城市土地收购整理储备过程中如何处理好城市规划.doc

城市土地收购整理储备过程中如何处理好城市规划 摘要：土地储备作为土地资源集约利用和优化配置的重要手段，如何将土地储备与城市规划有机结合是运作过程中的一个难点，本文认为应以建立规划储备系统、规划储备运作模式和统一收储平台等方面为重点，注重与城市规划、公共设施、行政管理、社会管理、资金管理、市场供应等公共资源的集约化整合，才能推进土地储备的健康有序发展。 关键词：土地收购； 储备； 城市规划 中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号： 随着当前国内市场计划经济体制的逐步成熟与完善，土地的合理使用体制革新方向也由有偿使用阶段迈入到了运营土地层面上，进而此时需要的是逐步适应这种演化过程，而对于运营土地的目标能否予以实现，关键还应当需要政府建立出、营造出一个公开、公平、公正土地，具体以不断优化城市资源为前提，去促进城市健康、良性的实现可持续发展，而从当前看，政府要促进国有土地资产保值、增值及变现，城市规划和土地储备是两个重要手段和前提，前者侧重为土地资产变现提供基础、创造条件，后者为土地资产变现提供平台，两者须协调配合，进行良性互动，才能有效促进城市的可持续发展，本文就将对城市土地收购整理储备过程中如何处理好城市规划予以简单的阐述。 1土地储备实施过程中城市规划的参与 通常来说，土地储备工作分为收购、储备和出让三个阶段，为了更有效地发挥土地储备作用、实现土地储备价值，就必须使城市规划工作贯穿于这三个阶段之中，在收购阶段，规划部门需配合土地储备机构重点解决的问题包括以下几个方面：一是确定储备土地的选址和范围，不是所有的土地都适合或应当纳入土地储备的范围，从用地类别看，经营性用地，比如居住、商贸、娱乐以及部分工业用地，可以纳入土地储备的范围，而从用地选址看，土地储备应集中资金重点储备政府规划的增值潜力大的土地，因此，规划部门应当在土地利用总体规划和城市规划的基础上，从用地性质、区位、周边规划发展等多方面，帮助土地储备机构有重点地确定储备对象，特别是选择当前市场形势下易被投资者接受的地块作为土地储备对象；二是为土地的储备方式、时限等提供参考意见，规划部门可以配合土地储备机构，从城市规划的角度，将一些近期增值空间有限、储备难度大或者位于城郊边缘的地块纳入规划储备库，运用规划手段对地块进行控制，待时机成熟再进行储备，此外，对于已明确进行储备的土地，规划部门也应结合城市发展规划对储备时限提出建议，再与土地储备机构共同确定短期、中期土地出让计划，进而使土地出让计划同城市规划结合起来，以利于土地利用的连续性和城市规划配套设施的建设；在储备阶段，规划部门需配合土地储备机构重点解决的问题包括：一是土地的临时使用，土地储备时间的长短，直接取决于城市发展对土地的需求、规划条件成熟度、政府财力承受能力等多种因素，一般国外城市土地的储备期为2年3年，较长的达7年10年，其在储备期内往往赋予土地临时用途，但目前我国对于已储备土地的临时使用缺乏相关管理措施，以致使储备土地在未开发前长时间处于荒废状态，所以规划部门可以根据储备土地所处的位置、规模以及周边建设情况，对部分储备地块实行年租和短租政策，研究提出储备土地临时使用的有关意见和规划条件，这样既充分发挥城市土地资源的价值，增加国有土地资产收益，也有利于满足一些城市土地的短期需求者，实现规划资源的合理调配；二是地块详细规划的编制，对于尚未编制规划的土地，在储备期应由土地储备机构组织编制详细规划，再报规划部门审批，其中，依据各部门综合讨论确定的出让土地计划，对近期出让土地的详细规划都应当要求具有一定的深度，从开发强度、城市景观、市政配套、公建配套等各个方面细致地做出要求，而对于中远期出让土地，特别是规划储备土地，应更多地从容量限定、路网结构等进行总体控制，便于将来与周边地块开发相衔接，在用地性质、容积率等具体规划参数方面则也应留有一定的空间，从而便于政府根据市场的变化进行合理调节；在出让阶段，城市规划部门需配合土地储备机构重点解决的问题包括：一是规划参数的再次核准，在储备土地出让前，城市规划部门应当再次配合土地储备机构，在已编制详细规划的基础上，根据当前城市建设需要和土地市场的变化，合理选择出让地块，核准出让地块的具体规划设计条件，必要时可进行适当的调整，并明确详细的开发条件；二是相关规划情况的公开，规划资讯的公开透明对于创造健康的土地交易和投资环境来说是非常必要的，所以在出让土地时，规划部门应配合土地储备机构公开完整的规划信息，其内容不仅包括本地块的规划参数，还应包括地块所属区域的城市规划发展计划、各类配套设施的现状和规划情况等资料，以增加城市土地市场的透明度，为投资者提供可靠的投资依据。 2城市土地收购整理储备过程中如何处理好城市规划 一是开展完善的规划储备系统工作，服务土地储备。城市规划应充分发挥城市建设的“龙头”作用，深入做好规划研究、规划编制、规划审批等系统性工程，从国家层面加大城市功能定位和空间布局的整体研究，开展申请国家“政策区 ”。 二是与城市总体布局保持协调统一，盘活、激活土地储备。根据新一轮城市总体规划确定的2020年458平方公里的城市建设用地范围，科学合理地确定土地收储计划，在项目启动开发建设之前就完成收储工作，统一谋划，分步收储，同时要改变供地方式，在完成土地动拆迁和“七通一平”等前期开发，以及社会市政设施和配套公共服务设施等基础性建设后，土地由生地变为熟地后，每年要按照一定比例、分阶段逐步上市供应，这样不仅能降低土地收储的成本，提高土地价值，而且也能避免作为“生地”出让后，出现房屋拆迁纠纷、公共配套设施建设滞后等社会问题。 三是统一土地收储平台，保障土地储备。制定统一的土地储备开发集约化方案，并由政府统一进行收储，建立多部门统筹协调的工作机制，在收储中我们应建立区域内资金平衡机制，储备开发成本较低的地块弥补开发成本较高地块的成本，从而促进所有可储备地块顺利实施，以保障项目收支平衡和社会公益建设资金，其具体包括三个方面：一方面是统一融资，即区域内开发对象作为一个整体进行捆绑融资，所有筹得的资金放人一个帐户统一管理；一方面是统一核算，即对于开发区域内任何费用支出都进行统一管理，严格成本核算；一方面是统一平衡资金，即对区域内所有地块(包括公益项目)成本，按出让面积统一分摊成本，并按照统一底价上市交易。 四是加大品牌包装、城市设计力度，强化土地储备。充分利用城市规划对用地的引导和控制作用，在大块完整土地收储之前，我们围绕低碳、节能、环保等新理念以及省、市新战略，通过生态、历史、文化、滨水、商贸等主题性开发，对土地进行策划和包装，做好城市设计等前期研究准备工作，再根据城市规划的用地功能划分，对城市新区、重点建设地区进行土地的整体项目策划，通过高档社区建设、滨水景观塑造、大型公共设施布置、核心功能区域打造等，增加地区建设的亮点，以使土地增值，并减少大片土地开发之前的盲目性和随意性。 五是建立多元化的规划储备运作模式，完善土地储备。从目前土地利用的地域分布特点，能够用于土地储备的土地资源总量已经非常有限，主城区内可收储土地只占土地储备总量的极少部分，大量的土地储备资源主要分布在郊区的产业园区和城镇地区，因此我们应根据预规划的空间布局，建立多元化的规划储备方案，储备策略由对主城区存量土地的储备，转变为把增量土地作为下一步储备重点，借用土地增减挂钩等城乡统筹的土地政策统一进行收储，以推动郊区城市化进程。 3结语 综上所述，在面对二十一世纪一切经济、科学技术都在迅猛发展的今天，人们在实现全球化经济高速发展的同时，自身也相应付出了惨重的代价，我们只有在城市土地收购整理储备过程中处理好城市规划问题，才能满足国家城市化建设的相关需求与需要。 参考文献 1. 朱彦刚,胡石元,张奇,等. 城市经营与土地储备的耦合研究J. 国土资源科技管理, 2007,(06) . 2. 高中岗.对城市规划和土地利用总体规划若干问题的思考J,1998,(1):93-97.