住宅市场基本情况调研报告.doc

小环球房地产公司金河湾二期周边住宅市场基本情况调研报告思源经纪 呼和浩特市思源房地产顾问有限公司前期顾问部2010年1月19日一、区域市场1、近3年供应量本案区域主要项目基本数据一览表 资料来源于前期顾问部数据库项目名称占地面积（万）建筑面积（万）去化面积（万）去化率入市时间建筑形态金桥景观花园202517.570%2006-12-1多层住宅锦秀嘉苑13.32313.860%2008-4-30多层住宅、小高层丁香渡17201995%2007-2-1多层、小高层万豪·长隆湾303811.430%2008-5-1多层、高层、别墅旺第嘉华20301860%2008-5-18多层、小高层金花园1.435.493.29460%2007-6-1高层住宅首府国际公馆2.46.15.24686%2007-4-21高层、小高层、多层光大锦绣城一期8.732410.845%2009-6-28小高层、高层美地家园675.680%2008-8-31多层、高层利佰佳国际公寓41000%未售高层精装公寓兴安·理想佳苑3.265.795%2009-04-28多层住宅、小高层、高层天赋林溪19.930待添加的隐藏文字内容3935%2008-5-1高层、多层左岸阳光71200%未开盘多层住宅新雅艺墅1.96.85.175%2008-7-30高层住宅南郡枫景2.343.690%2007-7-1多层住宅合计157.16247.39129.54金河湾周边主要有15个在销项目。2006年至2010年，区域的供应量为247.39万平方米。2、物业类型构成与去化金河湾周边项目建筑类型及体量一览表资料来源于前期顾问部数据库项目名称多层（万）高层（万）别墅（万）公寓（万）公建（万）金桥景观花园25锦秀嘉苑185丁香渡146万豪·长隆湾16148旺第嘉华2010金花园5.49首府国际公馆51光大锦绣城一期24美地家园43利佰佳国际公寓10兴安·理想佳苑52天赋林溪2010左岸阳光12新雅艺墅6.8南郡枫景4合计14387.29810金河湾周边的多层供给量为143万平米，高层的供给量为87.29万平米。金桥分区主要以多层产品类型为主。年均去化量资料来源于前期顾问部数据库项目名称占地面积（万）建筑面积（万）去化面积（万）去化率入市时间年均去化量（万）金桥景观花园202517.570%2006-12-15.8锦秀嘉苑13.32313.860%2008-4-306.9丁香渡17201995%2007-2-16.3万豪·长隆湾303811.430%2008-5-15.7旺第嘉华20301860%2008-5-189金花园1.435.493.29460%2007-6-11首府国际公馆2.46.15.24686%2007-4-211.7光大锦绣城一期8.732410.845%2009-6-2810.8美地家园675.680%2008-8-312.8利佰佳国际公寓41000%未售0兴安·理想佳苑3.265.795%2008-62.85天赋林溪19.930935%2008-5-14.5左岸阳光71200%未开盘0新雅艺墅1.96.85.175%2008-7-302.25南郡枫景2.343.690%2007-7-11.3合计157.16247.39128.942007年至2009年金桥分区房地产供应量为247.39万平方米。至2009年底，区域去化量达52%。3、区域价格变动趋势资料来源于前期顾问部数据库2007年5月，金桥分区楼盘均价为2314元，之后价格呈平稳上升趋势。2009年5月至2009年9月间，区域均价有明显提升，上升幅度为13%。之后价格基本保持平稳，期间由于一些楼盘处于尾盘降价销售，同时也有一些新项目入市，区域价格略下降。至2009年底，区域均价达3233元，在三年间区域均价上升919元。二、典型项目1、项目综述资料来源于前期顾问部数据库光大锦绣城光大锦绣城基本情况一览表：小区概况位置大台什路小台村发展商呼和浩特荣城房地产开发有限公司一期占地面积8.73总建面积24物业类型高层、小高层住宅分期开发进程住宅分四期开发楼盘情况一期16栋（其中3栋28F、1栋22F、2栋18F、1栋18-24F、2栋9.5-18F）；7栋小高层（8-11.5F）建筑风格特色现代园林环境营造中央园林景观项目开工时间2008-8-1装修设备标准交房标准：毛坯公共部分：管材PVC、地面大理石、墙面腻子、窗材断桥铝合金楼梯间精装、公共门厅精装、外立面面砖楼盘公建配套底商、幼儿园物业管理光大物业本次开发销售期情况：一期16栋高层住宅销售情况当前推售套数1000套销售率82%，剩余180多套户型主力户型二室、三室主要面积范围 83-167价格均价4700买家特征层次事业单位、公司白领区域分布以赛罕区为主推广策略围挡、出租车电子屏、路牌、报广后续供应后续开发面积36万平方米项目评价优势： 项目由大企业开发，总占地6000亩的大规模社区，物业知名，代理公司（合富辉煌）有丰富的运作经验，产品为低总价功能型二居、三居，景观规划特点鲜明。劣势：楼盘单价提高过快。楼盘处于呼市待开发区域，公共交通不发达，周边配套不完整。 旺第嘉华旺第嘉华基本情况一览表：小区概况位置呼和浩特金桥开发区世纪大道与兴安南路交汇处发展商内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司占地面积20总建面积30物业类型多层、小高层住宅兼容商业分期开发进程二期楼盘情况28栋 1期多层14栋（团购2栋），高层3栋；二期小高层4栋，洋房3栋，4栋多层建筑风格特色现代园林环境营造简单绿化、无明显园林项目开工时间2007-8-31装修设备标准交房标准：毛坯公共部分：管材PVC、地面大理石、墙面腻子、窗材断桥铝合金楼梯间精装、公共门厅精装、外立面面砖物业管理未定本次开发销售期情况：一期开发28栋多层住宅销售情况当前推售套数700套销售率88%户型主力户型二室主要面积范围 99-119价格多层均价3400买家特征层次报社职工、烟厂职工、师大农大教师、外地东胜占10%区域分布赛罕区为主，周边单位职工为主推广策略围挡、路牌、报广后续供应后续开发面积10平方米项目评价优势： 总价低，能够满足低收入购房者需求，项目以多层为主，公摊小，户型多为1梯2户，通透性较好，各户型均有外飘阳台和飘窗设计，增加室内使用面积，较适合居住。劣势：地段位于呼市待开发区域，周边配套不完善，购房有一定抗性。小区中央景观较小，无明显特色。小区楼栋数过多，楼房排布过于整齐，显得比较呆板。虽然两居、三居的户型排布比较合理，但客厅与主卧面宽短，进深长，影响居住舒适度。金花园旺第嘉华基本情况一览表：小区概况位置南二环与昭乌达路交汇处东南角发展商内蒙古建发房地产开发有限公司占地面积1.43总建面积5.49物业类型高层住宅兼容商业分期开发进程一期楼盘情况2栋高层建筑风格特色现代园林环境营造中央绿化、水景、沙滩、仙人掌、柳树项目开工时间2006-10-1装修设备标准交房标准：毛坯公共部分：管材金德管、地面水泥找平、墙面腻子、窗材经阁隔热断桥铝合金窗材楼梯间大理石地面、铁艺扶手、外立面聚苯板颗粒外墙外保温节能环保、瓷砖饰面（协盛瓷砖）防盗门金鼎三防防盗门（防火防盗防噪）物业管理未定本次开发销售期情况：现房销售情况当前推售套数260套销售率60%户型主力户型二室主要面积范围90-188价格多层均价3780买家特征层次中高端客户、投资客区域分布赛罕区为主，周边单位职工为主推广策略围挡、路牌、报广后续供应后续开发面积无项目评价优势： 交通便利，户型多为1梯2户，通透性较好，各户型均有外飘阳台和飘窗设计，增加室内使用面积，较适合居住。劣势：项目所处金桥区域门户位置，周边有九合国际、呼和浩特检察院等名盘和行政机构簇拥，理应有与项目品质相应的产品定位和营销方案相佐，但项目五证不全，始终未开盘，影响产品形象。50%以上的168-188平米大户型产品及异形户型产品在该区域的认可度较低。户型设计不合理，影响居住舒适度。2、物业类型及产品构成资料来源于前期顾问部数据库光大锦绣城为高层住宅，小户型居多，80-120平米的两居室占总数的58%。130平米以上的户型占总量的27%。光大锦绣城属于经济型住宅项目，该项目提倡以小户型控制总价，达到快销的目的。旺第嘉华现销产品为多层住宅，该项目以小户型居多，80-120平米的两居室占总数的54%。130平米以上的户型占总量的46%。旺第嘉华属于经济型住宅项目，宣传性价比优势，在区域内销售状况良好。 金花园的产品由两居和四居构成，没有市场青睐的三居产品，该两居室占产品总量的59%。市调得知，该项目的两居销售强于四居。3、项目操作思路分析3.1项目推广分析：资料来源于前期顾问部数据库恩和家园项目推广有路牌、围挡、出租车电子屏、报纸等方式，但主要推广方式以报广为主。从2009年5月开始，呼和浩特报纸的主要媒体新报、晨报、呼和浩特晚报均有投放，版面以整版为主。该项目主要诉求点在于户型宣传。金花园的项目推广有路牌、围挡、报广等。该项目五证不全，项目始终没有做大规模宣传，报广投放力度较小。2009年仅有10月国庆期间在晨报和晚报打出两个半版广告。金花园地处南二环与昭乌达路的交汇处，交通便利，是市区通往金桥的必经之路，地段的优势本身是对项目的宣传。旺第嘉华项目推广有路牌、围挡、报纸等方式，但主要推广方式以报广为主。呼和浩特报纸的主要媒体新报、晨报、呼和浩特晚报均有投放，版面以1/2版为主。该项目主要诉求点在于低总价及楼盘的经济适用度。2009年该项目的报广投放力度较小。3.2客户构成分析 数据来源于市调结果光大锦绣城：来源区域：以赛罕区、新城区客户为主年龄分布：25-35岁占30%;35-45岁占40%；45-55岁占30%； 购房目的投资 30%自住 70% 从到访区域看：以赛罕区、新城区为主，玉泉区、回民区仅有少量购房者。从客群特征看：公务员、老师和企业员工占到一定的比例。从置业目的看：光大锦绣城以小户型为主，适合年轻为置业。该项目户型设计注重功能性，产品性价比较高成为客户的主要认可点。旺第嘉华：来源区域：以赛罕区内该项目周边客户为主，有少量外地投资客。25-35岁占40%;35-45岁占40%；45-55岁占20%； 购房目的：自住：90%投资：10%从到访区域看：以赛罕区项目周边为主，新城区为主，玉泉区、回民区仅有少量购房者，有极少数东胜投资客。从客群特征看：内蒙古日报社员工、烟厂员工，及周边工厂员工占到一定的比例。从置业目的看：旺第嘉华始终宣传小户型、低总价。适合年轻人和中低收入群体置业，该项目户型以二居为主，100平米以下户型占60%。金花园：来源区域：以赛罕区、新城区客户为主年龄分布：25-35岁占10%;35-45岁占60%；45-55岁占20%； 购房目的投资 10%自住 90% 从到访区域看：以赛罕区、新城区为主，玉泉区、回民区仅有少量购房者。从客群特征看：周这单位购房者居多。从置业目的看：该项目产品均为两居、四居，无三居产品，户型设计较差，影响居住舒适度，且该项目五证不全，影响楼盘形象。因此该项目去化速度缓慢。大多数的购房者选择小户型，购房因素为总价较低，交通相对便利。3.3推盘分析：光大锦绣城一期共1800套房源，目前销售820多套，推出房源区间为62-136平米。3.4销售分析资料来源于前期顾问部数据库光大锦绣城在销户型去化一览：在销户型面积推出套数去化率一居65-7274100%两居83-95280100%三居104-13746085%两居1561880%复式216-24338100%光大锦绣城小平米户型去化量较快，104-156的三居数量较多，相比小户型去化速度较慢。旺第嘉华在销户型去化一览：在销户型面积当前在销套数去化率二居83-10730090%三居120-15922090%四居15910060%旺第嘉华的小户型销售优于大户型。金花园在销户型去化一览：户型数量剩余套数去化率备注两室一厅一卫903496%剩余2-3套两室两厅一卫9560两室两厅一卫1056067%剩余20多套四室两厅双卫1683247%剩余10多套四室两厅双卫178425%基本没卖四室两厅双卫1883238%剩余20多套4、价格变动资料来源于前期顾问部数据库光大锦绣城2008年6月以3350低价入市，随后价格提升较快，至2010年1月，价格已提升至4500元，价格增长速度较快。 旺第嘉华从2008年1月以2800元的低价入市，之后价格平稳上升，至2010年1月，价格已提升至3400元，2009年8-9月间，价格有明显上涨，涨幅达9.84%。旺第嘉华从2007年11月以3200元的价格入市，至2008年5月，价格提升较快，之后价格平稳，基本无变化。三、区域市场基本情况总结1、区域市场特性总体描述小环球金河湾项目位于呼和浩特市南端，二环以外金桥新市区内。金桥新区在行政区域中属于赛罕区。该区域为呼市近年来新开发的城市，新兴楼盘较多，交通便利，配套设施目趋完善。近年来由于政府加大对金桥的投入力度，市民对这个区域的认知度逐渐提高。金桥新区的楼盘开发主要集中在2007-2009年之间，新兴楼盘较多，产品类型以多层为主。该区域产品以小户型为主，总价较低，适宜中低收入的人群居住。2、区域发展前景赛罕区是呼和浩特市重新区划后的一个新型城区，2000年6月挂牌成立。它地处呼和浩特市东南部，全区总面积1013.1平方公里(城区面积14.5平方公里)，总人口34.2万人(非农业人口20.7万人)，辖7个乡镇，5个街道办事处。呼和浩特市赛罕区由以前单纯的农区变成既有农村又有城市的新型城区，并且城区面积居市四区之首。在赛罕区第一次党代会上提出了着力实施332战略(即狠抓“三个重点”，加快“三带两区”的开发建设。三个重点指优化农业、主攻工业、发展社区经济；三带指奶业发展带、菜业发展带、生态建设带；两区指呼和浩特金桥经济技术开发区、呼和浩特白塔草原文化旅游区)，加快实施工业化、城市化，大力发展农业产业化，实现赛罕区经济“跨越式发展”的战略目标。从区域发展来看，金桥分区属于呼市待开发区域，符合呼和浩特市东进、南扩、西连、北抑、中优的发展战略，发展潜力很大。3、未来供需关系资料来源于前期顾问部数据库项目名称占地面积（万）建筑面积（万）去化面积（万）去化率入市时间金桥景观花园202517.570%2006-12-1锦秀嘉苑13.32313.860%2008-4-30丁香渡17201995%2007-2-1万豪·长隆湾303811.430%2008-5-1旺第嘉华20301860%2008-5-18金花园1.435.493.29460%2007-6-1首府国际公馆2.46.15.24686%2007-4-21光大锦绣城一期8.732410.845%2009-6-28美地家园675.680%2008-8-31利佰佳国际公寓41000%未售兴安·理想佳苑3.265.795%2009-04-28天赋林溪19.930935%2008-5-1左岸阳光71200%未开盘新雅艺墅1.96.85.175%2008-7-30南郡枫景2.343.690%2007-7-1合计157.16247.39129.54金桥分区内左岸阳光为2010年新入市项目，利佰佳国际公寓2008年开工建设，目前项目未入市。至2010年金桥分区的区域供给量为247.39万平方米，自2007年至2009年，去化量达129.54万平方米，去化率为52%，区域去化量良好。预计2010年，市场在不出现大波动的情况下，区域内房地产的销售面积仍将稳定提升。4、未来价格走势在未来房地产市场不出现大的变化的情况下，金桥分区的区域价格在未来的一年中将持续走高。5、市场空白点分析项目名称建筑形态面积区间主力户型金桥景观花园多层住宅70-17079-120锦秀嘉苑多层住宅、小高层60-15087、94丁香渡多层、小高层90-140100-120万豪·长隆湾多层、高层、别墅90-14590-120旺第嘉华多层、小高层80-16080-120金花园高层住宅88-18696、106首府国际公馆高层、小高层、多层51-220150-166光大锦绣城一期小高层、高层52-23780-110美地家园多层、高层70-11880-90利佰佳国际公寓高层精装公寓50-150兴安·理想佳苑多层住宅、小高层、高层90-30093天赋林溪高层、多层80-18098-130左岸阳光多层住宅新雅艺墅高层住宅170-369175、178、230南郡枫景多层住宅70-130产品类型：金桥分区以多层、高层住宅为主没有缺乏别墅、洋房类项目。户型方面：金桥户型多为平层，多层住宅复式、LOFT相对较少，高层住宅顶层多为200平米以上跃层产品，其它楼层复式结构较少。户型面积：金桥分区产品多以小户型为主，大平米户型较少。功能分区：区域内多以二居为主。除光大锦绣城外，缺乏小三居功能性户型。景观方面：虽然金桥分区各楼盘绿化率都达到30%以上，但区域内楼盘缺乏特色的中央景观，因此从区域总体来看，楼盘品质不高。