住宅定价方法(重点楼盘比较法).doc
住宅定价方法（重点楼盘比较法）下面我们以主流市场认可为标准,定价方法采用因素权重对样本楼盘进行评分，进行重要性排序和差异性选择后确定以下几个楼盘定级因素，共分十个等级，以0.5分为一档，最高分值为5分。每一因素的权重及分值如下：项目鹿城广场中瑞曼哈顿东南嘉一国际中央公馆平均价格（元/m2）及权重PXPA=30000PB=27000PC=20000WA=70%WB=20%WC=10%总项目分项目权重评定评定评定评定（%）得分加权分得分加权分得分加权分得分加权分位置及环境区位级差44.53.604.53.643.243.2自然环境1.54.51.354.51.352.50.752.50.75生活环境1.541.204.51.3541.241.2商业环境1.541.204.51.3530.930.9升值潜力2.552.504.52.2531.531.5交通状况道路状况353.004.52.74.52.74.52.7公交通达252.0041.641.641.6配套设施文化设施1.541.2041.24.51.354.51.35商场、菜场2.53.51.7552.54242学校241.60525252邮局/银行/餐饮241.60524.51.84.51.8规划设计小区规划252.004.51.841.641.6外观设计1.551.5041.24.51.354.51.35户型结构252.0041.641.641.6通风/采光/私密2.552.50423.51.753.51.75小区内部配套车位配比2.552.5042423.51.75会所设施2.531.50423.51.7500精装修装修品牌4.554.5043.643.600管理水平3.553.502.51.752.51.7500物业管理服务内容及标准252.004.51.841.62.51收费标准140.8040.840.83.50.7公司品牌24.51.8041.63.51.43.51.4景观小区景观34.52.7042.43.52.13.52.1自然景观44.53.604.53.62.522.52物业形象楼体立面24.51.803.51.441.641.6现场售楼处包装353.0042.442.43.52.1营销策划营销水准252.0041.641.641.6广告宣传252.0041.641.641.6案场服务353.0031.83.52.142.4科技系统555.0044442.52.5都市综合体858.00000000交房时间533.002.52.5444.54.5发展商品牌、实力10510.003.573648项目规模353.0042.43.52.13.52.1合计(Qx)100%92.7072.7567.760.65结论：1.PX=92.70×(PA×WA/72.75+PB×WB/67.7+PC×WC/60.65)=37210元/2.经过重点楼盘比较法分析论证，鹿城广场精装均价为37210元/,略低于当前我们对销售均价的判断。说明：1.项目权重（中瑞曼哈顿占70%，东南嘉一国际占20%,中央公馆占10%）取分根据各项目与鹿城广场的可比性而定，各楼盘具体情况见附件(主要样本楼盘分析)。2、东南嘉一国际价格为一手房销售均价，中瑞曼哈顿与中央公馆的价格为目前二手房市场成交均价（其中中瑞曼哈顿取其大户型精装修豪宅进行重点分析）。中瑞曼哈顿与中央公馆近期成交房源情况物业名称面积 位置成交价格（元/）备注中瑞曼哈顿（期房）295 12F/22F 28000/290 20F/30F 23100+外加260万，折合约32000东边套中央公馆（期房）141 1幢19187原价13200元/146 2-406 15969原价12600元/172 6-110125100原价15800元/260 5-401/501（跃） 19500+外加180万，折合约26400/数据来源：温州各大品牌中介公司附件：主要样本楼盘分析一、中瑞曼哈顿1、项目简介（1） 开发商：中瑞温州房地产有限公司（2） 设计单位：深圳市建筑设计研究院、温州市建筑设计总院（3） 物业类型：住宅(含底商)（4） 地理位置：江滨路北侧，沿江路南侧（原东方造船厂地块）（5） 规模：用地面积73337，总建筑面积174281（6） 所处销售阶段：除东区两幢自留房外，其余已全部销售或认购完毕（7） 开发周期：分两期开发，西区06.3.1609.10.31；东区目前在打桩（8） 楼盘简介：该项目位于温州市中心区交通主干道江滨路与商业中心区欧洲城北侧，沿江景观带与瓯江南面，其周边配套完善，交通便利，视野开阔，景观资源丰富；且项目规模大，定位高；本项目将成为温州市中心区难得的高档楼盘之一。2、项目定位（1） 档次定位：高档（空中别墅，市中心水岸豪宅 ）（2） 客源定位：财富金字塔塔尖人士（主要针对本土知名私营企业主）（3） 风格定位：现代欧式风格3、项目规划与分期建设情况（1） 规划总图东区西区（2） 建设照片西区（摄于08年6月16日） 东区（摄于08年6月16日）4、项目销售进度（1） 开盘时间：2007年2月份（2） 销售价格： 空中别墅销售均价2.18万元/，普通住宅销售均价1.26万元/（3） 销售状况：住宅部分除两幢自留房之外，其余已经全部销售或认购完毕；底商尚未开始对外销售（4） 目前二手房市场交易价格：空中别墅2.6-3.2万元/平方米，均价3万元/平方米左右；普通住宅1.8-2.5万元/平方米，均价2.2万元/平方米左右。5、项目单体6、项目主要竞争户型户型1 户型2二、中央公馆 1、项目简介（1）开发商：温州欣华房地产开发有限公司（2）设计单位：Tontsen(美国)建筑设计事务所(与上海方大设计事务所为一设计共同体)（3）物业类型：纯住宅（4）地理位置：学院路原温大操场（5）规模：用地面积31亩，总建筑面积51500平方米（6）所处销售阶段：已于07年上半年全部售罄（07.1.12开盘）（7）楼盘简介：项目位于市中心区高校集中区域学院路上，属原温州大学操场用地，书香气息浓郁，项目规模适中，类型纯正，设计先进并具有鲜明的特色，但周边破旧的建筑物严重影响形象，目前的交通条件也尚未成熟，是一个优劣势均非常明显的项目。2、项目定位（1） 档次定位：中高档（2） 客源定位：以温州市区私营企业主为主，公务员、教师、医生、律师及各郊县政府高官、私营企业主等中高收入群体为辅（3） 风格定位：欧式新古典主义风格3、项目规划与分期建设情况（1） 规划总图(2)建设照片中央公馆（摄于08年6月16日）4、项目销售进度（1） 开盘时间：2008年1月12日（2） 销售价格：均价1.5万元/（3） 销售状况：已销售完毕（4） 目前二手房市场交易价格：1.5-2.8万元/平方米，均价2万元/平方米左右5、项目单体6、项目主要竞争户型三、东南嘉一国际 1、项目简介（1）开发商：温州东南房开（2）设计单位： 建筑设计单位为杭州浙华建筑设计事务所、英帝思上海工程顾问有限公司，景观设计单位为香港海文嘉德设计机构（3）物业类型：住宅+底商（4）地理位置：温州市鹿城区民航路原温大成交学院地块（5）规模：用地面积11677（约17.52亩），总建筑面积36082.76，其中住宅20708.08，商业3168.07，地下部分6998.6（6）所处销售阶段：在售（7）楼盘简介： 该项目位于温州市主城区原温州大学内，项目周边书香气息浓郁，配套齐全，生活氛围较好，但周边多为低档老式住宅区，影响本案的档次。 2、项目定位（1） 档次定位： 高档（2） 客源定位：以温州市区私营企业主为主，（3） 风格定位：新古典风格 3、项目规划与分期建设情况（1） 规划总图（2） 建设情况：完成地下基础工程 4、项目销售进度（1） 开盘时间：2008年5月9日（2） 销售价格： 均价约2.7万元/平方米（3） 销售状况：截至6月25日，销售率为88.12% 5、项目单体6、项目主要竞争户型项目户型图
