房地产项目设计任务书.doc

“XX”项目（暂命名）设计任务书委托单位（甲方）：被委托单位（乙方）：委托范围：项目总平面规划方案和建筑单位方案设计一. 设计依据1. 本项目计划立项批文2. 本项目选址意见书（意向性）及概念方案审查会议纪要3. 本项目1:500规划红线附图4. 本项目地质勘探资料5. 国家及重庆市现行有关法规、规范、准则二. 项目简介1. 项目名称博洛尼亚（暂命名）2. 项目现状条件“博洛尼亚”项目位于XX县的禽蛋市场片区，地块东至粮食集团地块，西达规划中的当地学府景观大道，南临城市主干道，北接未来规划的高级职业院校。整幅用地沿城市主干道以北横向分布，整体呈梯形状，东西长约400米，南北进深约在190360米之间。地形趋向基本表现为：北高南低，地形局部有起伏，层次分明、三山夹一沟、局部凹陷。地块内有北、西南、东部三处缓坡，中部和南面相对低平。地块内最高点标高约299m，最低处标高约276m，垂直高差23m。该用地轮廓方正，地形多样，有一定的坡地沟谷，所处的位置更是未来当地城市的窗口，具备先天的地理地形优势。“博洛尼亚”地处规划中的教育园区范围，职教园更是当地的“东扩南连”政策发展的重点区域，政府规划职教园将在未来几年内打造成为当地的文化、教育中心。它将是当地最为重要的人文宜居社区。而且项目南临的城市主干道路段将随着2007年底高速的全线贯通，日益扮演着更为重要的角色，城市主干道将是加强当地与重庆主城经济联系的纽带，重庆“一小时经济”在当地的实现，将进一步推动整个区域乃至整个城市的经济发展。教育园、高速路双管齐下，势必将带来本项目更好的发展契机。本项目有着良好的规划前景，但是就目前的现状也存在多方面的不足，项目靠近禽蛋市场区域，周边还建房物业形象整体落后；城市主干道目前的道路整治不甚理想，道路状况不佳；区域远离传统的城区，生活成熟度低，配套不足；目前开通的交通车少且路线长，区域交通通达性差等因素，都成了制约项目发展的客观风险，因此，在打造项目卓越产品的同时，尽可能的规避劣势，也是产品规划设计需要重点考虑的条件。根据当地县城市发展规划，项目用地的南侧为规划拓宽的交通性主干道城市主干道，而其他三面则是职教园规划的景观休闲城市干道；目前该片区主要城市配套管线设施（电力、通讯、给排水等）沿城市主干道铺设，部分道路也正式开始整治、施工。3. 项目的基本技术指标（1）用地：项目用地面积约142亩，其中规划出让建设用地暂定为75128。（2）项目整体基本为一梯两户（或三户）的花园洋房、一梯六户的景观高层及部分公寓物业组成。其中一期以花园洋房为主，总体花园洋房比例不低于总量的15%，景观高层（包括公寓）的比例为85%左右，其中景观高层主要安排在花园洋房之后推出，而公寓产品则安排在产品基本呈现的中后期。（3）总建筑面积：225384，其中一期开发量约为34万（4）住宅面积：约19万（总建面积-商业面积-停车位面积）（5）商业和公建面积：约3.5万其中：商务公寓：约1.5万幼儿园面积：1000会所（主要以集中式商业的形式呈现，前期满足销售中心功能，后期适合分零招租）：3000其他商业和公建：约1.5万（6）停车位：全部考虑地下车库，部分考虑路面停车位，（可根据当地当地小区停车位数量要求下限设置）（7）绿地率：40%（8）建筑密度：30%（9）容积率：不大于34. 项目市场定位及开发理念（1）市场定位根据地块自然条件和周边条件，以及当地房地产市场调研分析、当地消费者需求分析和当地城市经济发展规划分析，我们可以看到：当地县房地产发展以改善人居环境和带动区域经济发展为目的，特别是规划的未来教育产业园区，将成为未来当地东城的中央文化教育居住区。因此，本项目作为职教园区规划的第一个大型房地产开发项目，需充分把项目的教育文化精神与所处区域的城市功能教育文化气息有机的融合和释放。本项目将寻找到一个与自身区域形象类似的产品原型，以打造属于自己的风格化产品。因此， “博洛尼亚” 项目（暂定名）拟定位为：“当地首席最具人文特色的意大利风情高尚情景社区。”即“意大利风情花园洋房+景观高层+风情街区式商业+酒店式公寓”为一体的“意大利博洛尼亚小城”。附：博洛尼亚小城博洛尼亚（Bologna）位于意大利北部波河与亚平宁山脉之间，是艾米利亚-罗马涅的首府。位于波河平原南缘、亚平宁山脉北麓。是意大利传统的商业中心，多城墙、塔、文艺复兴时期的宫殿、哥特式教堂等古代建筑。有欧洲最古老的波伦亚大学，是欧洲久负盛名的文化、教育和学术中心。（2）目标对象及开发理念目标客户主要为当地当地具有一定经济基础，以追求生活质量，希望改善居住条件，提高居住品质，向往舒适人居环境目标为主的当地白领阶层（政府公务员和事业单位中高级别人员）、私营企业主以及大型企业单位管理人员等。在开发方向上，我们需结合项目所处区域的文化教育背景，充分把项目的教育文化精神与所处区域的城市功能教育文化气息有机的融合和释放。在产品打造上，寻找到一个与自身区域形象类似的产品原型，打造属于自己的风格化产品。树立“规模大盘、品质大盘”的气势，拔高项目形象，提升项目附加值，确定项目品牌先行的发展战略。努力把本项目建设为一个“规划前瞻，档次较高，环境优美，适宜人居，饱含人文气质”的具有明显异域风情化的情景人文社区，奠定项目在当地房地产市场的翘楚地位，以树立其未来在当地城市建设发展的重要窗口形象。三. 项目规划设计条件与要求1 总平面布局（1）严格按照用地红线及相关规划许可条例进行总平面设计（2）在项目统一的意大利风格调性前提下，最大限度地考虑建筑、景观与周边环境的协调关系，确保大部分建筑能面向优质景观，保证建筑、环境相互协调统一。同时，兼顾小区内外景观资源的互补与共享，形成内外呼应的环境氛围。（3）总体布局要充分考虑绿地景观视野，应满足采光、日照、通风、视线的要求，合理控制楼间距，争取最大的活动空间和视觉空间，同时注意规避西晒过多情况，或通过新型材料的应用予以考虑。（4）整个项目分三期开发建设，一期开发面积约34万，充分考虑各建设期之间，各组团平面布局之间的有机联系，处理好商业部分与住宅部分以及花园洋房和高层住宅的空间及功能关系，提出明确的分阶段建设示意图及相应的经济技术指标。（花园洋房作为第一组团要相对独立，开发建设中要注重花园洋房的景观均好性）。（5）合理利用地块固有的地形地貌及景观元素，实现丰富小区的竖向空间变化，小区建筑群体的组合（特别是景观高层）要构成天际轮廓线有韵律变化，实现小区各物业形态层次感与梯度感的和谐统一。（6）建筑单体平面的空间组合要与周边区域规划有机协调，与周边道路衔接顺畅，充分考虑重庆夏季主导风向，以形成良好的区内小气候；建筑的排列及单体的选型应注意户与户、楼与楼的对视问题，尽量的避免对视干扰。（7）道路交通组织做到人车分流，交通路线简洁流畅、安全高效，动静态交通组织合理；另外要充分考虑规划道路和城市主干道的交通衔接，住户停车要充分考虑“停车、入户”的便利性，停车位将数量将按照当地小区停车位数量要求下限设置。（8）对小区入口处需重点处理，要具有明显标识性，塑造小区的窗口形象，另外，小区的主入口及集中式商业会所，尤其是项目开发前期将作为销售中心和样板示范区，故这个区域建筑和景观施工上能独立处理，进而先期启动。（9）整个小区内建筑环境的空间关系应以绿色生态为主题，同时满足不同功能活动的需求。（10）充分考虑可持续发展的需要，在开发周期内留有适当微调余地，以更好地适应市场变化。2 建筑单体设计建筑造型应富有典型的意大利文化气质特征，在建筑细部处理中，于统一性中求个性。考虑开发成本及实施难易度的情况下，对于项目花园洋房和高层产品在统一风格的前提下，建筑造型强调自身的细部变化。（1）花园洋房：n 花园洋房重视局部石材的处理，在色彩的选择上，考虑意大利特有的浅暖色系，同时辅以稳重、大气的深色系点缀。n 充分考虑外立面层次的变化，通过退台式设计，充分考虑露台、入户花园、地下室、观景阳台和阁楼等空间的设置，即做到花园洋房的“有天有地”及高性价比。n 外立面丰富，在整体中富有变化，坡屋顶设置，在窗框阳台等处充分考虑一定雕花铁栏杆、一步式花台和装饰吊篮等风情化的元素。n 洋房重视建筑单体入口花园的细部景观打造，在建筑形态上可考虑一梯两户的双拼、三拼，在户型设置上可考虑4+1、5+1及底跃。（2）高层产品（含公寓）：n 高层住宅力求实现立面的简洁挺拔，色彩选用以浅暖色调外立面配以明快的装饰线条为主，突出建筑屋顶、中段、基座的变化层次，力求达到建筑单体造型和色彩上的生动跳跃而不乏品质感，实现群体空间组织有序、轮廓丰富、尺度亲切宜人。n 建筑风格体现时尚、生动、大气和人文气质的质素，设置带有明显意大利风情的欧式坡屋顶和底楼架空的入户景观大堂，并配置具有意大利风格的景观小品（花篮、陶罐等），另外重视外立面在窗框阳台上的变化，在建筑细布处理上设置雕花铁栏杆和一步式花台。n 建筑平立面的组合应结合内部环境设计，增加立体绿化纵向层次感，高层建筑重视空间的变化，考虑层次感强的阳台、露台、观景平台或空中花园的设计，阳台拦板采用虚实结合方式，既保证私密性，又通透。n 在重视成本的前提下，采用环保型、新型的环保节能涂料，整体提升产品节能降噪的质素。n 公寓的建筑单体设计上，由于风险的考虑，体量不宜太大，在保证其他9栋高层体量不变的情况下，层数控制在1822层，标准层面积约800900。外立面设计上尽可能公建化，即在与其他高层外立面区别设计的同时提升整个项目的档次、品质感及城市商业价值。青年公寓的入户设置建议与整个社区相对独立，可考虑与商业相结合，以减小对社区的干扰。另外，公寓可考虑预留34F（30004000）以作外向型酒店经营。3. 环境设计（1）围绕项目富有意大利人文特质的“博洛尼亚小城”主题，整个设计围绕该主题而展开。（2）项目整体景观设计中，需要在满足整体大中庭、大围合的景观视野的前提下，强调户户均好。（3）充分利用周边有利的景观资源，形成内外互动，以达到景观资源利用最大化。（4）对周边及小区内的不利景观因素进行有效的隔离和处理，从环保的角度使人活动的视线、噪声等环境质量最优化。（5）水系与景观有机结合，水景的设计适当而精彩，保证水质，控制成本充分考虑与物业管理的关系。（6）环境设计中应分别考虑绿化、水景、休闲、儿童游乐、老人活动场所等，使之成为名副其实的风情化生态花园社区。（7）应充分考虑环境的人景互动，即可实用性、参与性、体验性，尤其商业部分的环境营造应着重考虑可持续停留时间的延长。博洛尼亚小城主题环境设计演绎n 园林景观将在博洛尼亚小城的风情化产品定位的前提下，实现景观与建筑的统一，景观设计在总体构思应优先考虑本案独特的地形地貌，即利用客观存在的景观资源，全面构筑以湖景、坡地景观为主的生态环境，建议小区景观设置博洛尼亚中心街区为主题的景观中轴，配以小型巴洛克水景为辅，如瀑布、小溪、莲花池等，让整个小区充满灵动、静谧温馨的感觉。塑造高低错落、疏密有致的景观效果，选植适合重庆当地生长且造价合理的地中海风情化植物，点缀具有博洛尼亚风情的风格化元素小品（花篮、陶罐等），以达到步移景换的效果。n 做到建筑与景观间风格和主题的有机统一，如意大利风格小城博洛尼亚，则建筑与景观均因参照它的生活形态进行演绎，如小区内考虑具有意大利风情的标志性建筑或标志性小品景观，景观设计考虑浪漫的、艺术的、自由的意大利人文风格，甚至建议葡萄及少量薰衣草的摘种，做到四季有颜色（花或有颜色的植物），层次丰富（草坪、灌木、乔木的配搭）。4. 配套设施（1）商业配套集中式商业：设置在靠近主干道的临街高层裙楼，以风情化街区商业为主，经营范围为社区超市、大餐饮、洗车美容店、娱乐洗浴等。设计要求为：进深结合高层户型，面宽5米，层高保证6-7米，需考虑烟道、卫生间、下水及防火。商业的整体建筑风格要实现与小区整体产品风格一致，实现风格化产品的有机统一，充分利用产品的意大利风情，打造休闲的人文的具有独特意大利魅力的情景商业街。社区型商业：以社区配套为主，小门面，经营范围为洗衣店、送水点、便利店、小餐馆等。设计要求为：进深12米以内，面宽3-5米，层高不低于4米，梯步控制在2步以内，面积分隔为30-50，商业门面中考虑10%的烟道设计。会所（主要以集中式商业的形式呈现，前期满足销售中心功能，后期适合分零招租）：放置在小区主入口一侧，正对小区中心广场。设计需外观与项目整体的意大利风情和谐统一，凸显大气、尊贵。最好成为本项目意大利风情的又一标志性建筑。（2）教育配套 幼儿园（按规模设置）：外观设计有趣味性，颜色活泼，适合儿童。（3）停车位：全部考虑地下车库，部分考虑路面停车位，（可根据当地当地小区停车位数量要求下限设置）（4）智能化的物业管理及设备用房5. 住宅户型设计原则（1）花园洋房n 功能设置上充分考虑客户的生活行为习惯。n 主卧要充分考虑光线、通风、对流，并尽力保证视野的开阔，主卧及客厅设置在主景观面一处。n 充分考虑业主的隐私性和独立性，考虑底楼产品设置前厅后院。n 各种户型强调入户花园、重视露台，并适当配以赠送面积。n 提供舒适的阁楼空间和花园阳台，强调底层的地下室赠送。（2）景观高层n 应注重考虑其均好性，强调户户视野景观通透性，通风采光条件良好。n 户型分配，以景观条件最好的方位布置客厅和主卧，依次排列为原则。n 标准层户型以方正、实用为原则，注重房间空间尺度的合理性、舒适性，不能只考虑面积大小，厅与卧房避免有异型空间。n 跃层式及大户型除方正、实用的原则外，还应充分考虑空间的可利用性，户型设计应有特点，不应只是面积的增大。n 部分顶部跃层式和高层住宅可考虑“空中花园”（2030m2左右），另外，产品设计中通过平层、夹层、小跃式的空间设计，使室内产生流动，视觉上层次更富于变化，可赠面积也更多。n 通过产品结构的变化，强调入户花园、重视露台，以实现可赠面积的功能化。6. 户型设计细则（1）户型平面空间布置合理紧凑，功能分区满足人的生理需求，符合人的行为轨迹；面积配比恰当，尺度适宜，交通面积控制在最小；公私、动静、干湿分区；朝向、采光、视线、通风良好；无视线干扰；户内空间尽可能有可改变的特质及灵活性，应趋于人性化居住需求的深化挖掘。（2）客厅朝向景观视野好，尽量做到有穿堂风，避免楼与楼之间的遮挡，紧连观赏阳台或空中花园，与卧室关系协调，避免穿越，墙面完整无门洞。（3）主卧朝向、采光、通风良好，无对视、私密性好。开间尺寸不小于3.6m。（4）厨房设计为独立式，有直接采光，设垂直抽油烟道，靠近入户门，紧邻餐厅。（5）三房或以上尽量设双卫，卫生间要求保证采光、通风，不得出现暗卫。（6）电梯井做隔音处理，或用设备间、厨卫将其围起，不能与卧室、餐厅相邻。（7）每户最少设观景阳台及服务阳台各一个（大三房及以上可考虑设三阳台），服务阳台考虑洗衣机和集中热水器等设备位置。（8）考虑室外空调机位置、外观处理以及冷凝水的排放。（9）设备管线集中于管道井内，方便维修，无损外观形象。（10）考虑满足节能的条件下，尽量增加室内采光面积，尤其保证主卧和客厅采光。（11）应根据不同的定位，针对不同的消费群体，让户型在总面积（总房款）有效控制下，尽量做到功能最大化、使用便利最大化、主人尊崇感、舒适感最大化。7. 户型配比物业形态建议 总建筑面积 户型面积区间 花园洋房（一梯两户） 约3.6万75140高层（两梯6户） 约15.4万70135 公寓约1.5万 30-60 花园洋房户型配比户型户型代号户型面积（建面/）户型套数占高层总套数比例%两房75-9020%小计20%三房195-11010%2110-12040%3120-13020%小计70%四房130-15010%小计10%合计100%高层户型配比户型户型代号户型面积（建面/）户型套数占高层总套数比例%两房170-8020%280-9020%小计40%三房190-10012%2100-11015%3110-12018%4120-13010%小计55%四房130-1355%小计5%合计100%8. 人防部分设计应符合相应的规范要求9. 其他要求从总平规划到单体设计要求具有超前性、先导性和示范性，应具有创新、创优意识和可持续发展意识。具体要求体现如：·实效性 有效处理学术性、社会效应及开发效益的相互关系，突出概念定位的实效性，即将理论性概念具体表现在实际居住的舒适性、合理性上，让居民能切实感受到对生活环境的满足与惬意，从而获得较佳的社会效应及消费者认同感。·可持续性 在项目开发过程中，应为居住者提供生态关系融合、可持续的居住环境，同时也要为项目提供可持续发展的动力，如开发资金的良性循环、物业升值的潜力拓展等。·品牌性 在有一定公司品牌的基础上着力培养项目品牌，尽力营造标志性园林景观、标志性建筑等，标志性商业中心，以提升项目品牌价值。为此，要求本项目在相对实惠的综合成本控制额（土建成本控制合理）的前提下，营造出住宅产品的高品质和高档次。1）智能化智能化设计立足当地实际，适度超前，控制成本，与项目的经济效益和市场影响有机地结合。2）消防和环保设计应妥善解决消防和环保问题。四. 设计成果要求1. 规划方案说明，含经济技术指标、户型面积明细表、投资估算等。2. 图纸：规划总平面图竖向规划设计图居住区功能结构分析图交通系统分析图绿化系统分析图景观分析图综合管网图单体方案的平、立、剖面图代表性的局部效果图鸟瞰图城市主干道方向立面效果图注：以上内容可根据国家和重庆有关法规、规范要求及具体设计情况并进行调整。3. 1：300规划方案模型以上图文制作成A3文本共10套，并要求制作A1展板及电子文件。五. 设计进度安排本项目总平面规划方案和建筑单体方案设计在概念方案调整的基础上进行，乙方开始设计时间以甲方通知为准，具体设计时限以双方设计合同要求为准。