房地产合作开发须知经验资料.doc

房地产联合开发方案房地产联合开发可以充分利用合作双方或各方的资源优势，通过优势互补在合作中充分实现各方利益的最大化，是一种房地产开发中利益分享、风险共担的良好机制，但是，联合开发的周期漫长、内容庞杂等特点，使得联合开发的风险愈加体现出来，投资方的风险控制和利益保障是合作的重点之处，现提供联合开发方式提出如下方案，并进行逐一分析，望能够得到认同。一、联合开发的方式方案一、以变更土地使用权方式此方案是将土地登记的使用权人变更为投资方名下，由投资方主导开发事宜的方式。投资方可以充分控制项目开发过程中的风险，并能保障投资成本和利润的顺利回收，供地方也可按约定取得既得利益，但是，该方案开发的投资较大，由于土地开发牢牢控制在投资方，其开发运作消耗的财力和精力较大，联合开发过程中所产生的运作风险需要进一步控制。方案二、投资方作为共有权人方式此方案是将土地登记的使用权人变更为双方名下，双方共同出资、联合开发的方式。双方以共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有，共同取得立项和规划部门出具的规划用地条件，双方的合作基础是共同出资，共同管理，共同决策（或按出资比例），此种合作方式将土地变更为共有，进一步保障投资方的利益回收，其关键在于双方的日常管理和决策，比如双方应制定日常的人员配置任用制度、财务制度、重大事项的决策制度。该种开发模式是人合形式，双方合作的当事人在合作中往往具有决定性作用，否则双方的合作很难进行。方案三，一方出地，另一方投资方式此方案是在不改变土地使用权人基础上的合作方式，投资方只是提供项目所需资金、技术等支持，其付出的精力较少，该方案主要建立在投资方对供地方的高度信任，但对于投资方的风险较大，项目的运作无法控制，有可能基于供地方资金和管理欠缺而成为烂尾楼，因此，为了确保投资方的利益，若使用此方案运作，需要供地方提供相应第三人担保，或在土地上设立抵押权利，若出现合作风险，则投资方可以抵押权对投资所产生的债务优先受偿，最起码可以取得与投资等值的土地，避免投资无法收回的局面。二、需要注意的问题：1、项目工程预算与风险分析就是在审查开发商提供的项目相关资料时，一定要仔细分析和计算整个项目最终需要的工程预算（分可行性研究投资估价、初步设计的概算、施工图设计预算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价5种类型），准确掌握项目预算金额，分析所投资的金额占总预算的比例，把握投资额能否将该项目完成，即便是合同约定不需投资方负责募集短缺的资金，但在开发商表示无法募集到时，该工程的工期必然会受到严重的延期，而作为投资者，当然是追求资金回笼越快越好，因此，工程预算是对项目风险分析的重要环节。2、合作项目资金监控问题     资金监管是合作中很重要的问题之一，这主要涉及如何保障投入项目中的资金真正应用到项目开发中去，而不被对方私下挪用或者用于其它目的。这是合作方最关心的问题，也是比较难以控制的问题，尤其在投资方没有决策权时。一般地说，在对某项目决定进行投资时，都会要求对方提供详细的最新的且经过法定审计事务所审计过的财务报表，从而来掌握该项目的债权债务关系，但该报表只表明投资前的债权债务，而无法解决对注入资金后的资金流向监控问题。实践中，常常是让对方列出财务计划，由投资方直接将资金拨付到应付项目的第三方，实行财务的无缝对接，避免资金被挪作他用，并且，投资方应派财务人员入住监控，双方建立共同帐户，对资金进行监管，或者说约定资金分阶段注入，但这行为并不能根本解决问题。比较妥当的办法应是：审查该开发商是否存在不良记录、是否有诉讼或其它争议纠纷、开发商的主要投资人的为人品德、该项目的市场销售预测是否乐观等角度来分析。3、注重利润分配方案在进行风险分析和资金监控的基础上，其最重要的环节就是利润分配方案，利润分配方案，实践中主要采用以下方式：1）、实物分配一方出资，一方出地的模式中，双方采取实物分配的较多，以土地出资的一方通常不参与日常的经营、管理、决策，仅以土地出资为限，不承担其他任何责任，待项目竣工后，按照双方的约定的方式分配楼盘。该种合作模式双方的权利义务关系明确，对双方来说风险相对较小，容易取得预期的合作效果。该种合作模式适合于规模较大的房地产公司，是一种较为理想的合作模式，但是，双方约定的实物分配方案应当细化，不要出现模糊不清的条款：如楼盘经竣工验收后，根据双方投资比例按建筑面积进行分配。这里就存在许多方面的争议：建筑面积的价格因所处的层数、朝向等不同而是不同的，由于没有明确约定，则在实际分配时必然会引起诉争；其次，该建筑面积是以核准的规划设计面积为准，还是以实际竣工的建筑面积为准？再次，该建筑面积是只指该楼盘的销售建筑面积还是包括公摊建筑面积在内？尤其在计算商住混合楼的公摊面积时，该系数是有明显区分的。因此，实物分配方案应当将投资方取得的房产层数、朝向、面积（是否包括公摊）等表述清楚，能细化的尽量细化到位，这样才能使投资利益最大化。2）、利润分成双方按照出资比例进行利润分配，这种分配方式合作起来比较复杂，双方在合作中容易产生矛盾，这就需要有很好的制度加以约束双方的行为，保证合作的顺利进行。这种合作方式在最后的决算和利润分配过程中产生纠纷的可能性极大，因此，采用这种模式的合作，应当特别谨慎。我们也经常碰到这样的条款：双方按利润的一定比例分成，由于约定不明、利润计算方法不一，最后酿成纠纷；一方违约，应承担另一方的所有经济损失，这样的约定等于没有约定，一旦出现违约，则必然会陷入到大量的艰难举证和漫长的诉争困境中去；再如，如果合同中没有约定预期保障机制，那么，在履行过程中，明知对方存在违约行为，但如无法确凿举证，仍然无法预期保障自己的利益。3）、出资一方享有租赁权此种合作模式主要由投资方进行项目的全程投资，土地出资的一方通常也不作其他的投入，该项目的所有前期手续均是土地出资一方的当事人，风险完全在投资一方，待项目竣工后，对方将整个楼盘或部分楼盘租赁给投资方，由其享有一定期限的租赁使用权，当然，投资方也不需要在现实的支付货币租金。此种模式类似于将自己的资金投入到别人的项目中，应由对方向其提供担保，最大程度的减少风险。综上所述，联合开发方案注重的是前期风险控制和可行性分析，而联合开发过程中的出现的细节问题需要跟进，及时发现及时处理，因此，联合开发的前期注重方案，中后期注重细节，这样才能切实维护自身利益。  这里只是简单举例说明，实际上有许多方面，都是需要双方在合同中明确约定，方可保障自己的投资利益。应该说，投资房地产是一项高风险高收益的项目，而这高风险，很大程度上取决于法律风险，法律风险又是通过合同条款的是否详细和完备体现出来，因此，奉劝哪些合作开发者，合作前期一定要签订好合作开发协议，为项目的顺利开发奠定基础。 三、联合开发的管理机构 1、组建联合管理机构。 即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构。其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公（转载自中国教育文摘http:/www.edU请保留此标记。司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了某项目联合开发双方组建的联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了建筑工程施工合同最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。    2、不成立联合机构。    四、项目合法性考察：    这是介入房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二双方至少一方具有房地产企业开发资质；三有该项目已经相关主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比如说，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改，如果私自更改不能获得政府的认可，则房地产项目就无法通过竣工验收备案，也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可，那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是，对项目的规划设计参数，并非都是无法更改的。根据我国法律规定，有的可以修改，有的属于国家房屋工程建设强制性标准，一旦审批后就不能更改和调整。当然，还有许多其它方面的合法性也需要审查。    五、房地产项目开发主体问题考察：   （一）审查房地产项目开发的真正法人主体与审批文件中的法人主体是否相吻合。曾有过这样的案例：某开发商为圈资，利用集团公司与投资人签订合作经营协议，但房地产项目的实际建造的房地产公司是由该开发商联合几个股东另外投资成立，集团公司只占10%的股份。后双方发生纠纷，投资人遭受了重大损失。   （二）审查投资的房地产项目与实际建造的项目是否吻合。有的开发商很狡猾，利用手中多个楼盘建设，耍移化接木之手段来套取投资额。比如说，用地段位置好的甲项目吸取投资人眼球，然后在签订合同时却用地段差的乙项目来代替。而甲与乙两项目的名称往往非常相似，不仔细审查是无法察觉到的。   （三）是审查房地产开发商与建筑商或监理单位的关系。有的房地产开发商往往与建筑商或监理单位关系密切或者说背后的投资者为同一人。显然，存在这样的关系，则该项目的投资额就无法事先准确预算或者说用合同就能约束的。    五、合作形式的选择：     A、联合开发：    指由两个投资主体共同对项目进行投资建设，项目立在双方名下，由双方共担风险的开发模式。根据双方的出资情况又可分为以下两种开发模式：   （一）双方联合报建、共同出资。双方以共同名义通过公开出让方式或其他方式取得土地使用权，以双方共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有，共同取得发改委的立项和规划部门出具的规划用地条件。双方的合作基础是共同出资，共同管理，共同决策（或按出资比例），此种合作的关键在于双方的日常管理和决策，比如双方应制定日常的人员配置任用制度、财务制度、重大事项的决策制度。该种开发模式是人合形式，双方合作的当事人在合作中往往具有决定性作用，否则双方的合作很难进行。从合作的最终分配方式来看可以有两种方式：    1、利润分成方式。    2、实物分配。    双方在楼盘竣工后，按照各自的出资比例，分配已经建成的商品房，该种分配方式简单易行，采用此种模式，是我们在该种合作模式中比较鼓励的一种，容易取得较好的结果，避免了因结算中产生矛盾，导致分配不能或无法达成最终的双方满意分配结果。但如规划变更，如事前无明确约定，也容易产生纠纷。   （二）一方出地，一方出资的联合开发。    该种合作模式主要适用于一方为在计划经济年代拥有大量土地的国有企业，另一方是拥有资金和开发实力的房地产开发公司之间。拥有土地的一方以其享有使用权的土地作为出资，不在投入任何资金，而资金的投入和前期手续的办理，以及整个项目的管理和施工建设全部由开发公司负责。按照分配方式，可分为以下三种：    B、组建项目公司    由合作双方作为公司股东，共同组建项目公司来完成某个项目的开发。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。实践中这也是一种不错的合作模式。    六、房地产合作项目资金监控问题：    资金监管是合作中很重要的问题之一，这主要涉及如何保障投入项目中的资金真正应用到项目开发中去，而不被对方私下挪用或者用于其它目的。这是合作方最关心的问题，也是比较难以控制的问题，尤其在投资方没有决策权时。一般地说，在对某项目决定进行投资时，都会要求对方提供详细的最新的且经过法定审计事务所审计过的财务报表，从而来掌握该项目的债权债务关系。但该报表只表明投资前的债权债务，而无法解决对注入资金后的资金流向监控问题。实践中，常常是一方派财务人员入住监控，双方建立共同帐户，对资金进行监管，或者说约定资金分阶段注入，但这行为并不能根本解决问题。比较妥当的办法应是：审查该开发商是否存在不良记录、是否有诉讼或其它争议纠纷、开发商的主要投资人的为人品德、该项目的市场销售预测是否乐观等角度来分析    还有一点，就是在审查开发商提供的项目相关资料时，一定要仔细分析和计算整个项目最终需要的工程预算（分可行性研究投资估价、初步设计的概算、施工图设计预算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价5种类型），否则就会吃大亏，尤其对那些手持有闲置资金但并不宽裕的投资者来说。比如曾有案例：某开发商在洽谈时向投资者提供整个工程预算大概为8000万元，增幅不超过10%。该投资者手头宽余资金有2000万元，就投资1000万元，双方在正式签订合作协议时约明：如工程预算增幅在10%之内，双方按比例增资，如超过10%，则由开发商负责募集资金。后该投资者才发现，开发商提供的项目资料，只是通过了立项审批手续，工程预算大概为8000万元，只是初步设计的概算造价。而在正式通过规划部门的施工图核准的预算造价竟然高达1.2亿。1000万元只能完成前期的拆迁，指望施工单位全部垫资完全不可能，显然，这使得该投资者陷入了困境，虽然合同约定不需他负责募集短缺的资金，但在开发商表示无法募集到时，该工程的工期必然会受到严重的延期。而作为投资者，当然是追求资金回笼越快越好，好在该投资者只是刚刚支付定金，最后只能收回定金完事。    七、审查房地产项目的当地政府态度：    这实际上是开发商是否可以利用政府的支持或消极态度来合理避免政策性损害或争取政策性利润。因为在我国，由于各地区的发展差异大，中央政府对房地产开发的管理只是作了一般性规定，而更多的具体实施细则是授权当地政府制订的，这就是所谓的政府潜意识规则。比如说对于房地产项目的超面积处理，不同城市有不同的规定。而实际上，许多地方政府没有此类明文规定，如果是超面积，只要缴纳相关费用或罚款后即可成为合法的建筑面积。房地产开发合作纠纷案例合作开发房地产合同双方当事人是否对外承担连带责任 2001年3月5日，渤海公司与宝玉集团签订建设工程施工合同，约定由渤海公司承建大连新世纪住宅小区（后更名为新世纪家园，以下简称新世纪家园）2#、4#高层住宅楼，合同价款4440万元(按实结算)。工程质量等级为省优质工程。工程质量等级要求的经济支出：执行政府有关文件大建质字1989-32号工程款支付方式：按施工形象进度银行转账支票，工程进度款一周内支付，工程竣工后30日内支付总造价98%。宝玉集团在收到渤海公司竣工报告后30日内不办理结算，从第31天起按施工企业计划贷款利率支付拖欠工程款利息，并承担违约责任。 2001年3月18日，渤海公司与宝玉集团签订补充协议书，约定：渤海公司承建新世纪家园2#、4#楼建筑安装工程（包括地下室工程）合同造价暂定为4440万元，渤海公司同意垫款施工至地上6层时，宝玉集团付给渤海公司合同造价10%的工程款。渤海公司施工至主体15层时，宝玉集团再付给渤海公司合同造价10%的工程款。主体封顶时宝玉集团再付给渤海公司合同造价10%的工程款。外墙抹灰、贴瓷砖、刷涂料等施工完毕时，再付给合同造价10%的工程款。工程全部竣工，渤海公司将所有竣工档案资料整理交档，工程经有关部门按合同约定的质量等级验收后，渤海公司所有人员、材料、设备必须全部撤离场地，宝玉集团再付给渤海公司合同造价8%的工程款，另2 %留做工程质量保修金，法定保修期满后返还。剩余50%工程款，宝玉集团按7800元平方米以该项目的商品房抵给渤海公司，抵工程款的商品房确定为2#楼6-14层的B户型（202.20平方米）及C户型（151. 57平方米）。工程质量必须达到省优，屋面、墙身、厨房、卫生间、花台，不准漏水、渗水。如有渗漏现象，每处由渤海公司负责赔偿宝玉集团3万元，在工程决算和保修金中扣除。渤海公司开始施工的时间是2001年3月1日。 2001年7月14日，渤海公司与宝玉集团签订停工报告，该报告载明：一、因建设单位未按合同约定及时拨付工程进度款，渤海公司拖欠搅拌站、钢筋厂家巨额材料款，现搅拌站、钢筋厂家已停止向渤海公司供应混凝土、钢筋。二、由于车库方案、砌筑方案至今未定，导致2001年6月28日进场的钢筋工班（36人）、2001年7 月2日进场的砌筑砖工班（38人）一直处于待工状态，于2001年7月14日前全部走光。三、现场所有施工人员自本项目开工以来一直没有开支，钢筋、钢模工段罢工3天。鉴于以上各项，无法使工程正常进行下去，渤海公司被迫从2001年7月15日全面停止施工，放假。2002年9月6日，为保证新世纪家园项目贷款专款专用，宝玉公司与中国农业银行大连市沙河口支行（以下简称沙河口支行）签订了资金监管协议。 2002年11月26日，渤海公司与宝玉公司签订协议书，约定：一、宝玉公司于2001年3月与渤海公司签订的建设工程施工合同，约定渤海公司承建新世纪家园2#楼、4#楼，合同原定施工工期自2001年3月18日开工，2001年12月31日竣工。但因宝玉公司资金未到位，致使工程中途停工，给渤海公司造成一定经济损失。二、鉴于宝玉公司资金已到位，经双方协商，宝玉公司同意以大连宝玉苑大酒店80万元消费卡和新世纪家园4#楼一单元10楼1号商品房一套补偿渤海公司所受损失五、本协议签订后，渤海公司应立即进入新世纪家园施工现场恢复施工，并保证于2003年9月30日前竣工，交付宝玉公司使用。本协议签订后，渤海公司不再要求宝玉公司任何补偿，并放弃追究本协议签订前宝玉公司违约责任的权利。 2002年12月1日，渤海公司与宝玉公司签订协议书，约定：一、渤海公司在履行与宝玉公司签订的施工合同过程中，因宝玉公司资金不到位，致使工程长时间处于停工状态。渤海公司因停工而受到很大损失。渤海公司要求索赔的损失金额为：人工费、材料费、机械费7,707,021.14元；管理费1,541,404.23元。另外，渤海公司要求宝玉公司承担违约金133.2万元，以上三项累计索赔金额为10,580,425.37元。二、虽然渤海公司损失是因宝玉公司工程款不到位造成的，但渤海公司体谅宝玉公司的困难，同意将索赔金额减少到550万元，并保证不再提出任何其他补偿或赔偿要求。三、本协议签订后的一周内一次性将上述550万元赔偿金支付给渤海公司，如宝玉公司不按期支付全部赔偿金，渤海公司保留再次停工的权利。因宝玉公司不按时支付赔偿金，而造成再次停工的损失，由其全部承担。 2002年12月5日，渤海公司与宝玉公司及该工程的监理公司大连宏达建设监理有限公司（以下简称宏达公司）签订复工报告，该报告载明，现工程款全部到位，从现在开始进行冬季施工。 2003年6月27日，渤海公司与宝玉公司签订补充协议，约定：宝玉公司将新世纪家园1#-4#楼全部地热和地下一层车库建筑工程发包给渤海公司施工。地热工程即从主管道分支以后的一切相关地热系统及水泥面层工程，面积约4万平方米，每平方米确定为78元(包括水泥砂浆找平层）。工程总造价暂定为312万元，待工程完工后，按实际量结算。宝玉公司先支付70万元工程款，其余工程款以新世纪家园2#楼6层东侧商品房（面积245. 94平方米）一套冲抵工程款，单价按8500元平方米计算。地下一层车库建筑面积约4200平方米，单价暂定为1500元平方米，等工程竣工后按实结算。2#、4#楼地下车库（约2100平方米）施工，宝玉公司支付50%工程款，其余50%宝玉公司以房抵款：房屋位置为2#楼中间单元6-14层商品房，面积为178. 32平方米，单价为7800元平方米。1#、3#楼间的地下车库（约2100平方米）施工甲方（宝玉公司）支付55%工程款，其余45%宝玉公司以2#楼6层C户型东侧第二套商品房，面积为178. 32平方米，单价为7800元平方米。 2003年8月29日，渤海公司与宝玉公司就1#楼地热工程及2#、4#楼收尾工程签订协议书，约定：一、双方对剩余工程量进行核对。二、宝玉公司在签署协议后3日内向渤海公司拨付竣工前最后一次工程进度款100万元。三、渤海公司按照宝玉公司对收尾工程的要求保质保量完成，承诺除公建和地下室部分外，2#楼于2003年9月20日交工，4#楼于2003年9月5日交工。宝玉公司在交工前将所有工程量签证单确认后返还渤海公司。四、本协议履行期间因不可抗力或宝玉公司原因及宝玉公司外委单位原因影响渤海公司施工，耽误工期，每耽误一天宝玉公司向渤海公司支付赔偿金2万元，以工程量签证形式体现。如果渤海公司延误交工，每逾期一天罚款2万元七、按双方合同约定，竣工后30日内，渤海公司向宝玉公司提交竣工资料和验收报告，工程质量达到省优。 2004年4月9日，渤海公司与宝玉公司签订协议书，约定：一、本次协议签订之日起到2004年4月9日前，宝玉公司保证向渤海公司支付工程款25万元，2004年4月16日前再支付25万元，上述两笔款项若每延误一天，宝玉公司向渤海公司缴纳罚金2万元。二、本次付款后，渤海公司保证将所有工程在2004年5月6日前完工，并且达到原合同质量标准及通过宝玉公司与监理验收，所有人员、机具撤离新世纪家园施工现场。上述约定每延期一天，渤海公司向宝玉公司交纳罚金1.5万元若宝玉公司或宝玉公司委托施工队伍原因造成的延误，每延误一天工期顺延。 2004年5月1日，宏达公司出具新世纪家园2#、4#楼 工程质量评估报告书，该报告的“单位工程结论意见”一栏载明“完成了设计文件和合同中约定的工作内容。整个施工过程中严格执行了强制性标准。地基基础、主体结构安全可靠，无质量隐患，满足使用功能要求，观感质量符合验评标准要求，建筑工程（室内外）得分率90. 42%，暖卫得分率99, 13%，电气得分率96%，通风空调得分率90%，电梯得分率100%，合计折算得分率106. 73%。单位工程综合评定为优良”。 2004年5月8日，渤海公司施工的2#、4#楼工程竣工。2004年5月18日，宝玉公司出具新世纪家园2#、4#楼工程竣工验收报告，该报告的工程竣工验收意见一栏载明：“经验收组讨论一致认为该项工程完成了设计图纸和合同约定的内容，工程质量符合强制标准规定，地基与基础、主体结构不存在安全隐患，使用功能符合技术要求，工程技术档案、监理档案完整，保证资料齐全，质量检验标准准确。同意新世纪家园工程通过竣工验收。”同年5月30日，渤海公司与宝玉公司及宏达公司签订新世纪家园2#、4#楼的单位工程交工验收证明，该证明的验收意见部分内容载明“经对现场实物及技术资料进行检查、验收，认定该工程满足设计及施工规范要求，满足强制性标准及规定要求，满足使用功能要求，工程质量综合评定为优良，同意验收。” 2004年11 日，宝玉公司出具关于工程款结算的情况说明，载明“宝玉公司发包的新世纪家园2#、4#住宅楼工程由渤海公司承建，该工程已由渤海公司按照宝玉公司的工程范围、工程质量和工期要求施工完毕，双方正在针对具体工程量进行最后决算。工程量核算复杂，预计在年末前决算完毕”。 2004年11月l7日宝玉公司出具收条一张，该收条载明“今天收到渤海公司送交的新世纪l4#楼采暖工程决算，其中包括地热工程主管分支（立水管一分水器部分）的工程决算书4份，决算书中合计价款为798，664.00元和2#、4#楼采暖主立管，决算书中合计价款180，759.00元。我公司对决算还需审核确认。该款项经审核确认后与所欠2#、4#楼工程款、索赔款（协议额为550万元）及补偿房屋（一套）一并给付你公司”。 2004年l2月，渤海公司施工的新世纪家园2#、4#楼工程荣获2004年度辽宁省优质主体结构工程称号。 2005年1月17日，大连市建设工程质量监督站出具的责令整改通知书，该通知书载明：工程名称为新世纪家园1-4#楼及地下车库，存在问题为：(1)消防手续、墙改专项基金手续不全；(2)小区市政工程未完善；（3）公建工程（室内外）未完工；(4)地下室部分水篦子未安装、局部装饰面层霉变；(5)室内外墙体裂纹；(6)部分北侧窗窗台高度不足0.9米护措施；(7)部分门洞口封闭不实；(8)个别房间有透寒现象；(9)屋面防水细部处理不到位，有翘曲现象；(10)无障碍设施不完善；（11）地下车库顶层柱筋外露，未进行处理；(12）工程技术档案资料未完善。 2005年5月18日，渤海公司与宝玉公司签订渤海建设工程的新世纪家园工程审核表，载明：经审核工程造价合计48，321，289.00元，其中无争议部分、2#楼29，l9 l，563.00元（主体结构部分27，691，044. 00元,4#楼13，399, 132. 00元（主体结构部分为12，278, 635.00元，车库桩工程493，188. 00元，地热3.018.256.00元，甲供材料保管费12330. 00元，有争议部分2，206, 890. 00元。 2005年5月20日，宝玉公司出具承诺书一份，该承诺书载明因宝玉公司与渤海公司签订的补充协议确定以部分房屋抵付工程款，但该开发项目房屋目前还不能办理产权，宝玉公司承诺在半年内办理完该项目房屋产权所需要的土地证、销售许可证、工程竣工备案证等相关手续，以便为渤海公司抵款房屋办理产权，否则宝玉公司同意以现金方式给付渤海公司工程款。关于工程款事宜宝玉公司同意将2002年11月28日宝玉公司转账至渤海公司账户上的2500万元中的剩余部分800万元作为工程款给付渤海公司，其中1700万元宝玉公司另有使用，不能作为工程款给付渤海公司，宝玉公司欠渤海公司的工程款另行安排给付。 沙河口支行给渤海公司转款情况如下：转账支票记载收款人为渤海公司的为：2002年11月28日转2500万元，2003年4月3日转100万元，2003年4月11日转200万元，2003年5月13日转100万元，2003年7月14日转350万元，2003年9月2日转100万元，合计3350万元。另外，沙河口支行2003年3月18日转款550万元，转账支票记载收款人为尤军，2003年4月7日转款200万元，转账支票记载收款人为宝玉公司，此两笔款项在沙河口支行的资金监管台账记载用款单位均为渤海公司。2003年4月10日转款30万元，转账支票记载收款人为大连市电业局市内供电局，在沙河口支行资金监管台账记载用款单位为渤海公司及另一施工单位永嘉公司。渤海公司于2003年2月28日给沙河口支行出具确认书一份，确认于2002年11月29日收到宝玉公司工程款2500万元。一审法院审理期间，渤海公司与宝玉公司确认渤海公司收到2500万元后，又给宝玉公司返回1700万元。 一审审理期间，经渤海公司与宝玉公司共同确认，宝玉公司在施工过程中支付工程款总额为19，986，030.00元，其中通过沙河口支行转账支付1695万元，提供材料折款为3，036，030. 00元。渤海公司在宝玉公司处领取消费卡10402万元。 另查明，渤海公司的营业执照副本载明：主营为一级土木工程建筑、维修、室内外装修等。注册资金为1901万元。宝玉公司于2001年9月27日取得建筑工程施工许可证。2004年4月23日宝玉公司出具关于办理建筑工程施工许可证的情况说明，该说明称：“2001年4月我公司独自去大连市建委办理建筑工程施工许可证申请，并最终将建筑工程施工许可证办至我公司名下。现该建设项目已符合办理销售许可证的条件，因我公司将建筑工程施工许可证办至我名下，致使金世纪公司缺少该证而无法办理销售许可证，为尽快办理销售许可证，我公司将积极配合金世纪公司将建筑工程施工许可证变更至金世纪公司名下。”以后金世纪公司办理了建筑工程施工许可证。大连市城乡建设委员会1989年11月15日发布的大建质字1989 32号文件第三条，关于强化质量否决权，实行按质论价，奖优罚劣规定“凡被评为省级以上优良工程，由建设单位支付工程总造价的2%奖励施工单位”。三方当事人对文件的真实性均无异议，但宝玉公司认为不能以此作为奖励渤海公司的依据。 再查明，2000年10月8日宝玉集团与金世纪公司签订联合建房协议书，约定：金世纪公司与宝玉集团在大连市沙河口区星海二站39023部队院内联合开发建设新世纪家园，由金世纪公司办理项目用地的相关手续，并承担全部费用。由宝玉集团和金世纪公司共同办理施工许可证及相关手续，宝玉集团承担项目开工至竣工所需的全部费用。宝玉集团向金世纪公司支付3000万元，以解决金世纪公司在办理该项目前期手续中所负债务。金世纪公司已在该联建项目的分成比例中将宝玉集团交给的3000万元的本息房产返还给宝玉团，增加在宝玉集团的分成比例之内。金世纪公司分得项目可销售面积的35%，宝玉集团分得项目可销售面积的65%。金世纪公司负责项目的地质勘察、工程设计和工程监理工作。宝玉集团和金世纪公司共同负责工程指挥领导和房屋销售工作，费用由双方按比例承担。双方共同选定施工队伍，工程预算由双方共同认可。宝玉集团在联建过程中，可以使用本项目的土地证或半成品房屋抵押贷款，所贷款额应放在双方认可的账户上，由双方共管，保证款额全部用在联建项目建设中，所贷款额由宝玉集团负责偿还。联建项目动工后，因金世纪公司原因造成停工，由金世纪公司付给施工单位误工损失费，因宝玉集团原因造成停工，由宝玉集团付给施工单位误工损失费。 2002年10月15日 ，宝玉集团与金世纪公司签订联合建房协议书之补充协议，约定：双方联建项目分成比例为金世纪公司分得联建项目总面积的33.5%，宝玉集团分得联建项目总面积的66. 5% ，项目由双方共同负责，联合办公。宝玉集团负责承担全部监理费用。双方通过招标共同选择项目承包单位、分包单位、材料供应商等（乙方在本补充协议生效前已签订的土石方合同、建筑施工合同、弱电合同、消防工程合同和监理合同等六份合同除外）。各种涉及联建项目的合同，协议和预算必须经双方共同审查并出具有双方授权人员签字之书面确认函，否则不得对外签约或付款。双方在抄河口支行设立贷款共管账户，账号为202001040002036。同年11月1日，宝玉集团与金世纪公司签订关于共管账户的补充协议，约定，为更好地管理使用贷款，切实做到专款专用，双方在沙河口支行设立贷款专用账户， 账号为303901040014155。本项目的商品房销售许可证办理在金世纪公司名下。 金世纪公司于2000年6月26日取得新世纪家园的建设用地规划许可证，2000年12月12日取得国有土地使用证，2001年8 月16日取得建设工程规划许可证，2004年5月13日办理了商品房预售许可证。新世纪家园的房屋销售工作，均以金世纪公司名义对外签证房屋销售合同。 金世纪公司在大连日报发表郑重声明，该声明称：新世纪家园开发权及所有权属于金世纪公司，凡涉及该项目的任何交易（包括以该项目房屋抵顶工程款或债务等均属非法。 还查明，宝玉集团2000年10月8日与金世纪公司签订协议时的名称为大连宝玉房地产开发有限公司，于2002 年2月5日变更为宝玉集团，法定代表人为滕宝玉，后更换为现在的法定代表人潘国彦。2002年7月8 日，宝玉 集团向大连市工商局申请以原宝玉公司的资质证书重新设立大连宝玉房地产开发有限公司，宝玉集团在申请报告中称“如果涉及到债权债务问题，因为原房地产开发公司变更为宝玉集团前已增注册资金为1.2亿元，所以此阶段如有债权债务可由宝玉集团承担，其他阶段的债权债务仍由宝玉房地产承担，重新登记的宝玉房地产注册资金为1500万元，保证不会在涉及到债权债务的问题上损害他人的利益”。同年8月8日，宝玉集团与其下属的大连宝玉建设有限公司共同出资再次注册成立了大连宝玉房地产开发有限公司，与更名前的大连宝玉房地产开发有限公司名称完全一致。 渤海公司向一审法院起诉请求，渤海公司与宝玉公司于2001年3月5日签订建设工程施工合同，合同约定由渤海公司承建新世纪家园住宅小区2#、4#楼工程。渤海公司履行了施工义务，双方进行工程竣工结算，但宝玉公司未能按合同约定支付工程款。请求：1.判令宝玉公司给付尚欠工程款34，633，923 88元及自2005年5月18日起至付清之日止的利息；2.判令宝玉公司支付优良工程的奖励款966 ,425. 00元及自2005年5月18日起至给付之日止的利息；3.判令宝玉公司向渤海公司交付新世纪家园4#楼l单元10楼1号商品房一套（暂估价80万元）；4.判令宝玉集团与宝玉公司共同承担给付工程款的责任；5.判令本项目的联建单位金世纪公司承担连带责任。 宝玉公司答辩称：1本案工程的总造价为 48，321，289. 00元，宝玉公司已向渤海公司支付工程款现金人民币1695万元、材料款3，036,030. 00元、抵顶工程款的消费卡140万元（合计21, 3 86, 030.00元）以房抵款共计22，736，666. 00元，在未扣除工程总造价2%工程质量保修金的情况下，宝玉公司尚欠工程款,仅为4，198, 593. 00元。渤海公司应按协议约定向宝玉公司提交所有的竣工资料和验收报告，宝玉公司才能给付渤海公司尚欠工程款3，232, 167. 22 元（应扣除工程总造价2%的工程质量保修金966, 425 .78元）。2按协议约定，宝玉公司只能向渤海公司交付价值为1，923，978.50元的房屋抵顶尚欠的工程款，而不应以现金方式支付工程款。3.由于渤海公司至今未向宝玉公司提交竣工资料和验收告，宝玉公司不应支付尚欠工程款利息。4.世纪公司应与宝玉公司一起就给付上述工程款（包括以房屋抵顶工程款）共同向渤海公司承担责任。5渤海公司主张的地热工程的工程款798，664. 00元，没有依据。6渤海公司提出的工期逾期赔偿金与事实不符，渤海公司的此项主张迄今为止已经超过法律规定的两年诉讼时效期间。7关于渤海公司提出的966，425. 00元奖励款项的问题。虽然大连市文件规定“凡被评为省级以上优良工程，由建设单位支付工程总造价的百分之二奖励施工单位”。但渤海公司提供的证书只能证明其所施工的主体结构工程为辽宁省优，不是整个工程为省优，不符合该文件的规定。渤海公司提出的966，425. 00元奖励款项是不能成立的。8渤海公司曾承诺放弃索要大连新世纪家园4#楼1单元10楼1号商品房一套。双方就此签订协议后，宝玉公司盖章，但渤海公司拿去盖章后未返还给宝玉公司。因此，渤海公司应遵守其放弃向宝玉公司索要此房屋的承诺。9渤海公司违约，应承担违约金834万元，其中因工程质量问题违约金204万元；延误工期违约金486万元；未交付竣工资料违约金144万元。综上，宝玉公司欠渤海公司工程款3，232，167. 22元，渤海公司应向宝玉公司支付违约金共计为834万元。请求法院驳回渤海公司的诉讼请求，并判决渤海公司立即向宝玉公司交付竣工资料和验收报告，支付剩余部分违约金415万元。10.涉案项目系宝玉公司与金世纪公司联建，且该项目是宝玉公司与金世纪公司共有，双方亦未就该项目利益进行分配，因此，宝玉公司请求法院判令宝玉公司应与金世纪公司共同向渤海公司支付上述工程款，且金世纪公司应将渤海公司所得的抵顶工程款的房屋尽快落实到渤海公司名下。 金世纪公司答辩称：1.渤海公司要求金世纪公司承担支付工程款的连带责任既无事实依据，又无法律依据，属于滥用诉权。2.渤海公司请求支付的工程欠款数额没有事实依据。宝玉公司实际支付工程款数额为3900万元。渤海公司与宝玉公司双方认可的付款数并不是实际工程款的支付数额，