房地产评估的问题及对策.doc

目 录内容摘要：1关 键 词：1Abstract：1Key words：1一 收益法在房地产评估中应注意的问题2（一） 收益法定义2（二） 应注意的问题2二 房地产评估司法鉴定中存在的问题分析4（一） 房地产估价司法鉴定的定义4（二） 存在的问题分析4三 房地产抵押估价中存在的问题及对策7（一） 房地产抵押估价中存在的问题8（二） 房地产抵押估价中存在问题的解决对策9四 总结:10参考文献：11内容摘要：房地产评估在我国是一个新兴的行业，它从起步到今天仅有十多年的历史。随着房地产评估制度开始建立，评估市场不断扩大，评估队伍和评估机构得以迅速发展，我国房地产评估行业的雏形已基本形成。但是正由于这个行业形成和发展的时间不长，仍处于初始阶段，因此还存在一些问题和不足，需要我们认真研究和解决。文章针对这些问题提出了几点建议。关 键 词:房地产评估，收益法，抵押估价，评估机构Abstract: Assessment of the real estate in China is an emerging industry, from its beginning to today only 10 years of history. With the real estate evaluation system was set up, to assess the market continued to expand, assessment team and assessment mechanism is able to develop quickly, our country real estate appraisal industry has basically formed the rudiment. But precisely because of this industry formation and development time is not long, is still in the initial stage, so there are still some problems and shortcomings, need to we study seriously and solve. Aiming at these problems, put forward some suggestions.Key words: Real estate assessment, income law, mortgage appraisal, assessment mechanism房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有房地产估价人员岗位合格证书或房地产估价师注册证的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。随着房地产评估制度开始建立，评估市场不断扩大，评估队伍和评估机构得以迅速发展，我国房地产评估行业的雏形已基本形成。但是，也正由于这个行业形成和发展的时间不长，仍处于初始阶段，因此还存在一些问题。一收益法在房地产评估中应注意的问题（一）收益法定义收益法是指通过估测被评估资产未来预期现金流量的现值来判断资产价值的方法。它服从资产评估将利求本的思路，即采用本金化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。该思路认为，任何一个理智的投资者在购置和投资与某一资产时，所愿意支付或投资的货币额不会高于购置和投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。收益法利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产生能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。这种方法根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产业务各方所接受。（二）应注意的问题1.以同类房地产的现（市）价作为收益额的计价基础 通常对房地产收益额的确定是直接计算，文章认为这样计算不科学，在确定某房地产收益时，我建议以类似房地产的收益作比较，同时也要对市场走势作准确的预测，以便更准确的确定纯收益，减少误差。目前确定收益额的主要有三种：利润总额、净利润、净现金流量，相应的收益额确定方法为利润总额法、净利润法、净现金流量。净现金流量法相对于其它方法来说，它符合资产经营中不断追加投资和回收投资的动态过程，比较真实的模拟企业在未来经营中收益的实现途径和过程。 2.折旧费不应该作为费用扣除 折旧虽然是损耗，但这种损耗是为取得收益而发生的贬值，是资产价值的时间表现形式。折旧在整个资产使用期限内并未真正发生支出，而是作为业主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此应当把折旧费作为房地产一种投资，不应当把折旧费当作费用扣除。 3.确定资本化率 资本化率实质上是对未来收益的折现率，它指的是适当合理的资本化率。在实际运用收益法进行房地产估价时，目前通常是采用直接选取法来确定资本化率，但是采用此方法误差较大。文章认为在收益法评估实务中宜采用以下两个步骤：第一，利用分析工具和分析技术初步确定资本化率 (1)利用财务分析技术。运用各种财务指标对公司经营结果，财务状况进行分析。（2）利用经济、管理战略分析技术。(3)利用统计分析工具和技术。常用的统计分析工具有EXCEL 软件、SPSS 统计分析软件等，常用的统计分析方法有平均分析方法、相关性分析方法、回归分析方法、时间序列分析方法等。(4)利用层次分析法。这是一种综合定性和定量的分析方法，可以将人的主观判断用数量化形式表达和处理，形成相对的客观判断标准用来处理一些多因素、多目标、多层次的复杂问题。第二，采用行业基准收益率加物价指数调整法、安全利率加上风险调整值法和收益风险倍数法来最终确定资本化率，根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途，新旧程度等确定风险调整值来确定资本化率，这样取得的资本化率就比较真实可靠。因为合理的分析工具和技术可帮助评估师对信息对分析更全面和更透彻，充分挖掘所收集的资料中的有效信息，减少由于分析遗漏等方面产生的风险，定性与定量的相结合使得分析的过程和结果更加科学、客观更具说服力，同时还可以节约评估的时间和精力，减少评估的时间和成本风险。4.在建立收益法评估模型时进行检验收益法评估中大量的使用了统计学原理和数理统计分析方法，这要求我们建立的评估模型时进行拟合优度、总偏差和显著性检验，这是科学的使用收益法评估的必要条件。5.其他应该改进的地方为了准确反映估价对象的价格或价值，提高估价结果的精度，还应当： （1）提高估价人员的规范意识、全面理解和把握房地产估价规范精神房地产估价规范作为房地产估价的操作技术规范，是房地产估价人员在进行房地产估价的全过程的行为准则和技术指导。我们要深刻理解和把握规范的涵义、精神实质，从进入房地产估价这个行业开始，我们在承办业务开始到估价报告出具、估价底稿归档的时候，都必须严格执行规范，而且我们平时需要加强学习和交流，以便更好的提高执业水平。（2）健全估价体系，规范估价流程在承办业务后，估价人员应严格按照估价程序，对估价对象的产权等资料进行必要的鉴定，两名或多名估价人员到估价对象现场进行勘察，进行全面、细致的市场调查。这样我们对资料汇总、认真分析，把握对价格或价值影响的主次因素来确定修正调整系数、内部审核等，从而将误差降到最小。（3）设立专门的信息资料部门设立专门的信息资料的部门，负责收集市场信息、房地产交易资料，我们在进行实地查看时，需要认真的核对成交的真实性,对资料进行汇总、分析、归纳，以便我们掌握市场动态和发展趋势，为估价部门提供翔实、准确、及时的交易案例，从而提高参考案例的可比精度。 （4）引入国际评估准则，尽快实现与国际接轨，拓展发展空间随着世界一体化、经济全球化步伐的加快，我国已经加入WTO，我们需要开拓的不再只是国内市场，而是国内、国际两个市场。我们要充分研究WTO规则，学习并引入国际评估准则，培养国际化评估人才，建立国际化的评估机构以尽快与国际惯例接轨。二房地产评估司法鉴定中存在的问题分析（一）房地产估价司法鉴定的定义 房地产估价司法鉴定是指在诉讼活动中房地产估价机构运用房地产估价的专门知识和技能对房地产价格进行评估并出具报告的活动。当前，各类经济纠纷、法院执行等各类案件中大量涉及到房地产价格问题，都需要房地产估价机构进行司法鉴定。而在这些案件中，涉案房地产价格一般都是诉讼各方最为关注的焦点问题，这使得房地产估价司法鉴定工作难度会远远高于其他类型的房地产估价。（二）存在的问题分析 1.司法鉴定涉及的房地产评估具有特殊性。它首先是一种司法鉴定行为，是司法鉴定机构接受委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。其次才是房地产价格评估行为，是具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关、公民、法人或其他组织的委托，派出具有司法鉴定人资格的房地产估价师估算、判断估价对象房地产在估价时点的客观合理价格或价值的活动。由此可见，司法鉴定房地产评估活动中，房地产估价师除遵循房地产估价规范、城镇土地估价规程等有关规定、执业规范以外，作为司法鉴定人应当履行出庭义务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。实际工作中，司法鉴定房地产评估主要为确定房地产拍卖底价、确定抵债协议金额、延迟履行的执行等目的服务。 2.由其特殊性决定房地产估价师在执业过程中应充分认知司法鉴定房地产评估业务的严肃性，从前期现场勘查、房地产权属的调查认定、房地产估价师的签字等细节上都不能有半点疏忽。评估工作的微小瑕疵可能轻则延误法院的执行程序，重则给双方当事人造成难以挽回的经济损失。比如当法院通过摇号确定评估公司后，评估公司没有特殊原因应该立即承接业务，并在工作中与委托法院保持联系，在合理时间内完成评估工作;同一项目尽量不更换估价师，保证评估工作的连贯。另外，在现场勘察时估价人员一定要认真对待，严格按照估价程序作业。如最基本的应按照约定准时到达现场;当事人不予配合不能入户勘查、拍照时，应及时与委托法院联系、沟通情况，以便尽早想办法解决问题;现场勘察应该细致，避免出现漏评现象;评估公司最好派两名估价人员进行现场勘查，并保证现场勘查人员与评估报告的签字估价师一致。 3.关于评估报告的具体内容，是双方当事人最关注的部分。评估公司出具的估价报告应语言清晰明确，没有错别字;评估依据充分，提供对委托方有价值的参考信息;价格内涵准确;最终价格水平客观合理;报告附件全面，所附照片应为彩色;另外报告中注明的提交报告时间应与实际交付报告时间一致。4.评估机构在工作中应与委托法院相互配合，积极做好各个环节的工作。如目前一般由评估公司持法院提供的相应证明材料到房屋、土地行政主管部门落实房地产权属的工作，但有的区、县房屋、土地行政主管部门不对评估公司提供这项服务，给房地产权属认定工作带来不便。如果北京高级人民法院能与市一级的房屋、土地行政主管部门协调这项工作，具体操作仍由评估公司来做，权属认定工作将更为顺畅。5.房地产估价司法鉴定，其鉴定全过程可分为接受鉴定委托、收取鉴定费用、实施鉴定过程、得出鉴定结论、鉴定结论质证、鉴定结论复核六个阶段。第一接受鉴定委托估价机构接受委托需慎重，需事先评估鉴定风险。因为鉴定一般是在双方当事人发生争执以及司法机关难以判断时才需作出的。鉴定机构需在了解案情的基础上初步评估鉴定风险，并根据自身的独立性及能力考虑是否接受该委托;然后与法院等委托机关签订业务协议书，需对委托方、当事人、鉴定机构等各自应享有的权利和应承担的义务予以明确。第二收取鉴定费用估价机构承接抵押或咨询等评估业务，一般习惯于先出报告后收费。但在房地产估价司法鉴定过程中，为避免因当事人对鉴定结论或案件判决不满意拒交评估费，估价机构应在鉴定工作开始前收取鉴定费。但对于贫困当事人付费的鉴定案件，估价机构也要建立“鉴定救济”制度，免除委托当事人的全部或部分鉴定费，承担专业机构的社会责任。第三实施鉴定过程实质上就是收集鉴定证据和进行估价测算的过程，是鉴定工作的关键环节。估价机构承接业务后，组建鉴定项目小组，各成员在充分了解案情的基础上，根据鉴定要求，结合案件本身进行分析，并进行仔细的现场勘察和市场调查工作，运用科学的估价方法，进行分析和测算。若根据现有资料不能形成结论而需向当事人补充证据时，需按法定程序办理，即通过法院或仲裁机构向当事人取证，保证收集证据的公正和真实;最后获得充分、适当的鉴定证据，并得出令人信服的鉴定结论。在鉴定过程中，估价机构要注意规范实施鉴定时限和完善鉴定质量保证制度，在保证鉴定质量的基础前提下，及时完成鉴定工作，避免鉴定过程久拖不决。第四得出鉴定结论房地产估价司法鉴定结论是一种逻辑的、科学的推理性结合，需在独立、客观、公正的原则下出具。目前相关法规对房地产估价司法鉴定报告应包含的内容进行了原则规定，但对报告格式等尚无统一的规范。估价机构可以按照房地产估价规范关于房地产估价报告格式的规范要求出具鉴定结论，也可以为了方便法院使用鉴定结论，参照其他类型司法鉴定文书格式，按以下报告格式具体表述：(1)标题，统一为“房地产估价司法鉴定报告”;(2)收件人，为鉴定业务的委托人;(3)序言段，包括鉴定范围、案情摘要、鉴定责任和鉴定程序等;(4)鉴定内容，应与委托人具体的委托内容一致;(5)鉴定依据，包括依法实施鉴定的法律法规，当事人双方质证材料，鉴定委托书等;(6)鉴定结论的形成过程，可以用估价技术报告形式提供;(7)鉴定结论，它是分析论证自然得到的结果，该结果应当是客观的描述，不应当带有法律性结论;(8)文尾，包括鉴定人签名、鉴定机构名称并加盖司法鉴定专用章、报告日期等;(9)附件。第五鉴定结论质证在司法鉴定结论质证方面，目前我国三大诉讼法和最高人民法院的司法解释已经有了一些具体规定。但据有关专家分析，在目前的司法实践中司法鉴定人能够出庭作证的比例一般不会超过5%。然而，事实上，任何鉴定结论都是专业技术人员的识别活动，同其他言词证据一样，任何鉴定结论也都存在错误与虚假的可能，任何鉴定人出具的鉴定结论也都应当接受当事人的质证。估价机构应当强化估价师的出庭意识，实现鉴定结论的证据价值，维护当事人的合法权益。但目前大多数估价师对出庭质证的程序都不太熟悉，有些估价师难以适应法庭质证的紧张气氛。因此估价机构平常要注意加强这方面的培训，提高估价师个人素质，确保鉴定质证工作正常进行。第六鉴定结论复核我国司法鉴定实践中存在的一个主要问题即重新鉴定申请权的无限制行使，导致同一问题反复鉴定。从房地产估价行业现状看，各地一般都成立了房地产估价师协会，估价机构遇有当事人对鉴定结论不服，要求申请重新鉴定的，可以建议法院要求当事人向当地房地产估价师协会专家委员会申请鉴定结论复核，避免多个估价机构对同一估价对象反复鉴定后，鉴定结论不一致而影响法院判决。三房地产抵押估价中存在的问题及对策 良好的房地产抵押估价服务可以为金融机构风险管理提供有力的保障和支撑，也能使房地产估价机构提高信誉度，提升服务水平，不断提高专业水准和管理能力，获得可观的业务收入，建立和扩大自身客户群，从而形成核心竞争力。而大量优秀的房地产估价机构的存在与发展又是促进房地产估价行业良性发展的必备条件。（一）房地产抵押中存在的问题 1.房地产估价机构良莠不齐，少数估价机构和估价师诚信意识淡薄，而行业主管部门和估价协会未能充分发挥作用，尤其是惩戒机制缺位。虚假、不实的评估报告仍屡禁不绝；收费混乱、回扣之风盛行；对分支机构缺乏必要管理；信用档案形同虚设；对违规机构和估价师的处罚不到位或不透明等。这些问题的存在有多方面的原因。就抵押估价来说，既有评估行业自身的原因，也有金融机构和贷款企业的问题。主要表现为在不动产抵押贷款评估业务中，部分估价人员职业道德低下，刻意迎合客户需要，提供不实评估报告，甚至与企业和银行串通进行虚假评估。而部分银行对抵押估价缺乏必要的监督和内部审核，少数客户经理为完成业务指标，对抵押物高估听之任之，甚至授意中介机构出具不实报告，也为这种情况的存在提供了温床。解决上述问题需要多管齐下，金融监管部门、政府主管部门、各大金融机构以及评估行业协会应当联合起来共同推动这一问题的解决。从房地产估价行业管理来说，应强化信用制度建设，对从业机构和人员加强诚信教育，实现信用档案动态更新，对有不良行为的机构和个人坚决查处，并记入信用档案，在行业内或全社会公开，情节严重或造成恶劣后果的应依法追究刑事责任，使惩戒制度落实到位。2.房地产估价服务同质化严重，许多估价报告质量不高，而且缺乏针对性，导致银行对估价服务的认可度不高，认为参考意义不大，反而增大客户融资成本。房地产估价原本是一项专业性很强、技术含量较高的工作，但从实践来看，部分估价机构忽视了专业能力的提升和对不断改进报告质量的追求，没有从客户需求角度出发，不同经济行为、不同估价目的的估价报告其价值类型、估价方法、选取参数甚至假设条件几乎一成不变，往往是以先前的估价报告为模板，稍作改动就形成一份新的“报告”， 报告内容中常常出现张冠李戴的现象；或者有些估价报告看起来内容很多，装订也较考究，但审核时发现其大部分篇幅都是从网上或其他渠道拼凑而来，真正的估价测算过程则极其粗略，经不起推敲。3.对房地产抵押估价理论的研究仍然比较落后，尚未形成令人信服且具操作性的房地产抵押估价理论体系。我国房地产抵押估价中不少重要概念混淆不清，就抵押评估究竟评估的是什么价值都未能达成一致，评估从业人士一般认为是市场价值，而相当多的学者则认为清算或变现价值更符合实际，或者认为是清算价值的折现值。4.房地产评估信息化程度较低，信息搜集难，缺乏大量真实交易实例以及评估标准值支持，评估过于主观。信息是房地产估价的关键资源，缺乏足够真实、有效信息支持的估价行为注定是不可靠的。5.不少房地产估价师对建筑工程的基础知识，如房屋结构、建筑设备、房屋装饰、工程造价、建筑缺陷和质量隐患等十分缺乏，对于房屋建筑甚至不能准确说出其结构类型，不能判断房屋的缺陷（如墙体裂缝）是否会对结构安全造成影响等，令人费解。不少抵押估价报告在“假设限制条件”中均声明其评估结论是在设定评估对象不存在质量隐患的情形下得出的，报告不对房屋建筑质量承担责任。这固然为房地产估价师规避了执业风险，但也使报告的可参考性大打折扣，这样的估价报告也很难令人信服。（二）房地产抵押估价中存在问题的解决对策1.加强信用制度建设，引导和鼓励估价机构和从业人员诚信执业，加强行业自律，落实惩戒机制，防范道德风险，形成良好的行业环境。只有金融业对估价机构有信心，才敢于接受估价服务，才能促进行业健康发展，并促进整个社会信用环境的改善。2.应对抵押估价理论进行深入研究。从现有的房地产抵押估价指导意见来看，该指导意见除了可以控制部分道德风险与体制风险外，在理论与技术上似乎并没有做出新的创新和突破，因此并不能从技术上防范房地产信贷风险的产生。特别是抵押估价应采取何种价值类型才能最大限度满足风险防范的要求，同时又有很强的操作性，是最为紧迫的问题。如果所采用的价值类型与估价目的不相匹配，则估价报告的科学性无从谈起。同时，应与时俱进，引入国际上先进的估价理论和方法，力求在抵押估价方法上有所突破和创新，以科学的方法来替代主观判断。另外，建议关注金融领域新的业务创新，积极跟进相关的估值服务研究。3.建议由估价行业主管部门和估价师协会等权威组织牵头，推进估价行业基础数据库建设，建立估价参数标准值体系。基础数据库应当包括各地商品房及非住宅用房价格信息、土地交易价格信息、土地基准地价、房地产开发项目信息等，需要对数据的真实性进行核实确认，并进行实时数据更新。估价参数标准值应具备权威性、科学性、时效性，为估价方法提供有效支持。只有在强大的基础数据库和可靠的参数标准值的支持下，各种估价方法才能运用自如，估价结果才可以最大限度反映客观信息，体现出估价行业的核心竞争力。而大量的银行抵押物价值重评工作只需在原价值基础上根据数据库所反映的市场走势变化进行适当修正，大大提高了工作效率。4.完善房地产估价师知识结构，不断提高估价师的知识水平和业务能力。从实践来看，当前房地产估价师对估价理论与方法、房地产经济、法律等知识相对娴熟，但不少人对建筑学、建筑工程和工程造价知之甚少，建议加强对上述知识的培训和考核，同时也应当加大对估价领域新知识、抵押相关金融知识的培训，对典型抵押估价案例进行分析，促进从业人员业务素质的提高。四总结由于房地产评估行业是我国的一个新兴行业，所以在评估方法上的运用以及在各个具体方面的评估中都不免会存在一些问题，针对这些问题我们应该采取积极措施，如：运用准确且科学的方法；提高估价人员的素质；健全估价体系；完善房地产估价师的知识机构等。通过大家的共同努力使房地产评估产业健康快速的发展。参考文献：1中国银行业监督管理委员会：商业银行房地产贷款风险管理指引，2004年9月。2唐璐、曲卫东：中国房地产估价师 估价与经纪，2005年第四期。3中国房地产估价师学会：房地产估价理论与方法，中国物价出版社,2004年。4齐放：房地产估价规范，中国房地产估价师估价与经纪，2005年第二期。5胡广军：我国房地产估价工作存在的问题与对策，经济经纬，2000年第六期。