卖房不如卖地 房地产公司转型土地一级开发商.doc

卖房不如卖地 房地产公司转型土地一级开发商宏观调控正让房地产行业陷入漫漫寒冬，但土地一级开发却没有感受到丝毫的寒意。“卖地“这个一本万利的买卖，正催生着A股中的土地一级开发商如雨后春笋般涌现。“今年6月中旬，国务院下发文件要求清理地方融资平台的决定，将会让更多的公司可以趁这个天赐良机晋级为地方政府的土地一级开发商。” 因为地方政府最终要为融资平台的巨额债务埋单，而地方政府大多依赖土地财政，这客观上就决定了土地出让收入成为还款来源的第一选择，而土地一级开发的进度也将得以加快。       越来越多的地产界人士注意到了土地一级开发独一无二的“优势”，拥有土地一级开发资质意味着在拿地环节坐拥成本优势，进而轻松享受一二级市场的双重收益，更重要的是，在收入以及净利润的确认环节将拥有更大的“操作空间”。金子一般的土地，吸引着上市公司们前赴后继地投身于土地一级开发当中。        2010年6月29日，一向低调潜行的香江控股（600612.SH）发布公告称，公司近日与河北省廊坊市香河县制造业基地管委会、河北建设集团中诚土地整理开发公司签订合作协议书，将在廊坊市香河县进行2000亩的土地一级开发工作。此时，国内房地产市场正陷入一片低迷，但土地一级开发却吸引了众多公司的目光。过去的一年时间里，中南建设（000961.SZ）、漳州发展（000753.SZ）、高金食品（002134.SZ）等众多上市公司先后试水一级土地开发。值得注意的是，对于漳州发展和高金食品而言，土地一级开发仅仅是“副业”。       掘金土地一级开发的“黄金时期”正在悄然而至。“今年6月中旬，国务院下发文件要求清理地方融资平台的决定，将会让更多的公司可以趁这个天赐良机晋级为地方政府的土地一级开发商。” 国内一房企高管表示，因为地方政府最终要为融资平台的巨额债务埋单，而地方政府大多依赖土地财政，这客观上就决定了土地出让收入成为还款来源的第一选择，而土地一级开发的进度也将得以加快。不过，作为在A股当中在土地一级开发走得最远的绵世股份，正逐渐将土地一级开发的弊端业绩的巨幅波动呈现在世人面前。在经历过2007年2008年的净利润井喷后，绵世股份近年来业绩出现大幅下滑，其2009年净利润仅仅只有2007、2008两年盈利巅峰时期的十分之一。        政府保证收益底线土地一级开发商被视为捧着“金饭碗”吃饭，地产行业内甚至有“卖房不如卖地”的说法。土地一级开发商的盈利模式非常清晰，即通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以达到出让标准，待土地通过招拍挂出让后，公司再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。公司与政府之间的收益分成比例，无疑是土地一级开发合同当中最为关键的条款。以中天城投（000540.SZ）为例，它拥有贵阳市渔安、安井片区9.53平方公里土地进行一级开发的资质，贵阳市云岩区政府已与中天城投在开发合同中约定，增值部分收益按规定比例（目前为10%）上缴贵州省财政及扣除相应政府基金，剩余部分由云岩区政府与中天城投按照3:7的比例进行分配。而中南建设在海南省儋州市拥有4500亩土地一级开发权，高金食品则在宜宾市翠屏区进行土地一级开发，这两家上市公司均可以拿到七成的土地增值收益。至于黑牡丹（600510.SH），它在进军常州北部新城高铁片区土地一级开发的时候，与常州当地政府初步约定前三年的土地收益全部归上市公司所有，其后的土地收益与当地政府按55的比例分成。“分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高一些。”          国内一房企高管表示。令人羡慕的是，一级土地开发商甚至还能得到一些地方政府的保底收益承诺。漳州发展无疑就是其中的一位幸运儿。2009年8月，它在漳州当地拿下了164亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给上市公司承诺：上市公司投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益，此外，该地块若挂牌出让，出让净收益的18%归上市公司所有。稳赚不赔的还有云南城投（600239.SH）。这家具有国资背景的云南当地上市公司拥有昆明环湖东路土地一级开发项目，云南城投与政府约定，出让土地的总价款在扣除全部土地一级开发总成本及相关税费后的纯收益中，有50%收益归云南城投所有。而如果云南城投按上述方式所提取的收益不足开发总成本的5%时，昆明市政府将补足差额。营业收入的“提前确认”？政府的保底收益正在为土地一级开发商的项目盈利锁上最牢固的保险，鲜为人知的是，政府的保底收益还在增厚一些上市公司当期的营业收入。“秘密”就隐藏在云南城投那份100多页的2009年年度报告当中。在云南城投营业收入一栏当中，土地一级开发贡献了1.6亿元的营业收入，该笔营业收入占到云南城投当期营业收入的7.65%，云南城投方面称，由于公司与昆明市政府有5%的最低收益保障，2009 年度，公司以昆明市土地矿产储备管理办公室回函确认的开发支出32亿元为基数，按5%确认了保底收益1.6亿元作为公司的主营业务收入。待添加的隐藏文字内容3       本报记者注意到，国内众多土地一级开发商均将开发成本计入到存货当中，只有等到将来土地成功卖出后才能结算收入。从会计的收付实现制而言，云南城投在2009年的时候在土地一级开发当中投入了高达32亿元的资金，虽然政府承诺了5%的保底收益，但它的产品土地尚未面向市场拍卖，更重要的是，这笔1.6亿元的营业收入云南城投并未收到，只是体现为对昆明市土地矿产储备办公室1.6亿元的应收账款，因此“提前”确认营业收入的会计处理的方式值得商榷。“从会计政策、经济行为实质等方面来看，这笔1.6亿元营业收入的确认是合理的，不存在提前确认的问题。”负责审计云南城投2009年年报的魏姓会计师解释称，但他同时表示，这个问题相对复杂，不是一时半会能解释得清楚的。国内一位房企高层指出，政府承诺5%的保底收益实际上仅仅具备一个象征意义，因为众所周知的是，土地一级开发的收益远远高于5%，当地政府机构在挂牌出让云南城投旗下土地时，土地出让底价低于政府承诺保底收益的情况“根本不可能发生”。在这种情况下，政府5%的保底收益承诺，唯一的益处是成为云南城投能当期确认一部分营业收入的“事实依据”，这样的话，云南城投就不必等到土地出让后方才确认营业收入。事实上，在2009年能确认这笔高达1.6亿元的营业收入对云南城投至关重要。上述1.6亿元的营业收入在扣除流转税和企业所得税后，为云南城投在2009年贡献了高达1.13亿元的净利润，而云南城投2009年的净利润仅为2.09亿元，若扣除该笔营业收入带来的1.13亿元净利润的话，云南城投2009年的净利润仅为9600余万元。16亿元营业收入的确认带来的1.13亿元净利润将有助于云南城投顺利履行业绩承诺。云南城投的大股东云南城市建设公司曾经承诺，若云南城投2007-2009年三年累计净利润低于2亿元，抑或2008-2010年三年累计净利润低于5亿元，大股东将用现金补足差额。