钦州市房地产市场调查报告.doc

钦州房地产市场调查报告 荣誉出品2008年4月30日目 录一、宏观环境研究 211城市概况212宏观经济状况913城市规划发展1914商业发展状况2215政策环境分析及预测24二、钦州房地产发展状况 3121 钦州房地产发展历程3122 钦州住房建设计划3323 2008年房地产市场状况3724 钦州各片区房地产市场分析45三、消费者需求分析 6131 调查结果6132 钦州市购房群体特征总结6633 项目消费市场调查结论67四、市场调研结论 6841 总体经济对房地产项目开发影响分析6842 房地产发展趋势对房地产项目开发的影响分析6843 政府规划对房地产项目开发的影响分析6844 房地产市场现状对项目开发的影响分析69一、宏观环境研究11城市概况111城市性质定位钦州市是全市的政治、经济、文化中心；广西南部沿海以发展大型临海工业、港口物流和为城市、港口服务的第三产业为主的生态环境良好的工业港口城市。112地理位置 钦州市地处祖国西南沿海，广西南部，位于北纬20°54至22°41，东经107°27至109°56之间，北邻广西首府南宁，东与北海市和玉林地区相连，西与防城港市毗邻。处于广西沿海金三角地带，依水临海，山川美丽，风光迷人，是一座现代化的滨海旅游城市。西南经济圈华南经济圈东盟经济圈北部湾钦州位于南北钦防城市群的中心位置，背靠大西南，南向北部湾和东盟，地处中国大陆东、中、西三大地带的交汇点，是华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，是西南地区最近的出海通道。113行政区划钦州市现辖二县四区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区和钦城管理区，总人口343万，总面积10728平方公里，小岛屿303个，陆地海岸线长5208里。有海外华侨同胞38万人，分布在46个国家和地区。其中钦南区人口57万，面积1972平方千米，钦北区人口 65万，面积2685平方千米。114基础设施建设 港口及配套设施目前，钦州港设有国家一类口岸，已建成万吨级以上泊位4个，千吨级泊位3个，年吞吐能力315万吨；在建5万吨级以上泊位6个，已建成3万吨航道，10万吨级深水航道正在建设， 2004年钦州港吞吐能力将达800万吨。 铁路南(南宁)北(北海)铁路、南(南宁)防(防城)铁路、黎(黎塘)钦(钦州)铁路、钦州至钦州港铁路已在钦州交汇。全市铁路里程达160公里。 公路桂(桂林)北(北海)、南(南宁)北(北海)、钦(钦州)防(防城港)等5条高等级公路在钦州交汇，大交通的格局，已经形成。全市高速公路里程95公里。全市实现村村通汽车。 电讯邮电业务可通达世界190多个国家和地区，开通了移动通信、无线寻呼、分组交换、DDN、声讯信息、特快专递等几十项服务项目，城乡通信均实现了交换程控化、传输数字化。 供电全市电网由广西主电网、市地方电厂和企业自备电源三部分构成，现有110kv变电站4座、220kv变电站1座，在建220kv变电站1座。一期4×600MW的钦州燃煤电厂正在建设。 供水钦州市淡水资源总量122.6亿立方米/年，其中地表水资源为104.2亿立方米/年，地下水资源为18.4亿立方米/年。主要河流有钦江、茅岭江、大风江、马江、武利江、武思江。建成水库397座，总库容78678万立方米。市区日供水能力13万吨，城市自来水普及率达100%。115自然资源气象钦州市属南亚热带季风气候，具有亚热带向热带过渡性质的海洋季风气候特点。太阳年辐射量104.6108.8千卡每平方厘米，年日照时数为1633.61801.4小时，年平均气温21.422，年总积温78008200。历年平均无霜期329354天。年平均降雨量1649.12055.7毫米。      港口资源钦州港建港条件好，水深，水域宽阔，风浪小、泥沙淤积少，具有建设深水大港的诸多条件。深水岸线长68公里，规划建设5个港区10个作业区，全港可建130万吨级码头200多个，建成后可形成亿吨以上的吞吐能力。      土地资源2004年末耕地面积218.76万亩。全市地势北高南低，地貌类型多样，由北往南有规律地分布山地、丘陵、台地、平原。大陆海岸线长520.81公里，岛屿岸线长232.9公里，负20米等深线以内的浅海滩涂面积286万亩，近期可开发利用的浅海滩涂面积130多万亩。钦州港沿海至市区一带荒地荒滩达1000平方公里以上，耕地、村庄少，地基承载力好，易于平整，开发成本低。      矿产资源现已探明有一定储量的矿产有：陶土、石膏、高岭土、铁、锰、钛铁砂矿、花岗岩等30多种，其中石膏矿91966万吨，陶土171万吨，铅锌矿8825万吨，铁矿1090万吨，锰矿591万吨。      生物资源钦州生态环境良好，生物资源丰富。境内灵山县、浦北县和钦南区分别是"中国荔枝之乡"及"中国奶水牛之乡"、"中国香蕉之乡"、"中国大蚝之乡"，钦北区是中国优质农产品开发服务协会授予的"中国黑叶荔之乡"和"中国果园鸡之乡"；全市拥有种子植物150多科，470多属，1000多种，盛产荔枝、龙眼、香蕉、芒果、甘蔗、蔬菜、八角、玉桂、速生丰产林、蚕桑、茶叶。钦州湾海水几乎无污染，天然饲料丰富，适合鱼、虾、贝、藻类的繁殖生长，境内近海有海鱼虾贝类500多种，其中经济价值高的有50多种。对虾、大蚝、青蟹、石斑鱼被称为钦州湾四大名产。茅尾海是我国最大的天然大蚝采苗基地，每年可采大蚝苗达10亿支。      旅游资源钦州市旅游资源丰富，具有独特的人文景观和自然景观。三娘湾旅游景区是北部湾最具发展潜力的旅游胜地，"七十二泾"被誉为"南国蓬莱"；座落于市区民族英雄刘永福、冯子材故居是国家级重点保护文物；浦北县连片22万亩红椎林为全国之最；灵山县古民居大芦村被誉为"广西楹联第一村"。 116经济发展概况     农业钦州市是广西粮食、水果、水产、甘蔗、畜牧、蔬菜等农产品的主产区之一。2003年农林牧渔业总产值118.69亿元，比上年增长4.05%。      粮食：2003年粮食播种面积317.4万亩，总产量111.13万吨，其中水稻面积242.45万亩，产量95.56万吨。      水果：2003年水果面积240万亩，产量91.37万吨，其中荔枝135.4万亩，龙眼46.8万亩，香蕉24.9万亩。浦北县、灵山县分别荣获国家农业部命名为"香蕉之乡"和"荔枝之乡"。全市水果名优品种有三月红荔枝、灵山香荔、石硖龙眼、灵龙龙眼、香蕉等。台湾大青枣、火龙果、台湾番石榴也颇具竞争力。      水产：2003年海水养殖面积24.3万亩，淡水养殖面积 21.9万亩；水产品总量55.3万吨，其中海水产品43.8万吨。海水养殖主要品种有对虾、文蛤、大蚝、鲈鱼、腊鱼、美国红鱼等，对虾养殖面积为7万多亩，大蚝养殖面积为14万亩。全市现有机动渔船2381艘、44609千瓦，200匹以上大马力渔船200多艘，2003年海洋捕捞产量为17.3万吨。钦南区荣获中国特产之乡推荐暨宣传组织委员会、中国农学会特产经济专业委员会命名为"中国大蚝之乡"      甘蔗：2003年全市种植 47.2万亩，产量179.3万吨。现有糖厂8家。主栽品种为新台糖系列。      畜牧：2003年肉类总产量22.3万吨，同比增长16.81%，其中生猪出栏127.62万头，同比增长9.39%，生猪存栏122.3万头，同比增长1.58%。畜禽品种主要有瘦肉型猪、奶水牛、肉鸡、麻鸭、海蛋鸭、肉鹅等。      林业：全市森林覆盖率约为52%。      蔬菜：2003年蔬菜种植面积为93.3万亩，总产量107.5万吨。      工业2003年全市工业总产值88.9亿元，增长12.7%，其中国有及年销售收入500万元以上非国有工业企业(以下简称规模以上工业)产值29.6亿元，增长17.74%。主要产品产量：原煤产量18.9万吨，中成药6116吨，水泥105.02万吨，机制糖21.44万吨，发电量1.76亿千瓦小时，供电量15.1亿千瓦小时。规模以上工业企业124户，其中国有企业52户，集体企业21户，其他经济类型企业51户；大中型企业12户。主要行业有医药、制糖、建材、食品、冶金、机电等行业。规模较大、市场竞争力较强的企业主要有：半宙制药集团、绿宝石水泥公司、中力机械公司、那彭欧亚糖业公司、钦州港宏基润滑油厂及沥青厂等。      服务业2003年全市全社会消费品零售总额68.3亿元；金融机构各项存款余额96.4亿元，各项贷款余额65.1亿元；钦州港港口吞吐量263.4万吨。      对外开放2003年货物进出口总额4695.05万美元，其中出口3602.05万美元，进口1093万美元；实际利用外资1250万美元，其中外商直接投资757万美元；引进国内资金12.7亿元。 117历史沿革  钦州市历史悠久，可追溯到新石器时代。先秦时期，属百越之地，秦始皇统一中国后，归属秦设象郡所辖。汉、三国至晋，钦州属交州合浦郡，南朝末元嘉设末寿郡，这是钦州的最早建制。梁代设安州。隋开皇十八年（公元598年）易名钦州，取“钦顺之义”，此为钦州的最早得名。唐武德五年（公元622年）改宁越郡为钦州总管府，元改为钦州路，明初改为钦州府，民国年间改为钦县，属广东省钦廉专署所辖。中华人民共和国成立后，广东省设钦廉行政专员公署，1951年改隶广西省，1955年复隶广东省，曾一度合并到湛江专区。1965年7月再隶广西壮族自治区，改为钦州地区行政专员公署，下辖上思、防城、钦州、灵山、浦北、合浦、北海七个县市。1983年10月划出北海市。1985年，防城港从防城县分出，成立自治区辖防城港管理区。1987年7月划出合浦县归北海市管辖。1993年5月防城港市成立，划出防城县和上思县归防城港市管辖。1994年6月28日，经国务院批准，撤销钦州地区，设立地级钦州市。  12宏观经济概况121广西宏观经济发展状况（2007年1-12月）2007年，广西国民经济整体运行继续保持平稳快速发展势头，呈现出经济增长加快、运行质量提高、结构不断优化、发展动力增强、民生持续改善、多项指标创新高的良好局面，总量与速度、结构、质量相互协调性增强，较好地完成了全年经济发展目标。总体来看，主要有以下几个特点：u 经济持续快速增长，增长周期拉长 初步核算，2007年广西生产总值达5885.88亿元，增长14.9，增速加快了1.3个百分点，连续5年实现加快增长，显示我区经济增长周期在拉长。分季度看，全年四个季度的GDP增速分别为15.3、15.0、14.2和14.8，季度增幅最大波动只为1.1个百分点，且三季度GDP增速仅比二季度下滑0.8个百分点，通过对比历史数据可以看出，我区经济运行的稳健性进一步增强。全年全区人均GDP达12408元/人，增长13.6，增速提高1.3个百分点。u 经济运行质量显著提高 2007年我区财政收支快速增长，财政总收入突破700亿元。在经济快速发展的同时，经济运行质量同步提高。2007年，我区财政总收入实现703.86亿元，比上年增长23.7，增幅加快4.0个百分点。其中，一般预算收入418.81亿元，增长22.3，提高了1.3个百分点。财政收入的快速增长为我区经济建设提供了强大的财力支持，全年一般预算支出973.72亿元，增长33.5，提高了14.2个百分点。u 三次产业协调发展，工业主导地位继续提升2007年，我区三次产业结构进一步优化。第一产业增加值实现1264.58亿元，增长5.9；第二产业增加值2335.39亿元，增长20.5；第三产业增加值2285.91亿元，增长14.2。三产增加值占GDP的比例为21.5：39.7：38.8，呈现二三一型产业结构。三次产业对经济增长的贡献率分别为8.3%、53.5%、38.2%。u 经济增长动力趋向协调发展2007年广西呈现投资平稳增长、消费增速加快和外部需求拉动强劲的增长格局，经济增长动力稳中趋旺。固定资产投资保持较快增长。全年全社会固定资产投资2970.47亿元，增长32.2%，比上年提高5.2个百分点。分城乡看，城镇固定资产投资2627.54亿元，增长31.7%，比上年提高0.6个百分点；农村固定资产投资342.93亿元，增长36.7%，增速首次超过城镇投资。u 城乡居民收入持续增长，居民存款和就业人数稳步增加2007年全区城乡居民收入均实现两位数增长。城镇居民人均可支配收入12200元，增长23.2；农民人均纯收入3224元，增长16.4。u 消费价格上涨较快，工业品价格高进低出局面得到一定缓解2007年全区居民消费价格上涨6.1%，比上年提高4.8个百分点。其中，城市上涨5.6%，农村上涨6.8%，分别提高4.0和5.9个百分点。八大类商品价格呈现“七涨一跌”格局，食品类价格涨幅高居榜首。122钦州经济发展状况2007年，钦州市以科学发展观为统领，认真贯彻落实加快推进广西北部湾经济区开放开发的一系列决策部署，紧紧围绕大港口、大工业、大旅游三大目标建设，开辟了以钦州港经济开发区和钦州中心城市为工业化、城镇化“两个主战场”，采取积极有力的措施克服经济运行中存在的困难和问题，全市经济继续保持快速增长态势，经济增长的基础进一步夯实，经济发展的协调性进一步改善，经济增长的质量进一步提高，全年经济的主要预期目标全面超额完成。回顾2007年，钦州市经济运行呈现以下特点：（一）宏观经济总体形势良好1、经济持续快速增长，经济总量实现新的跨越。2007年，全市国民经济在三次产业共同拉动下，继续保持平稳快速协调发展。据初步核算，全市生产总值303.87亿元，按可比价格计算，同比增长17.2%，增幅高于去年同期1.9个百分点，创撤地设市以来最高水平。2003年以来，钦州市生产总值增幅连续五年呈现逐年攀升的趋势，分别为6.4%、13.3%、14.8%、15.3%、17.2%，年均增长13.3%,是历史上经济增长速度较高的时期。按户籍平均人口计算，全市人均生产总值达到8626元，增长14.7%。按现行汇率1美元兑7.3元人民币计算，人均生产总值达到1181美元。全市生产总值突破300亿元，人均生产总值突破1000美元，经济总量实现新跨越，标志着钦州市经济发展进入新阶段，综合经济实力进一步增强。2、产业结构调整进一步优化。从三次产业看，第一产业增加值97.3亿元，增长7.4%；第二产业增加值113.73亿元，增长23.7%；第三产业增加值92.84亿元，增长20.9%。三次产业增加值的比重由2006年的34.41：35.6：29.99调整为32.02：37.43：30.55，其中第一产业的比重下降2.39个百分点，第二、三产业分别提高1.83和0.57个百分点。三次产业对经济增长的贡献率分别为15.03%、48.77%和36.2%。（二）经济增长的基础更加牢固三次产业加快协调发展，港区龙头作用继续显现，县域经济发展有较大起色，共同拉动经济持续快速增长，经济增长的基础更加牢固。1、农林牧渔业在结构调整中保持平稳增长。2007年全市加快社会主义新农村建设步伐，认真贯彻落实各项惠农政策，农业产业结构继续优化，农业生产保持良好的增长态势。据初步统计，全年农林牧渔业总产值159.27亿元，按可比价格计算，增长7.68%。其中农业产值76.87亿元，增长9.93%；林业产值5.34亿元，增长18.44%；牧业产值增长45.59亿元，增长4.92%；渔业产值30.97亿元，增长3.97%；农林牧渔服务业产值0.51亿元，增长8.8%。种植业形势良好，主要农产品实现增产。粮食种植面积21.79万公顷，下降0.37%，粮食产量116万吨，增长1.33%。其中稻谷产量97.11万吨，增长0.76%；甘蔗种植面积4.84万公顷，增长25.56%，甘蔗产量324.4万吨，增长24.31%；蔬菜种植面积6.98万公顷，增长2.68%，蔬菜产量131.78万吨，增长5.12%；水果产量126.93万吨，增长12.03%。畜牧业生产稳步发展。肉类总产量29.47万吨，增长3.4%；禽蛋产量1.94万吨，增长8.91%；牛奶产量0.24万吨，增长33.78%。渔业生产平稳发展。水产品产量59.87万吨，增长2.16%，其中海水产品产量45.6万吨，增长0.67%。2、工业持续快速增长，是推动经济增长的主要动力。近年来，钦州市依托港口优势，集中力量办好工业园区，始终把壮大工业总量和调整产业结构相结合，着力培育支柱产业，做大做强重点企业，工业经济持续较高增长，规模以上工业总产值连续三年保持50%以上的高增长态势，工业主导经济增长的格局更加明显。据初步统计，2007年全市全部工业总产值335.29亿元，增长35.5%；实现增加值101.35亿元，增长25.9%，对全市经济增长的贡献率达到46.3%，推动经济增长8个百分点。其中，规模以上工业总产值183.16亿元，同比增长51.86%；实现增加值53.45亿元，增长34%。规模以上工业生产的主要特点：一是重工业加快发展，重工业化趋势明显。全年重工业实现增加值35.92亿元，增长53.15%，占规模以上工业增加值67.21%，比去年同期提高9.8个百分点；轻工业增加值17.52亿元，增长8.15%；重工业增幅快于轻工业45个百分点。二是优势产业成为主要动力。以石油加工、黑色金属冶炼及压延加工业、电力生产供应业等为主的优势产业对工业经济增长的贡献最为明显。以上三大行业共完成增加值23.5亿元，增长74.67%，对规模以上工业经济增长的贡献率达到69.1%，推动增长23.49个百分点。三是骨干企业增多，企业规模明显加大。2007年全市规模以上工业企业257家，比去年底增加31家。年产值超亿元企业为31家，比去年底新增11家，超亿元企业实现产值127.62亿元，占全部工业产值69.68%。累计产值超十亿元企业有两家，即广西东油沥青有限公司和大洋粮油有限公司，两家企业共完成产值52.05亿元，占全部规模以上工业产值28.42%。3、第三产业加快发展。2007年，在“大港口、大工业、大旅游”三大目标建设的推动下，传统商贸服务业优势得到强化，新兴服务业发展较快。交通运输、商贸等传统第三产业不断壮大，旅游、通信、房地产、文化艺术及广播电影电视业、信息等行业迅速发展，占GDP比重提高，内部结构进一步改善，拉动第三产业加快发展。4、港区龙头作用继续显现，成为全市经济快速增长的坚实支撑力量。2007年钦州港区实现生产总值30.19亿元，同比增长40%。实现规模以上工业总产值83.9亿元，占全市规模以上工业总产值45.81%，增长82.04%，对全市规模以上工业产值增长贡献率达到60.45%。全社会固定资产投资完成57.29亿元，占全市全社会固定资产投产的34.45%，增长62.84%。财政收入6.03亿元，同比增长150.5%，其中收税收入5.95亿元，增长153.02%，税收收入占财政收入98.67%。5、县域经济有较大起色。今年以来，县域经济发展势头有所起色，全市四个县域经济的GDP合计为276.58亿元，增长16.6%，增幅比去年提高5.1个百分点,两县两区均实现15%以上增长。县域财政收入12.22亿元，占全市财政收入51.86%，增长13.7%,县域税收收入7.42亿元，增长11.58%。县域工业总产值99.26亿元，增长33.19%。县域全社会固定资产投资108.99亿元，增长31.79%。（三）经济增长的动力更趋协调    在经济快速增长的同时，协调发展出现积极态势，经济发展的环境进一步改善。1、固定资产投资增势持续强劲。2007年，钦州市严格执行国家宏观调控政策，积极推进项目投资建设，在全社会固定资产投资保持强劲增势的同时，投资结构不断优化。全年全社会固定资产投资166.29亿元，同比增长41.06%。其中城镇固定资产投资125.51亿元，增长46.2%。投资结构进一步优化，用于工业投资力度加强。在50万元以上投资项目中，工业投资71.79亿元，增长58.34%。房地产开发投资加快发展，共完成投资23.46亿元，增长85.43%。商品房销售面积80.7万平方米，增长6.56%；商品房销售额17.02亿元，增长40.25%。重大项目投资力度明显增强。全市500万元以上投资项目共有466个，比去年同期多36个；500万元以上投资项目累计完成投资102.2亿元，增长40.83%，占全社会投资总量61.46%。亿元以上投资项目40个，比去年多11个；亿元以上投资项目累计完成投资61.04亿元，增长70.03%，占全社会投资总量的36.7%。2、消费品市场繁荣活跃，社会消费品零售总额创近十年新高。随着城乡居民收入的加快发展，社会保障制度的进一步健全，消费环境继续改善，消费需求不断升温，消费品市场持续活跃。2007年社会消费品零售总额为95.32亿元，增长18.09%，同比加快3.39个百分点，增幅创近十年来最高水平。拉动消费需求快速增长的主要因素有：一是假日消费拉动明显，旅游消费持续火爆。二是以住房、汽车、旅游等为代表消费热点逐步升温，消费结构升级步伐加快，消费对经济的拉动作用不断增强。3、对外贸易增势强劲，招商引资成效显著。钦州市积极参与广西北部湾经济区开放开发，融入多区域合作步伐加快，招商引资，承接东部产业转移取得新进展，对外贸易增势强劲。2007年，全市进出口总额达到8.42亿美元，增长91.14%。其中，出口3.15亿美元，增长134.34%；进口5.27亿美元，增长72.15%。钦州港港口吞吐量1206.3万吨，同比增长58.24%。推进国内合作和承接东部产业转移方面取得新进展。2007年，已实施内联协作项目393个，比去年多43个；实际到位资金109.87亿元，增长107.93%。利用外资成果丰硕。全年实际利用外商直接投资14772万美元，增长105%。（四）经济增长的质量进一步提升    判断经济形势的好坏，速度只是一个重要方面，更重要的，还要看经济运行的质量和效益。在经济持续加快增长的同时，钦州市宏观经济运行的质量和效益进一步提升。    1、财政收入保持强势增长。经济的持续快速发展带动财政收入的快速增长，同时财政收入占GDP比重、税收收入占财政收入比重提高，标志着宏观经济运行质量正在不断提升。2007年，全市财政收入跃上20亿元新台阶，达到23.56亿元，同比增长37.2%，增幅比去年加快15.5个百分点。财政收入占GDP比重为7.75%，同比提高0.74个百分点。财政支出32.57亿元，增长30.79%。各项税收收入17.5 亿元，增长43.19%。税收占财政收入的比重为74.3%，同比提高3.11个百分点。2、金融运行态势良好。截止到12月底，全市金融机构本外币各项存款余额为207.53亿元，比年初增加45.95亿元，增长28.44%；其中城乡储蓄存款余额为139.4亿元，比年初增加21.35亿元，增长18.08%。金融机构贷款余额135.39亿元，比年初增加38.7亿元，增长40.03%。3、工业企业经济效益持续向好。2007年，全市规模以上工业企业主营业务收入173.36亿元，增长55.98%，企业盈亏相抵后实现利润总额10.37亿元，增长3.47倍。实现利税总额18.16亿元，增长173.34%。123北部湾城市经济对比分析北部湾城市主要经济指标类比GDP（亿元）财政收入人均GDP房地产投资南宁1062.99150.8416121187.46北海244.9530.03890624.19钦州303.8723.56862623.46防城港159.0715.76806116.41 总体来说，广西北部湾经济区经济发展势头良好，区域经济继续在高位上加快运行，增长的稳健性和协调性增强，运行质量和效益提升，呈现出全面加速、整体提升和民生改善的良好局面。南宁、北海、钦州、防城港（简称“南、北、钦、防”）总体生产总值（GDP）比上年增长17.5%，防、北、钦、南四市GDP增速分居广西全区前四名。从上述数据可知，北部湾经济区影响的日益扩大和经济发展的全面提速，假以时日，这一区域必定会成为我国区域经济发展的新亮点。但是我们要看到，钦州GDP排在北部湾城市中的第二位，但财政收入、人均GDP和房地产投资均排在南宁、北海后，增涨速度落后于防城港和北海，可见钦州市的经济发展仍需进一步努力，方能迎头赶上。13城市规划发展131城市规划发展目标（1） 近期城市建设目标充分发挥比较优势，拓展城市发展空间，完善城市功能，努力将钦州市中心城区建设成为现代重化工业基地、区域性物流中心和宜居生态城市。具体目标分解为：1、搭建主城区空间发展框架，积极推进河东新区建设。2、建立完善的城市综合交通体系，理顺城市道路系统，建立海港、公路及铁路联运的交通运输体系。3、引导产业合理布局，实施工业入园政策，储备工业发展用地。4、加强基础设施与配套设施建设，提高中心城区服务职能。5、强化地区特色，慎重地推动旧城更新，逐步改善城市环境。（2）人口发展目标到2010年钦州市市域总人口达到358万人，城镇人口达到125万，城镇化水平达到35%。其中中心城区人口40万人。（3）城市面积建设目标到2010年钦州市中心城区总建设用地50平方公里。规划中心城区居住用地1330公顷，占城市建成区总用地的26.5%，人均拥有居住用地面积为33.3平方米。132城市发展方向规划主城区空间发展方向为“东进、南拓”、“通江达海”的城市空间发展战略。规划港区发展方向主要在现有基础上逐步向北、向东扩展。2020年形成由主城区、钦州港区、犀牛脚滨海新区、大番坡滨海新区组成的滨海组团式结构。旧城区南拓东进主城区规划发展方向 主城区：以行政、商贸、科教文化、居住和都市型工业为主要职能。高起点规划建设河东区，美化改造河西区，形成“一江两区”的城市格局。实施“一带、两轴、外环”的开发策略。“一带”，指钦江两岸商务旅游经济带。“两轴”，指以河西区的钦州湾大道人民路为主轴，打造市级商业中心区，建设金湾片传统商业步行街区、钦州湾广场大型新兴商业区和钦北区行政、文化、商业中心区；以河东新区的中心绿轴为主轴，打造市级行政、文化、信息、休闲娱乐和商贸核心区。“外环”，指围绕环城路、金海湾大街开发建设专业批发市场、高等及职业教育基地和先进制造业基地。 钦州港区：包括金鼓江工业区和大榄坪工业区，重点发展临港重化工业和港口物流，配套发展居住、商业、教育、文化，打造临港工业新城区。 犀牛脚滨海新区：以滨海旅游、高科技产业、商务会展和居住为主，打造城市副中心职能。 大番坡滨海新区：在大番坡镇西面、辣椒槌一带建设以高档生态居住区、生态办公区为主的滨海新区。14商业发展状况141商业发展现状2003年以前，钦州市的商业基本以沿街商铺和农贸市场为主，人民路是传统的商业街区，此时期是传统的街铺经营时期，经营的特点是杂、乱、随意，经营方式落后；虽然出现了商业大厦，这种较大型的百货商场，但购物环境不佳，商业管理落后，服务质量较差。2003-2006年，是现代商业快速发展的三年，在这期间，大量现代化的商业纷纷崛起，代表作便是协盛百货、赛格百货、万国广场，这时期的基本特征是：商业大而全，业态多而广；并且经营理念先进，服务意识强。到如今，钦州市基本形成了“一路一道、二圈、多市场”的商业格局；一路一道是指人民路和钦州湾大道，人民路是传统的商业街道，商业繁华，经营种类丰富多样，政府将把人民路北至南珠西大街，南至新兴街段规划成步行街，主要经营服装，时尚休闲类商品为主，由此将营造出更浓更时尚的商业氛围。二圈是指以协盛百货为商业中心点，辐射周边的传统商圈；以赛格广场为商业中心点，辐射周边的新商圈；多市场是指各种专业市场。“一路一道、二圈、多市场”组成了目前钦州市基本的商业布局骨架。北部湾国际建材商贸城新商圈传统商圈商业中心专业市场钦州市商业格局赛格广场协盛广场主要商业街道142商业市场特征（1）供应量大，遍地开花； 目前，钦州市商业地产供应有三类，一为大型商业项目，目前，在售的项目有：北部湾国际建材商贸城和中金建材名城，两项目均定位于建材市场，北部湾国际建材商贸城商业建筑面积达40万，商业体量巨大，中金建材名城也有7650。第二类是商住楼的底商部分，这部分商业面积不容小窥，现在钦州市大部分的项目均规划有商业面积。未来商业面积还有不断供应，有遍地开花之势。（2）销售价格高低不一，租凭价格较低； 现在售商业售价高低不一，从五、六千元每平米到三万多元每平米。在市中心繁华地段售价可上三万元每平米，同时定位较专业的市场售价也能卖出个好价钱，商业氛围不怎么浓厚的地段，定位大众化的商业售价就低得多。商业租凭价格也随着地段不同而不同，一般商业较繁华的地段能租到60-80元/，一般的地段就在40元/左右，钦州市整体的租凭价格不高。（3）经营定位同质化严重，商铺空置率高，经营难以为续； 钦州市商业定位同质化较严重，你百货我也是百货，你超市我也超市，像建材市场就有三个，普遍无特色，不专业，钦州市目前的商业普遍不理想，经营难以为续，加之钦州市人口还不是很多，根本无法消化大量的商业面积，这就导致商铺大量空置，随处可见招租的公告。15政策环境分析及预测151 2007年房地产市场主要宏观调控政策n 全国性政策类别执行时间发布单位名称行业规范2007-1建设部/央行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知财税政策2007-2-1国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理通知住房保障制度2007-8-13国务院国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见金融政策2007-9-27央行关于加强商业性房地产信贷管理的通知重要法规2007-10-1全国人大物权法土地政策2007-11-1国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定金融政策2008-1-1央行九次上调银行存款准备金率，六次上调利率n 地方政策类别执行时间发布单位名称行业规范2007-4广西区建设厅广西壮族自治区房地产开发企业资质管理实施细则（试行）行业规范2007-5广西建设、国土、工商、审计等九部门广西壮族自治区房地产市场秩序专项整治工作实施方案土地政策2007-8广西国税广西壮族自治区人民政府关于修改(广西壮族自治区城镇土地使用税暂行实施办法)的决定纵观2007年的宏观调控历程，除了落实前几年出台的各项措施外，政策进一步完善，保持稳定房价之外，建立完善的住房保障制度，承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责。此外，07年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充；特别是加息、提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台，也形成了07年调控的一大特征。 u 土地政策及其作用 2007年土地政策侧重对土地“招拍挂”市场的规范和完善。如要求军队空余用地、工业等用地必须进入公开出让市场，实行阳光交易；“要求受让人付清全部国有建设用地使用权出让价款，才能领取国有建设用地使用权证书”等，严查土地交易中的不规范行为。 从土地政策的调控形势不难看出土地政策的实施后可能产生的影响：土地出让方式透明化，土地资源将集中到“招拍挂”市场，开发商从自有“资源”获得土地的难度增大，由此土地获取成本提高。进一步影响是对开发商资金实力要求提高，开发商将难以再通过少量地款去实现大规模项目的滚动开发，遏制盲目投资及囤积土地的行为。房地产开发门槛抬高，市场将进行重新洗牌，降低了项目开发的风险。u 金融政策及其作用 07年是金融政策是颁布最频繁的年份。年内央行九次上调银行存款准备金率，六次上调利率，并提高第二套房首付及利率，从宏观到微观各层面实行货币紧缩政策。央行通过上调存款准备金率直接回收流动性资金，降低流动性过剩带来的投资压力膨胀，同时银行体系的放贷量得到了明显的控制。未来房地产企业在贷款审批时，其审查的力度将变得更加严格。央行的6次加息均属于微调，但频繁的加息累积的效果将对市场产生放大效应房贷消费者特别是大户型持有者将开始面临巨大的成本累积风险，也使得消费者心理压力不断加大。而在对第二套房提高首付款及利率后，将对一些非理性、投资性需求产生抑制作用，进一步抑制房价的上涨压力。u 财税政策及其作用 2007年国家财政部、国税总局积极采用财税政策来调控房地产市场的需求，重点调控土地市场。在土地使用税方面如“停止1989年下发的629号文件中关于“房地产开发公司在商品房出售之前纳税确有困难的，在计征土地使用税时地方税务局可以根据具体情况确定”的行政审批权限。在土地增值税方面出台关于房地产开发企业土地增值税清算管理通知等针对房地产企业的税务政策。结合05年出台的关于二手房转让时征收营业税、个人所得税的政策，不难看出政府计划通过个人所得税、土地增值税、土地使用税等多种税收杠杆调节房地产市场的不同层次的需求，鼓励真实的自住需求。对房地产市场最直接地体现将是增加了土地开发的成本，如对土地增值税的清算，将降低部分房地产企业的利润率，尤其对实力较弱的开发商影响较大。而对于个人投资者则增加了短期炒作的成本，加大了投资风险，从而影响投资者对未来收益的预期。u 住房保障制度及其作用 在07年的“十七”大中，将民生问题提到一个前所未有的高度上，而其中低收入家庭住房困难问题成为最受关注之一。8月出台国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，从国务院的角度，确立了解决低收入家庭住房困难的住房保障纲领性文件，体现了政府宏观调控思路的转变以及真正建立保障住房体系的决心。随后九部委出台廉租住房保障办法，七部委出台经济适用住房管理办法，加上近期的“双限房”的相关政策，中国的住房保障制度将真正形成体系，为各层次不同收入水平的群体提供全方位的住房保障。住房保障制度对商品房市场的影响是促进消费群体分化，抑制盲目的市场需求。促使一些收入较高的群体购买