河北某县新型城镇化综合开发项目概念性策划方案.doc

平山县南甸现代城镇化综合开发项目策划方案苏州科赛投资发展集团有限公司二一二年目录工业化推动城镇化，“三化”互动打造首都远郊卫星城镇- 1 -第一章 项目概状- 3 -一、项目简述- 3 -二、项目策划范围- 3 -三、项目区域现状- 3 -1、区位环境- 3 -2、南甸镇镇规模- 4 -3、南甸镇人口- 4 -4、社会经济发展情况- 4 -5、项目周边配套- 4 -四、主要依据- 5 -第二章 项目建设的必要性- 6 -一、国家宏观政策对区域经济提出战略发展要求- 6 -1、加快推进农业产业化及解决“三农”问题的需要- 6 -2、加快推进城镇化发展的迫切需要- 7 -二、县域经济发展的必然要求- 7 -1、平山县城市空间发展战略的重要组成部分- 7 -2、提高城镇载体功能，打造城北产业聚集区的需要- 8 -第三章 项目开发建设优劣势分析- 9 -一、项目开发的主要有利条件- 9 -1、产业支撑强劲，区域发展潜力巨大- 9 -2、区位条件及空间优势- 9 -3、城市发展战略调整带来机遇- 10 -4、良好的文化自然资源环境- 10 -二、项目开发主要不利条件- 10 -1、镇化进程缓慢，城镇发展空间有待拓展- 10 -2、城镇功能布局有限，用地结构失衡- 11 -3、城乡差距较为明显、产业结构不合理，发展模式粗放- 11 -4、区域产业单一、活力低下，无法形成产业集群效应- 11 -第四章 项目建设面临的问题及对策- 13 -一、项目建设过程面临的问题- 13 -1、资金投资额巨大- 13 -2、人口聚集有难度- 13 -3、建设用地指标问题- 13 -4、城镇管理问题- 13 -二、解决对策（供参考）- 14 -1、创新模式，引进市场机制- 14 -2、完善行政机构设置- 14 -3、建立试点镇财政体制- 14 -4、创新土地使用政策和土地使用收益分配模式- 14 -第五章 项目总体构思与定位- 16 -一、总体策划构思- 16 -二、项目定位- 16 -1、区域功能定位- 16 -2、产业发展定位- 17 -第六章 项目建设发展目标及发展战略- 18 -一、总体发展目标- 18 -二、发展战略- 18 -1、区域合作策略- 18 -2、城镇化策略- 19 -3、生态旅游发展策略- 19 -4、保护与开发，持续发展- 19 -5、社会保障措施- 19 -第七章 项目建设方案- 20 -一、总体布局及建设规模- 20 -1、人口规模- 20 -2、项目用地规划指标- 20 -二、城镇功能布局及建筑风格- 22 -1、功能布局- 23 -2、建筑风格- 23 -三、项目建设方案- 23 -第一功能区：城镇中心区- 23 -1、功能区位置及规模- 23 -2、规划建设内容- 24 -第二功能区：（钢城）产业聚集区- 26 -1、功能区位置及规模- 27 -2、区域功能定位- 27 -3、产业发展主要目标及任务- 27 -（1）总体发展目标- 27 -（2）总体发展任务- 27 -4、产业定位及选择- 28 -5、规划内容- 31 -（1）产业总体布局- 31 -（2）现代物流园区- 31 -（3）高新技术产业园- 32 -（4）新型工业化制造产业园- 33 -（5）产业园综合配套区- 34 -第三功能区：现代农业（特色）产业区- 34 -1、功能区位置与规模- 34 -2、规划内容- 34 -（1）现代农业观光区- 35 -（2）有机农业示范区- 35 -（3）农产品加工区- 36 -（4）生态农业服务中心- 36 -第四功能区：生态养生度假区- 36 -1、功能区概状- 37 -2、区域功能定位- 37 -3、功能布局原则- 37 -4、规划建设内容- 38 -（一）野生原度假村- 38 -（二）中医文化养生园- 38 -第八章 关于项目用地分析- 42 -一、城镇用地分析- 42 -二、关于土地指标落地问题- 42 -1、居民安置问题- 42 -2、用地问题- 42 -3、政策的运用- 43 -4、建设用地指标问题- 43 -第九章 项目开发原则与模式及时序- 44 -第十章 环保、消防与安全- 44 -第十一章 项目投资估算及财务分析- 45 -第十二章 项目经济影响分析- 46 -第十三章 项目投资风险评价- 47 -第十四章 结论- 48 -工业化推动城镇化，“三化”互动打造首都远郊卫星城镇修改意见如下：我没有仔细改，只是改了一些错漏东西及文档结构，可能结构要调整下，特别纲，要突破原来所做的策划，不然难通过，特别是对比分析，江赛非常看重他同学刘文娟她所说的哪种分析方法，你里面也得到了一分内容，纲可以再调整一下。如可以提：项目现有业态分析（现有的城镇功能）、项目可行性分析、项目资源整合方案（业态分析，包括工业、房产调查、文化旅游资源调查数据等，以便调整项目整体运作思路，提出解决方案）、项目与周边关系，项目运营思路或开发思路等。南甸镇，位于石家庄市平山县北部，近十多年来，其经济在地方领导和企业的共同努力下得以快速的发展，全镇工农生产总值由2000年的3.75亿元升至2011年的480亿元，经济发展实现了由原来的依靠传统农业到现今工业强镇的蜕变，同时，形了以核桃、寿桃、杏扁为核心的现代特色农业体系，坚实的一二产业基础为南甸的城镇化建设提供了强大的动力。通过前期对南甸镇的实地调研，我们认为：充分依托钢铁园区产业优势和全面推进现代城镇化建设的契机，采用产城一体化的发展模式，以把南甸镇建成平山城北中心镇为目标，通过科学合理的策划、规划、建设和产业升级及结构调，将极大地增强对周边地区人才、资金、商业的集聚能力，将南甸镇建成平山县北部经济、文化和商业中心，实现让农业增效，农民增收，将农村变成美丽城镇的宏伟目标。以“工业化、农业产业化和城镇化”三化互动为核心指导思想，依托钢城产业支撑优势，通过“一河两翼”的建设工程，即：以南甸河为中轴，河东为现代产业聚集区；河西为城镇功能配套区、现代产业服务区，为产业聚集区企业及员工提供高品质生活服务。河西新城镇建设要以生活服务系统为主，承载河东现代产业聚集区的生活和生产服务功能。除了要建设好教育、医疗等公共事业，还要建设镇区的购物广场、人才交流中心和写字楼、专家公寓楼等，引进各种事务所，快餐业、快递业等各种服务业，形成生产、生活、学习、休闲服务链。使城镇居民和现代产业区企业人员在新镇中享受到教育、医疗、健康、运动，以至精神层面系统、持续的服务，真正成为现代服务中心和商业中心，通地优质的生活环境和产业集群优势，使得南甸镇对平山县及周边地区财富形成强烈的吸引能力，才是其城镇开发建设更大的价值所在。第一章 项目概状一、项目简述1、项目性质：平山县南甸镇现代城镇化建设。2、项目地点：石家庄市平山县南甸镇。3、建设规模及内容：南甸镇现代城镇化综合开发项目，建设用地规模总规划面积约为565公顷。4、总投资：约XXXX亿元5、项目建设周期：5年（2012年-2017年）6、资金来源：自筹二、项目策划范围本项目主要策划范围为：项目建设概况、项目建设背景及必要性、同类项目对比分析、项目定位、建设内容及规模（土地利用问题）、投资估算及筹措资金、项目实施运作模式、经济效益分析、社会效益分析。三、项目区域现状1、区位环境南甸镇位于平山县东部，南甸河自北向南穿过，S241省道东西贯通，钢城路直达平山县城区，仅15公里车程。东与灵寿县相连，西靠全国煤炭基地山西省,距省会石家庄市40公里,北距首都北京260公里。且平山县东有京昆高速路（G5）、西有207国道纵贯南北，且有连接两路的西柏坡高速路直通省会，朔黄铁路贯穿东西。2、南甸镇镇规模镇域土地面积63.46 平方公里。3、南甸镇人口至2010年底，全镇辖38个行政村，全镇人口2.18万人，5853户。其中乡村人口20974人，占户籍总人口的96.2%；城镇人口826人，户籍城镇化水平为3.8%。4、社会经济发展情况2011年，全镇工农业总产值达480亿元，其中工业产值完成478.3亿元，农业产值完成1.7亿元，全镇财政收入达到8639.5万元。全镇农民人均收入达4600元。农业：重点发展核桃、寿桃、杏扁三大农业特色产业，截止2011年全镇共栽植核桃1.5万余亩，嫁接核桃1万亩，挂果面积近2000余亩。寿桃产业已从2006年的50亩发展至现在的1300亩，杏扁产业主要向观光旅游业发展。逐步形成了产、运、销一条龙的产业体系。工业：以敬业集团为核心的南甸钢铁园区2011年实现产值478.3亿元，实现利税13亿元，入园企业达到14家，完成固定资产投资13.5亿元，园区从业人员达15000余人。服务业：由于城镇建设和基础设施条件的滞后，南甸镇的三产服务业仅仅局限于最基本的生活需要，且档质低，布局乱，无管理，不具备城镇应有的配套功能，也无法形成对产业的服务和支持作用。5、项目周边配套镇区主要框架由S241省道和钢城路组成交通干道，沿路两侧布置商业、饮食服务业等各类公共设施。南甸镇东部钢城园区工业基础雄厚，但与之一河之隔的西部镇区建设明显落后于南甸镇的工业发展水平，老镇区面貌较差，基础设施条件落后，由于敬业集团的入驻，解决了南甸镇绝大部分的农村剩余劳动力的就业问题，使全镇人均收入得以较大的提高，但由于城镇建设的滞后，城镇功能不完备，基础设施不完善等问题并存，没能对全镇居民的生活质量有所质的提升。四、主要依据本项目策划方案按照原有的平山县南甸镇总体规划及加快平山县城镇化发展要求，我们在通过深入、详实的调查研究基础上，通过客观分析和经济评估，为今后的项目投资运作、实施设计、招商引资提供科学和全面的决策依据。第二章 项目建设的必要性一、国家宏观政策对区域经济提出战略发展要求目前我国正在着力建立以工促农，以城带乡联动发展机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局，必须统筹城乡经济社会发展，始终把着力构建新型工农，城乡关系作为加快推进现代化的重大战略，统筹工业化，城镇化，农业现代化建设，加快建立健全以工促农，以城带乡长效机制，调整国民收入分配格局，巩固和完善强农惠民政策，把国家基础设施建设和社会事业发展重点放在农村，推进城乡基本公共服务均等化，实现城乡、区域协调发展，使广大农民平等参与现代化进程，共享改革发展成果。这就表明了我国今后一个时期内宏观经济发展的趋势，因此本项目的开发建设适应国家宏观背景下大力推进城镇化建设的需要。1、加快推进农业产业化及解决“三农”问题的需要国家产业结构调整需要农业向产业化发展。对于农民问题主要解决三大难题：农民收入增加、居住环境改善、社会保障体系建立。近几年来，在当地党委政府正确的发展方针指导下，大力扶持的以敬业集团为核心的钢城园区已经将南甸镇由农业型经济结构成功的转变为河北省工业强镇，解决了当地约1.8万余人的农村剩余劳动力就业，真正实现了当地农民收入的提高，但却忽略了对于南甸镇城镇建设的必要性，致使目前产生了城镇化严重滞后于工业化、产业结构不合理、农民居住环境有待提升等诸多问题。对于农业产业化，我们提出：没有农业的规模化就没有农业的产业化，没有农业的产业化就无法实现农业现代化。而南甸镇拥有大面积的优质耕地，全镇耕地面积达38324.5亩，但却分散承包在农民手中，无法规模化种植，农业效益无法提高，“工业化、农业产业化和城镇化”三方矛盾日益突显，因此，目前迫在眉睫的是加快城镇建设步伐和耕地资源整合，充分依托南甸的工业基础，以工业化促进农业产业化和城镇化进程，实现产业结构的调整，重点发展现代服务业、农业特色产业等产业，将能为南甸镇提供新的发展动力和形成新的产业支柱。2、加快推进城镇化发展的迫切需要发展小城镇是推进城镇化，发展农村经济的重要途径。以河北敬业集团为龙头的一批骨干企业为平山县经济发展做出了突出的贡献，以钢铁园区为核心的工业重镇已经形成，但目前在发展遇到瓶颈，现有的条件严重制约了钢铁园区的发展。由于南甸镇城镇建设的滞后，城镇功能不完备、基础设施落后和城镇管理较为混乱，三产服务业发展处于市场的最低端，远远不能满足产业发展的需求。以敬业集团为例，其员工人数就已经达到1.8万人，而周边对于他们的生活、居住、购物、娱乐等相关配套服务却几乎为零，二、三产业结构比例失调和城镇功能不完善，不利于园区对于人才的吸引和产业的集聚。本项目的建设将有力推动当地的支柱产业，并形成区域经济的产业集群区，通过对钢铁园区的产业升级及优化产业布局，延伸产业链，通过完善区域内城镇基础设施建设和服务体系，更利于教育医疗、科技信息、文化旅游等各种资源合理集聚，项目开发建设，可以进一步完善城镇配套服务功能，包括商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、医疗、超市和交通等配套服务设施，并在各部分建立一种各种产业相互依存、相互添加的能动关系，从而形成一个多功能、产业化的新镇中心，真正变成宜居、宜业的产业聚集区。二、县域经济发展的必然要求1、平山县城市空间发展战略的重要组成部分 按照建设“宜居宜看生态型旅游中等城市”新定位，平山县重新布局了城镇建设和旅游产业，提出了建设“西柏坡市”，构建“1+3”组团式生态型文化旅游城市的宏伟目标，作为组团城镇之一的南甸是平山县城市发展战略的重要组成部分，是平山县经济实力最强和地方最大税源所在地，根据2011平山县政府工作报告要求，在城镇建设上，要按照“县城做美、柏坡做大、温塘做精、钢城做强”的思路，突出各自功能，彰显区域特色，拉大城市框架，完善基础设施，统筹城镇发展，推进“1+3”组团区域整体上水平，逐步构建西柏坡中等城市框架。将南甸做成精品、做出特色，做大做强，使之成为平山城北经济中心镇，将南甸镇做优、做特，使之成为平山县城市发展的引擎和枢纽，是平山县构建西柏坡中等城市的关键，也是推动城镇化发展战略实施的重要动力及开发本项目的重要背景。2、提高城镇载体功能，打造城北产业聚集区的需要通过对甸镇片区的全新定位和开发建设，南甸镇将成为平山县区域经济发展重要窗口，完善城镇发展规划，提高其城镇载体功能，是增强其吸纳和聚集各种生产要素能力的重要途径，也是发展小城镇经济的迫切需要。项目地工业基础雄厚，但服务业发展滞后，制约了产业的聚集和提升，区域经济发展无法实现产业集群效应。以南甸城镇化建设为主轴，完善城市配套功能、改善基础设施条件、提升生活环境，既能提升城镇品味，同时更有利加快第三产业发展，优化产业结构，加速城镇化步伐。根据平山县十二五规划要求：以南甸钢铁园区中心，重点围绕做大做强钢铁产业，谋划实施系列配套项目，扩大产量，增加市场份额。本项目的重点是以推进城镇建设，打造产业聚集区为宗旨。项目开发建设可以依托现有的工业基础优势和农业特色产业优势，充分挖掘地方的文化特质，可以有利地为推进南甸现代城镇化建设创造了良好的条件，项目开发建设将进一步提升该区域经济发展水平。第三章 项目开发建设优劣势分析现阶段，城镇化建设迎来了前所未有的条件和机遇，且南甸镇对于城镇化建设有着支撑因素很多，但同时也存在较大的不利因素和风险，现将各方面的因素分析，通过“以优势解决定位，以定位突破劣势”的总体思路，为项目建设的可行性提供理论支撑。一、项目开发的主要有利条件1、产业支撑强劲，区域发展潜力巨大以敬业集团为首的民营企业带动着平山县地区的工业化进程，2011年完成产值490.7亿元，实现利税达10.2亿元，改变了农民的生产方式，农民收入增加，同时农民收入的增加必然产生对服务业的刚性需求，包括房地产开发、餐饮、娱乐、购物等，农民生产方式的改变必然会促使其生活方式的改变，但目前以南甸镇为核心的城镇基础配套设施还无法满足社会经济快速发展的需要，区域发展具备强有力市场支撑和发展潜力。此外，以西柏坡为核心的红色旅游产业拥有大量的游客市场，仅西柏坡景区每年接待的旅客数量达400多万人次，而由于旅游项目缺乏，大量旅游客源并没有很好的转换成地方的经济发展的动力，尤其是对旅游产业的挖掘与利用，仍存在很大的拓展空间。2、区位条件及空间优势南甸镇坐落于平山县城北面，S241省道东西贯通，距平山县城仅15公里车程。钢城路的修建增强了南甸镇与平山县城区之间的联系，为项目的建设创造了良好的条件。南甸河自北向南穿过，将南甸镇一分为二，城镇建设布局明朗，即以南甸活为界，东部为产业区，西部为生活配套区。此外，位于南甸与平山县城之间的两河乡拥有良好生态环境资源，为平山县城市版图拓展提供空间基础。从整个平山县来看，西靠全国煤炭基地山西省,距省会石家庄市40公里,北距首都北京260公里。且平山县东有京昆高速路（G5）、西有207国道纵贯南北，且有连接两路的西柏坡高速路直通省会，朔黄铁路贯穿东西，具有通畅发达的交通条件和区位优势。3、城市发展战略调整带来机遇根据西柏坡市概念性总体规划，采用“1+3”组团发展模式，以主城区（原县城）为核心，发展温塘、西柏坡、南甸三个城市组团，主城区为行政商业主城区，西柏坡为爱国主义教育区，温塘为旅游休闲服务区，南甸为工业区。通过建设“西柏坡市”和“大西柏坡”为两大引擎，力促城市功能逐渐向农村延伸，农村基础条件向城市靠拢。南甸镇作为平山县城市发展的三大组团之一，是未来新城市的经济中心，政府对区域的支持力度比较大；一系列项目的开发建设将得到各种政策的支持。4、良好的文化自然资源环境平山县拥有众多文化遗址，底蕴深厚，蕴含历史文化、革命文化、民俗文化等。项目的建设可充分利用地方代表性的文化元素，通过结合现代的创意设计，在项目规划设计中，融入主题鲜明、内涵丰富、形式多样的文化工程，建筑彰显地方文化内涵的新城区，同时又可利地南甸镇良好的生态环境优势打造具有地方特色的文化旅游项目，不仅能够丰富平山县旅游产业的多样性，也有利于争取政策的支持。二、项目开发主要不利条件1、镇化进程缓慢，城镇发展空间有待拓展南甸镇的基础设施落后是制约城镇发展的重要因素，镇内的交通路网由S241省道和钢城路构成主干道，其他镇区交通道路大多为较差的石土质路面，城镇建设仍停滞最初阶段，虽然对部分基础设施进行了改造，同时也新建了一部分配套服务设施，但未形成城镇化建设必备功能需要，即：配套服务发展滞后，基础设施建设跟不上，如“水、电、路” “建筑、绿化、环保”达不到相应的要求。城镇公共配套设施不完善，一些基本的幼儿园、培训、教育、小学、养老、卫生所、老年活动室、社会保障及文化设施还不能满足南甸镇当前社会经济发展的需要。2、城镇功能布局有限，用地结构失衡以敬业集团为龙头的地方企业推动着南甸镇的工业化的迅猛发展，而地方政府对于城镇建设没有给予重视，存在工业用地与配套用地比例失调、基础设施落后、城镇功能不明晰、配套设施不完善等诸多问题，由于建设用地指示供给方式单一，平山县每年提供的建设用地指标仅勉强能满足钢铁园区用地要求，而呼略了城镇建设用地的配置，导致南甸镇为核心的城镇化进程远远滞后于工业化发展水平，交通、环境等原有基础设施已经滞后于城市的发展，严重制约了地方服务业的发展，商业、金融等三产服务业并没有形成对二产的催化作用，产业聚集、经济发展的洼地效应还无法形成。3、城乡差距较为明显、产业结构不合理，发展模式粗放城镇化率和第三产业占GDP的比重是衡量一个地区发达程度最重要的指标。2011年，南镇工农业总产值达480亿元，其中工业产值完成478.3亿元，农业产值完成1.7亿元。从数据上可以看出，全镇的第三产业几乎零，而发达国家三产比例大约为33661，区域经济发展产业结构不合理问题突出。此外，南甸镇乡村人口20974人，城镇人口826人，城镇化率还是相对较低，这就意味的地方居民的生活水平还有待提高。从县域角度去分析，平山县相对落后的农村基础条件，是制约其经济社会发展的瓶颈，与省会重要窗口地位极不相称。由于缺乏合理规划与产业发展规划，城镇规划与工业发展不匹配，产业结构性矛盾突出，主要仍以传统工业与农业为主，缺乏其他产业注入（服务业、文化旅游业），未形成产业集聚的优势，产业发展仍处于粗放经营阶段。4、区域产业单一、活力低下，无法形成产业集群效应南甸镇虽然工业取得了一定发展，是一座因钢铁而生的重工业城镇，但工业结构正处于由传统产业居主导地位的结构向高新技术产业居主导地位的新型结构转型的时期。产业结构单一、经济活力低、产业方向及规划不明确、资源短缺、环境污染是南甸镇工业面临的问题。根据南甸镇2011年政府工作报告统计，入驻钢铁园区的企业包括敬业集团在内仅为十多家， 2011全镇工业总产值为478.3亿元，而敬业集团就占据了475亿元。园区企业数量少，且除敬业集团外规模都很小，从整个园区上分析，产品结构不合理，产业结构层次较低，经济效益差，占优势的产业也为传统产业，并且其加工的产品均为初级产品，附加值不高。专业化、集群化弱，配套服务还不到位、交通通达性、信息采集的速度等都是南甸镇发展的制约瓶颈。在钢铁园区除了除了敬业集团传统工业及物流上的优势外，在其他方面并不具备什么竞争力，产业群的聚集首先必须是集中，没有集中就不可能形成合力，不可能形成产业链。产业集群和聚集经济效应还有待形成和加强。第四章 项目建设面临的问题及对策一、项目建设过程面临的问题城镇化建设是一项目系统的复杂工程，涉及人口、行政管辖、资金、土地、政策等各方资源要素，南甸在建设过程中将面临以几四大问题需要解决。1、资金投资额巨大推进南甸城镇化建设，需要进行大量的资金投入，如果按照通常城镇化建设由地方政府统揽操作模式将不可能完成，因为南甸镇缺乏独立的财政权，完全是凭借预算外收入用于城镇化建设将免为支撑。2、人口聚集有难度南甸镇目前全镇人口大约2.18万人，几乎都为当地农民，由于镇建设滞后，虽有钢铁园区的产业支撑，却不足以形成对人才的聚集效应，同时受福利、土地、公共资源等方面的影响，推进城镇化建设在户籍上将会遇到诸多障碍。3、建设用地指标问题    推进城镇化需要大量建设用地，但目前的土地管理制度，无法保障相应的建设用地，将会出现城镇规划与土地政策不统一的问题，造成城镇规划难以付诸实施。4、城镇管理问题在城镇化建设过程中，南甸镇没有真正的审批权、执法权和处罚权，致使城镇管理和公共服务依然停留在传统的集镇水平上，离真正的城镇化和城市化仍有很大差距。二、解决对策（供参考）根据上述问题分析，我们认为，平山县建议出台有关政策，扩大南甸镇管理权限，赋予部分县级管理功能。1、创新模式，引进市场机制积极引进取有城镇运营成熟模式的优势企业同共合作建设，用市场化推进城镇化，以市场机制统筹城乡发展。通过政府主导，市场运作，企业推进，社会参与的运作模式。使企业及社会资本参与城镇化建设，从而解决资金瓶颈问题。2、完善行政机构设置城镇化建设离不开政府的主导与支持，而政府职能的支持往往受地方行政机构架构的制约，那么为了在城镇化建设过程中充分发挥当地政府的职能作用，必须完善其行政机构设置，如设立城镇管理综合执法中队。负责城镇综合性管理，受委托统一行使镇辖区内的监督执法和社会事务管理工作；设立镇招投标中心。作为县招投标中心职责的延伸，负责本镇的建设工程招投标、经营性国有土地出让、政府采购、国有资产产权交易、农村集体资产经营权转让等；设立政务大厅。作为县政务大厅职责的延伸，经授权承担县级部门职权范围内的审批服务、证照办理，信息咨询、非涉密文件查询，以及镇政府职权范围内的手续办理、审批管理等，提供一站式服务等。3、建立试点镇财政体制按财政收入的总额，确定适当的比例返还镇。并将一般预算收入中的地方分成部分足额留给镇，镇行政事业性收费足额返还。4、创新土地使用政策和土地使用收益分配模式 一是要根据中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见精神，乡镇建设用地有偿使用收益留给镇财政，统一用于小城镇的开发和建设。二是对土地出让金政府纯收益及土地交易契税全部或部分返还；对置换的建设用地指标用于经营性用地的，一律按规定实行招拍挂出让，土地收益主要用于农民回迁房建设和基础设施投入。三是利用城乡建设用地增减挂钩政策，在国家现行政策框架内，在不增加建设用地指标的前提下，先由上级部门供给试点镇建设用地周转指标，在规定期限内以农民宅基地、废弃厂房占地统一组织整理复耕还田，实现占补平衡，耕地不减。多出的耕地面积，作为开发出让土地，用土地出让收入填补小城镇建设资金。第五章 项目总体构思与定位一、总体策划构思本项目的建设将肩负着改善南甸人居环境、提升城镇品质及优化产业结构的历史使命，对区域经济发展有着重要意义，而在建设的过程中，往往会出现城市规划与产业规划不统一、城市规划与土地利用总体规划不统一、产业发展与区域功能定位不协调的问题等诸多问题。因此，我们认为，城镇化建设及区域开发应该策划先行，先策划，后规划，这样才能少走弯路，减少新城在建设过程不必要的人力、财务及时间成本。发展思路：（河西）新镇开发、（河西）产业提升、两翼展开、整体推进。通过“一河两翼”建设工程，打造新型和现代化的产业中心和服务中心，通过四个平衡，即：用地平衡、就业平衡、商业设施服务平衡以及生活居住区平衡，明确合理的功能分区、全面的生活服务中心，创造一个良好的，舒适和方便的居住环境。 建设层次分明，高效率的交通网络，缩短在生活、就业和消闲娱乐的交通距离，配合适当的绿化空间，创造一个高素质，高效率的居住、工作、生活服务及消闲娱乐环境。同时，保留足够的土地，以用于建设公用事业设施，支援新区发展在供水、供电及通讯等方面的需求。二、项目定位1、区域功能定位本项目的建设是南甸镇经济发展、产业升级、结构优化的推动器；要把河西新镇建设作为整个区域经济发展重要连接点，要用跳出南甸的发展眼光对整个新镇进行定位，即核心战略定位为平山县城市功能副中心、现代产业聚集区，依托南甸镇区位及敬业集团产业优势，打造集行政办公、商业商务、生活居住、养生休闲、旅游购物、商贸物流、高科技产业及先进制造业多重业态于一体的“安居之城、田园之城、活力之城”，成为区域经济、文化、服务交流的平台和枢纽，具有生产和生活服务系统的先进新城，石家庄市城镇化建设的示范区，真正实现产城互动发展局面。通过“一河两翼”工程，以南甸河为分界线，规划建设（河东）产业聚集区、（河西）生活配套服务区。通过基础设施和公共配套设施的兴建和提升，积极导入第三产业，最终将南甸镇建成首都远郊的卫星镇、西柏坡畔的田园城、平山县的产业基地。生活服务功能：承载产业聚集区配套服务功能需要，提供农业科技研发、科技成果转化、培训服务、信息服务、流通服务、休闲服务、保险、金融、人才交流等全程服务，从而吸引大量人口进入新城镇，不仅增加南甸镇人气，更有利于活跃当地经济活力。城镇居民功能：项目建设将使部分农民变为城镇居民，从事旅游服务产业，彻底解决农民永久就业、持续增收和社会保障问题。 产业互动功能：依托现有产业基础，通过打造农业产业化、城镇化和工业化的一体化整合，进行三产互动发展模式的实践。2、产业发展定位根据以上对南甸镇现有经济基础对比分析，南甸以敬业集团为代表的传统工业基础坚实，良好的农业基础，现代服务业，即第三产业正处于起步时期。根据现有产业分布格局，我们认为，河西城镇建设应以重点发展第三产业为核心，完善城镇配套功能。而河东将在钢铁园区工业基础上，充分利用敬业集团产业优势，以产业提升、结构优化为重点，提高产业集中度和关联度，提升科技创新能力，将河东打造成集商务办公、产业孵化、商贸物流、高新技术产业、先进装备制造业、新材料、新能源等于一体的具备创新能力的复合型产业聚集区。第六章 项目建设发展目标及发展战略一、总体发展目标在对平山县南甸镇区域地位、城镇特色、现状与发展条件分析的基础上，南甸镇将以生态安居新城、城市新中心为发展目标，使之成为平山县城区城镇配套服务功能进一步延伸，适宜消费、居住、商贸、旅游，并辐射周边区域，使周边区域农民的生活环境，生活方式，实现由“一产”到“三产”的转变，由农民变为城镇居民，提高农村生活质量，实现与城镇的完全融合，进而推进南甸镇城镇化建设，未来的南甸将是首都北京远郊的卫星城镇、西柏坡畔的田园城，成为平山县服务性、生态型、现代化、高附加值的现代产业新城。产业目标：以传统工业为基础，重点发展现代服务业，新型工业为辅，融入现代产业体系，实现产业的升级和新兴产业的培育；经济目标：通地对南甸城镇的建设，以最短时间内（5年之内）重点打造一个全新生态宜居的卫星城镇，并使第三产业成为新的经济增长点，实现现代城镇化发展，同时使居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面条件将得到有效的改善，城市与乡村居民收入水平与生活质量的明显提高。在有限投入前提下，通过招商引资，增加税收，促进发展；战略目标：新城区，新形象，生产与现代生活服务相和谐，从而实现土地价值和区域价值的快速提升。二、发展战略1、区域合作策略充分利用交通区位优势，主动接受平山县主城区和石家庄市高新技术产业开发区的经济辐射，使其通过高速路和国道，同时打通与其他乡镇的通道，加大开发力度，积极参与区域合作。2、城镇化策略形成以南甸镇为核心的经济发展格局，促进城乡有序发展，充分发挥中心城镇核心作用，加快城镇化进程。3、生态旅游发展策略主动融入整个平山县红色文化旅游发展区，在依托南甸镇及两河乡良好生态环境资源的基础上，于城镇周边规划城市生态旅游功能区，将是南甸城镇居民未来重要的休闲娱乐区，同时，也将是平山县城市周边旅游资源开发的有益补充，有利于南甸镇的人气聚集和城镇形象的提升。4、保护与开发，持续发展南甸镇的城镇化建设应注重地方生态环境保护，特别确保对于耕地的保护，严格控制土地污染，把生态环境置于重要地位，防止环境质量的退化。加强对基础设施建设监管，杜绝与周围环境不协调的建筑设施的建设。正确处理好项目开发和保护的相互关系，实现经济效益、社会效益、环境效益的统一。合理开发和利用环境资源，节约耕地，特别是自然生态环境，包括赖以生存的耕地。切实做好植被及水资源的保护，创造城镇安全的生产、优美的生活居住环境。5、社会保障措施在项目开发中，尤其是对拆迁后农民保障上，要特别注意社会保障措施建设，即改变原居民户籍性质（实行农转非），并由政府承担原居民的社会保障（社会养老保险、医疗保险等）费用，此方式可大大降低原居民安置的一次性补偿费用，有利于推进城镇化进程。 第七章 项目建设方案一、总体布局及建设规模本案开发需要整合现有各类资源，尤其是对产业资源和自然资源的整合，按照城市发展的特点进行合理规划，然后进行运营，发挥最大的经济效益。根据南甸的地形地貌特征、产业分布状况，及空间邻近性、整体性、系统性、有机性的空间组织原则，整个城镇向西部扩展，把城镇区域拉大，将项目总体空间布局分为两大块：南甸城镇基础设施建设工程及钢铁园区产业提升工程。不止这两块吧1、人口规模根据南甸镇现有人口统计数据，至2010年底，全镇辖38个行政村，全镇人口2.18万人，5853户。其中乡村人口20974人，占户籍总人口的96.2%；城镇人口826人，户籍城镇化水平为3.8%。而敬业集团为地方提供约1.8万人的就业岗位，也就意味了当地产生了1.8万余人的产业工人，如要解决这部产业工人的生活居住、消费娱乐等日常需求，按现代城镇产业人口配置比例，从事二、三产业人口比例约为1:1.5至1:3之间，而一个二产工业人的带眷约为1:1.5至1:2之间。综合以上分析，南甸镇在5到10年，其城镇人口将达到58万人。2、项目用地规划指标根据南甸镇现有人口规模和城镇建设目标，按照城镇规划1平方公里可容纳1万人生活就业的标准，南甸城镇化综合开发项目的总体规划面积（除产业聚集区外）约为8平方公里（12000亩），其中主镇区规划面积约为5.65平方公里（8475亩）。其建设内容包括：南甸河景观轴、现代民生社区、城市精英社区、行政办公区、钢城专家公寓区、现代商业服务中心、野生原旅游度假区、城镇基础设施及环境景观工程、其他公共配套服务设施 ，并且优先启动城镇基础设施及环境景观工程作为整个项目运作的切入点。表7-1：南甸现代化城镇化综合开发项目规划用地指标明细表序号建设项目建设规模（亩）主要功能一（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）二（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（11）三（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）四（1）（2）（3）（4）（5）（6）五合计二、城镇功能布局及建筑风格城镇化建设是一个复杂系统工程，它牵涉到城镇建设、旅游产业、历史文化、“三农”问题、区域经济、环境保护、可持续发展等一系列的问题。在明确城镇定位、发展目标和建设规模后，直接面临的问题是如何建设南甸新型城镇。我们认为：南甸城镇建设要按照以下五要素来进行，即“活力、便捷、安全、低碳、个性”。活力：城镇化建设要有活力，必须依靠产业支撑，重点培育支柱产业，规模化经营，延伸产业链，建立产业齐全的新型城镇，这样城镇化才有活力，可持续发展。便捷：完善城镇及农村的基础设施建设和公共服务体系建设，以提高城镇的综合承载能力和对周边农村的辐射作用，使农民生活更加方便。安全：应有利于城镇化建设的政策和措施，并建立完善的农村社会保障体系，优化社会治安环境，为推进城镇化建设和经济社会发展提供强有力的支持和保障。低碳：新型城镇化建设以合理规划布局为主导，要充分考虑绿色环保因素，整体建设要具有绿色功能，即低碳排放、节能、环保、可持续发展等因素。个性：城镇化建设要结合当地社会资源特点及人文特色等，充分体现个性化风格，归结出适合不同区域农村发展的多元化城镇化道路，实行差异化发展。南甸的城镇建设因地制宜、合理布局、科学规划、有效开发有效资源，在未来的发展中，南甸镇应充分利用和发挥自身资源优势，包括良好的资源环境（政策、人文等），足够便捷的交通、通讯条件，必要的法律、金融、服务能力，供水、供电、电信等基础设施保障。抓住国家实施大力推进城镇化建设发展机遇，加速发展新农村建设，大力提升城镇化水平，并积极发展第三产业，优势产业结构，力争建设成为新型工业化产业名镇。1、功能布局根据南甸镇地形地貌特征、产业分布及现行