《电梯技术应用与房地产成本控制》专题交流会1.doc

电梯技术应用与房地产成本控制专题交流会电梯在住宅开发中应用十分广泛，特别是高层、超高层住宅，需要大量使用电梯。为更好地衔接产品定位、电梯技术参数和成本管理等环节，深入了解电梯的技术和应用，合理选择电梯，广州公司依托地产总部战采平台，召开本次电梯技术应用与房地产成本控制专题交流会。 本次会议是首次由成本部牵头，协调设计、工程、营销、运营、物业公司等职能部门，并邀请了日立电梯公司、三菱电梯公司、广日电梯公司、西奥电梯公司举行的专项技术交流会，旨在通过搭建一个与供应商相互交流探讨技术、成本控制的平台，实现广州公司进一步优化电梯选型工作，合理选用战采产品，降低项目建安成本的目的。现场交流互动内容汇总如下：提问内容/回复内容提问1：以百米高层为例，目前广州公司既有8000元/平方的产品，也有30000元/平方的产品，请根据不同项目定位分别提出刚需型、豪宅型的电梯选型建议。三菱答复：三菱公司既有LEGY这种应用于低端楼盘的系列，LEHY-III应用于中高端楼盘的系列，也有Maxiez和进口梯等应用于超高档建筑的电梯系列。不同电梯系列的非标应对能力和价格有区别。日立答复：对于百米层高，若是刚需盘，则尽量控制成本，挑选规范内的上限则1.75m/s的电梯即可。对于豪宅盘，考虑到住户比较少，1.75m/s的电梯亦可以满足使用要求。电梯的速度对使用感受影响不大，一般住户很难分辨出1.75m/s与2.0m/s的电梯速度差异。如果预算充足，建议投入到装饰或者智能化系统这些住户更加能感受到的地方。提问2：目前适合在住宅小区推广使用的可为业主提供便利的电梯智能化设备、系统有哪些？三菱答复：电梯可提供IC接口、IC卡刷卡系统、带访客功能的IC卡刷卡系统（需客户自理对讲设备）三种形式。三菱公司还有SMOSII电梯监控系统，见附件二。日立答复：日立IT智能住宅小区系统是不二之选，提供从小区入口的门禁到楼栋大堂的门禁到电梯轿厢内到户内对讲机一整到服务，详见后附ITM专案。提问3：轿厢高度与电梯门高度的关系。目前使用的轿厢高度越来越高，电梯门的标准高度仍为2100，是否有考虑相应增加电梯门高度？三菱答复：轿门高度最好匹配轿厢高度，一般低于轿厢高度200-400mm。日立答复：电梯门可以加高，一般以2200/2300为限，再高可能会导致开关门力不足效果不好。门的非标会导致造价的上涨，基本量级是每台电梯几千元，每层几百元。提问4：电梯是否有必要设置停电应急停靠功能？三菱答复：目前该功能很少使用于住宅，且价格较高，维护成本较高。配置的必要性根据停电的频率及应急电源情况由用户自行考虑。日立答复：楼宇普遍备有发电机，没有“带电池的”停电自救装置也不影响救援。而“带电池”的停电自救装饰的“电池”有效期通常较短（通常两年），过后的更换成本亦需要考虑。提问5：电梯配置光幕防夹，但是光幕有盲区，是否应该增加触板作双重保障？三菱答复：触板在实际使用中有很好的保护效果，光幕则进一步增加安全性（不接触触板情况下自动开门）达到二重保护的目的。日立答复：可以配置触板+光幕双重保护。提问6：层高超过11米时需采取的相关措施。三菱答复：需在井道做安全门，达到每个门（层门、安全门）之间的距离不超过11米。日立答复：抬高楼层标高确保电梯两个层门之间不超过11米。提问7：请给出担架电梯广州地区验收规定，轿厢尺寸、载重、开门尺寸，西关海项目3、4期开门900x2300是否满足要求？三菱答复：轿厢尺寸建议：1600*1500*2600，开门900x2300足以。日立答复：1、担架梯国标未出，所谓担架梯的定义非常宽泛；2、广州市场订单，1吨的电梯以标准轿厢尺寸，即1600*1500，开门900为主，未听闻有因为轿厢尺寸与开门尺寸而导致电梯不能通过“担架梯”验收的例子；3、合规检查由设计院负责，施工图纸一旦通过审核，后出的条例不能强行溯往。提问8：请详细介绍电梯的相关设计规范，如广佛地区是否有对担架梯的有强制使用要求等。三菱答复：目前广佛暂时没有针对担架梯的要求。日立答复：1、现在没有担架电梯的国标；2、日立有如下成规格的担架电梯尺寸： 1100mmx2100mm(深轿厢+中分门) 2100mmx1100mm(宽轿厢+旁开门)3、现在广佛两地还未有特殊的担架梯尺寸订单要求，日立大量都是按1600*1500（1吨梯）供货提问9：关于进口电梯的界定，须满足何种条件才可称为进口电梯？三菱答复：必须满足四个条件：1、原产国原厂开具的质量保证书；2、电梯的海关商检证明；3、原产国商会的原产地证明；4、原厂的装箱清单。日立答复：1、电梯合格证（带电梯工号）由国外母厂出具；2、整梯商检证（带电梯工号）由中国政府出具；3、进口件比例大于60，需要进行整梯报关报税，提供整梯报关单复印件。提问10：请给出三菱商标的进口件比率表，且提交商检报告样板，说明进口件多少比率多少可用三菱商标。三菱答复：三菱商标和进口件比率无必然联系，国产梯也有使用三菱商标的梯型。进口件可由客户指定。商检报告样板见附件三。日立答复：所有合资以及进口的电梯均是原装日立商标。提问11：电梯产品生产安装工期，明确进口、合资及国产电梯的生产安装周期。三菱答复：LEHY-II、ELENESSA、LEGY型号的为90天，MAXIEZ-CZ、MAXIEZ-LZ型号的为100天（有进口件为120天），K型自动扶梯和C型自动人行道的为120天，LEHY-M型号的为150天。进口梯为7个月-10个月。日立答复：生产周期与电梯的复杂程度有关。合资电梯：如果按日立产品目录上记载的标准配置供货，电梯可以在排产后约6周完成所有的生产，如果产出标准配置，则视不同的复杂程度在8-21周不等。进口电梯暂按7个月。安装工期视乎现场的配合情况，大约时间见后表1。提问12：请针对别墅区多方通话系统距离较长问题提出优化方案和解决案例、施工技术措施建议。三菱答复：联网总线长度大于3000米，需在监控室增加分路器（最多8路），使每一路联网总线均不大于3000米。电梯机房至监控室的电缆及布线由客户负责。使用不低于以下标准的线缆： 五芯电缆（五方通话） 1、芯数：5芯以上 2、每芯截面积：不小于0.75mm2 3、导体电阻：不大于26.4 /km 4、额定电压：不小于100V 5、耐电压（交流）：500V/ min 6、绝缘电阻（20 min）：80M /km 7、连续使用温度范围：-570 8、静电容量：104.4 pf/m日立答复：我司数字式五方通话，采用总线式链接，一台主机最多带24台电梯，电梯机房到监控中心的最远布线距离不能超过5km。如此布置仍不能满足现场需求，日立建议在轿厢预留市话线，通过电信的路由处理。提问13：电梯选型的建议，针对不同高度、不同定位的产品，是否可给出电梯选型建议方案明细表？三菱答复：见附件。日立答复：对于住宅，日立建议电梯速度按满足规范的下限选取。对于交通流量，电梯的数量才是影响的关键，速度影响不大。提问14：珠三角地区湿度很高，需甲方装修的电梯轿厢侧后壁是否有必要选用发纹不锈钢？或者喷涂钢板的抗腐蚀性如何，是否选用喷涂钢板可满足珠三角地区潮湿天气的使用要求？三菱答复：喷涂钢板具备一定的抗腐蚀性，喷涂钢板和不锈钢抗腐蚀性需配合良好的电梯保养才能达到。日立答复：整块钢板的防腐蚀效果很好，但是一到二次装修需要在轿厢壁板上“开孔”，则开孔处必定成为锈蚀的病灶。可以考虑使用不锈钢板做底板。提问15：电梯机房规范要求工作温度不超过40，是否需要加装空调？请提交机房设备的实际运行温度区间。三菱答复：建议加装空调，有利于在设备在良好的环境中运行，从而使设备保持在良好的状态。日立答复：机房温度不能超出国标范围，建议加装空调。提问16：电梯井底坑一般处于潮湿环境，导致底坑等电器元件和开关二、三个月就生锈，可否做成防水？三菱答复：根据物理性质决定电器部件的使用材料，无法随意变更物料。日立答复：请解决底坑潮湿问题。提问17：施工工地按施工临时用电规范是2级漏电保护，而电梯设备用电是不带漏电保护的空气开关，如何处理能满足永久电未开通前电梯的用电需求？三菱答复：我司在电梯日常实际工作中碰到部分用户在供给电梯电源的电路上设置漏电保护开关，造成电梯无法正常工作的情况。经技术分析认为电梯不宜设置漏电保护开关，说明如下：1. 三相漏电保护开关从结构上看有零序电流检测器、电流放大器和电磁脱扣装置，其零序电流值等于三相电流的矢量和。当三相电流平衡时，零序电流值等于零，当三相电流不平衡时，零序电流值不等于零，当零序电流值达到一定值时（大于设定值），经电流放大器后推动脱扣器工作，漏电保护开关就跳闸保护。2. 目前电梯产品均采用国际上最先进的交流变压变频（VVVF）调速系统来驱动电梯运行。由于该系统在电梯每次运行时首先需对用户提供的三相电梯电源进行整流变成直流后才能实施变压变频调速控制，因此在对三相电梯电源进行整流过程中，根据整流电路原理在三相整流桥中会会产生三相平不衡电流，零序电流值就不等于零，漏电保护开关就跳闸保护，造成电梯不能正常运行。综上所述，电梯的供电电路均不能安装漏电保护开关的，否则会使电梯故障频繁或无法正常工作。对于客户坚持要求安装剩余电流动作保护器的场合，以下两点需要向用户说明：1. 建议用户安装B型变频器专用的剩余电流动作保护器（用于交流和直流脉动分量故障电流以及直流平滑故障电流的剩余电流动作保护器）。2. 安装普通剩余电流动作保护器的场合，现场按实际情况调整剩余电流动作值，参考值按照一台电梯50mA，加上该供电回路中的其它设备的漏电流来估算。日立答复：按电梯验收规范，是需要提供正式电源才能验收，在不满足正式电源前验收以及使用电梯均是违规，日立不赞同此做法。提问18：关于电梯的安装配合问题，可否加以重视并明确指定相关技术负责人对接项目工程部？三菱答复：中信广州项目的销售技术等前期服务总负责人王裕13380095852，工程总负责人董震13829703030日立答复：每个项目开工前提交安装部门的组织架构。提问19：电梯施工期间项目经理要驻场、参加工程例会，直到电梯安装完成；电梯公司工程部与现场施工班组沟通不畅，未能满足甲方协调要求。三菱答复：由安装公司人员驻场，我司施工管理员进行管理工作和参加重要会议。日立答复：每个项目开工前提交安装部门的组织架构，提供沟通渠道。其他问答详情见以下附件： 成本管理部 2014年5月23日