沈北道义地块前期策划调研报告79P.ppt

沈北道义地块前期策划调研报告,2010.01.04,报告结构,第一部分：地块现状分析,第二部分：城市与区域发展,第三部分：区域板块土地市场及房地产市场分析,第四部分：区域竞品分析,第五部分：竞品个案分析,地块现状分析-地块位置,黄河北大街,道义南大街,项目地块位于沈阳北侧，三环外，沈北新区道义经济开发区内，距主城区约10公里。,地块现状分析-地块四至与周边环境,地块现状分析-交通辐射-公共交通,项目所在区域公共交通发达，辐射范围广，政府规划建设五纵五横的路网体系。,项目区域现开通公交线路9条，另有3条线路将会开通，中街商圈、北行商圈、铁西、北站均能到达，公交交通发达，辐射范围广。,已开通公交线路详表,南北方向，建设了怒江北街、道义大街、梅江北街、陵园北街和鸭绿江北街，这五条路网使道义和母城浑然一体。东西方向，规划建设了蒲昌路、沈北大道、蒲南路和蒲地路、蒲河大道，这五条路网把道义与沈西工业走廊、棋盘山风景区、抚顺和世博园有机的结合起来。,地块现状分析-交通辐射-地铁,地铁2号线及2号线北延线，拉动城北与主城区距离，将带动区域经济的更快发展。,地铁2号线已经正式进入到道义地区，2号线的终点站就在碧桂园已经开工地块的北侧。地铁2号线北延线工程正在论证审批中：沈阳地铁二号线北延线线路长度约11公里，南起地铁二号线一期工程起点站松山路站，沿黄河北大街向北过三环绕城高速公路后，进入101国道，经沈北开发大道，向东北方向穿越蒲河后沿规划路至北延线车场进步村车场，进步村车场规划用地面积49公顷。全线拟采用地下线形式，初步预计设置百花山、医学院、师范大学、工程大学、辽宁大学、航空学院、蒲河大道7座车站。,项目地块处于地铁2号线及北延线上，使其与主城区的联系将会更加紧密，具有较强的地理交通优势。,地块现状分析-周边配套,辽宁大学,沈阳航空工业学院,辽宁美术职业学院,沈阳工程 学院,沈阳师范大学,盛京医院（建设中）,沈卫医院,华强迪斯尼乐园（建设中）,辽宁广告职业学院,安康医院,福瑞佳购物中心,快乐迪KTV,金鳞酒店,道义大街,梅江北街,陵园北街,天乾湖街,蒲河大道,蒲,河,沈北大道,道义四街,道义三街,地块区域为典型的高校聚集版块，高校云集，4所大学，4所职业学院地块区域商业配套相对低端，目前无大型集中商业，70000淘乐新天商业街区尚在建设中。在建设中的盛京医院沈北院区将大大提升区域医院配套水平。,玉麟池洗浴,淘乐新天地（建设中）,中国医科大学附属盛京医院是目前东北地区规模最大、科系最全、人力资源雄厚、医疗设备先进的大型综合性医院。此次落户沈北新区，填补了沈阳北部没有大型现代化综合性医疗机构的空白。盛京医院总投资10亿元，建设占地352亩，总建筑面积20万平方米。,辽宁大学道义校区,沈阳工程学院,沈阳师范大学,沈阳航空工程学院道义校区,地块现状分析-周边配套-学校,1958年9月15日，东北财经学院、沈阳师范学院、沈阳俄文专科学校三校合并，组建成辽宁大学。现有三个校区，即沈阳崇山校区、沈阳道义校区和辽阳武圣校区。,始建于1951年，其前身为东北教育学院。是当时东北地区创办最早的两所本科师范院校之一。2002年省政府决定并经教育部批准,沈阳师范学院与辽宁教育学院合并组建沈阳师范大学。学校现占地面积1928亩，建筑面积75.8万平米。,创建于1952 年，现有北陵和道义两个校区，占地总面积2200余亩，建筑面积57万平米。道义校区占地1230亩，2005年开始部分投入使用，2006年竣工并交付使用的总面积达到27万平米。,校园规划用地77万平方米，现有占地面积60余万平米，规划建筑面积35万平方米，现有建筑面积27万平米。,辽大道义校区人员：教师1305人截止2007年底，学校有全日制在校学生26000人其中本科生20000人；研究生5000人；外国留学生1000人。,沈阳工程学院人员：现有在编教职工914人各类在校生15000余名其中：全日制在校生8742人,沈阳师范大学人员：现有专任教师1645人共有各类学生25166人其中：本/专科生22299人；硕士研究生1656人；教育硕士891人；留学生320人。,沈阳航空工程学院人员：学校专任教师830余人,地块现状分析-周边配套-商业与娱乐,地块现状分析-周边配套-金融,道义经济区区域内共有6家银行，分别为中国工商银行、中国信合、中国建设银行、邮政储蓄、中国农业银行和招商银行。,区域内共有6家银行设有营来机构，金融配套可满足居民日常生活。,地块现状分析-周边居住状态,道义经济区内有14处住宅小区，主要集中在沈北大道以南地区，共1万余户，其中有3处教师或军队家属区，4处回迁民居住区。项目周边以多层建筑形式为主，入住时间集中在2006年以后。,地块现状分析-周边居住状态-园区实景,边防小区,沈航浦昌教师公寓,边防小区,仁和佳苑,报告结构,第一部分：地块现状分析,第二部分：城市与区域发展,第三部分：区域板块土地市场及房地产市场分析,第四部分：区域竞品分析,第五部分：竞品个案分析,城市发展-沈阳城市规划,打造中国第四极极心建设辽宁中部城市群的大沈阳战略 南拓北扩、东优西延的扩城计划金廊银带构建城市大十字格局三环以内将变成名副其实的城区拟建四环总里程为250公里的环沈阳经济区高速公路 二到四年时间，进军国家生态模范城市,城市规划与展望,通启观点：（1）沈阳目前处于城市化进程加速期，沈阳自身城市化进程提速，对周边城市辐射作用不断增强。（2）四面拓城，吸纳郊区人口是沈阳城市化的主要特征。（3）三环将成为沈阳城市化进程的重点区域（政府有在三环以内实现城市人口超千万的设想）。（4）城市化进程缩短城市间距离，带动周边城市消费者来沈阳消费或定居。,沈阳城市吸纳能力进一步增强，中心城市区以外区域将迎来更大的发展机遇,沈阳市主要经济指标增幅继续在全国副省级城市中名列前茅，沈阳人均可支配收入稳步提高，预计到2010年，人均可支配收入将达到18000元，和中国一类城市（北京、上海、深圳、广州）目前的水平持平，居民的消费能力将进一步增强。,2008年沈阳经济继续保持了又好又快发展的强劲势头，城乡居民收入快速增长，城乡居民收入快速增长，居民消费价格指数低于全国、全省平均水平，城镇登记失业率控制在3.1%，创8年来新低。沈阳人的幸福感、自豪感进一步增强。,沈阳城市经济发展，居民收入增加将拉动居民消费水平提升，使改善居住条件的意愿增强，在购房选择上，也从单一的物质居住型向追求品位与服务的精神型需求转变。所以，在项目开发方面，应注意客户对产品品质及软性服务的需求。,城市发展-沈阳经济与居民收入,城市发展-2009年全市商品房供应情况,从整体上看，除了2005年和2009年供应量出现下降以外，2002年以来，商品房供应量呈持续上升的态势，但增长率波动幅度较大。2008年，受全国房地产市场低迷的影响，沈阳消费者持币待购，商品房成交量下降，开发商资金短缺，加上对市场失去信心，导致2009年商品房供应量出现大幅度下降。2009年商品房供应量不足，第二季度开始凸显，同比出现负增长。2008年商品房销售下滑加上金融危机，地产企业出现了资金链上的困难，新开工面积下降，导致2009年商品房的供应量减少，第二季度开始同比出现负增长。,数据来源：沈阳房产局，截止日期：09年10月,城市发展-2009年全市商品房销售情况,2001年-2007年，沈阳商品房销售态势良好，一直保持稳步上升的发展趋势。2007年-2009年沈阳楼市大落大起，呈V型走势。由于全球金融危机的爆发，在2007年底、2008年初，房地产市场出现了拐点，量价急速地向下调整。之后，我国及地方政府纷纷出台一些救市政策，使得2009年商品房销售量出现反转态势，特别是在2009年二季度，态势非常明显。2009年沈阳商品房销售面积从第二季度开始上行，同比增长逐渐上升。2008年由于金融危机，楼市销量大幅度下滑。为了缓解危机刺激消费扭转局势，去年年底，沈阳政府出台了“一系列”救市政策。受此利好因素，沈阳商品房销售面积从今年第二季度开始上行，开发商逐渐恢复信心，普遍看好明年楼市。,数据来源：沈阳房产局，截止日期：09年10月,城市发展-沈阳房地产政策,2009年沈阳房地产宏观调控政策是国家宏观政策的响应和具体实施。对消费者和开发商都实行了比较宽松的政策。,城市与区域发展分析-沈北由来,沈北新区于2006年10月份正式批准成立的行政新区。新区规划面积1098平方公里，人口40万，具体布局为“一城一区”。,一城：就是沈北新区尽南端和沈阳市接壤的蒲河新城，总面积270平方公里，这是沈北新区重点开发区域，主要是城市化和工业化，也是我们建设东北第一生态新城市核心区。主要分三个区：道义经济区、虎石台经济区和辉山经济区，其中道义经济区以高新技术为重点、虎石台经济区以商贸文化产业为重点、辉山经济区以农产品深加工产业为重点。一区：就是北部的新城子现代农业经济区，总面积828平方公里，重点发展农村的城镇化、农业的产业化。,项目地块处于沈北新区“一城”规划中的道义经济开发区版块,城市与区域发展分析-道义发展,道义板块南起环城高速路，北至沈阳市规划三环，以道义大街为轴心，全长7.3公里，两侧宽度各500米。区域延经101国道、沈北大道、蒲河大道等主要公路。道义板块，在沈北新区规划定位为科技创新区，位于蒲河新城西部，是以沈阳道义开发区为基础的占地面积35平方公里的文化贸易区。,道义镇镇政府道义镇镇政府驻道义三，人口2.16万人，面积58.97平方千米，辖15个村委会：道义一、道义二、道义三、道义四、五台子、郭七屯、正良屯、郭三屯、尚小屯、郝心台、进步、孝信汉、孝信鲜、东场、弓匠屯。,城市与区域发展分析-道义发展-企业,随着道义经济区的开发建设，众多企业纷纷落地道义地区，主要分布在道义大街西侧。目前道义经济区内共有大型企业50余家，生产玻璃、钢管、食品、建材等，小型企业200多家。,蓝星玻璃,诚信食品,沈飞集团,掌握集团,百乐太阳能,纤维制品公司,城市与区域发展分析-道义发展-光电产业,目前道义经济区已经成为众多商家投资的热土和项目的洼地，形成了光电、软件、创意三大产业集群。光电产业集群1、光电产业集群：道义经济区是从零做起，现在已经成为东北最大的光电产业园，比如说现在在光电产业集群当中投资 90亿元的台湾联成项目，这个项目是做高清液晶彩电的还有芯片项目；还有投资5亿美元的瑞宝科技园项目；投资3亿元的上海晨讯手机项目等各类项目现在已经达到了47个，有四部手机落户道义，其中三部手机已经投产，新邮通讯手机是我们国家的3G手机，为奥运会提供三分之一以上的3G手机。,光电信息产业园概况：2007年4月28日，沈阳光电信息产业园在蒲河新城正式启动，四个项目同时开工建设，其中辽宁先锋国际软件外包出口基地项目将建成国内规模最大的软件外包基地，德信手机研发生产项目将建成全国最大的手机生产基地。沈阳光电信息产业园规划面积20平方公里，将重点发展信息光电子、能源光电子、激光装备制造和软件及信息服务四大主导产业，力争用5年左右时间引进光电信息企业1000家，完成固定资产投资1000亿元，建成北方规模最大的光电信息产品制造基地，最终成为中国“北方光谷”。目前，沈阳光电信息产业园已培育和签约18个项目，总投资112亿元。,城市与区域发展分析-道义发展-软件产业,软件产业集群2、软件产业集群：道义经济区目前已经聚集了大型的软件企业23家，有英特尔的研发中心、日本大宇宙的软件园、中兴通讯软件研发基地、先锋软件园、格微软件园，这些国内外的企业已经进入到这个地区。,先锋科技园概况：2007年4月28日是沈阳先锋计算机工程有限公司发展史上一个值得纪念的特殊日子，这一天，位于沈北新区的“先锋科技园”正式开工奠基典礼隆重召开，于当日的10时18分，奠基仪式正式启动，辽宁省委常委、沈阳市委书记陈政高，市长李英杰，市政协主席赵金城为工程奠基。先锋科技园规划用地1125亩，总投资35亿元人民币，其中规划建设“辽宁软件职业学院”、“IT软件外包开发中心”、“国际软件公司研发中心”、“IT软件外包培训中心”、“IT咨询服务中心”、“国际芯片研发中心”以及公寓和与之配套的商业街区。届时将在园区内建成东北最大的软件外包开发及软件培训基地。同时与国家人事部和信息产业部合作建立东北地区最大规模的软件人才培训基地。未来三年内，一座集大型超市、写字楼、商务酒店等高端商业配套的全新科技园区将在沈北新区崛起，形成“南有三好科技街，北有先锋科技城”的城市建设崭新的地标传奇！,城市与区域发展分析-道义发展-创意产业,创意产业集群3、创意产业集群：现在以欧美亚的Co蓝谷，今天大家在沈北大道上已经看到了这个建筑物马上就要封顶了，鲁美艺术家创作基地、上海希纳创意产业园、沈阳文化创意中心等为代表的创意产业异军突起，上海希纳占地500亩地，未来我们这个创意产业园将建设400万平米以上的创意平台，另外目前我们即将要签约的深圳一家非常大的企业，要准备在创意产业园内建设一个国内最大的动漫基地，包括主题公园，类似于迪斯尼那样的主题公园占地500亩地，这个公园建成以后每天将有1.52万人到这个公园去游玩。,Co.蓝谷创意软件产业基地概况：Co.蓝谷创意软件产业基地位于沈北新区蒲河新城道义大学城核心位置，雄踞沈北大道北侧,西望101国道，坐拥未来道义大学城区域的核心板块，项目总占地约101万平方米，总建筑面积约185万平方米。项目规划有三个版块，北侧为产业版块，包括东北软件创意产业园、东北文化艺术创意产业园、数码影视创意产业园，由总部园地、高新园地、IT园地、文化园地等分区组成；中间配套居住板块水晶蓝湾，拟建设沈北新区高端的人文住宅典范；南侧打造成公寓版块，为企业办公人员提供居住场所。,报告结构,第一部分：地块现状分析,第二部分：城市与区域发展,第三部分：区域板块土地市场及房地产市场分析,第四部分：区域竞品分析,第五部分：竞品个案分析,沈北区域土地市场状况,土地供销均在2008年回落，2009年出现新高。2008年经济危机和国家出台的一系列限制土地交易的政策使沈北新区这一年的土地上市量、成交量均有所回落，而进入2009年之后，又达到了新高。,沈北区域房地产发展-年度供销情况分析,区域商品房和商品住宅销售面积逐年递增，批准预售面积呈增长趋势，2009年有小幅回落。沈北新区2006年批准成立。新区的成立，大量的土地供给，有效地刺激了房地产市场的发展。2006年以后批准预售面积大幅增长，即使房地产市场低迷的2008年增幅依然很大，同时销售面积也在稳步增长。,区域产品销售面积上半年稳中有升，下半年呈向下走势，批准预售面积同比负增长。春节过后，房地产市场出现异样，需求开始释放，商品房和商品住宅销售面积稳步上升。7月份以后，由于市场回暖，商品房和商品住宅销售均价上涨，销售面积呈向下走势。,沈北区域房地产发展-月度供销情况分析,沈北新区商品房均价上半年波动较大，下半年逐月上升，各月同比价格整体有所回落。上半年受整体市场的影响，价格不稳定，下半年随着市场的稳定，商品房价格开始稳步回升。沈北新区商品住宅价格曲折上升，同比价格先降后升。商品住宅价格同比8月份由负变正，9月份价格大幅增加。,沈北区域房地产发展-月度价格情况分析,道义版块房产现状,区域产品建筑形态包含多层、小高层、高层、洋房和别墅，但以多层和高层为主；区域产品价格主要集中在3400-3800元/；区域产品主力面积区间为60-100。,皇姑区域土地市场状况,土地供供应在2008年达到高峰，2009年小幅下降；而成交量却在2009年出现高峰。皇姑区区域面积比较小，土地资源稀缺，在2008年集中上市之后，2009年开始回落；而成交量厚积薄发，在连续两年的低迷过后，2009年集中爆发。,区域产品需求较大，近几年来一直供不应求。皇姑区是一个传统的老居住区，可用土地较少，开发的楼盘也较少，且区域内有优质的教育资源，使很多购房者从其他区“移民”到皇姑区，所以近几年来区域产品供不应求。,皇姑区域房地产发展-年度供销情况分析,3月份商品房和商品住宅销售面积增长明显，下半年区域出现供需两旺局面。3月份，楼市回暖，商品房和商品住宅的销售面积增长明显，同比涨幅较大。下半年，区域产品出现供需两旺，再现区域旺市景象。,皇姑区域房地产发展-月度供销情况分析,区域商品房和商品住宅销售均价此起彼伏，同比涨幅较大。皇姑区商品房和商品住宅各月销售均价表现不稳，时起时落，但总的来看呈上升趋势。除了2月份和4月份以外，其他月份同比涨幅较大。,皇姑区域房地产发展-月度价格情况分析,三台子版块房产现状,三台子板块位于皇姑区、于洪区和沈北新区之间，总体属于皇姑和于洪区域，以黄河北大街为中轴线，楼盘分布在其两侧。三台子板块的项目当中，基本已经销售完毕，剩余部分产品也处于尾盘状态。区域产品建筑形态包含多层、小高层、高层、洋房，基本上没有别墅产品，但以多层和小高层为主；区域产品价格主要集中在3400-4800元/；区域产品主力面积区间为60-80。,报告结构,第一部分：地块现状分析,第二部分：城市与区域发展,第三部分：区域板块土地市场及房地产市场分析,第四部分：区域竞品分析,第五部分：竞品个案分析,竞品分布图,本案周边分布了阳光书香园、中央大学城、江南甲第、香树湾、太湖国际花园、碧桂园太阳城、恒大城、绿地老街坊和万科魅力之城等竞品项目，并且还有雅居乐和吉宝置业地块尚未建设。,户型配比分析,单位：,面积,项目,建筑形态及面积分析,区域产品建筑形态以多层/洋房和高层为主；区域产品主力面积区间为60-100。,体量和开盘时间分析,体量和开盘时间分析,开盘时间分析,2007年,2008年,2009年,2007年11月中央大学城万科魅力之城,2008年4月香树湾,2008年6月太湖国际花园,2008年7月江南甲第绿地老街坊,2008年8月碧桂园太阳城,2008年9月恒大城,200年10月阳光书香园,多数项目于2008年开盘销售，而2009年纷纷入住；占地面积在15万平以上，建筑面积在30万平以上。只有阳光书香园开盘时间最晚，且占地面积和建筑面积均最小。,报告结构,第一部分：地块现状分析,第二部分：城市与区域发展,第三部分：区域板块土地市场及房地产市场分析,第四部分：区域竞品分析,第五部分：竞品个案分析,竞品个案分析-中央大学城,户型分析,93平，三室二厅一卫优势：中间户型，南北通透劣势：卫生间为暗卫,62平，二室一厅一卫优势：东山户型，采光效果好 客厅和卧室均可南向采光劣势：卫生间为暗卫 南北不通透,竞品个案分析-中央大学城,客群分析客户来源：客户主要分为周边原住居民和市内客户客户特征：周边居民为了改善原来的居住环境，市 内客户则是以购买小户型产品做投资为主购买因素：改善自住+投资,已售区域欲售区域,中央大学城目前在售的为一期产品，下一步推出项目北侧的二期地块，但具体规划尚未出台，预计面积在2万平左右。,竞品个案分析-中央大学城,3月,宣传9.8万全款的低价产品,开盘前最高免5年采暖费每户再减3000元,4月,5月,8月,7月,6月,10月,9月,11月,2008年,2009年,7月,6月,8月,宣传无层差洋房产品,宣传小户型产品,煤气入户 24小时地热供暖,宣传小户型及准现房产品,宣传小户型产品,宣传低首付,宣传低首付,宣传现房产品,购房即送4年采暖费、4年电梯费、户口、契税、煤气集资费、有线电视初装费,延续七月购房优惠政策,数据来源：沈阳市房产局注：中央大学城2009无上市备案,推广情况,竞品个案分析-中央大学城,中央大学城由于开盘时间较早，2009年已没有产品上市；产品价格呈平稳上升趋势。,中央大学城2008年对产品进行大力宣传，宣传内容主要是低首付和小户型产品；2009年宣传力度不大。,竞品个案分析-万科魅力之城,户型分析,97平，二室二厅一卫优势：中间户型，南北通透 明厨明厅，采光效果好劣势：卫生间为暗卫,85平，二室二厅一卫优势：三阳户型，采光效果好劣势：南北不通透,竞品个案分析-万科魅力之城,客群分析客户来源：客户主要来自市内客户特征：客户多数比较认同万科品牌，还有一部 分是万科的忠实追随者购买因素：改善自住,已售区域 欲售区域,万科魅力之城目前在售的是二期部分高层产品。欲推的为二期剩余1栋高层和6栋多层产品，户数约200户，面积为3万平左右。,竞品个案分析-万科魅力之城,3月,宣传产品的“大院文化”,宣传客户品位,4月,5月,8月,7月,6月,10月,9月,11月,2008年,2009年,4月,5月,6月,宣传“圈层”文化,宣传文化品位,宣传万科品牌，6月7日园区开放,7月28日样板间开放,观庭组团认购,宣传全装修产品,9月30日首批业主入住,宣传洋房产品,瞰景新品2月28日前均价3800元/平,6月13日洋房示范区开放,2月,1月,12月,2月,宣传地价产品，均价3900,宣传洋房产品,宣传二期洋房产品,劳模专享优惠计划，最高可享受5万元优惠,11月,加推紫苑产品,数据来源：沈阳市房产局注：万科魅力之城2009无上市备案,推广情况,竞品个案分析-万科魅力之城,万科魅力之城整体呈供不应求的局面；产品价格曾一度下降，这与推出产品阶段性有关。,万科魅力之城在2008年的时候宣传力度非常大，推出产品的节奏也非常明显。,竞品个案分析-香树湾,户型分析,87平，二室二厅一卫优势：中间户型，保暖效果好 南北通透，空间利用率高 经典两室户型劣势：卫生间为暗卫,96平，三室二厅一卫优势：东山户型，南北通透 采光、通风效果好劣势：卫生间为暗卫,竞品个案分析-香树湾,客群分析客户来源：客户主要来自周边于洪和沈北的居民客户特征：追求市内五区的区位优势，希望得到 良好生活环境购买因素：改善自住,已售区域 欲售区域,香树湾目前在售的是一期高层和多层产品。欲推的为一期剩余2栋公寓产品，户数在300户左右，面积约为3万平。,竞品个案分析-香树湾,3月,宣传区位及洋房产品,宣传园区及区位,4月,5月,8月,7月,10月,2008年,2009年,4月,开盘销售,宣传区位及商铺产品,奥运期间推出优惠房源,宣传成熟园区，最高省39000,宣传现房产品,数据来源：沈阳市房产局注：香树湾2008无上市备案,推广情况,竞品个案分析-香树湾,香树湾总体呈供不应求的局面；价格波动较大，2009年一度有下降趋势。,香树湾2008年宣传力度较大，主要宣传卖点是皇姑区的区位价值。,竞品个案分析-太湖国际花园,户型分析,99平，三室二厅一卫优势：西山户型，南北通透 全名户型，采光效果好劣势：北向露台，不利于保温,63平，二室一厅一卫优势：南向双卧室，采光好 干湿、动静分区明确劣势：南北不通透,竞品个案分析-太湖国际花园,客群分析客户来源：客户主要来自市内客户特征：为了改善原来的居住环境，希望得到更 大的居住面积和良好的物业服务，追求 优质的园区环境和江南水乡的园林风格购买因素：改善自住,已售区域欲售区域,太湖国际花园目前在售的是二期高层、多层洋房产品。欲推的为二期剩小高层产品，户数在500户左右，面积约为6万平。,竞品个案分析-太湖国际花园,3月,宣传半岛湖居园林,宣传5月11日诚意登记活动,4月,5月,9月,10月,2008年,2009年,4月,宣传新售楼处启用及诚意登记,宣传低首付,推出5套特价房源，宣传园区景观,宣传水岸园区,宣传2009年销售业绩,3月,7月,8月,11月,宣传成熟园区,宣传“年薪30万聘美女”活动,宣传2009上半年销售前3名,数据来源：沈阳市房产局,推广情况,竞品个案分析-太湖国际花园,太湖国际花园总体呈供需基本平衡的局面；价格波动较大，2009年一度有下降趋势。,太湖国际花园一直以大力宣传为主，宣传内容比较分散，从优惠政策到园林、产品，还有特殊的“招聘”活动。,6月,开盘销售,竞品个案分析-江南甲第,户型分析,81平，两室两厅一卫优势：南北通透，明厨明卫劣势：南向只有一间卧室，采光效果稍差,89平，三室二厅一卫优势：西山户型，采光效果好 南北通透，空间利用率高劣势：卫生间为暗卫,竞品个案分析-江南甲第,客群分析客户来源：客户主要来自周边原住居民客户特征：以二次置业客户为主，他们追求良好的 生活环境，有投资理念购买因素：改善自住/投资,已售区域欲售区域,江南甲第目前在售的是一期高层和多层产品。欲推的一期剩余产品由1栋高层和5栋多层组成，户数在300户左右，面积约为2.5万平。,竞品个案分析-江南甲第,2008年4月,2008年10月,宣传园区,持续宣传园区景观,数据来源：沈阳市房产局,推广情况,竞品个案分析-江南甲第,江南甲第2008年和2009年一直处于供大于求的局面；产品价格一路攀升，涨幅在200元/左右。,江南甲第宣传力度一向不大，主要依靠园区吸引客户。,2008年7月,开盘销售,竞品个案分析-绿地老街坊,户型分析,71平，二室二厅一卫，精装高层优势：双阳户型，精装高配，拎包入住劣势：南北不通透，暗厅暗卫,150平，五室二厅二卫，清水高层优势：三房面积，五房空间，无面积浪费，功能齐全劣势：面积较大，总房款较高,竞品个案分析-绿地老街坊,客群分析客户来源：客户主要来自市内客户特征：购买洋房、别墅和大面积清水高层产品 的客户一般置业经历比较丰富，有一定 的经济基础 购买精装小户型产品的客户多是以刚性 需求和首次置业者为主，他们看重的是 精装高配的高性价比购买因素：改善自住、刚性需求,已售区域 欲售区域,绿地老街坊目前在售的是一期高层洋房和别墅产品。欲推的为二期产品，总户数在1500户左右，总面积约为20万平。,竞品个案分析-绿地老街坊,8月,7月,6月,7月,9月,1月,2008年,2009年,4月,5月,6月,7月5日内部认购，7月19日开盘,宣传海派风格和别墅产品,宣传洋房产品,直签合同可享受2万元优惠 1万抵3万,12月7日我家公坊认购,我家公坊1万抵2.5万,宣传央座清水高层产品,12月,3月,参观样板间送麦当劳抵用券，参加抽奖,宣传央座清水高层产品,宣传我家公坊精装产品,我家公坊1万抵2-3万再享受开盘99折优惠,11月,11月23日423#楼公开认购,8月,10月,加推413#楼,宣传央座清水高层产品,数据来源：沈阳市房产局注：绿地老街坊2009无上市备案,推广情况,竞品个案分析-绿地老街坊,绿地老街坊整体呈供不应求的局面；产品价格波动明显，波动幅度也比较大。,绿地老街坊一向注重宣传力度，推出产品的节奏也非常明显。,竞品个案分析-碧桂园太阳城,户型分析,313-328平，五室二厅，六联别墅，边户优势：边户，大露台，附带一个车位劣势：联排别墅每层空间较小,一层,二层,三层,竞品个案分析-碧桂园太阳城,客群分析客户来源：客户主要来自市内客户特征：客户置业经历比较丰富，有一定的经济 基础追求沈北优质的自然资源和环境购买因素：改善自住，作为第二居所使用,已售区域欲售区域,碧桂园太阳城目前在售的是别墅和部分高层产品。欲推的为剩余5栋高层产品，户数约400户，面积为3万平左右。,竞品个案分析-碧桂园太阳城,8月,10月,2008年,2009年,4月,开盘销售,宣传产品性价比及生活配套,购房最高送20万大礼包,继续赠送购房大礼包，宣传低价位,宣传高层产品及低价位,5月,7月,6月,宣传高层产品,数据来源：沈阳市房产局,推广情况,竞品个案分析-碧桂园太阳城,碧桂园太阳城整体呈供大于求的局面；产品价格一路下滑，这与阶段性推出的产品有关（产品均价取所有产品价格均值，3月份后主要推出高层产品，使产品均价偏低）。,太碧桂园太阳城一向宣传力度不大，宣传内容主要是产品性价比和低价位。,竞品个案分析-恒大城,户型分析,159平，四室二厅二卫优势：功能齐全，大开 间，视野开阔劣势：面积较大，总房款 较高,81平，二室二厅一卫优势：经典两室户型，南向主卧和客 厅，采光好劣势：南北不通透,竞品个案分析-恒大城,客群分析客户来源：客户主要来自市内客户特征：为了改善原来的居住环境，希望得到更 大的居住面积和良好的物业服务购买因素：改善自住,已售区域欲售区域,恒大城目前在售的是一期高层和小高层产品。欲推的为二期产品，户数在1600户左右，面积约为15万平。,竞品个案分析-恒大城,8月,7月,2月,7月,9月,2月,2008年,2009年,4月,5月,6月,宣传恒大品牌,恒大城面市,宣传9月6日开盘,加推两栋湖景楼王,宣传湖景准现房,宣传恒大爵府和锦城产品,宣传御景公馆2期产品,12月,3月,宣传御景公馆产品,3月8日本价隆重开盘,宣传锦城和爵士郡产品,宣传二期西区产品,11月,宣传“合家欢”系列新品,8月,10月,宣传湖光林海产品,宣传恒大爵府和爵士郡产品,10月,11月,宣传“湖尚”产品,宣传全新峰尚元旦隆重开盘,数据来源：沈阳市房产局,推广情况,竞品个案分析-恒大城,恒大城城整体呈供需基本平衡的局面；产品价格一路攀升。,恒大城宣传力度非常大，并经常配合全国各市恒大项目举行开盘活动。,竞品个案分析-阳光书香园,户型分析,69平，二室一厅一卫优势：中间户型，南北通透 明厨明卫劣势：南向只有一间卧室，并且是暗厅，采光效果稍差,竞品个案分析-阳光书香园,78平，三室二厅一卫优势：东山户型，南北通透 功能齐全劣势：南向只有一间卧室，并且是暗厅，采光效果稍差,客群分析客户来源：客户主要来自周边原住居民客户特征：为了改善原来的居住环境，希望得到更 大的居住面积和良好的物业服务购买因素：改善自住,已售区域欲售区域,阳光书香园共分为两期，目前在售的是一期高层、小高、多层和洋房产品。欲推的二期产品由4栋多层和3栋高层组成，户数在400户左右，面积约为3万平。,竞品个案分析-阳光书香园,2009年6月,2009年7月,宣传小户型产品,再次对小户型产品进行宣传,数据来源：沈阳市房产局注：阳光书香园2009无上市备案，两年均没有销售备案,推广情况,竞品个案分析-阳光书香园,阳光书香园2009年上市销售，但目前尚无销售备案数据；价格自2009年4月以来一路攀升，但涨幅不明显。,阳光书香园2009年并没有对产品进行大力宣传，只打出少量报广。,2009年10月,开盘销售,辽宁通启市场研究咨询有限公司地址：沈阳市和平区十一纬路云集东巷32号皇城酒店经纬公寓163号 联系人：宛南手机：13842026676电话：024-62250448 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