保利房地产副总余英谈拿地策略.doc

保利房地产副总余英谈拿地策略  个人简介    余英保利房地产(集团)副总经理，建筑学博士，高级规划师。上个世纪80年代初从西安来到广州华南理工大学，建筑学科班出身，从本科一直攻读到博士，并且担任过建筑工程学院讲师。毕业之后在房地产业和从政两条路中选择从政，1997年至2003年任广州市规划局规划处处长，主抓琶洲会展中心、歌剧院、美术馆、珠江两岸的夜景规划等重点规划。后来到了沈阳市建设委员会做了两年半的副主任，主抓重点项目建设。2006至2007年任沈阳市规划和国土资源局副局长，主管沈阳城市规划 。2007年低调转到保利地产，再圆地产梦。    8月25日，保利地产发布半年业绩报告，营业收入以及净利润均分别比去年同期增长54%和35%，增长幅度远高于万科同期两成多的增幅。而保利地产今年在全国拿地非常积极，虽然上半年保利销售金额与万科相差近百亿，但是业界人士均认为，保利在近年内有望超过万科坐上中国房地产的头把交椅。    记者日前对保利房地产(集团)副总经理余英进行了专访，在长达3个多小时的采访中，余英坦然承认，保利的目标是全国老大，但是保利并不会因此而搞大跃进，而是稳步前进，顺其自然。    余英也首次对媒体袒露了其从政府官员转向地产高层的心路历程和目标，同时也分享了其作为一名建筑学专家对于广州城市发展的看法以及私家的房产投资理念。    谈拿地    小舞台缩手缩脚，怎么演好戏    精彩语录：希望广州市政府推出一些大的地块，完整的地块，让开发商演戏的舞台大一点。    。南方都市报(下面简称“南都”)：保利今年在国内拿地比较积极，但是在广州动作不多，在上周“8·18”拍地中，保利也参加，但是最终却没有拿，是什么原因？    余英：(下面简称“余”)：保利拿地一般喜欢比较大的地，可以建成一个大的、环境好的社区。上周拍卖的地都比较小。南华西地块总建也就4.6万平方米，旁边很多建筑也不拆，说难听点就是见缝插针，这种项目小开发商做挺好。如果是大家伙，我们肯定会拿的？    南都：也就是说如果接下来广州有大的地块出让的话，保利也会积极出手？    余：对，保利的市场占有率目前是广州市场第一，要保证这个市场占有率，并有发展，大地块还是要拿的。我希望广州市政府推出一些大的地块，完整的地块。让开发商演戏的舞台大一点，你在人群中的小舞台缩手缩脚，怎么演好戏。    南都：那最小要多少万平方米的体量你们才会拿？    余：那倒没有严格的限制。你看广州今后芳村高尔夫、氮肥厂这些地块出来，我们肯定都很积极。大开发商都有这样的特点，上周拍卖，万科等开发商都没有去，就是地太小了。广东人说大鸡吃小米，除非饿得不行才吃。    谈亚运村    “从前景看，亚运村肯定是升值的”    精彩语录：亚运村目前是为办亚运做准备，今后则是要为办奥运做准备。    南都：现在有消息说保利对亚运村项目非常感兴趣，你是如何评估亚运村的前景，在运作上有何困难？    余：目前广州剩余的可以开发的大地块并不多，亚运村是广州接下来可以大体量开发的居住新城，目前开发量是80万平方米，后续开发量还有200万平方米。目前是为办亚运做准备，今后则是要为办奥运做准备。    华南板块是开发商做配套，但是亚运村政府已经做好了医院、学校、商业街等配套，公路和地铁都有，随着汽车时代的到来，亚运新城将是广州很重要的一个居住区域。    从前景来看，亚运村肯定是升值的，北京的亚运村和奥运村都升值了。从操作上来说，这个项目的操作难点是体量大，80万平方米的住宅，大概需要卖3年。一次性付款的话，要压两年的钱，销售压力大，财务成本高。并且拿这个项目的话会影响保利的其他计划，不拿这个项目我们可以拿十个项目。    南都：现在的具体进展如何？    余：政府还在制定政策，听说有5家发展商有回应政府提出的条件，后面还要等政府公开公平地出让，我们是响应市政府的号召，积极准备和参与。    保利目标是全国老大 但不会因此而搞大跃进    谈地产龙头    “在广州多搞几个面包店，就是广州最大的面包连锁”    精彩语录：谁第一谁第二并不重要，关键是能否做百年老店。    南都：业界和证券人士都非常看好保利的发展前景，认为在近年内有望超过万科坐上中国房地产的第一把交椅。    余：媒体所说的赶超万科、拿第一，我觉得并不重要。万科目前是行业老大，自然有值得我们尊重和学习的地方，其实保利要拿第一也很容易，只要我们多招一些人，我们在各个城市再拿一些地就超过它了。    不仅我们，就是后面几个发展商要赶超万科都很容易。就像一个开店的一样，在广州多搞几个面包店，就是广州最大的面包连锁。我觉得，关键要考虑企业长远发展、对股东的回报。不要一味考虑规模，而要考虑项目的好坏。    南都：但是万科也保持了较为稳定的增长率。    余：对，万科扩张比较早，进入的城市也比较早，在上一波房价上涨之前也储备了不少地，因此这一轮房价增长万科就有好的产品拿出来。其实房地产业就是拿地建房，卖完就没地了，要一直保持第一也不容易。    所以我觉得做房地产，谁第一谁第二并不重要，关键是能否做百年老店，这才是最重要的。我们也不是说3年5年要赶超万科，而是按照我们自己的思路走，什么时候超过了就超过了，没有超过也就没有超过。我们不会像中国1958年的赶超英美，结果搞坏了自己，我们保利绝对不搞大跃进。    南都：万科专注做住宅，并不染指商业，而保利采用了住宅和商业两条腿走路的策略，这种方式因为商业占用大量的资金而受到质疑，保利如何做好住宅和商业的平衡。    余：我们商业地产与住宅地产，大概是“3：7”原则，就是商业沉淀的资金不要太多，腾出更多的资金搞新项目。同时在一些中心城市的城市中心，开发一些好的商用物业沉淀下来，进行经营，这是企业发展必须走的一条路。我相信今后万科如果不这么走，会走得很累。因为总有一天企业要转型，没有自己持有的物业，把全部产品都卖光，怎么办。    保利有着集团的优势，对开发商用物业有通盘的考虑，这也是保利的优势所在。不过我们也时常保持警惕，就是商业不要占用太多的资金，控制比例，以住宅为主。谈广州城市发展    “炒地的人都不来广州，就是因为缺乏题材”    精彩语录：上海经过七八年的宣传，讲故事讲得特别好。    南都：广州相比北京、上海，房价一直比较低，上海星河湾刚开盘便卖了40亿元，单价高达4万元，在北京高档的商品房也在5万至6万，但是广州的高端洋房3万元基本上是很难迈过去的一个坎，你觉得主要的原因是什么？相比这些城市来讲，广州的城市前景如何？    余：一个城市的房价还是由城市发展前景和城市实力所决定的。上海经过七八年的宣传，讲故事讲得特别好，上海不但是中国的上海，而且是世界的上海，让城市未来充满想象空间，大量的人才和跨国企业也纷纷进驻，需求增加，价格也就上去了。    价格飙升离不开宣传，要宣传就需要题材。北京是首都，奥运会题材吸引了全国的焦点，上海是国际化大都市，现在也有世博会题材。连其他一些二线城市都有题材，如南宁有东盟题材。广州虽然有亚运会，但是宣传力度不大。再往后看，也没有一些大的题材。我听说有些炒地的人都不来广州炒地，就是因为缺乏题材。    南都：那广州应该如何做？    余：广州应该把自己和香港的关系，和东南亚、东盟的关系好好地定位一下，从自我包装上多花功夫，在政策方面跟中央多争取一些。现在广州有亚运会，是一个极好的题材，各大开发商都看准了这块区域，目前正处于价值洼地，希望政府能加大宣传力度，这个板块的未来前景就非常可观了。    谈珠江新城    “广州将来的房价中，珠江新城是珠穆朗玛峰”    精彩语录：“3至5年后，广州中心房价可以接近上海市中心房价”。    南都：目前不少人对珠江新城的前景有所质疑，包括存在规划、交通等问题，你觉得珠江新城的前景如何？    余：珠江新城是广州市政府花最多钱打造的一个新城，从最初规划到规划检讨、调整规划,地下空间、地下快捷交通系统等建设内容不断增多，投资额也不断增加。随着中国房地产的发展，珠江新城房价和地价在不断上涨，政府也在不断增加投入，包括歌剧院、博物馆、第二图书馆和少年活动中心这“四大件”的相继建成，珠江新城前景越来越看好。    南都：会不会成为广州楼价最高的区域？    余：那一定是，特别是对面观光塔一建，把中轴线一线景观突出出来，珠江新城建设走上了良性循环。一个新城的建设，首先要有好的规划，然后政府有资金投入，房价和地价上涨，开发商也有信心，提高了物业档次，这样政府也有信心增加一些新内容，实际上珠江新城走的路子是中国新城建设的路子。    珠江新城目前的楼价相当于上海市中心的半价。如果广州定好位，多争取一些政策，多做一些自我宣传，3至5年后，广州中心区的房价应该可以接近上海市中心的房价。    南都：目前广州出现了珠江新城、琶洲会展、白鹅潭、白云新城、亚运板块、新火车站等热点区域，你如何看待这些区域的发展前景。    余：广州将来的房价中，珠江新城是珠穆朗玛峰，其他这几个区域就是小高峰。将来这几个热点区域的房价都会相比其周边区域高，因为政府规划了这些重点区域，政府就会投入大量的基础设施、公建配套。政府主导的地区和几个开发商主导的区域也不是一样的概念。新板块中亚运板块和新火车站板块是目前投资前景非常确定的，因为政府已经投钱进去，已经实实在在在做。    谈房地产走势    “楼市下半年不会供大于求”    精彩语录：我一直说房价的高低跟开发商根本没有关系，老百姓非要抢，它就高；老百姓不看好它，开发商请100个明星来吆喝，它还是值这钱。    南都：目前大家最关注政府提出的政策“动态微调”，你是怎么理解？    余：我认为下半年政策会保持稳定，不会出台利好或者利空的政策。现在经济都走上正轨，政府希望保持稳定的发展，不要暴涨暴跌，而是保持8%稳步上升。在这种情况下，房地产市场也围绕8%的增长线上下波动，始终会回到8%的增长线来。    南都：广州去年以来开工量骤减，近期多家房企半年报提到加大开工量，这对市场会造成什么影响？    余：因为今年上半年明确好转是在2月份，这时候调整开工量已经来不及啦，对下半年没有影响，下半年不会形成供大于求的情况，上半年调整的开工量要明年才能卖。    南都：那明年供应量会不会有很大的增长，影响明年的房价啊？    余：据我了解，各大开发商开工量的增长也是有限的，从拿到土地到挑选好的项目开工，明年这些调整的量还是在正常范围。毕竟去年各个城市政府推地少，开发商不太看好也不敢拿地。所以说明年供应量剧增是不可能的，不减已经是好事了。我判断，明年各地能够回到往年正常的量就不错了。    但是从供应量到房价的影响来看，我觉得一个城市的房价中，供应量只是微观因素，并不是决定性因素。所谓的“房荒论”我认为它对城市房价的影响不是主要的，一个城市的房价还是由城市发展前景和城市实力所决定的。一个小城市再没有市场供应，它的房价也不可能超过上海。    影响房价的因素还是供求关系，我一直说房价的高低跟开发商根本没有关系，老百姓非要抢，它就高，老百姓不看好它，开发商请100个明星来吆喝，它还是值这钱。房子还是由地段、品质等因素决定，大家一谈房价就喜欢谈外围的，其实核心还是供求关系。    谈个人投资    “盛市换房，低迷买房”    精彩语录：比如你买我余英的画100元，再升值1倍也就是200元。    南都：听说你个人是房产投资高手，你觉得现在是不是买房的好时机？    余：我个人的总结是“盛市换房，低迷买房”。现在是换房的好时机，就是卖旧房换新房。如果住到5年以上，房子的户型设计、功能配套等已经老化，房子的后续升值空间已经不大。还不如出手换个新房子，现在新房的整体素质都有很大的提升，升值潜力更大。如果这样不断旧房换新房的话，洋房都可以换成别墅，呵呵。    南都：但是怎么知道是盛市，什么是低迷？    余：大家都不看好的时候，你就应该买房，大家都看好的时候，你不是已经手上有房了吗，就应该卖一些。这话永远是正确的，当然什么时候是低迷什么时候是盛市，也是靠感觉，你永远不可能买在最低点，卖在最高点，差不多就行了。    南都：如果是个人自住的话，你会选择哪些区域？    余：如果自住的话，我会选择珠江新城，虽然空气差点，但是便利。投资的话就要看未来，政府有了规划，但是现在各项配套还没有完善，可以趁房价低买个未来。珠江新城现在好，未来也好，是比较保险的地方，现在不会跌太多，未来会涨很快。    未来会有不确定性，投资有风险，要稳当要买未来有确定性的，要收益高就要以小博大，就如买字画一样，买不出名的画家，但是有人在包装她。比如你买我余英的画100元，再升值1倍也就是200元，你买齐白石的现在很贵，将来会涨，但是花的成本大。如果有钱的话，还是要尽量买中心区。    谈个人目标    “把保利变成全国的老大”    南都：作为曾经的规划局高官，转向企业选择保利的原因是什么？    余：我是学建筑的，对房地产业一直有兴趣。自己公务员也干过了，老师也当过了，就想到房地产业干干。我1997年参加工作的时候，金地要我，不过我没去，选择了规划局。    选择保利也经历了1年多的考核，当时主要是看到保利这个国企与其他国企不一样，非常有活力，领导做事亲力亲为，确定项目、做决策都非常快，目前处于上升期，没有传统国企的弊病。    广州这几大开发商基本都找过我，毕竟建筑学博士的学历再加上政府官员的资源，目前广州这几大开发商的副总中都没有。在私企不一样，无论你做到什么级别，你都是一个打工者，只要和老板有点亲属关系，都可以指挥你。    南都：那你个人在这个行业有什么目标？    余：个人目标，把保利变成全国的老大，哈哈。保利的产品线很丰富，因为我是学建筑的，在商业地产也有心得，将来有公共建筑设计、商业建筑设计、酒店、别墅、写字楼，这么丰富的产品线对于来我说特别有挑战性。如果只让我干住宅，我会觉得有点没意思。