天津别墅市场分析报告(doc 7页).doc

天津别墅市场分析报告从上世纪初租界地区的“五大道”高级洋楼住宅区,到今天遍及开发区、近郊甚至紧邻市区的高档别墅开发项目,天津的别墅开发始终紧紧跟随着中国别墅市场的发展脉动。与北京、上海、广东相比，天津有这自己特殊的地缘因素，这些因素深刻地影响着天津别墅市场开发的区域、产品、消费群及规模，本期“报告”为您分析天津别墅市场的发展动态    回顾：天津别墅的发展沿革追溯天津市别墅式住宅建设的起步，还得从“五大道”说起。由马场道、睦南道、大理道、常德道、重庆道组成的“五大道”地区，曾经是历史上英租界的高级住宅区，这里汇聚了1901年至1935年间德国、意大利、法国、西班牙等欧美国家及日本等亚洲国家的复古主义、浪漫主义别墅建筑，以及部分中西合璧风格的洋楼建筑，是“天津小洋楼”的集中区域。如今，这里已被天津市政府列为重点优秀风貌建筑区域、市级文物保护单位。从市场的角度来说，真正意义上的天津别墅建设的开发启动，是从上世纪90年代初期开始的，当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发，曾经带动了天津高档住宅的发展，但由于天津别墅市场尚处于发展初期，开发和销售均没有达到理想状况。上世纪90年代末，天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势。这表明天津高档住宅市场存在一定潜在需求，因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层，对住房品质要求较高，所以短时期内需求量很大。自此，天津的别墅市场开始日趋成熟：别墅开发区域市场日益广泛，别墅产品、价格也日渐符合市场需求天津别墅市场进入了稳步增长的时期。    区域：营造多元化的区域市场天津人历来都以城市西南地区为上风口，所以西南地区也就成了高档住宅，尤其是别墅项目发展的风水宝地。早在上世纪90年代初、中期，沿着西外环线侯台开始往南，就陆续建设有不少别墅，如：“侯台别墅”、“蒙地卡罗别墅”、“科馨别墅”、“林溪别墅”等，这些都以独体别墅为主。随着近年天津房地产市场的蓬勃发展，天津的别墅式住宅建设在经历了几年的沉寂之后再次兴起。这股风潮应该源于上世纪末万科在北辰区京津高速路出口推出的“万科花园新城”， “万科花园新城”实际上属于低密度小户型住宅产品，但被万科巧妙地引入为“美国小镇”概念。在“Townhouse”、“联体别墅”等名词还没有为人熟知前，这种区别于独体别墅又类似于别墅的住宅，被理解为开创了天津别墅市场的新产品，一时间成为天津房地产市场的宠儿，销售率达一度达到90%。在地缘上，天津与北京距离很近，天津房地产产品的发展受北京影响也比较大。当北京推出“康城”，“Townhouse”这个名词新鲜登场时，天津一些地产商很快就酝酿出自己的“Townhouse”产品，新近出现的联排别墅产品等很快成为天津别墅市场的闪光点。进入2001年后，天津别墅市场出现“Townhouse”热，同时在区域市场上发生了一些变化。别墅开发区域市场由西南方向逐渐转移到正南或偏东的方向发展。其中，位置更靠近中心城区的环境良好地段以及城乡结合部、经济开发区等区域，尤其受到开发商的青睐，“城市别墅”、“仁爱·濠景庄园”、“汐岸国际”、“半岛·蓝湾”等以联排别墅为主的项目正是这一区域市场的代表。这些别墅项目中，“城市别墅”离城中心最近。地处在友谊南路与郁江道交口附近，因为就在中环和外环中间，紧邻城区中心，所以干脆推出“City House”的概念“城市里的房子”，“城市别墅”可谓名副其实。同样以联排别墅为主的“仁爱·濠景庄园”，位于卫津南路南口红旗南路，紧邻“天津体育馆”，其地理位置优越自不必言。而作为2008年北京奥运会的分会场，天津市政府还要在附近兴建“天津奥林匹克体育中心”，随着2008年的日渐临近，“仁爱·濠景庄园”也日益显示出其占尽天时、地利的优势。目前，该地段越来越繁华，越发彰显出这一地段低密度住宅投资的优越潜力。处于城区南部、在交通上紧邻外环线的别墅项目，当推天津市城市总体规划中五大安居工程之一“梅江居住区”内的“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”，它们都西临卫南洼风景区，自然景观良好。这两个项目还同时依傍梅江南整区240公顷的生态大环境，共享50万平方米超大湖面水景，拥有优美的自然环境和良好的人文环境。在规划布局上，“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”也都倡导大社区的系统性和可持续性发展，交通和环境上极尽优势。同样，位于塘沽滨海新区的天津经济技术开发区区域，别墅市场也呈现一派兴旺，在“万联别墅”、“欧美风情小镇”项目之后，“泰丰家园”、“鸿泰花园别墅”、“阳光新干线”等“Townhouse”竞相推出，反映出开发区房地产高端产品的旺盛需求。    产品：重视向国际化方向靠拢虽然从目前市场上来看，联排别墅仍唱主角，但较之以往,其产品也已更新换代。以万科“美国小镇”为代表的“Townhouse”问世后，联排别墅产品换代明显加快。其表现特点是：开发商在建筑规划、景观设计上重视向国际化方向靠拢。例如：在景观设计上，“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”都是延请美国泛亚易道（EDAW）设计；“玫瑰庄园”聘请的是加拿大的卡尔皮克森景观事物所；“城市别墅”的景观设计则邀请了澳大利亚的一家设计公司。而在建筑设计上，“汐岸国际”邀请的是加拿大B+H国际建筑事物所；“城市别墅”则延请了德国WSP。至于“仁爱·濠景庄园”，其规划和景观则都由来自美国的EDSA公司操刀。值得引起注意的是，早期天津别墅社区内公园似的大块绿地、大块景观现象已被渐渐切割成小块风景。现在的别墅社区环境向小家庭院、自然坡地、植被绿化、桥溪流水发展，由过去观赏型景区转为亲切、互动型景观方向演变。开发商们更多地将社区环境向人文叙述型转化，以满足高层面消费者的需求。例如：“汐岸国际”提倡“生活不在家”；“仁爱·濠景庄园”讲求的是：“少，就是多”；“玫瑰庄园”倡导“都市田园生活”，广告主题为：“把纯别墅生活还给冷静的中产阶层”；“城市别墅”干脆提出“城市里的别墅，只有城市别墅”。这些变化在天津市项目里表现明显，在位于经济开发区的新别墅产品中也同样表现突出，如泰丰家园三期“桐景园”提出“清风绿野、传世家园”；“鸿泰花园别墅”喊出“把家搬到花园的感觉”的口号等。可以看出，天津的别墅市场正由过去的改善型转向实用型再向居住生活型演变。    价位：经济型别墅一枝独秀天津的联排别墅产品，户型面积一般在90400平方米不等，主流户型面积在200300平方米之间。虽然天津各别墅项目位置各异，有市区与市郊区、市区与开发区之别，但价格差异并不是很大，联排别墅每单元总价在90300万元的区间内，主流产品总价一般都在120170万元/每单元。独体别墅产品的户型面积则差距较大，主流产品的面积在300400平方米之间，最大户型当属“仁爱·濠景庄园”，达到1100平方米。所以，独体别墅总价差距也就比较大，大致由300万元600万元不等。与北京、上海等城市的别墅市场消费群不一样的是，天津的国外客户不多，所以无论是独体别墅还是联排别墅，消费群体都为本土消化居多，约占70-80%，购房者多为私营业主，占整个消费市场的四分之三甚至更多。这部分人购买别墅相当一部分是作为第二或者第N居所，只有“城市别墅”因紧邻市中心而通常被购房者作为第一居所居住或作为办公室使用。而在经济开发区，由于在天津投资的韩国、日本企业比较多，如三星、摩托罗拉等，这些企业已在天津着陆多年，并已形成一定规模。所以，在位于经济开发区附近的别墅产品消费上，韩国、日本人占有一小部分。这部分人购买别墅，基本上都是自己居住，投资或做办公场所的不多。从整体市场来看，联排别墅占据了四分之三的别墅市场，但独体别墅也正慢慢浮上水面。市场上在售的独体别墅都为联排别墅甚至普通住宅项目的其中一部分，像“仁爱·濠景庄园”就是由联排别墅、双拼别墅、独体别墅和公寓等混合产品组成，“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”也基本如此。而本属于公寓项目的“蓝水假期”，也在小区中心的人工湖边围建起6栋独体别墅，算开发商对别墅市场的小试牛刀，毕竟物以稀为贵，这6栋独体别墅很快就销售完毕。    发展：迎接别墅市场的全面成熟经过几年的开发建设，天津市的别墅市场正逐步走向成熟。在区域市场方面，已经摆脱初期主要集中在市中心城区环境良好地段和天津经济技术开发区的格局，开始向中心城区的城乡结合部及其他地区（如区县经济开发区）发展；在别墅类型方面，也由过去的独体式向更加经济适用的联排别墅发展，并且开始在新增别墅中占据主导地位。值得注意的是，天津经济技术开发区近年来别墅建设发展迅速，占整个天津市的60%左右，别墅售价一般在30005000元/平方米之间，基本上属于经济型别墅，经营状况良好。联排式别墅的大量涌现，降低了投资成本，同时由于投资者准确的市场定位、别具一格的设计理念、日益便利快捷的交通、完善的生活设施以及人性化的家居环境，深受购房者的青睐。在天津，还很少有单独项目全部为独体别墅产品，这说明独体别墅市场仍然没有达到成熟期。一方面，联排别墅的热销，可以视为中产阶级当作独体别墅的过渡产品消费，为独体别墅市场的成熟埋下伏笔；另一方面，天津一部分高端消费群的消费欲望还没有被释放出来，独体别墅在未来依旧有不小的市场需求。因而，未来别墅的开发，更需要准确定位，精心设计，追求个性，同时依据市场容量的逐渐扩大适度开发。