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房地产项目开发流程及主要证件办理程序 -康焕文今天我们就有关房地产项目开发流程及主要证件办理程序与大家共同学习，我们都知道开发设想是房地产开发商最基本最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态，开发设想是否准确地反映市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败，这就需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。从开发设想形成后我们就要进入房地产项目开发的四个阶段。现在我为大家简单的介绍一下房地产开发的四个阶段，即：可行性研究阶段、项目报批与前期工作阶段、建设实施阶段和销售、出租、服务阶段。一、可行性研究阶段可行性研究阶段市场研究开、发场地选择拟定开发项目经济、社会、环境效益评价开发公司、合作对象、咨询部门可行性研究阶段是房地产项目开发的首要工作阶段，也是非常关键的一步，他是对开发设想有没有真正的市场前景的论证，而政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。只有经过技术经济论证确认该项目可行，才能进入开发项目的前期工作阶段，但投资决策者必须了解在对开发方案的技术经济论证过程中，由于各种影响因素的制约，开发方案需要做某些修改，因此，开发项目可行性研究过程不是一个简单地对投资项目做接受或拒绝的过程，而是对投资项目进行修正、完善和重新评价的过程。二、 项目报批与前期工作阶段项目报批与前期工作阶段立项、申请购置开发场地委托规划、设计筹集开发资金申领建设工程规划许可证拆迁、安置、清场市规划局、国土局、房管局、发改委规划、勘测、设计单位、规划局有关金融机构规划局住户、派出所、有关管理部门项目报批与前期工作阶段是开发项目过程中最为繁杂的，他涉及的工作比较多，如资料的填写、各种证件的办理、与各相关部门的联系沟通，在这里我主要为大家讲解一下办理程序和所需提供的资料、办理单位。2.1土地使用权证的办理2.1.1 开发项目的土地位置由经批准的初步可行性研究报告选定。初步可行性研究报告选定的位置，应符合该位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或“文件”的形式予以明确。2.1.2 国家行政主管部门限定的土地使用条件，一般以房地产开发项目建设条件意见书的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为使用权出让合同的必备条件。2.1.3房地产开发项目建设条件意见书主要包括以下内容：    a) 项目性质、规模和开发期限；    b) 规划控制指标及规划设计要求；    c) 基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；    d) 基础设施和公益设计建成后的产权界定；    e) 项目拆迁、补偿、安置要求；    f) 项目经营方式等。2.1.4 初步可行性研究报告经规划行政主管部门批准后，公司（以下简称公司）经办部门持批准的文件向县级以上人民政府土地行政主管部门提交开发项目用地申请。2.1.5 经批准的用地由市、县人民政府颁发建设用地批准书。2.1.6 通过拍卖、招标或协议方式取得土地使用权的，应依法与土地使用权出让方签订合同。2.1.7 公司对持有使用权的土地，依法支付出让金、地价、有关费用和履行拆迁、安置、补偿等责任。2.1.8 本程序2.1条应按照下列法律、法规的规定实施；   a) 中华人民共和国土地管理法；   b) 中华人民共和国土地管理法实施条例；   c) 中华人民共和国城市房地产管理法；   d)城市房地产开发经营管理条例；   e)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；   f)城市国有土地使用权出让转让规划管理办法；   g)城市房地产开发管理暂行办法。2.2土地使用证书的办理2.2.1 公司获得土地使用建设用地批准书后，应依法办理土地登记。2.2.2 委托代理人办理土地登记的，公司应与受委托人办理授权委托书。2.2.3 申请土地登记时应向土地管理部门提交下列文件：   a) 土地登记申请表；   b)单位法定代表人证明、个人身份证明或户籍证明；   c)土地权属来源证明；   d)地上附着物权属证明。2.2.4经土地管理行政部审定后发给“土地使用证书”。2.2.5土地使用权、土地他项权利的设定登记及变更登记按相关法规规定办理。2.2.6 公司经办/管理部门应按当地土地管理行政部门的规定，办理土地使用证书，定期查验手续。2.2.7 本程序2.2条的具体实施按土地登记规则办理。2.3建设用地规划许可证的办理2.3.1 开发项目用地使用权合同签订后或建设用地批准书下达后，项目策划部应向项目所在地城市规划行政主管部门申请定点，经审核批准后核发建设用地规划许可证。2.3.2 申报时应提交下列文件：   a) 土地使用证书；   b) 红线图；   c) 开发项目规划方案（规划设计方案）；   d) 营业执照和房地产企业资质证书；   e) 其他规定应提报的文件。2.3.3 房地产企业只有在取得建设用地规划许可证后，才允许对项目组织勘察、规划、设计工作，并按规划要求进行设计。2.4建设工程规划许可证的办理2.4.1 房地产公司在初步设计完成后，应向项目所在地城市规划行政主管部门申请办理建设工程规划许可证，只有在获取此证后才允许进行施工图设计。2.4.2申办时应提交下列文件：   a) 建设用地规划许可证；   b) 初步设计文件（含图纸、资料、说明，必要时应提供勘察设计文件/报告）；   c) 设计单位资质证明文件；   d) 设计合同；   e) 红线图；   f) 其他规定应提交的文件。2.4.3 本程序2.4条的具体办理，按中华人民共和国城市规划法执行。三、建设实施阶段建设实施阶段办理施工许可证、招标、投标、发包项目施工准备、现场“三通一平”施工的组织管理与控制竣工验收、交付使用建设部门、施工企业施工企业工程部门、监理公司规划局、房管局、工程质量管理部门开发项目在建设实施阶段的投资支出最大，所占时间最长，因此，加强开发项目建设实施阶段的管理，对于开发企业实现预期的开发效益是非常重要的，在此阶段，开发企业的主要工作有：（一） 办理开工审批手续 开发企业编写年度建设计划，报基本建设主管部门审查批准后，持建设工程规划许可证、投资许可证、资金审批文件、水电供应及排污审批文件，以及其他有关文件资料，到建委工程管理部门申办开工登记手续，经管理部门审查，签署同意开工意见后，建设工程方可开工，发放施工许可证。3.1 施工许可证的办理3.1.1 房地产公司负责向当地县级及以上建设行政主管部门办理施工许可证申请。3.1.2 申请施工许可证时，应提交下列文件；    a) 建筑工程用地批准文件/合同；   b) 建设工程规划许可证；    c) 需拆迁的，拆迁进度符合施工要求的证明文件；    d) 确定的施工/承包合同；    e) 满足施工需要的施工图纸及技术资料；    f) 建设资金已落实的证据；    g) 建设资金已落实的证据；    h) 法律、法规规定的其他文件。3.1.3 经核准并领取了施工许可证后，开发项目工程方允许开工。3.1.4 本程序3.1条的具体办理按中华人民共和国建筑法及建设工程施工现场管理规定文件执行。（二） 选择施工企业开发项目的建设实施，是由建筑施工企业完成的，施工企业是开发项目建设实施的直接指挥者和生产者，因此，选择承担项目施工的企业是极为重要的工作。为了在预期的投资限额内，保证工程质量和工期，一般采取招标投标方式选择施工企业，即初步选定若干个施工企业，通过投标竞争，从中选择最为合适的施工企业按工程承包合同承建工程项目。（三）开发项目工程管理与控制开发项目工程管理与控制，是开发企业为了保证项目施工顺利进行所从事的有关管理工作，包括配合施工企业做好各项施工准备工作；对项目的费用、进度和施工质量控制；合同管理；有效协调各类管理。通过施工监理招投标等方式，委托专业化、社会化的监理公司对项目的建设进行监理，因此，开发企业委托监理公司根据工程承包合同对工程施工进行监理。（四）项目的竣工验收当项目完工后，要对其进行验收。而项目验收分预验和综合验收，预验是在综合验收前，开发企业与监理公司对工程质量进行全面检查，根据检查结果，提出需返工的工程及其修复期限，综合验收时在预验的基础上经开发企业申请，由政府的建筑质量监督部门组织的竣工验收，项目经验收合格后方可交付使用。四、销售、出租、服务阶段销售、出租和服务阶段制定销售、租赁计划、宣传、广告房屋销售、签约、公正、付款小区管理、经营、服务传媒机构建委、建行、物价局、签约双方、公正部门物业管理公司、居委会、派出所、工商局实际上，房屋的销售工作并非在房屋竣工验收后进行。为了缩短房地产开发的投资周期，在可行性研究阶段就要研究房屋的销售计划，从选择场地开始，开发企业已开始寻找购房者或承租人；在开发项目的施工过程中，应通过各种媒介做好项目的销售广告的宣传工作，当项目施工进行到一定程度时，应按城市商品房预售管理办法和商品房销售管理办法等规定，取得商品房预售许可证后，及时进行房屋的预售工作，竣工验收后申请办理房地产产权登记。4.1商品房预售许可证的办理4.1.1 商品房预售应符合下列条件：     a) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；     b) 持有建设工程规划许可证和施工许可证；     c)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；     d) 已办理商品房预售登记，取得预售许可证。4.1.2 申请商品房预售许可证登记，应提交下列文件；    a) 本程序4.1.1款所列a）、b)、c)项规定的证明材料；    b) 营业执照和资质等级证书；    c) 工程施工合同；    d) 预售商品房分层平面图；    e) 商品房预售方案；    f) 需向境外预售的，应同时提交允许销售的批准文件。4.1.3 本程序4.1条应按城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法执行。房地产销售或出租后，应做好销售或出租后的服务和管理工作，如果开发项目是住宅小区，应成立物业管理机构或通过招投标等方式委托物业管理公司完成，如果是单幢建筑，可组织大楼管委会。无论何种形式均需与当地派出所、居委会、绿化、环卫等部门联系，办理门牌号码、户口迁入、绿化、环卫和治安等事项。至此，房地产开发企业对于某个项目投资开发的经营活动基本结束。以上内容，如有不妥之处，恳请大家批评指正。谢谢大家！土地所有权 定义：土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。 一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。但是土地所有权相对于一般财产所有权而言有其特殊性，主要表现在：1、主体的特定性 2、交易的禁止性 3、权属的稳定性 4、权能的分离性1 土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能，同时对土地所有者及其代表行使权利有三条重要的限制： 1、土地所有者及其代表行使权利不得违反法律、行政法规规定的义务 2、土地所有者及其代表不得违反其与土地使用者签订的土地使用权出让合同或者土地承包合同中约定的义务 3、土地所有权禁止交易 我国土地管理法规定:城市市区的土地属于国家所有;农村和城郊的土地,除法律规定属于国家所有外,属于农民集体所有;宅基地、自留山，属于农民集体所有。土地使用权定义：土地使用权是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。 国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。 农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照土地管理法的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。 土地使用权类型根据土地管理法、土地登记办法的相关规定，土地使用类型只有土地划拨和土地出让两种形式。 划拨土地使用权划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式：（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。 出让土地使用权出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征：（1）取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一定年期内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。（2）取得的土地使用权是有期限的。 土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限。（3）取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。土地使用权出让的形式有三种，即协议出让、招标出让和拍卖出让。征用土地是指国家为了公共利益的需要将属农民集体的土地由有权批准机关批准转征为国有土地，属于强制性征地行为。征用是一种土地所有权发生变化的行为，而不是土地使用权的类型。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 第一条 为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国土地管理法实施条例等法律、法规，制定本规定。  第二条 在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的，适本规定。  本规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。  本规定所称拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。  本规定所称挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。  第三条 招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。  第四条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。  前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。  第五条 国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。  市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。  第六条 市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。  第七条 出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。  第八条 出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20  日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。  第九条 招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：  （一）出让人的名称和地址；  （二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；  （三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；  （四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；  （五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；  （六）确定中标人、竞得人的标准和方法；  （七）投标、竞买保证金；  （八）其他需要公告的事项。  第十条 市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。  确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。  招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。  第十一条 出让人应当对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。  第十二条 市、县人民政府土地行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。  第十三条 投标、开标依照下列程序进行：  （一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；  标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。  （二）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的，出让人应当依照本规定重新招标。  （三）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。  评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。  评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。  （四）招标人根据评标结果，确定中标人。  第十四条 对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。  第十五条 拍卖会依照下列程序进行：  （一）主持人点算竞买人；  （二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；  （三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；  （四）主持人报出起叫价；  （五）竞买人举牌应价或者报价；  （六）主持人确认该应价后继续竞价；  （七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；  （八）主持人宣布最高应价者为竞得人。  第十六条 竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。  拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。  第十七条 挂牌依照以下程序进行：  （一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；  （二）符合条件的竞买人填写报价单报价；  （三）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；  （四）出让人继续接受新的报价；  （五）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。  第十八条 挂牌时间不得少于 10 个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。  第十九条 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：  （一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；  （二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；  （三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。  在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。  第二十条 以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。  成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订国有土地使用权出让合同的时间、地点等内容。  成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。  第二十一条 中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订国有土地使用权出让合同。  中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后 5  个工作日内予以退还，不计利息。  第二十二条 招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10 个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。  出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。  第二十三条 受让人依照国有土地使用权出让合同的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。  第二十四条 应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。  第二十五条 中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，中标人、竞得人应当依法承担赔偿责任：  （一）投标人、竞买人提供虚假文件隐瞒事实的；  （二）中标人、竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。  第二十六条 土地行政主管部门工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。  第二十七条 以招标拍卖挂牌方式租赁国有土地使用权的，参照本规定执行。  第二十八条 本规定自 2002 年 7 月 1 日起施行。