北京地铁四号线部分站点（四个站点）站前广场商业策划与整体规划设计(1).ppt

,北京地铁四号线部分站点（四个站点）站前广场商业策划与整体规划设计,2008.7,通用技术咨询顾问有限责任公司柏思杰城市规划咨询有限公司,背 景 梳 理 篇,从北京城市发展的角度看地铁四号线,圆明园遗址 颐和园中关村 北京大学 清华大学中国人民大学 北京理工大学 中国农业科学研究院 北京外国语大学 双榆树商业中心北京图书馆 首都体育馆 北京动物园 北京天文馆 北京展览馆 什刹海 后海酒吧街 诸多名气胡同金融街,人文 旅游商业 商务 人文 旅游 教育,节点区域,核心要素,1,3,4,5,6,2,地铁四号线从北到南串联了北京市诸多重要区域，增加了区域之间商业、商务、人文等核心要素的流通可以说，地铁四号线是一条串联了城市经济、文化、旅游等核心要素的经济人文干线,7,商业 人文,西单商圈,商务 商业,商业 旅游 人文,公共活动 旅游 商务,人文 教育 商业,1,2,3,4,7,6,5,8,交通枢纽,北京南站,8,从北京城市发展的角度看地铁四号线,四号线对于城市的意义,明显不同于城市其他轨道交通线路，四号线与城市众多的主要经济活跃区域密切关联，形成其最大特色：经济人文干线,1,由此，四号线带来的人口流动构成，必将会呈现出显著的不同特点：良好教育背景、收入较高、消费能力较强、社交活跃，是社会的主流和中坚人群,2,上述结论是深入理解和准确把握四号线商业发展、目标客群定位、趋势方向的基础,地铁的运载功能能实现对人流的持续吸引；地铁人流是商业项目消费群体的重要组成部分,“新街口-灵境胡同”的地铁商业对区域发展的影响地铁商业的特征及其对区域发展的影响,地铁商业的特征地铁商业包括地铁站内商业、地下商业街的开发，也包括地铁上盖物业等地上空间的开发利用。其特征可以从人流、时间和空间三个维度来审视：,人流维度,各个时间段的经营绩效区别明显；周末和工作日晚上是消费的高峰时段,时间维度,易于形成商业项目的集聚；发展成熟后，能改变城市商业空间的整体结构,空间维度,地铁商业对区域发展的影响地铁商业的发展对区域的影响可以分为三个阶段：,第一阶段,改变人群结构促进城市不同地区人流的移动为地铁途径区域导入新的人流，如购物、旅游等,第二阶段,第三阶段,提升商业能级人流的改变促使地区商业的升级以满足不同人群的需求不同种类的商业向地铁站集聚地铁沿线地价提升,优化城市结构成熟的地铁商业会成为新的中心辐射城市的某个或多个区域城市商业结构发生改变，传统落后的商圈被取代,“新街口-灵境胡同”的地铁商业对区域发展的影响“新街口-灵境胡同”地区的核心要素与城市功能,地铁4号线“新街口-灵境胡同”沿线地区基本包括了北京二环以内西城区的全部范围。从城市功能上来看，这一地区的主要涵盖了以下四个方面：,商业零售功能,文化旅游功能,金融商务功能,风貌展示功能,核心要素：新街口商圈西单商圈,核心要素：北海、景山公园、什刹海、阜内大街,核心要素：西四北头至八条、什刹海风貌保护区,核心要素：金融街,西四的胡同,北海公园,西单大悦城,金融街,地铁4号线,新街口,西单,金融街,西四胡同,什刹海,北海-景山,“新街口-灵境胡同”的地铁商业对区域发展的影响对区域发展的作用(1)从南北向来看,地铁4号线的导入将联动新街口和西单南北两大商业圈，使新街口南北大街-西四南北大街-西单北大街成为西城区最为重要的商业发展轴。,北段：新街口商圈,南段：西单商圈,中段：特色商业街,北京的区域级商业中心 定位时尚年轻,已形成新街口南大街的乐器特色街和西四北大街的电子设备特色街 定位于专业零售,北京发展最成熟的市级商业圈之一 已形成立体化的商业业态体系,地铁商业的导入对南北商业格局的影响1.地铁站作为导入新业态的载体和打造特色商业的平台将成为南北连线上的关键商业节点；2.通过地铁商业的建设将改变目前中段特色商业街发展水平较弱的现状，提升商业能级；3.加强南北两大商圈的相互关联，使目前独立的商圈连成一线，形成更大的规模效应。,新街口商圈,乐器特色街,电子设备特色街,西单商圈,“新街口-灵境胡同”的地铁商业对区域发展的影响对区域发展的作用(2)从东西向来看,地铁4号线的导入通过商业节点的构建，将使新街口南大街-西四南北大街-西单北大街东西两侧的关键要素和资源产生互动。,什刹海酒吧街,阜内大街,平安大街,金融街,西四的四合院,平安大街是一条展现老北京历史文化韵味的特色大街 大街两侧分布大量保存完好的王府、名人故居以及四合院建筑,中轴：文化旅游轴,北轴：风貌展示轴,南轴：商务居住轴,阜成门-景山是西城区规划的一条旅游文化街 集皇家文化、宗教文化、名人文化和民俗文化于一体,灵境胡同-辟才胡同 以丰汇园为代表的中高档现代住区和商住区 向西直达金融街现代商务区,地铁商业的导入对东西发展格局的影响1.地铁站所在位置是三条东西向发展轴上的关键节点，其商业开发会影响东西间的要素流通；2.要素的流通将带动旅游、文化、商务、商业等功能区的互动，促进地区间的资源共享；3.三条东西向的发展轴线与南北向的商业发展轴连成一个更大的区域，辐射全市范围。,“新街口-灵境胡同”的地铁商业对区域发展的影响“新街口-灵境胡同”地铁商业发展的基本出发点,“新街口-灵境胡同”四个站点的地铁商业定位的目标就是要通过合理的发展规划，打通东西要素的流通，联动南北商业的共荣，构成“金线串珠、连区成片”的区域商业格局。,各站点站前广场商业策划篇,新 街 口 站,新街口站位于西直门内大街与赵登禹路的丁字路口西侧，沿西内大街呈东西向设置,新街口站点区域背景分析地块基本特征(1),站点围档范围,根据测算，新街口站点可开发商业面积约为1.2万 m2,西直门内大街未来将按城市主干路标准设计，道路红线将拓宽至70米，设计车速为60公里/小时道路拓宽使站前广场的建设存在不确定性，广场建筑的性质将可能为临时建筑,现况道路,规划道路,新街口站点区域背景分析地块基本特征(2),交通地位重要：新街口是北京西北区域与内城进行联系的重要节点。处于多个功能区之间：新街口位于西外旅游商务区、什刹海历史文化旅游风景区和德胜科技园等多个重点功能街区之间，周边商务商业氛围浓厚。是内城传统商业街区：新街口地区商业发展历史悠久，自元代起，就依托积水潭码头成为商业繁盛之地。历经明清数百年发展，新街口已成为北京内城重要的区域商业中心之一。,区域基本背景,新街口站点区域背景分析新街口地区基本背景,四大城市功能,商业：本区域核心功能。依托新街口南北大街，形成多类专业商店的集聚，是面向时尚年轻人群的区域商业中心居住：典型的北京内城居民区，东南部以传统四合院民居为主，北部、西部分布了一些危改小区和单位建房,事业单位：区内有中国电信北京研究院、华电集团、市社保局、招商局等多家事业单位文化与公共活动：依托西城区文化中心、区图书馆、区社服中心等设施，成为该区重要的文化与公共活动中心,新街口站点区域背景分析新街口地区城市功能,所属商圈：新街口商圈商业能级：区域级商业中心总体规模：25万平米以上发展水平：形成业态齐全、功能完整的商业体系商业层次：以吸引年轻人群的中低档商业为主经营特色：时尚、个性小店,区域商业发展初判,新街口地区的商业主要集中在新街口南大街和新街口北大街两侧，形成多种类型专业店的集聚。西直门内大街与赵登禹路商业氛围相对较淡，商业业态以服务社区人群的杂货、餐饮等为主，辐射半径较小。,新街口站点区域背景分析区域商业发展情况初判,出站口商业业态分析站点乘客构成分析,从站点乘客构成来看，地铁4号线新街口站的乘客主要由本地出行型和目的地型两类人群构成。其中，本地出行型人群主要是居住在本区的居民，而目的地型客群包括乘地铁来本区通勤、购物以及进行文化休闲活动的人群。各类人群特征及出行特点如下：,新街口站点不同类型乘客消费需求分析,出站口商业主要满足上述人群的即时性需要，消费方式体现出方便、快捷的特点出站口可能导入的人群是对站口商业业态进行定位的重要依据,出站口商业业态分析出站口商业消费人群需求分析,结合出站口可能导入的人群及周边现有设施状况，综合考虑各类设施在不同出站口之间的平衡，建议出站口商业业态布置如下：,附：各出站口可能导入的人群类别2号出站口：外来购物人群3号出站口：以本地就业人群为主，兼有本地出行居民4号出站口：以本地出行居民为主，兼有本地就业人群和外来文化休闲人群,出站口商业业态分析出站口商业业态构成与布局建议,新街口商圈商业业态分布：集中分布在新街口南北两条大街上，并形成服饰、珠宝、乐器、电器多个集聚区 商业形态表现为高度专业化的沿街低层商铺 近年来，在新街口北大街西侧兴建多个大型百货店/购物中心，但尚未形成较大的影响力,站前广场商业定位与业态分析区域商业供给分析(1)业态分布,新街口商圈商业业态构成：业态构成较为齐全。既有大型百货店、购物中心，又有小型便利店、服饰专业专卖店；大型店规模后来居上。从商业经营规模来看，大型购物中心/百货店虽然发展起步较晚，数量较少，但比重已经超过75，显著的改变了地区的商业结构；餐娱设施比重有待提升。新街口商圈餐饮和娱乐休闲设施规模分别仅占该地区商业总体规模的5.1和2.4，与成熟商业街区相比，尚有较大提升空间。,图：基于店铺规模的商业业态构成,图：基于店铺数量的商业业态构成,站前广场商业定位与业态分析区域商业供给分析(2)业态构成,图：新街口与同类型区域商业中心商业业态构成比较,新街口地区餐饮业发展现状,新街口地区餐饮业发展的主要特点：规模偏少。目前，新街口地区几条主要街道上共有各类餐饮设施72家，规模约9000平米，占新街口地区总体商业规模的5.1。按人均餐饮面积0.25平米计算，新街口地区12万常住人口至少还可容纳餐饮设施21000万平米。类型集中。餐饮业态主要由中餐厅、中式快餐和街点小吃构成，西餐厅、西式快餐、日韩料理等分布相对较少。从社区餐饮本身特点及周边餐饮构成现状来看，中式餐厅仍然是未来规划发展的重点。分布不均。餐饮设施主要集中在新街口南、北大街、赵登禹路和西直门内大街西侧。其中，新街口南、北大街以服务于购物人群的快餐、街点小吃为主，而服务社区居民的中式家常餐厅则主要集聚在赵登禹路两侧。随机访问结果表明，新街口地区特别是西直门内大街以北地区居民普遍存在外出就餐难的问题。,站前广场商业定位与业态分析区域商业供给分析(3)餐饮业市场发展现状,图：新街口地区餐饮业业态构成（单位：店铺数）,图：新街口地区餐饮业业态分布（单位：店铺数）,新街口站点站前广场的潜在需求市场主要包括以下几类人群：,站前广场商业定位与业态分析区域商业需求分析,站前广场商业定位与业态分析供给与需求匹配度分析,定位依据,地块条件：地块本身面临道路拓宽的影响，建筑类型为临时建筑，要求项目培育期短、回报快业态缺失：本区餐饮和娱乐休闲设施分布偏少，已有设施多为针对年轻人的街点小吃和中西快餐，缺少适合家庭聚餐及附近企事业单位公务消费的场所客群定位：本区商业客群定位偏重学生和年轻人，同质化竞争严重，对本地居民关注不够周边需求：西直门内大街上多家酒店的集聚对餐饮娱乐配套设施的发展提出了较强的需求功能延伸：地块东侧与新街口北大街相邻，靠近以青年时尚淘货为主题的天美时尚名店竞争互补：项目地块附近已有西城区文化中心、新街口电影院等娱乐休闲设施,站前广场开发目标,关注区内居民及就业人群的需求重点引入与市场需求相匹配的餐饮设施在地块东侧设置少量时尚淘货店铺，延伸区域功能建筑形式尽量简洁、明快，保持与周围环境的视觉连续性,1,2,3,4,站前广场商业定位与业态分析商业定位分析(1)定位依据和目标,目标客群定位,地铁站周边活动人群地铁站周边居民地铁站周边机关单位就业人群地铁站周边文化设施活动人群,地铁带来的年轻群体大学生年轻情侣乐器、音响等艺术爱好者,项目整体商业定位,&,美食新天地，时尚淘货岛尊重地区商业文脉的同时满足站点周边人群餐饮交流的需求时尚与餐饮的互动,站前广场商业定位与业态分析商业定位分析(2)站前广场目标客群与整体定位,台北微风食尚中心,台北车站上盖物业，位于台北火车站及捷运台北车站地面二层，占地 2800平米，定位为全台湾最大的食尚中心。包括牛肉面竞技馆、台湾夜市、咖哩皇宫、美食共和国等四个主题馆以及各类主题餐厅共52家。2007年底开业以来，即以其便利的交通、独到的定位、雅致的环境吸引了全台北市民特别是青少年和上班族的喜爱。,站前广场商业定位与业态分析商业定位分析(3)案例链接,台北微风食尚中心,外部环境,内 部 陈 设,站前广场商业定位与业态分析商业定位分析(3)案例链接,可导入商业业态初判及适配性分析,业态适配原则：与目标客群需求的适配性体现时尚与餐饮的互动性与站前广场体量的适配性与临时建筑特征的相容性,站前广场商业定位与业态分析商业业态选择及业态组合(1)业态选择,站前广场商业定位与业态分析商业业态选择及业态组合(2)功能分区与业态产品体系,商业经营面积11800m2，总店面数7179家餐饮与购物的比例约为3：1，其中大众餐饮与休闲美食的比例约为4：1休闲美食区设于大众餐饮区与时尚购物区中间，便于过渡，同时亦迎合出站口人群的需求,站前广场商业定位与业态分析建筑空间建议,站前广场空间特征：新街口站前广场呈东西向狭长不规则矩形地块地块被道路切割成东、中、西三部分,地块面临道路拓宽的影响，建筑为临时建筑沿街餐饮对街面环境可能造成一定程度污染地铁上盖物业开发不宜过高区内业态构成多以沿街小型店铺为主，易形成“逛”的氛围,建筑形式尽量简洁、明快，建筑材料易于装卸餐饮部分采用内街式商业建筑布局建筑层数为2-3层时尚购物区设置成小型分割式店铺,1,2,3,4,A,C,B,站前广场商业定位与业态分析新街口站点商业业态分区,C,站前广场商业定位与业态分析租金水平建议,目前周边地区商铺的租金水平,2007年7月-2008年6月,目前周边地区及同类餐饮街的租金水平,目前周边地区商铺的租金特点：项目周边地区租金介于10-26元/日平方米之间 新街口大街租金高于西直门内大街 时尚购物类店铺租金高于餐饮类店铺 近年来租金保持较快上升势头,结合项目周边地区的租金水平，同时考虑不同类型商铺租金的差异及未来地铁线导入的影响，建议新街口出站口和站前广场的租金水平：商铺租金：一层18-20元/M2天 二层15-18元/M2天餐饮租金：7-15元/M2天,项目租金水平建议,平 安 里 站,平安里区域背景分析站点基本特征,区位条件平安里站点位于北京二环的西北部，西城区的中部偏北地区，平安里西大街-地安门西大街与新街口南大街-西四北大街的交界处。交通条件-平安大街是北京中心城区的一条东西向的交通主干道，可以直达北京西四环和东四环地区；-公共交通便利，基地周边公交站点集中；-地铁四号线通车后，南北联系更为密切，是北京其他地区进入西城区的重要节点。,地块规模 平安里站有4个出入口，分别位于平安里西大街-西四北大街以北、新街口南大街的两侧。根据测算，平安里站点可开发商业面积约为3500m2,平安里位于新街口以南、西单以北、什刹海以东的地区，是一个传统四合院风貌保护较完好的街区，独特的区位条件、发展背景和人口结构决定了平安里的三大主要城市功能。,生活居住功能,以传统的四合院为主要形式；医院、中小学校、幼托机构配备比较完善；生活所需的配套商业主要由便利店提供,生活居住功能,专业零售功能,新街口南大街两侧依托音乐学院形成琴行和乐器铺集群；西四北大街两侧依托于平安电子市场形成了售卖电子设备的商业集群,旅游服务功能,护国寺街两侧基本形成了以餐饮为主的旅游服务集群 主要为从西进入什刹海旅游区的游客提供服务,-本地居民：集中在新街口南大街和西四北大街街道两侧-上班人群：主要是沿街商铺提供商业服务的人群和部分单位机构的办事人员-学生：上下学时比较集中-休闲购物者：以沿街专业商铺为主要目标-外来旅游者：多在护国寺街附近，是进入什刹海的重要入口,地区人口结构,平安里区域背景分析平安里地区的城市功能和人口结构,基于地区的三大城市功能，平安里一方面展现着悠久的历史传统和深厚的文化底蕴，另一方面还呈现出现代旅游和商业气氛下的时尚精神。,1-悠久的历史文化,2-浓厚的艺术氛围,-曾经是十三代庄王府的所在地；-见证了清代、民国及解放后的中国历史；-目前仍保留了良好的传统风貌,-人民剧场是老北京著名的戏园子，至今常演不衰；-溥绪、梅兰芳等艺术界人士曾在此活动，营造了浓厚的艺术氛围,3-时尚的商业街区,-北临新街口商圈，是北京时尚购物的好去处；-新街口南大街两侧多为1-2层的精致小店，其中琴行数量较多,4-现代化的休闲生活,-紧邻什刹海旅游区，目前后海已成为了年轻人和外国人云集的酒吧街-护国寺街的特色小吃吸引了本地和外地旅游者前来休闲消费,平安里区域背景分析平安里地区的文化特色,西直门商圈,新街口商圈,金融街商圈,西单商圈,平安里地区的商业主要依托周边的几大商圈，其中对平安里影响最大的北部新街口商圈和南部的西单商圈。,新街口商圈,西单商圈,-北京市的区域级商业圈-建设包括天美时尚、星街坊、万特等在内的5家大型购物中心-定位于时尚购物，面向年轻人,平安里的商业主要集中在新街口南大街和西四北大街的街道两侧，是新街口商圈和西单商圈商业辐射的延续。本地的商业以沿街小商铺和特色零售商业集群为主，能级不高，层次较低。,-北京市的市级商业圈-大型的百货商场和购物中心云集，如大悦城、美晟国际广场、婚庆109等-定位于大众消费，每个层次的人群都能找到适合自己的需要,平安里区域背景分析平安里地区的商业发展初判,平安里出站口商业业态分析平安里站点乘客构成,地铁4号线的开通将带来更多的人流，除了居民必须的上下班或上下学出行外，还包括因商业活动出行、访问者旅游出行以及过路者出行的人流。届时平安里站的乘客构成将包括：,在平安里站乘坐地铁的乘客主要以年轻人居多，以日常的上下班、上下学和购物、休闲、旅游为主要出行动机，白天人流比较集中。,平安里出站口商业业态分析平安里站点出站口商业业态构成,结合出站口商业需求的特征和平安里地区商业的自有属性，平安里出站口商业业态建议如下：,出站口商业以满足乘客与周边人群的简单生活需求为主，业态构成突出便利、灵活的特点。,平安里出站口商业业态分析平安里站点出站口商业布局建议,出站口商业主要以方便快捷为特征，商业业态的布局需平衡地铁站对人流的疏散和商业对人流的吸引两者之间的关系。,平安里站前广场定位和业态分析区域商业的供需分析(1)商业发展现状,目前平安里地区的商业发展主要是以特色商业街的形式展开的，专业零售商业集中在1-2层的沿街商铺，生活配套商业以私营便利店为依托是本地商业发展的最大特色。,新街口乐器特色街,-超过40家琴行和乐器店分布在新街口南大街两侧；-商铺形式多为1层的沿街小店，规模较小,西四音响电器特色街,-近80家音响电器设备商店分布在西四北大街两侧；-多为1-2层的单间商铺或电子市场,护国寺小吃街,-近30家餐饮店集聚护国寺街；-经营北京和各地小吃；-多为1层店面，规模小，比较零散,服装店和便利店,-服装店和便利店零散地分布在各条特色街上-规模小，档次低-个体私营为主,平安里站前广场定位和业态分析区域商业的供需分析(2)商业供给市场,研究范围与考察范围,A 文化艺术商业聚落,-以音乐艺术文化为依托-以新街口特色乐器街为中心发展轴-面向时尚专业的艺术从业者或爱好者,B 文化旅游商业聚落,-以老北京旅游文化为依托-以护国寺街为核心-面向外来旅游散客和本市其他地区的休闲者,C 电子音响商业聚落,-以平安里电子音像市场为依托-以西四电器街为中心轴-面向专业人员,D 文化教育商业聚落,-依托解放军出版社、文献出版社和北四中等文化教育机构,E 生活配套商业聚落,-面向周边居住人群-沿赵登禹路和平安大街分布,结合平安里地区的地域特性、人群构成和地铁上盖物业的属性，平安里站点站前广场的潜在需求市场包括：,平安里站前广场定位和业态分析区域商业的供需分析(3)商业需求市场,需求市场主要呈年轻化和时尚化特征，文化、艺术、休闲是市场需求的主要关注点,商业发展受到新街口和西单影响较大，既接受两个商圈的辐射，同时也面临着巨大的竞争和挑战；专业零售的发展较为散乱、特色不鲜明，无法很好的满足购物者的需求；生活配套商业不完善，无法满足居民日常购物和休闲的需求；护国寺街的服务层次不高，停留于餐饮层面，且发展较零散，无法满足旅游者在旅游活动中关注文化体验的需求；整体人流不大，商业发展较滞后。,平安里地区商业发展的特点,地铁四号线商业的建设和新业态的导入，将有助于提升地区商业的整体能级，从而满足生活居住、休闲购物、文化旅游等多方面人群的需求。,平安里站前广场定位和业态分析区域商业的供需分析(4)商业发展现状总结,平安里站前广场定位和业态分析站前广场商业定位分析(1)定位的目标和依据,深化内涵,平安里站前广场定位的目标和依据,提升能级,寻求特色,以地方文化特色为依据,-挖掘平安里地区的文化内涵；-体现本地传统与时尚交融的特色；-延续历史上文化艺术气氛浓厚的特点,以地方商业发展为依托,-以本地区乐器、音响等专业零售市场已形成一定规模为发展基础-导入新型业态，利用地铁人流集聚的效应，提升本地区商业能级,以服务目标人群为基础,-利用本地人群构成的特殊性寻求商业定位的突破口-与4号线其它站点的地铁商业形成对比,平安里站前广场商业的整体定位,集创意文化、时尚艺术和购物体验于一体的地铁上盖物业，是新形势下文化创意产业与商业零售业的完美融合。,站前广场的建设将引入新的业态，通过挖掘自身内涵、寻求发展特色，做大做强地区的特色商业，成为吸引购物人群和旅游休闲人群的一个新的亮点。,基于文化创意和商业零售相融的商业模式，平安里站前广场的定位将主要面向时尚人群，其主要功能将超越传统意义上的零售，而是集专业购物、创意制作、艺术欣赏于一体。,年轻、时尚的本地或外地人士；具有良好的教育背景和专业背景；收入较高，支配自由,目标客群的普遍特征,相对于产品价格，更关注产品的品质和消费过程的体验；乐于接受新事物，易于被新产品打动；,目标客群的消费习惯,体现设计者思想的文化艺术产品；设计独到或领先时尚潮流的服装饰品；具有特色的餐饮、休闲产品,目标客群的业态偏好,项目的目标客群定位时尚的文化体验者、购物者和旅游者,项目的功能定位将专业购物、艺术欣赏、创意制作融于一体,平安里站前广场定位和业态分析站前广场商业定位分析(2)目标客群和主要功能,平安里站前广场定位和业态分析站前广场的业态选择和业态组合(1)业态选择,平安里站前广场定位和业态分析站前广场的业态选择和业态组合(2)业态布局及规模建议,平安里站前广场物业主要分为三大主题区域：创意工坊区、艺术展示区、休闲购物区,A,C,B,平安里站前广场定位和业态分析平安里站点商业业态分区,集乐器零售、影音制作、音乐教学等功能于一体的音乐工作室,具有零售、展示、创作等多种功能的个人画室,传统工艺的零售、制作、展览,平安里站前广场定位和业态分析主要业态举例,平安里站前广场定位和业态分析租金水平建议,目前周边地区商铺的租金水平,2008年1月-6月,目前周边地区商铺的租金特点：项目周边地区的平均租金约为13元/日平方米 根据区位条件的不同在6-20元/日平方米之间浮动 其中，越是靠近新街口核心商圈的，租金水平相对越高。,结合项目周边的地区的租金水平，同时考虑到未来地铁4号线的导入对地区地价的提升，建议平安里出站口和站前广场的租金水平：平安里站前广场的租金在15-20元/M2天,项目租金水平建议,西 四 站,西四站点区域背景分析地块基本特征,区位条件西四站位于西四南北大街与阜成门内大街路口交叉处，呈南北向布置 交通条件西四南北大街与阜成门内大街均为城市交通主干道，四向通达性好，人流、车流密集北京地铁四号线与北京地铁规划M6线的换乘站，将形成地上、地下，南北交错复合式的交通枢纽节点，区域价值进一步提升 限制条件由于地处北京历史文化保护区，基地建筑具有限高要求,地块规模车站共设置五个出入口，1号口为与M6线预留换乘口根据测算，西四站点商业开发面积约为5300m2,西四地区西通阜成门，东至北海、景山、故宫，南北联系西单和新街口两大商圈，为西城区文化之脉与经济之脉的交汇点。随着区域的发展，目前主要具有生活居住、商业购物、文化旅游三大城市功能。,生活居住功能,文化旅游功能,传统的胡同、四合院居住区，结合部分危改小区；由于人口疏散因素，该地区居住功能将逐步减退各种生活商业、教育、医疗等配套一应俱全,阜景文化旅游街横跨西四，沿线旅游景点众多文化品、艺术品、纪念品销售市场初具规模一定规模的餐饮、住宿等旅游服务设施,商业购物功能,依托文化景点的书画工艺品市场依托地质博物馆发展的珠宝市场集群依托西四电子市场发展的电子电器一条街西单商圈外围延展的婚纱街,西四站点区域背景分析区域功能组成,西四处于西单商圈的延展区，土地商业开发价值大西四为传统商业区，传统商业业态繁盛，市民认知度高专业市场的业态聚集，辐射能力强,西四北大街,阜成门内大街,西四南大街,西四东大街,电子电器专业零售市场，珠宝零售专业市场，业态集聚度高,以居民生活基本配套为主，一定量的文化艺术品销售,文化、旅游、珠宝等多种零售店铺交错,西单商圈业态外延，婚纱市场等趋高档业态,西四站点区域背景分析区域商业市场发展初判,西四站点区域背景分析周边人口特征,人口类型,居住,就业,游客,休闲购物,两级分化的态势，但高端比例较少胡同居民部分危改小区居民高档小区居民,阜景文化旅游区内集中了40余座文化旅游景点，吸引了大量游客参观游览。,就业人口总量不大，非商务区。机关和服务业从业人员为主，周边没有大型写字楼,本地区购物客群主要为专业市场客群和时尚年轻购物群体。,站点周边人口类型主要为居住人口、游客、就业人口、休闲购物人口 从人口比重来看，由于地处旅游区内，游客比重较其他地区高,作为西城区六大功能区之一的阜景文化旅游区即位于阜成门西四景山一线。从阜成门到西四主要分布了中外宗教文化、民俗风情文化和名人故居文化等文化旅游景点，历代帝王庙、妙应寺白塔、广济寺、鲁迅博物馆、民国四合院以及中国地质博物馆由西四到景山西街主要分布了皇家经典文化，南邻故宫，北接北海公园，文物古迹众多，目不暇接其点线规模优势、精华集聚优势和文化特色优势都十分显著，堪称贯穿西城区的“文脉”，蕴涵着巨大的文化含量和经济潜值。,西四地区具有鲜明的文化旅游特色，主要体现在传统民俗风情、中外宗教文化、名人故居文化、皇家园林文化等方面，旅游景点集聚，并形成阜景文化旅游区 以西四站点区域为分界点，旅游景点呈现东热西冷的现象,阜景文化旅游区,由于旅游产品特性及旅游产品开发等原因，阜景文化旅游街区呈现东热西冷的态势：东边北海、景山公园、故宫游客络绎不绝，如故宫黄金周旅客日接待量高达10万人以上 西侧各个寺宇、故居、胡同游等旅游景点游客尚显不足,西四站点区域背景分析西四地区的文化旅游特色,从不同类型的客群需求来看，旅游客群和本地出行居民的需求比较广泛，需要比较全方位的服务；就业客群对餐饮、便利服务、自助服务要求较多；购物人群主要需求集中在餐饮和自助服务；,因此，可根据不同站口主要客群类型，确定站口商业的业态类型,基于对站点周边各种资源进行分析，西四站点通勤人群主要分为目的型（包括旅游人群、就业人群、购物人群）和出行型人群（主要是本地出行居民）。对于不同的客群，有不同的业态需求，但整体特征都是便捷服务型的商业形式,西四出站口商业业态分析乘客需求分析,西四出站口商业业态分析出站口商业业态建议,西四站各站口业态建议,1号口主要客群为就业人口及居民2号口主要客群为就业及休闲购物人口3、4（统称3）号口主要客群为游客、休闲购物及居民5号口主要客群为就业、旅游及休闲购物人群,电子市场一条街,依托西四电子市场建立的电子市场一条街位于西四北大街一线以综合批发市场结合街面店铺为主要形式,珠宝市场一条街,依托地质博物馆而形成的珠宝综合市场分布在地质博物馆南侧及西四北大街以沿街一层店铺为主,婚纱市场一条街,西单婚纱市场辐射延展出的商业业态位于西四南大街一线以大中型婚纱销售、婚纱影楼为主,文化艺术品市场,依托周边文化古迹而兴起的文化艺术品市场主要位于阜成门内大街主要有工艺品店、书画廊等,西四地区主要呈现四个主要的商业集群 四个商业集群提高了整个地区的商业能级及价值水平,西四站前广场商业定位与业态分析周边商业市场供给分析（1）主要商业集群,总体特征 特色商业街、专业经营、复合综合生活配套的模式 业态以中小型为主，但类型比较丰富 业种比较齐全，基本能够满足区内常驻人群的基本消费需求,西四站前广场商业定位与业态分析周边商业市场供给分析（2）总体特征及业态结构,客群种类较多且业态需求相对分散特色客群的需求目的性、专属性较强，整体消费能力具有一定的局限性游客群体相对于其它客群具有相对全面和较强的消费潜力,西四站前广场商业定位与业态分析区域商业需求分析,区域商业市场业态供需契合度情况,从契合度评价结果来看，针对本地居民、专业市场购物群体及其他购物群体的商业供需契合度较高，不需进行大能级的业态导入 针对旅游客群的商业供需契合度最低，呈现明显的供不应求、供不符求的现象，可以进行业态导入，主要表现为：规模上数量不足 档次上中低端较多 特色上尚未完全挖掘和满足市场需求,西四站前广场商业定位与业态分析区域商业供需对比分析,通过旅游配套服务设施的开发，西四站区将成为阜景街游客引东至西的关键枢纽 促进阜景街的整体发展，带动城市旅游产业的发展,城市诉求,区域特质,1、培育旅游热点，发展以旅游业为重点的文化产业,1、地理优势站点区正好位于阜景街十字枢纽中心，地理上的东西分界点,2、沿街产业结构急需的调整，使业态分布更加合理化，并结合旅游资源开发、道路改造、功能置换等手段，建设具有传统特色的旅游配套服务设施,3、由于旅游产品的差异，目前西段旅游客流量要明显小于东段，如何实现街区东段旅游人流西移的战略构想，是区域发展的重要命题,4、交通便利交通干道枢纽，复合了地上交通与轨道交通，可达性强,3、商业基础商业繁盛，人流密集，具有良好的商业开发价值,2、景点节点西侧主要为宗教文化、民俗文化和故居文化等景点，东侧主要为皇家园林景点,定位目标,西四站前广场商业定位与业态分析商业开发定位目标,项目客群定位以外埠游客为主要客群对象,项目整体定位集特色居住、风味餐饮、旅游购物三位一体的旅游服务综合体,游客中的过夜散客 特别是钟情于传统文化的游客,目标客群的普遍类型,对文化观览、文化用品、文化体验等消费具有较大兴趣 休闲安逸的度假消费心态,目标客群的消费习惯,传统风情的住宿体验 规范、明亮的旅游纪念品购物环境 特色餐饮和休闲体验,目标客群的业态偏好,实现旅游服务与旅游景点的互动实现游览经济与消费经济的互动实现吃用住购与文化体验的互动,西四站前广场商业定位与业态分析客群及整体定位,旅游购物,风味餐饮,特色酒店,综合看来，特色酒店、风味小吃店以及旅游纪念品、旅游用品的购物店铺的适配度最高,西四站前广场商业定位与业态分析可导入商业物业初判及适配性分析,店面数：30-40家；总规模在4500-5000平方米左右,西四站前广场商业定位与业态分析商业业态及规模建议,A,C,B,西四站前广场商业定位与业态分析西四站点商业业态分区,老北京风情文化特色主题酒店北京传统特色独具东方神韵 体验古典文化感受民俗风情 吃住购的多重享受,融合传统建筑风情建筑风格,千年的文化符号建筑细节,历史与现实的对接底层商业,昨日的繁华依稀尚在室内空间,西四站前广场商业定位与业态分析产品特征,区域租金特点：西四地区租金水平主要集中在8-25元/m2天之间站点南侧物业租金高于北侧专业市场类店铺租金平均水平不高,项目租金定位依据：项目的定位与周边业态具有相对独立性西四旅游枢纽功能核心区的整体定位酒店平均租金低于商铺的现实轨道交通的通车对区域的提升未来几年经济的发展,项目租金定位：酒店租金5元/m2天餐饮类租金7-10元/m2天一层店铺租金18-25元/m2天二层店铺租金12-15元/m2天,西四站前广场商业定位与业态分析租金水平建议,灵 境 胡 同 站,灵境胡同站位于西单北大街与辟才胡同和灵境胡同的交叉路口北侧，沿西单北大街道路西侧成南北向设置与规划的地铁12号线于此站形成换乘枢纽（2032年）根据测算，灵境胡同站点商业开发面积约为6600m2,灵境胡同站点区域背景分析地块基本特征,西单商业区：城市级商业中心，作为北京市延续至今具有悠久历史和深厚文化底蕴的商贾云集之地，与王府井大街，前门大栅栏，并称三大传统商业区。金融街：经过十余年的发展，已入驻530家金融机构和知名企业，成为城市资金、技术、知识的高密地区。,两大城市功能体,四大区域核心要素,商业：西单商业中心、沿街婚庆店铺等商业元素，构成本区域的核心要素之一，形成较浓郁的商业氛围居住：辟才胡同两侧以丰汇园为代表的中高档楼盘闹中取静，营造了良好的居住环境商务：距离金融街约10余分钟步行距离，有一定的商务氛围事业单位：中组部、教育部、学校医院等事业单位，也构成了该区域的主要背景要素,灵境胡同站点区域背景分析区域要素分析,灵境胡同站点区域背景分析区域商业发展情况初判,1,4,3,2,西单北大街（灵境胡同以北）,辟才胡同,西单北大街（灵境胡同-西单）,灵境胡同,1,4,3,2,相对集中的婚庆店铺，夹杂着餐饮、运动、服饰等零星商业形成了一定的聚集效应，但业态结构单一，存在同质竞争,以百货、购物中心、主题商业等大体量业态为核心，围绕少数沿街商铺主要包括西单商场、婚庆大楼、大悦城购物中心等，能级高、体量大,服务于中高档社区，茶室、餐饮、美容、药店等底铺商业不足十家消费水平属于中高档次，以品牌或连锁商铺为主力,主要为餐饮、锁铺、中介等社区商业，单店与整体规模均较小主要为胡同居民的生活便利服务，店铺发展较为凌乱，消费层次较低,站点区域背景分析小结,区域背景：受两大城市功能体影响的综合性城市区域所属商圈：属于城市级的西单商圈东西向商业：商业能级相对较弱，服务于社区人群，辐射半径小北向商业：店铺商业形成集聚，对区域人群形成一定的主题性吸引南向商业：辐射全市的高能级商圈，业态体系完善、商业体量大,灵境胡同出站口商业业态分析乘客构成分析,2010年早晚高峰客流量表 人次/小时,由于两大枢纽站的分流，客流量居中 区域内的二号线复兴门站（金融街商务圈）、一/四号线换乘枢纽西单站（西单商圈），对灵境胡同站形成较大的分流，造成该站客流量居中 乘客构成在时间分布上形成明显的不同 商业客群、商务客群、学生客群成为该站点的主要乘客构成。而由于其出行时间的不同，形成工作日与周末乘客结构的较大差异,灵境胡同出站口商业业态分析乘客消费需求分析,早餐需求信息获取需求：报纸、书籍杂志、画报、地图等便利需求：手机充值、电话卡、ATM、自动照相机等快捷餐饮需求：携带式饮品、餐点等及时信息需求：维络卡,灵境胡同出站口商业业态分析业态构成与布局建议,需求类型,承载物业,单店规模,数量,早餐需求,快捷餐饮需求,便利需求,信息获取需求,及时信息需求,便捷早餐店,品牌面包房,携带式饮品店,便利店,报亭,自助银行,自动照相机,维洛卡终端,20m2,30m2,20m2,80m2,10m2,5m2,10m2,2,1,1,1,1,1,3,1,出站口商业布局建议,便捷早餐店 上班一族、学生等早餐消费主力均朝向辟才胡同方向，因此建议两家便捷早餐店分别布局于1、2号出口携带式饮品店 其消费主体为工作族和学生等年轻客群，因此适宜于布局在2号出口报亭 乘客需求量最大的服务，建议布局于1、2、3号出口,便利店/维洛卡/品牌面包房 由于占据相对较大的空间，且两者能够形成一定的互动效应，因此建议将其一同放在1号出口较大的集散广场处，同时为灵精胡同的居民提供便利消费 维洛卡终端建议安放于便利店内部或附近，同时能够为便利店提升人气和消费可能自助照相机 商务人士使用的可能性最大，如面试、办理手续等，因此建议布局于2号出口自助银行 主要为商业消费、商务人士提供取、还款的便利服务，建议布局在2号出口,7800m2,灵境胡同站前广场商业定位与业态分析区域商业消费者构成与特点,可以看出，区域商业消费者的主要消费选择是西单商圈 而从消费