临沂城市房地产市场研究报告.doc

临沂城市房地产市场研究报告商业秘密声明 本文内包含的资料属于临沂世联怡高房地产经纪有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此根据合同规定以任何载体所体现的工作报告、图表的知识产权均属于乙方，甲方对此知识成果享有永久使用权。未经双方协商同意或司法机关强制，双方均不得以任何形式向任何第三方提供以上文件及其复制文本。 （一）临沂城市宏观概括（三）临沂各板块房地产发展情况（二）临沂市房地产发展总体情况目 录contents（四）临沂别墅市场分析（五）临沂花园洋房市场分析（六）临沂专业市场分析（七）政策专题研究（八）开发建议 第一部分 临沂城市宏观概括城市发展概括城市规划与建设城市宏观经济人口规模与家庭结构一、城市发展概括 临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。南北最大长距228公里，东西最宽度 161 公里，总面积17184平方公里，是山东省人口最多、面积最大的市。地处联结半岛蓝色经济区、省会城市群经济圈的重要战略位置上。东靠日照港、岚山港和连云港，属新亚欧大陆?哦角磐繁冻耄谏蕉徒樟礁鼍么笫慕唤绱媳苯换悖郊婕茫箍占涔憷?城市区位临沂市位于山东省的东南部，处于山东和江苏交界处，是山东省人口最多、面积最大的市城市定位省会城市群经济圈鲁南苏北先进制造业聚集区建设现代商贸物流城、历史文化名城、滨河生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市、鲁南制造业基地和区域性金融中心，打造在国内外具有影响力和竞争力的联结半岛蓝色经济区、省会城市群经济圈、鲁南苏北制造业聚集区，加快建设富强美丽的“大临沂、新临沂”。现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市战略机遇十二五时期，我市将以“一个中心城市、两个示范区”为重点，打造鲁南经济文化中心十二五时期，我市将以“一个中心城市、两个示范区”为重点，打造鲁南经济文化中心。一个中心城市即鲁南苏北区域性特大中心城市，两个示范区即“两型”社会建设改革示范区和欠发达地区县域经济率先发展示范区。全国商贸物流中心 “十二五”末，力争城区市场交易额突破2000亿元，地产品率超过50%，打造全国最大的现代专业市场集群和国际性商品集散中心。鲁南苏北先进制造业聚集区 构建以战略性新兴产业、装备制造业为主体的制造业产业体系，打造先进制造业集聚发展、主导产业优势突出、核心竞争力强的新型工业强市。全国文明生态城市 加快大水城建设，深入开展城乡环境综合整治，不断提高居民生活品质和幸福指数，建成生态环境优美、社会和谐文明、经济文化要素集聚、辐射能力强的宜居宜业现代化城市。全国优质农产品基地 做大做强沂蒙特色农产品品牌，打造安全高效、特色鲜明、在全国有较高知名度和影响力的优质农产品基地。现辖兰山、罗庄、河东区及郯城、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9县，有250个乡镇办事处，9544个行政村 。临沂市政府正积极创建临沂高新技术产业开发区、经济开发区和临港经济开发区。数据来源：临沂统计局兰山区罗庄区行政区域临沂市现辖三区九县，土地面积为17184.1平方公里沂南县平邑县河东区临沭县费县莒南县苍山县郯城县沂水县蒙阴县临沂未来五年将形成以中心城区为圆心、四板块辐射发展 的布局北部临胶东半岛经济板块西部生态经济板块东部临港经济板块中心城市经济圈南部临长三角经济板块产业布局西部生态经济板块：将充分发挥生态文化资源丰富的环境优势和毗邻省会城市经济圈的市场优势，大力发展新能源、新医药、新材料等新兴产业和文化旅游业、特色生态农业，重点发展食品、纺织、机械、化工、木业、建材等支柱产业集群。中部城市经济圈：以兰山、罗庄、河东三区和临沂高新技术产业开发区、临沂经济技术开发区为核心区，突出临沂高新技术产业开发区、临沂经济技术开发区的带动作用，积极吸纳费县、临沭、沂南、莒南、郯城相邻区域纳入中心城市经济圈。南部临长三角经济板块：十二五期间，将积极承接长三角地区产业转移，大力发展生态、绿色和有机农业，重点发展食品、化工、家电、纺织服装、矿业等特色产业，建设面向长三角地区的能源原材料基地、重要农产品生产基地和休闲旅游基地。东部临港经济板块：借近海临港的优势，将大力发展钢铁深加工、机械制造、现代化工、有色金属、食品加工、临港物流和红色生态旅游产业，着力打造精品钢铁深加工基地、临港物流贸易基地、高端装备制造业基地、有机肥料生产基地、现代化工工业基地、新能源产业基地。北部临胶东半岛经济板块：将积极对接胶东半岛高端产业聚集区，主动接受胶东半岛高端产业引领和辐射带动作用，重点发展食品、机械、电动车、新材料等先进制造业产业集群和生态农业、文化旅游服务业，加快建设优势突出、特色鲜明的高端产业体系，培育形成一批专业性和配套能力强的高端产业基地。陆：境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。临沂是中国公路通车里程最长的地级市，高速公路通车里程全省第一；临沂长途汽车站，是亚州规模最大的汽车站，日发客车500多辆，居亚洲第一。空：临沂机场，总建面253.62公顷，年旅客吞吐量65万人次以上，每周180个班次，开辟北京、上海、广州、青岛的直飞航班。09年航空货邮量1163.4吨，客运量30.1万人次，分别增长59.4%和30.7% 。海：临沂距日照港、连云港港口不足100公里。 临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络。到2020年将临沂市建设成为鲁东南地区重要的铁路、公路和民航相互衔接的综合性运输枢纽，成为鲁东南地区最大的客货流集散中心和商贸物流中心。对外交通临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络 目前临沂市区路网 “三环、八纵、八横”的布局基本形成。内环：由沂蒙路、解放路、东兴路、 内环路围合而成；中环：由蒙山大道、沂河路、北城新区青年路、东环路围合而成；外环：东西南北四个方向的外环路围合而成。八纵、八横：即由南北方向、东西方向各八条城市主干道组成的城市道路系统。交通现状临沂市对内路网形成“三环、八纵、八横”的格局历史：临沂市古称琅琊郡、沂州府，其历史可上溯至2500多年前，为山东省历史文化名城。临沂有厚重的历史文化、丰富的文化资源。汉晋文化、红色文化与当代文化共存互依，书法文化、兵学文化、孝文化、商文化根深叶茂。人文：临沂是一代名相诸葛亮、书圣王羲之、书法家颜真卿、算圣刘洪，以及曾子、匡衡、王祥等的故乡。他们灿若星辰，光照千秋，折射着沂蒙大地人杰地灵、钟灵毓秀的光辉。左宝贵王羲之诸葛亮刘洪曾子荀子天宇自然博物馆华东革命烈士陵园银雀山汉墓竹简博物馆蒙山龟蒙顶国际影视城王羲之故居历史人文临沂市为山东省历史文化名城，涌现出一大批享誉国内外的杰出人物红色之都：临沂与井冈山、延安、西柏坡等红色之城一道被列为全国8个红色旅游重点城市。立足丰厚的红色旅游资源，临沂致力打造全国闻名的“红色之都”，并规划了以兰山区为核心的城市风光游，贯穿九县的沂蒙风情游以及地处沂水的特种旅游线路。绿色水城：千里沂河从临沂城中纵穿而过 ，正被打造成为临沂的蓝色中央公园。临沂市政府正规划把滨河景区建设成为在国际知名、在全国有影响，游览、休闲、娱乐、会务等功能最齐全，适合于不同阶层、不同品位的具有沂蒙山区特色，又有现代化服务理念的最具吸引力的旅游区。旅游资源临沂市依托沂蒙精神与滨水生态城建设，借助丰富的旅游资源，正着力打造“红色之都 绿色水城”临沂市地处山东省和江苏省交界处，受省内半岛蓝色经济区、省会城市经济圈的辐射影响，以及积极打造鲁南经济文化中心的机遇，这均为临沂提供了很大的发展空间；临沂市内外交通四通八达，产业布局定位清晰，可以有效指导和预测临沂房地产未来的发展方向；临沂市历史文化丰富，人文气息浓厚，旅游资源丰富，为临沂地产行业打造“依河而居”、“旅游居住”的特色产品提供了可能。小结临沂市城市发展空间较大，房产发展前景明朗二、城市规划与建设临沂城区直径不超过2公里的小城，东方红影院是这座古城的中心，城市发展缓慢，几无规划 1984年前的市区只是一个由东方红广场为圆心、直径不超过两公里的“弹丸之地”。四座古老的城门圈定了当时的城区范围。当时的东门在现在的兰山路与沂州路交汇处东100米左右，东关煤球厂附近；西门在现在的兰山路西段，富民小区南西关煤球厂附近；南门在现在的沂州路与解放路交汇处附近；北门在现在的沂蒙路北段，惟一斋酱园门前。东方红影院、沂州路、“七女”商店、沂河老石桥成为老临沂人挥之不去的记忆。 城市规划演变（1984年以前）临沂老城适度向南发展，城市规模依旧较小，这期间临沂西郊批发市场诞生并有了较快发展1984年，随着临沂市(县级)的恢复，临沂批发市场的发育和城市经济体制改革的实施，临沂城市建设进入较快发展阶段。城市建设由满足居民社会基本需求转向提高城市环境质量、增强服务功能。位于解放路与沂蒙路交会处的临沂百货大楼一度成为上世纪80年代末最繁华的商业中心。而矗立于解放路上的钟楼大厦曾是上世纪90年代初临沂城的标志性建筑。城市规划演变（1984-1994）城市建设步入稳步发展阶段，基础设施投资额增幅迅猛，但城市总体规划仍没有一个较为明晰的发展方向，完全照搬小城镇发展思路，城市发展陷入瓶颈 1994年12月国务院正式批准临沂地区撤地建市，城市建设由此步入稳步发展阶段。污水处理厂、管道燃气、人民广场、城市主要道路等一大批城市重点项目相继建成。截至2002年，国贸大厦、交警指挥大厦、电信大楼、新华书店等数十座高楼大厦相继崛起。期间，全市城市基础设施累计完成投资28.63亿元，其中2002年完成投资5.44亿元，是1995年的4倍。 城市规划演变（1994-2002）2003年临沂城市规划实现了质的飞跃，当年审议通过了临沂市城市总体规划修编纲要，确定了“一河五片、北上东进、组团发展”的规划布局，从此城市发展思路逐渐明晰，瓶颈得以突破2003年初，临沂市委、市政府提出建设“大临沂、新临沂”的宏伟目标，聘请两院院士吴良铺、周干峙，工程院院士邹德慈等一批国内规划名家，组织开展了临沂市城市空间发展战略研究、城市总体规划修编等一系列规划研究和编制工作，初步勾画出了“大临沂、新临沂”发展建设的美好蓝图。 2003年，国家建设部专家组正式评审通过了临沂市城市总体规划修编纲要，认为该规划抓住了主要问题，体现了前瞻性、战略性和整体性、系统性，在全省、全国有一定的示范作用。 兰山片南坊片河东片东南片罗庄片2005年南坊开发建设指挥部成立2006年涑河开发建设指挥部成立2011年7月西部新城开发建设指挥部成立2003年6月 临沂经济开发区建立城市规划演变（2003年至今）城市规划预测（2020年）老城区城市新核心北城新区半程为中心的北部新城汤头卫星城义堂为中心的西部新城西城新区高新区国家级经济开发区东城区罗庄区沿河发展，北上东进，兰山向西发展。近期主要向北发展，完善各组团功能，重点建设北城新区；远景城市继续向东、向北发展，同时发展东西、南北两翼的相公、义堂、傅庄、汤头和半程等重点卫星城镇相公卫星城飞机场傅庄卫星城北翼东翼西翼南翼临沂市城市总体规划突出“现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城”的城市特色和“以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展”的空间布局。 城市规划区范围为兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业开发区、临沂经济开发区关键词一：现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城关键词二：三纵三横贯鲁南、六带五纵四横三环关键词三：以河为轴，两岸开发，北上东进，南优西连关键词四：南工、北文、中商关键词五：西部新城规划、城镇改造总体规划城市特色：现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城空间布局 ：以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展以科学发展观为指导，以增强城市综合竞争力为主线，以集聚资源要素为重点，以科技进步为支撑，坚持工业强市、商贸兴市、文化立市、生态优市的方针，加快城镇化进程，建设鲁南苏北区域历史文化与现代文明相互融合、山水风光与城市景观交相辉映的滨河生态大城市。2012年，全市GDP达到3260亿元，人均GDP32000元，地方财政收入150亿元；全市户籍人口1050万人，中心城市人口190万人，建成区面积190k，新增建设用地71 k，城镇化水平达到54%。2015年，全市GDP达到4200亿元，年均增长12%；地方财政收入达到230亿元，年均增长15%；临沂市中心城区人口220万人，城镇化水平达到55%。2020年，全市GDP达到7800亿元，人均GDP72000元，地方财政收入400亿元；全市户籍人口1096万人，中心城市人口规模超过300万人，建成区面积290 k，新增建设用地71 k，城镇化水平达到64%。发展目标2015年，全市GDP达到4200亿元，临沂市中心城区人口220万人，城镇化水平达到55%水城规划生态水城结合水资源优势，完善生态绿地系统，建设生态园林城市 规划目标：构建环形水系，使临沂市逐步变成具有鲜明特色的滨河水岸城市，将流经市区的涑河 、柳青河、陷泥河、祊河、青龙河同沂河形成贯通之势，实现河河相通、水水相连、城水相依、人水亲和，使城市绿化面积扩大，景观更加秀丽宜人，市区环境得到全面改善，最终形成“水在城中游，城在水中立，水体与绿地互相依托并用为一体的丰富多彩的，富有地方特色的滨水生态城市”。建设“三纵三横贯鲁南”的高速公路网，形成绕临沂市区的高速公路外环三纵：1、长深高速临沂段：我市境内路线长约144公里，双向六车道，设计速度120公里/小时?荽婊小?2、京沪高速临沂段：该路全长约169.8公里，双向四车道，设计速度120公里/小时。目前，蒙阴段拓宽改造方案已上报省交通运输厅公路局。3、莱新高速南延段（蒙阴平邑费县苍山）：拟按双向四车道、设计速度120公里/小时的高速公路标准修建。三横：1、青莱高速临沂段：长48.7公里，双向四车道，设计速度120公里/小时，已于2007年底建成通车。2、日东高速临沂段：该线长约112.4公里，双向四车道，设计速度120公里/小时。3、枣临岚高速临沂段（苍山罗庄临沭莒南）：长约140公里，双向四车道，设计速度120公里/小时。该路临沂至枣庄段已开工建设，临沂至岚山头段已列入省招商引资计划。对外交通 结合国家、山东省高速公路网规划，在我市现有高速公路网基础上添加规划建设新高速公路，形成临沂市高速公路网“三纵、三横、十二大出口”骨架系统。建设“六带五纵四横，三环畅绕沂蒙”的普通干线公路网六带：205国道临沂城区至蒙阴、206国道临沂城区至日照界、206国道临沂城区至枣庄界、327国道临沂城区至江苏界、327国道临沂城区至济宁界、岚济路临沂城区至日照界。五纵：东红路，沂台路，莒阿路，博沂、沂邳路，泉重路。四横：岚济路西段和河东区经汤河、相沟、洙边至壮岗段公路，206国道苍山段及汤庄至临沭公路，绕城北线东西延线，莒界路及西延。三环：一环是指现在已经建成通车的城区外环，二环是指拟规划建设的绕城快速通道外环，三环是指绕临沂市的高等级干线公路大外环。 对内交通以均衡促发展，分散机制引导道路通行畅通优先发展公共交通：明确并坚持公共交通优先发展的地位，建立多元化公共客运交通结构；预计到2020年，全市出行总量将达到494万人次/日。市区公共交通出行占出行总量的比例接近30%。努力发展跨河交通：在兰山区与北城新区、河东区之间，加强跨河桥梁建设，特别是在主城区与周边区域之间提高跨河通道公交分担率，远景规划将建设水上巴士。增开快速线路通道：根据规划方案，我市将开通两条快速公交线路。加强静态交通建设：实现“停车有位停车有法、停车有序”目标；在旧城改造和新区建设中，加快各类停车场（库）的建设。北城新区城西板块市中板块滨河板块河东板块高新技术产业开发区经济开发区市内交通中心区规划1中心城区空间发展战略： 以河为轴，两岸开发，北上东进，南优西连，多向拓展，建设滨河宜居的现代化大城市 中心城区北上东进南优北上东进城市基础设施突破沂河西岸、祊河南岸封闭单一的老城区空间布局，向以北城新区和沂河以东为重点的新城区转移，形成以沂河、祊河为构架的组团式开放型结构模式。 南优西连优化罗庄工业区发展环境，调整工业结构，重点发展高新技术产业和节能环保型工业。西部城区要合理布局基础设施和公共服务设施，做到与东部城区配套衔接。 多向拓展通过“大水城”建设，连接郯城、沂水和平邑、莒南，逐步和临港经济区对接，进一步加强与半岛城市群、港口城市的经济联系。以河为轴、两岸开发依托大水城建设，以沂河、祊河、涑河为城市发展轴，沿河进行开发，进一步建设生态宜居的城市。 西连 根据城市发展战略，中心城区形成“一城六片、组团发展”的空间格局。 低开发新的发展空间，优化发展环境以建材、能源、化工、纺织工业和以电子、医药等高新技术产业为主导的现代化工业区临沂高新区局部较高适度向西发展，控制向北发展东南部为居住区，南部为工业区罗庄片区局部较高适度向东北发展，控制向机场方向发展河东片区低要大力发展都市型工业，加快发展居住、娱乐、餐饮、体育设施建设以机械、制造、出口加工、对外贸易为主的现代化工贸新区南工经济开发区高向西北发展，控制性向南发展城市核心区和商贸居住区，是全市历史文化、教育、信息、金融和商贸、物流中心中商兰山片区高适度向北发展全市的行政中心、文化体育中心和科研中心，是现代化的生态居住区北文北城新区居住影响发展方向规划定位规划区域中心区规划2中心城区规划功能布局：南工、北文、中商西城新区的建设范围是：工业大道以西，陶然路以北；临西十一路以东，大山路以南。未来五年，该区域将完成道路硬化49.14万平米、绿化面积24万平米的建设任务，同步大规模改造排污管网，加强环境综合整治，塑造宜居西城新形象。 重点建设项目规划1划定整治范围 塑造生态宜居西城新区兰山区“十二五”重点建设项目规划已初步完成。未来5年，兰山区将完成10大重点建设项目，其中包括西城新区建设、5个村镇改造和4个污水处理工程的上马，10大重点工程计划总投资为147.13亿元。2011年，西城新区范围内将完成宏大路、临西九路、前十街、启阳路、开阳路、王庄路、育才路、工业大道、大山路、蒙山大道、红旗路等近20条路段的整治任务。同时，以银雀山公园为中心，辐射带动周边的七里沟社区、梨杭社区、鲁南制药厂等改造开发项目。 银雀山公园交通路网义堂镇辖区有2个村镇改造项目，一个是北屠苏岛片区，另一项目是义堂镇片区。7月4日，山东临沂西部新城开发建设指挥部正式揭牌成立 ，并确立开发建设范围为京沪高速公路以西，工业二路以东，北至祊河，南至涑河，将对临沂市兰山区义堂镇中心镇区17平方公里进行全面开发建设。在加快开发建设义堂中心镇区的同时，还将以其为中心，拉动两翼建设，形成“两翼一中心”的总体布局，加快城镇一体化进程。重点建设项目规划2加快西部新城改造步伐 拉动两翼一中心总体布局的形成一翼是把以屠苏岛为核心的东部片区建成以文化旅游、商贸物流、地产开发为主的现代服务业集中区。一翼是以园区改造和旧村旧企整合为重点的西部片区，对西部8个村庄进行统一整合。 临沂市“以河为轴、两岸开发、北上东进、组团发展”的空间发展战略，一方面在极大程度上带动了滨河沿线房地产项目的飞速发展，另一方面在政府大力发展北城新区的同时，催热了北城片区近几年的房产热潮，并且为河东片区的房地产开发提供了契机；临沂市日趋完善的交通体系将进一步带动城市价值提升，促进房地产市场的平稳快速发展；临沂市水景规划为临沂房地产“依河而建”的开发战略提供助力；临沂市西部新城以及西城新区的建设将直接带动临沂城西的平稳发展。小结临沂城市规划与近期城市建设为临沂房地产市场未来发展带来利好三、城市宏观经济 临沂市整体经济虽位处全省中等水平，但每年呈现强劲的增涨势头，近年来GDP保持13%左右的平均增幅。 自2006年以来，临沂市GDP总量增长率保持在12.5%以上，经济增长速度较快，2010年GDP总量达2400亿元，在全省排名第7位，处于中等偏上的水平；人均GDP近3年来出现增幅缓降的迹象，2010年人均GDP达22450元，居民消费水平日趋增强。2010年山东省17地市GDP排名GDP指标近五年临沂市GDP保持左右的平均增幅数据来源：临沂统计局 2010年临沂市城镇居民人均可支配收入为18644元，较2009年上涨12.5%；城镇居民人均消费性支出为11934元，同比2009年上涨10%。数据显示，近年来临沂市民生活水平得到了长足改善，城市居民消费能力持续增高。DPI指标近年来临沂市民生活水平得到了长足改善，消费能力持续增高数据来源：临沂统计局近五年城镇居民储蓄存款及社会消费品零售总额均呈现出稳定增长的势态 2006-2010年，临沂市居民储蓄余额逐年增长，年均增幅在16%以上。增长的民间财富将提升本地市场的后续购买力，为房地产市场的发展提供机会。 社会消费品零售额自2006年起便以高于16%的增幅持续增长，截止到2010年末社会消费品零售总额达到1157.20亿元。消费指标数据来源：临沂统计局近五年临沂市财政收入稳步增长，平均增幅在20%左右 2006年-2010年，临沂市财政收入稳步增长，平均增幅在20%左右，实现了“总量、质量双提高”的发展目标。2010年临沂市财政收入为115.5亿元，同比2009年上涨约为26%。2010年临沂市财政收入约占山东省财政收入的4.2%，占比较少；与山东省的增长水平基本保持一致。财政指标数据来源：临沂统计局 临沂全市规模以上固定资产投资逐年增长，房地产投资额占固定资产投资额的比例呈上升趋势。 自2006年起，临沂市固定资产投资持续增长，截止到2010年末全社会实现固定资产投资11408.3亿元，同比增长22.7%；房地产开发保持理性增长，房地产投资额达到158.2亿元，同比增长8.1。投资指标临沂市规模以上固定资产投资逐年增长数据来源：临沂统计局 2006-2010年临沂市三产结构不断调整，第一产业比重持续下降，第二产业相对稳定，第三产业不断上升，尤其是2010年，第三产业所占比达38.7%，说明临沂市的产业结构不断优化，社会消费水平逐步提升，为房地产市场发展带来机会。2006-2010年临沂市产业结构发展统计 2010年，临沂市第一产业增加值264亿元，增长3.5%；第二产业增加值1206.3亿元，增长13%；第三产业增加值929.7亿元，增长15.1%。三次产业增加值占比为11：50.3：38.7，第三产业所占比重同比提高1.3个百分点。 产业结构近五年临沂市的产业结构不断优化，社会消费水平逐步提升数据来源：临沂统计局城市宏观经济环境为临沂市房地产业的发展提供了有力的支持和可靠的保障临沂市整体经济形势比较乐观，宏观经济指标均呈现出稳定增长的势态；临沂市的整体消费水平趋向收敛，居民消费层次需要引导，储蓄余额较高，后续消费空间很大；临沂市正处于快速发展的关键时期，结合现在的房地产开发现状，后期投资需求和自住需求将会有很大幅度的提升。小结四、人口规模及家庭结构近几年临沂市人口规模小幅增长，2010年平均每个家庭户人口为2.94人区域兰山区罗庄区河东区九县常住人口数（万人）127.4266.0666.54743.922006年至2009年临沂人口总量稳定增长，2010年略有下降。临沂市户籍人口达到994.26万人。临沂市第六次全国人口普查数据显示：2010年全市普查登记户籍人口为1069万人。全市普查登记常住人口为1003.94万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的994.26万人相比，十年共增加了9.68万人。增长0.97%，年平均增长0.10%。 据临沂市第六次全国人口普查数据，2010年全市常住人口中共有家庭户330.38万户，家庭户人口为971.50万人，平均每个家庭户的人口为2.94人，比2000年第五次全国人口普查的3.18人减少了0.24人。 人口规模数据来源：临沂统计局临沂城市宏观概括小结临沂市作为山东省面积最大和人口最多的地级市，拥有便捷的公路、铁路、航空立体交通网络，近几年临沂市经济发展迅速，各项宏观指标呈现稳定增长态势，市民收入大幅提高，但整体消费较为保守，在房产等高端消费上需适时引导；临沂市将依托鲁南苏北先进制造业聚集区、全国商贸物流中心、全国优质农产品生产基地的城市功能定位，带动临沂经济的进一步飞速提升，为临沂房地产市场的未来发展提供保障；临沂城市发展现状以及未来城市规划明确了临沂“两岸开发 北上东进”的发展战略，一方面可以提升北城新区的发展空间，并可预测未来五年内北城新区仍是开发热点区域；另一方面可以展现滨水生态城市的魅力，进而提升临沂的整体居住环境，结合现在的房地产开发现状，带动中高端房地产项目的开发。 第二部分 临沂房地产发展总体情况临沂房地产发展历程概述土地市场情况商品房市场情况临沂房地产市场细化分析重点开发商情况一、临沂房地产发展历程综述临沂房地产开发演变过程2010年至今临沂出现第一批商品房项目，货量不大，质量一般；单位房分房、集资房为主要供给，建筑商为市场主导；土地出让以协议出让为主，拿地规模不大；房源集中在老城区；代表项目有：佳和别墅、沂河花园、御园金顶、金鹰花园等。开始进入地产的寒冬；市场受到金融危机影响最为严重的一年；兰山区滨河区域成为开发热点区域；一些开发商出现资金紧缺、融资困难局面；08年年底房地产市场进入低谷；受到影响的项目有：罗湖观天下花园、锦绣蓝山、滨河新天地等。市场需求开始大量释放，价格迅速上升；市场一度出现井喷状况，刚性需求凶猛；产品质量稳步提升，形式多样；城市框架进一步拉开，北城新区成为热点置业区域；城西市场搬迁接近尾声，市场繁荣为城西地产带来巨大发展空间；临沂市政府整体搬迁至北城新区，给北城发展带来强大信心；代表项目有：沂龙湾、凤凰城、锦绣外滩、澜泊湾等。购房者渐渐变得理性，市场格局由卖方市场转向买方市场；房价愈挫愈勇，在争议中继续上涨；城西房地产市场价格飞涨，供需两旺；北城新区房价直逼市中心房价；一线开发商开始抢滩临沂房地产市场，临沂地产市场面临洗牌；政府调控力度逐渐加码，同时增加保障性住房的供应，目的在于保持房地产健康平稳发展，防止过快增长，产生泡沫。发展概述 主城区房地产版图发展历程临沂市主城区房地产的发展，沿河发展，北上东进，逐步推进，拉开城市框架，发展到当前，北城新区、城西和河东沿河区域成为市场的热点区域2005年代之前，老城区为临沂市的中心城区，其他板块尚未成型2006年，临沂市出台城市总体规划（2005-2020），提出沿河发展、北上东进的发展策略，沂河、祊河两岸日益成为临沂房地产市场的热点区域2009年，行政中心迁至北城新区，拉开了临沂城市重心北移的大幕，北城新区房地产市场在政府强势引导下逐渐崛起，成为目前临沂市场的主流热点区域，河东定位为临沂的半壁江山，由于价格优势成为投资及中低收入群体的置业热点区域2010年12月，临沂经济开发区升格为国家级经济开发区。2011年1月，西城新区设立并被列入未来5年的重点建设规划区域，2011年7月，西城新城建设指挥部成立，至此临沂城市框架基本拉开，城西及开发区的地产发展也风生水起。临沂主城区房地产区域板块划分图老城区北城新区经济开发区城西河东罗庄板块板块演变罗庄板块受地理及交通因素影响，发展缓慢二、土地市场情况2005年以前政府主导土地市场，本地开发商为拿地主力，土地市场规模较小 05年对于临沂来说是个不平凡的一年，这一年临沂通过了2005-2020临沂市城市总体规划 ，形成了“一河五片”的空间发展布局，将指导临沂未来5-10年的发展方向及思路。这一年南坊开发建设指挥部成立，市场片区开始西迁，06年年初涑河开发建设指挥部成立，拉开城市北上东进西拓的序幕香榭丽舍 53万/亩04年地王：开元上城 215万/亩水景明珠 32万/亩清华俊景 120万/亩外滩明珠 125万/亩东方花苑 40万/亩朗润苑 70万/亩沂龙湾 70万/亩尚品公寓 60万/亩宝德花园 37万/亩泰和花园 32万/亩杏坛中心城 70万/亩05年以前罗庄土地价多在15-25万/亩之间，其中江泉地产、美华地产为主要受让方。经济开发区成立于2003年，新区伊始，人气欠佳，地块成交了了河东区城市建设不乏落后，基础设施匮乏，成交价在30万左右北城片区还属郊区，由于政府强势主导，起步较高，发展潜力巨大，成交价集中在70万左右传统老城区，通达路以西价格集中整改30-40万之间，通达路以东老城区域地价在60-120万之间05年前后市场片区高新区成立伊始几无成交城乡结合部村落为主的郊区土地市场发展演变福布斯湾21万/亩香榭丽都70万/亩豪森华府 40万/亩2006年老城区供应占主导，北上滨河价值渐显，外来开发商渐成拿地主力澜泊湾90万/亩城市主人 70万/亩四季春天152万/亩06年罗庄土地价格有一定的涨幅，区政府周边地价在30-40万之间，滨河沿线价格在40-50万之间河东区房地产市场依旧不温不火，地价变动不大，价格集中在30-40万之间北城片区此时住宅用地价格集中在70-90万之间，银河公园一期为政府集资房,故地价较低 06年，拿地主流开发商多来自外地，本地开发商拿地区域主要集中在老城区，本地开发商多对城市北拓信心不足，且地价较高少有本地开发商涉足城北区域；祊河以南滨河区域地价飙升至90-120万/亩；城中商业用地价格150-400万之间，此时的城市重心向北跨越了一大步。高新区仅供应一宗未成交冠亚星城40万/亩联安现代城102万/亩银河公园60万/亩昌隆国际 94万/亩国泰一品 120万/亩盛世华庭70万/亩锦绣蓝山80万/亩天泰家园110万/亩凯泰养生庄园38万/亩金鼎国际382万/亩广田悦城65万/亩久隆国际283万/亩北城认知尚未建立，老城区仍未供应热点区域，住宅用地价格集中在70-110万之间06年开发区商业用地供应较多，商业地价在20-30万之间，商住用地集中在20-25万之间滨河沿线价格走高土地市场发展演变东旭第一城61万/亩万兴都134万/亩2007年滨河区域成为拿地热点，涑河地价屡创新高，城市北上进入高潮世纪新筑90万/亩滨河新天地75万/亩 07年临沂市的土地价格向上做了调整，所以07年土地价格要明显高于往年，这一年临沂土地成交硕果累累的一年，目前楼市主流项目多在这个时期拿地，成交土地多集中在祊河、沂河交汇沿岸区域，北城、涑河及河东片区的地价涨幅较大。日月城32万/亩圣兰菲诺东区90万/亩德居一品160万/亩美多现代城64万/亩凤凰城132万/亩田润帝景湾77万/亩荣华园48万/亩万阅城200万/亩中元国际90万/亩翔宇三江领秀60万/亩青啤地块45万/亩意林小镇80万/亩秀水雅苑81万/亩颐高上海街80万/亩德兴雅苑160万/亩世纪花园105万/亩新东方花园61万/亩海尔临天下120万/亩悦动广场75万/亩蓝湾国际163万/亩经过2-3年的开发，北城土地价格不断提升，三角洲地带地价上升至90-120万，沂龙湾以西的土地位置相对较偏，但价格也涨到75-85万之间本年度河东成交土地多集中在滨河沿线，滨河地价在60-80万之间，内陆地价在40万左右本年度经济开发区住宅价格在20-40万之间，商业用地供应充裕，价格多在15-30万之间银河龙门花园22万/亩高新区无供应无成交罗庄区本年度供应成交情况一般，区政府片区价格回落至15-30万之间，罗庄滨河片区价格稳定维持在40-50万之间本年度兰山老城区供应亮点区域在涑河沿岸，涑河开发成果卓著，成交价创历史新高，在130-160万/亩之间，城西开始规模供应，地价在35-65万之间土地市场发展演变2008年老市场西迁带动城西地价飞涨，北上西拓成主流月澜湾83万/亩沂景华庭59万/亩怡海花园75万/亩银雀溪园85万/亩银雀尚城83万/亩沂蒙一号公馆97万/亩中科印象42万/亩阳光新城87万/亩海纳曦园45万/亩书香门第72万/亩第五大道168万/亩东华花园28万/亩水榭华庭97万/亩百联华府90万/亩滨河阳光90万/亩环球国际92万/亩涑河城邦153万/亩豪德广场35万/亩观天下花园（现荷兰水乡）79万/亩罗庄区本年度成交价格微涨，区政府片区地价在20-35万之间，滨河片区的土地价格沿河在45-80万之间，滨河内陆30-40万巧克丽都52万/亩慧谷倾城387万/亩高新区无供应无成交在政府强势主导下，北城土地价格不断提升，三角洲地带地价上升至90-120万，沂龙湾以西的土地位置相对较偏，但价格也涨到75-85万之间08年河东土地供应宗数较少，地价较去年微涨，沿河地价在70-100万之间，内陆地价在40-75万之间 去年似乎所有的目光都集中在滨河的时候，临沂的城西板块正在悄悄崛起 ，08年市场搬迁热火朝天，新市场日渐繁荣，虽当时城西不温不火但却暗藏玄机，城西的房产开发已然显现出巨大的发展空间，成为众多开发商为之瞩目的焦点区域，城西地价疯长较去年翻番！08年金融危机发生在第四季度，尚未波及临沂市场，且由于开发商拿地集中在前三季度，未受影响。中央广场38万/亩老城区城市框架已然拉开，区域地价差异也随之拉大。城西地价在市场西