房地产课程设计胡浪 留doc.doc

一、课程设计目的：通过课程设计，熟悉掌握房地产市场调查方法和项目策划方法，工程经济学的基本原理和方法，能运用所学知识进行房地产项目可行性研究。具体包括：1、 掌握房地产市场调查问卷和楼盘调查编写方法2、 熟悉房地产市场调查方法和技巧3、 熟悉房地产市场调查数据统计分析方法4、 熟悉房地产市场目标市场选择方法5、 掌握房地产市场定位方法6、熟悉房地产项目成本费用的构成及其用途7、掌握成本估算的方法8、熟悉销售收入、利润、税金等概念，掌握销售收入、利润、税金的计算方法9、熟悉财务评价的基本步骤10、掌握现金流量的构成与现金流量表的编制11、掌握财务评价基础数据的测算12、掌握工程项目静态动态评价方法。二、课程设计进度安排：本设计按教学计划安排，共2周。第1天， 编制楼盘调查表和市场调查问卷第2、3天，进行楼盘调查和市场问卷调查第4天，进行楼盘和调查问卷统计分析第5天，根据统计分析进行房地产项目市场细分，目标客户群定位及房地产产品定位。第6天，根据房地产产品规划，进行房地产项目成本费用的估算。第7、8天，进行相关经济指标的测算和分析第9天，初步审查设计成果，对设计进行修改完善第10天，整理完成课程设计。 三、课程设计内容要求： 1. 内容要求： （1）2010年长沙市房地产市场分析 （2）该项目所在区域房地产市场现状分析（3）房地产项目市场定位及规划 （4）房地产项目相关经济指标的测算和分析 （5）房地产项目可行性分析 （6）结论 2.内容提纲： （1）项目概括 （2）2011年长沙市房地产发展现状及需求分析 （3）项目规划： a.土地所在地周边房地产发展现状（根据楼盘调查进行说明） b.消费者需求特点 c.项目定位：目标客户群、产品核心利益的追求（核心产品定位） 形式产品定位及附加产品定位（重点） d.项目营销策略：开盘时间、销售节奏的控制及不同时期的销售价格 （4）房地产项目经济可行性分析 包括各种成本估算表及现金流量表，进行经济指标的分析，判断项目是否可行。 （5）社会影响分析 （6）结论及建议。 备注：房地产市场调研6-8名同学为一组进行，相关房地产市场研究部分内容要求参考房地产市场研究作业相关内容，一组的同学市场研究的内容可以一致，相关经济可行性分析每名同学独立完成。 四、课程设计步骤：1. 地块的选取： 从该网址中进行地块的选择。参考2001网挂006号,005号，2010网挂069号，036号，018号，011号土地。通过查看出让须知了解宗地具体情况，查看申购信息，查看成交状况及价格。2. 市场调查：根据所选取的地块进行相邻楼盘的调查和消费者需求调查3. 数据统计分析：将调查表和调查数据进行分析，运用Excel进行统计，通过相关的柱状图、饼状图或者相关表格等进行分析4. 房地产市场定位：根据统计分析，进行房地产市场细分，找准目标客户群及相应的需求，进行房地产项目定位和基本规划。5. 房地产相关经济指标的测算：（1） 根据房地产产品规划，进行房地产项目成本费用的估算（2） 根据成本费用的估算，进行现金流量表等相关表格的编制（3） 进行相关经济指标的测算，判断项目的可行性备注：所学相关房地产知识根据所选土地的大小确定项目的规模，并确定开发所需时间，一般中小型项目开发时间为3-8年。根据所确定的开发时间进行每一年相关费用的估算，并进行相关经济指标（净现值、内部收益率、静态投资回收期、动态投资回收期、盈亏平衡点）的计算进行项目的可行性评价6. 总结：对项目的规划和营销过程中的基本情况的总结和建议五、格式要求： 按照学校或学院课程设计格式要求进行封面和课程设计内容的编写 备注：成本费用估算：（1） 土地费用估算：包括土地挂牌价格、相关手续费和拆迁费用。根据网址中，按照申购成交价格进行土地价格估算；拆迁相关费用按教材57页例2-1进行估算。（2） 前期工程费：包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水土地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费用支出。经综合估算，按每平方米建筑面积约80元/ m2。（3） 基础设施建设费：包括环境景观建设、道路、电梯和暖气、热水等，按总建筑面积200元/ m2估算，如没有暖气、热水按80元/ m2估算。（4） 房屋开发费：所开发的项目均为普通装修，相关价格如下表：序号结构特征平方米造价（元）1框架高层住宅15002框架高层住宅（有地下室）16003框架多层住宅13004框架小高层住宅14005砖混住宅10006砖混商住楼12007框剪商住楼1800 （5）公共配套设施：包括绿化及智能增加费用，考虑到项目在定位方面的特殊要求，该项费用以每平方米建筑面积100元计算，如定位方面无特殊要求，该项费用按80元/ m2估算。 （6）管理费：按照（1）、（2）和（4）项的5%计算 （7）销售费用： 按销售收入的5计算 （8）财务费用：指该公司为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息（贷款利率按利率6%计算）。项目可以申请到5000万的贷款，每年支付一次利息，本金项目结束前一次性进行清偿。 （9）不可预见费：按土地费用、前期工程费等前六项之和的5%估算 （10）其他费用：主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、指标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用，按土地费用、前期工程费和房屋开发费三者之和的1.5%估算。 （11）税金及政府收费:考虑营业税及附加及所得税.房地产项目初步可行性研究目 录一项目概括（一）基本情况（二）各项经济指标二.投资环境及市场分析（一）投资环境分析（二）市场分析1.2011年房地产相关政策2.2011年长沙市房地产发展现状及需求分析三房地产产品方案（一）房地产目标市场选择1.土地所在地周边房地产发展现状2.消费者需求特点（二）房地产产品定位1.形式产品定位2.目标客户群定位3.核心产品定位 4.竞争楼盘分析5.竞争对手分析（三）房地产开发销售进度安排四财务评价（一）总投资估算及资金来源（二）成本及费用估算（三）收益估算（四）盈利能力分析（五）清偿能力分析（六）风险分析五环境分析六结论一项目概括（一）基本情况该宗地位于长沙市芙蓉区东岸乡新安村，土地权属单位为湖南司法警官职业学院。该宗地规划用途为住宅，出让年限是70年，出让方式为挂牌。宗地现有开发现状：宗地红线范围外通路、通电、通讯、通水、通气；宗地红线内已完成房屋拆除。起始价2224.0万元，成交价6124万元，配套费444.0960万元，竞买保证金1100万元，竞价增价幅度25.0万元。（二）各项经济指标宗地总面积16949，建筑用地面积16448，规划路幅501.0。绿地率38,容积率3.0,建筑密度25，建筑高度为80米。其他要求：可按不大于计容建筑面积的6%配建商业。二投资环境及市场分析（一）投资环境分析1.市场刚需释放，房地产投资额增幅较大。图一  长沙市历年房地产投资额走势图 截止2010年11月房地产开发投资累计624.31亿元，同比增长36.50%，房地产市场经过2009年的艰难前行，到2010年进入了一个快速发展阶段，由于市场的强大需求，尤其是广大刚性购房者的需求，开发商在这一年纷纷加大投资力度，角逐长沙市场，供应量和成交量都有较大幅度的增加，市场一度出现供不应求的局面。2.商品房成交活跃，竣工速度加快。截止2010年11月，长沙市新开工面积2142.25万，竣工面积691.92万，施工面积6500.88万；从历年变化来看，10年的各项数据都创了历史之最，主要受09年与10年政府大规模的棚户区改造；同时10年刚需的大量释放，市场回暖，使各开发企业也加快了竣工的步伐。图二  长沙市历年施工面积、新开工面积、竣工面积走势图（二）市场分析1.2011年房地产相关政策1月26日，国务院办公室下发了关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知。中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。国土资源部2月16日上午召开视频工作会议，宣布正式启动城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治清理检查工作。而此次清理检查工作，是规范有序推进增减挂钩和土地整治工作的重要基础。自2月21日开始，住建部陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。各地方政府必须在2011年10月31日前全部开工当年所有的保障性住房项目，则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。3月22日，国家发展与改革委员会下发了关于发布商品房销售明码标价规定的通知，规定从5月1日起,已取得预售许可和销售现房的房地产经营者,要公开标示每套房屋的售价、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。住建部自2011年4月6日起上调个人住房公积金存贷款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率由2.60%上调至2.85%。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.00%上调至4.20%。中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。5月12日，国土资源部召开2011年城市住房用地管理和调控重点工作进展情况新闻通气会，会上公布2011年土地供应计划，强调坚持并完善土地招拍挂出让制度，同时密切关注苗头性、倾向性问题，加强保障性安居工程用地管理，维护良好的管地用地秩序，总的目的是为了坚定不移地贯彻落实中央房地产市场宏观调控的有关政策。为严格规范征地拆迁管理、坚决防范查处强征强拆等违法行为，5月16日，国土资源部办公厅发布关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知，要求各地：严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益；及时化解矛盾纠纷，妥善处理征地拆迁突发事件；开展全面检查，坚决纠正违法违规征地拆迁行为。国家发展改革委员会办公厅于6月9日下发关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知，提出为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。同时要求，只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其他项目的建设。符合条件的其他企业，也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。 中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2.2011年长沙市房地产发展现状及需求分析今年长沙市根据“新国八条”的要求，分别颁布了“限购令”、“限价令”和“明价令”，伴随信贷政策收紧，银行的放贷能力逐渐下降，购房贷款利率逐渐上调，尤其是近期首套住房贷款利率上调1.051.1倍，二套房贷款利率已经上调至1.21.3倍的情况下，长沙市房地产市场的前景已然不再乐观，项目开发进度受制于资金回笼的压力开始放缓，不断加大楼盘的广告投放和促销力度，价格以现金优惠或者折扣方式，或明或暗的开始下调。据长沙市房地产研究中心数据显示，2011年19月，长沙全市新建商品房累计批准预售1398.46万平方米，同比减少5.46。新建商品房累计销售备案1417.06万平方米，同比分别减少8.81，其中住宅商品房累计销售备案1280.37万平方米，同比减少11.34，销售备案套数为120175套，同比减少8.12。今年三季度，新建商品房累计批准预售面积为517.36万平方米，同比减少11.36，环比增长1.75；新建商品房累计销售备案面积为424.13万平方米，同比减少6.2，环比减少8.31。新建商品房累计销售备案面积略高于累计批准预售面积，仅为1.36，而今年上半年，这一数据为12.69，反映出房地产市场新建商品房的销售速度正在放缓，市场供求逐渐失衡，开发商现金回笼的压力在增大。前三季度长沙商品房批准预售量同比有小幅减少，减少区域主要出现在内六区；商品房销售备案量同比减少近一成，五区县同比出现降幅。前三季度长沙二手房成交量同比略有下降，三区县同比出现降幅；房产一、二级市场交易量之比仍然较大，市场仍有较大成长空间。前三季度长沙房地产抵押市场同比规模缩减，企业从银行取得金融支持的难度加大；商业、工业用地成交宗数平分秋色，住宅用地市场较为冷清。小户型、大户型供应紧俏，60-90套型是前三季度供销的主力套型。新建商品房“供增销减”持续，累计待售量逐月增长。2011年长沙房地产市场需求趋势：买卖双方正上演博弈战。市场的潜在需求依然比较旺盛，50.15%的受访者表示今年有购房的计划，同时置业者的观望情绪加重，楼市量跌价高，买卖双方重新进入博弈阶段。楼市投资热情不减。限购、限贷等一系列抑制投资与投机型购房需求政策的连续出台，并没能打击楼市投资者的热情，一时半会还不愿意丢弃房产投资这块香饽饽。一些还可以购买住宅物业的市民，投资热情依然不减，部分资金因为投资住宅受限，也会通过转战商业等其他渠道投资房产。置业者仍然将倾向于购买90-120的三居室。今年延续了近几年的偏好趋势，90-120的三居室和60-90的二居室依然是市场的宠儿，在自住和改善型需求的主导下，这两种产品具有较强的市场竞争力。当前房价在购房者能承受的范围之内。大部分置业者能承受6500元/以下的住房单价，总价的承受区间主要集中在35-50万元，由此可见，长沙当前的房价还是在能够承受的范围之内。楼市需求力求一步到位。买房先小后大，这一曾经被许多人视为人生既定的“购房轨道”，如今随着多项楼市新政的出台，似乎面临着被颠覆之势。二套房首付五成以上，贷款利率的上调，契税的上涨等等带来换房成本的提高，已经影响到购房者心理，置业“一步到位”渐成为越来越多购房者的选择。多次置业者受政策影响较大。楼市调控政策最主要的目的是打击投资投机类购房者，打击多次置业者，抑制不合理的购房需求。调查显示，限贷、限购政策对多次置业者的影响较大，对抑制住房消费起到了一定的作用。首次置业者几乎不受政策影响，但改善型住房需求亦受限，被政策误伤。下半年房价普遍看涨。房地产市场成交量萎缩，房价依旧坚挺，提高首付、限制房贷的调控做法实际效果比较有限，对下半年房价有上涨预期的居多。三房地产产品方案（一）房地产目标市场选择1.土地所在地周边房地产发展现状东岸乡新安村项目所在地位于长沙汽车东站附近，处于长沙市的东北方向，发展速度相对较慢。但是在近几年，长沙房地产市场保持了比较好的发展势头，房地产投资额不断上升，开发量持续上涨。位于此处较大型的楼盘有东岸城邦、长房东方人家、双水湾等。这三大楼盘基本上已完成2期建设，其中长房东方人家以三房为主打户型，其中11层为复式房，销售率达100%。双水湾各户型基本上已售罄。东岸城邦以49-74平米公寓，二居至四居87-133平米为主力户型，以品质为先导，实用和舒适为基础，率先打造在东岸与发达城市的接轨产品。项目所在区域内重点楼盘户型配比 表一项目名称开发商建筑设计户型定位占地面积（万）建筑面积（万）户型面积区间比例东岸城邦湖南金基置业长沙市建筑设计院二房、三房、四房3.012二房88左右28%三房10412047%四房12613325%长房东方人家长沙富湘建筑工程有限公司长沙有色冶金设计研究院二房、三房4.45.2二房808%三房90-12066%四房14526%双水湾江河水利中建五局二房、四房5130二房80 7%三房81-120 14%四房121-14065%2.消费者需求特点本组人员采取访问式调查问卷调研，共采取了40份有效问卷，对各类购房因素（购买力水平、受教育程度、购买倾向）进行了客观的调查.购买力水平从调查表中统计出，35%购房者的家庭月均收入水平主要集中在5001-10000元，20%的购房者家庭月均收入为10000元以上,17.5%购房者家庭月均收入为2001-3000元,这说明长沙市的购房者主要集中于月均收入较高的家庭;对月均收入较低的家庭而言,需缩衣减食才能付得起首付,且得花费多年还贷.住房类型居民在计划购买住房类型的选择上，45%的人选择小高层（915层），20%的人选择高层（15层以上），选择联排别墅的占10%，偏好于独立别墅的比例为5%，其余15%的人选择了多层住房。购买户型在对购房者购买户型的分析来看，选择三室两厅的占据主导，占46%。选择两室一厅的占30%，12%的选择复式及其他。面积偏好被调查者中对购房面积需求，选择100130平米的占44%，其次22%的人选择80100平米，选择130150平米的占18%，选择150平米以上的占10%,6080平米的占6%。受教育程度在调查受教育程度中，本科学历占45%，硕士以上学历占22.5%，大专以下占17.5%，大专学历占15%。从调查结果中分析，目前长沙市居民的学历层次主要以本科和硕士以上学历为主，少数部分人学历在大专及大专以下。年龄分析在调查对象中，其中有一定社会经历的人群占多数，年龄结构在31-40岁和40岁以上,共占57.5%。31-40岁的人群的比例占37.5%,40岁以上的人群的比例占20%。20-25岁的人群的比例占22.5%,26-30岁的人群的比例占20%。家庭结构本次调查中将家庭结构划为五个层次：单身、两口之家、三口之家、四口之家、五口人以上。其中购房者的家庭结构主要集中在三口之家，占40%，四口之家的占20%，单身的占20%,两口之家的占17.5%。不难看出，目前购房者主要集中在年轻的受教育程度高的三口之家和中年人群中。这两类人群将会是未来购房的主力军。付款方式在调查付款方式中,选择分期付款的占77%,一次付清的占13%,按揭的占10%.图三图四图五图六（二）房地产产品定位1.目标客户群定位根据问卷调查情况，购房者主要集中在年轻的受教育程度高的三口之家和中年人群中，这两类人群将会是未来购房的主力军。因此，将目标客户群定位为受大专及本科以上教育、只有一个小孩的夫妇和中年人群。2.产品功能定位建筑类型以小高层和高层住宅为主，户型定位为二房、三房、四房，户型面积100平米到140平米，所开发的项目均为普通装修。小区设立活动用会所，物业管理用房、超市等。3.项目形象和竞争定位整体效果具有视觉冲击力，以作为本区域地标性建筑为立意，建筑形式简约大方，配以良好的住区环境和完善的配套设施。满足周边高收入群体的特殊需求，注重品味和快捷相结合，车位、办公设施等系统完善，以满足客户对生活和办公的双重需求，打造本区域的首个“SOHO”型综合住宅。 4.竞争楼盘分析 楼盘分析表 表二项目名称户型定位占地面积（万）建筑面积（万）单位面积（）绿化率容积率户数东岸城邦二房、三房、四房3.01280-13328%4.5900长房东方人家二房、三房4.45.280-14542%1.78452双水湾二房、四房513080-14049.11%4.6922345.竞争对手分析项目SWOT分析 表三 优劣势项目名称 优势分析劣势分析东岸城邦1. 东岸城邦处于诸多经济产业带交汇之处的大东城板块，北临远大路，东临双杨路，与万家丽路、人民路均在千米之内。2 项目内有学校，各大银行，大润发购物广场、沃尔玛超市，旺旺医院等众多大型综合配套设施，交通路网发达。3东岸片区南部对接武广新城、北部对接星沙新城，发展及升值潜力无限，是名副其实的长沙后花园。1. 由于二环线的长期堵塞导致交通压力日渐增大。2. 人口密集，空气有待改善，周边生态以及绿化率较低，有一定的噪音影响。3. 目前正在进行道路改造，个别棚户区的拆迁会影响环境卫生。双水湾1. 地处圭塘河与浏阳河两河交汇处，双面环水，紧邻目前长沙房地产市场已经较为成熟的“尚东板块”，紧靠芙蓉区政府，距离长沙火车站仅3公里之遥。2. 地理得天独厚，享江岸原生绮丽风光，交通四通八达，未来发展潜力无可限量，具备优良的人居环境和投资潜力。3. 内部配套设施休闲商业街、景观游泳池、社区幼儿园、儿童娱乐场所、老人活动场所。1. 西南面景观较差，居住价值不能很好的体现。2. 小区入口位于高架桥附近，交通流量大，出入比较危险。3. 枯水季节江中垃圾较多，散发出较浓的刺激性气味，影响人们的生活质量。长房东方人家1. 项目位于芙蓉新城核心，地处汽车东站前行500米，远大路与长星路交汇处。2. 项目配套成熟，处于“东扩”重点项目“芙蓉生态新城”中，可谓处于未来长沙的城市次中心，新型商务商贸区。3. 毗邻四大院校：湖南师大树达学院、生物机电学院、劳动人事学校、财经中专，文化氛围浓厚，人文根基深厚。1. 周边人烟稀少，配套设施较差。2. 楼层净高较低，让人感觉有点压抑。3. 销售价格在该区属于高者，影响其销售。（三）房地产开发销售进度安排该项目开发时间为4年，本楼盘开盘时间定于项目开发后第二年，分三期销售,第一期销售面积为总建筑面积的30%；第二期销售面积为总建筑面积的40%；第三期销售面积为总建筑面积的30%，每期的销售价格均为65000元/。四财务评价宗地总面积为16949平方米，其中：规划路幅面积501平方米，出让有效面积16448平方米。规划指标要求：容积率3.0；建筑密度25%；建筑高度80米；绿地率38%。营业税按销售收入的5%计算，城市建设维护税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算，基准收益率为12%。（一）总投资估算及资金来源可行性研究的核心是经济评价，投资估算则是经济评价的基础。在可行性研究阶段，开发项目的设计不仅仅是方案，总投资估算是根据拟上项目的性质、规模等设计任务书上的有关资料，测算开发项目的投资总额而编制的技术经济文件，它主要根据估算指标、概算指标，或类似工程预算等资料编制。资金来源主要是银行等金融机构的贷款，企业、团体及个人的资金，证券市场发行的股票。（二）成本及费用估算1.土地费用土地费用估算：该地的最终成交价格为6124万元。2.前期工程费包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水土地质勘测及“三通一平”等土地开发工程费用支出, 按每平米建筑面积约80元/,16448*3*80=394.752万元。3.基础设施建设费包括环境景观建设、道路、电梯和暖气、热水等，按总建筑面积200元/，共计基础设施建设费为16448×3×200=986.88万元。4.房屋开发费所开发的项目均为普通装修，框架小高层住宅每平米造价1400元，房屋开发费为16448×3×1400=6908.16万元。5.公共配套设施包括绿化及智能增加费用，以每平米建筑面积80元计算，公共配套设施费用为16448×3×80=394.752万元。6.管理费用管理费用是按土地费用和前期工程费用以及房屋开发费用的5%计算。管理费用为（6124+394.752+6908.16）×5%=671.3456万元。7.销售费用按销售收入的5%，销售费用=16448×3×6500×5%=1603.68万元。8.财务费用项目在第一年初贷款5000万元，贷款利率为6%，每年支付一次利息，本金项目结束前一次性进行清偿。财务费用=5000×(1+6%)3-5000=955.08万元。9.不可预见费用按土地费用、前期工程费用等六项之和的5%计算。不可预见费用为（6124+394.752+986.88+6908.16+394.752+671.3456）×5%=773.99448万元。10.其他费用按土地费用、前期工程费和房屋开发费三者之和的1.5%估算。其他费用为（6124+394.752+6908.16）×1.5%=201.40368万元。11.税金及政府收费考虑营业税及附加，还要考虑所得税。营业税按销售收入的5%计算,附加按营业税的3%,以及25%的所得税,营业税=16448×3×6500×5%=1603.68万元,附加费=1603.68×3%=48.1104万元,所得税=(16448×3×6500-20665.83816) ×25%=2851.94046万元。成本费用表 表四序号项目费用（万元）1土地费用61242前期工程费用394.7523基础设施建设费用986.884房屋开发费用6908.165公共配套设施394.7526管理费用671.34567销售费用1603.688财务费用955.089不可预见费用773.9944810其他费用201.4036811税金及政府收费4503.73086总计成本费用23517.77862（三）收益估算销售收入为32073.6万元；现金流入为37073.6万元；总成本费用为23517.77862万元；贷款5000万元,占总成本费用的21.3%；扣除税金后的总利润为8555.82138万元。（四）盈利能力分析现金流量表 单位：万元 表五序号项目合计第一年第二年第三年第四年1现金流入37073.60 5000.009622.0812829.44 9622.081.1销售收入32073.600.009622.08 12829.449622.081.2银行贷款5000.005000.000.000.000.002现金流出23517.778627558.441125324.2163785791.47114843.6500182.1土地费用612461240.00 0.00 0.00 2.2前期工程费394.752394.7520.00 0.00 0.00 2.3基础设施建设费986.88246.72 246.72246.72246.722.4房屋开发费6908.160.002302.722302.722302.722.5公共配套设施394.7520.00 131.584131.584131.5842.6管理费用671.3456167.8364167.8364167.8364167.83642.7销售费用1603.680.00 481.104641.472481.1042.8财务费用955.08300318337.080.002.9不可预见费用773.99448257.99816257.99816128.99908128.999082.10其他费用201.4036867.1345667.1345633.5672833.56728 2.11税金及政府收费4503.730860.001351.1192581801.4923441351.1192583净现金流量8555.82138-2558.441124297.8636222037.96894778.4299824累计净现金流量-2558.441121739.422502-520.472222219.988862 损益表 表六序号项目合计第一年第二年第三年第四年1销售收入32073.600.009622.0812829.449622.082总成本费用23517.778627558.441125324.2163785791.47114843.6500183销售税金及附加4503.730860.001351.1192581801.4923441351.1192584所得税2851.940460.00855.5821381140.776184855.5821385利润总额(1-2)8555.82138-7558.441124297.8647037.9694778.436盈余公积金(5×10%)855.582-755.844112429.7864703.7969477.8431.净现值各项投资都在各年年初，投资基准收益率i=12%，NPV=-2558.44112+4297.863622×0.8929+2037.9689×0.7972+4778.429982×0.7118=6305.076576万元>0,所以本项目是可行的。 2.内部收益率按照线性插值法计算，令i1=12%,i2=15%，则NPV1=6305.076576万元，NPV2=5861.707084万元，IRR= i1+( NPV1/( NPV1+ NPV2)( i1+ i2)=0.2599>累计0.12，故该项目在经济效果项目上是可以接受的。3.静态投资回收期静态投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年分数-1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量静态投资回收期=2-1+2558.44112÷1739.422502=2.47年4.动态投资回收期 动态投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年分数-1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量现值动态投资回收期=2-1+2558.44112÷1553.13=2.65年（五）清偿能力分析 向银行申请的5000万的贷款,每年支付一次利息,本金项目结束前一次性进行清偿。财务费用为955.08万元，及本金共计5955.08万元。根据项目利润,，能够还清银行贷款的本利和。根据全部投资现金流量表和每年的净现金流量也可以分析得出能够还清银行贷款本息。（六）风险分析房地产项目中对盈利能力指标最敏感的是销售价格，纵观近几年房地产业房价居高不下，本项目销售价格下降的可能性非常小，故在盈亏平衡分析时，分析住宅的销售价格的理解点。.销售收入 设销售价格为A元/,则销售收入=16448×3×A 万元。.成本费用 成本费用为：23517.77862 万元 16448×3×A=23517.77862×10000 解得A=4766.09元/。 相关指标分析表 表七相关经济指标净现值（NPV）6305076576元内部收益率(IRR)0.2599静态投资回收期(Pt)2.47动态投资回收期2.65盈亏平衡点4766.09元/五环境分析优势分析：该项目位于长沙东扩板块，是诸多经济产业带的交汇之处。区域项目内有各种成熟生活娱乐配套设施和众多大型综合配套设施。投资氛围浓厚，土地资源丰富，城市资源与价值前景并重。有汽车东站为依托，还有地铁口为卖点，交通网络发达。劣势分析：周边生态及绿化率较低，噪音影响大。经往汽车东站有各种大型客车及渣土车，空气质量有待改善。二环线的长期堵塞导致交通压力日渐增大。涉及大量的拆迁、安置和补偿，工作进展中将会遇到较大的阻力。 六结论由于房地产项目具有投资大、风险高的特点，房地产商在投资开发前必须对项目在经济上进行可行性研究，而财务评价是经济可行性研究的重点。本小组经过统计调查问卷，查阅相关资料和对相关信息的分析，认为本项目极具开发潜力，随着全国房地产的持续火热，长沙市房地产供不应求的现状，本项目的开发定能取得良好的经济效益和品牌效应。湖南农业大学东方科技学院2009级工程管理2班第二组市场调查问卷您好！我们是湖南农业大学东方科技学院2009级工程管理专业在校学生，现我们进行专业课的课程设计实习。为了更好地了解长沙市20-50岁消费者对住房的实际需求，我们特别开展本次调查活动，诚恳的希望得到您的支持和合作。请将您的真实想法告诉我们，仅作为我们课程设计实习的统计数据，我们对您的回答将严格保密。 占用了您的宝贵时间，我们向您致以深切的谢意。同时感谢您的支持与合作！一、 受访客户背景资料1、请问您的年龄 2025（ ）；2630（ ）3140（ ）；40以上（ ）2、请问您的最高学历是