634522384宾馆项目户型报告范文.doc

阿坝宾馆项目户型报告阿坝宾馆项目为目前成都市紧邻城市中心一环路最优质的项目之一。因此，项目具有良好的发展前景。同时，考虑到项目自身的规模以及地段的因素，项目要赢得市场，其项目自身的产品设计是关键。这样，才能促进项目在目前房地产市场环境中实现理想的销售。因此，项目有必要进行最优化的套型设计和配比。为达到此目的，我司对项目周边已有项目和可能存在直接竞争的在售项目进行深入的市场调查，旨在对阿坝宾馆项目套型设计及配比提出最符合市场需求的套型建议。市调范围：阿坝宾馆项目五公里范围内存在的具有竞争和借鉴意义的在售项目市调目的：对阿坝宾馆项目面积配比、套型设计、卖点营造提出最可行的方案建议，实现项目最优化的单价定位和总价控制，在最终实现项目利润最大化的同时；寻求项目的市场差异化和市场品质化，从而实现项目预期的销售周期，减少项目的推广、管理以及财务成本。市调方式：实地踩盘、电话问询、房管局调查、网站查询以及公司资源共享。 一、项目个案分析项目名称：熙城国际（一）项目概况开发商众和祥置业物业地址金牛区-营门口路48号物业类别商住占地面积7533.92（合计：11亩）总建面64385.30楼层1栋24层；1栋28层公摊率25%绿化率25.10%容积率5.50装修毛坯外墙浅灰色（面砖）车位地下363辆；地面825辆（二）项目配套项目交通4路、7路、11路、27路、27路(高峰快线)、37路、43路、62路、63路、70路、98路、123路、34路、56路、56路(高峰快线)、221(区)路、340路等多路公交车直达。周边配套中小学:石灰街小学（西区）、成都市沙湾路小学、光荣小学、中铁二局职高幼儿园:橄榄树英语幼儿园；综合商场:好又多量贩中天店、摩尔百盛会展店、布克购书中心、永乐生活电器、苏宁电器、国美电器、五星电器；银行:农行、建行、中国银行、商业银行、成都市农村信用社、华夏银行、工行、招行；医院:成都市金牛区第二人民医院、成都市公安局安康医院、四川成仁眼科医院、恒博医院；其他:成都青羊供电营业厅、中国联通营业厅、中国移动营业厅成都深蓝国际象棋俱乐部、九天运动体育馆、贝力娜健身俱乐部、印象瑜珈国际连锁 小区配套健身中心，游泳池，绿化（三）营销概况(目前项目在售房源销售率达到67%)开盘时间2007-08-26销售价格5-20F价格5980-6300元/20以上63006700元/物管费用1.5元/·月优惠策略一次性付清优惠2%，按揭无优惠。商业部分酒店公寓，由凯宾酒店统一管理，月回报1200元；也可自住。（四）套型配比总套数1025套其中：住宅466套其中：商业559套（公寓）批次住宅：466套（28F）开盘时间2007-08-26面积区间49-58（1室1厅1卫）已售（套）54未售（套）24面积区间60-65（2室1厅1卫）已售（套）91未售（套）34面积区间74-75（2室2厅1卫）已售（套）156未售（套）51面积区间90-94（2室2厅1卫）已售（套）8未售（套）48批次商业：559套开盘时间/面积区间30-35（标间）已售（套）107未售（套）428面积区间62（1室2厅1卫）已售（套）1未售（套）23面 积49-94面积配比49-58（1室1厅1卫）15%；60-65（2室1厅1卫）（27%）；74-94（2室2厅1卫）（58%）旺销套型66平米(2室2厅1卫)；75(2室2厅1卫)滞销套型95（2室2厅1卫）（90多平方米大套二的套型）项目个案解析：（1）项目总套数：项目共计466套（不含商业559套）（2）项目套型分析：（3）项目已售、未售套型分析：图表分析：Ø 项目套二的销售进度较之套一快，可以看出，项目区域总体上套二的需求比表显性。Ø 那么，从该项目总体的套型面积配比上来看，套二也占到了84%的较高比例，其中，2室2厅1卫为主导。Ø 该项目2室1厅1卫面积在60-65；2室2厅1卫面积在74-94。我们如果从各套型的总量和销售率来看，1室1厅1卫的销售情况也较为理想。因此，阿坝宾馆项目在单套套型的面积控制上必须考虑区域客群的总价承受能力。（阿坝宾馆项目在考虑住宅面积配比的同时要兼顾项目后期商业公寓部分的面积差异互补）（4）旺销套型：66(2室2厅1卫) 75(2室2厅1卫)（5）滞销套型：（90多大套二的套型）ü 虽然项目2室2厅1卫的销售比率较高，但是90-94的2室2厅1卫滞销，主要原因在于该面积区间做套二偏大，市场接受度不高，因此，阿坝宾馆项目在套二套型的面积控制上不宜超过90。ü 针对项目商业部分，总体来看比较滞销，主要是由于项目商业部分既可以自住，又可以投资，但是，从客户自自住的角度考虑，其生活成本水电气相对较高，因此，导致项目商业部分滞销，同时，也与目前整体的房地产市场不景气有关系。项目名称：西锦国际（一）项目概况开发商成都易和物业地址金牛区-花牌坊街199号物业类别高层电梯（ 复合商业）占地面积55106.94（合计：82亩）总建面33万楼层18F、23F、25F公摊率17%绿化率25%容积率3.9装修毛坯外墙银灰色(面砖)车位一期1：0.7（二）项目配套项目交通4、98、56、221、27、34、340、7等路公交经过；规划地铁5号线。周边配套西锦国际列踞祥贵城西完善片区，花牌坊街与一环路交汇处，一环路内侧，彰显福脉财邸的华贵品质。小区配套会所、空中花园、游泳池（三）营销概况开盘时间批次性开盘销售价格6800-7000元/物管费用1.5元/·月优惠策略一次性付款优惠3%，按揭优惠1%。商业部分集高层住宅、写字楼、SOHO办公空间、大型商业中心于一体，多元立体化的生活模式，国际大都会HOPSCA(豪布斯卡)（四）套型配比总套数705套其中：住宅705套其中：商业/批次一批次（256套）开盘时间2007-10-21面积区间43-48（1室1厅1卫）已售（套）89未售（套）3面积区间57（1室1厅1卫）已售（套）26未售（套）0面积区间67-72（2室2厅1卫）已售（套）131未售（套）7批次二批次（249套）开盘时间2007-11-11面积区间81左右（2室2厅1卫）已售（套）54未售（套）14面积区间100-106（3室2厅2卫）已售（套）99未售（套）45面积区间113-116（3室2厅2卫）已售（套）33未售（套）4批次三批次（200套）（主要剩余房源集中在12F以上）开盘时间2007-12-20面积区间49-50（1室1厅1卫）已售（套）49未售（套）25面积区间64（2室2厅1卫）已售（套）10未售（套）11面积区间71-75（2室2厅1卫）已售（套）77未售（套）28面 积42-113面积配比43-57（1室1厅1卫）27% ；6481（2室2厅1卫）47%； 100116（3室2厅2卫）26%旺销套型48(1室2厅1卫)； 73(2室2厅1卫)滞销套型无明显滞销套型项目个案解析：（1）项目总套数：项目共计705套（2）项目套型分析：（住宅部分）（3）项目已售、未售套型分析：图表分析：Ø 项目套一与套二的销售进度也比较一致，套一面积在43-57和套二面积在64-116的套型接受度均比较高。Ø 从项目一期三个批次的销售情况来看，项目各批次的套型面积配比以及销售进度来看，没有明显的滞销套型。因此，从该项目目前无明显的滞销套型来看，对阿坝宾馆项目在套型面积的配比上有一定的借鉴意义，该项目套一：套二：套三 = 1：2：Ø 但是项目二批次以及三批次的销售进度较之一批次有所下降，主要的原因是受整个房地产市场的不景气以及全球性的金融风暴所引起的购买力的削弱和信心的不足。同时，5.12地震的影响对购房的偏好也产生了很大的影响，就目前西锦国际所剩余的房源来看，主要是集中在12F以上的套型。因此，阿坝宾馆项目较高楼层的销售也会受到市场客户一定的抗性，当然，这种抗性会伴随着地震阴影的远去而逐渐减弱，但是，从营销策略的角度来讲，也可以通过价格杠杆、优惠策略、活动促销、事件营销等策略解决。（4）旺销套型48(1室2厅1卫) 73（2室2厅1卫）（5）滞销套型（102.43套三总价大约都在95万以上，剩余楼层一般都在12楼以上）102（3室2厅2卫）项目名称：金房·星座（一）项目概况开发商成都金房集团物业地址金牛 营门口金房苑东路物业类别高层公寓占地面积7亩总建面28580楼层29F公摊率21%绿化率25%容积率4.99装修毛坯外墙灰色和白色（涂料）车位地上和地下共159（二）项目配套项目交通星座东距二环路300m，南距营门口金牛大道400m，北距交大路580m，西距一品天下大街600m。四大干道动脉成围合之势，交通路网规划有序，20多条公交线四通八达，极少有停滞拥堵之忧。周边配套西南交大、成都大学师范学院、茶店子小学、交大附中；沃尔玛、金房农贸市场小区配套基本绿化（三）营销概况开盘时间2008-3-29销售价格均价：6200元/物管费用1.5元/·月优惠策略一次性付款优惠3%，按揭优惠1%；重灾区者购房任意套型优惠1000元/商业部分商业裙楼（四）套型配比总套数277套其中：住宅277套其中：商业（忽略）批次277套开盘时间2008-3-29面积区间60（2室2厅1卫）已售（套）11未售（套）7面积区间73-80（2室2厅1卫）已售（套）63未售（套）20面积区间80-85（2室2厅1卫）已售（套）61未售（套）30面积区间105-110（3室2厅2卫）已售（套）28未售（套）7面积区间120（3室2厅2卫）已售（套）12未售（套）13面积区间140（3室2厅2卫）已售（套）12未售（套）13面 积60-140面积配比60-85（2室2厅1卫）70% ；105-140（3室2厅2卫）30%旺销套型60（2室2厅1卫）、70（2室2厅1卫）、85（2室2厅1卫）滞销套型120和140（户型设计异型）项目分析：（1）项目总套数：项目共计277套（2）项目套型分析：（住宅部分）（3）项目已售、未售套型分析： 图表分析：Ø 结合两图表可以看出，项目的的套型定位以60-85的经济型套二为主导。Ø 从销售进度和市场接受度的方面来看，套二的接受度也明显高于套三。该项目的套三做到140，对客户的总价承受力要求较高。（4）旺销套型：60（2室2厅1卫） 70（2室2厅1卫）85（2室2厅二卫）（5）滞销套型：B4套型 2室2厅1卫  我们从项目套型来看，项目120与140的套型设计异型，物业的使用实用性大打折扣，市场客户的认可度比较低，也是导致客户接受该套型面积的接受度不高。项目名称：锦城名都.万家灯火（一）项目概况开发商成都华宇业瑞地产有限公司物业地址金牛交大路花照村（沃尔玛对面）物业类别高层电梯公寓33层楼占地面积68000.34（合计：100亩）总建面38万楼层32F、33F公摊率17%绿化率29.85%容积率4.97装修毛坯外墙浅白色.深灰色（面砖）车位1：0.7（二）项目配套项目交通106路 . 48 路 .48路区间（121路）. 56 路.56高峰快线.75路.101路. 3路. 93 路. 33路. 87路周边配套中小学:交大附中； 综合商场:沃尔玛超市、摩尔百盛 银行:建设银行等；其他:一品天下餐饮一条街。小区配套游泳池.羽毛球场.网球场.小区绿化（三）营销概况开盘时间批次性开盘销售价格5200-6300元/物管费用1.8元/·月优惠策略VIP0.5%优惠，诚意金0.5%优惠；一次性付款优惠3%，按揭优惠1%。商业部分配套性商业（四）套型配比总套数1343套其中：住宅1343套其中：商业（忽略）批次一批次：389套开盘时间2007-9-22面积区间73（2室2厅1卫）已售（套）124未售（套）1面积区间86-88（2室2厅1卫）已售（套）144未售（套）0面积区间124-138（3室2厅2卫）已售（套）120未售（套）0批次二批次：378套开盘时间2007-11-10面积区间73（2室2厅1卫）已售（套）104未售（套）26面积区间88（2室2厅1卫）已售（套）120未售（套）1面积区间124-138（3室2厅2卫）已售（套）122未售（套）5批次三批次：385套开盘时间2008-1-19面积区间61（1室2厅1卫）已售（套）39未售（套）25面积区间81-89（2室2厅1卫）已售（套）127未售（套）96面积区间112-119（3室2厅2卫）已售（套）66未售（套）32批次四批次：191套开盘时间2008-9-27面积区间76（2室2厅1卫）已售（套）2未售（套）30面积区间83-86（2室2厅1卫）已售（套）33未售（套）94面积区间107（3室2厅2卫）已售（套）12未售（套）20面 积60-180面积配比61（1室2厅1卫）5%；73-89（2室2厅1卫）67%；107-138（3室2厅2卫）28%旺销套型83.86（2室2厅1卫）；86.73（2室2厅1卫）；107.65（3室2厅2卫）滞销套型76.80（2室2厅1卫）项目个案解析：（1）项目总套数：项目共计1343套（分为四期入市）（2）项目套型分析：（住宅部分）（3）项目已售、未售套型分析：图表分析：Ø 项目只有少部分5%左右的1室2厅1卫；绝大部分为2室2厅1卫的套二，面积区间为73-89，占到67%的比例；套三占到28%，其面积区间为107-138，因此，套三兼顾其舒适型与经济型套三。Ø 从市场接受度的角度来看，套二仍然是最高的。Ø 项目分为四个批次面市，前两个批次销售进度较快，而三、四批次的销售进度下降比较明显，而四个批次的套型面积配比差异不大，那么，我们可以判断该项目三、四批次的销售进度放缓的主要原因在于地震的影响。同时，我们从该项目的套型设计来看，缺乏新颖和亮点，很难吸引客户和与之同类项目进行竞争，缺乏竞争力，特别是地震以后，客户会对诸如避难间等功能性空间的需求增加。因此，针对阿坝宾馆项目必须加强在套型功能分布、结构合理、布局科学等方面，做到人性化，突出细节化，打造人性化居家品质，才能在项目产品上形成项目的核心竞争力。（4）旺销套型：86.73 （2室2厅1卫） 83.86（2室2厅1卫）107.65（3室2厅2卫）（5）滞销套型：76.80（2室2厅1卫）项目名称：泰丰御园（一）项目概况开发商四川泰丰房产物业地址金牛区-花牌坊王家巷物业类别高层住宅占地面积10976.68（合计：16亩）总建面63678.14楼层16F、17F、20F、31F公摊率14%-19%绿化率25%容积率5装修毛坯外墙咖啡色（涂料）车位240多（二）项目配套项目交通340路、98路、62路、56路、37路、7路、7路高峰快线、4路周边配套中小学:石笋街小学、东城根街小学、树德中学,幼儿园:幼儿园；银行:建行、工行、中国银行；医院:成都市三医院、成都市儿童妇幼保健院、爱尔眼科；其他:成都市少城工人文化宫、人民公园、新城市电影城、天指道国际休闲中心。小区配套暂只有小区绿化（三）营销概况开盘时间批次性开盘销售价格63986700元/物管费用1.5元/·月优惠策略一次付清优惠3%，按揭优惠1%。商业部分配套性商业（四）套型配比总套数348套其中：住宅348套其中：商业（忽略）批次一批次：248套开盘时间2008-9-23面积区间88-89（2室2厅1卫）已售（套）6未售（套）118面积区间100-120（3室2厅2卫）已售（套）2未售（套）60面积区间120-138（3室2厅2卫）已售（套）7未售（套）55批次二批次：100套开盘时间2008-11-10面积区间90左右已售（套）0未售（套）100面 积88138 面积配比88-89（2室2厅1卫）50% ； 100-138（3室2厅2卫）50%旺销套型无明显旺销套型滞销套型整体销售较差项目个案解析：（1）项目总套数：项目共计348套（其中一批次为248套；二批次为100套）（2）项目套型分析：（住宅部分）（3）项目已售、未售套型分析：图表分析：Ø 项目100-138为3室2厅2卫的比例占到了将近40%的比例，在项目位置和本身配套没有明显竞争力的前提下，项目的套型面积略微偏大。Ø 从项目整体的套型面积配比以及销售进度综合考虑来看，项目整体的销售情况均不理想，因此不存在旺销与滞销套型。Ø 其主要的原因在于项目本身的配套以及产品之间的匹配问题。项目较之区域内同类项目，套型面积配比偏大，但是项目本身缺乏支撑大套型客群所需求的相应配套，最终导致产品与项目价值的不匹配，而引起客户的不认可，从而导致项目销售受阻。因此，阿坝宾馆项目在套型面积的配比上要充分考虑到项目本身所能够具备的支撑点。综合考虑项目面积、位置等综合因素，不建议项目定位面积较大的套型产品。Ø 该项目在套型设计上反映出客厅和卧室的采光受到限制，且有部分房源做为销控，同时，该项目昭示性不强，因此，项目的成交率受到很大程度的限制。119.53（3室2厅2卫）项目名称：加州阳光·西香纪（一）项目概况开发商成都市新材房屋开发物业地址金牛营门口光荣西路（二环内）物业类别高层住宅占地面积5亩多总建面约12000 楼层17F公摊率24%绿化率25%容积率4.2装修毛坯外墙颜色-白色和咖啡色（面砖）车位地上和地下共80多个（二）项目配套项目交通公交线路有4路、7路、11路、37路、43路、62路、63路、83路、113路、340路周边配套中小学:实验外国语学校、石笋街小学幼儿园:光亚幼儿园；综合商场:摩尔百盛、人人乐、好又多、家乐福；银行:光大银行、中国银行、招行、工行、建行。小区配套小区绿化和一个会所（三）营销概况开盘时间2008-9-11销售价格5300元/物管费用1.3元/·月优惠策略推出97特价4998元/（无优惠），其它一次性付清优惠12%，按揭优惠10%，特价房无优惠商业部分配套性商业（四）套型配比总套数197套其中：住宅197套其中：商业（忽略）批次197套开盘时间2008-9-11面积区间52-61（1室2厅1卫）已售（套）17未售（套）64面积区间80-90（2室2厅1卫）已售（套）6未售（套）76面积区间90-98（2室2厅1卫）已售（套）0未售（套）34面 积5298平米面积配比52-61（1室2厅1卫）41% ；80-98（2室2厅1卫）59%旺销套型无旺销套型滞销套型整体销售情况不理想项目个案解析：（1）项目总套数：项目共计197套（2）项目套型分析：（住宅部分）（3）项目已售、未售套型分析：图表分析：Ø 从以上两图可以看出：从项目的整体销售情况来看，不甚理想，开盘一个季度，销售率仅为12%。Ø 其主要的原因在于52-61的1室2厅1卫和80-98的2室2厅1卫套型面积偏大，而套型设计本身又缺乏吸引和卖点，最终导致项目套型市场接受度最高。Ø 项目选择在2008年9月份，处于整体房地产市场低迷的时期开盘，对项目造成滞销的来自房地产市场大势的不景气的市场原因也不容忽视。（4）项目户型分析（项目创变空间弧形的阳台的实用性较差；以及未考虑可变空间的功能使用对其它功能空间的影响）56.87M² (1室2厅1卫) 57.29 M²（1室1厅1卫） 项目名称：香木林·加洲国际（一）项目概况开发商成都市香木林置业物业地址金牛区-二环路北一段85号物业类别高层电梯公寓占地面积12223.49（合计：18亩）总建面55000楼层24F公摊率17% ； 24%绿化率25%容积率4.2装修毛坯外墙颜色-白色（涂料）车位地下共490（二）项目配套项目交通周边有113、11、32、340、48、48区间、502、511、512、52路、52路区间、59路、69路、802路、86路周边配套沃尔玛、摩尔百盛、国美电器、易初莲花、人人乐，交大、交大附中、中铁二局中心医院、市四医院、省人民医院、银行小区配套小区绿化和一个会所、香木林·加州国际配套设置（三）营销概况开盘时间2007-12-14销售价格59889000元/（复式9000元/）物管费用1.35 元/·月优惠策略一次性付清优惠2%，按揭无优惠商业部分酒店公寓、sohu空间、商业mall（四）套型配比总套数299套其中：住宅299套其中：商业（忽略）批次299套开盘时间2007-12-14面积区间49左右（1室2厅1卫）已售（套）13未售（套）33面积区间88-90（2室2厅1卫）已售（套）52未售（套）86面积区间100-114（3室2厅2卫）已售（套）38未售（套）77批次车位:261；商业:7开盘时间2008-6-12面 积49114面积配比49左右（1室2厅1卫）15% ；88-90（2室2厅1卫）46% ；100-114（3室2厅2卫）39%旺销套型43.4 M²（1室1厅1卫）； 87.71 M²（2室2厅1卫）；106 .47M²（3室2厅2卫）滞销套型114.5 M²（3室2厅2卫）项目个案解析：（1）项目总套数：项目共计299套（2）项目套型分析：（只针对平层部分分析）（3）项目已售、未售套型分析： 图表分析：Ø 从项目的整体的套型配比来看，88-90（2室2厅1卫）46%的经济型套二占到了46%的比例，其次为100-114的经济型套三（3室2厅2卫）占到39%，仅有15%的49左右（1室2厅1卫）套一。Ø 同时，从销售的进度来看，从2007年12月底开盘销售来看，销售率达到33%，将近100套，月销售仅有10套左右。从其分别的销售进度来看，88-90的2室2厅1卫和100-114的3室2厅2卫结合到比例配比上来看，都较之49左右的1室2厅1卫销售进度快。因此，与以上其他项目分析的结论一致(套型面积偏大)。（该项目前期推出部分的小复式，受到市场的亲睐，接受度较之其他套型高，销售情况良好良好，进度较快）该项目入套花园不使用，造成使用率较低，影响项目实用价值。（4）旺销套型：43.4 M²（1室1厅1卫） 87.71 M²（2室2厅1卫） 106.27 M²（3室2厅2卫）（5）滞销套型：114.5 M²（3室2厅2卫）项目名称：曦城（一）项目概况开发商中国中铁二局集团物业地址金牛成都内环西金仙桥路号物业类别电梯洋房占地面积20385.63（合计：30亩）总建面131679.29楼层7栋3334F公摊率20%绿化率大于25 %容积率6.75装修毛坯外墙颜色-白色（面砖）车位624个（二）项目配套项目交通周边公交线路有4路、7路、62路、37路周边配套中小学:西体路小学、泡桐树小学、树德中学、电子高专等,幼儿园:成都市第四机关幼儿园；综合商场:好又多（中天店）、苏宁电器、国贸广场、新城市广场、永乐电器、家乐福、太平洋百货全兴店等；银行:建行、工行、农行、中行、招行等,医院 小区配套健身、小区绿化（三）营销概况开盘时间批次性开盘销售价格65006900元/物管费用1.8元/·月优惠策略略商业部分配套性商业（四）套型配比总套数1199套其中：住宅其中：商业批次一批次：563套开盘时间2007-5-25面积区间81-123已售（套）563未售（套）0批次二批次：165套开盘时间2007-6-30面积区间75-86已售（套）165未售（套）0批次三批次：167套开盘时间2007-9-22面积区间72（2室1厅1卫）已售（套）65未售（套）0面积区间80（2室1厅1卫）已售（套）34未售（套）0面积区间125-129（3室2厅2卫）已售（套）61未售（套）7批次四批次：136套开盘时间2007-12-12面积区间73（2室1厅1卫）已售（套）6未售（套）28面积区间84-85（2室2厅1卫）已售（套）71未售（套）31批次五批次：168套开盘时间2008-11-22面积区间73-79（2室1厅1卫）已售（套）13未售（套）54面积区间81-82（2室1厅1卫）已售（套）4未售（套）64面积区间131（3室2厅2卫）已售（套）3未售（套）30面 积73130面积配比72-82（2室1厅1卫）45% ;84-85（2室2厅1卫）39% ；125-131（3室2厅2卫）16%旺销套型81.33M²（2室1厅1卫）、85.09 M²（2室2厅1卫）、129.64 M²（3室2厅2卫）滞销套型125.1 M²（3室2厅2卫） 项目个案解析：（1）项目总套数：项目共计1199套（分以5个批次推出，平均每批次突出房源为250套左右）（2）项目套型分析：（3）项目已售、未售套型分析：图表分析：Ø 项目以2室1厅1卫占到45%的高比例；2室2厅1卫占到39%；总体来看套二的占到总比例的84%。Ø 从销售率来看，套二也明显高于套三。从面积上来看，套二的面积控制在90以内，市场接受度高。（4）旺销套型85.09 M²（2室2厅1卫） 81.33M² （ 2室1厅1卫） 129.64 M（3室2厅2卫）（5）滞销套型125.1 M²（3室2厅2卫）二、综合分析（一）项目面积区间分析项目名称熙城国际西锦国际金房·星座锦城名都.万家灯火面积区间49-9442-11360-14060-180项目名称泰丰御园加州阳光·西香纪加洲国际.香木林曦城面积区间88-13852-9849-11473-130项目面积区间解析：Ø 根据对阿坝宾馆周边五公里范围内的8个项目进行分析，其总体的面积区间为42-140（未包含锦西国际商业部分20-36标间的面积区间），那么，我们取其此8个项目的面积交集，即项目的共同面积区间约为49-114。Ø 联系到以上项目的个案分析来看，仍然以经济型套一、经济型套二、经济型套三兼顾部分的舒适型套三为主导的套型面积配比。（二）项目面积配比分析套型111121211221222322熙城国际49-5816%/60-6528%74-9456%/西锦国际43-5727%/64-8147%/100-11626%金房星座/60-8570%/105-14030%锦城名都/615%/73-8967%/107-13828%泰丰御园/88-8950%/100-13850%加州阳光/52-6141%/80-9859%/加洲国际/4915%/88-9046%/100-11439%曦城/72-8245%84-8539%/125-13116%加权平均43-585%49-618%60-829%60-9854%/100-14024%项目面积配比解析：通过对区域范围内八个项目中各个项目的面积区间以及面积配比，那么，我们通过统计的加权平均来看，其中，43-58的1室1厅1卫占5%；49-61的1室2厅1卫占8%；60-82的2室1厅1卫占9%；60-98的2室2厅1卫占54%；100-140的3室2厅2卫占24%。图表分析：套一部分：43-58的1室1厅1卫和49-65的1室2厅1卫套型，分别占到5%和8%的比例。总共达到将近15%的比例（未包含商业公寓部分）。而考虑到项目套一销售情况较好，该比例建议阿坝宾馆项目放大，建议为30%。套二部分：64-98的2室2厅1卫占到最大的套型面积配比比例，同时，也要考虑在64-98的2室2厅1卫的套型面积区间之内，也包含了72-82的2室1厅1卫，因此，64-98的面积区间占到54%的比例。因此，套二仍然是主导户型面积配比。建议阿坝宾馆项目配置60%的套二。套三部分：100-140的3室2厅2卫占24%，但是，通过对以上的项目个案分析，整体套三的销售情况不甚理想，特别是面积相对较大的户型滞销情况比较显性。那么，针对套三部分建议项目配比10%的套三，以经济型套三为主，以项目顶跃部分弥补项目舒适型套三部分。套一套型统计表套型名称40以下4050506060以上总套数（套）已售套数（套）总套数（套）已售套数（套）总套数（套）已售套数（套）总套数（套）已售套数（套）熙城国际7854西锦国际1661142626金房星座锦城名都6439泰丰御园加州阳光8117加洲国际4613曦城小计