上海市杨浦区房地产市场中小户型住宅调研报告(doc 33).doc

上海市杨浦区房地产市场中小户型住宅调研报告上海旭鹰房地产整合营销机构上海品扬房地产经纪有限公司二零零八年十一月十一日目 录第一部分 上海房地产市场宏观市场走向分析一、近年来的市场供求关系二、全市房地产成交现状分析第二部分 区域市场分析一、杨浦区概况二、杨浦区发展的基础第三部分 区域房地产市场分析一、区域市场概况二、板块市场状况第四部分 项目竞争市场分析一、周边普通公寓涉及小面积住宅的项目二、区域内类住宅小户型产品分析三、周边中小户型住宅销售情况分析第五部分 关于产品策略及项目操作的初步建议一、市场定位二、开发思路指导三、产品定位第一部分 上海房地产市场宏观市场走向分析一、近年来的市场供求关系（一）近年来全市房品房供求情况单位：万平方米中国房地产指数系统上房指数表（二）07年至今住宅商品房供求情况单位：万平方米（三）市场供求关系分析1、宏观调控逐渐成效，2008年以来供应量及成交量均呈梯度下降态势。从历年供求量体可以看出，供应量体逐年减少，呈梯度下降态势。成交量体2007年以前逐年上涨，2007年达到顶峰，全年成交3149.57万，2008年上半年以来，全市商品房成交量与07年同期相比下降近半数。2008年总供应量体依旧将略低于2007年。2、市场供求趋于平衡，呈季节性震荡走势。供求比从07年的最高峰1.90回落至0.90。上海房产市场经历了2007年的市场顶峰后，在2008年出现了宏观调控后较为明显的降温。2008年上半年由于宏观调控、自然灾害、股市低迷等因素影响，上海房地产市场观望气氛较强，供求关系回落，上半年的供求比均值为0.90，跌破平均水平，在供应量体基本持平略有下降的情况下，需求量体下降明显。3、住宅成交量萎缩近半，观望氛围日趋严重。2007年全市商品住宅供求比均值为1.35，市场供不应求。进入08年后，受市场外部及内部双向压力影响，成交量急剧萎缩，上半年供求比均值滑落到0.92。整体经济环境的动荡和价格未有实质下降也是消费者选择继续观望的重要原因。近阶段住宅成交低迷其实也是一种结构性的低迷，随着楼盘供应由内而外梯度推进，外郊环楼盘销售逐渐升温，外郊环楼盘因其分布面广，可供选择余地大，均价和总价相对较低，居住环境质量日益优化，从而吸引了众多的中等收入需求者，成为目前住商品房成交的主力军。4、9月、10月的上海楼市仍然处于胶着状态，但价格相对坚挺。今年9月的楼市不再呈现往年的风采，虽然9月、10月中国人民银行几次宣布下调双率，给市场带来政策放松的预期，但国内外经济环境的持续动荡和房屋价格的高位僵持仍使得消购房者预期低迷，入市谨慎。9月、10月的住宅新增供应有所放量，但交易量下滑明显，仅为去年同期的三成。近两个月的上海楼市仍然处于胶着状态，但价格相对坚挺。二、全市房地产成交现状分析（一）成交面积分析1、07、08年同期供应面积对比9月，上海商品住宅上市面积166.86万平方米（16439套），较上月上升46.18%，比去年同期下降了40.83%。开发商加快了楼盘入市速度，期望借此“旺季”改变之前的销售境况。另一方面，由于观望气氛浓厚，销量连续数月下滑，因此，与去年同期相比，开发商也选择了谨慎推盘，以观后市，以此抵御市场风险的冲击。2、07、08年同期商品住宅成交面积对比全市商品住宅成交面积91.23万平方米（8959套），比上月下降了17.42%，下降幅度环比增大，主要是因为消费者期待着楼盘的实质性降价，暂缓消费。与去年同期相比，住宅成交量同比下滑70.07%，仅相当于去年同期的三成。8、9月的楼盘降价打折促销活动吸引了部分消费者，但更坚定了消费者看空市场的预期，因此导致9、10月份住宅成交量进一步下滑。3、成交面积段分布70-90小户型占市场主流，成交套数占总量体的35.04%。从统计数据可以看出，上半年共成交商品房83686套。其中主力户型为70-90的小户型。随着“7090”政策的落实和执行，08年以来大部分楼盘均以小户型为主，如万科、金地、保利等均推出了小户型主打社区，且市场反映较好。小户型面积合理，房型紧凑，总价相对较低，性价比高。从整体市场需求以及政策导向来看，未来的房地产市场将继续以小户型为主打，且具有特色的小户型将具有更多的市场竞争力和发展。4、成交价格段分布单位：元/上海商品房成交价格呈现“两头大、中间小”状态。从08年以来各月的统计成交来看，5000-7000的价格段成交最大，占总成交量体总量的近30%。不难看出，上海目前的价格段成交特点为：“两头大，中间小”。中低价和高价房成交较活跃，中高价的楼盘去化速率较慢。5、成交环线分布外郊环间成交量占总体成交量的49.64%，所占比重较大，接近一半。从环线销售结构不难看出，目前上海商品房成交主要集中在外郊环区域，市中心区域成交量非常少，且经常出现日成交为零的情况，这主要是由于市中心供应量体大幅下降的因素。这点也印证了上海供应由内而外推进的发展趋势。从近期上海楼市成交走势来看，外环以外区域成交量较高，这主要是由于在整体市场不乐观的情况下，大部分商品住宅实行打折优惠措施，价格因素直接影响销售走势。且从整体市场来看，上海依旧存在一定数量的刚性需求，价格是他们最为关注的因素。综合分析：根据以上分析及数据显示，目前大多数消费对上海的房价持观望态度，政策的多变性及居高不下的房价也成了导致成交低迷的重要原因。2008年10月1日，中国指数研究院分析师在上海房展会现场采用问卷方式，展开了随机抽样调查进行市场调研分析。通过对消费者购房时间、房价预期、理想价位等进行调研，深入分析当前上海商品住宅市场的需求特征：1、计划购房时间分布 调查发现，有25%的消费者会在1年内买房，超过4成的居民计划在1-2年买房，而2年以后买房的人数也占到了23%。2、消费者关于房价态度调查但与此同时，上海的居民普遍认为目前房价仍偏高人数占到了总体受访人群的69%，认为房价太高无法负担的消费者也占到了22%可见上海楼市的刚性需求仍然存在，消费者通过参加房展会来进一步了解市场行情，等待合适时机出手购房，由此也凸显出住房需要与购买力之间的矛盾。第二部分 区域市场分析一、杨浦区概况杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，区域东面、南面直临黄浦江，与浦东新区隔江相望；西面以大连路、大连西路、密云路、逸仙路与虹口区相邻；北面以原江湾机场与宝山区接壤。地域总面积60.61平方公里，其中陆地面积55.53平方公里、水域面积5.08平方公里，是上海中心城区面积最大的一个区。 杨浦区下辖定海路街道、大桥街道、平凉路街道、江浦路街道、控江路街道、延吉新村街道、长白新村街道、四平路街道、殷行街道、五角场街道和新江湾城街道共11个办事处，以及五角场镇人民政府。区位内的环境资源开发潜力大，有15.5公里长的滨江带、黄浦江下游规划中唯一的生态岛复兴岛及正在开发的新江湾城等。杨浦区是上海最大的绿化区，区内有全市公园面积之最大的117公顷共青森林公园及杨浦公园、复兴岛公园等公共园林10个。区域内有17.7公里长的独立内河水系，绿化基础良好，越江交通、快速交通、轨道交通也正处于大规模的开发建设中。杨浦区也是上海最早的工业发源地之一，区内的工厂密集，由于大多数工厂因城市建设而搬迁，为该区的房地产开发提供了相当多的开发机遇。二、杨浦区发展的基础主要经济指标主要指标2004年2007年2010年（预计）总户籍人口（万人）108.34110107地区增加值（亿元）77.8102155社会消费品零售总额（亿元）111.281502001、以“知识创新区”总体定位杨浦区未来建设发展，将坚定不移围绕“知识创新区”总体定位，推进建设“安居乐业”现代化新型城区，推进大学校区、科技园区和公共社区的“三区融合、联动发展”。2、人口数量、结构变换据估算，到2010年杨浦区的常住人口中，大学生将有15万人，高等院校教职工和科技员工将达8万人。随着新江湾城等杨浦北部地区的建设开发和产业结构的转换，未来杨浦区人口素质将大大提高，知识人群比重将上升，外来消费群体比重也将稳步上升。3、设施总量、结构和布局到2020年商业、商务建筑面积总量将达到1000万平方米，同时，杨浦区大大增加绿地面积，形成与“知识创新区”相协调的生态环境和城市面貌。4、同其他区域的联动发展随着中环线、浦江隧道等建成，以及地铁和轻轨各线建设，杨浦五角场地区和滨江地区，与浦东高桥地区、陆家嘴地区的联系将更为紧密，与上海北部宝山区的联系将更为紧密。为杨浦五角场地区建成名副其实的上海东北部城市副中心，提供了良好的基础。三、杨浦区主要发展规划加快建设现代服务集聚区，是杨浦区域经济发展新的增长点和新的亮点，也是杨浦区打造“知识杨浦”、全面建设“安居乐业”现代化新型城区的核心内容。根据杨浦“十一五”期间的发展重点，明确了杨浦知识创新区“两片、一线、一带”的空间布局，以期建设成为适宜交流、创业、居住、休闲的现代新型复合城区。1、杨浦区规划建设知识创新区公共社区的规划布局及主要建设任务及近期建设重点从布局上看，杨浦区分为东、西两片区分区规划。西片规划主要依托复旦、同济等大学以及众多的科研机构创建一批知识型现代化社区和设施配套齐全的人文街区，是科研机构云集的区域，有闻名遐尔的复旦大学、同济大学、财经大学、第二军医大学等高校26所，还有各类科研院所101家。包括新江湾城、五角场城市副中心等地区，近期将重点建设中央社区；东片的规划将依托理工、水产等大学以及周边的科研生产基地创建一批知识型现代社区，包括复兴岛、定海地区等。杨浦知识创新区公共社区主要是为校区和园区提供公共服务，创造一个适宜交流、创业、居住、休闲的环境。要在大学周边建设一批知识型公共社区和齐全的配套设施，把大学教育的公共服务功能、居住与生活功能、后勤保障功能等向城市社区转移；构筑资源共享系统，发挥“三区融合，联动发展”的资源优势和综合效应。建设重点是推进以资源共享和公共服务为特征的公共社区建设，包括：l 以中央社区的建设为重点，在大学周边启动一批SOHO区和社会化学生公寓项目；l 结合沿江开发，启动滨江现代服务业功能区建设项目；l 复兴岛地区开发以生态、论坛、休闲等为主要功能，2005年启动，2008年初见形象，2010年初步建成，争取成为上海世博会重要的配套部分。2、为进一步推进三区联动发展，近期还将加强基础设施项目的建设力度，主要包括：l 完善道路系统，加快轨道交通建设，建立公交接驳系统，设置自行车专用通道，方便资源共享和交流、交往；l 除了轨道交通3号线以外，2005年前建设的轨道交通线路有M4（4号线）、M8线（8号线）；2010年前即将建设线路有M1（10号线）、M2线（12号线）；远期建设线路有L3、L5线。中环线也已于2006年建成通车。这些对杨浦的交通状况也是很好的改善和促进；l 创业走廊项目西段已于2007年建成；东段2010年建成；中段创造条件推进实施；l 改造内河水系，形成独具特色的亲水景观。水系景观项目计划每年以1-2公里的建设速度推进；l 五角场环岛建成上海最大的立体式下沉广场。交通组织分地面两层，地下三层。该节点将带动整个五角场成为上海市东北部的人流、物流和商流，形成枢纽型商业中心，并与该处的交通枢纽功能相协调、配套，成为上海又一新的商业、商务、文化、公共活动聚集中心。第三部分 区域房地产市场分析一、区域市场概况长期以来杨浦区被上海人称为"下只角"，开发商并不象对闵行、浦东那样热衷于开发该区的楼盘，但自2000年以后，政府对该区的住宅开发及规划建设逐步重视，一系列利好政策的影响，使得东北角的房产不再"寂寞"，越来越多的房产商看好此地，具有相当的开发潜力。比较整个上海房地产市场，杨浦区的房价属于中低价位，而南面的房价相比北面要高一些。早年兴建的杨浦大桥和大连路隧道以及轨道交通线路的贯通对该区的房地产市场起到了重要的推动作用，环线外区域的住宅价格上升态势尤为明显。从房地产市场的发展来看，杨浦区的房地产市场发展较上海的其他中心城区相对滞后，但随着杨浦区的发展，近几年来该区的房地产市场发展迅猛。杨浦区住宅市场行情走势出现小幅上扬，但总体表现趋于平稳。特别是2007年该区商品住宅市场是由2006年的供过于求而逆转为供不应求，供求比为1：1.41。 据数据显示，2007年杨浦区共成交79.25万平方米商品住宅，环比上升了6.72%。同时，轨道交通8号、10号线带来交通利好，使该区商品住宅价格也大幅上升。2007年房价为均价1.27万元/平方米，环比涨幅为19.37%，较同期全市涨幅高出近1成。与市场供应情况相比较来看，2007年的商品住宅需求情况较为旺盛，但自2008年初以来，成交下滑明显。2008年上半年商品住宅需求情况较弱，而2008年8月成交147套，成交面积14276平方米；9月共成交219套，成交面积21106平方米，只占同期上市量的60%左右，与2007年同期成交面积相比成交量下降了50%以上，同比明显下降。从地理位置上看，杨浦楼市从南到北呈现截然不同的特色。北部已成为房地产发展建设热土，未来的生态居住区新江湾城板块是目前杨浦区内最活跃的板块。五角场城市副中心加速升级、区域楼市被彻底激活，市场需求日趋增强。而杨浦最南面的东外滩板块凭借优越的地理位置和江景资源，也成为杨浦楼发展热点之一。楼盘整体开发品质较以往有所提高，物业均以中档楼盘为主，同时辅以少量经典高价的中高档楼盘，显示出杨浦楼盘整体品位有所上升，高档楼盘也有了一定的吸纳能力。二、板块市场状况整个杨浦的房地产由行政区划、产品以及价格等等因素可将其发展区域划分为杨浦内环、东外滩、黄兴、控江路、中原、五角场、新江湾城、杨浦大桥等多个板块区域发展。从实际上来说，与操作项目有关联关系的板块有黄兴、中原、五角场、新江湾城板块，现分析如下：1、黄兴板块黄兴板块位于杨浦区东部，在杨浦的板块中面积最大。该板块主要覆盖了黄兴路以东、翔殷路以南、平凉路以北的地区。作为传统住宅区，且受五角场商圈的辐射，黄兴板块内的商业配套已经相当成熟，轨道交通等市政规划更是提升了该区域的楼市价值，正吸引越来越多的客户追捧。整个板块由南向北呈现出从旧到新的住宅建筑格局。周家嘴路以南的地区多为有待改造的旧式里弄住宅；周家嘴路-松花江路之间集中了控江新村、延吉新村和长白新村等三大80年代建造的工人新村；松花江路以北环绕黄兴绿地的地区则是近年来建造的新式商品住宅。调研操作项目地块也位于黄兴板块区域中。（1）两大公园新房趋少 未来供应逐渐南移。杨浦公园、黄兴公园，一南一北，成为了板块内居住生活的两大“绿肺”给周围环境输送着清新的氧气。同时也给周边的房价以极大的支撑。黄兴板块能够拥有两大公园，无疑是板块最大的优势。然而随着几年来大规模的开发，两大公园已无能力为板块提供更多的供应量了，未来板块房产供应将逐渐南移。 （2）配套绿化宜居黄兴板块生活气氛浓厚，其商业主要集中在控江路、周家嘴路、长阳路上，已有欧尚长阳路店、易初莲花周家嘴路店、大润发杨浦店、百安居等入驻。尤其是控江路上集中了大量大型的商业设施，如华联吉买盛控江店等。在板块中部的靖宇东路上则聚集了很多餐饮、服装店等小商铺，是该地区居民光顾较多的地方。教育医疗方面的配套则主要是控江中学、平凉路第三小学、长白二村小学、安图医院、控江医院等。上海理工大学、水产大学则为板块增添了不少人文气息。此外，该板块还可享受到五角场商圈和大学城的辐射。该区域坐拥黄兴公园、杨浦公园两大公园，是以绿为主的居住区，特别适宜居住。同时，板块北面紧邻中原板块，那里有共青森林公园，是市民健身休闲的好去处。还有杨浦大剧院、杨浦体育场等也是市民的文体场所。（3）规划提升品质根据“知识杨浦”的规划，杨浦将形成“两片、一线、一带”哑铃状的产业功能模块分布。西片以知识创新区的中央社区为核心，以复旦、同济、财大、二军大等高校为支撑。东片以上海理工、水产大学、电力学院等高校为支撑。为使东、西两片高校集聚区有机结合，在中央社区与复兴岛地区建设一条创业大道。黄兴公园地带是“知识杨浦”规划中重要的“知识创业带”，它连接着东、西两大学术基地和多个产业孵化区，是知识创新区的战略要地。随着“知识杨浦”的建设，一大批中小科技企业和智力创业者正向该区域集聚。近年来五角场的规划建设也对该区域产生了重要的利好影响。申城第一个以交通功能为主的大型下沉式广场五角场下沉广场建成。此外，交通建设对区域环境的改善也不言而喻。轨道交通8号线穿过黄兴板块，将设立多个站点。翔殷路隧道的建设也为该区域带来便利，将有效解决交通困扰。（4）板块需求亮点l 黄兴绿地呈自然景色黄兴公园位于黄兴板块北部，五角场南侧，东起营口路、南临走马塘、北靠兰花新村，占地面积467万平方米，于2001年建成开园。它定位于“休闲体育公园”，以绿化为主体，通过现代造园手法模拟自然山水，使之成为具有城市山水风貌，兼具健身和休闲功能的综合性休闲公园。l 市重点名校控江中学控江中学创建于1953年，是新中国成立后市政府首批兴建的新型完全中学之一，也是上海市首批实验性、示范性高中。学校拥有16000平方米教学楼，4500平方米办公楼，8700平方米的操场，并设有室内体育馆、标准网球场、体操房、篮球场等教学设施。目前，该校已培养学生3万余人。l 地铁改变市民出行轨道交通8号线起点为市光路站，终点为浦东成山路站，途经杨浦、虹口、闸北、卢湾、黄浦、浦东等6个区，全程长233公里，全部为地下线。该线路共设有22个左右车站，2007年建成通车。8号线在该板块设有翔殷路站、黄兴绿地站、延吉中路站和黄兴路站等4个站点。近年来，杨浦区新建住宅竣工面积达1000多万平方米。其中，黄兴板块是杨浦区重点规划建设的生态型居住示范区之一。板块内适宜人居的环境使它成为杨浦区自住客的首选区域之一。购房者较多为动迁、结婚等刚性需求的客户，很多大学毕业生也因有较强的地域情结，纷纷选择在此置业、租房。由于黄兴板块规划合理，定位较高，楼盘品质普遍较好，大多带装修，在杨浦区，该板块楼盘交易一直比较活跃。板块内楼盘有欧洲豪庭、鼎隆公寓、君欣豪庭、海上硕和城等。2、五角场板块 五角场板块是指五角场环岛周边，三门路-国权北路-政立路-淞沪路-三门路-清源环路以南；恒仁路-政立路-国和路-国定东路-黄兴路以西；内环线以北的杨浦区域。板块不仅包涵五角场环岛，还将杨浦大学城囊括其内。结合现有的江湾体育场的改造，五角场板块将形成以商业活动圈、体育活动圈、文化活动圈、办公活动圈的四大圈层。l 知识型的沪北城市副中心 江湾-五角场城市副中心，是由市政府提出，与徐家汇、花木、真如并列的四大城市副中心之一。规划中的五角场，主要建设商业、办公设施，而对于居住物业的用地则预留甚少，五角场将中心腹地几乎全部用于公共设施的建设，使得区域功能更为明确。 l 五角场板块随副中心发展房价上涨五角场是本市四大城市副中心之一，起步相对较晚发展相对滞后，但随着东方商厦、百联又一城、万达商业广场等商业项目的崛起，使五角场商业气氛逐渐形成，区域的商务功能也愈加明显。此外，该板块名校云集，浓厚的人文气息是吸引市民购房的一大原因，推动了商品住宅价格大幅走高。据数据显示，2007年五角场板块商品住宅均价为1.6315元/平方米，环比涨幅高达58.66%，是全区房价涨幅最大的板块。五角场商贸区与北面的新江湾新型居住区将形成优势互补，轨交10号线也贯穿整个板块连接中心城区，该板块未来具有很大的发展空间。板块内楼盘有创智天地、盛世豪园等。3、中原板块 中原板块位于新江湾城板块的东面，闸殷路以东；三门路-清源环路以北；恒仁路、政立路、国和路、翔鹰路以北的杨浦区域。 板块是从上世纪90年代初开始建设的大型工人新村社区，人口逾10万。 生活设施齐全 交通完善 如今的中原地区，各项生活配套设施齐全：欧尚大卖场、长海医院、市东医院、东方肝胆医院，以及星布于板块内的各大超市和中、小学校，给中原板块内的居民提供了便利的生活。 轨道交通8号线的开通完善了该地区的交通配套。中原板块规划为大型工人新村聚居区，因此，在上世纪90年代初建设初始就几乎将板块内的住宅用地用完。进入21世纪，零星几个商品住宅楼盘建设后，目前的中原板块内，可用于住宅建设的土地已不多，未来很难出现大规模的一手房住宅供应。目前板块内无新建商品房供应。4、新江湾城板块新江湾城板块位于杨浦区的西北，紧邻虹口、宝山两区。板块东起闸殷路淞沪路；南至政立路、国权路；西靠逸仙路；北接军工路。 整个板块是上海市中心最后一块能够成片开发的地区，同时又是市中心唯一一处保留完好的原生态湿地。此外，该板块规划良好，新江湾城将建设成为一个生态居住区，各种公共服务设施完善。l 知识型、生态型的花园城区 新江湾城板块总体由六大部分组成：知识商务中心、都市村庄、自然花园、新江湾城公园、复旦大学江湾校区、江湾天地。六大区域和谐统一，共同展现出“知识型、生态型的花园城区”。根据计划，2005年完成道路、景观、水系工程的基本建设；2007年初具功能形态；到2010年，整个新江湾城基本建成。l 杨浦住宅新增供应最为充足的板块据了解，整个新江湾城规划总面积9.45平方公里，其中，居住用地约3.66平方公里，现在的开发建设还在进行中，后续住宅供应量比较充足，新江湾城板块成为杨浦区住宅新增供应最为充足的板块。 l 已成区域楼市制高点2006年杨浦楼市商品住宅成交量最大的是黄兴板块，但随着新江湾城板块开发速度加快，该板块已成为全市炙手可热的板块之一。2007年新江湾共成交20.61万平方米商品住宅，居区内各板块成交量之首。受多重因素影响，07年新江湾城商品住宅房价也大幅上涨，是全市房价上涨最剧烈几个板块之一。板块内楼盘有华润置地橡树湾、美地湾城、新城御景、书香银苑、涵碧景苑、新江湾城1号作品等。板块 名称代表个案板块主要产品板块价格（元/）板块资源交通资源板块特征黄兴板块欧洲豪庭、鼎隆公寓、君欣豪庭、海上硕和城等高层、小高层16000-21000杨浦公园、黄兴公园，两大“绿肺”，配套完善轨道交通8号线环境优，配套、人气逐步提升五角场板块创智天地、盛世豪园等高层、小高层17000-21000便捷的公共交通及轨道交通资源、成熟的商业配套轨道交通8号线、10号线居住环境成熟，人气旺盛，配套充足新江湾城板块华润置地、橡树湾、美地湾城、新城御景、书香银苑、涵碧景苑、新江湾城1号作品等高层、小高层、别墅16000-21000原生态湿地、知识型、花园社区轨道交通10号线逐渐发展成为一个新的核心生态居住区 综合分析：从供求关系来看,由于受到国内整个宏观经济调整和政策的影响,买方的观望气氛浓重,投资型需求及改善型需求被压制,就区域而言,进一步抑制购买需求,成交量的大幅萎缩也是在情理之中的。而政府出台的楼市新政策，对杨浦区的楼市发展应有一定的促进作用。同时，杨浦区也正朝着多元化的行政区发展，楼盘开发主要呈现以下开发热点：1、教育引导楼盘开发。杨浦区的高等院校较多，使得本区极富文化气息，围绕教育展开开发住宅，成为杨浦区的一大开发热点。2、以健康生态为主题形成卖点。主要聚集于黄兴绿地周边，以面向或临近黄兴绿地为其主打卖点，拉升该地块的楼盘价格。新江湾城楼盘打造原生态住宅区的规划，也具有此特点。3、道路拓宽，交通配套完善，附近不少新盘涌现。轨道交通线3号、8号线、4号线开通，10号线在建，大连路隧道的建成开通等等，加快了杨浦的房地产开发建设速度。4、北外滩黄浦江沿线逐步被开发商认可，新江湾城建设崛起，大杨浦概念逐步形成。5、楼盘规模化在杨浦形成气候，商业配套建设加快，五角场城市副中心建成后，区域联动效应显著，给该区域楼盘的销售带来一定人气。从杨浦区各个板块的基本情况中可以发现，本案所处的黄兴板块与各板块价格差不明显，主力价格基本相近，而该板块拥有两大“绿肺”，配套完善区位优势却较为明显。 同时，随着房价的不断上升，交通、配套等不断完善，外挤压效应愈加明显。由此本案所处区域将有望吸引到大量在市中心（人民广场、陆家嘴等等区域）工作的客户。第四部分 项目竞争市场分析本项目所在的区域为杨浦黄兴公园板块区域，经历了多年的开发，区域内的项目多处于销售中期或尾盘阶段。本次市调楼盘的范围为黄兴公园板块及其周边功能区如：中原、五角场等的所有在售的住宅中涉及小户型、中小户型的项目。一、周边普通公寓涉及小面积住宅的项目1、欧洲豪庭(韵都城二期)基本数据案名欧洲豪庭(韵都城二期)地址杨浦区控江路128弄销 售电 话65803500发展商上海荣盛房地产经营有限公司  绿化率40.59%物业类别住宅物业管理公司上海阳厦物业管理有限公司物业管理费1.40元/平方米·月占地面积37391平方米总规划户数902户装修情况未装修总建面积91059平方米目前在售户数264装修成本无容积率2.44 总开发期数2开盘日期2期开盘2006年3月得房率80%已开发期数1交房日期2007年2月功能规划总体规划建筑形态小高层、高层楼层状况1幢11层、9幢17层社区配套花园、24小时安保。停车位:地上193,地下194周边设施周边配套设施中小学:内江二村小学、长白二村小学、控江二小、控江中学、复旦实验中学。幼儿园:双语幼儿园。综合商场:欧尚、易初莲花、华联、大润发、假日百货、三峰商厦。银行:工行、农行、建行、上海银行。医院:安图医院、新华医院、控江医院、杨浦区中心医院。其他:大学：上海水产大学、上海理工大学、第二军医大学周边交通M10、6路、22路、60路、103路、118路、145路、220路、522路、589路841路、868路、870路、874路、大桥四线、大桥五线主力均价17000-20000元/m2主力总价95-268万元价格走势主力面积56m2-134 m2的一房、三房房源销售率80%2、盛世新江湾(盛世豪园)基本数据案名盛世新江湾(盛世豪园)地址杨浦区民京路691号（市光路口）销 售电 话6506226665066699发展商上海豪盛投资发展有限公司 军华置业代理商易居中国物业类别住宅物业管理上海添丰物业有限公司物业管理费2元/平方米·月占地面积3038M2（一期）总规划户数总2000户装修情况未装修总建面积75798 M2（一期）目前在售户数604户装修成本无容积率总开发期数2开盘日期2006年月（1期）得房率左右已开发期数1交房日期2007年7（1期）功能规划总体规划建筑形态一期5幢小高层规划状况停车位375建材配置房屋结构：钢筋砼剪力墙结构。 外墙材料：面砖，局部线条涂料保温材料：XR无机保温材料。 屋面：XPS保温隔热板门窗：采用静电粉涂抹喷涂铝合金中空玻璃门窗，进户门为钢质防盗门公共部位：底层大门入口门斗为石材，底层入口大堂墙、地面及标准层电梯前室、走廊的墙面、地面均采用高级玻化砖，楼梯间及踏步地面为地砖水电：各户均设出户独立水、电表。 燃气：天然气管道供气，管道到户用电负荷：一室4千瓦，二室6千瓦，三室8千瓦电话、电视：每户预留2门电话终端接口及1-2个有线电视终端接口宽带：宽带光纤到楼，每户装有宽带接口。 电梯:星玛电梯智能安保系统：周界防越报警系统、闭路电视监控系统、访客对讲系统、电子巡更系统、家庭安全防范系统、IC卡一卡通系统、车辆出入管理系统周边设施周边配套设施幼儿园:杨浦区爱绿幼儿园、世界路小学、国和中学、外国语大学双语学校、杨浦实验中学 。购物:欧尚、大润发、家得利 。银行:上海银行、农业银行、工商银行 。医院:长海医院周边交通公交55、99、8、937、124、870的终点站，还有910、233、866、毗邻轨道交通8号线（建设中）嫩江路站轨道交通10号线（建设中）殷高路站主力均价17000元/m2主力总价93.5-172万元价格走势主力面积55-101房源销售率55%3、鼎隆公寓基本数据案名鼎隆公寓地址杨浦区宁武路218弄销 售电 话55800121发展商上海宏轩置业有限公司代理商上海鑫尊房地产经纪有限公司物业类别住宅物业管理上海庆隆物业管理有限公司物业管理费1.74元/平方米·月占地面积11637平方米总规划户数约270装修情况未装修总建面积27929平方米目前在售户数约100套装修成本无容积率2.40 总开发期数2开盘日期2007年12月得房率78%已开发期数2交房日期2009年6月功能规划总体规划规划状况绿化率35% ， 地下停车位90个（车位比1:0.30）建筑形态2栋1-17层的小高层；2栋1-18层的高层；1栋1-6层的多层建材配套建筑材料进户门：高级防盗门走廊：地砖、涂料窗材：彩铝电梯厅：地砖、涂料电梯品牌：东芝智能设施安保系统：红外线报警系统、周界报警系统；智能化设施：电子巡更系统；供水系统：水箱供水；空调新风系统：预留空调机位；装修情况：毛坯周边设施周边配套设施人文自然景观：黄浦江公园绿化：杨浦公园、平凉公园就医条件：杨浦区中心医院 商业环境：东宫商圈 就学条件：上海电力学校、杨浦区建设中学公建配套中学商业配套中餐厅；超市周边交通28、841、135、137、25、37等公交路线主力均价16800元/m2主力总价89-168万元价格走势主力面积53-135房源销售率65%4、圣骊河滨苑基本数据案名圣骊河滨苑地址杨浦区平凉路923-925号销 售电 话65899808,65896808发展商上海圣骊苑房地产有限公司代理商上海同策房产咨询有限公司物业类别住宅、公寓物业管理上海圣石置业有限公司物业管理费1.68元/平方米·月占地面积49000总规划户数968装修情况未装修总建面积120000目前在售户数200套左右装修成本无容积率2.44总开发期数2开盘日期2007年6月得房率75%已开发期数1交房日期2009年12月功能规划总体规划建筑形态高层楼层状况11栋22至33层的高层规划状态绿 化 率 35.10% 停车位:355周边设施周边配套设施邮局：江浦路邮局；医院：平凉医院（一级甲等），杨浦区工人医院（二级甲等），杨树浦路1286号，近兰州路，步行约20分钟。杨浦区妇幼保健院（二级乙等），杨树浦路1286号，近兰州路，步行约20分钟。杨浦区中医医院、新华医院（市级）乘70路公交2站10分钟到达。银行：上海银行、 农业银行、工商银行、交通银行、浦发银行、农业银行、工商银行、交通银行、浦发银行。幼稚园：乐又靓幼儿园、上海市朝阳幼儿园。中小学：齐齐哈尔路第一小学、 杭州路第一小学、上海第十五初级中学、沪东外国语高级中学。周边交通37、25、33、地铁四号线主力均价19000-20000元/主力总价98.8-200万元价格走势主力面积52-100房源销售率70%5、君欣豪庭基本数据案名君欣豪庭地址杨浦区许昌路1588弄 销 售电 话65033333发展商上海君欣房地产发展有限公司物业类别由高层住宅、办公楼及商业用房构成物业管理公司金辉物业物业管理费1.98元/平方米·月 占地面积29769平方米总规划户数推出274套装修情况未装修绿 化 率32.50%目前在售户数100多套装修成本无容积率2.50 总开发期数2开盘日期2008年8月得房率75%已开发期数1交房日期2009年12月功能规划总体规划建筑形态高层楼层状况26层社区内配套停车位:629 （地面停车位：27个，地下停车位：602个）周边设施周边配套设施医院：新华医院学校：东亚进修学院周边交通轨道:八号线 鞍山新村站, 八号线 江浦路站主力均价21500-22000元/m2主力总价110-200万元价格走势主力面积52-68平米的一房和92平米的两房房源销售率55%综合分析：此区域内住宅楼盘较为分散，主要是由于杨浦经过前几年大规模的开发后，城市土地开发量有限，不可能再成片区开发，所以开发项目较为分散。因操作项目地块位于安波路营口路，故以此为中心，主要调研分布于周边的小户型住宅销售情况。项目名称地理位置主力小户型面积（）户型所占比例主力价（元/）主力总价（万元/套）销售率整盘销售率欧洲豪庭(韵都城二期)控江路128弄56（一房）30%16000-2000089.6-11290%80%君欣豪庭许昌路1588弄 52-68（一房）40%均价21500-22000111.8-149.660%55%圣骊河滨苑平凉路923-925号52（一房）35%均价19000-2000098.8-10480%70%鼎隆公寓宁武路218弄53（一房）35%均价1680089.0475%