易介中谈台湾豪宅.doc

主持人语：我觉得未来的豪宅市场是持续的，未来其实还是有人会持续的做这种高价产品，开发商也愿意为这种产品的策划去买单，我们将有两年持续的时间能接到高比例的高端产品，所以我们一定要把豪宅知识作为每个人的一种经验，而不只是一次讲座。 我先从为什么会有“豪宅”这两个字来开始谈。在大陆，为什么会有“豪宅”这个概念跑出来，我觉得这是很有意思的一件事情。开发商为什么要一窝蜂的都要做豪宅，好像只要觉得有机会，除非是因为很严重的地段的原因，他都要去冲撞豪宅市场。我在北京有14年了，接触房地产也有快10年以上了，我认为到目前为止，所有在中国市场里的任何一个产品的附加值本身是非常低的，纯粹的附加值是非常低的，也就是说一个产品从本身到商品化的过程中加法的东西非常少。我们如果把一个产品变成商品，主要还是采取地段、企业品牌这些东西，还是传统的住宅理念，能从产品中加到商品的东西我觉得都还是很容易看见的，地段也好，建材也好，平台也好，可是这些东西都只是透明的、看得见的成本。 透明的成本是想让消费者放心购买房子，可是要有一些事情是应该永远看不透的。房地产具备奢侈品的一部分特征，可是它还是跟奢侈品没有什么关系。应该这么说，买奢侈品的人是觉得它更值，江诗丹顿也好，宾利也好，这些奢侈品的产品本身具备一定的价值，每一个部件它都可以说出一个背后的多年品牌故事，用全世界最好的金属、最好的科技去打造每一寸的故事会让你觉得这个表非常值，买江诗丹顿的人绝对不会觉得这个表不值钱、像卡西欧，绝对不会的。你买到是一个品牌，这个产品本身代表了很多事情，让你觉得只能靠金钱去获得。 这其实也不叫信仰，就是人对物质的美好追求，当工业发展到极致的时候可以称之为艺术，艺术本身就无价。豪宅可以复制，但是奢侈品你不能复制，你做出个假的江诗丹顿试试看？ 有些次级品牌会说自己的技术和顶级品牌是完全一样的，其实技术本身包含着品牌经营，它是不一样的，所以不能这么说，这么说就是仿冒者的说法。广东那些仿冒者都说我这个机芯是劳力士的，然后什么都有，最终卖5000块一只，其实对一个假表来说5000块已经很贵了。5000块一只和30万、50万一只，那是两件事情。现在的奥迪车对大陆车主而言已经很不错了，可是当你开了那个原装进口车以后，会发现同样一台车为什么会差别这么大，你会想要把那个卖你奥迪的人给杀了。在北京买车比台湾还贵，在台湾除了价格比较低以外，还能买到德国原装进口的奥迪A6，那个车开起来真正是人车一体，你才会知道原来所谓的原装车就是会有一群人把车组装到让你觉得不会有一点点瑕疵。这个不只是一个简单的衡量的问题，而是不一样的概念。 所以我刚才讲，豪宅是来自于国内的成本市场，跟国外的市场是不一样的。国外的所谓的豪宅市场其实本身不太具备“大”这个字，只是说当你要表现出你对于生活一种极度的享受的时候，有的时候小型的空间没有办法满足，它仅仅是对奢侈生活的一种态度，不是为了“大”而大。在国外如果说你是一个非常极端的人，真正的奢侈很可能是来自于你的建材、施工工艺等。奢侈的感觉其实对每一个国家、对每个人而言都是不同的层级的。我们中国人的豪宅市场现在有一个很大的问题，它的成本体系跟它的价格体系是脱离的。台北的豪宅是什么概念？举一个例子，最近有一个宝莱花园，第一豪宅，陈水扁住的，那是一个很有名的豪宅的典范，它现在应该是110万台币一坪左右，旁边的房子大概维持在95万台币一坪。 我们必须承认，开发商愿意去做这个项目有很多原因。在台湾一般开发商的利润率都是赚5%，你知道一坪多2万到3万块，对一个项目是一个很大的利润，这个利润比是翻倍的，非常大一个翻倍，比银行放款的利率还要低一点。台湾的银行是民营概念，你做这样的项目，他会认为你的还款能力比较强，所以就相应有很多的优惠销售的方式，针对于你的客户。 另外，因为台湾是自由经济，对于单价相对比较高的产品，如果你销售比较成功的时候，甚至还可以获得一些减免税收的一些政策。比如说，如果是一个3个亿的项目，可能要交假设4.5点的税，4个亿可能就是3.8点，税差其实蛮大的，销售商对此会很敏感。所以有时候他故意把这个价值做高，高到可以达到那个额度，就可以减免一定的税收。大陆可能相反，是你卖的越贵，税越高，而台湾因为要鼓励消费，所以卖的越高，税越低，这样你还倒赚了一些钱。所以每一个城市对于住宅体系的政策是不一样的。 那么什么样的体系之下可以让你的房子多卖一些价钱？价格区间是怎么出来的？这个概念很重要。首先，造价、建材，这是第一个。在那个市场里面基本上地价不会差太多，差的肯定是技术这一块，因为能够控制的这部分东西几乎都是可以被量化的，灯光有人工；景观也是找了那几个公司；室内找王大军王晓军，这都一样了；物业管理你找什么宝林，我找什么何强，你看到的都一样。容积率一样，同质化很强，几乎都一模一样。在台湾的系统里面，因为它的建造体系，只要能够有钱买土地的人一定是有钱付置地费的人，假设房子要15万，估计有8万左右都是土地开发，大概有34万块很可能是所谓的建造的费用，剩下的利润差不多5%。 听起来很合理的利润，在土地私有化的社会里面就是这个概念，但在中国大陆讲豪宅就不是这个概念。土地差不多，你想要能够做的比别人好，不可能靠建材，要靠“大”，唯一靠“大”这个字解决问题，因为你小面积你就不可能做到一梯一户，就不能谈隐私也不能谈安全，即使安全也是一个互动的安全，可是隐私就做不到了。其实我觉得在所谓的中国豪宅市场上，只有地段、面积、户数来比，因为其它的像建材、工艺这些东西都是透明的，没有什么好看的，都差不多，我认为差不过几千块钱的差别。可是最后有一件事情，我买的是一个权力，那个权力就是我一梯一户。同样的楼，隔壁那个楼住了70户，我这里住14户，我就比你垄断了更多资源。所以基本上豪宅市场很简单一个道理，有一个争名夺利的过程在里面。 台湾早期的豪宅，那个时代的豪宅，跟现在的大陆豪宅差不多，就是客厅超大，卧房超大，反正就是很大。后来出现了第二代豪宅，假设第一代豪宅平均是800平方米，二代就差不多占到400500平米这样一个区间。也许第一代豪宅的时候你笑人家：你们家房间那么多，你们是养猪的？到了第二代豪宅的话，你就没话说了，这是一个发展的过程。那时还有人说什么把三居还改成两居，然后住800平方米，你就觉得这些人都回家干嘛？其实台湾那个时代跟现在大陆比较接近，在北京这个豪宅要很大，像现在一个园3000平方米、5000平方米，我不知道要干嘛？随便一套房500多平方米干嘛？ 这里面还有一个价格体系的问题，那个时候房子还是要便宜一点，现在人们会说：买大房子不一定要买多居室，就是两个人够生活的概念，没那么多个小孩干嘛要那么多房间？就是说家庭生活的结构越来越小了。所以豪宅应该还是三居，有些人是两居，最好就是一居室，这种有钱人很酷，我就要一间大屋子，三四百平方米。 台湾到了豪宅第二代，有一个很大的改变。第一个是面积缩小，这其实是来自于社会形态的改变。台湾人根本不可能跟保姆住在一个屋子里，这跟文化有关系。首先保姆在台湾是一个高尚的职业，你的薪水给了她，她就有钱去租房子，而不是寄人篱下。这样一来，首先就没有了住你家的保姆，所以以前所有的那些保姆间就都变成厨房了。像以前还有什么双保姆间、三保姆间，还有两个厨房，厨房里面还有厨师长那个时代是很疯狂的，厨房面积很大，中厨西厨还有炒菜厨，家里有宴会厅，听起来很夸张，你家要干嘛？开餐厅？另外还有图书室，语音室，卡拉OK室卡拉OK室现在会很麻烦，因为台北设立了新的法律，家里面不允许唱卡拉OK，不管声音大小，只要被抓住一次，就立刻罚款，反正就是不允许在家里面唱歌，因为扰民。 以前台北每一个豪宅里面都备有一个很大的卡拉OK室来唱歌，虽然有隔音，可是你隔不了人的情绪，唱歌都是高高兴兴哈哈大笑的，肯定邻居受不了。设在豪宅里面的卡拉OK室一开始还比较小，因为怕开门进进出出吵到别人，总不可能一开门出去大家就要停止唱歌，所以后来里面又多了一间厕所，减少出入，到后来又有吧台，有冰箱，很体贴，我要吃水果，这里面就有冰箱，我要喝酒也有吧台，都不用再出去了。那时候的卡拉OK豪华间差不多都是这个样子，每一个家里面几乎都配了这么个地方。可是很有意思的是，人们只唱一年的卡OK，就不唱了，就把它改成比如影音电影院，但也是只看了一年，后来就不看了。 第二代豪宅就是让人回归到本性。人其实还是喜欢在客厅里和家人在沙发上一起看电影，而不喜欢到一个被封闭起来的“头等舱”去看，人不会这么去生活，人的生活方式还是要舒心随意的。所以说约一群人去你家，蒙在里面唱卡拉OK的确没有吸引力，因为要唱去钱柜好了，没有必要把朋友带到家里来。家里面开Party那就叫做哄趴，这两个字中文看起来很有意思，所以那个时候的豪宅广告里面 “哄趴”成风，画面上美女一定要穿的很少，拿着酒杯听音乐，家里面就是五光十色，就像天上人间、极乐世界。 时代变的很快，吃摇头丸不能每天吃，“哄趴”不能天天搞，什么事情都不能每天做。于是出现一个问题，既然那些事情都不是每天做，那干嘛要800平方米那么大。人们开始在设计的时候考虑，那些每天要做的事情，才会需要对应的必要空间。一个图书室，谁能每天在家看图书？为什么要有书房？谁每天在那里面长时间待着不出来？慢慢地，就把行为规范到天天做的一些事情，比如说天天要做饭、吃饭，天天要在客厅待着，天天在卧室睡觉，天天要洗澡，男主人工作繁忙，不会天天在书房基本上就把天天要做的事情独立出来了，这种空间概念是合乎人性的。你现在去台湾，只有中南部才看得到卡拉OK室；如果你是一级的发烧友，独立影音室的目的不是说你怕吵，是为了怕潮，因为台湾很潮湿，所以它必须有一个干燥室，就跟我们北京必须有一个房间放加湿器是一样的道理，有一个干燥室让音响设备不会坏掉，这是另一个概念。 台湾的豪宅在第二代发展到什么水平？第一代是隐私，第二代就到了安全，就开始从产品去解决问题。台湾的豪宅可以做到什么样？可以做到假如有地震、只要房子没有塌的话，你只要冲到主卫生间里面去把门关起来，可以保证72个小时的氧气和食物，因为里面有各种东西包括急救箱子、氧气桶，而且永远不会断电、断通讯，烟也绝对不会进去，因为地震怕失火，那个门绝对是防炮弹、防手榴弹的，这样你就可以逃生。72小时，如果外面一直烧火，你在里面都会没事；如果外面没事了，你把窗户打开就好了，通风了。坏人来你家时，全家人只要冲到主卫里，把门一关就没有问题了，而且里面的电话一定是接卫星的，你不可能打不出去电话，除非72小时以后还没有人员来救你，但这是不可能的，电话一打就会来。这个东西在当时很受欢迎。 再说一下防盗程序。台湾所有的豪宅一律用密码锁，绝对不会用指纹锁，绝对不会用钥匙。你知道为什么吗？比如说我按123456、或者1234、或者2234等，门都可以打开，但分别会代表不同的信息设置，比如123456是正常开门，1234就代表有抢劫，2234就代表有盗贼等，你一按，马上就把信息给传递出去了，救援很快就会到。可是假如劫匪跟你进了屋怎么办？你等我，我去主卧室拿钱给你，然后主人可以冲进主卫间获得保护，只需要跑进去把门一反锁就好了。所以这种豪宅的保险箱一定是放在主卧室，且一定临近主卫间的门，除非那个歹徒知道你这个房子的构造，他会事先站在主卫里面，可是你也有对策，你就把他关在里面，他就出不来了。这个主卫间有多用途的，所以说这套系统非常有效。 台湾曾经有一个吴东亮被绑架，灭门血案，全家死了，从此以后很多有钱人不敢住豪宅、不敢住独栋别墅。因为独栋别墅其实非常恐怖，北京的独栋别墅死了无数人了，最普通的是被保安杀，尤其女主人特别惨。一个独栋别墅区里，女孩子根本不敢一个人在家里待着，你想想看你睡觉前要锁多少个门，如果有一只野猫在你家屋顶经过，刚好把那个警报器弄响了，你晚上就不用睡了，你嫌野猫吵、把警报器关了，歹徒就进来了。你想想看你一个人住一个独栋别墅，如果有人到你家门口，说要进来，你还不吓死了。 基本上独栋别墅这种形态并不受有钱人欢迎，因为让人太明显知道你家住哪里，所以台湾的豪宅系统中，主人怎么入户的你看不到，入了户怎么出来的你也看不到。住户自己当然是知道的，一般人你根本不知道，你在那个社区绕了一圈会发现怎么没有地下车库入口？其实入口有时候是藏在一个草丛里面，像防空洞一样的，你开下去，实际上就是一个车库，车库里面还分有三条岔路，分别去进到3个社区，你都不可能知道他住在哪里。另外一个，豪宅能做到什么程度？能做到一户人家开门，至少5户的灯同时亮，让歹徒不知道你家住哪一层、哪一间。这都是一些顶尖科技概念，更不要说其它的什么玻璃，什么变色，什么反光等等，也更不要讲什么抗震防灾，这都是最基础的处理方式。地震怎么晃也不会倒，日本全部是这样的房子，然后防火、消防、施工工艺，这一系列的基础的事情都在后面支撑着。 这一系列的所有的事情都值得我们研究，包含窗户为什么装了窗框旁边这四个角会裂？怎么样做到让它不会裂？怎么样做到地板永远都不会变形？所有这些都是有施工技术支撑的，都是有规范的。我们之前说有一个系统叫钛玛赫（音），我真的建议把这个好好研究一下。它有一个住宅体系，你家的房子盖完以后，它会去做一次装修，装完了以后，你们家窗户便不会裂，墙壁整平度百分之百，管线不会串位，地板隔音，你丢钱币丢到地板底下住户听不到这些都弄好了以后，等于把你们家变小了一些，其实是两边都少了8公分，总共大概就少了16公分。在这之后，你再带着施工队进来做施工。现在钛玛赫已经成为豪宅系统装修前的一个壳，讲的就是德国工艺。 现在大陆房地产做的实在太滥了，就直接把毛坯房交给别人装修，情况很惨。钛玛赫在国外是一套完整的系统，之前在施工中也严格遵照，比如它会预先计算那个16公分的存在，面宽一定要相应往外退，所以你去看台湾的建筑，会看到一堆细线，就指的这个。 再接下来就是墙的结构系统，绝对不像我们国内这种非常落后的系统，国外的豪宅系统一定是SRC结构，叫做钢骨钢接轨，看上去跟我们的钢结构RC一模一样，只不过里面不是放钢筋而是放钢骨。RC会裂，SRC就不会，钢骨的中间是圆柱子，外面包的是水，本身最耐抗震，也非常牢固，基本上导弹打不到，导弹打它也就是一个洞，就是跟炸大使馆一样，就只是一个洞，不会塌的。SRC同时也抗火，所以它是各取了钢筋、钢梁、钢结构跟水泥之间的优点，不仅防火耐热，还耐震，不晃，这是日本人的发明。 SRC目前在国内没有任何一家能做到，当然国内没有必要这么做，因为SRC的规范主要用于住宅，公建是可以晃的，住宅则不能晃，住宅规范里的很多东西都不能晃，比如你这边炒菜，你一晃，锅碗壶就掉下来了，多危险呀，再一晃，马桶和大便会荡出来，也不好。所以住宅的安全度要求高，它不能晃，所以要靠HRC。在台湾的晃动最大率到80公分以上，公建是可以晃，但是住宅不能晃。SRC还有一个好处就是裂了可以修补，而以前是不能补的。 你去看看台湾住宅的话，你会得到不同的概念。在台北，只要比较好的地段工地，一定都是鹿岛建设的、清水建设的，都是日本人来盖房子。你可以找日本人直接来盖房子，没有必要自己盖，所以在台湾从来没有人谈工程管理、工程进步，那都已经是很低级的事情。台湾现在做的是什么？用“欧标”（欧盟标准）的一些标准来当作建筑技术的参考指标。我曾私底下说，大陆住宅落后台湾30年，因为现在所有的工法技术都是30年前、现在已经不用的东西，所以国内房地产这个行业很有意思，我们每天很重视的事情其实没有人在乎，不是吗？国外还有谁在讨论这个设计好不好看？户型合不合理？外国人会觉得很好笑，怎么会有户型不合理的项目呢？这难道不是最基本的要求吗？你们讨论这个干什么？国外没有谁在讨论户型两个字，也没有讨论户型的人。还有，什么叫做“建筑好不好看”？这只能说明我们还是在很初级的阶段。 原因首先第一个，国内没有哪个房地产开发公司，告诉你他们想要让建筑技术提高，目前为止仍在不断努力尝试。预制系统不是万科这种公司能玩的起来的，所以他们就说：我们要谈文化，因为其他人都不谈文化，就我们谈文化。他们描述的是别人怎么做劳斯莱斯，劳斯莱斯背后的文化故事，却把自己的产品做得像甲壳虫一样。在中国都一样，没有人去尝试做劳斯莱斯，这就是现状。 说真的，能够把房子盖好的开发公司的前身一定是建筑公司。日本最好的开发公司肯定是鹿岛、清水那些建设公司，因为他们早期是营造商。一定早期是干营造出来的这群人，才有办法一直不停地往高科技研发技术层面发展，然后改做开发，才有办法成为一个先进的独立的住宅体系。 中国有哪个开发公司是从干营造出来的？住总？北辰？不，只有中建四。所以以后有一家开发公司，我认为你要买它的股票，它如果上市了话它就是中建。我觉得中国建筑开发集团如果有一天做开发公司了，我会对它的施工技术会比较相信。很有意思，什么概念？所有的先进施工技术一旦帮别人盖房子就不值钱，一定是用在自己的产品上面才出精品，所以你去看鹿岛建设，他平常除了盖房子以外，在台湾的这些项目里他都一定是股东之一。 这不像造冰箱，零部件都差不多。在住宅产业大家都不一样，都自有一套系统，不会没事卖给你的，就像索尼、松下，这些日本及德国的企业它们做的整套东西都是自己的标准，自己做自己的，它们不会发展出一套东西是市场通用的，它们不会做这个事情，这样它才会是永远的帝国，这一点很重要。一定要垄断。而且他们都有专利，基本上是你可以用，但是你要买专利。所以每一个事业部都有无数个施工方面的专利，所谓垄断就是指技术层面的垄断，我有专利，你要用你怎么用？我不让你用，首先我不卖给你，我自己开发的项目都接不完，我还卖给你干嘛？所以他们逼着每一个人都有一堆专利，而且也拒绝买专利这个事情，所以在技术之间是不流通的。 这类企业都有特色，都是家族企业。所以你去看，很有意思，几大开发公司在台湾，都是日企的，几乎都是家族企业，都是父传子，都是家族概念。上百年的家族企业，几乎不怎么外转，因为建筑里面充满了各种东西，真的就是靠技术工艺，它不是一个简单的概念。 其实今天我们在谈豪宅，但我觉得豪宅没有好谈的，因为最重要的事情我们都没有做，当这个国家建筑业的发展还处在连插座数目都不对、插座高度都不对的情况下，更不要说什么管线是不是外露、会不会较好维修所有的台湾住宅阳台外露的地方一定是束管线的地方，阳台一定有一个所有管子可以通过的地方，这样一来你们家所有的管线都在阳台换，只要坏了就换，很好换。台湾的房子管线你都可以看，打开都可以看而且能看懂：原来房子是这么盖起来的。我们现在有的管线用7年，有的管线用10年，反正在70年前寿命之前，估计要换两到三次，但怎么换？你根本看不到，全封住的，根本不可能换。 地价一涨，房子就会拆，这是一个具备高度公民意识的社会里的现象。大陆这边只要有一个人不签字，你凭什么拆他的房子？其实，越小的集群越容易产生公民意识，一梯两户7层楼，14户，就比较好达成一致，说真的政府不拆，邻居还来拆你呢，会很容易谈判。所以台湾的都市格局计划是来自于业主之间的素质水平高，开发商素质也高，跟你谈判的人也不是流氓也不是黑社会，整个事情过程很和谐，而且大家都知道怎么做。大陆这边你怎么拆房子？像这栋楼，来强行的，你敢不搬？台湾不可能这样做。所以这边的房子我认为都要拼70年，或者是被政府划归为危楼，不能住人，被划为危楼的那一天怎么办？现在也没有相关法律出来。 再过10几年，第一批“70年到期”的房子就出现了。台湾有一些商业40年期的，就解决不了任何问题：你要让我交这个房子，凭什么？房子是我的，地是你的，你把地拿走，房子我还要。那是不可能的，怎么弄？其实“产权问题”阻碍了这个建筑行业的发展。住宅业发展滞后，我认为有一块很大的原因是来自于土地本身，土地归属还没有搞清楚，你怎么去发展地上产业？你知道美国最大的生态环保组织“绿色环保组织”是怎么保护环境的吗？他们的方式是靠卖土地，每一个有钱人只要捐钱，它会给你一个土地证，说这块地是你买的，是属于你的名下，可是我们要管理70年或者100年。什么意思？你不是说这块沙漠被破坏了吗？我就去找地主来买下来保护，美国人是“我要保护哪里，就买哪里”，他们都用这种方式的，整个是私有化的概念。所以我认为现在中国大家一直是一种过客心态，整个社会就是一种过客心态，所以说什么百年大计，我觉得根本是胡说八道，无恒产也无恒心。我觉得很多事情是人的心态，70年听起来好像很长，可是说明了很多问题。 大家都应该知道国内的建筑寿命不是很长，大家都住过80年代那时候开发的房子，我们北服教工宿舍在望京西园，听说是10年建的，烂死了，整个物业糟透了，电梯每天都靠电话打过去才动，这么烂的一个房子，竟然是10年前左右开发的，真让人心寒。 所以中国豪宅对我而言只有一个标准，只看一个：物业管理。这是我的判断。什么叫做豪宅，什么不叫豪宅，没有别的什么，就看这一件事情。在中国豪宅跟豪宅的区别不在于在产品上比，大家都差不多，基本上也就看豪宅社区有没有好的物业管理，有了它就能卖出一个高价。我认为在中国最牛的是龙湖物业管理，万科今天敢做一点豪宅概念也是因为它的物业管理。 中国的豪宅很可怜，首先第一个面积要很大，第二要有好的物业管理公司。为了保证高额物业管理费，户型面积也必须要大，里面也有这个关系。物业管理费在中国一般只能收到50%，打个比方，假如你收费是6块钱，那么物业公司实际上是按3块钱来计算的，因为有一群牛人是不交钱的，有一群人是把所有开发商给他的都不叫“物业管理”为由拒绝付费。最有名的案例就是#花园，该花园在本来规划会所的地方盖了一栋住宅楼，之后整个社区都没有再交物业管理费，每一个人只要被通知缴物业管理费的时候就说：你把盖好的楼折了我就交。后来没有办法，来硬的也没有用。现在那个项目的物业管理很差很差，搞到最后物业管理只有扫地的。我住的那个望京西园更离谱，连扫地的都没有。 我认为在中国没有物业管理的社区会很恐怖，人的不良素质会放大好几倍地跑出来，感觉到更没有素质。所以我讲，什么叫豪宅？我认为就是物业管理能够做到最牛的人，谁能把物业管理做的最好，提供的服务最多最全，你住在里面不会想生气，电冰箱漏水了，保安会帮你擦地帮你一起来弄，看到你提菜会帮着你提所有的事情都把你照顾得好好的，我认为那就是豪宅的基本标准。剩下的，我认为你只有社区里面保持有300、400500大平米的豪华生活就可以。我认为在中国没有所谓户型合不合理的，反正都有人买的，无所谓，合不合理已经不是很重要的事，比如紫玉山庄就是一个非常不合理的户型，但卖的很好。 我认为中国的房地产如果哪一天真的进步了，只有一个原因：就是来自于政治体制改变了：开始可以炒地皮了，开始可以盖赌场了，开始变成一个民管的国家了现在你还跟一个莫名其妙的政府租一个70年的地，我为什么要帮政府好好盖，我又不能留给孙子。产业不能往后代留，这很恐怖的。而且我们这个国家朝令夕改，他天天讲70年后不用交建筑金，你信我不信，他说交的很便宜你信我也不信。 在这个国家当开发商，5年就像换了一个人，发财了，让我觉得我们就应该跳到这个开发商的洪潮里面去捞钱。我个人认为，捞钱如果捞的心甘理得就好了，可是如果你不跳进去捞这个房地产的钱，你却身为一个房地产的服务商，我认为是很可耻的，因为你应该去做政协委员才对，这是我的感觉。在房地产这个行业里面，我一直这样觉得，不赚钱就是可耻、就是白痴。你每天在做这个行业，结果很多商机你摸不到，又吃不到，别人赚几个亿几个亿的暴利，你连1%都没碰到，这是很可悲的。我认为这个行业没有什么好做的，我对它感到很失望，尤其对我们的地产服务业我感到极度的失望。我特别佩服的一家公司，叫达观，人家就冲着一点：我是来捞钱的。达观成本不怎么高，养了一堆台湾人，做两个项目去年就赚了8千万，他们公司十几个台湾人。湖南的当代MOMA还欠他一点钱，收帐就收到8千万，很爽。 当代MOMA4%的代理费，不低，一块钱没有少给过。他们被赶走过两次，赶走了又请回来，因为开发商看着他们这样赚钱会眼红，就赶走了，赶走了之后一套都卖不出去，6个月后又请回来了。他们的代理费本来是2%，赶走一次就多了1%，赶走两次，所以现在是4%，以后如果再赶走就是5%。你让我走，你就卖不动，所说说这帮人很厉害。他们每个项目都有一个风水大师配合，你信不信不重要，重要的是人家就是有本事。人家很清楚：地产这样一个钱窝，我不跳进来捞这笔钱，我干嘛这么不要脸地做房地产这么一个没有美誉度的行业？我为什么不去拍电影，为什么还做这么一个行业，老百姓骂的要死。做这个行业就是要赚钱，没有脸就要有钱，你不能两个都没有呀！我听过他们开会，逻辑特别清楚，虽然我觉得很没有文化，但我认为他们特别正确。 说这句话的老板一般是敢付出很高的员工薪水的，因为既然都怂恿每一个人都不要脸进来捞钱了，所以让谈文化的公司都去拿很低的工资吧！因为只有文化这个东西能让你把钱看低。如果这个公司老板每天高喊：我们什么都不要，我们就要钱，那你也会说，我也什么都不要，我只要钱。所以我很佩服那帮人，他们只谈钱，所以才能够应付公司上上下下100多个人，每一个人都要满足他们要钱的欲望，所以台湾的公司一直挣钱，所以人家两三个项目可以赚8千万，是因为他们要满足每一个人的欲望。这是很厉害的，所以我觉得他们是很正确的房地产经营者。 其实这种价值观像我就不怎么认可，因为那种环境你也受不了，压力很大的。你就是用钱来衡量价值，没有脸，所以那个公司全部穿制服，那个制服穿得跟清洁工一模一样，很难看，只有我没有穿制服，因为我当顾问。老板亲自检查桌子，一点点灰就马上扣钱，因为它是以钱为标准，有毛病当然就扣钱，就跟军事化管理一样。早上5点第一个上班是老板，最后走的是他，你就每天陪着他，没有上下班，礼拜六都要上班，没有周休日，礼拜天培训，礼拜六上班，每周7天都在公司，可是某一天他跟你讲话的时候还不认识你是谁。这样的公司你去吗？那不是人干的事，可是他们很厉害。他们的团队只要离开了人，会都又回去，来来去去有15次之多的，为什么？因为人在它那个环境里面就变得武功全废，全部就是那种做法，出去以后就变得没有，你会受不了，觉得没有人管你就很贱，受不了又回去，回去以后只能降薪求职，本来要求一个月5万块，你走了，过了3个月打电话说想回来，行，但工资减到3万，还是回来了。所以说他们那里台湾人的薪水越来越低，大陆员工薪水越来越高，它的收入也越来越高。 达观最看不懂的公司叫做红鹤沟通集团，真的，它都看不懂，因为它觉得红鹤做的很不错，它说：你怎么会不做代理，为什么不和代理公司合作呢？他们都看不懂，他们觉得这怎么可能呢？首先第一个，台湾所有的代理公司都叫广告公司，都是因为广告做的非常好，好到有一点样子了，就捆绑销售公司一起做。因为他们的核心竞争在广告这边，销售公司只是出人力，最后做的比较大了，就把销售公司吃掉了。什么意思？就比如，我们现在去跟世联合作，做了10年我们肯定把世联给吃了，为什么？因为精英都在红鹤这边。一旦合作以后，世联的广告部就撤了，就没必要有广告部了，策划部也不需要了，于是就变成武功全废，之后有一天红鹤要卖房子了，谁敢不让我卖？其实所有代理行业的前身在台湾全部是广告公司。 房地产本身就是具有波动的行业，中国房地产这一次我真的非常希望跌到谷底，我真的希望这个行业有太多人失业，让大家知道房地产本身就是一个商品，中国经济哪有只上不下的，开国际玩笑。美帝国主义都要崩盘，中国怎么样？我就相信它会跌下去，下去以后对大家都好，为什么？因为那个时候，经济下去后你要重新起来，你的想法可能才会改变。 这个行业决定不是教育谁，这个行业就是跟着国家经济走，赚一笔钱，放口袋里面，然后就搞投资开发，没活的时候放假没事干，然后储备土地，再起来赚第二笔钱，所以地产行业概念很简单，就是赚钱。像我们这种伟大的坚守乙方阵营的，是北京目前的太平天下所带来的情况。这确实是个太平盛世，所以说中国才有这么多的广告公司，就是奥美这么多年的大公司，踩到房地产广告它也死在房地产。奥美在台湾这么多年怎么从来不做房地产广告？从来没有做过一支房地产广告，他们离开孙大伟之后只做过一个水莲山庄，因为这个行业对奥美来说是不能做的，因为它就是向钱看，哪有什么品牌经营呀？所以有一次中国品牌论坛，请#去做总结发言，他说了一句话：我觉得房地产行业没有品牌，也不需要品牌，然后就下台来了，那就是我认识李雪凇的第一天。 “品牌”这两个字请不要侮辱它，它本来就是要50、60年长期积累的一个过程才能形成的，这叫品牌的价值。房地产项目怎么会有“品牌”两个字呢？那所谓的“项目产生品牌”，我们是做了很多知名的项目，可是不应该称为“品牌”，因为市场非常非常不成熟，所以只能说是“知名”、让人来参观而已，可是它其实不知道“品牌”是什么。品牌第一个要素，只要不能复制，就没有品牌价值，你能把你的房子变成十个、二十个复制出去吗？CLASS不能做全国连锁、在各地做同样一个产品，所以哪有什么品牌？像CLASS这么有名，那只能说明这个市场是非常不成熟的。 SOHO也不能算品牌，它只是公司名称而已，就跟万科一样。品牌能不能被复制，这是第一个，第二个是，品牌要有延续性。可是房地产有延续性吗？譬如说SOHO，这种产品它只要一到城市外围就没有它的事了，它就退出了，所以最近潘石屹就不像以前那么牛了，连北京公馆这样的项目也收购了，因为市中心没什么土地了。阳光100呢，它在北京还有什么项目吗？没有了吧？所以就是这么一个概念。 我们现在的“品牌”不叫品牌，我们管它叫城乡差距，别把城乡差距当品牌，这两个不同的概念。这是一个能量水从上往下流的概念，反正最后有一天，平谷一定会有星河湾，你相信我，一定会有，延庆，廊坊一定有星河湾。你注意到没有，品牌从来没有实体，品牌一定是意识形态加上价值观，所以希尔顿可以做各种不同的酒店，它凭借的是输出价值观，它怎么会输出一个产品呢？建筑这个产品因地制宜的元素太多了，怎么可能都重复呢？不可能。物业管理公司有可能成为一个品牌，因为它输出的是理念，它不是把同样的管理方式放在你家或者我家，它不是每一个项目都一样。所以说，房地产商如果它有品牌，只能说是如果有一天比如万科输出了它的理念、去影响了别人，而别人愿意因此付钱给他，比如有人付钱给万科说，你们来指导我们的理念和技术环节吧，我给你几千万这么一个开发的奖金，我们来出钱开发，名字挂成万科，这是有可能成了一个品牌。只不过万科不会那么做而已，因为与其这样还不如开发自己的项目容易呢！ 所以说开发公司可以积累的是品牌价值，但地产本身从理论上不具备品牌价值。一般人有谁知道CLASS的开发公司？这个开发公司后来做过什么项目？也许有，我不知道而已。中国其实很多的开发公司都是项目公司，项目一完就散，所以也不会有品牌概念。基本上我觉得像4A他们认为地产开发这个行业没有品牌，不是说羞辱这个行业，而是说这个行业根本不需要，就跟黄金一样，黄金很贵，它不需要品牌，是金达利牌的还是红鹤牌的都不是很重要，只要保证它是一个真的黄金就好了。钻石有品牌价值是在于它的设计，可是黄金一般不太具备品牌价值，就像人民币一样，人民币本身就是钱，它没有具备品牌价值。所以说房地产它是一个比较特殊的行业。 所以在中国你要谈豪宅，谈到最后都是要回到物业管理。为什么一个房子如果要跟人家宣告“我是好的豪宅”，就一定要在晚上把所有的灯都打开？你们知道为什么？一个社区最难的事情就是所有的灯泡都是亮着，超难，一般政府也做不到，你如果在天安门广场看到一个灯泡突然灭了，你会觉得这个国家失去控制了吗？当然会有一种不舒服感。所以一个豪宅只要能够把灯都开了，只要看这个楼没有一个灯泡是灭的，你马上就知道：这是一个很好的物业管理公司，所以开灯很重要。物业管理公司不用跟人家吹牛，说自己怎么好，看灯就知道了。你去买一个社区，看到房子的灯都亮着，连续一个月都亮着，每个房子都亮着，放心好了，肯定它的垃圾筒会有人洗，一切都是好的。只要坏一个灯泡，就代表这个楼的物业管理处出了问题。所以要做豪宅就要把所有灯都打开，每一个灯都亮的时候就代表这是一个很好的物业管理公司。所以你去看大连星海广场，没有一个灯是灭的，我们的天安门广场就算了。 这次奥运其实闹了很多笑话，在三环边上装了一堆灯，还有机场也装了，其实本来不装也没有关系的，装了之后反而显得这个城市根本没有管理，坏掉了、被拔掉了也没有人更新，灯灭了也没有再换，一直拖到残奥会结束，所以这件事就很无聊，因为你要敢做沿三环一圈都是灯，你就要敢让它一个都不灭，否则你别干这个事，干这个事特别自曝家丑。 我觉得在中国这个行业真的很难发展一个所谓的“健康的豪宅”。连御园的人开会都自己讲，他们自己承认住在里面70%的人都应该抓去枪毙。我相信，本来财富是美德，在基督教的价值观里面，财富是美德，穷人胖，是因为你不运动，懒惰造成你肥胖，因而你是穷人，所以有钱人一定是健康的，同时一定是有钱的，也就是说，通过你的勤劳可以致富，这是一个最基本的社会的价值观。可是在我们这个豪宅市场里面这个是没有的。不是有这样一个传说吗？说是一群山西卖煤的，买30套楼付现金，用大麻袋扛着就走，没有求证过，不知道是真是假，但至少说明了一些问题，当我们现在的豪宅的主力都还是这类人群的时候，那真的距离“贵族”这个豪宅的品位还很遥远，我们不是说它没有品位，是我们认为他们的钱一定是偷来的或者抢来的，这个时候怎么会有所谓健康的豪宅市场呢？ 我认为在我们国内，有这种傻子市场和聪明人市场这两种市场、钱多人傻了和钱少了人聪明了这两种人，所以我说华彬那个项目，当然有机会！这个项目不是没有机会，因为它就是在这么一个少有的地方，边上就是高尔夫。其实你说70年产权跟没有产权有什么差别呢？所以，谁说花1500万的房子买高尔夫球场别墅的人，目的是为了要做资产？所以我觉得根本就是山西煤老板会来买。说到温州人，他们是做生意赚到钱，但你从来不认为他们是傻子。他们是很精明的商人以外，哪一次你觉得他们是乱买房子的人？ 北京有一次车展，5辆最新款奢华车，同时被一个山西卖煤老板的儿子一次性全买了，但一直没有开回去过，因为开到一半就卡到了、撞坏了，只得又回来修，一直就开不回山西老家，所以从来没有开回去过，结果是把车子运回去的。这个事我相信是真的，因为他想开回去但不开回去，肯定是撞坏了。这车是什么牌子？悍马？悍马多少钱？ 100多万，人家那个一台就800多万，悍马这类是给人家的保安开的，买菜的时候开的。 豪宅这个标准没有统一的说法，豪宅在北京多了，只是豪宅的价格并不怎么高，我觉得最豪宅的就是公寓。其实那帮人挺赚的，专做大房子，当然物业做的很好。只是中国豪宅里面住的人，并不是国外豪宅里面住的那类人，在中国，不是那么有钱、也可以住在所谓的豪宅里面。一般在台湾所谓的顶级豪宅里面，估计开发公司总经理、董事长这样的是住不进去的，他还没有那个身份，像吴亚军这样的人，人家还不卖给他。那里是住连战的，连战是一个阶级，这并不是他有多少钱的问题，什么叫阶层？周杰伦可以住在某一个栋豪宅里面，不见得开发公司老板就能住得进去，因为它代表一种身份，属于一个阶层。 也不是说给钱都不卖，而是房子盖的就很少，盖好的时候都已经内订完了，而且基本上这种房子不太会卖二手房，所以说你就不太会买到这个房子。一般来说台湾有一些机构比如说狮子会（音），扶轮社（音），都是一些国际上最大的慈善机构和商业机构。扶轮社是个很大的机构，一般像台大校长这种级别的人才是它的会员，扶轮社很有意思，每个区都有一个代表，你必须是这个行业最有美誉度的领头人。像扶轮社的人，他们就很喜欢住在一起，他们不见得是最有钱的人，但一定有身份。扶轮社每年会开一些年会，开发商可能会招待，然后趁机会把项目推进去，扶轮社的人很喜欢住在一起。一旦有了扶轮社这个基础，台大副校长，师大的教务主任等这群人有可能住在同一个楼里面，这就属于名人巷了，不见得都是台湾的王永庆。 台湾人最不可思议的是大陆的开发公司，在他们的观点里，开发商应该去住自己建的房子，可是为什么大陆开发公司的董事长却不热爱自己盖的房子而跑去住别人盖的房子？台湾人会觉得莫名其妙，因为像中太、华润的头，都是住在自己的总部，自己开发的豪宅里，怎么可能会去买别的房子，那算得上是一种耻辱。 我就觉得豪宅人群在国内确实很奇怪，主要是没有办法调查，你调查不到真正住豪宅的群体，因为这些房子根本就无法满足这些人的生