标情况表项目招标情况标段范围三期一、二、三、四、五标段招标过程共七家单位参加投标标段面积1.0万1.1万1.5万2.2万1.9万中标单位南通四建浙江双堰南通三建中天江苏华江是否最低价中标是是否是是中标率71.4%返 回第二节 预结算管理一、 主体建安工程预结算管理1、结算工作操作模式：总包工程结算分包工程结算甲供及三方材料结算实施主体大部分外委，小部分自行完成成本管理部自行完成成本管理部自行完成2、各类工程审计情况工程类别结算金额审减金额审核比例审计费用审计费用单方造价总包1244680641524294212.24%1823941.07元/m2园建20827600236290011.34%00管网149541005669003.79%00装修6750877157910523.39%003、审计费用情况 审计费用状况表施工范围主体工程建面付出审计费对总包单位的超报扣款实际发生审计费实际单方审计费二期94882.00 653996.28 521439.00 132557.28 1.40 三期75974.00 414653.00 364816.00 49837.00 0.66 合计170856.00 1068649.28 886255.00 182394.28 1.07 返 回第三节 甲供材、三方供货、分包工程管理一、 甲供材、三方供货材料管理品类数量（项）结算金额（万元）单方造价（元/m2）二期甲供（三方）材料361868.85206.74二期甲方供货安装材料131406.76119.63三期甲供（三方）材料371532.66199.33三期甲方供货安装材料111534.14199.53合计6342.41 372.70二、 主要甲供、三方材料统计主要甲供材料、三方材料供货统计表序号材料名称*二期*三期供应商结算价格（万元）单方成本供应商结算价格（万元）单方成本1屋面瓦拉法基50.535.59 拉法基34.094.44 2保温材料拉法基、大汉31.663.50 拉法基、大汉26.823.49 3外墙涂料卜内门172.3519.07 卜内门145.1818.91 4内墙涂料卜内门64.537.14 卜内门17.942.34 5砌体材料新生、径河、滠口三闸、耀华、奓山196.5621.74 新生、径河、滠口三闸、耀华、奓山、湛家矶150.6619.63 6厨卫墙地砖、露台、外墙砖金度、园丁、松宝206.2522.82 园丁、南海陶瓷172.5722.48 8外墙砖松宝、印华、磊鑫49.265.45 佛陶93.8512.23 9园建石材磊鑫、鄂州海斯70.937.85 磊鑫30.944.03 10卫浴五金件、淋浴房华嘉44.324.90 华嘉34.894.55 11地漏华嘉4.320.48 华嘉3.020.39 12洁具丹丽157.5417.43 丹丽110.9214.45 13龙头港华62.706.94 港华41.695.43 14电表箱德力西10.231.13 万开31.004.04 15户内配电箱奇胜、航天金穗、万千电气、万开32.173.56 万开24.843.24 16弱电箱（含户内）德力西、物业4.070.45 万开、深圳物业5.480.71 17开关插座松本、长江通信44.244.89 长江通信34.584.51 18电线管亚通、川路、顾地43.684.83 川路40.135.23 19排水管亚通、川路、顾地97.8610.83 川路66.598.68 20雨水槽川路、永智联11.891.32 川路6.210.81 21（室外）给水管伟星80.018.85 伟星35.714.65 23电线新远东、宝丰、黄鹤70.487.80 宝丰、黄鹤44.945.85 24电缆第二电线、宝丰、黄鹤69.677.71 第二电线、黄鹤83.8410.92 25室内灯具运光、田源16.581.83 田源、灯具工业12.751.66 26水表阿拉德5.390.60 阿拉德4.170.54 27水表箱志丰五金1.900.21 志丰五金1.920.25 28吊顶材料锦达发62.116.87 锦达发40.975.34 29水泵房设备、阀门冠龙、凯泉7.600.84 凯泉、大禹40.605.29 30架空层排水设备凯实利1.120.12 胜辉1.430.19 31箱变顺德特变、长兴电器96.0610.63 长兴电器、万开60.487.88 32智能化设备深圳物业4.950.55 韩昌、深圳物业22.602.94 33厨具樱花68.067.53 华盈40.905.33 34门铃胜辉1.520.17 永智联40.975.34 35景观灯具中山太平洋、长江通信24.782.74 中山太平洋、长江通信22.262.90 36网线鸿熙3.530.39 鸿熙2.520.33 37别墅防腐木0.000.00 上海纪远5.200.68 1868.85206.761532.66199.00三、 主要分包工程统计主要分包工程统计表序号材料名称*二期*三期供应商结算价格（万元）单方成本供应商结算价格（万元）单方成本1户内门三林木业、诚丰164.3618.18 三林木业127.1516.56 2单元入口门顾家6.510.72 鹏基龙电11.521.50 3进户门顾家、鹏基龙电58.896.51 顾家、多棱器材52.266.81 4台面门槛华天52.085.76 磊鑫40.315.25 5成品烟道南方20.032.22 南方17.242.25 6厨柜中意207.6622.97 中意158.5020.65 7小高层电梯广日50.385.57 广日70.649.20 8信奶箱蓝台8.540.94 蓝台7.370.96 9钢制栏杆、空调百页、复式钢楼梯金洋、新辰、振宇、今泰、宇恒180.7920.00 东莞佳宝、珠海华尔坚、今泰384.5450.10 10木地板天诺3.350.37 天诺13.351.74 11塑钢门窗翔龙、九坤519.9457.52 特凌、方大651.2684.84 12铝合金门窗鸿和岗、深圳方大73.058.08 0.000.00 13小高层外挂石材磊鑫61.186.77 0.000.00 1406.76155.611534.14199.86 返 回 第三部分 成本工作回顾与工作建议*项目是武汉公司的第一个项目，成本管理也是在摸索中积累经验和逐渐成熟。过程中积累了一些降低成本的经验，也存在一些问题使得成本上升，产生了无效成本。 第一节 成本控制经验1、 通过对预结算数据的整理与归纳，形成成本管理的系统化、制度化通过对*二、三期的日常成本管理的工作总结，及时归纳、整理了一系列成本管理制度与方法：成本管理部园建绿化工程成本管理实施办法无效成本管理实施细则装修工程成本管理工作指引无效成本管理实施细则残值回收制度等如在*东区会所玻璃幕墙的工程结算中，成本部发现该工程承建商负责拆除了原来的玻璃幕墙，但其拆除下来的铝合金型材等材料不知去向，后经与承建商协商，该承建商最终承担可回收的玻璃幕墙铝型材的残值。仅此一项就为公司回收废料残值近5万元。2、 设计阶段的成本管理设计阶段的成本控制对控制整个项目的整体成本至关重要。成本部已介入二、三期及沿湖的园林景观、道路工程设计阶段，参与了优化设计，通过对道路基层、面层的优化，通过对景观中软硬景比例的调整，节约了成本支出。3、 招标谈判对降低成本的作用工程招标后的商务谈判在降低成本中功不可没。在*三期空调百叶供货安装的商务谈判中，成本部与其他部门密切配合，从减少百叶数量、减小框料尺寸等设计方案优化以及与供货商的价格谈判方面共同着手，最终报价较原方案报价降低100元/m2左右，总体造价降低20余万元，取得良好效果。4、 甲供（三方）材料供货及三方分包工程方式降低成本*二、三期采用了较多的甲供（三方）材料供货方式，每期的总费用均超过了3000万元，按平均较市场价或乙供价低15%计算，每期至少节约成本450万元，有效的降低了成本。 返 回第二节 成本管理中发现的问题与教训1、 工程指令费用对造价的影响过大。成本部对二期B区及三期主体总包结算资料进行了分析,其中工程指令结算部分占到总造价的8.89%, 工程指令中现场签证的比例为4.87%, 设计变更的比例为4.02%.具体如下:项目结算总造价其中工程指令造价工程指令造价所占比例其中现场签证造价现场签证造价所占比例其中设计变更造价设计变更造价所占比例*二期B区南通四建10360902.17 985626.64 9.51703128.33 6.79282498.31 2.73江苏正太8122760.88 952634.00 11.73580826.58 7.15371807.42 4.58江苏华江1-715883378.42 1557752.63 9.81618381.66 3.89939370.97 5.91江苏华江8-94026372.89 282314.00 7.01180030.38 4.47102283.62 2.54*三期南通四建7345661.84 857617.00 11.68538978.00 7.34318639.00 4.34浙江双堰8061555.44 517476.00 6.42224127.77 2.78293348.23 3.64江苏华江13623918.38 776342.31 5.70283610.71 2.08492731.60 3.62浙江中天16344424.85 1608385.00 9.84990752.00 6.06617633.00