安居工程项目建议书.doc

XX三区安居工程项 目 建 议 书贵州省XX市XX房地产开发有限公司目 录第一篇 项目开发简介第二篇、XX三区经济适用房工程建议指标第三篇、XX三区经济适用房经济测算第四篇、XX市洗马路XX社区还迁安置计划第五篇、XX市洗马路XX社区还迁安置计划第一篇 项目开发简介一、项目概况1、项目区位为了响应加快发展经济适用住房和廉租房这一国家对房地产市场宏观调控的重要举措，让中低收入群众共享改革发展的成果，同时也为了促进XX市旧房改造进程，加大城市土地利用率，改善辖区内的居住环境，提升城市的形象，推动城区建设、拉动区域经济发展。2、XX三区经济适用房现状和调查分析1、地理位置：地处XX市汇川区洗马路化工厂XX社区三区，属于新旧城区交汇处。2、现状：XX社区三区地属XX市汇川区洗马路街道办事处，共计居民265户，12栋住房，其中房改房126户，面积8389.92 M2，公房为139户，面积5234.08 M2，合计总面积为13624M2。该区内的住房多为70年代修建的砖混结构多层楼房，由于年久住宅老化，居住条件简陋，居住环境差，XX社区三区旧房改造迫在眉睫。为了促进XX市旧房改造进程，加大城市土地利用率，我办拟招商承担起化工厂XX三区经济适用房工程的开发工作。为此，我公司还专门成立了项目调研组，深入研究了本项目的可行性、规划设计方案、施工方案、成本概算等前期工作。社区改造前：预计社区改造后：3、调查分析A、公房部分调查：公房139户，现居民自住62户，子女居住3户，向外出租70户，空房4户，现居民自住户目前都是经济困难户，外面没有新的购房，住户要求修建经济实用房和廉租房。B、房改房部分调查：房改房126户，住房面积8389.92 M2，住户居民要求原地还房，面积有多少还多少，超面积部分要求按修建成本付款，在原房装修方面住户居民要求原装修什么样就还成什么样。调查结论： 1、居民对片区目前环境不满意 2、对社区的改造表示支持和高兴，认为是政府给人民办好事 3、部分困难户希望政府提供廉租房第二篇、XX三区经济适用房工程建议指标1、经济指标总用地面积9731.00 m2总建筑面积40659.50 m2住宅建筑面积36495.30 m2商业建筑面积4164.2.00 m2容积率4.18建筑密度28.70%建筑占地面积2792.80绿地率31.00%绿地面积3016.61 m22、户型指标户型面积比例单间配套20-28一室一厅30-40二室一厅45-55三室一厅65-703、工程成本造价前期费用附表2-1序号成本类型 投资总额备注（万元）1可行性论证1.00 2规划设计费A、地形资料费0.0462 B、总图设计费0.83 按用地建筑面积×0.85元/C、放线定位费0.013 130元/4个桩(每增加一个桩增加300元)D、城市建设配套费免按建筑面积×50元/3地勘费15 1000*40元/m进尺4施工图设计费41 按建筑面积*10元/5项目策划费8.13 按建筑面积×2元/m26防雷工程设计审核费4.07 按建筑面积×1元/(议价)7环评及地质灾害评估4.07 按建筑面积×1元/(议价)8其他行政事业收费0.00 1318.00 小计74.1610 建安工程费用表附表2-2序号成本类型 投资总额单位成本备注（万元）（元/m2）1基础工程主体工程3252.76 总建筑面积40659.5M22.1高层建筑（15+1F/-1F）3252.76 800.00 40659.52.5花园洋房（6+1F）2.6商业配套用房2.7车库（地下）3市政基础设施建设工程118 3.1小区车行道路及广场0.00 3.2小区内给水管网41.76 3.3小区内污水管网48.79 3.4小区内污水处理3.5小区内供电线路27.12 3.6小区内天然气管道无3.7小区消防工程4环境配套工程205.72 4.1园林工程（硬景）65.06 4.2绿化工程（软景）4.3挡墙边坡整治工程66.26 4.4平场土石方工程74.40 6.00 小计3576 879.54 设备购置及安装费用表附表2-3序号成本类型 投资总额单位成本备注（万元）（元/m2）1电梯工程138.00 230000.00 6部*23万/部2电力开闭所费用3变电设备费用(变压器)4配电设备费用(各种配电柜及母线等)0.00 5施工用电0.00 6楼宇智能化设备40.66 10.00 按建筑面积×10元/m27柴油发电机0.00 8给水泵、消防泵及通风机等设备0.00 小计179 其他费用表附表2-4序号成本类型 投资总额备注（万元）1工程建设监理收费28.46 按建安造价×1.02工程招标代理服务费5.69 建安造价×2(议价)3建设工程质量监督费A、质监费14.23 按建安造价×5B、合同鉴定费1.14 按建安造价×0.4C、交易服务费4.27 750元/50万元*宗4白蚁防治费按建筑面积×1.5元/m25城市建设配套费免按建筑面积×140元/m26人防建设配套费免7建筑工程规划许可执照费按建安造价×0.188建设单位管理费56.92 建安造价×1*2小计111 4、交房标准：门：防盗门； 窗：铝合金（浮法玻璃窗） 水电安装进户（廉租房明线明管安装到位） 墙面：水泥清光 地面：水泥清光（廉租房墙面刷白） 智能：ADSL宽带、电话安装到户，门禁系统5、公共部分：地面铺耐磨砖 墙面乳胶漆6、环保、节能：下沉式垃圾处理 排污生物处理 声光控制节能装置 公共部分使用节能照明第三篇、XX三区经济适用房经济测算项目计量单位数值1、总建筑面积m2406592、住宅建筑面积m2361593、商业建筑面积m245004、还房建筑面积m2100005、剩余销售面积m230659销售预算项目单价销售面积(万.平米)总销售金额1、住宅销售总额12002.61593139.082、商业销售总额20000.459003、合计销售总金额4039.08拆迁安置费项目单价拆迁安置面积安置费1、月拆迁安置费（单月）48389.9233559.682、18个月拆迁安置费604074.24总的开发成本项目费用（单位：万元）1、前期费用74.1612、建安工程费用35763、设备购置和安装费用1794、其他费用1115、拆迁安置费60.46、合计总的开发成本4000.561项目盈亏项目费用（单位：万元）1、销售预算4039.082、总的开发成本4000.5613、项目盈亏38.519就此预算得出建设方18个月时间可获利38万，明显经济效益较低，在项目改造招商上缺乏吸引力。我部将采取以下措施来弥补建设方社区改造收益：利用本项目改造土地后面约3亩地块，通过公开挂牌的形式拍卖给建设方，补偿建设方收益，使其达到有利经营的目的，加强其建设信心。第四篇、XX市洗马路XX社区还迁安置计划1、房改房部分：就地安置，面积差按经济适用房单价计算约8389.92 M2。2、公房部分：改为政府廉租房，约3000 M2。3、剩余部分：共计29000M2，按照国家经济适用房政策销售。4、过渡期：根据国家政策向居民发放相应的过渡费第五篇、政府对XX社区改造的社会收益1、治理社区目前环境的脏、乱、差现象符合XX创建卫生城市的需要；2、将社区居民从安居生活直接提升到康居生活，生活品质提高；3、完成了旧城改造，提升了城市形象；4、做到与发达城市同步的安居标准；5、廉租房计划体现了政府对低收入阶层市民的关爱，让中低收入群众共享改革发展的成果。6、有助于推动城区建设，拉动区域经济。 XX市XX房地产开发有限公司 2007年9月26日