安徽巢湖中庙碧桂园滨湖城项目银行申请报告(doc 38) .doc

安徽中庙鸣凤岗新区综合项目（碧桂园滨湖城A区）项目申请报告安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司二九年八月目录1.项目总论51.1.项目背景51.2.可行性研究结论72.项目建设内容92.1项目概况92.2项目建筑规模概况93.项目投资环境及市场研究103.1合肥城市概况113.2合肥市房地产板块分析134.项目地块解析164.1项目位置164.2本次可行性研究范围164.3项目地块解析165.项目定位及发展设想185.1项目整体市场定位185.2客户定位185.3价格定位186.项目开发建设进度安排196.1有关工程计划说明196.2施工横道图197.环境保护及相关措施218.新型环保建筑材料的应用279.投资估算及资金筹措299.1项目总投资估算299.2资金筹措3110.销售及经营收入测定3210.1物业销售收入估算3210.2销售利润3311.财务分析3411.1赢利能力分析3411.2项目盈亏平衡分析3412.项目运营管理3513.项目拆迁安置计划3614.社会效益和影响分析3715.可行性研究结论38附件一：项目平面位置图附件二：项目规划方案图附件三：建设项目选址意见书附件四：企业相关资料附件五：验资报告书1. 项目总论1.1. 项目背景1.1.1. 项目名称安徽中庙鸣凤岗新区综合开发项目（碧桂园滨湖城A区）1.1.2. 开发公司碧桂园集团发展有限公司的全资子公司之一富高国际有限公司是安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司唯一出资方，企业性质是外资独资有限公司，安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司是本项目开发的法人主体。1.1.3. 企业简介(1) 碧桂园集团碧桂园集团是具领导地位的综合性房地产开发商，大部份的资产及业务位于中国。自1997年开展房地产开发活动，碧桂园已经并将继续获益于中国（特别是广东省）经济发展带动下的房地产业的发展。集团的主要业务是开发大型住宅区项目及销售各种类型的产品，包括单体住宅、联体住宅、洋房、车库及商铺。作为综合房地产开发商，我们亦参与建筑、安装、装修、装饰及物业管理业务。同时集团亦开发及管理若干项目内的酒店，使房地产项目具有更完善的配套服务和更大的升值潜力。碧桂园集团的住宅项目一般处于大城市的新城区和近郊以及中等城市的中心区。我们的客户群以广东省居民为核心，同时幅射到港澳地区及邻近省份居民的需求。截止至2007年1月31日，我们有近30个发展项目分别处于不同发展阶段。项目主要分布在珠三角区域，另在湖南、内蒙古、江苏及辽宁省亦有项目处在发展之中。(2) 安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司成立于2007年6月，公司目前具备房地产暂定资质，注册资本20000万元，经营范围为普通住宅的开发建设、房地产开发和销售。法定代表人为杨文杰。公司成立后，通过挂牌取得了本项目土地，目前土地使用权证正在办理过程中。1.1.4. 研究工作依据(1) 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）(2) 建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号）(3) 巢湖市建设工程价格信息(2007.6)(4) 企业的相关资料(5) 本项目相关的优惠政策。1.1.5. 项目开发手续(1) 项目土地使用权取得本项目地块于2007年6月14日通过国土部门挂牌取得，目前土地使用权证正在办理过程中。(2) 项目进展目前项目设计处于规划设计评审阶段，工程地质初步勘察已经完成。目前处于施工准备阶段。由于项目所处地段目前仍为陌生区域，项目生活用水、污水排放、供电等市政配套设施由我方配合政府解决，目前市政配套方案已基本确定。(3) 结论项目开发手续合法。1.2. 可行性研究结论1.2.1. 市场预测本项目距离合肥市区约35公里，约50分钟车程，同时，项目周边居住大量地缘性居民，本项目档次定位为中低档普通住宅，项目定位为面向周边客户的最具性价比的普通住宅，根据对合肥市及周边房地产市场的研究，本项目具有良好的自然环境及极高产品性价比，从客户置业阶段分析，合肥已步入了郊区置业与城区置业并行的相对成熟阶段而且郊区房地产销售比例日益提高，对于本项目周边区域，也良好的住宅产品供应，因此，本项目经过规模开发，成熟配套，辅以良好的交通条件，必将成为当地经济的亮点及区域名片。1.2.2. 工程建设进度项目计划基本同步开始建设，2007年10月开工，计划开发期为1年。2008年底竣工。1.2.3. 投资估算及资金筹措项目总投资为20000万元，折合约2700万美元。项目总投资估算表序号项目名称总额（万元）1土地成本30002前期工程费10003建安工程130005管理费10006不可预见费10007财务费用10009合 计200001.2.4. 项目综合评价结论(1) 项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和项目销售回款。(2) 项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创造就业机会。(3) 项目经济效益属行业正常水平项目主要经济指标序号项目单位指标1占地面积m21256202总建筑面积m21600003项目总投资万元200004项目销售收入万元350005税后利润万元45006投资净利润率（税后）38%2. 项目建设内容2.1 项目概况项目总占地面积约12.56万平方米，总建筑面积为16万平方米，其中公建及市政配套建筑面积为2000平方米。项目主要配套市政设施由项目自身配套解决，如在项目区附近建设自来水厂、污水处理厂、变电所及天然气站等，所有设施仅供项目本身服务。图表 1安徽中庙碧桂园“A区”项目用地分布图注：图中蓝色地块为项目用地位置。表格 1项目地块控制指标序号地块编码用地性质用地面积（m2）容积率102-02居住用地1256202.02.2 项目建筑规模概况序号物业类型建筑面积（m2）1住宅160000项目投资环境及市场研究项目界于巢湖市和合肥市之间的中庙镇，北部与合肥滨湖快速干道相连，南边与巢湖市滨湖大道相连，整个项目环全国五大淡水湖巢湖，交通便捷，属于长三角与中部省份结合带。从拟建项目所在地出发，40分钟即可抵达合肥骆岗机场，已开通国内外航线70多条，可直达国内各主要城市。3.1 合肥城市概况3.1.1 安徽核心城市1、合肥都市圈：合肥都市圈基本圈层半径为100公里，引领并形成皖中一体化发展格局，有效地带动全省经济发展。到2020年，合肥市将成为宁郑汉之间最大的区域经济中心。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；改革开放以来，合肥市经济社会发展步入了快车道。2、“141”城市发展框架：大力改造核心主城区，并在老城区的东、西南、西、北方向建设四个城市副中心，沿巢湖逐步建设一个生态型、现代化的滨湖新区。滨湖新区位于合肥主城区东南部，南依巢湖，规划总用地面积约190平方公里，核心功能是行政中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地、综合居住新区。3.1.2 合肥市社会经济发展状况2007年，合肥市国民经济呈现“高开稳进”态势。一季度，全市实现地区生产总值同比增幅在上年较高的基础上，又创新高，同比增长16.5%，到二季度在主要经济指标增长加快的带动下，生产总值保持加快增长的势头。初步测算，上半年合肥市生产总值为590.41亿元，增长17.1%，同比提高1.1个百分点。其中，第一产业增加值30.6亿元，第二产业增加值293.07亿元，第三产业增加值266.74亿元，分别增长7.3%、24%和11.1%。主要指标中，农业总产值、规模以上工业增加值、社会消费品零售总额、财政收入、城乡居民人均收入等主要指标增速比一季度均稳步提高。其中，农业总产值和规模以上工业增加值比一季度分别提高3.4和1个百分点，社会消费品零售总额、财政收入分别提高2.1和9.6个百分点，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别提高4.1和3.2个百分点。与全省比，我市规模以上工业增加值、社会消费品零售总额、财政收入、固定资产投资及城镇居民人均可支配收入增幅均高于全省平均增幅，同比分别高5.3、0.5、1.8、10.8和5.5个百分点，占全省的比重均有上升。恩格尔系数对应生活水平状况恩格尔系数对应生活水平状况>59%贫困50%59%温饱40%50%小康30%40%富裕<30%最富裕3.1.2 分析结论ü 合肥的城市核心地位，对周边城市具有较强的吸引力，同时又具有较强的辐射力。ü 房地产业回暖，呈高速增长态势。3.2 合肥市房地产板块分析3.2.1 2007年整体呈现供需两旺、量价齐升的增长态势2006年合肥新建商品住宅的销售均价位3269元/平方米，呈现持续上涨的态势，但是涨速趋缓。回顾2002年至2006年合肥新建商品住宅的均价分别为2013元/平方米、2341元/平方米、2957元/平方米、3189元/平方米以及3269元/平方米，上涨幅度分别达16.3%、26.3和7.8和2.5。3.2.2 合肥市各类型住宅销售特点建筑类型，是各个开发商吸引消费者进行竞争的卖点之一，在区域、户型以及住宅区环境确定或不可改变的情况下，合理的建筑设计可以受到更多消费者的青睐，也是楼盘获得成功的因素之一。1、 多层一直是消费者最受欢迎的建筑类型，有62.6%的消费者打算购买多层。目前，由于城市土地的缩减、多层的容积率较低等原因，合肥的多层建筑将越来越少，部分消费者也把目光转移到小高层、高层上了。选择小高层为居住房型的消费者达到30.4%。调查结果显示，在所有购买小高层的消费者中，35岁以下的占62.5%，说明中青年消费者更喜欢选择小高层居住。2、 高层相对于多层来说，价格高、公摊面积大、物业管理费高，所占比例为4.6%。调查结果显示，高层的预购消费者中，有55.6%是30岁以下的青年消费者，37%的年龄在3150岁之间，51岁以上的老年人只占7.4%，相比较而言，中青年消费者购买高层的意向更强烈一些。3、 作为高端产品，联排住宅的价格自身波动不大，联排住宅的涨幅主要是因为供应区域占比的变化而导致的。2006年合肥在售联排住宅持续减少，而新供应的项目几乎没有，从而导致联排住宅的供应比例不断下降，仅占到总体的2。当然为了填补该项产品的空白，市场上出现了花园洋房、空中别墅等产品以满足高端客户的需求，其中华润澜溪镇的花园洋房取得了较大的成功。根据调查显示， 2.4%的消费者有购买联排住宅的意向。分析他们的特征可以发现：所有购买联排住宅的消费者中，有71.4%的消费者家庭月收入在4000元以上；至于消费者的职业，35.7%的消费者是技术人员，公司企业干部、小企业主依次为21.4%、14.3%； 51.7%消费者的年龄在3140岁之间。从这组数据可以看出，中年消费者特别是技术人员、公司企业干部及小企业主购买别墅的意向更强烈3.2.3 城市区及城郊区存在明显的价格梯度从近期的成交分析，由于受城市中心房地产价格高昂，城市拥挤，使得大量城市人口外溢，合肥已进入置业郊区化阶段。无论是居住品质，还是价格吸引力，或是置业观念，郊区置业将在城市整体房地产发展中占据日益重要的地位。3.2.4 分析结论ü 供需两旺、量价齐升的增长态势为项目发展提供良好的经济基础。ü 城市中心区域与郊区商品住宅存在明显的价格梯度，项目产品性坐比优势将可能吸引合肥置业客户。ü 巢湖的城市发展内聚与外延同步进行，从成交量分析，合肥进入郊区置业主流阶段。客房置业心态已较成熟，心理上认可郊区高品质物业。3. 项目地块解析4.1 项目位置安徽中庙鸣凤岗新区综合项目（碧桂园滨湖城）见附图。4.2 本次可行性研究范围序号用地性质用地面积（m2）容积率1居住用地1256202.04.3 项目地块解析4.3.1 地表状况项目地块内为农田及荒地，地块内开发强度较低，周边湖水环绕，且无任何工业设施。地块内现居无居民，目前已基本完成收地工作。4.3.2 周边配套状况目前地块内几乎无任何配套设施，所有配套设施基本由我司解决。其中，正式用电由市供电公司提供10KV供电线路至地块红线边，自来水水源取自巢湖，污水经达标处理后排放至政府指定区域。商业设施位于本次项目开发范围之内，其他设施将陆续建成。4.3.3 规划建筑面积序号物业类型建筑面积（m2）1住宅(可售)1600004建筑面积总计160000项目定位及发展设想5.1 项目整体市场定位根据对项目的优劣分析及周边项目竞争状况分析，我们考虑本项目适宜定位为：最具性价比的安居综合社区。5.2 客户定位根据我们的项目特性，我们的住宅及公寓客户主要定位为：城市普通收入阶层。5.3 价格定位通过对合肥市及项目周边区域的房地产市场调查及本项目已开发项目发展状况，本项目主要运用市场比较法分析得出初步价格建议。物业类型销售均价（元/m2）住宅综合单价2700其他物业暂不考虑销售说明：上述销售单价是毛坯交房标准。4. 项目开发建设进度安排6.1 有关工程计划说明根据项目的开发规模、市场承接力等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下：项目计划基本同步开始建设，2007年11月开工，计划开发期约为1年。2008年底竣工。6.2 施工横道图详见附表15. 环境保护及相关措施7.1 建设项目环境现状(1) 项目地理位置：本项目位于巢湖市界于巢湖市和合肥市之间的中庙镇，北部与合肥滨湖快速干道相连，南边与巢湖市滨湖大道相连，整个项目环全国五大淡水湖巢湖，交通便捷，属于长三角与中部省份结合带。(2) 土地利用现状现状土地利用强度不足10%，主要为居住用地，地块内开发程度低，因此无公共服务设施，无市政公用设施。(3) 建设项目水文、气象本地块以水域及绿地为主，拥有良好环境条件的同时，必须处理环境与人协调的生态问题。巢湖作为区域级的景观区，因此地块临近巢湖的部分应做好周边的绿化及保护规划，留有足够的绿化开敞空间，并且尽量处理好水域与居住区的关系，避免大面积的改造水面及河道。本项目所在地属北亚热带季风气候，空气湿润，四季分明。雨量适中，常年平均降水量1006毫米。日照充足，年平均气温15.7。全年无霜期232天。除偶遭水旱外，无其它自然灾害。(4) 道路交通现状地块内部道路为农村道路，道路未成系统，道路宽度约为4米。地块外围公交可达，内部并无其他交通设施。7.2 建设项目对环境可能造成影响废气：本项目施工期主要废气污染源为施工扬尘及装饰工程中油漆、涂料等产生的有机废气；营运期主要是居民煤气燃烧废气及地下车库尾气，污水处理厂未建成之前污水处理设施运营时产生的废气等。废水：本项目施工期废水主要来自施工活动自身产生的污水及施工人员的生活污水；营运期废水主要是居民日常生活产生的废水及会所产生的污水等。噪声：本项目施工期噪声主要来自施工机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声；营运期噪声主要来变电箱运行时产生的噪声、汽车车库的交通噪声级人员社会活动噪声等。固体废物：本项目施工期固体废物主要来自基坑开挖产生的土石方、建筑垃圾，涂料、油漆包装桶及施工人员产生的生活垃圾等；营运期的固体废物主要是居民日常生活产生的垃圾、公建产生的垃圾等。7.3 环境保护的主要施7.3.1 废气(1) 建设期施工单位对主要产尘部位采取洒水抑尘，抑尘效率可达65以上；大风天气进行覆盖、4级风以上天气不进行扬尘作业；运输车辆进入施工场地应低速行驶，或限速行驶，减少产尘量；对施工期现场四周加设高约3米的围墙等措施以降低施工期扬尘对外界的污染。爆破过程严格按照爆破安全规程（GB6722-2003）要求进行，并在爆破过程中覆盖爆被，能够有效地防止爆破粉尘的产生。项目选用符合国家质量标准的绿色人造板材、胶粘剂、涂料、墙纸等装修材料，严格按照标准的装修工艺和流程施工，将装修过程中有害物质的排放降至最低。(2) 营运期居民使用的小汽车发动机排放的尾气要符合轻型汽车污染物排放标准（GWPB11999）的要求。地下车库配有专用通风排烟系统，汽车尾气通过机械强制排风，经排烟风道于地面3m处排放，且车库排风口的设计均符合机动车停车库(场)环境保护设计规程，在各类气象条件下对环境影响贡献值均低于评价标准限值，各敏感点的叠加浓度均满足评价标准要求。不会对周围大气环境造成明显影响。建议小区内污水处理工艺采取好氧生物处理工艺并采用反应器负压运行，管道收集，活性炭过滤方式处理居民小区污水处理产生的恶臭，能够满足恶臭污染物排放标准（GB145541993）的要求。7.3.2 废水(1) 建设期施工期生产废水水质较清，主要含有悬浮物等，本项目拟建立污水处理设施，在小区内污水处理设施建成之前，要求在施工场地建立旱厕，污水等定期运往农田施肥，不外排；小区内污水处理设施建成运行之后，施工期生活污水经处理达标后，经本工程污水管网排放。(2) 营运期污水处理厂未建成之前，小区内设污水处理设施，采用生物接触氧化工艺处理小区内产生的生活污水。出水能够达到污水综合排放标准（GB8978-1996）一级标准限值要求。污水处理厂建成之后，生活污水经化粪池处理后，经污水管网最终进入污水处理厂处理。7.3.3 噪声(1) 建设期施工期噪声主要来源于基础工程土石方的爆破声，固废外运、建筑材料运输、土石方外运等产生的交通噪声，施工期间施工作业噪声及施工机械噪声等。拟采用的环保措施主要有：对施工期现场四周加设高约3m的围墙，以降低噪声污染；合理安排作业时间，对噪声大、冲击力强并伴有强烈振动的工作安排在白天进行，严格按照安徽省的有关规定，禁止夜间施工；尽量使用低噪声的建筑施工机械；施工现场应合理布置；对于爆破噪声，采用多排孔微差挤压式爆破，梅花形布孔；在设计边坡轮廓线上设光面爆破孔（斜孔）；清渣后预留保护层用小炮消除等，可使爆破符合城市区域环境振动标准的要求；保持车辆完好，禁鸣喇叭。(2) 营运期营运期噪声主要是区内车辆噪声、配套设备噪声和周围道路的交通噪声。对于进出小区的车辆应禁鸣喇叭、减速慢行、设路障等，减少车辆噪声对住宅区居民的影响；各设备间应设计独立基础，配套设备选用低噪声设备，设减震器、橡胶接头，墙壁设吸音材料及隔音门；对于道路交通噪声，加强绿化。噪声排放符合城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中的相应标准要求，不会对区域声环境产生明显影响。7.3.4 固体废物(1) 建设期尽量避免土石方的外运，本工程内部填土；对于建筑垃圾要分类收集，集中存放，将其中可作为原材料再生利用的成分进行回收再利用，其他成分进行填埋处理。(2) 营运期居民和办公产生的生活垃圾，置于垃圾桶中，由环卫部门定期外运至城市垃圾场处理；商业垃圾，主要为外包装垃圾，大多为可再利用的物品，由相关单位统一回收处理；办公垃圾中的硒鼓、废旧电池不应与生活垃圾混装，物业管理应提醒业主，并集中收集后交有关部门统一处置。7.4 环境影响评价结论(1) 项目选址合理性：本工程选址处地理位置优越，信息畅通，水、电、气等配套设施齐全，且小区占地为住宅用地，用地手续已经得到了胶南市国土资源局的审批，因此本项目符合区域发展规划，项目选址是可行的。(2) 环境现状评价结论：评价区大气环境质量现状总体良好，符合环境空气质量二级标准的要求，且有较大的环境容量；如山湖的现状水质按类标准衡量。地区地下水质良好；白天和夜间声环境质量能够达到城市区域环境噪声标准(GB3096-93)2类标准要求，声环境质量良好。(3) 施工期环境影响评价结论：小区完全建成入住还需约16个月左右，在此期间将不可避免地对周围居民，以及区域环境造成较大范围的明显影响，主要集中于施工机械噪声、进出运输车辆噪声、道路和工地扬尘、建筑垃圾堆放等问题，由于施工期只是暂时的，只要建设方能够严格按照本报告中所述的环境保护措施进行施工，则施工期对周围环境的影响是可以接受的。(4) 建成营运期环境影响评价结论：本项目废气、废水和噪声均可实现达标排放，不对周围环境造成影响。本项目用地选址符合规划，项目有很好的经济效益、社会效益和环境效益，可以把先进的国际化都市发展理念、经营管理模式引入和县，将如山湖开发成生态、休闲、旅游、别野融为一体的生态旅游胜地。因此认为，在全面落实本报告提出的各项环保措施的基础上，切实做到“三同时”，并在使用期内持之以恒加强管理，从环保角度来看，主要污染物做到达标排放，项目建设对周围环境影响不大，本项目的建设是可行的。新型环保建筑材料的应用新型环保建筑材料的应用是保证住宅功能和舒适度的前提下，要坚持开发与节约并举，把节约放到首位。在规划、设计、建造、使用、维护全寿命过程中，尽量减少能源、土地、水和材料等资源的消耗，并尽可能对资源进行循环利用，实现资源节约和循环利用的住宅。节能：一是通过科学的规划布局、合理的功能分区以及住区布置；二是通过建筑朝向、体形系数等规划设计手段；三是通过提高建筑围护结构保温隔热性能以及设备和管线的节能，来减少能源消耗。在建筑围护材料中，本项目将优先选用轻质墙体材料、断桥铝合金窗体材料、塑钢门窗环保材料、外墙保温材料等环保节能建筑材料，以减少使用能耗、减小建筑全寿命使用成本，主要节能措施如下：ü 在工程建设中普遍应用了传热系数低、隔热效果好的加气混凝土隔热层技术；ü 采用密封性好、节能作用明显的塑钢门窗以及外墙双层玻璃技术；ü 严格按照国家强制标准审查窗墙面积比；ü 开展墙体材料革新工作，外墙材料重点推广应用隔热性能好的加气混凝土砌块；ü 是使用环保、节能型聚苯乙烯板建筑材料，增强建筑维护结构的保温隔热性能；ü 是积极引导可再生能源太阳能的应用，住宅小区普遍使用太阳能、安装了太阳能路灯；ü 充分利用地下水做为自然冷源，在夏季作为冷却水为空调系统提供冷量。节水：一是在项目规划中，充分考虑水资源开采利用与补给的平衡关系，以及城市供水与排水系统对节水的有效性；二是在住宅小区中，通过雨水收集利用、生活废水收集与处理回用等住宅节水措施和设备，解决非优质用水的来源；三是在住宅小区中，通过分质供水、推广应用节水器具等住宅节水措施与设备，节约用水。节材：一是本项目推广应用高性能、低材耗的建筑材料（如高强混凝土、高强钢筋等）；二是本项目所有物业均实行一次装修到位的可选式菜单，减少耗材、耗能和环境污染。6. 投资估算及资金筹措9.1 项目总投资估算根据测算，项目的总投资为 万元（含地价，折合美元约2979万元），详见下表：项目总投资估算表序号项目名称总额（万元）1土地成本30002前期工程费10003建安工程130005管理费10006不可预见费10007财务费用10009合 计200009.1.1 总投资估算说明(1) 土地成本根据国土出让地价，本项目土地成本分摊成本为16万元/亩，计188.42亩，土地总价约3000万元。(2) 前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用、土地平整费、政府规费等，费用确定主要参考近期巢湖行政事业性收费一览表及本项目的优惠政策。项目前期费用1000万元。(3) 建安工程费包括基础、主体、水电安装、室内外配套工程等，此项费用根据项目分期开发情况，结合工程施工进度计划投入。费用确定主要参考近期巢湖市建筑工程价格信息。项目建安工程费为13000万元。(4) 管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按巢湖市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按前述3项之和的0.5%计取。项目管理费为1000万元。(5) 不可预见费由于项目拆迁主要由于政府牵头、企业配合，项目其他费用已充分考虑，同时我公司控制项目成本能力较强，不可预见费按总投资的0.5%计取较为合理。项目不可预见费为1000万元。(6) 财务费用目前项目开发资金暂定全部以自有资金及销售回款，销售回款不足，加上少量贷款，财务费用预计为1000万元。9.2 资金筹措目前项目开发资金暂定全部以自有资金及销售回款，销售回款不足，则全部为自有资金，项目资金构成序号项目资金(万元)比例1自有资金1000050%2银行融资500025%3销售收入500025%4总投资20000100%7. 销售及经营收入测定10.1 物业销售收入估算10.1.1 项目销售收入测算项目所有销售收入均基于毛坯交房标准，销售过程中将根据客户需求，提供精装修菜单，销售单价亦将随之调整。物业类型单位面积（万m2）销售均价(元/m2)总价(万元)住宅m21327003500010.1.2 销售税金及附加测算ü按当地房地产销售税费计算，综合税率约为销售税率的6%。项目销售税金及附加合计为 万元。10.2 销售利润经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、成本利润率等指标详见下表：项目利润表序号项目计算公式金额（万元）(1)销售收入3500(2)开发成本20000(3)销售费用（1）×5%1750(4)销售税金及附加2100(5)财务费用1000(6)利润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)10150(7)所得税（6）×25%2537(8)净利润（7）-(6)7612(9)销售净利润率净利润/销售收入38%8. 财务分析11.1 赢利能力分析经测算，总投资为20000万元，开发期为约1年，税后利润为7612万元，税后销售净利润率为38%，即使考虑一定财务成本及不可预见费用，项目的盈利水平也在正常范围之内。因此，项目具有较好的盈利水平。11.2 项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下：在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，由静态测算可知，当住宅销售率达46%，项目即可保本。根据市场及项目定位分析，该项目住宅部分的保本销售价格及销售率容易实现。9. 项目运营管理本项目属于房地产开发项目，绝大部分物业开发后均销售，所有权为置业业主。因此，本项目建设后的项目管理主要为物业管理。本项目建设成后，物业管理将由碧桂园物业管理有限公司承担，碧桂园物业管理有限公司作为碧桂园集团旗下全资子公司之一，是国家一级物业管理企业，管辖物业面积超过1000万平方米、现有员工总计4万余人，所管辖项目遍布全国各地。碧桂园物业管理秉承碧桂园集团“给你一个五星级的家”的企业服务理念，将项目所有业主提供超值的物业服务。碧桂园物业管理公司将高科技工具与人性化服务相结合，为业主的安全、生活起居、社区环境及文化生活等方面提供全面的服务。碧桂园物业管理公司的服务不仅保证了本项目的后期维护，更为项目的良性运营及物业升值提供了有效保障。10. 项目拆迁安置计划此项目现已完成补偿安置。社会效益和影响分析14.1 改善区域环境，完善城市功能，加快片区的房地产市场发展进程本项目的建成将进一步改善区域环境，提升区域形象，加快当地的房地产市场发展进程。14.2 增加财政税收本项目的建设预计将为国家创造销售税费相关税收5637万元。14.3 创造就业机会项目的开发建设，将会给建筑业、建材业、金融、保险、广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供新的机会。11. 可行性研究结论(1) 项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金及项目销售回款。(2) 项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创造就业机会。(3) 项目经济效益属行业正常水平项目主要经济指标序号项目单位指标1占地面积m21256192总建筑面积m21600003项目总投资万元200004项目销售收入万元350005税后利润万元76006投资净利润率（税后）38%