住宅项目市场调查表.doc

住宅项目调查表编号_ 调查时间_年_月_日 调查员_项目名称位置开发商产权年限投资商建筑周期规划设计单位认购日期景观设计单位开盘日期广告设计单位入伙日期项目类型 经济适用房 商品房 纯住宅 商住两用总占地面积分期一期二期三期容积率建筑面积（居住面积）覆盖率总户数绿化率栋数多层实用率小高层物业管理费高层车位地上地下数量（个）价格（元）租 售租 售道路状况公交线路 生活配套学校医院银行商业周边景观周边人口构成建筑摆放 围合式 半围合式 点阵式 兵营式 建筑物形态板楼塔楼板：塔 = _：_梯户配比建筑风格外立面材料 墙砖 墙漆 石材 玻璃幕墙 外立面色彩搭配景观设置 草地 花坛 庭院 广场 喷泉 雕塑 亭阁 小桥流水 其他_、_中心景观特色最大楼间距 最小楼间距 层高户型面积(M2)数量（套）价 格（元）折 扣订金（元）起价最高价均价银行按揭一次性付款建筑分期住宅商业景观差 朝向差 楼层差客户特性职业特征区域特征年龄特征 2530 3035 3540 4050 50以上购买用途 投资_% 自住_ %营销状况 广告主题广告媒体重点投放时段销售方式销售节奏促销方式销售情况多层小高层高层一房二房三房四房五房销售中心地址电话建筑特色装修及摆设销售员素质表格说明：1、 内部认购日期是指该项目首次公开亮相、接待客户的日期。2、 入伙时间是指业主入住时间。3、 建筑面积（居住面积）的填写方式为：10000M2（9000M2）4、 道路状况应填写项目临主要道路的情况，规范如：五一大道：双向八车道（无绿化带）人行道宽约五米，两绿化带；道路平整，交通通畅。5、 多层：16层；小高层：712层；高层：12层以上。6、 外立面色彩搭配这一项应填上外立面和屋顶的色彩特色和效果。7、 景观设置这一项是多选项，在小区有的景观前面做标记，如出现其他的景观，请注明。8、 中心景观特色是对小区中心景观的特点和效果的描述，力图做到简洁明了。9、 楼间距是指小区内相邻单体和单体之间的距离。10、 景观差、朝向差和楼层差是指在制定价格的时候由于景观、朝向、楼层这三个因素所引起的价格变化幅度。11、 客户的职业特征填写该楼盘客户的职业构成，同时应注明该项目的客户有何突出的、或者是区别于其他楼盘的特点，如该楼盘的客户大部分是同一种职业，或者某种特殊职业的人群分布比较集中。12、 客户的区域特征是指该项目的客户在区域分布上的特点。填写如：河东60%，河西20%，望城15%，其他5%。13、 年龄特征是要填写购买该项目的客户的年龄阶段的特征。14、 广告媒体包括投放的广告的类型和具体的媒介，如车身广告、户外宣传板、报纸、电视等，其中，报纸和电视的广告应填写具体单位。15、 广告重点投放时段是指投入广告费用最多的一段时间。如果能够了解到这一段时间是处在房地产预售期的哪一个阶段（内部认购期、开盘期、强销期、持销期、尾盘期）更好。16、 销售方式一般可以分为坐销和行销，或者是两者相结合。要询问售楼员该种销售方式对销售的影响。17、 销售节奏是指在重点户型的推出这一方面的营销特色。这里主要是填写在哪一阶段重点推出哪一类户型。18、 促销方式主要是了解在楼盘的销售过程中推出的优惠措施和促销活动。19、 销售情况的填写主要分成两大类：一类是多层、小高层、高层的销售情况，另一类是各户型的销售情况。这个情况可以从售楼部的销控表上获得。20、 售楼部的建筑特色是指售楼部的整体情况，应该填写该售楼部是单体还是附属体，是一层还是两层。21、 装修及摆设要填写该售楼部在这两方面的特色。22、 销售员的素质这一个指标主要是根据销售员在接待非客户时的态度，以及在接待客户时的程序和秩序方面来评判。该调查表要达到的目的1、 充实基础资料库。2、 把握长沙市房地产的发展现状，预测未来的发展情况。3、 分析其他竞争性楼盘的优势和劣势，以及产生该种优劣势的原因。学习其好的一面，改进其做的不够的一面。研究成果及方式1、 产权年限与售价了解消费者对于不同产权年限的项目的接受程度，以及产权年限不同对楼盘售价的影响，评价该种影响是正常还是畸形的。并针对消费者的反应，提出改变消费者对低产权年限住宅看法的措施。2、 建筑面积通过一个区域内各楼盘建筑面积的总和与其他区域建筑面积以及长沙市总建筑面积的比较，得到该区域在长沙市经济发展中的定位，预测该区域房地产业的发展前景和趋势。区域面积建筑面积占总建筑面积的比例岳麓区雨花区天心区芙蓉区开福区总计3、 多层、小高层、高层的设置通过对一个项目及一个区域的多层、小高层、高层的配置情况和销售情况，了解该区域消费者对楼层的要求。楼盘名称多层小高层高层总计比例（多层：小高层：高层）总计4、 实用率、容积率、绿化率计算一个区域的楼盘这三个指标的算术平均值，然后比较某一项目与该平均值的关系，以此来判断该楼盘的品质。同时可以研究该区域什么样的指标值既可以让置业者满意同时又使开发商的利润最大化。编号楼盘名称实用率容积率绿化率覆盖率平均值该图表示各项目的四项指标与该区域平均值的比较示意图。纵坐标表示实用率、容积率、绿化率、覆盖率。水平线表示该区域平均值5、楼盘的品质评价指标：规划设计、景观设计、物业管理、容积率、绿化率、实用率、覆盖率、内外配置、楼间距、价格等，通过这些方面的比较，得到各项指标的权重值，并进行评分，得到楼盘整体品质的得分。6、 小区未来可能居住人口这一个成果的得出，需要用到的数据是居住面积，长沙市现在的人均居住面积是22。07平方米，居住面积÷人均居住面积未来可能居住人口。7、 套均面积通过居住面积和规模套数的比值得到套均面积，通过对套均面积的研究可以得到在该区域受欢迎的面积区间。8、 户型的种类和配比通过这个指标的研究我们可以得到区域（或者是长沙市）消费者对户型的要求。我们可以研究在面积一样的情况下，消费者更喜欢哪一种户型。9、车位状况。 项目内的车位状况，包括地上的、地下的车位数量和租售价的情况。通过对这些情况的了解，得到该项目的人均车位数；通过对区域内楼盘车位的设置情况10、 研究不同的付款方式对销售的促进作用以及发展的趋势。付款方式是楼盘推介的一大特点，在国外及港台，有由消费者自由选择贷款成数并配合不同定价的付款方式，使消费者选择空间更大。 了解长沙的情况以及发展趋势对我们以后进行产品定位时，很有帮助。增强了项目的竞争能力，付款方式对销售的促进作用通过销售速度和售楼员的口头陈述两方面来分析。发现长沙市购房付款方式的变化，提出应对措施。11、楼盘各户型销售状况通过各户型的销售状况，了解各户型的制约因素，研究各户型的最佳配比。12、 促销活动和广告投放通过各个楼盘促销活动的时间选择，以及广告重点投放时段和效果，研究在销售的哪一个阶段推出促销活动，以及加大广告投放的力度。13、 对客户群的研究通过客户群的职业特征，研究该楼盘吸引该种职业的客户的因素。通过对客户区域特征的研究，了解该区域的项目影响力和辐射度，这一方面取决于区域的特征（经济、自然环境、人文环境、配套设施、区域的规划等），另一方面取决于产品的质量。通过对某个楼盘的客户的主要年龄构成的了解，研究该楼盘吸引该年龄层次的顾客的因素；通过对长沙市整体情况的统计分析，可以了解长沙市购房最活跃的购房年龄层次，然后我们可以针对这一个年龄层次的人做问卷调查，了解他们的喜好和要求，做出真正适应市场要求的产品。通过对客户购买用途的统计分析，我们可以知道长沙市购房者用于居住和投资的比例，而且可以知道如果消费者用于投资，他们会在位置、面积、价格和户型方面有什么具体的要求。2530 30353540405050以上五一新干线枫林绿洲桔洲新苑14、 销售状况销售状况可以反映各户型在该区域的受欢迎程度。销得好的原因是什么，销得不好的原因又是什么，这都是需要研究的内容。15、 销售中心的描述找出销售中心在建筑方面和装修摆设方面与其他楼盘的区别，有何特色，对销售有无促进作用。好的可以借鉴。16、 售楼员的素质该售楼部售楼员的着装、服务态度、专业水平、服务制度的情况，可以反映出该销售队伍的素质和水平，同时也反映出该公司的实力。还有，在制度和着装方面的特色可以借鉴和学习。17、 影响价格各因素的权重。方法一1、确定影响价格的各因素。地段、物业管理、规划设计、户型配比等2、给各指标制定统一的评分标准3、列出各楼盘各指标变化和价格变化的关系表，并算出各楼盘中的各“指标价格”4、算出该指标价格在该楼盘价格中所占的比例，并计算出平均比例，该平均比例就是权重为什么？1、 制定评分标准时，也许我们的不一定标准，但是我们可以在数据处理过程中不断修正改进，而且最重要的是，所有的数据都是用同一种标准来处理的，即使这种标准是假设，这种方法也是科学的。2、 考虑每一个指标的时候，我们都排除了其他指标的影响，但是实际上每一个指标都受到了其他指标的影响，是平等的，不会影响我们对权重的判断。该方法存在的问题1、 找出所有的可能的影响指标，也许这个指标在某一个项目表现为0！2、 要对大量数据的分析，数据不够！3、 评分只能由一人操刀，严格控制标准的一致性！方法二、