信阳市中远房地产开发建设项目可行性研究报告.doc

第一章 总论1.1项目名称与承办单位1.1.1项目名称信阳中远房地产开发有限公司茗阳天下（一期）开发建设项目1.1.2项目承办单位、项目负责人项目承办单位：信阳中远房地产开发有限公司项目法人代表：刘怀刚1.1.3建设地点信阳市浉河南岸、107国道西侧1.1.4可行性研究报告编制单位编制单位：河南省工程咨询公司资格证书编号：工咨甲10301210011.2编制依据、内容及范围1.2.1编制依据1、信阳中远房地产开发有限公司关于编制信阳中远房地产开发有限公司茗阳天下（一期）开发建设项目可行性研究报告的编制委托书；2、信阳市城市总体规划(20042020年)；3、信阳市人民政府市长办公会议纪要200534号；4、中南调查公司信阳房地产市场关于价格的补充报告；5、项目承办单位提供的有关基础数据；6、编制人员调查的有关资料、数据等。1.2.2编制范围与内容本报告根据国家对建设项目可行性研究报告编制的工作范围和深度规定，对项目建设的依据、条件及必要性进行了论述，对市场的需求进行了分析和预测，对建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、消防及安全卫生、节约能源、劳动定员、项目实施进度、项目招投标方案、投资估算、资金筹措、经济和社会效益等方面进行综合性分析和评价，为项目决策提供可靠、科学的依据。1.3项目承办单位信阳中远房地产开发有限公司注册成立于2004年10月，注册资本金800万元人民币，三级开发资质，企业性质为民营有限责任公司。企业股东人数为4人，公司现拥有正式员工24名，其中具有技术职称18人，占公司总人数的75%。企业法人代表，董事长刘怀刚，历任武汉中远建筑有限公司总经理，武汉利加房地产开发有限公司执行董事，副总经理。独立全过程操作武汉姻脂山庄项目开发和武汉青山区怡景花园项目的开发。总经理刘道富，武汉大学EMBA，历任海南名流置业发展公司副总经理，湖北现代农业发展公司总经理，名流投资集团湖北分公司总经理，武汉未来屋产有限公司总经理，湖北钟祥名流房地产开发有限公司董事长，独立全过程操作武汉市水果湖广场、钟祥市名流花园等多个地产开发项目。杨艳林副总经理，之前任信阳市三联开发有限公司总经理，独立全过程操作信阳市八一路项目的开发工作。赵守波副总经理，双研究生学历，高级工程师，历任武汉市建行建银大厦筹建处工程部经理，湖北省建行后勤中心建银管理处总经理，湖北钟祥名流房地产开发有限公司董事长助理，全过程参与武汉市建银大厦、武汉市水果湖广场、钟祥市名流花园的开发建设。公司实力强，政府为了保证该项目的顺利进行而专门成立了信阳市贤风山庄建设指挥部（信文2004108号），由市委副书记王道云任政委，市委主要领导任指挥长、副指挥长，并由各主管部门领导为组成成员，对该公司的工作也给予大力支持。1.4项目概述1.4.1建设规模与内容茗阳天下总体规划用地面积78.85公顷，总建筑面积约85万m2，总投资10.27亿元，项目共分为五个区，本项目一期建设其中的文化商业区和住宅区。一期总建筑面积255030m2，总建设用地面积21.778公顷。其中文化商业区总建筑面积130820，总占地面积12.73公顷，建设内容主要包括：茗阳阁，茶博物馆，办公楼及超市，商业步行街，多层、高层住宅及配套的绿化、公用工程、市政道路设施等；住宅区总建筑面积124210，总占地面积9.048公顷，建设内容主要包括：多层住宅及配套的绿化、公用工程、市政道路设施等；远期建设的住宅、区总建筑面积594970，总占地面积57.072公顷，建设内容主要包括：多层、高层住宅、花园洋房、连排别墅、独立别墅及配套的绿化、公用工程、市政道路设施等。1.4.2场址位置及交通条件本项目场址在信阳市城区西南，北侧临浉河与主城区相望，南侧为贤山，东侧临107国道，西侧距著名的风景区南湾水库仅1.8km，并且区域内有城市主干道路华夏路穿过。整个区域位置优越，环境优美，交通便利，生活、工作、休闲皆宜，适合进行房地产项目的开发建设。1.4.3公用设施供应本项目所在地处于信阳市市政公用网络设施覆盖区，水、电、燃气供应等均可以满足项目需要。1.4.4项目劳动定员及来源信阳中远房地产开发有限公司在项目建设和销售过程中需要各类管理及技术人员23人，其他人员根据实际情况确定，人员来源可从公司内部调配或面向社会公开招聘。1.4.5项目实施进度项目从可行性研究报告编制到竣工共计划安排36个月。1.4.6第一期总投资及资金筹措一期工程采取滚动开发，滚动投资的形式，累计总投资30603.6万元，资金筹措为：资本金8000万元，占项目总投资的26.14%；吸收社会项目股东资金8000万元，占项目总投资的26.14；银行贷款8000万元，占总投资的26.14；销售收入再投入6603.6万元，占总投资的21.58%。1.4.7主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指标名称单位数据备注设计规模1建设用地面积公顷21.7782总建筑面积平方米255030经济数据1总投资万元30603.6滚动投资和开发2资金筹措万元30603.6其中：自有资金万元8000 项目股东资金万元8000 银行借款万元8000 销售收入再投入万元6603.63销售总收入万元39529.654销售总成本费用万元30603.65销售利润总额万元4726.146销售税金及附加万元2174.137销售所得税万元1559.638销售税后利润万元3202.519土地增值税万元2025.58财务评价指标1销售投资利润率%15.44%2销售投资利税率%29.17%3全部投资内部收益率（所得税前）%40%4全部投资投资回收期（所得税前）年1.65全部投资内部收益率（所得税后）%29.24%6全部投资投资回收期（所得税后）年1.97借款偿还期（含建设期）年1.341.5结论与建议1.5.1结论茗阳天下项目的建设对促进信阳市房地产业健康持续发展起到至关重要的作用，而且可有效拉大城市框架，对信阳发展国家级生态示范区建设试点市，实现“经营城市”有着重大的战略意义。本项目拥有良好的市场前景，建设条件优越，建设规模适宜，方案合理，建筑造型独特，功能完善，水、电、燃气等外部建设条件良好，建设资金筹措有保证，并且项目建设得到了信阳市政府的大力支持。项目建成后将以优越的地理位置，齐全的功能设施，独特的造型，吸引众多的业主入驻，成为一个多元化、全方位、高档次的现代化商业住宅社区，充分展示河南省和信阳市的现代都市形象。同时，本项目的建设还可带动周边及信阳市商贸、旅游、餐饮、建筑等相关行业的发展，增加就业机会，促进经济发展，具有极好的社会效益。经财务评价，本项目销售部分投资利润率15.44%，投资利税率29.17%；全部投资内部收益率所得税前为40%，高于基准折现率，净现值为3007.49万元；贷款偿还期为1.34年，投资回收期为1.6年。因此，茗阳天下开发建设项目是可行的，本项目的建设和投入使用将为企业和城市带来巨大的经济效益和良好的社会效益。1.5.2建议为保证项目能够顺利、稳妥地建设和发展，应注意以下几点：1、争取政府在政策、金融等多方面的支持，使本项目的建设和发展有一个稳定良好的外部环境。2、本项目的建设占用土地较多，业主应加强与土地、规划、市政等有关政府部门的协调，做好项目的土地征用及基础设施建设工作。3、因本项目规模较大，企业应提前做好项目的融资工作，以保证项目的顺利建设。4、项目建设过程中，应做好环保“三同时”工作。5、对于规模较大的商业设施，应做好前期的招商引资工作。第二章 项目投资环境和市场研究2.1市场宏观背景2.1.1全国及河南省房地产投资环境房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。具有高投资、高回报、高风险、综合性强、关联效应大等特征。中国房地产业在经历了十几年的市场化进程后，取得了举世瞩目的成就，以房地产业为先导的新的产业链已经逐渐形成。近年来，全国各地又纷纷提出“经营城市”这一全新的发展理念，更为房地产业带来了绝佳的发展机遇。尤其是中国的住宅产业，需求潜力巨大，因而建设量大面广，增长势头至少会持续二十年左右。在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革的推动下，当前住宅市场总体上呈现出迅速发展的形势。1998年出台的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，提出加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求的要求，使得住宅产业投资稳步回升，住宅建设增长加快。2004年中国房地产业投资表现出如下的特点：一是房地产投资增速趋缓，但占全社会固定资产投资的比重仍保持上升趋势。2004年房地产投资总额1.3万亿元，同比增长28.7%。比2003年回落2.2个百分点。从2004年的年度变化来看，受宏观调控政策的影响，房地产投资增速呈下降的趋势，与固定资产投资的下降速度同步，调控效果显现。但是2004年投资的增速仍然比1998年年均增速多5.6个百分点，占固定资产投资比重仍然持续上升，2004年接近19%，为1986年以来最高。二是投资结构发生变化，经济适用房投资比重继续减少。从地区结构看，2004年东部、西部投资占全国房地产的比例，东部下降，中西部增大；从房地产投资增长率的地区结构来看，东部和中部增速加快，西部有下降趋势。从商品住房投资的类型结构看，2004年经济适用房投资比重继续下降，由2003年的6.1%下降至4.6%，为1998年以来最低。实际上经济适用房投资比重从2001年以来处于减少趋势，五年减少了6个百分点。三是国内信贷比重降低，但对银行的依赖度依然过高。2004年国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。1-3月份降到24.33%，12月份下降为18.4%。自筹资金和其他资金的比重以及增长速度均为1998年以来最高的年份，资金结构有所调整，但国内贷款额从1998年以来持续增大，2004年超过3000亿元，为1998年的近3倍，也是1998年以来的最高值。同时在其他资金当中，80%左右来自个人信贷，房地产的资金仍有超过50%来自银行。对于银行贷款的依赖度仍然过高。经济的长期快速发展对于房地产业十分重要。改革开放以来我国经济发展得非常好，平均每年经济增长9.4，更重要的是我国可能会保持长期快速的发展。如果我国经济在未来20年翻两番的话，如在汇率不变条件下，我国人均GDP至少达到3000美元，人们的收入水平提高以后，对房地产的需求会提高，而且住房需求是收入弹性比较大的，即当收入增加时，对住房的需求会增长得更快。有关数据显示，如果我国GDP每年维持7的增长，那么房地产的需求每年至少会以8-9的速度增长。 除了收入增长会带来房地产需求的增长，经济发展伴随着的大量农村人口进城也会对房地产构成需求。中国现在59.4的人口还是农村人口，如果GDP达到3000美元这样的中等发达国家水平，农村人口应该会降低到45，甚至到40左右。到2020年估计我国应该至少有14亿人，这当中有将近20的人要从农村转移到城市，也就是说，转移进城的人，大概还有两亿多，将近三亿人。因此，考虑到大量农村人口进城对房地产的需求，估计增长应该在10以上。我国从2004年月以来，房地产投资增速就已经回落并稳定在-29的范围内。按照目前房地产投资增速推测，2005年全年增速可能会在20左右。然而，虽然投资增速迅速回落，且回落幅度很大，但房地产投资的绝对规模仍很大。2005年第一季度，我国房地产投资继续保持去年稳定增长态势，投资总量和规模至月为1200亿元，至月为2324亿元，投资规模首次在季度就超过了2000亿元，但与去年相比，投资增速迅速回落。目前，东南沿海地区由于经济发展水平高，城镇人口数量多，区位优势显著，因而房地产企业在这种地区投资具有比较大的优势。我国房地产投资环境比较好的地区也主要集中在东南沿海，包括广东、浙江、江苏、福建、山东等省。但是，在有些不具备比较优势的局部地区，尤其是经济中心和重要交通线路沿线等区位条件好的地方，随着经济的发展，居民人均可支配收入的提高，也在适当地进行房地产开发，吸引投资，进行城市经营。中部地区，如河南、湖北、湖南等地，经济发展水平居中，人口数量庞大，具有房地产开发的基础条件，随着人均可支配收入水平的提高，将迎来房地产开发和消费的热潮。其中，河南省由于区位条件比较好，经济增长率近年来也比较高，因而房地产投资数额比较大，企业数量多，具有比较大的房地产投资价值。随着我国城镇土地使用制度、住房制度、房地产金融制度的改革和住宅商品化、房地产综合开发的实施及有效的宏观调控措施的实施，河南省的房地产业已经快速发展，取得了显著的成就。房地产业增加值持续增长，2003年房地产业增加值近200亿元，房地产开发企业和从业人数均呈增长趋势，房地产开发投资完成情况良好， 2004年全年房地产开发强劲增长，房地产投资稳步增长。全省完成房地产开发投资258.82亿元，比上年同期增长39.5%，高于全国平均增幅11.4个百分点，总量位居全国第16位，增幅位居全国第7位。全省18个省辖市除开封外全面增长，其中郑州、焦作、许昌、商丘、济源增长在60%以上。从投资用途上看，住宅投资完成174.81亿元，增长29.4%；办公楼投资完成5.93亿元，增长11.9%；商业营业用房投资完成42.6亿元，增长81%。2004年房地产市场供需差距进一步缩小，供需绝对差额为79.95万平方米，而上年为140万平方米。商品房销售面积为1055.37万平方米，增长22.3%。在当前市场较旺的背景下，商品房近八成为期房销售，商品住宅的期房销售比重则更高。2005年河南省房地产开发业在上年强劲增长基础上继续保持较快的发展，各项指标运行情况良好，一季度，共完成投资49.5亿元，同比增长39.4，显示出稳健发展的势头。根据省建设厅提供的数据，一季度，全省房地产开发企业购置土地432万平方米，同比增长42.4；完成土地开发102万平方米，同比增长58.9。商品房施工面积2300多万平方米，同比增长19.7；销售面积129万平方米，同比增长26；销售额24.2亿元，同比增长62.1。 伴随着居民需求的持续增长，一季度，全省商品房均价升至每平方米1882元，同比上涨28.7；其中，商品住宅均价为每平方米1798元，同比上涨32.6。此外，为满足中低收入家庭的购房需求，河南省还加大了经济适用房的开发力度：已经完成投资3.55亿元，同比增长29.5。  总之，从房地产业在国民经济持续发展中的地位和作用，以及对城镇化进程的推动作用等各方面来看，我国及河南省的房地产投资环境良好，投资房地产业大有作为。2.1.2信阳市房地产开发及投资情况加快城镇化进程是党的十六大提出的我国新时期、新阶段全面建设小康社会的重大战略举措之一。加快信阳的城市化进程，把信阳建设成为全省重要的地区级城市，对信阳乃至河南未来经济的发展具有重要意义。信阳在加快推进城镇化进程中，城市首位度的提高为住宅规模化开发提供了有利的政策支持和需求空间，特别是伴随着一系列有利于房地产市场发展的优惠政策的出台，如信阳城市总体规模的全面扩展、户籍放开、房地产二级市场开放、城市居民的消费结构升级都对房地产业发展产生了内在拉动力，使信阳的房地产业呈现出一片生机勃勃的景象。信阳市近年来随着城市的建设与发展，房地产开发投资快速增长，城市框架拉大，城市规模扩大，城市现代化建设步伐不断加快，城市户口准入门槛不断降低，全市的房地产开发进入了一个新的发展时期，形势良好。从信阳市自身的发展现状来看，房地产市场面临着许多有利的条件：1、房地产业发展对宏观经济增长起着强有力的推动作用。信阳市的国民经济要继续保持快速发展，必须加大住宅的建设规模和房地产的开发力度，住宅建设从投资和消费两个角度来讲，对拉动经济增长起关键作用，它可以有力地带动相关辅助配套产业（如建材、装饰、装修、家用电器、家具等）的消费需求。2、深化住房制度改革对房地产业带来发动力。信阳的住房制度正处于旧体制已经破除，新体制逐步建立的阶段。市政府将进一步垄断房地产一级市场，开放住房二级市场。2002年起信阳已不再推广集资建房。住房体制的破旧立新，必将不断激发居民购房的积极性，释放百姓住房投资和消费的能量。3、城市建设内在质量和品位的不断提高，布局的日趋合理，对房地产业的发展具有强大的外部效应。2004年，全市房地产完成开发投资额5.13亿元，高于全市投资的平均增速。房屋施工面积93.22万平方米（其中新开工面积28.04万平方米），竣工房屋面积45.47万平方米，销售面积48.52万平方米，实现销售金额4.83亿元。房地产开发投资已成为拉动信阳市投资快速增长的主要因素之一。信阳市房地产开发投资、施工、经营情况表指标2002年2003年2004年投资总额（亿元）6.358.625.13施工面积（万平方米）82.9098.2093.22其中：新开工面积29.4352.4428.04竣工面积（万平方米）32.9344.7145.47销售面积（万平方米）22.441.548.52销售金额（亿元）2.764.564.83房地产施工、经营情况 随着信阳市国民经济和社会的持续繁荣与发展，人民收入和生活水平进一步增长和提高，信阳市房地产业在拉大城市框架，优化投资和居住环境，加快城镇化进程的步伐中，抓住机遇、加强管理、加快发展，各项指标均呈现出稳定、健康、快速发展的态势。从2002年开始进入高速发展期，2003年房地产市场供需进入快速增长期，2004年受房地产大气候的影响房价快速上升，销售量持续增长，需求依然旺盛。土地市场更加规范，商品房供应总量与结构更加合理，需求增长，价格合理波动，增长潜力巨大，已成为整个房地产市场最强劲的增长点。总体而言，信阳市的房地产市场经过3年的高速发展，已经初步进入了整合阶段，存在着房地产开发企业数量过多，规模过小，结构不合理，以及企业抗风险能力差，资金实力不强等问题，但政府对房地产市场的监督和管理力度是明显的，对于大型房地产开发企业从土地供应，开发区位选择等各个方面给予优先考虑，而对于不符和条件和经济实力弱的企业，不予审批设立和市场准入。这些政策对于促进信阳市的房地产市场健康有序和稳定的发展，极为有利。2.1.3区域发展及前景预测信阳市位于河南省的最南部，与湖北、安徽两省接壤，素有“三省通衢”之称，交通便利，区位优越，是南北经济文化交流的重要通道。由于信阳处于我国东西南北结合地带，在国家实施西部大开发战略中起着重要的作用，是东西经济合作的桥梁和纽带。信阳的毛尖茶叶饮誉海内外，是全国十大名茶之一，拥有茶叶故乡的美名。发展城市茶经济、茶文化，彰显特色，建设个性城市，打造“中国茶都”是信阳市的发展方向，信阳市围绕打造茶都和创建省级园林城市，开发新城，繁荣老城，基础设施建设加强，固定资产投资规模进一步加强，城市建设步伐不断加快，房地产开发投资高速增长，房地产市场面临发展机遇。根据城市总体规划，信阳市全面启动了“一河一场三桥三路”改造工程，其中浉河两岸的景观工程就是其中之一，加强城市经营管理，建立健全城市经营投融资体制，进一步放开投资领域，精心运作盘活土地资产，促进了城市土地资源的利用和管理，城市的品位和文明程度进一步提高，信阳市的房地产发展潜力和上升空间较大。浉河区是信阳市的中心城区，也是市委、市政府所在地，总面积1520平方公里，城市人口23.6万人。该区区位优越，交通发达，通讯便捷，城区内已经形成了多个商贸中心，初步确立了豫南商贸中心的地位，是豫鄂两省周边地区颇具影响力的农副产品集散地。尤其是茶叶的种植历史悠久，发展迅速，茶叶已经是浉河区独具特殊性的农业资源，是发展特色农业，实现农民增收的有效途径。浉河两岸的开发是信阳市城市发展规划的重中之重，也是建设地方特色山水园林城市的重要地段，是贯穿市区集景观、绿化、游憩、居住等功能为一体的景观走廊和重要公共开放空间。浉河南岸有着极其优越的自然生态环境，区内背山面水，植被丰盛，自然绿化带层澜叠翠，浉河水系清澈明亮，空气清新自然，形成了一整套天然的生态体系，良好的天然环境造就了浉河区绿色自然特色，非常适合休闲旅游和居住。本项目区域内缺乏大规模的复合型社区，而且大型混合式社区在信阳市区域内也是市场空白点，区域发展前景广阔。2.1.4 宏观市场与本项目发展的借鉴加快城镇化进程是党的十六大提出的关于我国新时期新阶段全面建设小康社会的重大战略举措之一。加快信阳的城镇化进程，把信阳建设成地区级的中心城市和现代化商贸城市，对增强信阳的辐射带动作用，促进该市经济社会迅速发展具有重要的现实意义。在“经营城市”的理念指导下，房地产业做为新的产业链条面临着良好的发展机遇，在国家政策的积极推动下，住宅产业投资在有可为。信阳市的房地产投资环境良好，本项目的建设正逢其时。信阳山青水秀，是茶叶的故乡，产茶历史久，环境好，是国家级生态环境示范市，全市森林覆盖率达29.4%，高出全国平均水平12.9个百分点。 信阳市政府正努力把信阳打造成中国茶叶之都，使茶叶成为该市的特色品牌，围绕以茶为媒，以茶会友的宗旨，为进一步充分挖掘和宣传信阳的茶文化底蕴，信阳的茶文化节每年举办一次。但是，信阳市缺乏一个能够充分反映和代表茶叶之乡特色的群众性交流活动的场所，按照信阳市的总体规划，浉河南岸、贤山脚下将成为近期重点开发建设的区域。本项目利用信阳的茶叶优势，建设茗阳阁，取“茗茶”与“信阳”的意思，建成后将成为信阳城市文化形象的最直接象征，是传承历史文脉与见证信阳城市发展的地标性建筑，成为城市的一张崭新的名片。同时，围绕茗阳阁展开的茶文化博物馆、茶村、书院、休闲商业街、滨水观光步道等城市文化休闲配套设施，集购物、休闲、文化交往于一体，将各种自然资源、生活资源和市政大配套整合在一起，将使茗阳天下成为深具人文价值与休闲意味的经典人居，以“新城市主义”的理念规划开发大型复合社区，使本区域成为新时代信阳人的精神家园。本项目在信阳市属首创，必将成为信阳房地产全新的具有开创性意义的工程，发展前景广阔，必将带来巨大的市场空间。2.2区域市场分析本项目位于浉河南岸，有着极其优越的自然生态环境，区内背山面水，植被丰盛，自然绿化带层澜叠翠，水系清澈明亮，空气清新自然，形成了一整套的天然生态体系，良好的天然环境非常适合休闲旅游和居住。本项目包括住宅区和公建、商业区两个部分，分别对其市场状况分析如下。2.2.1住宅项目区域市场分析信阳市的住宅产业发展很快，近几年来，随着信阳市住房制度改革的不断深入，住房商品化使人们的住房观念发生了质的变化，已实现了质与量的飞跃。信阳的楼市目前呈现快速发展的良好态势，市场投入强劲，消费需求旺盛，市场管理日趋规范，整体上住宅市场平衡推进，高潮不断。依山傍水，景色秀丽的生态人居环境使浉河区具有独特的住宅市场开发潜力，围绕信阳市建设山水园林城市的总体目标，该区域正以生态人居建设为载体，着力打造“人居浉河”品牌。生态住宅是在住宅建设与发展中始终以生态问题为中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅区生态环境处于良性循环状态之中。21世纪是注重人与环境和谐发展的生态时代。住宅是与人类关系最为密切的建筑形态，研究人类居住环境和建筑可持续发展，探索生态住宅之路，已成为规划师、建筑师和广大居民的共识。目前，随着生活水平提高，城市化进程加快，信阳市的生态住宅市场基础已经在人们心中形成。从户型上来看，市场供应以三房为主力，其次为四房、二房，一房供应较少。2004年大面积户型供应量有所增加，不少大社区都配备有200平方米以上的复式或大面积平层房型。从面积来看，三房面积范围约在140-160平方米为主，四房面积超过150平方米，两房面积超过80平方米。户型有适度的创新，但大多是照搬先进城市的做法，如错层复式、买一层送夹层、楼中楼等。从市场需求特征来看，近年来信阳市的房地产市场上多层楼盘持续热销，尤其是进入2005年以来，多层大规模社区不断涌现，尤其是市中心城区一带，多层低价房形成热销。从价格和户型两方面可以看到，目前市场的需求状况是两房两厅（80-95平方米）总价在14万元左右、三房两厅（100-120平方米）总价在19万元左右。这是信阳目前最热销的主流产品，也是未来2-5年最有吸引力的消费市场之一。从项目周边的区位情况来看，本项目所在浉河区已经成为一支代表性的主导力量。长期以来，该区域以其物美价廉的超高性价比优势赢得众多购房者的青睐，而这片区域的价值一直因其低房价的现实而被大家忽略。事实上该区已经成为高档别墅区的聚集地，伴随着信阳市城市框架的进一步拉大，该区凭借先天的自然优势、政府政策倾斜、四通八达的交通、日益完善的生活配套，成为地产开发的热土。尤其是本项目区域，以其更适合居住的先天环境，形成信阳市居住的首选区域，到该区置业已经成为人们的共识。使其成为最具房地产开发潜力的区域之一。如今，随着茗阳阁的修建，茶文化中心广场的初现端倪，为该区发展注入了新的动力。优越的区位交通条件可谓是信阳市城区西南部得天独厚的项目优势，市政配套先行在这个区域得到了实实在在的体现。该区域优美的浉河水系，秀美的南湾湖畔风光，是人们休闲度假的理想之所，众多自然资源、茶文化广场、商业步行街等设施，成为一种真正的资源共享、真正离尘不离城的居住状态。目前，该区域的房地产开发日渐升温，有实力的房地产开发商纷纷进驻，竞争硝烟四起。据调查，浉河沿岸及其以西的楼盘有数十个之多，不少楼盘人们耳熟能详，如柳堤春晓、浉河山庄、翠庭美墅等等。本项目的建设将成为该区域最大的楼盘，以其优质的产品形态，创造信阳市的典范楼盘，引领市场价格，房屋均价在每平方米1500元左右，配合周边商业房产的建设实施，从项目的SWOT分析也可以看出，本项目发展潜力很大。2004年可比楼盘基本情况楼盘名称建筑面积（万m2）项目优势项目劣势开发商地址柳堤春晓自然环境绿化很好京碑健康城20交通方便地段好楼间距小信房集团北京南路宝石山庄7交通便利治安好离城区远中天房地产宝石桥浉河山庄交通便利，安全东方京城10配套好没有绿化政源集团东方红大道天伦小区3环境好交通不方便配套不好外形设计君立房地产华夏路成功花园10交通便利，周边配套楼间距小采光不好开发（集团）成功路万家灯火-交通便利人口多，拥挤项目SWOT分析：优势（S）劣势（W）1、位于信阳房地产未来开发的重点区域浉河区，发展潜力巨大。与市区房价相比，相对较低，有一定的投资潜力。2、气候、环境宜人，背山面水，空气清新，非常适合人群居住。3、区域连接国道、浉河桥，距离市区10分种车程，道路交通十分便利。4、以“茗阳阁”为中心，周边旅游、休闲设施丰厚，是信阳市区未来休闲圣地。5、项目建筑形式丰富，从住宅到别墅一应俱全，可以满足不同阶层的消费人群，符合目标客群的购房心理。6、本项目规划设计良好，楼栋布局错落有致，内部交通合理。7、项目规划较大，具备自身配套设施上的优势，商业、教育配套设施完备。1、距离市中心较远，给人偏远的第一印象。2、地块周边交通配套设施不足，目前无公交车通行，生活及出行不方便，尚须发展。机会（O）威胁（T）1、政府规划强力引导，发展前景、投资前景好，区域内对旅游景点的开发，必能带动项目所在区域的形象及知名度的提升。2、项目地块周边自然环境宜人，空气清新，自然宁静。3、信阳市目前尚无如此规模的社区，大型混合式社区在信阳市区域为市场空白点，一但本项目以全新的独特的面貌出现，将会吸引众多潜在的购房者的注意力。4、抓住目前市政府准备改造浉河两岸这一契机，项目的开发必将得到政府部门的大力关注。1、本项目的定位及前期入市至为关键，项目定位没有创新及差异化，将有可能导致项目营销困难。2、郊区楼盘市政及生活设施配套不足。2.2.2商业地产项目市场分析随着信阳市经济的迅速发展，人民生活水平不断提高，消费需求日益增加且呈多样化的发展趋势。2003年信阳市国内生产总值3471173万元，城镇居民人均可支配收入5257元，恩格尔系数在40%以下，其中消费性支出2713元。中高档消费者群体数量日益扩大，消费潜力大，追求“享受购物”、“体验购物”、“休闲购物”等消费形态逐渐成为一种时尚。消费行为进一步深化扩展，对集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性、大型购物场所的向往很热切，需要有一个能够提升消费档次的繁华的商业街。另外，国家对休假制度的改革也扩大了人们“假日消费”的需求，拥有占全年总天数31%的休闲天数，人民群众需要有集休闲旅游于一体的享受型消费，希望有一个既能体现信阳茶文化特色，又具有现代商业气息的信阳“王府井”、“南京路”，以满足游购餐娱。特别是一年中三个休闲旅游“黄金周”，使居民假日消费有了时间保证，从而促成了“假日经济”的繁荣。目前，信阳市中心商圈附近的商业经营场所，星罗棋布，大小店铺几百家，比较知名的大型商场有新亚等多家。许多商场由于市场定位不准，经营特色不突出，经营档次偏低，没有体现出信阳市的商业特色，反而沦落为二、三流的集贸市场档次，假冒商品较多，经营状况比较差，没有形成足够的人气。从比较众多的商场的经营状况可以看出，良好的服务态度是一个必备的条件，以超市聚集人气也是一个较常见的经营思路。然而，受传统的商业经营模式影响，信阳市当前现有的商场的商业经营方法过于单一，黄金地段的商业区内虽然大小店铺齐备，但品种重叠，经营方式雷同，经营手段相似。大商场的商品缺乏应有的名、优、特、精，商场布局也极尽罗列，百店如出一辙。各经营场所没有体现企业自身的特色和形象，各商家只是在视觉识别上极尽铺陈，缺乏应有的内涵。娱乐场所的经营上，也没有让不同层次的消费者群体享受不同的娱乐氛围。所以，信阳市商业、娱乐场所的经营风格和品味有待于进一步提升，缺乏一个能够提升信阳茶叶故乡形象的标志性工程，亟待建设真正意义上的名品店、精品店供大众消费。为了大力发展信阳市的商业，体现出信阳作为茶叶故乡的特色，加快信阳的城市建设和经济发展，满足广大人民群众不断增长的消费需求，需要建设一个集购物、休闲、游乐为一体的大型综合性商业步行街，结合茗阳阁和茶叶博物馆的修建，体现出茶叶故乡的身份，展示信阳的城市风采。本项目地处信阳市浉河南岸，该区域是知名度很高、极具发展潜力的地段，周边的商业氛围十分浓厚，容易形成集群优势，是具有消费吸引力的黄金宝地，区位优势十分突出。随着周边住宅地产项目的逐步开发，将会有大量的居民入住，旺盛的市场消费群必然有着大量的市场消费需求，未来便利的交通也将是本项目地块难得的优势之一。商业繁荣必然给房地产开发带来巨大的收益。住宅地产也需要有一定的商业贸易设施支撑，新一轮的商业旺潮即将在这里展开。目前，随着信阳市的地标性建筑茗阳阁的即将建成，该区域将是人流量较大的地段，也必将有旺盛的交易。本项目利用浉河南岸一直待开发的闲置土地，经合理规划和设计，建设成目前信阳较少的商业步行街，意向购买者将十分看好，政府和市民对项目的建设关注程度也极高。本项目的成功开发将会对提升信阳的商业档次起重要作用，特别是利用规划浉河大桥修建的契机，将为本项目的建设在交通上带来更大的便利，建成后将真正成为连接东西，贯穿南北，联通八方的商业核心区，很好地将其与南湾水库、信阳师范学院等旅游、文化区域连起，将可以很好地解决周边商业设施极为单一的现状，形成一个良好的商业氛围，创造大量商机，所以，本项目开发建设处于有利的时机，恰逢其时。本项目将以宣传茶文化为主线，以餐饮、休闲、娱乐、购物中心为辅，加以开发，从信阳市目前的商业形态上看，在经营商品档次和服务水平上重复建设，各种业态欠缺细分和规划现象严重。纯商业集团综合性百货商场的经营规模较大，经营的品种也较为齐全，但客流量通常不高，相互之间的竞争也较为激烈；而主题性商场、专业市场，经营品种主要限于一定主题，虽客流量较高，但毛利率较低；超市的特点是采用开放式货架经营方式，经营品种主要是家庭日常必需品，虽客流量大，但通常毛利率也较低；其他个体经营的独立店铺又主要以服装日用品为主，其商品的品种和经营的诚信度不高，很难获得众多顾客的青睐。更重要的是人们购物的便利程度不高，购买不同类型的商品要出入不同的商场，给购物增添了许多不必要的麻烦。通过本项目的开发，使消费从单一的购物交易向购物、休闲、娱乐为一体的综合性消费转变，增强了人们对消费的多种体验，可以汇聚更多的人气，使消费行为进一步丰富发展。在对“茗阳天下”商业步行街的规划过程中，引入了全新的设计思路和开发理念，用地规模适中，商业中心的可塑性强。建成后将能够以较大的规模，全新的具有很强的顾客吸纳能力的业态，满足不同消费层面的不同需求，真正体现现代意义上的商业步行街概念。合理的规划、创新性的设计、多样化的营销方案，对入驻经营者有较大吸引力，使项目有较好的市场前景。当然，本项目的商业开发部分，必然面临市场环境因素的影响和制约。而本项目开发由于规模较大，市场消化时间相对较长，消费者对此业态有一个逐步认知、认可的过程。因此，其它商业用地可能会进一步对本项目建设造成一定的冲击。除应密切注意市场，选择合适的市场策略外，还要组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，抓住机会，减少风险。从市场经营环境来看，投资于百货业或其它零售业，其高额的回报率是吸引资本的第一动因，目前我国零售业的毛利率约为18%，纯利润也有7%左右，而台湾、香港的零售业经过长时间的充分竞争，纯利润至多3%。投资于商业的丰厚利润，使得资本的竞争日趋激烈，许多国内的知名商家均看好信阳的巨大商机，通过联合、重组等资本运作手段整合产业链条，使商业零售业市场的行业竞争异常激烈，项目的市场运作经营压力很大。以开发特色个体经营店铺的形式将南街、北街全部售出，如果没有一个高品位的经营风格和理念定位，很难营造出高档商业步行街的氛围。对此，茗阳天下步行街必须选准项目定位，从中有所突破或另辟蹊径，才能避免市场劣势。应选择机动灵活的市场运作方式，租售结合，通过销售收回投资，利用自营和出租的形式，明确项目的经营风格，提升项目的开发理念。由于项目的性质和所包含的内容庞杂，而本报告只是可行性研究，在经营方式、方案选择等方面尚有待于进一步完善，建议在未来的市场调研分析中做进一步的深度研究。2.2.3商务写字楼市场分析随着我国国民经济的高速增长和对外开放程度的不断加深，我国的商务写字楼服务业得到了迅速发展，服务设施不断完善，服务质量和服务水平不断提高，高档次商务写字楼宇不断增加。商务写字楼作为高档物业，是城市经济水平的显示器和助推器，其发展水平成