夏日温情苑房地产项目可行性分析报告.doc

现代花园可行性研究报告夏日温情苑可行性研究报告目 录一、 项目概况(一) 项目名称、建设地址、开发单位4(二) 项目建设规模及主要内容4(三) 项目投资规模及效益预测5(四) 项目研究工作数据来源5二、 项目投资环境及市场研究分析6三、 项目定位(一) 住宅定位11(二) 商业定位13(三) 价格定位13四、 项目开发建设计划安排 项目开发建设说明13五、 项目投资估算及投资筹措(一) 项目投资估算141. 投资成本估算的各项设定142. 投资成本估算15(二) 项目资金筹措16六、 项目销售收入及利润估算一、 销售价格预测17二、 销售收入估算18三、 销售税费及附加估算18四、 各期销售收入与预测汇总表18五、 税后利润测算表18七、 项目经济收益评估一、 财务净现值19二、 投资利润率19三、 盈亏平衡分析19四、 还贷能力分析20五、 项目的不确定分析20八、结论20一、 项目概况(一) 项目名称、建设地址、开发单位1. 项目名称夏日温情苑2. 建设地址宁夏兴庆区丽景北街3. 开发单位单位名称：银川置业有限公司成立时间：2007年 注册资本：1500万元注册地址：银川市兴庆区法定代表人：孙嘉钰经营范围：房地产开发与销售(二) 项目建设规模及主要内容l 占地总面积 64214.6l 建筑总面积 174500其中：住宅建筑面积 124072商业建筑面积 4822 综合楼面积 800幼儿园面积 1842 地下室及架空层面积 42964l 可售建筑面积其中：住宅建筑面积 124072商业建筑面积 4822 地下室车位（机动车位） 989个(三) 项目投资规模及效益预测l 项目总投资 50126.02万元 其中：项目土地成本 8348万元 前期费用 2094万元 建安成本 27920万元 工程基础设施 942.95万元 其他费用 502.35万元管理费用 418万元不可预见费 837.6万元销售费用 2269.29万元销售税费及附加 4273.83万元财务费用 2520万元l 项目总销售收入预测 75643万元（100%销售率）l 项目税前利润 25516.98万元l 项目税后利润 19137.73万元l 项目税前利润率 33.73%l 项目税后利润率 25.30%(四) 项目研究工作数据来源1. 银川市国土资源局官方网站2. 银川市房产局官方网站3. 银川市统计局官方网站4. 搜房网站5. 房地产相关法律法规二、 项目投资环境和市场研究（一）银川市房地产市场状况2011年房地产由于政策因素呈缓慢下行趋势，2012年4月前放假依然没有回涨状态，但根据近来走势，房地产行业有可能形成回调。银川市是一个发展中城市，不断的外来人员走进这个城市，更多的资金投入这个有发展空间的地方。使银川市的房地产不会萎靡不振。新的社会分工更加明确，需要住所的人也是稳中见涨。因此银川市房地产还是会稳中见涨。不会受太大的外界波动。 1、地方经济特性银川市2011年全年全市实现生产总值974.79亿元，按可比价格计算，比上年增长12.0%。全年居民消费价格总水平比上年上涨5.5%。年末全市常住总人口202.57万人，增长1.1%。其中城镇人口150.67万人，乡村人口51.90万人；男性104.67万人，女性97.90万人。人口出生率为9.69%，死亡率3.92%，人口自然增长率为5.77%。全年城镇居民人均可支配收入19481元，比上年增加2408元，增长14.1%。城镇居民人均消费支出14931元，增长9.9%。城镇居民恩格尔系数35.3%。全年农民人均纯收入7070元，比上年增加909元，增长14.8%。农民人均生活消费支出6707元，增长24.3%。农村居民恩格尔系数34.6%。农村居民人均住房使用面积46.19平方米，比上年增加7.34平方米，增长18.9%。 2、银川市区位优势银川是新亚欧大陆桥沿线的重要商贸城市，位于“呼-包银-兰-青经济带”的中心地段，也是宁蒙陕甘周边约500公里范围内的区域性中心城市，区位优势明显。银川交通便捷，现已形成了公路、铁路、航空为主的立体交通网。4条国道、4条省道从境内穿越。银川至青岛、丹东至拉萨、银川至福州高速公路在银川汇聚贯通，机场高速、环城高速公路建成使用。包兰铁路纵贯银川南北，成为银川经济发展的大动脉。 3、银川市政基础设施银川市2012年计划投资11.9亿元，建设城市道路、小街巷改造、特色街区改造、保障性住房、城市防汛、生态广场、污水及污水处理设施等8大类30项工程，重点完成友爱中心路、六盘山路、上海东路等主次干道续建和康居保障性住房建设任务，完成第六污水处理厂项目。实现更加完善的基础设施。4、项目投资环境银川市兴庆区，是首府银川的政治、经济、科技、文化、教育、金融和商贸中心，是宁夏改革开放的窗口和城市形象集中体现的区域，堪称“宁夏第一区”。兴庆区地理位置优越，人口密集，商业圈环绕，人均消费水平高，人文素质优秀，交通便利，公共基础设施完善。因此对于银川市的房地产投资来说，兴庆区是最好的选择。更有利于人们居住。（二）2011年我市房地产市场运行特点1、开发投资增速回落，住宅投资明显下降19月份，银川市房地产开发完成投资131.18亿元，同比增长15.5%，增幅比上年同期回落57.5个百分点。房地产完成投资占全社会固定资产投资的比重为26.3%，比上年同期提高了0.7个百分点。从工程用途看，住宅完成投资91.69亿元，同比增长9.3%；办公楼完成投资4.65亿元，同比下降11.6%；商业营业用房完成投资17.69亿元，同比增长34.2%；其他完成投资17.15亿元，同比增长52.6%。从投资构成看，建筑工程完成投资109.31亿元，同比增长13.9%；安装工程完成投资6.66亿元，同比增长66.0%；设备工器具购置完成投资0.62亿元，同比增长15.8%；其他费用完成投资14.59亿元，同比增长11.8%。建安投资共完成投资115.97亿元，占房地产开发总投资的比重达88.4%，成为房地产开发投资的主要力量。2、施工面积稳步增长，新开工面积小幅下降 19月份，银川市商品房施工面积为2031.54万平方米，同比增长30.2%。其中，住宅施工面积1478.51万平方米，同比增长26.3%；办公楼施工面积69.70万平方米,同比增长10.3%；商业营业用房施工面积261.14万平方米，同比增长43.9%；其他施工面积222.19万平方米，同比增长53.2%。银川市商品房施工面积中，商品房新开工面积779.31万平方米，同比下降8.3%。银川市商品房竣工面积为194.30万平方米，同比增长10.1%。其中，住宅竣工面积152.85万平方米，同比增长16.5%；办公楼竣工面积7.16万平方米，同比下降8.3%；商业营业用房竣工面积26.66万平方米，同比增长4.4%；其他房屋竣工面积7.63万平方米，同比下降36.0%。3、销售市场持续低迷，销售结构发生变化 19月份，银川市商品房销售面积237.77万平方米，实现销售额113.47亿元，分别比上年同期下降19.8%和8.7%。从销售结构看，住宅销售面积197.43万平方米，实现销售额84.96亿元，分别同比下降21.1%和15.5%；办公楼销售面积3.25万平方米，实现销售额2.55亿元，分别同比下降62.0%和48.0%；商业营业用房销售面积31.74万平方米，实现销售额24.31亿元，分别同比增长2.1%和43.4%；其他房屋销售面积5.35万平方米，实现销售额1.65亿元，分别同比下降20.8%和7.0%。 从销售形式看，期房销售面积170.03万平方米，实现销售额82.57亿元，分别同比下降20.8%和10.8%；现房销售面积67.74万平方米，实现销售额30.90亿元，分别同比下降17.2%和2.4%。4、待售总量明显增加，住宅待售成倍增长 截止9月底，银川市商品房待售面积为249.33万平方米，比上年同期增加85.81万平方米，同比增长52.5%。从待售面积用途来看，住宅待售面积148.16万平方米，同比增长1.0倍；办公楼待售面积8.13万平方米，同比增长87.4%；商业营业用房待售面积79.59万平方米，同比增长4.9%；其他房屋待售面积13.45万平方米，同比增长31.0%。  从待售面积时间来看，1年以内待销房待售面积为143.79万平方米，同比增长98.9%；1-3年以内（含1年）滞销房待售面积为94.63万平方米，同比增长20.6%；3年以上（含3年）积压房待售面积为10.91万平方米，同比下降14.8%。5、县（市）区投资特点明显，金凤总量位居首位从县（市）区开发投资总量看：金凤区以44.61亿元开发投资总量位居首位，其次是兴庆区（30.69亿元）、贺兰县（21.60亿元）、永宁县（15.04亿元）、西夏区（11.71亿元）灵武市（7.53亿元）。 从县（市）区开发投资增速看：西夏区以增长1.0倍的速度位居首位，其次是贺兰县（38.5%）、永宁县（21.0%）、金凤区（8.3%）、兴庆区（2.1%）、灵武市（-12.0%）。6、销售价格稳中趋缓，涨幅位次相对稳定 据统计据调查资料显示，1月份、2月份、3月份、4月份、5月份、6月份、7月份、8月份，房屋销售价格指数同比上涨2.9%、2.6%、2.5%、2.3%、2.4%、2.7%、2.9%、2.8%，涨幅均在2.03.0%之间。其中新建商品住宅价格指数18月份分别同比上涨3.1%、2.8%、2.7%、2.5%、2.6%、2.9%、3.1%、2.9%；二手住宅价格指数1-8月份分别同比上涨3.3%、2.9%、1.4%、1.4%、2.1%、2.6%、3.1%、3.2%。18月份，银川市房屋销售价格指数在全国70个大中城市中分别位居第60位、58位、57位、55位、51位、52位、52位、53位，房价涨幅居全国中下游水平。小结：银川市是一个新兴发展中的城市，发展潜力巨大，房地产作为银川市的支柱性产业之一，在未来相当长的一段时期内，将保持良好的发展势头。三、 项目定位(一) 住宅定位1. 目标客户定位1) 目标客户主要类型l 核心客户：周边原住居民l 重要客户：周边原住居民换房者l 普通客户：来自惠州其它区域首次置业的白领l 边缘客户：看好本地段物业升值潜力的地产投资客2) 目标客户主要需求特征客户类型客户来源置业目的关注因素需求户型核心客周边私营企业主高级公务员等高端客户换房自住形象、品质、配套居住的舒适性3室4室重要客周边公务员、个体户事业单位人员等首次置业自住性价比，舒适度2室3室普通客外区企业白领、公务员个体户等首次置业自住价格、交通、保值性2室边缘客银川市专业地产投资客投资地段价值、升值潜力2室4室2. 产品定位1) 主力户型建议根据对项目周边在售楼盘销售情况的调查，各种户型的特征为：户型主力面积（ ）价格特征市场供应市场需求效益贡献1室70以下较高一般较少一般2室2厅8090一般较多较多较大3室2厅110120较高最多最多最高4室2厅140160最高较少一般一般Ø 3室2厅：市场上最受欢迎、对楼盘效益贡献最大的户型，因此建议本项目户型以3室2厅为主。考虑到居住的舒适性，可将3室的面积增加到120 左右。Ø 4室2厅：较为稀缺，市场价值高。鉴于本项目户型设计不受限制，适当规划部分较为稀缺的4室，以提高项目整体收益。Ø 2室2厅：市场需求多，价值一般。由于项目南向临铁路，噪音影响较大，建议在南向单元规划为需求较多、总价较低的2室及小3室单元。Ø 1室单元：单价较高。由于本项目周边生活配套缺乏，客户群体只能以地段投资客为主，较为狭窄，并且1室单元不利于提高项目形象，建议不设70 以下的1室单元。3. 市场形象定位本项目住宅形象定位上将突出兴庆区物业的地段优势，同时，重点表现开发商对业主负责、对社会负责的开发理念。提炼出“城市之心、精工美筑”的关键词，体现中心区物业的稀缺性、价值可瞻性、及投资+自住两相宜的高尚居所。(二) 商业定位1. 形象定位建议商业以时尚生活、健康休闲为主，主要是为社区生活配套服务，同时也要体现本项目商业的巨大升值潜力。2. 客户定位：1) 目标客户类型l 市区精明的投资客(三) 价格定位l 住宅销售均价：4600元/l 商铺销售均价：18000元/l 车位销售均价：10万元/个四、 项目开发建设进度安排项目开发建设说明（开发、销售周期）根据本项目的特殊性和惠州市场实际情况，开发周期从动工建设至销售完毕，预计需要约3年时间。其中住宅+商业销售期为18个月。本项目从2011年第2季度开始筹建、规划设计，并于2014年上半年销售完毕。 五、 项目投资估算与资金筹措(一) 项目投资估算1. 投资成本估算的各项设定1) 开发期的设定l 本项目后续开发建设至销售周期计划为3年，即36个月。l 本项目的土地使用权：从2012年开始，住宅余70年。2) 各项成本估算的各项设定根据惠州市房屋开发的实际情况，本项目各项成本费用可归纳为：土地成本、开发费用、建筑安装工程费、开发期税费、管理费用、不可预见费。对以上各项费用进行估算时均按政府有关规定标准比率计算。2. 经济技术参数的设定主要经济技术指标一览表序号指标类别单位数量1占地面积642142容积率2.33建筑密度204绿化率355总建筑面积（计容）131891其中：商业4822 住宅1240726可销售面积128894其中：商业部分4822 住宅部分124072 车位（可售、可租）个989主要功能面积分配一览表序号功能分配层数量1住宅2-181240722商业及配套148223地下室建筑负1层989个车位3. 投资成本估算1) 土地成本本项目土地成本为:8348万元2) 后续开发成本根据项目现状情况估算后续需投入如下开发 成本及开发费用：l 后续开发成本序号名称数量（）单价（元/）金额（万元）备 注一前期费用1745002094二建筑安装工程费17450027920 含装修、设备费用三工程基础设施174500942.95四其他费用174500502.35五不可预见费174500837.6合计后续开发成本17450032296.9l 后续开发费用序号名称数量（）单价（元/）金额（万元）备注一管理费用174500418二销售费用1745002269.29销售额3%三销售税金及附加4273.83 四财务费用2520合计开发费用1745009481.12 (二) 项目资金筹措1. 资金来源本项目开发投资的资金筹措来源主要渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是销售收入部分用于投资部分。2. 筹资运作计划因本项目的土地成本及相关税费支付均为自有资金，在销售回款前需向银行借款以作前期筹备所用，销售收入除扣除与销售有关税费后用于后续部分投资外，还需支付贷款还本付息。本项目总投资50126.02万元，自有资金19494万元，银行贷款15000万元，预售收入用于其他投入费用约20632.02万元。六、 项目销售收入及利润估算(一) 销售价格预测1. 销售预测说明本项目计算假设全部用于销售，且在计划销售周期内按最高实现100%销售。2. 销售价格预测l 住宅销售均价：4600元/l 商铺销售均价：18000元/l 车位均价：10万元/个3. 销售收入估算序号名称单位数量单价（元/）金额（万元）1商业部分48221800086802住宅部分1240724600570733车位个9891000009890合计销售收入75643 (二) 销售税费及附加估算序号名称计价依据金额（万元）合计销售税费及附加销售额5.65%4273.83(三) 各期销售收入与预测汇总表 单元：万元项目合计20122013上半年下半年上半年下半年住宅5707339951.117121.9商铺8680173643402604车位98909890总计75643(四) 税后利润测算表根据测算，本项目税前利润为25516.98万元，税后利润为19137.73万元。七、 项目经济效益评价对本项目进行经济效益评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况。本项目选取的计算指标为财务内部收益率和财务净现值。(一) 财务净现值财务净现值按基准贴现率（8%）将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期内的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评估指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑按受。计算可得：财务净现值=现金流量/（1+ i）N：30230.78万元(二) 投资利润率投资利润率指的是项目投资利润（即净现金流量累计）与项目投资的比值，属静态评价指标。税前投资利润率=利润总额/总投资=25516.98/50126.02=50.91%税后投资利润率=净利润/总投资=19137.73/50126.02=38.18%（三）盈亏平衡分析盈亏平衡点=经营成本÷销售收入×100%=41062.9÷75643×100%=54.29%由此可见，本项目只要完成商品房54.29%的销售量，即可收回全部投资，本项目的风险很小。（四）还贷能力分析本项目总投资50126.02万元，现开发商自有资金19494万元已经完全到位，用于土地成本及前期开发，目前尚有15000万元的资金缺口急需解决，需要通过银行贷款。还贷能力分析如下：15000÷75643×100%=19.83%即项目完成19.83%的销售即可还清全部贷款，本项目不存在还贷压力。（五）项目的不确定分析（敏感性分析）本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：销售收入、工程成本变化，销售收入的变动将直接影响本项目的经济效益目标的实现。本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标投资利润率，波动区间0-±10%间。本项目的敏感性因素最主要的有两个，一是经营成本增加，二是市场销售收入减少。经过分析预算，在这两种情况下，本项目仍然充分可行。八、结论综上所述，得出结论：夏日温情苑的开发是顺应银川市经济发展的产物，它遵循经济发展规律，充分满足多方面的共同利益需求，在开发时机上也是占尽先机，有着较高的经济效益和一定的社会效益。本报告从公司实力、经济分析、市场及项目分析、营销策略、工程建设及实施、效益分析、风险控制等角度对项目进行精细阐述和独到分析，充分证明了本项目可行性，同时也体现了开发商对项目的深刻理解和对项目入市的周密布署。我们有信心成功开发夏日温情苑这一项目，并以此为契机开拓更广阔的房