东营别墅报告xin.doc

目录：前言第一部分：市场调研篇一、 东营概况二、 东营宏观分析三、 东营房地产市场四、 市场进一步细分五、 东营房地产市场调研六、 项目竞争者分析七、 东营中高档住宅供应市场研究结论八、 个案分析九、 市场调研综述第二部分：产品规划篇一、 城市总体规划二、 东营近期规划三、 街区功能属性四、 现有规划分析五、 产品SWOT分析六、 产品规划优化建议第三部分：市场营销篇前 言我司接受贵司委托，对贵公司广利河北，莒州路以西地块项目（以下简称本案）进行全案策划。本全案策划内容包括市场调研篇、产品规划篇、市场营销篇三大部分。此次市场研究最直接的目的是为该项目市场定位及后期运作提供一些切实可行的参考依据。本次调研的内容主要包括东营市住宅供给市场、需求市场等几大部分。鉴于本项目区位、土地成本、地块规划等因素确定项目的开发方向为高档住宅产品，因此确定各部分的调研内容如下：住宅市场分析主要通过分析目前东营市民的居住特征、住宅项目的片区分布、住宅市场的价格走势、影响价格的因素、土地供应等，来了解目前住宅市场的整体特征。通过项目的开发方向分析、类似住宅的市场特征分析，寻求市场热点和空白点，指导项目的规划设计。需求市场分析，主要通过问卷调查方式，分析目前潜在客群购买特征，了解住宅需求特点，为项目的产品定位、价格定位和客群定位提供最直接的数据支持依据。区域分析，首先通过“等时间线”法确定项目的区域研究范围，研究内容包括区域交通、市政配套、区域物业、区域环境等因素，并且对区域进行一定的区位分析，以确定项目的开发方向。我司深信，通过我司对贵司项目客观、科学的分析与论证，必能合理制定本项目可行性发展模式，充分挖掘和发挥项目的强势资源，实现本项目开发经济效益和社会效益的最大化。相信凭借我司多年进行房地产项目代理工作积累之经验，本市场研究报告提供之内容必将有效推动本项目的成功策划和定位推广。第一部分 市场调研篇一、东营概况房地产业的特殊性、复杂性及开发周期的长期性，导致了许多因素都可能对其发展产生影响，其中许多因素不可控制。因此本章将通过对东营市宏观的经济状况和政府的政策导向等方面的调查分析，确定本项目开发的城市或地区的市场整体状况。另外，经济、人口及城市化水平等因素可以说是房地产发展的基础，也是影响一个项目定位和成败的重要因素。因此，为真正把握东营市房地产市场的现状，并且准确预测其发展前景，对宏观经济形势和政策的认识是至关重要的。本章基本上比较全面的分析了与房地产业有关各种因素，包括城市文化历史、人口素质、经济状况、城市建设、政策法规等。并且对一些敏感因素做了对比分析，为后期项目的分析提供了科学的数据支持。1、东营基本概况东营市位于鲁北黄河三角洲上，是一座新兴的石油工业城市，中国第二大油田-胜利油田就在这里。北与天津、秦皇岛、大连隔海相呼应，东与胶东半岛西端隔海相望，西靠地处鲁北平原的滨州市，南与淄博市、潍坊市毗邻。中华民族的摇篮-黄河，横贯本市，东流入海，气势壮观，中上游冲下的泥沙，大部分沉淀于河口，每年新造土地3.5万亩。东营市辖东营、河口二区和广饶、利津、垦利三县，面积7923多平方公里，总人口175多万，东营市区面积1998平方公里，非农业人口54万。东营地势西南高、东北低。现城区处在东营凹陷隆起地带上，地下油藏丰富。气温属北温带湿润大陆性气候，四季分明，光照充足，温热适宜，平均气温12.20C。东营，原是黄河三角洲上的一个小村，随着60年代石油工业的开发，东营村已形成颇具规模的新兴城市，并于1983年10月1日设立了省辖市东营市。从此，东营以石油工业为本，全面推动了本市的工业发展，逐步形成石油化工、盐化工、造纸、纺织、机电、食品、建材、水产品、畜产品等工业门类较齐全的工业体系，成为黄河三角洲上的石油明珠。东营市交通发达，海上开通了东营至大连航线；铁路有东（营）淄（博）线及胶济线、京沪线相连，筹建中的德（州）烟（台）铁路，经东营向东沿渤海沿岸直达龙口、烟台等港口；公路交通四通八达，形成了沟通东北、胶东与中原腹地的陆海空航道的交通网。 黄河三角洲，已确定为国家级自然保护区，它将成为旅游的胜地。东营位于山东半岛和辽东半岛环抱的地理中心，北靠京津唐经济区，东连山东半岛开放城市，东北与大连隔海相望，向西辐射广大内陆地区，是环渤海经济区和黄河流域经济带的交汇点，也是连接东北和中原两大经济区的重要纽带。东营市列入沿海经济开放区和"国际绿色产业示范区"。这些都标志着东营进入了大开发、大发展的时期，必将有力带动当地经济的发展与繁荣。 2、行政区划东营市是一座既古老又年轻的城市，源远流长的齐鲁文化和黄河文明在这里得到和谐的融合与统一。东营历史主要沿广饶、利津、垦利3县的历史追溯。市域南部的广饶和西部的利津历史悠久。广饶县五千多年前就有人类居住，境内有多处新石器时代大汶口文化和龙山文化遗址；春秋战国时期为齐国之地，是诸侯争霸的舞台；利津县境内已发现的最早的人类活动遗址为春秋战国时期的古窑群遗址；明清时期，是盛极一时的盐运、漕运要地和著名商埠。市域东北部的垦利县境大部分系黄河新淤地，成陆仅一百多年，被称为“共和国最年轻的土地”；市域南北最大纵距123公里，东西最大横距74公里，总面积7923平方公里。建市后设东营、河口、牛庄3区及广饶、利津、垦利3县。但东营市经济实力较强，消费能力强，但周边区县经济较为落后，自然东营区是其政治、文化、文化中心。3、人口资源2005年末，全市总人口约180万人，其中农业人口约96万人，非农业人口约84万人。自然增长率6.70。其中胜利油田职工、家属约有40万，且大部分来自五湖四海，人员素质较高，收入高且较为稳定，主要居住在东营区西城、河口区。现东营有大量外地人口来此发展、经商。其中东北人较多。从上图表可知东营城镇化进程较快，大量农业人口转变为城市人口，并且这一比例将随着东营城市化进程的加快而持续提高，为房地产开发提供刚性需要；东营是新兴移民城市，且胜利油田职工收入较高，观念较为开放，势必影响他们购房行为，可能是本案花园洋房的潜在客户。4、地质地貌东营市地处华北东端，地势西高东低，沿黄河走向自西南向东北倾斜。西南部最高高程为28米，东北部最低高程1米，西部最高高程为11米，东部最低高程1米，黄河穿境而过。东营地势低洼，河滩较多。本案应充分利用这些资源，充分利用河滩湿地，恢复湿地自然环境，形成人、建筑与环境和谐统一，将本案建设成东营第一生态生活城。5、气候降水东营市地处中纬度，背陆面海，受亚欧大陆和西太平洋共同影响，属暖温带大陆性季风气候，气候温和，四季分明。春季回暖快，降水少，风速大，气候干燥，有“十春九旱”的特点；夏季气温高，湿度大，降水集中，有时受受台风侵袭；秋季气温急降，雨量骤减，秋高气爽；冬季雨雪稀少，寒冷干燥。主要气象灾害有霜冻、干热风、大风、冰雹、干旱、涝灾、风暴潮灾等。境内南北气候差异不明显。多年平均气温12.8，无霜期长达206天，10的积温约4300，可满足农作物的两年三熟。年平均降水量555.9毫米，多集中在夏季，占全年降水量的65%，降水量年际变化大，易形成旱、涝灾害。6、河流海域黄河东营段上起滨州界，自西南向东北贯穿东营市全境，在垦利县东北部注入渤海，全长138公里。全市除黄河外共有骨干排水河道30条。以黄河为分界线，黄河以南属淮河流域，有小清河及其支流淄河、阳河、泥河子、预备河，支脉河等20条河流；黄河以北属海河流域，有潮河及其支流褚官河、太平河等10条河流。东营市海岸线北起套尔河口，南至淄脉沟口，全长350.34公里，约占山东省海岸线的1/9。7、矿产资源东营市不仅“人杰”而且“地灵”。黄河三角洲资源丰富，素有“金三角”之称。至2002年底，胜利油田共发现油田69个，气田2个，探明石油地质储量42.9亿吨；探明天然气地质储量382.4亿立方米；投入开发油田67个，动用地质储量35.3亿吨，动用程度82.3 %。共有油井2万多口，累计生产原油7.7亿吨，生产天然气349.88亿立方米。沿海浅层卤水储量亿多立方米，深层盐矿、卤水资源主要分布在东营凹陷地带，推算储量达1000多亿吨。煤的发育面积约630平方公里，主要分布于广饶县东北部、河口区西部，尚未开发利用。地热资源主要分布在渤海湾南新户、五号桩地区及广饶、利津部分地区，地热异常区1150平方公里结论：东营矿产资源丰富，是一资源导向性新兴城市，形成了石油、天然气为主的支柱产业，这两年，能源资源价格上涨较快，势必带动东营当地经济飞速发展，职工收入的增加，使东营职工人均收入列山东省第一位，自然为本案提供众多的潜在客户。8、生物资源农作物品种数百个，木本植物44科，79属，179种，其中用材树种主要有刺槐、毛白杨、旱柳、国槐、白榆等；经济树种主要有苹果、梨、枣等；草场类植物有35科，84属，93种；中草药类植物300余种，其中有采集价值的近70种；有浮游植物116种，蕨类植物4种。畜禽类约11科20余种40多个品种，主要有猪、牛、羊、鸡、家兔等；鸟类48科270种，其中国家一类保护鸟类7种，二级保护鸟类33种；水生动物有641种，其中有淡水鱼类108种、海洋鱼类85种；主要经济鱼品种有草鱼、刀鲚、鲫鱼、鲤鱼、鲈鱼、刀鱼等。 结论：东营物产富裕，形成湿地生物多样性，特别是地热丰富，结合本案地块自然资源，建议充分利用湿地，建立主题湿地公园，同时地热入户，提高项目附加值。9、人文历史东营市境内既有年轻的黄河新淤地，也有古老的陆地。北部是新冲积的黄河三角洲平原，广袤无垠，清新壮丽；南部是战国时期齐国腹地-古代大军事家孙武的故里，历史悠久，文化灿烂。总结：东营市是一座既古老又年轻的城市，区域优势明显，自然资源丰富，人文资源源远流长，气候宜人，人民富裕，优越的自然环境，有利于将本案建设成东营人居典范社区。二、东营宏观经济分析1、综合经济指标2005年，东营宏观经济持续快速增长，经济效益显著提高。政府加快经济结构调整和增长方式转变，国民经济保持平稳较快增长，据东营市政府公报，2005年全市国民生产总值（GDP）1166.14亿元，突破千亿元大关，比上年增长17.7%。第一产业完成增加值48.20亿元，增长8.3%；第二产业增加值959.45亿元，增长18.2%；第三产业增加值158.49亿元，增长18.3%。三次产业结构为4.1：82.3：13.6。人均生产总值64907元，比上年增长17.5%，以现行汇率折算，折合8033美元。地方国民生产总值583亿元，比上年增长26.0%。从上面两个统计图可知，东营经济发展速度较快，第二产业对贡献最大，第三产业发展速度最快，农业同比增长速度较快，但对GDP增长贡献有限。充分说明东营是重工业为支柱的能源导向性城市，近几年，国际油价上涨快，石油行业利润增长很快，对拉动东营整体经济发展，提高职工生活水平，起不可替代的作用。因此石油产业仍是东营市支柱产业，但第三产业成为经济新增长点，东营正从资源导向性城市向贸易、服务、资源等综合性城市发展转变，城市设施较为完备，为其发展提供良好的条件。2、工业工业生产保持强劲增势。2005年，工业企业完成总产值1672.3亿元，比上年增长32.2%。完成增加值865.7亿元，比上年增长28.6%。其中地方完成增加值285.2亿元，增长57.1%。在工业增加值中，分轻重工业看，重工业完成增加值794.1亿元，增长25.2%；轻工业完成增加值71.6亿元，增长86.2%。分经济类型看，国有企业完成增加值7.3亿元，增长31.0%；集体企业完成增加值8.4亿元，增长48.9%；股份合作企业完成增加值9.6亿元，增长73.1%；股份制企业完成增加值825.4亿元，增长26.3%；外商及港澳台企业完成增加值12.4亿元，增长149.9%；其他经济类型工业完成增加值2.6亿元，增长2.0%。分主要行业看，石油开采和采掘业完成增加值601.7亿元，增长11.9%；造纸及纸制品工业增加值21.7亿元，增长60.9%；石油加工业增加值86.3亿元，增长44.5%；化学原料及化学制品制造业增加值37.0亿元，增长64.3%；农副产品加工业增加值9.9亿元，增长57.3%；纺织业增加值20.8亿元，增长119.5%；橡胶制品业增加值17.1亿元，增长65.4%；电器机械及器材制造业增加值12.9亿元，增长40.7%。从上面两个统计图可知，东营工业发展速度较快，石油开采和采掘业与化工是工业支柱，占绝对比例，其它行业对工业增长贡献有限，现石油实行股份制，因此东营市股份制企业对经济发展贡献最大。国企、集体对经济发展有限，这说明一旦东营自然资源开发枯竭，将严重影响经济发展。3、经济效益工业经济效益快速提升。工业销售收入过亿元的企业有104家，其中过10亿元的企业20家。全市企业实现产品销售收入1585.8亿元，比上年增长53.2%。实现利税585.8亿元，增长66.4%。其中地方102.6亿元，增长64.1%。实现利润458.0亿元，增长75.9%。工业经济效益综合指数668%，比上年提高201.9个百分点。主要工业产品产量大幅增长。东营已形成石油为主导的化工性重工业体系，企业整体效益有很大提高，企业规模扩大，形成良好发展态势。产品单位200年比上年±%原油万吨2674.30.3天然气亿立方米911.1小麦粉万吨3714.6食用植物油万吨9.112.4饮料酒万吨2.80.7纱万吨7.743.2布亿米2.635.4机制纸万吨70.134.5机制纸板万吨6.75.8原油加工量万吨623.934.8化肥万吨3.954.8烧碱万吨14.719.9轮胎外胎万条859.916.7塑料制品万吨6.5105发电量亿千瓦时73.962.4（数据来源：东营统计公报）4、投资投资结构得到改善。全年全社会固定资产投资完成605.7亿元，比上年增长34.4%。其中地方完成490.4亿元，增长46.1%。全市投资597.0亿元，增长35.5%。全市规模以上投资中，第一产业投资17.9亿元，增长69.7%；第二产业投资378亿元，增长35.2%，其中工业投资360.5亿元，增长31.4%；第三产业投资201.1亿元，增长33.8%。城镇投资完成493.7亿元，增长28.5%；农村投资完成103.3亿元，增长83.0%。  重点项目建设成效明显。2005年全市规模以上投资项目1329个，比上年增长23.2%。亿元以上建设项目127个，比上年增加40个，完成投资352.5亿元，增长36.7%，占全社会投资的58.2%；其中投资超过10亿元的项目8个，完成投资183.6亿元，占全社会投资的30.3%。结论：东营投资主体多元化，投资结构进一步完善，投资效益明显上升，基础设施投资进一步加大，形成较好市政设施。5、贸易市场销售持续走高。全年实现社会消费品零售总额149.0亿元，比上年增长15.7%。其中批发零售贸易业零售额116.4亿元，增长16.2%；餐饮业零售额26.4亿元，增长15.5%。国有及国有控股经济零售额15.1亿元，增长7.8%；集体经济零售额2.0亿元，增长10.1%；个体经济零售额83.1亿元，增长15.7%；私营经济零售额26.3亿元，增长19.7%；其他经济零售额22.5亿元，增长17.4%。2005年，亿元以上商品交易市场11个，成交额23.1亿元，比上年增长46.2%。限额以上贸易企业实现零售额38.1亿元，比上年增长20.1%。城市社会消费品零售额100.2亿元，增长17.0%；农村消费品市场零售额48.8亿元，增长13.2%。从上面图可知，东营国内消费额呈逐年上升趋势，且增长幅度较大。其中国内消费主要集中在餐饮业、批发零售贸易业，这两者占国内消费的.%，这说明东营老百姓消费侧重吃等基础的生产性消费方面，精神层面生活消费太少，处较低层次消费水平，住房、娱乐消费等方面正处方兴未艾时期，发展前景可观。6、交通交通运输业稳定增长。全市等级公路通车里程4749.9公里，比上年增加61.2公里。公路密度60.0公里/百平方公里。地方营业性公路货运量3610万吨，货运周转量413464万吨公里，分别增长34.3%和34.9%；客运量844万人，客运周转量128395万人公里，分别增长11.1%和11.3%；航空客运量2.4万人，增长77.0%；水路货运量62万吨，增长14.8%；港口吞吐量50.7万吨，增长7.5%。2005年末，全市汽车保有量11.7万辆，其中家庭轿车3.4万辆。汽车渐为消费新宠。2005年，汽车类实现零售额4.0亿元，比上年增长19.2%。汽车已由以往生产性消费为主转变为生活型消费为主，成为居民家庭消费升级换代的标志性商品.（东营统计公报）7、金融保险金融业健康运行。2005年末，全市金融机构各项存款余额651.6亿元，比年初增长12.9%。其中城乡居民储蓄存款余额384.5亿元，增长17.1%。各项贷款余额420.1亿元，比年初增长18.0%。贷款结构不断优化，农业贷款和中长期贷款投放力度加强，新增农业贷款8.3亿元，中长期贷款23.4亿元，分别占全年新增贷款的12.9%和36.5%。结论：东营人均储蓄与收入居山东省前列，居民购买力强劲。但因股市正处熊市，同时银行屡屡降息，且不稳定，居民缺少新的投资理财方式。房地产产业因特有中国国情，现处快速上升时期。国内居民投资方式较少，居民闲置资金急寻找投资行业，因此地产成为居民投资方式。但山东居民较为保守，如何在项目推广中引导居民投资消费，成为本案成功关键。8、物价消费价格保持基本稳定。居民消费价格总水平比上年上涨0.4%。其中，服务项目价格上涨2.6%，消费品价格下降0.2%。消费品价格中，烟酒及用品价格下降0.6%，交通及通讯价格下降0.6%，娱乐教育文化用品及服务下降0.2%，食品类价格上涨2.2%，居住价格上涨5.9%。商品零售价格下降0.8%。工业品价格持续上涨。工业品出厂价格总水平上涨22.8%。其中轻工业产品出厂价格上涨2.1%，重工业产品出厂价格上涨28.0%。生产资料出厂价格上涨24.6%，生活资料出厂价格下降0.1%。结论：东营整体物价水平较低，但不缺高档消费地方。近两年，因能源物质与房价上涨，带动物价快速上涨，居民用于居住、生活方面费用较多，影响其它方面消费，但房价与其城市经济实力相较，还属居民可接受范围。9、城市建设城市和基础设施建设进一步加强。建设改造城市主次干道公里、干线公路公里，实施了自来水厂二期扩容、西城市政设施配套完善、城市绿化等工程。城市绿化美化亮化和环境综合整治取得较大成效，新增绿地面积万平方米，城市面貌发生了新的变化。围绕构建交通、能源、防灾等体系，新开工了一批重大基础设施建设项目。东营机场增加了北京航班，新开了上海航线。城市功能不断完善。城市环境质量进一步改善。全年环境空气优良率。全市建成各级环境监测站个，烟尘控制区个，面积平方公里；环境噪声达标区个，面积平方公里，饮用水源水质达标率，全市工业废水排放达标率为。结论：东营人杰地灵，环境优美，气候宜人。本案处在东城，如何利用城市生态资源，建议建设宜居和谐社区。10、文教科学教育事业和谐持续发展。2005年，全市有高等院校5所,招生27982人(其中成人教育、网络教育本、专科学生15287人)，毕业生15119人(其中成人教育、网络教育本、专科毕业生8248人)，在校生75847人(其中成人教育、网络教育本、专科学生36619人)；高等院校教职工5672, 文化产业发展壮大。2005年，全市共有艺术表演团体5个，文化艺术馆6个，图书馆6个。广场文化欣欣向荣, 2005年末，全市共有卫生机构115个，实有病床位8010张，各类卫生技术人员10488人。政府办卫生机构74处，其中疾病预防控制中心6个，专科疾病防治院2个，乡镇卫生院33个。11、人民生活 指 标2005年 增长率其中：低收入者食品消费支出2619.8.38.9%衣着消费支出1509321.214.5%家庭设备用品服务支出625.312753.7%娱乐文教服务支出1842.763813.9%医疗保健支出770.378.573.3%居住消费751.4218.7187.6%杂项商品和服务支出411.056.312.1%交通和通信1095.249.6.%合计9624.635.6%居民生活水平继续提高。据抽样调查，全年城市居民人均可支配收入14939.3元，比上年增长15.5%。人均消费性支出9624.6元，增长17.5%。其中，食品消费支出2619.8元，增长8.9%；衣着消费支出1509元，下降14.5%；家庭设备用品服务支出625.3元，增长53.7%；医疗保健支出770.3元，增长73.3%；交通通讯支出1095.2元，增长18.2%；娱乐文教服务支出1842.7元，增长13.9%；居住消费支出751.4元，增长187.6%；杂项商品和服务支出411.0元，增长12.1%。城市居民恩格尔系数为27.2%。全市城市居民人均住房使用面积20.8平方米，建筑面积27.2平方米。年末每百户城市居民家庭拥有家用汽车9辆、摩托车22辆、影碟机73台、空调器117台、微波炉42台、电脑59台、移动电话193部、健身器材13套、钢琴4架、彩电129台。结论：东营城市人口生活水平较高，接近小康水平，其中住房消费、医疗保健支出增长太快，势必影响其它开支，不利生活质量提高。综述：东营整体宏观形势良好，经济效益稳步提高，但国民经济过分依赖石油工业，因石油是国家垄断性行业，其管理存在诸多问题，虽国际油价上涨较快，但国企经济效益提高幅度仍然较慢，势必对当地经济发展影响较大。三、东营房地产市场1、房地产投资房地产开发投资大幅增长。全年房地产开发投资47.0亿元，比上年增长34.0%。其中商品住宅投资26.8亿元，增长46.1%，占房地产投资的57.0%。商品房屋施工面积514万平方米，增长24.3%。其中住宅364.3万平方米，增长22.4%。商品房屋竣工面积235.3万平方米，增长82.5%。其中住宅187.8万平方米，增长116.6%。销售商品房161.6万平方米，增长36.9%。商品房屋销售额32.2亿元，增长57.5%。建筑业生产发展加快。全市资质等级以上建筑企业完成建筑业总产值亿元，增长；竣工产值亿元，增长。房屋建筑施工面积万平方米，增长；房屋建筑竣工面积万平方米，增长。建筑企业组织结构逐步向技术密集、资金密集相结合的方向调整，市场竞争力不断增强，经济效益继续提高。按施工产值计算的全员劳动生产率达到万元人，比上年提高.万元。2、房地产价格房价增长趋势因东营房地产市场形成只有短短几年时间，市场尚未成熟，信息不公开。但房地产投资剧增，带动房价飞速上涨，04年达到高峰期，约为15.3%。05年受国家宏观调控影响，东营房地产市场较为平稳，房价增长趋缓，房屋销售价格总水平仍比上年上涨8.0%。土地交易价格上升11.4。房屋租赁价格上涨2.4%。二手房销售价格水平上升16.2根据东营房地产现状，我司估计，东营房价上涨幅度较05年大，将接近04年的水平，普通住宅价格估计上涨300-400元，高档住宅价格约300-500元，商业价格将去年基本持平。分析：房地产价格是最能体现市场供需状况，东营房价持续多年上涨，但上涨幅度呈波浪式上升，这在国家宏观调控后，房价仍然持续上涨，说明东营供需两旺，几乎无投机炒作成份。仅在考虑供求关系的影响下，2005年同期同质价格指数比2004年上涨%以上。除此以外，需要特别指出的是，2006年的房价还将受到供应结构、刚性成本以及装修升级等诸多因素的影响。综合考虑上述原因，可以预计，总体价格上涨不会低于2004年的涨幅。3、土地供应量05年东营市区土地出让计划统计表日期座落区域规划设计条件出让面积（平方米）供地方式用途使用年限(年)成交价总额（元）单价（元/平方米）容积率建筑密度绿地率05.9.11郑州路东侧、大渡河路以南东城1.030%205005.41拍卖商业用地4097000001937.905.9.11北一路南、兰州路西侧东城1.530%354528.3拍卖商业用地404310000951.7905.9.11北一路南、兰州路东侧东城1.530%354420.4拍卖商业用地404100000927.5205.9.25淄博路南、西二路西西城2.723%1700.06挂牌商业用地4034000001999.9305.9.28东一路东、府前街南、惠州路西东城1.451545171456.3招标住宅703.9E+0732605.8.3丽日湖东、山东万达地产有限公司南开发区1.030%3543098.4挂牌住宅用地702.4E+07552.2205.8.3东四路东、广州路西、北一路南、大渡河北开发区1.3835%3584520.4挂牌商业用地402.1E+07295.8305.8.3东四路东、广州路西、北一路南、大渡河北开发区1.030%35274361.7挂牌住宅用地708E+0705.7.22规划西五号路南、规划东区六路东、西一路西西城1.030%35118291拍卖住宅用地709.1E+0705.5.25胜大花园南、北一路北、东一路东西城3.337305159.51挂牌商业40392122876005.5.25胜大花园南部、北一路以北、东一路以东西城1.726308825.36挂牌商业40494220256005.5.25胜大花园南部、北一路以北、东一路以东西城4.854303120.14挂牌商业40280812690005.5.25胜大花园南、北一路北、西城2.8363010386.67挂牌商业407328444（数字来源：东营土地储备中心）我司根据东营市区土地供应计划（05年月供应土地，因其项目入市，故排除不计），发现土地价格较前年上涨约11.4%.根据东营市土地出让计划，我司估计06年东营市区商品房屋施工面积将超过300万平方米，其中住宅约为200万平方米。而东营05年商品销售面积约161万平方米，估计今年销售面积超过去年，但供过于求是不争事实。今后房地产竞争将异常残酷。4、市场吸纳量（数据来源：东营市统计公报）05年东营市销售商品房161.6万平方米，增长36.9%。其中，商品房销售面积118万平方米，增长54.5；其中住宅销售面积87.3万平方米，增长50.5。但商业销售空置率上升，售价降低。估计06年东营市房地产市场整体吸纳量保持上升趋势，但增幅不会超过05年。5、市场销售额分析分析：05年商品房销售额32.2亿元，增长57.5%。从统计图可知，东营市房地产销售额呈上涨趋势，年平均增长率约。估计东营房地产销售增幅将不会低于34。由此可见，05年全国房地产市场受国家宏观调控政策的影响，但对东营只有短短三个月的观望期，但去年月起，商品房交易呈现缓慢增长趋势，到10月份有很大增幅，说明东营房地产市场抗风险能力较强，受国家宏观调控影响较小，在地方政府稳定房价，控制房地产投资，加大土地市场监控，在供应量稳定增长的情形下，价格持续上涨，消费者在持续观望后必然会选择走出观望待购期， 2006年是一个购买量爆发的年份。但销售量能否保持原来速度，众人拭目以待。6、产业政策对房地产市场的影响）“八·三一”对房地产的影响Ø 对市场的影响：土地市场将更加有序自2004年8月31日之后，国有土地使用权协议出让制度将退出历史舞台，取而代之的将是土地交易公开化，国家对于土地的一些清理整顿举措，让原本比较混乱的土地市场的经营态势更加有序，土地的供应短时间内会减少，但是长期来看，不会大幅度变动。政府只是对一级土地市场进行调控和管理，控制了土地供应的总渠道，督促开发商以正当的手段拿地，并不是要减少土地的供应，而客观的讲，全部实行招拍挂对于开发商的资金实力提出了更高的要求，外地与本地的开发商处于同一起跑线上。Ø 对地价的影响：在短时期内地价将会有所上涨土地大限之后，采用招拍挂后的地价将会上涨；2004年5月1日东营市国土局公布了新的基准地价及国家重视土地市场等也是促使东营市土地价格上涨的因素。东营市统计局的数据显示，新的基准地价公布后，整个地价平均上涨了30%左右。但从长期来看，同时随着招投标市场的进一步成熟，招投标也会更加符合市场的价格，使得今后的地价逐步平稳。Ø 对市场格局的影响：房地产市场面临洗牌8月31日的土地大限，对于房地产市场的格局将产生很大影响，房地产市场将面临洗牌。而资金不足、资金链条绷得很紧的房地产发展商将会在大限之后逐步被淘汰，比如一批房地产发展商、一批项目将会垮掉。垮掉的不是哪种类型的房地产发展商，而是资金不足、资金链条绷得很紧的房地产发展商。土地的大限让房地产企业处于转型期中，那些能够适应这种转型的，将会得到更大的发展；无法适应这种转型的，被淘汰或者被其他企业兼并也是在所难免。在这些企业中资金实力强的企业是关键，这些企业将是以后在8 31大限后能存活下来的主力军。）“加息”对房地产市场的影响对开发商来说，小幅加息在一定程度上会增加其财务成本。在理性预期下，开发商会考虑缩短项目开发周期，居民购买力下降引起的价格下跌可能使得企业减少盈利甚至亏损。此外，加息还会增加土地储备的成本和风险。但加息对东营房地产业的影响不大，因为东营的房产业总体规模较小，并不象北京、上海等一些大城市的房产业那样发达。整个东营的房产吸纳量有限，每年房地产业新开发的面积加在一起约在20万-30万平方米，房产的市场供应量较小。尽管近几年东营的房地产业以较快的速度向前发展，但仍以住宅市场为主，不管房价上涨多少、银行利息上调的幅度有多大，住宅依然是居民的最大需求。2004年10月29日银行加息只对东营房地产业的投资性市场有一定影响。）综合评估最近两年房地产政策对东营房地产影响04年国家加大房地产宏观调控，陆续颁布实施一系列法律条例。主要有：Ø 2004年8月，国土资源部发布71号令，规定从2004年8月31后，实行土地招拍挂；Ø 2004年10月，中国人民银行决定上调存贷款利息，并放宽贷款利率浮动空间，降低金融风险；Ø 2005年3月16日，中国人民银行调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构准备金利率，打压高房价；Ø 2005年3月26日，国务院发布关切实稳定住房价格的通知，将房价提高政治的高度；Ø 2005的5月11日，建设部等7部委发布关做好稳定住房工作的意见，其焦点关注“房价”、“个税”、“人民币升值”、“投机”、“房地产结构问题、“期房限转”等问题；Ø 2005年5月30日，国家税务总局、财政部、建设部联合颁布关加强房地产税收管理的通知，规范房地产行业发展；Ø 2005年月日，东营市政府颁布东营市物业管理暂行办法，规范物业管理活动；Ø 2005年月日，东营市政府颁布东营市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，保障城镇最低收入家庭的基本住房需要；Ø 2005年月日，东营市政府颁布东营市经济适用住房管理办法，规范东营经济适用房开发、销售等问题；2006年房地产政策趋于平稳，调控精细入微，在政策层面的关键词主要是“平稳”和“细化”，尤其是针对东营这样三线城市，将不会出现更为严厉的宏观层面政策。然而，2005年的若干宏观调控政策可能会有一些后续的具体执行细则出台，进而对市场产生局部的影响，例如税收等政策的细化可能对二手房市场带来不确定因素。总体来看，宏观调控转向“微观”调控，平稳的政策环境将使得房地产发展商及购房客户均有较大信心，对年度市场的发展保持乐观积极的预期。但2006年一季度房价增长速度过快，全国房价普遍上涨超过，北京、南京等城市房价上涨过快，势必影响政府决策，有可能最近针对个别城市楼市，不排除有为严厉宏观调控的政策，可能对东营楼市有一定影响，但估计影响不大。7、市政交通建设对房地产市场的影响2003年全年东营市城市道路面积达211.28万平方米，园林绿化面积214公顷。重点加强城市主要干道及其配套设施的建设与维护管理，对市区主要干道进行了重点整治和全面改造，济南路改造、北一路西延、聊城路西延工程已完成，大量城市道路的建设改善了居民居住环境，提升了城市品位。从东营市城市总体规划（2004-2020）简稿中（尚未最终定稿），得知东营市计划在2007年6月建成黄（骅）大（家洼）线，此铁路线北连“煤运北通道”的朔黄线，可加强冀东、鲁北地区的陆路交通基础；计划于2015年建成东（营）港（口）线，此铁路线西起利津，经陈庄、孤岛、仙河至东营港，将港口与新建黄大线联系起来。并将于2007年建成自威海至乌海高速公路东营段，这样沿东青高速公路及东营黄河二桥北上，实现与京沪高速公路的联网，改变东青高速只能南下的现状。“政府规划在前，企业开发在后”，市政规划超前，交通便利同样会有利于发展商借政府力量和政府设施打交通便利牌，也便于发掘项目的街区价值，从而促进房地产市场的良性发展。同时，根据其他城市房地产开发的经验，东营市新修建道路附近的土地开发会火热起来，城区边缘会形成新的居住区和商业区。8、2006年东营楼市前景预测: 趋势一：市场供过于求，竞争将更加激烈2006年东营新房市场将出现总体上有供过于求的局面。但土地成本、建材成本等刚性成本提升，因此06年东营房价增长幅度将略高于