房地产市场调研及市调报告教程.ppt

浅谈房地产市场调研及市调报告撰写之市场调研部分,课题房地产市场调研,认识房地产市场调研，“房地产行业基础学科”房地产市场调研的内容“干什么”房地产市场调研程序“怎么干”本课题分两次学习，本篇为房地产市场调研部分,一、认识房地产市场调研,什么是市场调研？市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。,认识房地产市场调研,认识房地产市场调研,概念延展-市调是一项带着很强目的性和实践性的工作 在本次学习中，也是着重从这两方面去讲述，目的性就是说我们去“干什么”，实践性就是说我们要“怎么干”。在讲这两个问题之前，我们还要先了解一下房地产市调的原则性问题。,市场调研的原则是遵循客观性与科学性 客观性要求调研人员具备高度的职业道德，自始自终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的准确信息，正视事实，接受调研的结果。一切从实际出发！科学性要求采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和分析数据，从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。最有效的工作方式！,认识房地产市场调研,进入主题 市场调研简单的来讲就是两部分组成“干什么”和“怎么干”“干什么”，就是我们去调研，首先要知道自己是去做什么的，带着目的去工作，有个方向，也是事倍功半。干什么就是要了解自己要进行的工作，也就是从事房地产市调的内容，要了解什么东西。（世界观）“怎么干”，就是我们明白自己的要去干什么之后，有了目的之后，要给自己理一个头绪，应该怎么干，这个流程怎么走，怎样走才走的更好，也就是说房地产市场调研的程序。（方法论）,认识房地产市场调研,二、房地产市场调研的内容“干什么”,房地产市场调研主要包括四个方面的内容：房地产市场环境调研房地产市场需求调研房地产市场供给调研房地产市场营销活动调研,房地产市场调研的内容,(一)房地产市场环境调研,政治法律环境调研 1、各级政府有关房地产开发经营的方针政策。2、各级政府有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用规划、城市规划和区域规划等。3、政府有关法律法规，如环境保护法、土地管理法、城市房地产管理法、广告法、反不正当竞争法等。4、政府有关方针和政策，如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等。5、政局的变化，包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。经济环境调研 经济环境调研主要是了解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素，这些因素影响的是市场大气候。更重要的是，该地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数高低，对房地产市场需求也会产生根本性的影响。经济环境调研应把握企业所在地区的总的经济发展前景。社会文化环境调研 社会文化环境主要是居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理及对生活的态度、对人生的价值取向等。社区环境调研 社区环境调研内容包括社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。,房地产市场调研的内容,（二）房地产市场需求调研,1、房地产消费者调研 主要是调研房地产消费者的数量及其构成2、房地产消费动机调研 主要包括消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等3、房地产消费行为调研 消费者购买房地产商品的数量及种类；消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求等,房地产市场调研的内容,（三）房地产市场供给调研,1.行情调研。即整个地区市场，房地产市场现有产品的供给总量、供给变化趋势、市场占有率；房地产市场的销售状况与销售潜力；房地产市场产品的市场生命周期；房地产产品供给的充足程度、房地产企业的种类和数量、是否存在着市场空隙；有关同类产品价格水平的现状和趋势，最适合于客户接受的价格策略；新产品定价及价格变动幅度等。2.现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。3.新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。4.建筑设计及施工企业的有关情况。,房地产市场调研的内容,房地产市场的供给是指在某一时期内为房地产提供房地产产品的总量。,（四）房地产市场营销活动调研,房地产市场竞争情况调研房地产价格调研房地产促销调研房地产营销渠道调研,房地产市场调研的内容,房地产市场营销活动是一系列活动的组合，包括房地产产品价格、促销、广告等活动。,1、房地产市场竞争情况调研,市场竞争对于房地产企业制定主要包括竞争企业和竞争产品两方面内容。对竞争企业的调研主要包括：(1)竞争企业的数量、规模、实力状况；(2)竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉；(3)竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情况；(4)对房地产企业未来市场竞争情况的分析、预测等。对竞争产品的调研主要包括：(1)竞争产品的设计、结构、质量、服务状况；(2)竞争产品的市场定价及反应状况；(3)竞争产品的市场占有率；(4)消费者对竞争产品的态度和接受情况等。,房地产市场调研的内容,2、房地产价格调研,房地产价格的大小对房地产价格的调研的内容包括：(1)影响房地产价格变化的因素，特别是国家价格政策对房地产企业定价的影响；(2)房地产市场供求情况的变化趋势；(3)房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小；(4)开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响；(5)国际、国内相关房地产市场的价格；(6)开发个案所在城市及街区房地产市场价格。,房地产市场调研的内容,3、房地产促销调研,广告促进房地产商品市场销售的一种重要手段，广告促销的效果是房地产房地产企业所关注的一个问题。促销调研的主要内容包括：(1)房地产企业促销方式，广告媒介的比较、选择；(2)房地产广告的时空分布及广告效果测定；(3)房地产广告媒体使用情况的调研；(4)房地产商品广告计划和预算的拟定；(5)房地产广告代理公司的选择；(6)人员促销的配备状况；(7)各种营业推广活动的租售绩效。,房地产市场调研的内容,4、房地产营销渠道调研,主要包括：(1)房地产营销渠道的选择、控制与调整情况；(2)房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因；(3)租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况；(4)房地产租售客户对租售代理商的评价。,房地产市场调研的内容,附：楼盘市调表,房地产市场调研的内容,三、房地产市场调研程序“怎么干”,为了使市场调研工作顺利进行，保证质量，在进行房地产市场调研时，应按一定程序进行。房地产市场调研的程序主要包括确定调研目的、搜集资料信息、资料分析、提交调研报告四个方面。,房地产市场调研的程序,（一）确定调研目的,这是进行市场调研时应首先明确的问题。目的确定以后，市场调研就有了方向，不至于出现太大的过失。也就是说，市调人员应明确为什么要进行市场调研？通过调研要解决哪些问题？有关调研结果对于企业来说有什么作用？如果开始做的目的就不明确，将使以后一系列市场调研工作成为浪费，造成损失。,房地产市场调研的程序,（二）搜集信息资料,市场营销调研需要搜集大量的信息资料，其中有些资料需要经常不断的搜集，有些需要定期搜集，大多数是需要时才进行搜集。研究搜集的信息材料：1、研究企业外部材料。从各种信息资料中，了解一些市场情况和竞争概况，从中了解目前市场上哪类房产最好销？其价格如何？当地消费者对房产有什么偏好？2、分析企业内部资料。对公司的各种记录、函件、订货单、年度报表等内部资料进行分析，从而找出产生问题的原因的线索。3、房地产个案市调分析表，包括案名、区位、投资公司、产品规划、推出日期、入伙日期、基地面积、建筑密度、土地使用权年限、单位售价、付款方式、产品特色、销售策略、客源分析、媒体广告、调研资料和日期等。,房地产市场调研的程序,（二）搜集信息资料,怎么去搜集信息资料：1、踩盘-房地产市场 踩盘分明踩和暗踩。是我们市调搜集资 料最主要的方法。2、访谈-消费者行为 访谈可分为问卷调查和谈话访问两种。是我们市调搜集资料的重要途径。3、咨询-当地宏观环境 咨询一般针对政府部门，以获取我们所需要的相关当地信息资料。如规划局资料，房产局资料等。,房地产市场调研的程序,（三）资料分析,这一步骤是将调研搜集到的资料进行整理、统计和分析。首先，要进行编辑整理。就是把零碎的、杂乱的、分散的资料加以筛选，去粗取精，去伪存真，以保证资料的系统性、完整性和可靠性。在资料编辑整理过程中，要检查调研资料的误差，剔除那些错误的资料；然后要对资料进行评定，一确保资料的真实与准确。其次，要进行分类编号，就是把调研资料编入适当的类别并编上号码，一便于查找、归档和使用。再次，要进行统计，将已经分类的资料进行统计计算，有系统地制成各种计算表、统计表、统计图。最后，对各项资料中的数据和事实进行比较分析，得出一些可以说明有关问题的统计数据，直至得出必要的结论。,房地产市场调研的程序,（四）撰写和提交调研报告 正确的判断=99%的基础信息+1%科学预测,撰写和提交调研报告是房地产市场调研工作的最后一环。调研报告反映勒令调研工作的最终结果。要十分重视调研报告的撰写，并按时提交调研报告。撰写调研报告应做到：(1)客观、真实、准确地反映调研结果；(2)报告内容简明扼要，重点突出；(3)文字精炼，用语中肯；(4)结论和建议应表达清晰，咳归纳为要点；(5)报告后应附必要的表格和附件与附图，以便阅读和使用；(6)报告完整，印刷清楚美观。,房地产市场调研的程序,经验分享,在市场调研中应该注意哪些东西：1、花一定时间对周边环境，未来规划，周边配套了解全面，因为市调的目的就是掌握市场信息，销售动向，以及竞争点。2、网上查的到的，就不要问了，免得泄漏身份，这就要求了踩盘前的必修课。3、实际踩盘的重点是推售量、销售量、表价、折扣、营销活动，要明踩和暗踩相结合。其实最好是和某位销售人员成为朋友，达成共识，你暗踩得再好，去的次数多了，也会暴露的。但是，明踩得数据不可全信。明踩据有关人士透露效果其实挺好，关键要真诚，跟置业顾问做朋友。4、要观察这个楼盘的实际来访量和电话来访量。5、对于潜在消费客户的调查，要用友善的外表、真诚的态度去消除对方疑虑。6、在市调中，最重要的一环是“踩盘”，要大胆走进售楼部，不管明踩还是暗踩，在售楼部都要做到胆大心细，大胆提问，但提问不要太专业，专用术语尽量不要出现；细心留意售楼部的细节，留心置业顾问的言谈举止，收集有用资料。,课题第一部分结束Thank You!下回更精彩,