广东省土地估价技术指南.doc

第一章 概述第一节 广东省土地估价行业现状一、土地评估的起源与发展十一届三中全会的召开，确定了中国改革开放的大政方针，中国经济进入了一个腾飞时代，三资企业、民营企业如雨后春笋般兴起。企业的产生和发展，需要土地兴建办公场所、厂房等基本生产资料，为了支持多元经济实体的发展，解决不同主体合理使用土地资源，1982年以开辟城市建设资金来源为目的的土地使用费收取，拉开了我国城市土地使用制度改革的序幕。通过十几年的积累探索，为了进一步适应形势发展需要，1988年，国家出台并实施了新的土地管理法，明确规定土地使用权改变过去无偿划拨使用的制度，改为有偿使用。这种土地使用制度的转变，使土地估价行业应运而生。我国长期以来实行无偿划拨土地使用权的制度，这使我国多年来土地评估技术处于一片空白。我国实行土地全民所有制度，这种与西方发达国家土地所有权的差异，使我们不可能完全采用国外土地评估技术。如何借鉴国外发达的土地评估技术，建立具有中国特色的土地评估办法成为当时最迫切的任务。于是，1993年2月，原国家土地管理局颁布了土地估价师资格考试暂行办法，建立了土地估价师资格认证制度，并对土地估价人员专业资格考试进行了明确规定，从本质上界定了土地估价是社会主义市场经济中不可缺少的经济鉴证类中介行业。土地估价产生初期，土地估价是国土资源行政管理机关的个业务部门，国土资源行政管理部门既是土地使用权出让者，同时又是土地使用权价格的制定者，土地使用权的市场公允价格得不到检验，监督体制匮乏。在大力提倡招商引资促进经济发展的政策背景下，许多地方政府为了地方短期利益和体现政绩，大幅压低土地使用权价格，有的地方甚至出现了零地价的情况，土地估价成果完全背离实际，国有土地使用权大量流失。面对这种情况，1998年，国务院颁布了估价机构脱钩改制的决定，要求所有评估行业与行政主管部门脱钩，使土地评估机构成为完全独立的经济鉴证和咨询类中介行业，同时要求把土地使用权流转过程中与土地管理有关的价格鉴证和咨询类业务完全交由土地评估中介机构进行。这一制度的实施，打破了国土部门垄断经营土地使用权价格评估的局面，使土地估价行业真正走向市场化道路，土地估价机构发展迅速，土地评估技术长足进步。党的十六届三中全会通过的完善社会主义市场经济体制若干问题的决定明确指出，要积极发展独立公正、规范动作的专业化社会服务中介机构，这为土地评估中介服务机构的发展创造了良好的政治环境。2003年12月19日，国务院办公厅转发了财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知（国发办2003101号文），这个文件是国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构以来，经过多年的调查研究，在对我国社会中介行业发展现状和问题进行了客观分析的基础上出台的，文件指出了评估行业在社会主义市场经济活动中的重要地位和作用，同时也明确规定：根据目前我国社会主义市场经济发展的客观需要，设置注册资产评估师、注册房地产估价师、土地估价师、矿业权评估师、保险公估从业人员和旧机构车鉴定估价师等六类资产评估专业资格。国务院101号文的出台，进一步明确了土地估价师在社会主义市场经济建设中的地位和作用，进一步推进土地估价行业的规范发展。二、土地评估的定位和作用土地估价是经济鉴证和咨询类中介行业，其基本原则是“客观、公开、公平、公正”。土地估价业务是土地估价师在坚持基本原则的前提下，运用土地估价技术测算出估价对象在估价条件下的公允价值区间，为委托当事人提供科学的决策依据。由此可见，寻找土地使用权在评估条件下的市场公允价值是土地估价的最终目标。但是，土地的特殊性使寻求土地使用权的市场公允价格变的异常困难，不同的政治环境、经济发展状况、地质特点、土地区域、位置、用途、规划、周边环境、委托评估目的等因素的差异，使土地使用权价格千差万别，如何根据这些变化因素，充分运用估价技术，发挥土地估价师的专业素养，真实、客观、合理的得出估价时点评估对象的公允价值，需要土地估价师具有全面的知识储备和较高的道德修养。随着土地估价行业的发展和土地估价技术的进步，土地使用权价格评估在土地管理中的作用越来越大。（一） 土地估价是促进社会合理公平的配置社会资源在新形势下，土地开发整理、土地利用总体规划、土地使用权流转、城市地价动态监测、集体土地流转、土地征收等土地管理内容都涉及了土地估价，决策者只有在掌握相关土地使用权价值衡量标准的前提下，才能做到理性决策。近年来，土地估价机构全面参与城市基准地价、标定地价、出让价格、转让价格、租赁价格、农用地分等定级、城市地价动态监测等方面的工作，收集了大量真实、准确、科学的土地管理资料，为我国国土资源行政管理部门加强土地管理、促进土地集约合理利用提供了科学的依据。随着土地管理的透明化和科学化，土地估价在促进社会公平合理配置社会资源的作用越来越大。（二）土地估价是协调利益关系的工具，从道德评价角度平衡利益关系人之间的各种矛盾土地的特性决定了不同宗地土地使用权价格千差万别。在土地使用权流转过程中，当事人对土地使用权的价值尺度难以把握，有的往往只是一种感性认识，没有理论依据。土地估价师的土地估价报告，通过大量的数据和影响因素分析，充分运用土地估价师的专业知识，把感性认识提高到理性认识，使土地使用权流转过程中的公允价值建立在科学的基础上，使当事人双方客观的认识到交易标的的合理价值，减少意见分歧，促进土地使用权的合理快速流转。估价的成果是一个取值区间，估价的特性决定了估价成果必然有差异，估价的这种特征使估价成果容易产生人为失真。作为协调利益关系的土地估价，必须坚守职业道德，讲求“城信”，只有估价师首先保证了“客观、公开、公平、公正”的职业道德，才能保证估价成果的真实可信，才能从道德评价角度平衡利益关系人之间的各种矛盾，树立估价师的良好社会形象。（三）土地估价是保证国有资产保值增值的有效手段。随着我国国民经济的快速增长，可利用土地日益减少，土地使用权价值越来越大。我国土地管理部门双重领导的特征、土地的特殊性和价值巨大性使土地价格容易被操纵，近年来，土地管理环节违法犯罪行为不断上升，国有资产流失严重。土地估价引入市场运行机制，以土地估价师的土地使用权评估成果作为流转过程中的价值依据，杜绝了国土资源管理部门单方制定土地使用权价格的情形，增加了土地流转价格的透明度，有利于保证国有资产保值增值。三、土地评估业务土地估价行业发展至今，土地评估业务涉及土地管理的各方面。（一）为土地管理提供决策依据的评估业务。改革开放以来，我国国民经济迅速发展，人民生活大幅提升，消费水平不断提高，对土地的需求越来越大。为了适应形势发展需要，我国不断加强土地管理，土地管理内容不断增多，涉及范围越来越大。土地估价是加强土地管理的重要手段，土地估价行业的产生和发展，进一步规范了土地管理方式，促进土地管理向规范化和科学化方向发展。1、城镇基准地价、标定地价的评估。 城镇基准地价是城镇经济发展水平的体现，城镇基准地价的高低，直接反映了一个城镇的经济发展水平。城镇基准地价是城市土地管理的重要内容，是区域土地使用权价值的总体反映。由于城镇内部还存在位置、用途、规划、交通等多种影响因素，所以城镇各地块的价值也不尽相同。在城镇基准地价评估中， 一般采用分用途分等级的形式反映不同区域的土地使用权平均价格。城市基准地价评估，涉及各方面的知识，数据处理量非常庞大，历时较长。在以往的城市基准地价评估中，往往需要一年半截的时间才能完成，使城市基准地价出现了一定的滞后性。近年来，广东城市基准地价采用了网格点法，大大提升了城市基准地价的评估速度，解决了城市基准地价滞后的问题。网格点法虽然解决了棘手问题，但依然存在很多不足，需要逐步改进和完善。城市基准地价不可能具体反映每一地块的具体参考价值，在城市基准地价的基础上，对每一具体地块的出让参考价格就是标定地价。由此可见，城市基准地价是对城市土地使用权价格的宏观把握，而标定地价是对具体地块的细化，两种土地使用权价格结合使用，是国土资源管理部门进行土地管理的基础，是确定国有土地使用出让价格的重要依据。土地估价师是土地使用权价格鉴定者。土地估价行业发展十多年来，土地估价师为我国的土地管理事业作出了重大贡献。在我国，土地估价师只有加入土地估价机构才能从事土地估价业务，这种组织形式适合我国目前土地市场发展状况，可以通过公司形式迅速聚积一批土地估价师，提升土地估价师的抗风险能力，增强估价信息收集能力。通过十几年的发展，土地估价机构收集了大量的市场信息和估价经验，一些全国执业的土地估价机构积极参与城市基准地价和标定地价的评估，掌握了大量的数据资料，取得了十分丰硕的成果，土地估价机构成为目前城市基准地价和标定地价的最准确的把握者。土地使用权价值随经济发展变化而变化，城镇基准地价和标定地价也在不断变化之中，加强土地管理，合理更新基准地价是时常进行的一项工作，在今后的土地估价进程中，土地估价机构和土地估价师将在这一领域发挥更为重要的作用。2、农用地分等定级和农用地估价土地估价行业的产生是国有土地使用权制度的转变。多年以来，土地估价技术研究主要集中在城镇建设用地流转环节，农用地价格评估技术一直处于滞后状态。随着城市扩张，房地产市场的快速发展，农用地大量转为建设用地，土地利用浪费严重，人均拥有农用地指标接近红色警戒线。这种情况引起国务院高度重视，为了解决这一问题，国家出台了退耕还林、农用地保护、土地储备和暂停审批农用地转为建设用地等一系列土地管理措施，使土地使用浪费现象得到了控制。但是，经济的发展依然将导致城市的扩张，如何在保证适当新增建设用地的情况下开发整理更多的农用地，以保证满足人民群众的粮食需要是当今土地管理研究的主题之一。目前，国土资源部全面开展农用地分等定级专项工作，加强农用地研究，建立农用地档案，是对土地管理工作的全面深化。这一工作成果，将为今后农用地保护、农用地征用补偿、农用地的开发整理提供科学、详实的标准。农用地分等定级是农用地地块估价的基础，农用地分等定级的全面实施，为今后的农用地地块估价打下了坚实的基础。在这次进行的农用地分等定级工作中，有很大一批土地估价机构参与，成果十分丰富，得到了国土资源管理部门的认可，同时也为土地估价行业拓展了新的土地估价业务，完善了土地估价的技术领域。（二）土地使用权流转过程中的评估业务土地使用权流转过程中的评估业务是土地评估的传统业务，这些评估业务经常发生、评估量大，估价技术相对成熟。1、土地使用权流转一级市场土地使用权流转一级市场主要是土地使用权出让，国土资源管理部门代表国家出让土地使用权。在原来的土地使用权出让过程中，一般采用协议出让方式，土地使用权价格透明度低，容易产生价格操控，滋生腐败土壤。为了杜绝类似问题，从1998年起，土地使用权价格开始采用招标、拍买、挂牌等交易方式，并制定了协议出让最低价制度。这种方式的转变，需要对招标、拍买、挂牌交易底价进行评估。这一环节的土地使用权价格评估是土地估价师的传统业务，招、拍、挂交易方式的实施，使土地评估业务更加丰富。2005年10月1日，广东省首次实施广东省集体建设用地使用权流转管理办法，使集体建设用地与国有土地一样，同权同属同价进入土地交易市场，被学术界称为中国历史上的第四次土地流转改革。集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。由次可见，集体建设用地出让、出租，亦属于一级土地使用权流转过程，打破了原来一级市场单指国有土地使用权出让的概念。同时，集体建设用地出让方式采用招标、拍买、挂牌的交易方式，将进一步带来更多土地评估业务，土地估价师在土地流转一级市场将大有可为。2、土地使用权流转二级市场除土地使用权一级流转市场外，其他土地使用权流转过程统称为二级市场。主要包括土地使用权转让、抵押、租赁、征税、法律诉讼、投资、改制等形式的土地使用权价值评估。自土地估价行业产生以来，这些评估业务占据了土地估价行业的主导地位，估价技术成熟，评估方法较多，时间花费和精力投入相对较少，评估成本相对较低。就目前而言，二级市场市场化程度较高，行政干涉较少，竞争异常激烈。在这种情况下，高评低估、行业回扣、低价竞争、迎合客户心理等严重损害估价行业社会形象的现象在这评估领域逐步增多，评估成果失真的现象也相对比较严重。近年来，这一评估领域的社会投诉情况不断增加，根据客户要求的土地使用权价格拼凑土地估价报告的现象越来越严重。这些现象严重违背了估价行业客观、公平、公开、公正的估价原则，严重损害了土地估价行业的社会形象。但是，市场的发展和行业自律的加强将逐步解决这些问题，土地使用权流转的二级市场评估业务将依然是评估主流。四、评估实践状况及改进对策土地估价行业发展十多年，土地估价技术取得了长足进步。城镇土地估价规程和农用地估价规程是土地估价技术的基础，特别是2002年7月1日改进后实施的城镇土地估价规程，全面阐述了土地评估业务涉及的各种估价技术，使土地评估技术进一步全面、详细、深化。但是，土地估价行业是一个新兴行业，政策性强，发展变化较快，土地估价技术仍需不断发展和改进。（一） 评估实践状况土地估价事业发展十多年来，土地使用制度改革进一步深化，土地要素市场进一步繁荣，市场交易进一步活跃，土地估价机构的作用得到了进一步发挥。但是，随着评估行业的发展，一些老问题依然得不到有效解决，许多新问题也在发展中不断产生，目前土地估价行业的现状是（1）土地评估业务相对较少，而土地估价机构相对较多；（2）土地流转过程中政策性很强，政策执行力度的差异导致各地市场机制作用存在差异；（3）高评底估、行业回扣、低价竞争突出；（4）管理思路落后，报告质量不高，缺乏业务钻研，估价技术滞后；（5）土地估价师缺乏声音，宣传力度不够，社会认知度不高；（6）资产评估、房地产评估、土地评估三大领域业务冲突明显。这些问题严重的损坏了土地估价行业形象，阻碍了土地估价技术的发展和进步，这些问题得不到有效解决，将导致整个行业出现危机。产生问题的原因是多方面的，土地估价行业目前存在的问题，其原因是：为社会提供有价值的、创造性的东西还比较少，不能够满足社会的需求；理论上并没有太多的创新的东西，中国的土地利用经济学理论体系尚未形成；缺乏实践经验和信息资源积累的非专营土地估价机构比例不低；常规业务没有更多“体现技术水平、提升服务质量”的拓展空间；在政策建议、经济评价、房地产的发展、金融市场、资本市场上、城市的发展等方面，估价行业很少能够有自己的发言；评估在促进社会公平合理和资源配置方面发挥的作用还不够；作为一种利益关系协调的工具，从道德评价的角度看评估首先要在各种矛盾的利益关系中找到平衡点，但是评估对于平衡的把握常常因为超载太多其他的东西而使得社会公众的道德评价不高；从评估机构内部的利益分配看，一个倒三角形的分配格局也不利于调动估价师的积极性和建立从业人员的长远预期不利与行业的长远发展；评估行业表现得急功近利等。（二）改进对策1、完善市场运行和监管规则。估价行业发展至今，相关配套监督机制依然十分滞后。技术规范只要求估价师应该怎么做，而没有规定不按这样做应该承担什么样的处罚。在僧多粥少的情况下，有的机构和估价师冒险违规而得不到应有惩罚，从某种程度上加剧了不公平竞争。因此，完善市场运行和监管规则，适当提高土地估价机构和土地估价师的入围门槛，实现估价机构的市场合理配置，加强对估价机构监管力度是促进估价行业发展的良策。当然，估价行业具有特殊性，仅靠行业自身努力是不行的，需要行政主管部门切实认识到产生问题的根源，制定行之有效的规范措施，并监督执行到位。2、加强行业诚信体系建设，深化估价师的法律责任。法律是道德的底线，诚信是道德的范畴，估价行业的特性不仅要求估价师坚守法律规定，还要具备较高的职业道德水平。目前，估价行业法律规章少，没有参照标准，技术规范仅仅制定了估价师应该怎么做，而没有违反技术规范应承担处罚的规定，法律保障的缺乏使讲求诚信的机构和估价师与不讲诚信的机构和估价师没有明显的利益差别，这种利益的不平衡致使诚信缺失逐步严重。因此，只有国家和行政主管部门完善估价行业相关法律法规建设，行业协会在法律的基础上加强诚信体系建设，才能保证估价行业健康有序的发展。3、建立土地估价管理网，加强网络信息建设，实现资源共享。估价行业除了必须具备完整的专业技术知识，更为重要的是充分掌握最新土地市场信息。土地位置的不可移动性和地域经济发展不平衡使土地估价业务涉及的信息量非常庞大，土地估价机构和土地估价师要完全掌握土地评估业务所需信息资料是完全不可能的。这样，通过建立土地估价管理网，加强网络信息建设，实现网上资料共享，通过现代化的管理系统，为广大市民提供一个可以了解各类土地、房地产市场价格及信息的平台，为各土地估价机构及估价人员提供一个交流信息和技术、扩展视野的平台，是促进土地市场发展和土地估价技术进步的重要方式，也是加强社会监督，解决估价行业存在问题的有效手段。4、加强从业人员管理。从业人员是估价行业最主要的能动因素，从业人员的知识结构、技术水平、道德修养等都直接影响到估价成果。如何加强从业人员管理，可从以下方面着手，逐步提高报考估价师的要求，加强对机构专职估价师的身份认定监管，杜绝不符合条件的人员加入估价师队伍；加强估价人员培训工作，提高从业人员的业务和职业技能，培养一批具有较高专业素养、扎实理论知识，同时具备敏锐洞察力和丰富实践经验的专业人才。5、定期考核企业管理制度。估价机构与一般企业有所不同，估价行业的产品是估价报告，产品质量的衡量标准是能否通过估价技术量可能真实、准确的把握估价对象在估价时点的公允市场价格取值区间。估价行业的这一特性，使估价质量的高低建立在估价师忠守诚信的基础上。估价机构是估价师赖以执业的聚集体，在定期调查、走访和抽查从业机构工作情况的同时，加强估价机构内容管理制度的考核监督，做好估价机构企业战略管理和人力资源管理的长期规划，是完善估价机构诚信体系建设和促进估价行业健康发展的又一个改进良策。6、加强行业自律。行政管制到行业自律是政府转变职能的重要举措，是市场发展进步的必然结果。我国经济的高速发展和市场化程度的逐步提高，行业自律将是我国经后很长一段时间行业发展进步的主流方向。作为估价行业的自律组织，应当注重加强对估价技术标准的学习研究和贯彻执行，提高机构的服务水平和技术含量，明确职业道德标准，同时建立完善的行业自律文件，特别是要保持合理的收费标准，限制低水平竞争，以及对违规机构和人员进行诫勉等，切实提高行业的社会地位。行业应当构筑诚信建设体系，大力推进行业诚信建设，自律内容可以包括向社会公开承诺报告质量及违约赔偿，承诺不采取低价收费方式获取业务，承诺自愿接受行业对其所编报告的业务检查及对其违规行为的处理。第二节 土地估价行业的发展趋势及对土地估价技术的要求 一、土地估价行业的发展趋势：土地估价行业发展十多年，经历了以价格信息服务为唯一的发展阶段，进入了以信息系统建设为核心和以产业链条延伸为评估业务的拓展阶段。土地估价行业目前已开始步入这个阶段，评估的实质需求将超越形式化与程序化需要，市场开始以质量而不是以垄断和寻租来进行主要竞争。（一） 信息化建设工作和信息化产品进行信息化建设是评估行业的最基本、最核心的基础工作，是行业内最具竞争力的手段，评估不再是单纯的提供价值方面的服务和价格这个单一的商品，其他业务将会以产业链条的方式进行各种延伸。进入这一阶段，人们对于评估的理解或者定义是：依据充分的信息，采用一定的方法，使用数学模式和经济和非经济的变量去研究处在一定的市场状态下的对象的价值运动规律，并给出特定的时间和空间及环境下估价对象的价格表现及与价格相关的其他信息及相关服务。这个角度的评估是一个信息角度的评估概念，评估的成果将不再是以价格鉴证为中心，而是向信息处理及服务能力方向转化。基于这种发展态势，信息系统建设是目前估价机构面临的首要问题。一些基本的信息系统是：（1）价格与交易信息系统：具体的包括价格指数系统；土地使用权交易系统；房地产交易信息系统：二手房交易信息系统，商业房地产交易信息系统等；两个重要的监控系统是：是国土资源部门的土地价格监控系统，房产管理部门的商品房价格监控系统。（2）地理信息系统：这是由于土地的特性决定。一般认为，它一方面配合国土资源管理、城市化进程和经营城市的现状的需要，另一方面也可以为国民经济管理和运行提供基本的信息平台。（3）经济信息系统：主要包括国民经济发展趋势、消费水平分析、城市发展空间、房地产投资状况等等。（4）客户需求信息系统：这是一个实际和潜在的市场参与者的信息需求系统。估价行业发展至今，一般的评估机构都有这样的渠道和网络，但是建立一个广泛的、潜在的市场需求信息系统并不是传统意义上的商业秘密。（5）法律和政策信息系统：土地的特性决定土地估价面临极强的法律和政策制约，及时完整掌握适用法律和政策是土地估价秘不可少的手段。（6）估价技术信息系统：主要是指评估的具体的日常工作系统，一般可以是指传统业务的信息化改造和计算机技术应用，但是更加重要的事情是信息系统对于业务流程甚至业务范围的改造。做的比较好的有上海、北京等一些大型的评估机构，比如深圳世联的“GIS房地产评估系统”，实际上代表和体现了评估机构的技术实力。（二）产业链条的延伸进行产业链条的延伸是在信息处理和服务外的另一种发展态势。外部竞争的压力与动力、评估机构的意愿与能力，将促使估价机构进行产业链条的延伸。（1）政府职能的转换给估价机构业务拓展创造了发展空间。政府职能转变的目标是高效、廉洁、精干。这种职能转变将使社会职能与政府职能、政府组织与非政府组织之间进行事务的调整和划分。估价行业将接受一些从政府部门分离出来的职能和事务。比如：拍卖代理，招标代理，土地利用规划、税务代理，土地测绘，土地登记代理等。这些业务的形成取决于政府改革的力度和方向，所以研究政策的变化至关重要。（2）房地产市场、金融市场和资本市场的发展变化。众所周知，土地资源是房地产市场的最基本、最重要元素，土地使用权的价值从一定程度上左右房地产市场。土地估价机构掌握的相关信息对房地产的可行性研究、销售策划、销售代理、宣传推广、房地产投资融资代理等一系列业务具有强大的优势，充分发挥这些传统优势，是评估产业链条自然延伸的重要领域。另外，房地产市场与资本市场和金融市场联系紧密，房地产市场的变化在某种程度上已成为资本市场和金融市场的风向标，通过房地产市场的信息资源服务资本市场和金融市场，将价格信息拓展为市场信息，提供价格信息以外的其他所有相关的服务，也是估价行业可以选择的发展空间。（三）竞争态势土地估价机构在新形势下将进行行业内部和外部的重组也就是洗牌。一般来说，估价人才是估价行业的核心，拥有良好的估价师是估价行业竞争优势，适者生存，重组、兼并、合并、参股、淘汰将是估价行业内部改良的主要方式。被房地产开发企业兼并、成为金融机构的附属部门也是外部重级可预见的形式之一。目前的土地估价机构总体上还不具备这样的能力，面对行业的发展趋势，培养和形成核心竞争能力是关健，谁在信息化建设中首先占据优势谁就拥有了竞争优势；谁在传统业务外首先站稳脚跟谁就赢得了市场；谁首先具备较高的研究实力谁就掌握了主动。二、现阶段土地估价技术状况土地作为我国国民经济建设的重要参与元素，地价管理学科在土地管理研究中的地位越来越重要，发展成为一个专门的研究领域。土地估价涉及土地管理与估价两个专业领域，只有在具备土地管理自然科学知识的基础上，全面掌握估价技术，溶入现代经济学专业知识，才能使估价成果尽可能的接近市场公允价值。土地估价行业发展至今，土地估价技术现状主要体现为：1、土地估价技术研究滞后，相关技术规范还不健全。1991年，原国家土地管理局在总结大量大量实践经验的基础上，编制印发了城镇土地估价规程（试行），并于1993年实施，为城市土地定级工作提供了科学、统一的技术方法、标准和依据，极大的推动了我国城市土地估价工作的开展。10多年来，随着城市的发展和城市土地市场的不断完善、技术的进步和城市土地估价工作实践经验的不断丰富和计算机技术的广泛运用，评估的多样化以及评估内涵的多样化，规程需要在技术路线和城镇土地定级规程（试行）已无法满足城市土地定级和更新工作的需要，同时，城镇之间宏观尺度调控手段不完善成为当前土地管理和土地市场培育的突出问题之一，出台有关城镇土地估价的技术规范迫在眉睫。为此，1999年，在国土资源部土地利用司的协调下，中国土地勘测规划院通过调查、研究，同时广泛征求有关专家意见，对城镇土地估价规程（试行）进行了修订，国家质量监督检验检疫总局作为国家标准于是2001年11月12日发布，2002年7月1日实施。修订后的城镇土地估价规程对估价范围、引用标准、总则、估价原则及价格影响因素、基本估价方法、基准地价评估、宗地地价评估、主要用途土地价格评估、其他权利土地价格评估、估价报告规范格式等作了系统的阐述，成为土地估价行业最规范规范完整的技术规范。但是，土地估价业务的不断拓展和涉及我国土地制度特性造成的一些遗留问题的评估项目，用现有的评估技术线路仍然无法解决，同时，土地估价涉及的一些参数标准由于经济的飞速发展而需要作进一步扩充和调整，总之，城镇土地估价规程和农用地估价规程已无法满足现阶段土地估价业务的技术需求，土地估价技术的改良和完善已经势在必行。2、土地估价师对土地估价技术线路选择的重视程度不足，滥用技术线路情况不同程度存在。土地估价报告明确要求，土地估价报告至少应采用两种评估方法，并通过选择权重比例合理分配各种方法的评估结果，从而得出评估对象的合理市场价值。近年来，通过对土地估价机构的报告抽查，我们发现只有20%的估价报告采用多于两种评估方法，而其中选择采用基准地价系数修正法的估价报告比例高达80%，采用市场比较法的报告仅占20%。就目前而言，我国很多地区的基准地价处于滞后状态，而相关修正体系不健全，或者根本没有修正体系。在这种情况下，采用基准地价系数修正法虽然能降低土地估价师的执业风险，但估价成果与宗地市场公允价值相差甚远。同时，有些估价师为了满足客户对评估结果的要求，刻意加重相关影响因素的描绘和技术线路的选择，虽然仅从报告上无懈可击，但进入实地勘察，就能发觉在技术线路选择方面存在严重偏差。这种情况的出现，有其人为的因素，也从另一角度反映了目前土地估价师的技术水平的欠缺，反映了土地估价师对土地估价技术线路选择和使用重视程度低下，同时也反映了我国执业技术规范还不完善，进一步提升土地估价师的职业道德和规范执业技术标准任重道远。3、土地估价报告格式缺乏新颖性，社会认知度不高。从土地估价报告格式而言，总体来说比较全面，内容完整，是目前估价行业中比较严谨的报告之一。但是，土地估价报告格式的单一性使其过于死板，由于规程中不允许估价报告作任何调整，使土地估价报告失去创新机制，无论估价标底如何变化，都必须按规定格式出具估价报告，这使得土地估价报告显得过于沉重，估价委托者仅仅关注估价成果，而对估价程序和技术线路选择的估价灵魂没有兴趣，这使得估价报告完全成为形式，得不到有效监督，只有估价成果感觉严重失真时，才能通过专家鉴定得出估价技术线路等因素是否真实。另外，目前几乎有90%以上的估价报告估价结果能精确到角分，这种结果的表述方式失去了估价的本质，合理的估价成果应该是一定的取值区间。土地估价报告的这种格式，从一定程度上制约了报告使用者对估价报告的有效监督，同时也使社会对估价报告的质量高低无法认知，从而降低了土地估价师的社会地位。三、行业发展对估价技术的要求如上所述，土地估价行业已成为土地管理必不可少的环节，土地估价行业面临着具大的发展空间，但现阶段的土地估价技术，已无法适应土地估价行业的发展，土地估价技术的完善和改良，已成为促进土地估价行业发展和进步首要前提。面对行业良好地发展态势，要求我们不断总结经验，加强研究和探索，从以下方面着手，不断完善和规范土地估价技术。（一）完善土地估价技术规范目前我国适用的土地估价技术规程主要有城镇土地估价规程和农用地估价规程，两个规程本着科学性、可操作性、系统性、开放性原则，清晰详尽地阐明了土地估价技术流程及技术方法。随着土地估价的市场化运行，土地估价师积累了大量的实践经验，特别是土地估价中介机构介入城市基准地价、标定地价、农用地分等定级、农用地估价等估价业务后，本着实用、快捷的原则，网格点基准地价、土地使用权续期影响因素修正等新观点、新办法不断出现。同时，随着我国经济的快速增长，市场环境变化速度惊人，规程规定的一些参数取值范围无法适应市场发展的需要。但是，由于我国在土地管理中没有权威的科研机构着手研究和认定这些新观点、新技术，很多新的观点和技术得不到推广应用，甚至被扼杀在摇篮之中。这种无序的技术培养渠道使土地估价技术研究处于滞后状态，土地估价技术规程得不到及时更新完善，严重阻碍了土地估价行业的发展和进步。面对土地估价行业的发展趋势，必须加强土地估价技术研究和认定机构建设、结合行业发展趋势和业务扩张方向、积极收集研究土地估价理论和方法、及时完善土地估价技术规范是促进行业发展进步的重要手段。（二）深入土地估价技术研究，拓展土地估价技术方法土地估价技术方法是体现估价对象市场价值的重要手段，不同的估价对象、不同的用途、不同的区位必须通过选择不同的估价方法测算评估。估价技术线路的选择是估价报告的灵魂，是土地估价师估价艺术的重要体现。随着土地估价市场的发展和估价业务的增多，不同用途、区位的特殊评估对象越来越多，原有的土地估价技术方法无法满足现实需要，估价实践中遇到的困难越来越大。为了有效解决实践中遇到的难题，许多学术观点提出了倒算法、平均生活费还原法、最低社会保障费还原法、安置补偿法、综合法、征用区片价系数修正法等等新的评估方法，补充和完善了土地估价技术方法，顺应了土地管理政策，解决了实际评估需要。但是，由于这些评估方法没有写入土地估价规程，其身分的合法性往往受到质疑，推广应用受到严重阻碍。在土地估价行业良好的发展趋势下，必须大力提倡估价技术方法改良和创新，深入土地估价技术研究，拓展土地估价技术方法，满足不断增加和变化的土地估价业务需要。（三）改良土地估价报告，适应客户需求我国土地估价规程制定的土地估价报告，内容全面、格式规范、要求严谨，是目前估价行业较为严谨的估价报告之一。这种完整的报告格式和技术要求为土地行业良性健康发展奠定了基础。行业发展至今，估价技术相对成熟，估价报告的真实性得到了认可。但是，由于估价报告格式的陈旧性和繁琐性，土地估价报告的可读性越来越差，造成委托客户对土地估价报告的重要性和技术含量并不关心，使土地估价行业的社会认知度逐步降低。估价报告是估价行业的产品，产品质量的好坏关系行业的生存。如何让客户自觉去认知和检验产品质量，外观设计已成为非常重要的手段之一，这就要求我们必须进行土地估价报告的改良，在保证土地估价报告质量的前提条件下，增加估价报告的新颖性和可读性，适应客户的需求，主动吸引使用者阅读和感受土地估价报告的精华，逐步提升土地估价行业的社会认知度。第三节 土地估价师的法律责任何一种职业，其应承担的责任与其社会地位之间有着直接的联系。对土地估价师来说，只有当准备承担责任并对因未能满足规定的要求而引起的后果负责时，其地位和执业水平才会被认可。土地估价师的社会地位和责任如同一枚硬币的正反两面，缺一不可。随着土地估价师社会地位的日渐提高，其所负的法律责任也在不断增大。 一、土地估价师的法律责任随着社会主义市场经济体制在我国的建立和发展，土地资源的经济地位越来越重要，土地估价师对土地价格的鉴证作用越来越大。土地估价师如果工作失误或犯有欺诈行为，将会给委托人或土地估价报告使用者造成重大损失，严重的甚至导致经济秩序的紊乱。因此，强化土地估价师的责任意识，严格土地估价师的法律责任，以保证其职业道德和执业质量，其意义就显得愈加重大。由于土地估价行业发展时间较短，许多法律法规尚未出台，目前还没有专门针对土地估价行业的相关法律规范，但这并不是说土地估价师不承担法律责任。近年来我国颁布的不少重要的经济法律、法规中，涉及了估价行业法律责任的条款，在实际法律诉讼中，也使用这些法律条款进行量化，其中比较重要的有：中华人民共和国公司法、中华人民共和国证券法及中华人民共和国刑法等。（一）公司法的规定公司法第二百一十九条规定，“承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假证明文件的，没收违法所得，处以违法所得1倍以上5倍以下的罚款，并可由有关主管部门依法责令该机构停业，吊销直接责任人员的资格证书。构成犯罪的，依法追究刑事责任。承担资产评估、验资或者验证的机构因过失提供有重大遗漏的报告的，责令改正，情节较严重的，处以所得收入1倍以上3倍以下的罚款，并可由有关主管部门依法责令该机构停业，吊销直接责任人员的资格证书。”（二）证券法的规定于1997年7月1日起施行的证券法中第一百八十二条、第一百八十九条、第二百零二条均涉及土地估价师的法律责任。1、第一百八十二条规定“为股票的发行或者上市出具审计报告、资产评估报告或法律意见书等文件的专业机构和人员，违反本法第三十九条的规定买卖股票的，责令依法处理非法获得的股票，没收违法所得，并处以所买卖的股票等值以下罚款。”2、第一百八十九条的规定“证券交易所社会中介机构及其从业人员在证券交易活动中做出虚假陈述或信息误导的，的责令改正，处以3万元以上20万元以下的罚款构成犯罪的，依法追究刑事责任。”3、第二百零二条的规定“为证券的发行、上市或者证券交易活动出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文件的专业机构，就其所应负责的内容弄虚作假的，没收违法所得，并处以违法所得1倍以上5倍以下的罚款，并由有关主管部门责令该机构停业，吊销直接责任人员的资格证书。造成损失的，承担连带赔偿责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。”（三）中华人民共和国刑法的规定中华人民共和国刑法第二百二十九长规定：“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情况严重的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。”（四）最高人民法院的规定在证券市场上，证券信息披露义务人（包括中介服务机构）违反中华人民共和国证券法规定的信息披露义务，在提交或公布的信息文件中做出违背事实的陈述或记载，侵犯了投资者的合法权益，应承担民事赔偿责任。土地估价行业是经济鉴证和咨询类社会中介行业，土地估价师是土地估价行业的最基本从业人员。由以上条款可以看出，土地估价机构和土地估价师只要违背客观、公平、公正的估价原则，者将承担不同的法律责任，都将受到不同的法律制裁。二、土地估价师如何避免法律诉讼土地估价师的职业性质决定了它是一个容易遭受法律诉讼的行业，那些蒙受损失的受害人总想通过起诉土地估价师尽可能使损失得以补偿。因此，随着土地估价行业的发展，法律诉讼将成为困扰土地估价师的一大难题。土地估价师产生于90年代初，随着土地地估价师地位和作用的提高，政府部门和社会公众在了解土地估价师作用的同时，对土地估价师责任的了解也在增加。近年来，涉及土地估价师的中小型诉讼案件有日益上升的趋势，如何避免法律诉讼，已成为我国土地估价师非常关注的问题。（一）土地估价师减少过失和