房地产税费.ppt

任务三 房地产税费,主要内容房地产税费概况房地产经营的主要税种房地产经营的相关税种房地产交易的税费负担及案例,案例导入,你谈谈本案例给你的启发？知道购房需要缴纳哪些税费吗？,第一节 房地产税费概况,一、房地产税费的基本概念1、税收取之于，民用之于民 国家为了行使其职能，保证国家机构的正常运转，通过法律固定的标准，强制地、无偿的取得财政收入的一种形式。,税收的特征强制性无偿性固定性,2、房地产税收 以房地产或与房地产有关的经济行为为征收对象的税收的总称特征：政策性强 多环节征收 存在地区差异 动态性强,3、房地产收费价格法把现阶段各种收费划分为国家行政收费、中介服务收费、公益性服务价格、公用事业价格、其他经营性收费五种类型。,二、房地产税费的种类,三、房地产税费的构成要素,1、纳税人纳税主体房地产的开发者、拥有者、交易者负税人：最终负担税款的单位和个人,在房地产交易活动中，纳税人和负税人是同一个人吗？,2、课税对象 税法规定的课税目的物，是一种税区别于另一种税的主要标志包括：所得、商品、财产,3、课税基础准确确定征税额度的计算基础,从量征收,从价征收,如：耕地占用税,如：房产税、营业税,4、税率国家征税的比率,比例税率,定额税率,累进税率,5、附加、加成、减免,根据耕地占用税暂行条例的规定，免税对象主要有以下几种：1部队军事设施占用耕地；2铁路、公路。飞机场跑道和停机坪占用耕地；3炸药库用地；4学校。幼儿园。敬老院和医院用地。农村居民经批准占用耕地新建住宅的，按照国家规定的税率减半征收耕地占用税。,房地产行业的环节：,第二节 房地产经营的主要税种,营业税及附加税、企业所得税、耕地占用税、契税、土地增值税、印花税等,缴纳营业税及附加税、印花税,营业税及附加税、企业所得税或个人所得税、土地增值税、印花税和契税,缴纳房产税、城市房地产税和城镇土地使用税,一、契税,中国契税起源于东晋时期的“估税”，至今已有1600多年的历史。当时规定，凡买卖田宅、奴婢、牛马，立有契据者，每一万钱交易额官府征收四百钱即税率为4%，其中卖方缴纳3%，买方缴纳1%。北宋开宝二年(公元969年)，开始征收印契钱(性质上是税，只是名称为钱)。这是不再由买卖双方分摊，而是由买方缴纳了。并规定缴纳期限为两个月。从此，开始以保障产权为由征收契税。,起源,新中国成立后，政务院于1950年颁布契税暂行条例。1954年将征税对象调整为只对个人征收。1970年财政部将契税征收范围调整为只对个人房产转移征收。1990年全国契税征管工作全面恢复。1997年7月7日国务院224号令颁布了新修订的中华人民共和国契税暂行条例，成为现行契税征收的法律依据。,(一)概念：契税是在土地使用权或房屋所有权发生转移的时候，由承受人缴纳的一种税。办理有关土地、房屋的权属变更登记前必须完成契税的缴纳。,（二）条例涉及的有关政策:1、纳税人：在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。2、契税征税对象及条件:-契税征税对象：土地、房屋权属转移的行为。土地权属转移是指国有土地使用权出让和土地使用权转让，包括出售、赠与、交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移；房屋权属转移是指房屋买卖、赠与、交换。,-契税征税对象应具备以下三个条件：（1）转移的客体，一是土地使用权；二是房屋所有权。（2）权属必须发生转移。即土地、房屋权属由一方转移到另一方，土地、房屋权属人因权属转移相应变更。（3）必须有经济利益关系。除土地使用权、房屋所有权赠与外，权属转移时，承受方必须支付一定数量的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。,5、计税依据 契税以土地、房屋权属转移当事人签定的合同成交价格或者核定的市场价格作为计税依据。具体为：-国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。-国有土地使用权赠与、房屋赠与：由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。-以土地、房屋权属作价投资入股、抵债、获奖：由征收机关参照市场价格核定。-交换：就差额征税，由多得一方缴纳契税。-人民法院强制执行债务人抵债房地产的契税计税依据，一律以法院最终判决价为准，无论其判决价是否低于市场价或市场指导价或评估价。,现行契税条例解析,实际工作中，纳税人在签定合同后，不到办理产权变更登记的时候根本不可能主动到征收机关申报纳税，事实上，我们征收机关根据契税暂行条例第十一条“纳税人应当持契税完税凭证或其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”的规定，将源泉控管契税也是放在办证之前。因此，根据契税征管的实际，我们把契税的纳税环节规定为签定合同后到办理产权变更登记之前，以体现公平性，否则对被稽查的纳税人显失公平。但同时也存在不足，为长期不办理产权或以倒买倒卖房地产为目的的纳税人找到借口。,现行契税条例解析,A于1999年7月1日签订合同购买普通住房一套价格为50万元，于2000年9月1日办理房产证,未缴纳契税。2004年6月1日A转让该住房，征收机关发现其未缴纳上手契税。应如何征税，如何计算滞纳金？,案例,（一）是否适用征管法的问题：,三、实际征管中的几个具体政策问题,（二）拆迁补偿契税问题：,1998省政府第109号令四川省契税税实施办法和国税发2001110文明确，契税的征收管理依照征管法执行。,1、政策依据：川地税发200333号文、财税200545号文、川地税发2005113号文、川地税函2006256号文。2、政府拆迁和非政府拆迁：实际工作中，拆迁到底是因政府行为引起还是因开发商行为引起，不易区分，财税200545号文规定：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免契税，超过拆迁补偿款的，就超过部分征收契税,实际上已扩大到非政府拆迁。,3、拆迁抵扣契税税基的问题，不分住宅、商业性质，不论其补偿面积是否高于原产权面积，或补偿价格高于同地段同类房地产价格，或用补偿费多次购房的，均以房屋拆迁补偿协议中载明的各项补偿费、补助费为标准。4、被拆迁人与购房人原则上应该一致，夫妻之间可替换，但不能变到子女名下。（上述政策只是对被拆迁人而言，有的房地产开发企业认为，在旧城改造中，房屋建成后部分房屋要归还被拆迁人，并未实现收入，在计算其应纳税额时应将还房部分扣除，或者应扣除其拆迁还房发生的费用。按照契税政策规定，不能扣除拆迁还房发生的费用或抵扣还房部分，也不能仅按土地出让金征收契税，应按纳税人取得该土地使用权而支付的全部经济利益，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、城市配套费等计征契税。）5、房改房拆迁后重新购买房屋，不能再享受房改免税政策，只能比照拆迁有关契税政策。,（三）关于继承和赠与的契政策把握问题：对继承法规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。对非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属赠与行为，应征收契税。判定继承的标准要与司法解释相衔接。（四）关于退房是否退税的问题：购房人退房分两种情况，一是未办理权属登记的；二是办理了权属登记的。对第一种情况，予以退还；对于第二种情况，已纳契税不予退还。但如经法定程序判定该交易合同及权属转移无效，已纳契税可以退税。,（五）家庭财产分割是否征税：应根据具体情况确定，对享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，不征契税；对不享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，应按赠与征收契税。（如：父母将财产全部给儿女，生前为赠与，死后按继承）夫妻离婚时房产归一方所有，是否征收契税，关键看该房产是否属于夫妻共有房产。如果是共有房产，不征契税，反之，则要征。合伙企业解散，涉及分家析产，如土地房屋为共有，不征契税。（六）将个人房地产投入自己投资的个人独资企业，或将个人创办的独资私营企业的房产更名到自己名下，是否征收契税：不征；将个人房地产投入夫妻共同投资的有限责任公司，则要征收契税，是因为：有限责任公司作为独立的企业法人，独立拥有企业法人财产权，土地房屋权属由自然人转移到法人实体，房地产权属发生转移。,（七）关于金融行业的契税问题:-以资抵贷的契税问题：根据川地税函2001187号文规定：金融企业按法院判决收回抵贷房地产，在未办理产权变更登记之前，可暂不征收契税；一旦办理产权变更登记手续，应当按照规定征收契税。2007年，省局在规范性文件清理中，已公告关于金融企业“以资抵贷”有关税收政策的通知（川地税函2001187号）文件，于2007年7月19日停止执行。本着实事求是、税政统一、妥善解决历史遗留问题的原则，经请示国家税务总局同意，省局川地税函2008219号规定，对纳税义务时间确已发生在2007年7月19日前，2007年7月19日后才办理房屋、土地权属的过户手续，仍然按川地税函2001187号文执行。,-金融资产管理公司的契税问题：一是接收不良债务的契税问题。财税200110号规定，对中国信达、华融、长城和东方资产管理公司以及经批准分设于各地的分支机构，按国务院规定的范围和额度，接受相关国有银行的不良债权，借款方以土地使用权、房屋所有权抵冲贷款本息的，免征承受土地使用权、房屋所有权应缴纳的契税。二是接收资本金项下的资产过户所涉契税问题。财税200321号规定，财政部从国有商业银行无偿划转了部分资产给中国信达、华融、长城和东方资产管理公司，作为其组建时的资本金。金融资产管理公司按财政部核定的资本金数额，接收国有商业银行的资产，在办理过户手续时，免征契税。-被撤销金融机构在财产清理中取得土地房屋权属所涉契税问题：国税函2002777号对被撤销金融机构在财产清理中取得土地房屋权属所涉契税，予以免征。-农村信用社改革的契税问题：整体改制、接收合作基金会的房屋、土地使用权等财产所发生的权属转移免征契税。（银发200021号）,（八）未办理权属证书的土地房屋转让的契税问题：国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函2007645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。根据中华人民共和国契税暂行条例规定，不论是土地使用权转移还是房屋所有权转移，其征收契税的依据和原则是一致的。因此，川地税函2008219号明确，对未办理房屋所有权证转让房屋的契税问题，比照国税函2007645号文执行。,（九）公路经营权、矿山开采权拍卖，是否征收契税：不属土地房屋权属转移，不办理土地权属变更，不征契税。（十）授权经营的划拨地，是否交纳契税：建行、国航改制涉及土地授权经营（将应交纳的划转出的出让金，直接转作国有股）。据总局消息，已上报国务院，意见是不征契税。（十一）用土地、房屋抵缴社会保险费的契税问题：根据社会保险费征缴暂行条例规定，社会保险基金不计征税费。所以，对土地、房屋抵缴社会保险费免征契税。,（十二）土地储备中心收购、收回的土地是否征收契税？土地储备中心是自收自支的事业单位，履行政府职能，利用政府的行政手段、经济手段来经营土地。其土地来源于：（1）征用农民集体土地；（2）无偿收回的闲置土地；（3）因城市规划调整有偿收回的土地。对其收购、收回的土地，凡办理土地权属变更的，要征收契税；未办理权属变更的，可暂不征收。（十三）事业单位改制不能比照财税2003184号文执行。（十四）1997年10月1日前签订的购房合同但未办理纳税手续的，按新条例还是老条例：根据国税发1997176号文规定，按老条例征税。,谢谢观赏,WPS Office,Make Presentation much more fun,WPS官方微博kingsoftwps,