信阳房地产项目基本情况.ppt

信阳项目基本情况,2014年3月,1,项目决策背景及渊源,1.本项目所指震雷山地块以及市一中老校区地块，是华信公司与信阳市政府将采取置换方式获取。华信公司与新乡市隆鑫置业有限公司，签署协议，将该地块转让给新乡隆鑫置业，由于隆鑫置业缺少资金或其它原因，目前该地块未通过招拍挂取得，老一中地块还未进行拆迁。隆鑫置业预想找第三方介入。,2,3,4,信阳城市概况,武汉,合肥,信阳市，位于河南省南部，东邻安徽，南接湖北，为三省通衢，是江淮间的战略要地，豫南政治、经济、文化、教育、交通中心，鄂豫皖区域性中心城市。信阳北距郑州300公里，南距武汉200公里，东距合肥346公里，西距西安534公里，是全国44个交通枢纽城市之一，中国连接南北，承东启西最重要的支点城市。,西 安,郑州,5,信阳行政区域划分,土地总面积18925平方千米。信阳市现辖8县4区，8县指（罗山、息县、光山、潢川，新县、商城、固始、淮滨）4区（羊山新区、平桥区、浉河区(老城区）、南湾管理区）2012年全市总人口855.21万，长驻人口639.78，外出务工人口200多万，其中市区长驻人口80万，县区人口较多，其中固始170万为河南县区人口第二，其中浉河区59.48万人，平桥区83.52万人。土地面积比新乡大2倍，40%山区，人口比新乡多250万，市区人口比新乡少40万，,108万,74万,170万,76万,86万,74万,83.11万,108万,74万,170万,37万,76万,74万,83.11万,信阳地理地貌北国江南，江南北国,信阳位于淮河流域、大别山北，属于亚热带与暖温带交界处，气候宜人、山清 水秀。西部和南部为桐柏山、大别山，占全市总面积的37.1%，中部东部为丘陵，区域内梯田层层，河渠纵横，塘堰密布，水田如网。城市名片：中国十佳宜居城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、2010中国休闲城市30强、中国最具幸福感城市百强、2012中国十大特色休闲城市,2012年全国最具影响力的十大茶产地排名第一.,6,城市定位与空间布局,7,定位：鄂豫皖交界地区重要的交通枢纽与物流中心，工贸旅游综合发展，具有山水园林城市风貌的区域中心城市。2020年市区人口达到100万。,震雷山区：旅游度假为主,城市发展规划：,整体规划空间布局策略“南联、北延、东拓、西优”向东：主要布置城市行政中心，文化中心以及工业区，城市大规模集中建设的居住区 向北：跨过羊山和龙飞山主要建设科技园及配套居住组团，发展教育产业。向西：有南湾风景区发展成为以旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务设施 向南：完善湖东区的建设，保护和完善浉河两岸的景观，作为城市生态建设及特设河滨景观区。,8,平桥区和羊山新区是信阳目前的发展方向，分别定位于城市区域副中心和未来行政中心。项目宗地所处的震雷山区定位为旅游度假区,宏观经济运行河南全省排名,9,信阳综合实力排名比较靠后，与周口、驻马店、商丘属于一个级别，传统的农业大市。,宏观经济运行经济总量及增长率,10,2008-2013年间信阳GDP均保持平稳快速增长，年均增速达到10%以上，均高于全国平均水平。新乡人口600万，12年GDP1600亿。,资料来源：信阳历年统计年鉴,商业市场规模,11,信阳市近年社会消费品零售总额持续上涨年均增长率在15%以上,但是增长的趋势在逐步变缓，同时房地产消费额度占到25%左右（140亿）。人均可支配收入也在持续上涨,但整个趋势在逐步变缓.,信阳各地人口与经济分析,12,信阳市的人口为143万，占16.3%，市区常住人口80万，东八县人口占到73.7%。,市区人均GDP高于新区，但总量占26%，县区经济比较发达，县区GDP贡献率为74%。,信阳各地人口与经济分析,13,小结：前几年信阳市区的吸纳能力不够，与其工业薄弱有关，大量劳力外出务工。信阳经济的发展，城市框架拉大，房地产市场的需求旺盛，特别是县区在信阳置业数量 将会十分庞大。县域经济的强大，人口基数大，使县区的房地产需求及价格有很大的拉升作用。据了解 县区房价与市区差别不大。,房地产市场：,14,信阳市2010年至今三年年均销售量均在400万平方米之上，虽然2012年销售量有下降，但价格方面依然保持高涨。同时市区80万人400多万方的销售量，说明城市化进程加快，房地产需求旺盛。,2013年房地产开发房地产开发投资168.11亿元，其中，住宅投资138.56亿元，商业营业用房投资29.65亿元，投资额度的减少会减少市场供给。,信阳房地产市场格局,15,信阳主城区房地产市场主要分为羊山新区、浉河区、南湾区、平桥区四大板块,16,随着羊山新区的开发，信阳市开发目前已呈现出百花齐放的状态，国内一线品牌开发企业的进驻，（恒大、东方金典、绿城、中冶、中铁、建业、正商、隆基泰和）市场竞争日益加剧。,17,代表楼盘恒大名都,恒大名都,占地面积：485.3亩建筑面积：66万容积率：2.8开发商：恒大地产集团郑州有限公司物业类别：高层特殊卖点：品牌地产、精装修售价：高层含精装修5600元/销售情况：第五期，已售90%客户构成：政府单位15%、私营业主10%、市区及县区70%、外地客户5%,18,代表楼盘东方今典,占地面积：800亩建筑面积：80万容积率：0.9开发商：河南东方房地产开发有限公司物业类别：别墅10%、多层20%、高层70%特殊卖点：品牌地产、3万景观湖售价：在售二期：叠加别墅9000元/，电梯洋房已售罄5500元，高层（26层）4700元/；三期尚未推售销售情况：第二期，已售90%客户构成：政府单位20%、私营业主15%、市区及县区60%、外地客户5%,代表楼盘南湖一号,占地面积：106.39亩建筑面积：86921平方米容积率：1.01 绿化率：40%开发商：信阳建业天明住宅建设有限公司特殊卖点：品牌地产、依山面湖、山水与合院如此融合均价：洋房6600/平 中式合院10000/平周边配套：信阳市第七小学、水利中学、师院附中、信阳市师范学院商场、鑫鑫超市、百佳超市、建业小哈佛双语幼儿园、南湾风景区医院,代表楼盘世界城,占地面积：500亩容积率：1.414 绿化率：35%开发商：河北隆基泰和实业集团特殊卖点：万余平米的风情商业街、3万的生态广场物业类型：普通住宅 建筑类型：多层,小高层、花园洋售价：均价3800元/平米,21,代表楼盘万象城,占地面积：103.5亩容积率：1.6开发商：信阳九安昌平置业有限公司物业类别：普通住宅,商铺,商住特殊卖点：公园地产,教育社区售价：均价4500元周边配套：震雷山风景区 雷山湿地公园。浉河区工区路小学、浉河区五星乡平西小学,震雷山项目,22,代表楼盘正商红河谷,占地面积：366亩容积率：1.9 绿化率：39%开发商：信阳正商置业有限公司建筑类型：多层,小高层,高层楼层状况:6层，11层，18层特殊卖点：山水环绕、停车楼4万多售价：高层均价4000元，多层4500元,震雷山项目,23,销售额超2亿元的有9个，合计33.1亿元，占信阳市场份额28.79%，市场由大开发商占有销售面积超过5万的有9个，合计72万，占信阳市场份额27.79%，去化量都不是太快,2013年前销售前10名：,房地产市场基本特征：,24,信阳市整体房地产投资、销售面积均保持良好增速，市场环境向好。土地供应及成交热点集中于羊山新区，未来仍是房产市场热点区域，另外浉河两岸也将会是开发的一大亮点。全市商品房销售量在400万以上，2013年商品住宅价格达到4000元/以上，价格稳步上涨，羊山新区目前是市场主力。品牌开发商的进驻，市场表现均比较良好，市场占有率的提升，但是由于竞争的加大，去化的速度都不是太快，但是比较稳定，未来土地市场及商品房市场投放量将会加大，市场竞争将会加大。县区客户在未来几年仍将会是购房的主力军。震雷山山区域处于起步阶段，市场培植需一定时间，作为稀缺性资源型社区，未来前景良好,25,宏观经济分析与判断,北国江南，江南北国，信阳毛尖、2013年市区常住人口约80万（规模较小）城市发展策略：南联、北延、东拓、西优，主力向东，羊山新区、浉河两岸定位鄂豫皖交界地区重要的交通枢纽与物流中心，山水园林宜居城,信阳具备良好的发展客观环境，正处于快速发展的阶段，工业集聚区的发展，以及城市建设框架的拉大，房地产的发展一定会使信阳未来几年的在所在区域有重要的位置，信阳的房地产市场可以进入。,城市概况,小 结,信阳GDP长期保持平稳快速增长，但经济基础薄弱，工业发展滞后，城市发展具有较大增长后劲，工业聚集区的发展会加速信阳发展县域经济发达，信阳城市的吸附能力在逐步增强，劳务经济占有较大分量,经济环境,社会消费品零售总额持续上涨，房地产所占比例较大，最近几年还将会增大信阳市区吸纳县区的消费能力不强，随着工业的发展，城市化进程发展，能力逐步加强,居民消费,房地产投资额度平均增长率在20%，土地投放量大加大，投资增长强劲，市场销售量持续增长，连续三年均在400万平方，同时市场竞争加剧市场化进程正在加速期，未来几年房地产市场将快速发展，市场容量还将加大,房地产投资,26,项目位置：,27,本案,羊山区,信阳城区边缘，浉河南岸，传统认知偏远区域,城市边缘，浉河南岸传统认知偏远区域项目位于信阳市浉河南岸震雷山附近，属于平桥区，地处发展中的浉河区边缘。位于信阳的东南南部，平桥区南部湿地公园南。,地理位置,9公里,9公里,浉河,占有生态景观资源，具有可塑性，但无绝对优势。,项目位于浉河下游，占据景观浉河、震雷山森林公园、与信阳市湿地公园资源，占据生态景观资源，但不是信阳唯一性资源；,资源环境,景区,生态公园,直线距离信阳市中心仅6公里，约10分钟车程，未来通达性较好,距离市区10分钟车程浉河南路道路东至民权桥，琵琶桥，与老城区有良好的通达性，驱车10分钟能够到达。直线距离平桥区委仅3公里，5分钟车程，未来南环路将平桥大道、申城大道、鸡公山大道连接到一起。公交17路，火车站到震雷山（未来要到项目上）,交通条件,平南桥,宗地位置：,31,1,2,3,本案,6,5,1、湿地公园、2、浉河两河口3、百威啤酒厂（待拆迁）4、本项目5、平桥区、6、建业琵琶山7、浉河区,7,周边环境：,32,湿地公园,景区门口,平西大桥,百威啤酒,拆迁安置房,项目,项目周边环境,33,平桥区公安分局,老一中新校区,景区商业街目前平桥区行政办公,平桥区委党校,宗地四至,34,1,2,5,6,4,3,5,地块总面积为264.9亩：其中 1：6.5亩 2：21.4亩 3:49.2亩 4：38.8亩 5、6：127.3亩（合计243.2亩）,宗地四至及现状,35,1,2,0,0 平桥区 老干部活动中心,1 耕地,2耕地,宗地四至及现状,36,3,4,5,6,3、耕地,5、部分水塘加耕地,6、耕地,项目地块分析：,1、地块较为分散，可以根据产品进行自然组团分区，同时又不利于集中进行规划。2、地块狭长、土地利用率不高，不利于规划。3、地块分布于山谷中间，有利于根据地势做坡地景观及产品。4、地块内青山绿水，自然绿化丰富，环境怡人，具备做高档项目的条件。5、目前地貌多为耕地及水塘土地平整成本较高，地质条件不明晰。6、景区主干道通向项目地块规划路目前条件较差。根据目前的状况，本项目在交通、市政配套问题不缺失的情况，项目的规划及产品应结合地块的周边资源及环境，具备塑造特色产品的条件。,37,地价对价分析：,土地价格：65万/亩 地块面积：264.9亩总地价：17218万元 容积率：1.55（不低于）总建筑面积：273800平米 楼面价：628元/平方,38,其它土地价格状况,通过对信阳市近期土地出让情况进行调查，其它土地价格情况如下：,39,其它土地价格状况,40,对比分析：,41,80,83,57,173,66,56.7,35,61,46,84.5,52,53,103,1、羊山区土地价格多在80万左右。2、产业集聚区价格在50万左右。3、南湾湖片区价格在66万左右，环境较好交通便利的区域达到173万。5、浉河区价格与羊山区价格相当，在80万左右。6、建业琵琶山项目土地价格在84万，本项目地价59万/亩，价格低于中心城区及羊山新区，高于产业集聚区，类比南湾湖景区价格与建业琵琶山价格，地价较为适中。,80,83,57,173,66,56.7,35,61,46,84.5,52,53,103,59,83.5,配套市政数据不详：,供水、供电完善、天然气（据说区公安分局用的是天然气，市政暖气无。根据地块特征，地块内管道铺设成本较高。关于市政配套设施需要进一步了解。,42,项目SWOT分析：,43,S（优势）,交通便利 具备打造高端项目的自然生态资源 森林公园、湿地公园、天然氧吧 地价合理,W（劣 势）,信阳市房地产市场较为平稳，房价逐步上升，城市框架不断拉大平桥区内无类似项目，平桥区沿北岸有多块地面临开发以及建业琵琶山项目的开发会对本区域有较大拉动,O（机会）,南湾湖风景区周边（建业、国瑞、绿城）等类似项目在品牌及实力上较为强大 且片区认可度较高地块属于湿地公园与森林公园内政策是否允许,T（威胁）,平桥区地块居住认知较差地块较为分散不便于整体规划、市政及商业配套不完善,项目面临疑虑点：,1、信阳市华信公司与新乡市隆鑫置业之间的债务债权关系 2、市一中地块及震雷的土地性质问题（教育用地地块性质是否转为建设用地）3、市政设施是否符合开发要求（天然气是否能够协调）4、市政通向项目的1.5公里道路是否能够完成 5、项目内丘陵地带的地质条件是否适合开发。6、项目紧邻湿地公园与信阳市森林公园国家是否允许开发。7、地区内的耕地不平整及水塘现状在进行土地平整时成本会增加多少。,44,45,项目初步定位,项目初步定位信阳山水 生态资源型社区 信阳首席“健康概念”山地主题社区 档次定位：中高端居住产品同时涵盖居住、养生养老、度假、休闲功能和产品。,46,项目定位支撑点：,以打造宜居、生态、健康、养生、休闲的功能完善社区配套、建设运动会所、运动社区，打造山体运动公园引领信阳浉河、湿地公园、震雷山森林公园、优质生态资源，天然的养生健康氧吧。走市场差异化路线（建业南湖一号旅游度假、休闲，浉河景观）打造信阳市场首个生态健康运动社区。高档低密度系列产品，产品组合涵盖多层洋房及联排、复式别墅、小高层。注重社区价值体现。,47,项目定位支撑点社区配套,48,作为近郊项目，结合地块特征，增加“健康、运动、休闲”等概念元素，样板区先行，配套先行。结合目标客户特点，做到“占据稀缺资源，运动健康一生”，达到快速销售目的“健康休闲”元素建议涵盖如下设施设备：（1）市政协调：社区山体健康步道及项目周边山体运动公园（存在不确定性）（2）样板区：攀岩、儿童乐园、运动会所、篮球场、网球场（3）社区：医疗救助站及老年活动中心、社区商业配套、幼儿园（4）酒店：三星级酒店（主打会议、住宿、餐饮功能）与鸡公山与南湾湖景区差异化经营，同时信阳市旅游大市，震雷山景区未来具有开发前景。（5）产品中增加新风、地暖、指纹门锁、食物垃圾处理器、社区无线WIFI等元素增加项目卖点。,49,根据坡地地形，利用跌水或多层植物增加景观层次，打造更为灵动的生态空间,项目设计意向坡地景观,山体公园,50,打造山体公园，在信阳首次实现了从“观”山到“用”山的转变,51,本案会所功能设置：,集健身、休闲为一体，以健身康体为核心的功能性会所,项目设计意向会所,产品配比：,根据初步规划指标：总建筑面积为273800平米，产品基本构成如下：,52,成本收益估算,对于成本与收益的估算，目前掌握的信息（详细的市场价格考察，土地平整成本、以及配套设施成本）不足，对项目的成本及收益进行保守估计：,53,项目综述：,1、信阳市经济持续发展，城市化进程进一步加快，城市框架逐步拉大，羊山新区、工业聚集区的建设，市信阳作为鄂豫皖交界重要城市的吸附能力逐步加强，人均GDP突破4000美元，充分说明信阳房地产发展的基础条件、发展环境较好。2、信阳市房地产市场投放量及销售量稳步上涨，销售量连续三年保持在400万平方之上，价格稳步上升，多层在5000以上，高层在4500左右，市场完全处于上升期。3、本项目所在区域为信阳市房地产开发的洼地，区域认同较低，但随着平桥区房地产逐步开发以及，浉河两岸地块的开发，项目所在区域，会逐步取得市场认同。4、市场竞争加剧，大量开发商涌入，市场去化较为平均，对与项目同种类型的生态资源型项目要重点关注，项目在开发前期需要对项目定位及产品进行深入调研与考虑，同时在营销上要有足够耐心。5、关于项目地块区域的市政配套及地质条件需要进行下一步研究，同时关于华信公司、与隆鑫公司的债权债务关系需要进一步了解。6、关于详细的市场市场调查（区域内去化）、具体产品价格以及预期售价，及开发周期预估需要，进一步考察论证，做详细的项目可行性的论证。,54,宗地二位置：,55,科教路,平西路,项目位于平桥区区委西侧，信阳市一中老校区，团结路与科教路交叉口，属于平桥区的老城区。约39亩，退红后30亩。,团结路,震雷山,宗地四至状况：,56,宗地周边环境：,57,居民区,居民区,居民区,区二小,项目东侧为平桥区区委，区人大，周边主要为居住区，平西路上有区第二小学，临街均为社区商业。,项目周边环境-1,58,1,2,项目,3,1、平西路为平桥区主干道，两侧为居住小区。2、路两侧商业氛围非常浓厚，以社区商业为主。3、距离项目500米距离处有平桥区第二小学。,项目周边环境及现状-2,59,1,2,项目,3,1、科教路南为项目最北，为三层教学楼，1层主要为商铺，以小餐饮、文具等为主。2、路北为小区门面房，上下两层，主要以社区配套，超市、服装等。,项目周边环境及现状-3,60,1,2,项目,3,1、团结路东侧为项目西边界，东侧为破旧居民房，西侧为老一中及发改委。2、两侧分布较为旧的商铺，主要以学生为客户。,项目周边环境及现状4,61,1,2,项目,3,3,4,1、为项目东边界，50米，分布有东西向住宅楼一栋，楼下为社区商业。,项目地价及地块分析,62,土地价格：220万/亩（退红线后净地）土地性质:商住 地块面积：39亩退红线后30亩总地价：6600万 容积率：4.5（不低于）3.5总建筑面积：117058平米或91045平米楼面价：563元/平方或724元/平米,项目分析及开发方向：,地块分析：地段：距离平桥区核心地段平西大街一步之遥，项目开发后团结路将于平西大街直接相连。环境：周边为传统的居住区，居住氛围浓厚，人口密集，商业氛围浓厚，但是档次较低，商业设施较为落后。地块：地价较高，地块较小，总投资额度不高，属于拆迁项目，面临拆迁风险。开发方向：居住：地段配套好，居住氛围浓厚，但周边环境较差，同时地块较小，住宅开发溢价率较低商业：周边传统居住区，老一中原校址，平西路南段，周边商业氛围浓厚，商业设施落后，居 住人口密集，具备商业开发条件。本项目的关键是如何提升商业价值，开发区域商业中心，提升项目商业利润率。,63,开发建议：,64,1、最大项目的提升商业价值，建议开发社区型商业步行街，作为区域性商业中心，最大限度提升商业面积。,目前由于土地性质为商住，规划条件不明晰，土地边界图不清晰，无法进行具体规划建议，和成本利润率核算。,项目疑虑点及综述：,1、债权债务关系2、规划设计条件（商业比例）3、土地性质（教育用地是否转性）4、拆迁问题,65,综述：项目位于平桥区核心位置，周边商业、居住氛围浓厚，具备进行商业开发的溢价条件，同时需要对疑虑点进行进一步考察，对信阳商业的分布、租金、售价进行进入调研。,感谢聆听,66,