2011贵阳市金阳新区项目发展建议报告147p(1).ppt

贵阳市金阳新区项目发展建议报告,2011年5月,上海颂唐房地产经纪有限公司/苏州颂唐房地产咨询有限公司/无锡颂唐房地产咨询有限公司/南京颂唐房地产咨询有限公司/苏州颂唐广告有限公司,谨呈：中航集团,核心问题,目标和现实的冲突,市场现实,当前金阳新区尚处于开发初期，商办氛围尚未形成，与中心城区存在较大差距。,企业目标,企业目标：区域办公楼品牌标杆,企业目标：区域产业发展引擎,企业目标：快速去化且利润最大化,本案限高150米，贵阳市场上拥有较多超过百米的建筑，并且数量不断增加。,周边楼盘体量较大，市场竞争激烈。,我们怎么办？,打造什么产品才能在贵阳市场上突出重围？,核心问题一,核心问题二,贵阳市场能够承受什么档次的办公产品？,工作阶段划分,第一阶段前期市场调研,11年4月27日,贵阳市城市背景研究 贵阳房地产市场调研,第二阶段项目初步建议,第三阶段销售执行,后期工作,城市发展分析 办公市场分析 项目分析 客源分析 产品建议,制定推广策略 项目整体形象定位 项目销售准备 销售培训及执行,项目前期市场考察,项目物业初步发展建议,项目整体营销策划,阶段性成果,11年5月7日,Part.1 贵阳市及办公市场整体概况,金阳新区发展定位,贵阳城市发展定位,研究目的：了解贵阳市及金阳新区的基本情况，经济发展水平，办公市场概况如何？，我们项目未来建设及发展的背景如何？在未来整个贵阳城市发展下我们的项目处于哪个战略位置？,贵阳办公市场概览,城市概况,贵阳市是中国贵州省的省会，贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。贵阳市辖七区一市三县，市域总面积8034平方公里，市区面积2403平方公里，人口已超过350万人，其中市区人口超过300万人，是贵州省第一特大城市。,贵阳,长沙,重庆,成都,昆明,南宁,广州,城市交通,城市交通,航空,铁路,公路,贵阳龙洞堡机场是距市中心12公里、车程15分钟的4E级现代化机场。已开辟62条航线，每周航班467架次，辐射全国大中城市及台湾,香港特别行政区。2010年贵阳机场旅客吞吐量为627.17万人，排名26位，超过温州、南昌、合肥等城市，进入了国内比较繁忙的机场之一。,城市交通可达性高，是西南地区乃至全国的重要交通枢纽。,贵阳是中国西南重要的铁路交通枢纽，川黔、贵昆、湘黔、黔桂4条铁路交汇于此。铁路可达全国全国各大城市。贵广高速铁路的建设，将改变西部地区铁路网布局，构成“兰州成都（重庆）贵阳广州”间的一条西部通往珠三角的南北大动脉。最迟于2015年底，贵阳至周边各省会中心城市24小时，至长三角、珠三角、京津翼发达地区410小时的快捷大能力铁路通道。,市域内现已形成以两条国道（上海到昆明321、广州到成都210）线，六条高等级公路及五条省道为骨架的市域公路交通网络。拥有国家高速公路网中三条高速公路过境。全年实现客运量17799万人次，货物运输量4223万吨。,城市经济,由于贵阳市本身属于农村型大城市，农村人口基数大，加快城市总人口的增长。随着贵阳市城市竞争力的不断增强，贵阳市的对外人口吸引力逐步增强，城市中外来人口的数量稳步上升。数据显示，07年的GDP增长速度是近年来的最高水平。进入08年后，受到50年一遇的特大自然灾害与全球金融危机背景的影响下，增长幅度小幅回落，以能源、矿产、制造为首的实体产业均出现不同程度的下滑。2010年全年贵阳市GDP总值达到1121.82亿元，较去年增长14.8%。,贵阳市近几年的GDP呈现持续上涨的良好局面，近5年保持良好的上升势头，远超全国平均增长速度。,城市经济,贵阳市依旧保持高增长的消费势态，总额在增长，增速稍有放缓，城市消费力将进一步加强。2010年全市实现社会消费品零售总额484.78亿元，比上年增加17.46%。2010年，贵阳人均可支配收入达到16597元，环比增长10.3%。,从持续增长的人均可支配收入和支出看出，贵阳市整体经济持续走强，带动房地产行业进入一个高速发展阶段，从中长期看，贵阳的房地产有很大的发展空间。,城市经济,2010年，贵阳第三产业生产总值达到607.76亿元，环比增长14.1%，比值达到54.18%，已占据绝对主导地位。,至2010年，贵阳市第一产业进一步萎缩，第二产业占比也逐年减少，第三产业得到进一步强化，服务业全面呈现发展抬头趋势。,城市规划,城市总体规划发展总体发展方向将形成以中心区（云岩区、南明区）为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。,各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态，形成城区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局。金阳新区是贵阳市完善城市布局，谋求快速发展而开发的城市新区，城市发展依靠北移、东扩、南进、西部改造全面发展。,贵阳市以中心区为依托，形成多层次的城市空间布局，金阳新区是贵阳城市未来的发展方向。,本案所属金阳新区，是未来贵阳市发展的重点方向，板块升值潜力巨大。,比较经济分析,贵阳是整个贵州的政治、经济中心，临近周边市县由于自身发展缓慢，城市化水平低，相应的教育、医疗等较为薄弱，这也使得周边市县在相关消费上更趋向于贵阳，也使得贵阳在经济消费上统领贵州。,比较经济分析,贵阳市在人口数量、地区生产总值等硬性指标上处于西南地区省会城市的末尾，其主要原因是受到人口数量限制。但第三产业所占比重是五省会最高的，占比达到了54.18%，商办市场发展潜力较大。,颂唐观点,国家推进西部开发战略的实施，贵阳市整体经济有了较大的进步，人均可支配收入增幅稳定，经济消费能力较强，本地有效需求增加，推动房地产市场的发展。人口稳步合理提升，市区相对较大的人口密度对贵阳市房地产市场的发展起到了有效的需求支撑。贵州省打造的4小时经济圈，与周边省区联系更加紧密便捷。贵阳作为省会城市，定能吸引更多其他周边地州城市乃至周边省份的人群到贵阳置业。第三产业占据主导，利于商办市场的发展。,Part.1 贵阳市及办公市场整体概况,金阳新区发展定位,贵阳城市发展定位,贵阳市办公市场概览,金阳新区概况,金阳新区,金阳新区位于贵阳市中心区西北面，距中心区仅12公里，是与中心区联系最便捷的片区。东临黔灵山脉，南接三桥马王庙，西靠百花山脉，北与白云区相接。金阳新区是贵阳市级领导机关所在地。市级体育中心位于新区南部；市级文化中心位于新区中部；高新科技工业园区位于新区东南部。,金阳新区已成为贵阳市发展规划重心，为市场关注焦点。,区域规划定位,金阳新区地势平坦、地质条件优越、气候宜人、环境优美、交通便捷、拥有60平方公里集中的丘陵用地，是贵阳市周围难得的开发新区的理想境地。规划控制区规划人口40万人，用地40平方公里。远景控制区规划人口50万人，用地100平方公里。,金阳新区定位为：人与自然完善结合的可持续发展的园林式、生态型、集行政办公、文化科研、高新技术产业和居民住宅于一体的城市新区。,新区发展历程,实施新区建设,规划控制区,规划控制区,规划城市建设用地17平方公里，规划人口18万人,1998-2010年,2011-2020年,2021-21世纪中叶,规划城市建设用地40平方公里 规划人口40万人,规划城市建设用地100平方公里 规划人口50万人,基建工程,公建配套,房地产发展,金阳道路系统，三纵六横布局建设完成投入适用；城际道路贵金线、贵广线等开工建设；城市轻轨启动。,市政行政中心、金阳医院、贵阳一中等建成运营；观山公园、十二滩公园等工程进行中。,2004年200余万方经济适用房建成投产；2006年商品房投入市场，累计供应商品房1万余套；目前市场臻向成熟。,新区开发现状,金阳居住区,文化娱乐区,教育配套,市级行政中心,高新科技工业园,用地190公顷，设标准厂房区及专业工厂区、仓库区、辅助设施区等用地，园区中心以绿化广场为核心，布置教育科研服务区、行政管理中心和科技展示区，塑造新型高新科技工业园区形象。,背山面水，是理想的领导机关用地。设市级行政管理综合大楼、市级会议中心，接待中心、市民广场等内容。,以小高层和高层居住区为主,并设有一个为高新科技工业园服务的一类居住小区。,文化娱乐区配置大剧院（含音乐厅、剧院）、科技馆、图书馆、贵阳博物馆及中华艺术馆、美术馆、金阳娱乐城、金阳影城等大中型项目。,配设中学9所、小学14所、托幼21所。,金阳新区开发建设已初见成效，建成了居住区、工业园区、行政中心、教育配套、文化娱乐区等各类生活、办公、居住配套。,新区开发成果,区域配套资源【行政、公共配套设施】,行政中心,贵阳一中,贵阳三中,贵阳北站,物流中心,金阳新世界教育配套,帝景传说教育配套,世纪城教育配套,金阳医院,省博物馆（拟）,新区开发成果,区域配套资源【商贸、购物】：,金阳美食街,绿地联盛国际,金阳红街,金阳乾图中心广场,碧海乾图居民区,世纪城购物中心,金龙国际花园风情商业街,金华园南园社区,中铁逸都国际社区商业,新区开发成果,区域配套资源【酒店餐饮类】：,绿地联盛国际,金阳乾图中心广场,碧海乾图居民区,（5星）世纪金源大酒店,（5星）金阳乾图大酒店,新区开发成果,交通规划：,轻轨1号线：【现已开始施工2018年竣工】贵阳机场市区（大十字）三马片区金阳白云大山洞,轻轨2号线：【未定】小河市区（大十字）市区（省政府）金阳金阳（金西物流中心）,中心环线,北京西路,贵金线,观山大道,金阳大道,已经使用中的道路,即将通车的道路,轻轨1、2号线,新区开发成果,区域未来人口规模：,5万人,18万人,1万人,1.3万人,2万人,10万人,1.5万人,2万人,3万人,1万人,颂唐观点,金阳新区为贵阳市规划发展中心，是市级行政中心所在地，未来发展潜力巨大。金阳新区整体规划为生态园林居住区，及行政办公、高新技术产业区，区域自然、人文环境优越，成为房地产市场关注焦点。1998年开发至今，交通、生活、教育、医疗等各种配套雏形初现，为吸引人口及招商引资打下良好的基础，后续开发步伐将进一步加快。预计四到五年内，金阳新区将成为贵阳市新的核心商务区。,Part.1 贵阳市及办公市场整体概况,金阳新区发展定位,贵阳城市发展定位,贵阳市办公市场概览,办公楼格局概况,就目前市场来看，贵阳写字楼主要集中于市中心两城区，但随着金阳新区的飞速发展，金阳中央商务区的异军突起将打破此种格局。,一区,两纵,四横,贵阳商务格局,金阳中央商务区,中华路（包括延伸的新华路）瑞金路,北京路延安路中山路都司路,办公市场供求,贵阳办公市场呈现供不应求的趋势，价格增幅明显，办公物业迎来高速发展时期。,2010年开始，贵阳市办公物业突飞猛进，供求均较2009年增幅达到400%之多。成交均价则在2011年由去年的4395元/平方米跳涨至8606元/平方米。,办公市场供求,办公物业价格于2010年底迅速走高，2011年突破8000元单价，一方面表明办公市场增温明显，另一方面表明贵阳高端办公物业逐步兴起，成为市场主流。,办公土地市场,数据来源：颂唐机构市场部,办公土地市场,办公土地市场,2009年至今，贵阳市商办土地成交36幅，成交面积77.34万方，可建面积达289.25万方。平均容积率在3.54之间。未来办公市场竞争将达到白热化程度，对产品提出更高要求。,办公土地市场,未来办公供应以金阳新区及云岩区为主，但云岩处于老城区，土地的稀缺性导致成交地块面积偏小，整体体量有限。金阳新区成交土地89.72万方，供应较大，加强未来市场竞争。,2009年来商办土地共成交36幅，云岩区、金阳新区各占15幅，分别占比41.67%。从成交土地面积来看，金阳新区成交89.72万方，占总成交量的65.5%，是市场供应绝对主力；其次为南明区、云岩区。,当前办公楼区域分布,贵阳市场在售、待售办公项目较少，其中金阳商务区办公楼占据了全市比重的一半，可见其地位不断的攀升。,市中心两城区目前在售、待售楼盘基本与新崛起的金阳商务区内的项目持平；两城区主要是指云岩区和南明区；云岩区的办公项目主要分布在瑞金路、延安路和北京路；南明区的办公项目主要分布在中山路、新华路和都司路。,当前在售办公楼概况,中心两城区办公项目单价较高，销售情况良好；金阳新区办公项目，单价相对较低，只能凭借精装修抬高价格，销售情况一般。,颂唐观点,目前贵阳市正逐步打造贵阳经济圈，与周边城镇的联系愈加紧密。同时由于第三产业是贵阳市的主导产业，商办市场的发展前景极为乐观。金阳新区是贵阳市新的发展战略核心，预计4-5年内，将成为贵阳新的商业商务中心，板块升值潜力巨大，对本案利好。金阳新区是贵阳市办公市场供应的绝对主力，未来竞争激烈，对本案发展提出更高的要求。,我们将进一步针对贵阳市办公市场、西南区域典型办公物业、全国经典办公案例逐层深入分析，了解贵阳市办公市场发展地位。,Part.2 市场竞争比较分析,西南区域典型办公案例分析,贵阳办公市场竞争分析,全国经典办公案例分析,研究目的：全面了解贵阳市的办公市场情况，并对西南地区以及全国相关典型案例作出研究，为项目定位提供市场参考价值。,重点案例选取,由于本案为办公加部分配套项目，我们将根据以下条件，针对各个区域分别选取一个案例进行重点分析，为本案将来的发展作为参考。,案例一：麒龙CBD中心（金阳新区）案例二：百灵时尚天地（云岩区）案例三：凯宾斯基大酒店（南明区）,当前热销项目,注重办公楼硬件指标,城市标杆产品,麒龙CBD中心,麟龙CBD,本案,坐落于贵阳金阳诚信路城市广场北侧，是由3栋（21层、23层、26层）办公楼组成，1-2层为商业；商业建筑面积约1200，办公建筑面积约为15300，地下建筑面积为2300平方米；项目不可分割，整层出售，目前在售1栋26层，仅剩最后8层，后续2栋推出时间未定。,麒龙CBD中心,现代简约风格的立面，打造金阳首座5A甲级写字楼以及区域标杆产品之一。,麒龙CBD中心,一期 销售许可证：2009051总套数：95，已售：62，可售：33，销售周期：2009.8-2010.11，均价：5768元/平方米。,二期 销售许可证：2010050 总套数：137，已售：80，可售：57，销售周期：2010.5-11，均价：6472元/平方米。,截至2011年5月，目前仅剩8层房源，共计6800平方米，均价7800元/平方米,案例总结及启示,前期以站稳脚跟，建立口碑为首要目标，控制价格，并视销售情况而定，再稳步提升单价；整层出售，总价过高，对投资客群吸引有限，因此客源上相对局限，以自身5A级品质写字楼作为卖点；外立面采用双层保温隔热中空LOW-E玻璃，简约大气，凸显现代风格办公楼的流畅线条，给人舒适的办公环境。,百灵时尚天地,百灵时尚天地,本案,位于贵阳市繁华商业中心，是一栋地下三层，地上四十层的建筑；主要规划1-5层商场，6-10层为服务配套，11-39层全精装公寓及部分办公，40层为观光会所。,百灵时尚天地,中心城区为数不多的超高层现代建筑，也是市中心地标性建筑之一。,百灵时尚天地,2011年5月，已售出50%房源，办公楼仅剩260平米起的大面积户型，均价17000元/平方米,2011年1月，推出55-130平方米公寓及办公，起价18000元/平方米，层高3米,2011年12月，总套数：606，已售：159，可售：447，销售率：25.11%，均价：15657元/平方米,2011年11月成交26套，均价 15713元/平方米,2010年6月开盘销售21套（内部消化，对外实为0销售）开盘报价18000，成交均价15682 元/平方米。,销售进度,百灵时尚天地,家住办公两用型，精心设计的伪装们，将两个空间完全分开又完美结合，流动互通；户型合理分区，功能紧凑，私密性强，通风采光优越。,案例总结及启示,单价较高，层层面积分割合理，85-260平方米，15.8的容积率使得该案利润得到最大化；精装修，装修标准达到5800元，作为贵阳市场上为数不多的精装修办公产品，稀缺性显而易见；16部奥蒂斯高级电梯，保证上下楼层的便利，并提高项目自身档次；适当采取一些优惠活动，最大程度给予客户实惠。,凯宾斯基大酒店,凯宾斯基大酒店,本案,位于南明护国路，是一栋地下层，地上五十六层的建筑；主要规划1-6层：酒店配套，7-27层：写字楼，28-56层：商务酒店。,凯宾斯基大酒店,中国第二座双5A智能化超甲级涉外写字楼，当前贵阳办公楼第一高度。,凯宾斯基大酒店,销售许可证：2006119总套数：161，已售：47，可售：114，均价：10782元/平方米，销售率：29.2%，销售周期：2007.2-2010.3。现场报价：写字楼7-27层，7楼起价1.72万，最高价2.5万。底商为自持物业，做精品销售。,截至2011年5月，仅剩一套110平方米房源在售，价格22000元/平方米。,凯宾斯基大酒店,户型方正，布局合理；四梯八户，每个朝向同等分配户数；3.7米内部层高，给予最大程度的舒适办公空间。,酒店专用梯,办公专用梯,案例总结及启示,该案之前为贵阳最大的烂尾楼，由于当地政府的扶持，并重新规划后才渐渐取得成功，本项目要以此为鉴，积极与当地政府磋商，合作；贵阳唯一一座“双5A”高智能化写字楼；8台每秒运行4米的高速电梯、2500平方米超双大堂复合准入系统、3.7米层高办公空间等设施，使得该案成为当地标杆项目的有利保障；内部配套完善，一层商场、普拉娜啤酒屋、二层24小时西餐厅及商务中心、三层为多功能厅及会议室、四层为中餐厅及宴会厅、五层为游泳池、健身中心、六层为夜总会。,案例总结,从贵阳当地市场热销的写字楼项目可以看出，在建筑风格的上以现代风格为主，电梯采用国外高档品牌；停车方式以地下车库最为多见；标准层面积在800-1500平方米不等；毛坯房居多；大面积大堂，挑高4.5-5.1米左右。,自身产品的剖析,本产品受限高150米，极大程度上制约了发展，甚至说不可能成为贵阳未来市场上的地标性办公楼，但高度也绝非是衡量一个办公楼好坏的唯一标准。,优秀写字楼标准,地理位置优越,在市中心的地方，交通方便,本案处金阳新区离市中心较远，但规划在建轨道直达,整体形象,注重高度与外立面设计,本案限高150米，无法成为城市标杆产品,配套设施,完善内部配套，注重硬件指标、物业服务、高智能科技,本案所属中航旗下，企业文化以高智能高科技为主，优势得天独厚,成行成市,要形成商务圈，与周边多个写字楼一起，形成区域效应,本案地处金阳中央商务圈，是贵阳新兴崛起的商务圈板块,未来发展建议,采用避重就轻的战略手段，与贵阳市场上的常见产品错位竞争，规避自身限高的劣势，寻找当前办公市场的突破口。,突破传统观念，不以办公楼高度为首要目标；限高的情况下无法与市场上其他产品比拼形象,市场当前以高智能化为主打的办公楼占据少数；花大成本于生态、科技等硬件指标上，以此为突破口，错位竞争，凸显自身优势,避重,就轻,Part.2 市场竞争比较分析,西南区域典型办公案例分析,贵阳办公市场竞争分析,全国经典案例分析,板块划分,无论从规划上还是目前分布来看，贵阳市的繁华商业街区都在市中心，各种配套设施也相对成熟，写字楼项目也主要集中在两城区（云岩区、南明区）。但随着金阳新区的迅速发展，配套设施的逐渐完善，金阳新区写字楼异军突起（金阳中央商务区）。,金阳中央商务区,本案,市中心商务区,金阳中央商务区,市中心商务区,贵阳办公物业表现,目前贵阳市有高层建筑2706栋，其中百米以上的建筑物51栋，最高的建筑物是228米的凯宾斯基酒店。超高层建筑已成为当前市场的主流产品。,凯宾斯基酒店 228米,贵航大厦 158.6米,时至今日，贵阳市已拥有了较多的超百米建筑，未来也会逐年增长，市场影响力已大大降低。,已建成超高层建筑,待建超高层建筑,贵阳办公物业表现,我司将选取贵阳周边经济发达城市的在售写字楼案例，对整个西南地区的写字楼发展做出定位。,城市经济能力较强,与贵阳距离较近,市场在售楼盘,案例选取,贵阳办公物业借鉴,案例研究,案例一：成都时代8号,时代8号，坐落于成都东大街金融区核心之地，傲踞城市CBD一环路内最具未来发展话语权的门户位置，缔造对话世界的顶级商务典范，成为国际企业进入的西部首要选址。,案例研究,借鉴与启示,1,9.5米挑高，900大堂体现写字楼档次。,2,客梯、停车位、网络、空调等硬件设施达到较高标准。,3,面积分割较大，但由于处于商务中心，客户群庞大。,案例研究,案例二：重庆英利国际金融中心,案例研究,借鉴与启示,1,10米挑高大堂，4.2-4.5米层高体现写字楼档次。,2,3,5A智能化标准及国际化内部配置符合整体高端定位,63层的高度打造重庆新地标，未上市即吸引了全市的关注。,案例研究,案例三：云南顺城双塔,顺城地处城市最核心区，拥有昆明最完善的城市配套体系，该区域在政府规划的未来CBD区域范围之内，拥有12万平米开放式购物中心的商业配套，为双塔商务人群提供高品质、完善的诸如餐饮、零售、休闲商务支持。,案例研究,借鉴与启示,1,10.5挑高，3.6米标准层高，提升写字楼档次。,2,整体定位较高，属于昆明市场上的稀缺产品,3,面积分割较大，但由于处于商务中心，客户群庞大。,案例总结,从成都、重庆及云南的市场热卖楼盘可以看出，高端写字楼对于建筑风格的选择以现代风格为主，使用5A级智能化系统，开间面积通常大于1000平方米，开间较大，大堂挑高10米左右，电梯数及停车位较多，公共部分精装修。,本案定位思考,从西南地区发达城市的写字楼市场发展现状来看其发展程度较贵阳而言处于领先地位，本案可参考借鉴。,1,2,3,周边地区甲级写字楼一般均采用5A级智能。,写字楼开间面积较大，一般超过1000平方米。,大堂挑高10米左右，体现写字楼档次。,Part.2 市场竞争比较分析,西南区域典型办公案例分析,贵阳办公市场竞争分析,全国经典案例分析,根据本案的当前情况，我们将根据以下条件，针对办公市场发展较为发达的城市选取案例进行重点分析，争取为本案提供宝贵参考建议。,提倡智能化科技化办公,建筑高度低于150米,处于办公市场较为发达的城市,全国案例选取,案例一：梅龙镇广场（上海）案例二：银河SOHO（北京）,梅龙镇广场,主楼从十二至三十七楼为涉外甲级写字楼建筑面积约5万平方米得房率65%,楼从地下一层至十层为大型购物商场 建筑面积约7万平方米开间面积135平方米-2695平方米,37层，144米的甲级写字楼，沪上较为知名的商办两用大型广场。,梅龙镇广场,梅龙镇广场,上乘的硬件设施、完善的保安服务及24小时专业管理，是梅陇镇广场的最大特点，给在此就业人群创造舒适的办公环境。,梅龙镇广场,写字楼标准平层图,开间面积118平方米-1500平方米。每单位设有高级隔音天花及灯盆。安装中央空气调节系统，可按个别用户需求提供24小时空调。双路供电设备，以确保及提供稳妥电力供应。设置地台线槽，可灵活装设办公室自动化设备。配备充足通讯线路；提供光纤通讯设备的接驳线。九部进口三菱高速客用电梯直达各办公楼层。宽敞及楼高达十米的独立入口大堂，采用高级花岗石配以石膏板吊顶。,案例总结及启示,高大10米的宽敞大堂，气派奢华,国际品牌客梯，数量充足，方便办公人群,层层布置高级隔音天花板，大手笔，高品质,每层面积极致利用，118-1500，供选择余地较大,5A级标准写字楼智能化配置,银河SOHO,四-十八层为甲级写字楼建筑面积约16.6万万平方米,楼从地下一层至三层为大型购物商场 建筑面积约8.6万平方米,18层商办两用建筑，是北京继“鸟巢”、“国家大剧院”、“新央视大楼”后最有标志性的建筑。,银河SOHO,银河SOHO,标新立异的外立面及流动和有机的内部空间，是该项目成为区域标杆产品的关键所在。,银河SOHO,开间面积100-300平方米不等；目前仅剩4层可售；360度的建筑世界，没有角落也没有不平滑的过度；数百米长的景观构成深远的、全角度的视野；平台的相互错综位移，不同层面拥有不同视角。,案例总结及启示,标新立异的建筑设计，带来视觉上的享受,运用多项绿色先进技术，走在同类产品的前沿,标准层超大面积，高利润,多维空间，720度采光，独特创意,得天独厚的地理位置,案例总结,从北京、上海的市场热卖楼盘可以看出，高端写字楼对于建筑风格的选择以现代风格为主，电梯数较多且均采用国外高档品牌；卫生间高档洁具提升形象；停车方式以地下车库最为多见；标准层面积较大，1000平米为基准；大堂挑高10米左右。,从全国优秀产品案例可以看出，发展水平略高于西南地区，较贵阳而言处于领先地位，本案可参考借鉴。,1,2,3,写字楼一般均采用5A级智能，大堂挑高10米左右。,写字楼开间面积较大，一般超过1000平方米。,内部设施以进口品牌为主，提升写字楼形象。,本案定位思考,金阳新区是贵阳重点发展的核心区域，地位仅此于中心两城区，区域内的写字楼产品与中心城区产品有一定差距，但未来4-5年内，金阳新区势必超越其成为一流；贵阳在西南经济圈内，其发展水平属二流，较之一流的成都、重庆等城市仍有一定差距，房地产市场更是应视为发展的模板；全国一线城市房地产的飞速发展，是贵阳无法比拟的，但总体来说贵阳发展潜力巨大。,本案所属贵阳金阳新区，应跳出区域市场的狭小空间，对西南经济圈以及全国一线城市成功写字楼产品视其为标杆，打造成为具有引领贵阳现有办公物业市场的优质、特色产品。,颂唐观点,目前贵阳办公楼市场在售项目较少，价格适中，随着金阳商务区的日趋成熟，未来仍具有上升潜力，但随着重点发展，竞争项目也势必增加。目前贵阳市办公市场的发展较西南地区核心城市而言略显稚嫩，通过对西南地区乃至全国地区的成功案例的研究，我司将对本案进行更符合市场发展的的产品定位。本产品限高制约发展，无法成为区域标杆产品，因此要避开形象不足的自身劣势，花大手笔重点开发绿色科技节能等高新办公产品，差异化竞争凸显自身特点，避重就轻。,在了解了贵阳办公市场发展现状的基础上，我们将对项目自身的优劣进行全面的解析。,Part.4 项目解析,SWOT分析,地块分析,项目价值与难点解析,研究目的：对地块情况进行详细分析，对项目的价值点与难点做出解析，为下一步项目定位做参考。,地块区位,高新科技工业园区,体育中心,文化娱乐中心,本案,市级行政中心,中央商务区,大型居住区,会展中心,项目位于金阳新区高新科技工业园区内，属生产、商务、办公氛围浓厚的区域。,金阳新区规划至21世纪中叶，该区域的持续开发建设是本案所处片区发展的动力。,本项目周边办公物业均价在6700-7000元/平方米之间，大部分售完，处于租赁状态。,区域交通动线,贵黄高速,贵阳绕城高速,贵遵高速,北京西路,兴筑东路,观山东路,金朱东路,金西路,金阳北路,长岭北路,项目地块,项目临近多条主干道、及高速道路，通达状况良好，利于商务往来。,高速：贵阳绕城高速、贵遵高速、贵黄高速“三纵”：金西路、金阳北路、长岭北路“四横”：金朱东路、观山东路、兴筑东路、北京西路,凸显高层景观,项目地块,观山公园,十二滩公园,地块北方为绿地、西北方向为观山公园，在规划中可加以侧重。,行政中心,国际会展中心,国际会展中心,观山公园,观山公园,地块指标,建筑限高150米，建筑密度30%，绿化率35%,项目体量及建筑限高将在一定程度影响建筑形态。难以在高度上成为区域标杆。,地块现状,项目已动工,施工围墙完工,Part.4 项目解析,SWOT分析,地块分析,项目价值与难点解析,项目价值点1,强大的主流客户基础，与产业支撑,西部园区,东部园区,以新材料、先进制造业、生物制药、孵化中心、大学科技园等，以研发为主,以航空航天、电子信息等产业发展为主,项目价值点2,市场上在售办公物业有限，且日益向金阳新区集中，区域商务办公氛围形成。,项目价值点3,金阳新区为城市规划发展重心 该区域为新的商务中心，利于办公物业发展 项目位于金阳新区高新技术产业园区，办公氛围浓厚 未来地区商务中心,宏观利好，激发未来升值潜力。,项目可以“黄金片区投资首选”为推广切入点,项目难点1,项目限高150米，与市场在售办公物业相比，其昭示性被削弱,凯宾斯基大酒店，56层，高228米,茅台双子星，高180-260米,项目难点2,后续市场办公物业加大，且多以甲级办公楼为主，竞争强度加大。,预计今年市场存量将会达到达到20万方。,项目难点3,平面层面积将超过1000平方米，成为市场的难销面积,Part.4 项目解析,SWOT分析,地块分析,项目价值与难点解析,SWOT分析,项目所属金阳新区是贵阳城市规划发展重心，区位优势明显。项目临近主干道、且贵阳机场、高铁站均在20公里范围内，利于商务往来。区域整体规划形象好，利于发展高端物业，获取高附加值。,项目体量相对较小，难以形成规模效应。本案限高150米，面对周边高层商务楼市场，难以形成标杆性物业。,金阳新区的开发建设仍在加速进行中，本项目的开发即处于这一上升通道，从中受益。区域定位之一为核心商务区，利于办公物业发展。区域高新产业园内企业云集，办公氛围浓厚，利于办公物业发展。,随着金阳新区的开发，区域内同类办公物业放量增加，其中不乏诸如绿地集团之类的品牌开发企业，市场竞争加大。,SWOT分析,充分利用金阳新区的发展规划优势，强化其对项目发展前景的影响。利于区域良好的整体形象，使项目发展为继续提升区域形象的优质产品。,趋利避害，进行精准的市场定位，方能打造具有市场竞争力的物业产品。,在项目难以以体量和高度制胜的情况下，应着重于产品品质、及产品特色两方面，使之具有差异化竞争优势。,借势于新区开发及商务新区的区域定位，把握时机，规划出适应未来发展的办公产品。,只有通过打造高品质好产品、特色产品才能降低区域同类物业的竞争威胁。,发挥优势,规避劣势,把握机会,降低威胁,颂唐观点,区位价值是本案核心优势，但项目受指标的限制难以凭借高度树立市场标杆，项目要引起市场关注，必须打造高品质的特色产品。结合项目所处高新区、及中航企业资源背景，打造具有一定科技感、生态型物业既与市场形成差异化竞争，也适应现代白领对自然、健康、闲适工作氛围的需求。,Part.5 物业发展建议,项目定位,物业发展建议,项目定位依据,前提：项目的建筑经济指标限制,基础：市场的有效需求和空白，即市场需要什么产品？,：条件项目地块价值功能及自身资源，即我们有什么？,项目资源,强大的品牌号召力,极强的产品研发能力,房地产成功开发经验,项目自身资源,区域良好的发展前景,周边环境优势明显,交通可达性高,企业自身资源,项目资源整合,项目定位,整体定位,客户定位,建筑形态定位,物业发展建议,全力打造生态科技办公物业,整体定位,诠释：作为金阳新区高科技产业园区的早期办公物业产品，得益于区域未来发展潜力，感受最为迅捷的经济发展讯息。应立足当前，放眼长远，打造能够适比肩未来十年的办公物业。,身处城市中心 依托高新区 集成中航企业资源优势,中航 生态科技办公物业,客户定位,创业型,成长型,成熟型,当地的金融机构。包括银行及非银行金融机构、保险企业、证券企业；一些转制企业及集团客户。这些企业原则上不自建办公房来改善办公环境和企业形象，而是通过购买高档写字楼达到以上目的；是各级政府或各涉外机构对外的窗口，对办公环境和企业形象要求高；此外，随着金阳新区及高新技术产业园的发展，将吸引一批信息、通讯、生态、地产等的创业型企业。,特征,规模已经成型，并走上了集团化、多元化发展的道路；企业员工较多而且比较稳定，发展追求稳健务实；资金实力雄厚，十分注重企业的办公环境和办公形象，这部分企业对整层或整栋单位的接受度高。,客户定位,本案只能整层出售，总价高，对客户购买力要求高，本部分客户不构成项目有效客户。,新生客户，包括投资者，数量不能占主流，但有一定潜力。,大客户，数量很少，竞争激烈，但对项目形象有提升。,在市场大势的前提下，根据本案项目基础指标情况，本项目目标客户将呈现如下分布特征：,物业产品定位,贵阳市甲级写字楼层出不穷，生态科技物业市场稀缺。,甲级写字楼,国际甲级写字楼,麒龙CBD中澳科技城正汇国际,凯宾斯基大酒店,？,物业产品定位,适于本案发展,建筑形态定位,根据项目基础指标情况，本案将以高层建筑形态面市。其物业可能性有以下三类：,1,2,3,1幢高层写字楼,2幢高层写字楼,3幢高层写字楼,将逐一分析各类物业形态的可行性,建筑形态定位,独幢高层写字楼设计超出限高150米，因此不可行。若按2幢、3幢设计，均在指标允许范围内，但平层1500-2000平方米面积过大，销售难度增加，建议标准层控制在900-1200平方米。因此，可采用2幢或3幢高层写字楼的建筑形态，标准层办公面积建议在900-1200平方米之间。,建议采用2幢或3幢高层写字楼的物业形态，标准层办公面积在1000-1200平方米之间。,建筑形态定位,百米高物业建筑成本约2000元/平方米,百米以上建筑成本约7000-8000元/平方米,本案限高150米难以凭借高度制胜的情况下，建议发展100米以内建筑成本相对较低的物业。清丽打造高品质产品赢得市场。,产品定位总结,本案整体定位为生态科技办公物业，通过打造特色产品形成竞争优势。顺应市场办公主流产品，打造甲级物业。建议发展为三栋办公产品，在总建筑面积一定的情况下，可适当减少楼层面积，控制在900-1200平方米之间。考虑百米以上建筑成本偏高，建议发展为三栋80-90米高的办公物业。,Part.5 物业发展建议,项目定位,物业发展建议,研究目的：根据市场情况及项目指标，提出本案的整体定位，及产品具体发展建议，为产品设计提供价值参考。,物业发展建议,物业发展建议原则,一切均基于CVA，即“竞争的价值增加”(Competition Value Added)给出能形成价值点和竞争力的因素解决从市场到产品对接的问题,物业发展建议,物业排布,公共空间,交通组织,立面及造型,全方位打造绿色生态办公物业,生态节能技术的应用,物业排布建议,底层商业（1-2层）,商业裙楼,商业价值最大化,企业总部,以企业总部的形式存在,高层,中间层,创业型企业,成长型企业,低层,成长期以上的企业，当地的金融机构一些转制企业及集团客户 是各级政府或各涉外机构对外的窗口（4）如各种投资管理企业。,主流客户：商务商务政务往来人士、处于创业期企业,物业垂直功能示意,物业排布建议,建议标准层面积9001200平方米之间；可将其中一幢办公采用错开式布局，减小标准层面积。,700平方米,700平方米,错开式布局，减少标准层面积，总价降低，利于去化。,物业排布建议,项目核心筒设计的建议：不降低使用率，增强办公区域昭示性。,核心筒的设置，最大限度提升使用率；充分考虑公共走道的空间尺度设计，最大限度减少公共空间的面积；以办公区间进入的昭示性为前提，可在“工，十，日”字型走道处理上有所提升;每层公共卫生间的设置与核心筒统一考虑;电梯的承载按高于普通标准的20%配置。,交通组织,项目地块,长岭北路,A幢,B幢,C幢,在邻近主干道一幢设置主入口，三幢办公物业可实现内部连通。且均设置分入口,备注：本图仅为交通示意图，以设计稿为准,在交通便利处设置主入口，通过外部交通进入办公楼挑高大堂,交通组织,根据甲级写字楼至少3900平米配备一部电梯，根据本案95808平方米办公物业，至少需要配备25部高速电梯。,低区电梯1-10层,中区电梯10-20层,高区电梯20层以上,电梯分区设置，保证客户等候时间不超过15s。右图仅为示意图。,公共空间,形象要素 建筑小品；商务形象旗帜；奠基石碑和跌水喷泉；绿化点缀；聚光灯,广场绿化面积最大化将绿化草坪与地面停车位有机结合边界围合绿化展示生态形象,生态广场,公共空间,办公场所的设计首先应做到，使进入该建筑的造访者产生一种强烈的初始印象。一个宽敞、明亮的大堂是写字楼物业所应有入口形象。雨棚的设计要与大堂协调。建议大堂前厅宽走道。,写字楼大堂,公共空间,写字楼大堂三层挑高空间，自然采光生态大堂；功能为客户休息、前台保安、便利店；从整体出发，注意不同材料质感形成的综合视觉效果，同时，尽量减少材料品种。,公共空间,可在大堂设置休闲座椅、咖啡厅、商务服务台、及自助服务、便利店等。,公共空间,整体感，材质和色调的呼应 现代流畅的风格 通道宽最少3米,走廊和露台,公共空间,每隔两层设置一个