【商业地产】南京珍珠泉高尔夫别墅项目产品建议报告30DOC.doc

珍珠泉高尔夫别墅项目产品建议一、产品规划建议1. 建筑规划建筑规划采取错落行列式布局，建筑物前后左右均错开布置，迎合夏季的主导风向，达到自然通风；建筑朝向争取主要居室良好的日照条件，避免西晒，使日照均衡，让视野范围最大化，充分获得高尔夫无遮挡的优势景观带来的视觉享受，建筑群体顺应山势形成不同标高，使自然与景观产生步移景异的变化和丰富的空间感受。2. 产品分类及配比整个别墅区由院落、独立及少量双拼组成。院落别墅位于场地东南狭长区域，该区地势较为平缓，出于对场地利用最大化以及施工难易度的考虑，选择在此处规划小型院落别墅，约占总体别墅量的35%；向北随着地势的抬高及地形逐渐复杂，规划为山体独立别墅，约占总量的50%，并在该区域相对平缓地段辅建少量双拼，约占总量的15%，以满足该类产品的市场需求。  3. 道路规划要点1） 依地势山脊线合理设计行车路线，尽量避免开山劈路，减少人工挖填方量，保护原生环境。2） 处理好区内主干道与水体、建筑之间的关系，巧妙通过道路划分组团，最优化土地利用。3） 考虑主干道与入户支道的衔接，力求做到便捷及舒适，适当设计台阶及坡道，要求踏步的高度、级数在人体舒适度的范围内。二、 建筑设计建议林语别墅融合了中国传统的审美观与全球化进程渗透的新元素，它是纯坡景的建筑群落，以坡地、溪流、树林、草径组成了颇具层次的园区景色，将纯正的别墅掩映在如画的美景之中，使生活有了如坡地般起伏延伸的美感。建筑风格，建筑立面形态，庭院、露台、屋顶、地下空间、车库设计等各方面都自成特色。但鉴于坡地地形的特殊性，有些设计必须以实际地形为建筑基础，必须合理规划。1、建筑风格 建筑风格是糅合了东西方内外眺的建筑思想，将南洋的热情洋溢、中国的自然内敛、日本的简约精致集于一体，充分体现亚洲建筑精神的表现风格。这种建筑风格既考虑了注重私密及功能的心理，又保证了在居住中接触大自然的效果。 在建筑风格的设计上，既不是传统的园林式建筑，也不是一味的欧式风格。它汲取了东南亚地区适合东方人居住的别墅的众多优点，除了保留别墅大落地窗、挑高厅堂外，在外观上采用国际流行的现代元素：简约的直线条。简洁的立面、坡顶处理，在立面的色彩与质感表现下，配合内敛的木质纹格，与东方人理智、涵养的性格有众多吻合的地方。建筑立面总体感觉沉稳中透露一股灵气，时尚中又显露出传统的影子，体现了一种特别的“气质”。 建筑造型现代、简洁、明快、清雅。色彩以冷色调为主，表现出现代理性主义建筑哲学的严谨与冷峻。 2、庭院设计在现实生活中，室外空间对于别墅住宅而言，就如同一件外衣，反映着住宅的品位，主人的个性和品位。 葱郁的树阴，小鸟的清唱，鲜花的芬芳会带给主人、来访者、邻居和过路人感官的愉悦和心灵的共鸣。室外空间可以看作是主体建筑的向外延伸，如同室外的房间，让我们舒适地用餐、读书、运动、日光浴、烹饪或社交，在阳光和风中得到放松和休憩。 不仅如此，室外空间甚至会塑造居住者的生活习惯和精神情感。庭院显示了主人的个性，把艺术相当的生活化。根据对别墅的统计，私人庭院是家庭住宅基地中重要的使用场地，其使用频繁顺序大致是：用作起居、游戏、室外烹饪和就餐、晒衣、园艺、款待朋友和储存杂物。庭院的设计还强调院落绿化与功能面积的协调。院落绿化面积说的是纯植被的覆盖面积，功能面积是指露台等的活动场所；庭院设计内的水景布置可以实现经济、品位、功能、亲人的结合；庭院的设计强调空间效果、景观感觉与功能的平衡；强调与建筑主体的呼应；强调色彩、造型的应用等。本案的庭院设计以L型为主。L型庭院可以创造出更多的美景，她的两臂包括两个相连的、局部分开的空间，具备了两个小长方形或两个小正方形庭院的所有优点。3、屋顶设计 屋顶设计以坡顶为主，这样的顶与别墅的建筑风格相一致。坡屋顶不仅可以有效解决屋面隔热差，防水性能差，容易发生渗漏等问题，还可以改善住宅性能和建筑外观的视觉效果。坡顶的曲线设计形式活泼、线条柔和流畅. 4、露台设计大露台、多露台渐成流行趋势大露台，人的自然情结可以在此完全释放，铺上鹅卵石，搭起葡萄架，种下石榴、蔷薇，再放置两、三张藤椅，或是一张秋千，一个浪漫别致的空中阳光花园便呼之欲出。露台可根据具体条件设计成退台式、错落式、走廊环绕式、外挑式等，立面造型丰富。多露台也是近年来别墅设计趋势，如某项目多达5个观景休闲阳台或露台的套型受到热销，反映了人们对户外空间的向往。多露台的设计也是实现室内外空间渗透的一种手法。从客厅到露台，再从露台到花园，空间实现了从半开放到开放的衔接过渡。露台可带有坡屋顶或构造顶。5、室内空间设计建议由于本案地形地貌的限制，不会有大量的复制产品，每栋别墅都需根据自身独特的外部资源精心设计，以体现真正的个性居所。本项目产品定位为精致小独栋，面积虽小，但要在精致，因此在室内空间设计上不仅要功能布局合理，尺度恰到好处，还要在空间塑造、细部处理等方面有精彩的设计。要素一：构筑室内空间夹层，增大可塑面积。如3.9米的高客厅与2.8米的卧室、2.19米的夹层餐厅形成三个建筑平面，由于2.19米的夹层低于2.2米计算建筑面积的标准，不计入建筑面积，这个夹层面积可在10多平方米到20多平方米之间，为生活带来了更多乐趣。或在二楼坡顶隔一阁楼层，功能使用灵活。如左图中阴影部分为二层坡顶，层高较高，可自行分割，该部分面积免费，可作为主人套房配套的起居室，音乐室、影音室等。要素二：有大量的吹拔(共享空间)、回廊、阳光房、玻璃长厅等一些较特别的建筑元素的使用，这样就使得建筑的空间感觉更为强烈，时时能让居者心中有一种暗暗的惊喜。如右图阳光室是设计采用半开放式，大玻璃小窗的运用使主人在休闲时可倚窗远眺。要素三：交通过渡空间功能的重新定位。交通空间在别墅中占有较大的比例，必须将其从满足水平垂直交通的功能中解放出来，赋予其空间组织序列的意义，使走廊楼梯室内空间景观的一部分，形成一条流动的景观轴线。过渡空间不但起交通的作用，同时起到展示的作用，消化好这些面积体现出别墅设计的品位。6、地下空间设计提示特殊的地形条件使得本项目地下空间的利用不同于一般别墅，可根据具体条件设计成架空、半地下等形式，结合室外庭院做一些与室外过渡的下沉式庭院，设大天井，开高窗，增加室内采光和空气流通，如左图若能与地上衔接则更精巧。地下空间功能可灵活安排。地下空间最好是隔断较少的大开间，留给业主自由发挥。7、车库设计根据具体地形条件，可设计成架空车库、半地下车库、地上车库，坡地车库等，结合坡地景观设计细节提示：1、为了避免汽车尾气进入室内，建议车库入户设计小玄关，做为过渡空间，同时也是主人外出、归来时整理衣冠的第二玄关，同时还可兼具储藏功能，若增设洗手池，则方便主人使用，注重细节设计更显人性化。2、车库也可开窗。若是独立的地上车库，则也可开窗户，一方面增加采光，消除室内尾气，日后还可改造成多功能室内，如做佣人房、客房等。3、车库入口不必单调。目前很多别墅对车库入口的设计忽略了，其实车库入口的设计同样显示了业主的身份，可结合景观，做一些精致有情趣的细部处理，与本案的精致定位更相符合。三、 景观设计建议1、读懂场地1）山体坡地花园，使生活有了丰富的层次，由项目地形图所表示的等高线分析，观景最好的为西侧建筑，面东且视野开阔，该区域别墅位置为最优。而坡地则形成了多个台地花园，构成多样的室外空间，提高了庭院的绿化效率，增加了绿地的展开面积。坡地上的台地层次分明的立体景观空间2）水系水，随物赋形，坡地丰富了水的形态和内容，结合原有场地自然排水形成的冲积沟，可由山顶引出特色小溪，流经花园的腹地，与别墅区南沿的泉溪在入口处汇合，后继续前行。除此还可适当穿插小瀑布、跌水、池水、涌泉、雾森等水景形式，显得形式各异，意趣盎然。由上而下流动的，由下而上涌出的，尽显园林精致及趣味。3）植被时间在坡地上流动，坡地产生的落差造就了园林的流动性，水、风、空气等都不再静止。不同植物的搭配，又使得坡地的景观随着时间的变化而不断呈现出不同景象，四时常新。风致式坡地园林景观原汁原味融入自然2、景观主题定位“面朝GOLF的坡地花园”( GreenOxygenLightFoot & Garden)力求将林语别墅打造成集自然山体、旅游度假和高尔夫运动于一体的高尚别墅领地。3、资源描述原生地貌山体资源老山余脉，坐北朝南原生植物资源常绿松杉柏科树种形成良好的绿色背景，优美的观赏树种和低矮的灌木丛。昭富18洞国际标准高尔夫球场位于别墅正对面的山坡上，宽视角全景高尔夫球场，栋栋见绿。珍珠泉风景旅游区在绿树丛中步行五分钟，就可到达珍珠泉风景旅游区。深厚的人文景观佛教胜地定山寺人工与自然完美结合的水景天然泉溪与人工湖泊4、与策划相结合的广告诉求点山中，不知岁月 “水边的哲学是不舍岁月，山地的哲学是不知岁月。在水边不过是观海弄潮，却让我们感知世界无常；而在山中能体验居所的敦厚气韵，不由得让我们安然静定、淳朴坚毅”余秋雨行者无疆 仁者乐山 无论美国的比华利山还是香港半山，仿佛知富阶层已将悠悠山居作为最大的生活愿望。阳光透过树叶的隙缝，形成欢快的光斑跳跃在山中的青石板路上，亮丽又全然单纯。南京市郊原生山林居所作为老山的一脉分支，保留了多种原生植物。傍山而建的建筑，极易将未经雕琢的自然引入室内。山林中的生活，自然简单，静定安闲。座北向南的龙头地势位于“老山国家森林公园”绿色生态区，背靠绵延山脉；南面，占地14平方公里珍珠泉风景区，烟波浩淼的镜山湖，衬着湛蓝的天际线和黛青色的山脉。 “从高尔夫走向坡地花园” “贴着山坡呼吸”等5、景观示范区由主入口向内，结合会所及别墅样板区，先一期做出景观师范区，塑造项目的品牌形象，以优美的实景建立客户的信赖感，为展示建筑产品提供良好的环境。6、采石场遗留断壁部分的处理关于采石场遗留断壁部分，可采用一种快速经济型恢复方法：第一步是生态恢复，利用速生常绿针叶树种做背景，沿远离断壁方向依次种植常绿阔叶乔木、落叶阔叶乔木、观赏小乔木、常绿灌木，花灌木，裸露地表密被常绿地被，崖根种植常绿耐干旱瘠薄藤本；向外于开阔场地部分以人工水池为雨水收集池，再以人造溪流引导雨季过多集水流向低地；第二步是建筑阻挡，在前面生态恢复解决了安全隐患后，可在此处的南部以低层建筑（叠加别墅）的形式进行视线阻挡，由于先前在靠近石壁一定范围内的植被恢复，使得建筑内部的人们不会直接看到北面较差的景观，而是透过窗看到绿色的背景林，这种将生态恢复的可持续安全性与适时适地利用建筑作视线阻挡相结合的处理手法，起到快速经济恢复不良景观的效果。四、 物业配套别墅是享受高品质生活的标志，成熟的配套设施也是别墅消费群的消费取向之一，因此完善的社区配套和物业管理是作为一个精品别墅的根本保障而存在的。别墅配套在布局规划设施中更注重人与自然、人与环境的关系，通过高尔夫球场、篮球场、中心绿地、网球场、超级市场、中西餐厅、酒吧、舞厅 配套设施的精心规划设计，使小区内的人文环境与区外自然环境达到了一种互相渗透、内外延伸、有机结合的效果。并为业主聘请与别墅品质相符的、知名度高、富有经验的物业管理公司做管家，解除业主的后顾之忧。1、中心会所配备完善的生活商业娱乐设施，是社区的购物休闲中心。别墅一般远离城市商业中心，为配合高端业主的高端消费需求，大型豪华会所是别墅社区必备的配套之一，会所服务整个社区，主要配套建设高端大型的项目，如：高尔夫用品专卖店、安全措施良好的通透式标准游泳池、西式咖啡厅、中式餐厅、酒吧、茶吧、SPA、壁球室、台球房等星级酒店化的设施。我们建议会所注重与生态环境的融合及体验其自然野趣的情趣，结合情景参与式休闲设施如露天茶社、郊野公园、户外运动设施等建设，即满足了消费需求又与户外活动结合，互动效果更好。2、运动休闲设施本案有南京最大最高档的休闲配套1800亩的高尔夫球场环绕四周，这是一般别墅物业没有的，另外其他运动设施也是项目的必备条件，建议运动设施不仅包括传统项目，还需现代时尚项目如：室内攀岩、登山、网球、射击、射箭、山坡滚球、热气球、山地自行车等，但要注意户外休闲设施与周边景观的衔接和处理。3、高科技含量的智能化系统家庭智能系统技术：包括家庭智能控制、信息服务和家庭安防监控。家庭智能控制具有家庭设备远程控制功能，家电状态反馈，可以了解家电的开关状态等；信息服务系统带有大容量的短信息收发功能，可及时接收小区公告及进行设备设备报修和商品配送请求。；家庭安防监控通过在住宅内门窗及室内其它部位安装各种探测器进行昼夜监控，24小时计算机监控，准确及时发送意外情况，充分保证业主安全。液晶显示可视免提对讲系统：系统自带彩色液晶显示可视免提对讲系统，系统在各单元入口安装防盗门和对讲装置，以实现访客与住户可视对讲，并有访客留影留言的先进功能，单元门控制采用遥控、钥匙、密码、感应卡开锁方式，充分保障用户的安全、方便，有效地防止非法人员进入住宅内。无线宽带系统：无论是在家里，还是在庭院、湖边、会所，或是两者之间的任何位置进行工作时，无线宽带系统对于需要系统功能强大、携带轻便的频繁商务移动用户来讲是完美的解决方案，且极具抗干扰性、安全性、可扩展性和不受地理环境限制等优势。地温式中央空调系统：本空调系统不占用业主任何地面空间，业主无需购置安装家用空调，无需购置电热水器等设备。空调系统末端采用电话远程遥控控制系统，可实现远程控制风盘的工作状态及室内温度；室内设置智能型空调程序控制器，业主可按意愿设置自动运行时间段，做到户内空调的智能程序化及自动化。是真正节能环保、舒适健康型空调系统。新型建筑材料系统：先进的给排水系统，如隔音、卫生的悬挂式侧排水系统，先进的隔声如墙体、门窗隔音系统。4、高度职业化的管家服务高素质的管理团队是别墅居住品质得以体现的重要保障对物业管理公司的要求：·一级管理资质·别墅物业管理经验2年以上·有专业从业资格的管理团队聘请高度职业化、专业化的别墅管家提供“酒店式生活服务”以及“个性化的特约服务内容”，组成了私家别墅业主尊享的人性化高品质服务内容。使业主感觉到不仅仅是生活上的满足，更重要的是身份、情感上的满足。除了提供传统的服务项目如设备设施的管理及维修养护、保洁服务、绿化管理、环境保护等，还包括函盖衣食住行各个方面的综合经营性服务，如送餐、洗衣、居家维修、室内绿化、商务服务、订车船、飞机票以及代接代送客户、酒店式家居清洁等。五、 产品形态及比例由于本案特殊的岩石坡地形态，地面起伏不平，高差较大，如果在此地建筑联排或叠加类别墅，会造成成本较高，但售价却较低的局面，方案经济性太差。根据市场调查结果，并结合本案地形地貌，我司建议以独立别墅为主，并配以少量双拼。独立别墅分为精致的小型院落别墅和相对面积较大的山体独立别墅，而且山体独立别墅的差异化较大，每栋都根据具体的地形和景观量身打造。具体的经济指标如下表： 各类户型配比表住宅类型面积区间（）户 数(户)总建筑面积户数所占比例山体独立别墅280-400，以300为主1534894047%双 拼别墅220-260，以240为主501200016%小型院落别墅220-260，以240为主1192856037%合 计32289500100% 六、 开发周期及进度安排根据今年南京市别墅销售情况，独立别墅总共销售180套，双拼销售85套，再加上本项目体量较大，并大部分以独立别墅为主，市场情况和特殊的产品形态决定了本案销售周期比较长，所以我司将开发周期定为5年，分5期开发，销售周期为4年，在2005年下半年开始销售。以精致的小型院落别墅打开市场，配合部分山体独立别墅和双拼，创造南京市少有的精致性、个性化的高档坡地别墅。各期开发安排见下图：开发进程安排如下： 单位：户 山体独立别墅双 拼小型院落别墅合计一期1085068二期2483668三期30203383四期52658五期37845合计15350119322Ø 一期主推受市场欢迎的小型院落别墅，配少量山体独立别墅和双拼以满足多种客户的需求，树立南京首家精致个性化坡地别墅形象，同时利于开发商的资金回款。Ø 二期可逐步增加山体独立别墅的推出量，进一步提高项目整体形象。Ø 三期，由于小型院落别墅全部都集中在项目的南边，考虑到不影响一期入住业主，所以需将小型院落别墅集中在前三期推出。Ø 四期，为方便整个项目的施工安排，施工路线改为东北面进入。Ø 五期，地形比四期较为宽阔平整，别墅类型可塑性较高，可根据市场销售情况对别墅类型做适当调整。七、 经济测算1.项目总体投资收益测算（见投资收益测算表）1） 建筑成本各项建筑费用都按南京市规定及经验值计算。其中土地费用约估为30万/亩。2） 销售收入根据市场调查分析，我司将各类别墅定价如下：山体独立别墅：8500元/双 拼：6000元/小型院落别墅：7000元/由于别墅销售周期较长，为保持计算的真实性，所以在收入测算时只按90%的销售率计算。3） 投资收益项目总成本为：45456万元总收入为：61911.9万元所得税前利润为：13019.79万元利润率为：32.88%由附表可得出，项目在此定价下利润率是不错的，随着前期产品形象的进一步塑造，相信后期价格会更上一个台阶，利润率将比较可观。2.短期资金流量测算（见现金流量表）以一个季度为单元，通过对各期成本、收入、利润及累计利润的计算，可清楚的看到各期资金的流动情况，便于开发商妥善的安排资金。由于未来的价格及不可预见性太大，所以我司只针对2005-2006两年时间做资金流量测算，后期资金安排可相应调整。1） 两年开发周期安排原则，（见开发周期进度表）：l 2005年3月份左右开工，等一期部分示范性建筑外墙装饰基本完工，景观示范带可以使用后推出一期，即大致在9、10月份。l 2006年开始，二期可以逐步动工，由于有一期的示范作用，二期部分建筑在封顶后就可以销售。l 两期计划在2006年全部开发完成。l 根据别墅物业季节性销售周期的影响，两期物业在强销季节达到销售高峰。2）现金流量表项目在2005年7-9月份达到最高负债为8744万元，在2006年底累计利润率为2261万元。由于前两年支付的土地费用较多，且销售价格较高的山体独立别墅大部分都在后三期中销售，所以前两年的净利润较低。本项目利润随着山体独立别墅的推出会逐渐扭转。由于不清楚土地费用的实际支付情况，我们只将前两期的土地费用计算在内，此测算仅供参考。地产委托物业前期管理工作相关业务指引1、 目的以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。2、适用范围适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。3、职责3.1 物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。3.2 物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。3.3 地产公司和物业公司须参照本规范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。4、原则4.1 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。4.2 在业务关系上，物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。作为两个独立经营的经济实体，在各项具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。4.3 地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度结算一次）和收费标准进行结算。5、定义5.1 前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由地产公司委托物业公司实施的物业管理。5.2 前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。5.3房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。5.4 项目开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用。5.5 物业移交是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收。5.6 保洁开荒是指项目接管验收合格后，物业公司对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。6、方法和过程控制6.1 项目前期介入6.1.1 为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，在项目的规划设计、施工建设和营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，物业公司应站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，提出建设性意见。6.1.1.1 规划设计过程的控制。地产公司召集物业公司召开设计说明会，说明相关设计内容、提供相关技术资料。物业公司新项目管理部组织专业人员了解项目设计方案，从物业管理与业主使用角度对设计方案提出建议书供地产公司参考，地产公司决策部门最终确认并决定是否采纳物业公司提出的建议并知会物业公司。6.1.1.2 施工过程的控制。物业公司新项目管理部组织专业人员定期与地产公司项目部召开现场会议或参加地产公司工程例会以了解和跟踪工程进展，熟悉和记录隐蔽工程的管线位置和走向。同时从管理需求角度对小区的环境、安全、设备设施的安装、硬件配套等方面提出建设性意见提交工程整改建议书。6.1.1.3 工程接管验收过程的控制。入伙之前3-5个月，物业公司、监理公司对各类工程进行全面的验收检查并提交物业验收报告，所有专业工程项目保证在入伙前一个月通过竣工验收。建立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限。地产客服委员会为物业公司的对接部门，由客服委员会协调地产各部门对物业公司发现的工程问题进行整改，确保入伙之前的工程质量。6.1.1.4 营销配合过程的控制。物业公司需配合地产公司做好以下工作：销售中心、样板房保洁、保安服务；客户的接待咨询服务；对地产公司开展的业主联谊活动做好组织落实工作；加强楼盘宣传，挖掘潜在客户群；充当地产公司与业主沟通的桥梁，把业主在楼盘销售过程中对小区规划、设计的合理要求反馈给地产公司。6.1.1.4.1在营销过程中，地产公司和物业公司应对相关问题统一口径，规避售楼出现的矛盾。6.1.1.4.2对于营销阶段发生的费用，地产公司和物业公司应严格按照物业服务前期介入委托合同（附件一）进行。6.1. 2 项目前期介入阶段，地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业公司相关人员就物业公司提出的意见进行沟通。6.1.3 项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金（总成本的10-15%）由地产公司承担（参考标准：按前期介入项目建筑面积计算，每平方米24元）。6.2前期物业管理阶段6.2.1 前期物业管理服务合同：6.2.1.1由物业公司新项目部负责在房屋销售之前，按照相关法规要求，起草前期物业管理服务合同、业主临时公约。 6.2.1.2经地产公司与物业公司共同认可后，双方签订前期物业管理服务合同，明确委托管理事项、委托管理期限、双方责权、服务标准、收费标准、专用房屋、维修资金及违约责任等。在合同签订时应充分考虑其对后期的影响，为从前期物业管理过渡到业主委托管理阶段创造条件，该合同应和地产公司在销售时与业主签订的房屋买卖合同的（关于前期物业管理的约定）内容一致。6.2.2 物业管理方案策划：在房屋竣工验收之前，物业公司新项目部应拟定项目的物业管理方案，该方案是对管理服务工作的全面策划，具体包括管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容。6.2.3 物业管理费测算6.2.3.1 物业公司应在物业管理策划方案中详列物业管理费的测算依据以及测算结果。6.2.3.2 物业管理费定价应参照当地政府指导标准和行业水平，确保物业管理项目（含分期开发项目）收支平衡，原则上不赞同为促进地产销售而降低物业管理费引起管理费定价亏损的做法，如确有必要，地产公司应承担相应亏损。6.2.4 项目开办费6.2.4.1物业公司应在物业管理费测算时，将项目开办费在合同期限内分摊到物业管理成本中。6.2.4.2如果地产公司认为物业公司测算的物业管理费标准偏高，物业公司也可将部分成本单独与地产公司结算，通常应在项目入伙前三个月由地产公司向物业公司支付开办费（参照标准：按接管面积计算，每平方米23元），以便物业公司正常开展工作。6.2.5 管理用房提供：6.2.5.1 地产公司应按照法规要求向物业公司或业主大会提供管理用房，用于管理处日常办公、会议、接待、仓库等。6.2.5.2 管理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照项目总建筑面积千分之二比例（不足50平方米的按50平方米计）向物业公司提供管理用房，不足部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。6.2.5.3 地产公司应在规划设计阶段充分考虑管理用房。办公场所具体位置的规划应充分考虑到项目物业管理模式的需要，可从服务辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等角度考虑；如管理用房中涉及到员工生活用房的，具体位置应根据项目具体情况确定。规划的面积，需要考虑管理处驻场人数和周边活动设施等因素。管理用房的办公和员工住宿不能设在地下室中，须确保通风、噪音应达到国家住宅房内标准。6.2.5.4管理用房装修由物业公司提出设计和施工方案，报地产公司审核。管理用房装修费用由地产公司承担，装修标准：按照实际提供的建筑面积计算，不低于每平方米500元。6.2.6 保洁开荒6.2.6.1 保洁开荒属产品符合性责任，地产公司应监督各施工单位负责其作业范围的清场及保洁工作。6.2.6.2 地产公司如将保洁开荒工作委托物业公司，期间产生的人工成本、物料消耗和酬金（总成本的10-15%）由地产公司承担. 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙）6.2.7.1 房屋集中交付使用实行地产公司项目组总经理负责制，成立由地产客服、营销、工程、物业等各部门、各专业口联合组成的入伙工作小组，策划、组织入伙工作。集中入伙期间发生的费用由地产公司承担，具体包括：现场布置、办公设备消耗、验房费用、材料印刷费、各种活动费用等。6.2.7.2 地产公司如委托物业公司全权办理房屋集中交付使用手续的，物业公司需提前将集中入伙策划方案和费用预算（人工成本、物料消耗、现场布置、管理酬金等）报地产公司审核，费用由地产公司承担. 6.2.8售后服务6.2.8.1 地产公司按照房屋质量保证书规定承担房屋维修、公共设施设备保修期内的返修以及完善责任，此外对已过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需地产公司承担责任。物业公司只负责正常的工程返修工作（具体参见地产、物业、施工三方保修协议书）6.2.8.2地产公司如将保质期内的维修、返修工作委托物业公司落实，应与施工单位、物业公司签订三方协议书，明确保修的服务质量标准、监控方法和处罚措施，物业公司有权对施工方的服务质量进行评估和扣罚。6.2.8.3 地产公司委托物业公司管理维修、返修工作，物业公司酬金收取标准按照保修协议书相关内容执行。6.2.8.4地产公司项目部工程结束后，须留专业工程师负责工程后续问题的跟踪处理以及与物业公司的工程对接。 6.2.9空置房管理6.2.9.1 空置房是地产公司因销售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的。空置房的管理费及水、电、供暖等费用由地产公司承担。6.2.9.2. 为避免在客户看房时出现不良现象，地产公司应对空置房建立巡查制度，对门窗、水管、开关、暖气、水喉、门锁、玻璃、墙面、钥匙等进行定期检查，必要时对空置房定期清洁。如地产公司将上述工作委托物业公司，费用由地产公司承担，具体收费标准由地产公司与物业公司双方协定。6.3 其他6.3.1代垫款项和代收代付业务按照相关财务管理规定执行。6.3.2 因地产公司销售或其它需要，承诺向业主赠送的物业管理费应由地产公司承担，此部分费用由地产公司划拨给物业公司。6.3.3若地产公司在开发建设时已经缴纳了水电气等配套设施的开户费用，地产公司应在签订房屋销售合同、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用。若委托物业公司在业主入住时收取此笔费用，可参照地产委托代理业务操作。6.3.4 因市政配套不到位而销售有承诺等原因，造成项目用水、电、气、暖等费用形成的交费与收费之间存在的价差、量差，如按施工用或工业用标准交费与按民用标准收费之间形成的价差，以及前期施工、售后返修等造成水电开支过大等，即实际存在的收支价差和量差，应由地产公司承担补差责任。物业公司应至少每季度统计一次并报地产相关部门。6.3.5地产公司在制定与物业管理相关的资料（楼书、广告、合同及宣传资料）时，应充分征求物业公司意见。6.3.6 地产公司不得对购房者作出超过前期物业管理服务合同范围的承诺，双方应在房屋销售前对可能出现的问题统一口径；对因销售承诺过失导致日后增加物业管理成本和难度的，应由地产公司承担责任。7、相关文件前期物业服务委托协议前期物业服务合同保修协议书8、本指导书内容由物业公司新项目部负责修改、解释。物业接管工作流程物业竣工验收物业公司接管初验施工单位对初验存在的问题进行整改物业正式接管验收共用设施和设备接管房屋接管其他相关图纸资料设施设备使用说明书设施设备功能鉴定 电气设备水卫洁具 安防设备水电气底数五金附件土 建装饰前期介入工作流程资料的整理、归档制度建立提交合理化建议物业进度统计现场跟踪、记录工程规划管网设计功能设计智能化介入保安介入物业宣传工程介入会所管理协作营销组织开展工作拟定物业管理方案了解楼盘基础资料组建前期介入工程组