中国南部无尽建材城可行性分析报告54P.doc

目 录 第一部分 可行性研究结论- 6 -1.1市场可行性- 6 -2.2财务可行性- 6 -第二部分 南部市场环境分析- 7 -2.1城市发展- 7 -2.1.1城市状况- 7 -2.1.2城市人口- 8 -2.1.3县域人口及城镇化水平- 8 -2.1.4.交通状况- 8 -2.1.5.对外交通规划- 9 -2.1.5.1南部对外交通体系- 9 -2.1.5.2南部与周边地区对外联系的主要对象- 10 -2.1.5.3城市对外交通组织- 10 -2.1.6县域交通发展- 10 -2.1.7县域交通系统布局- 11 -2.1.8城市规划- 12 -2.1.8.1整体城市规划: 北延、西拓、南进、东补- 12 -2.1.8.2城市发展方向- 12 -2.1.8.3形态布局结构：- 14 -2.1.8.4新五城城市建筑规划全面启动- 15 -2.2城市宏观经济走势- 16 -2.2.1经济运行情况- 16 -2.2.2消费情况- 17 -2.2.3固定资产投资和房地产业- 17 -2.2.4城镇居民收入- 17 -2.2.5小结- 18 -2.2.6南部房地产发展情况- 19 -2.2.6.1固定资产投资和房地产业- 19 -2.2.6.2商业区概况- 19 -2.2.6.3商业区的分布- 19 -2.2.6.4商业区的形成- 20 -2.2.6.5各区域物业类型租售价格- 20 -2.2.6.6城市商圈分布- 22 -2.2.6.7商圈发展趋势- 23 -2.2.6.8商业物业业态分析- 23 -2.2.6.9五金建材- 23 -2.2.6.10业态分布- 23 -2.2.6.11规模水平- 24 -2.2.6.12发展趋势- 24 -2.2.6.13小结- 25 -2.2.7.南部五金建材行业经营分析- 26 -2.2.8调查结论- 28 -2.2.8.1大市场，深潜力- 28 -2.2.8.2细分市场专业化是搞活商业地产的重要途径- 28 -2.2.8.3高档建材引领建材市场未来发展方向- 28 -2.2.8.4市场竞争激烈，日趋白刃化- 29 -2.2.8.5经营水平的高低成为赢得市场的重要砝码- 29 -2.3房地产市场分析- 29 -2.3.1住宅发展现状- 29 -2.3.1.1土地供应情况- 29 -2.3.1.2住宅供求情况分析- 29 -2.3.1.3分形态供求情况- 31 -2.3.1.4客群分析- 32 -2.3.1.5小结- 32 -2.3.1.6商业购买力调查- 33 -2.3.1.7市场结论分析- 35 -第三部分 产品分析- 38 -3.1产品分析- 38 -3.1.1产品规划- 38 -3.1.2地块价值分析- 38 -3.1.3项目规划- 40 -3.2.产品定位- 40 -3.2.1 W.O.T矩阵- 42 -3.2.2小结：- 43 -3.2.3市场最终定位- 43 -3.3规划设计分析- 44 -3.3.1定位辐射- 44 -3.3.2客户定位- 44 -3.3.2.1目标市场构成分析- 44 -3.3.2.2目标市场需求特征分析- 45 -3.3.2.3经营者- 46 -3.3.2.4消费者- 46 -3.3.2.5目标市场（客户）定位结论- 47 -3.3.3定价定位- 47 -第四部分 财务及风险分析- 48 -4.1财务分析- 48 -4.1.1项目概况- 48 -4.1.2公司基本情况- 48 -4.1.2.1公司概况- 48 -4.1.2.2资本构成- 49 -4.1.3销售计划分析：- 49 -4.1.4财务主要指标分析- 49 -4.1.4.1项目预计销售收入及成本费用分析情况如下：- 49 -4.1.4.2现金流量分析- 50 -4.1.4.3项目投资及财务状况- 50 -4.2风险分析- 52 -4.2.1.资金筹措- 52 -4.2.2公司贷款使用及还款来源- 52 -4.2.2.1贷款的使用- 52 -4.2.2.2还款来源- 53 -4.2.3贷款担保情况- 53 -4.2.4小 结- 53 -第一部分 可行性研究结论1.1市场可行性就项目本身来说，该项目的开发建设具有区位、规模、品质等优势。由于片区房地产结构改造升级，及建材市场结构升级,激活了该区域对高品质商住物业、专业五金建材市场巨大的潜在有效需求，为本项目奠定了较好的市场基础。从市场的角度来开，该项目开发的产品符合市场需求，项目开发建设可行。 通过市场分析，在今年全国一线城市的住宅市场普遍低迷的情况下 ，南部的房地产市场虽然受到一定的影响，商业地产走势渐强，南部其市场表现更要强于全国同级别的区域中心城市。因此在项目的开发、销售时机，做好产品自身的规划设计、营销推广。同时，与同类型物业产品竞争时在营销策略、功能定位、开盘时机、管理等方面实施差异化策略。2.2财务可行性通过财务测算和上述分析，财务内部收益率达28%，项目的销售净利率为21%，静态投资回收期为4年，这些指标均较好。此外通过项目风险分析，我们不难发现项目具有很好的抗风险能力。综上所述，项目在市场和财务上是可行的。第二部分 南部市场环境分析2.1城市发展2.1.1城市状况南部县隶属四川省南充市，位于四川盆地北部、嘉陵江中游，全县幅员面积2235平方公里，耕地91万亩；辖78个乡镇（办事处），1053个行政村，总人口130万。县境东接仪陇、蓬安，西邻盐亭、梓潼，南靠西充、顺庆，北连阆中、剑阁。县城地处国道212线、省道101线、204线及嘉陵江交汇处，与成都、重庆均相距280公里，三地连线呈等边三角形，处于城渝经济区核心区域。图-1 南部地理位置示意2.1.1.1南部县域在区域中的地位和作用（1）成渝城镇群东北部区域重要极核；（2）四川省K字型发展轴东北部地区性中心城市；（3）南充市二级中心城市，南充市域北部地区区域性中心城市；2.1.2城市人口全县常住人口及户籍人口常住人口3为929923人，与第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1157559人相比，十年共减少227636人，减少19.67%，年平均减少2.17%。全县户籍人口为1312216人。家庭户人口常住人口中共有家庭户4318322户，家庭户人口为898600人，平均每个家庭户的人口为2.82人，比2000年第五次全国人口普查的3.54人减少0.72人。2.1.3县域人口及城镇化水平2010年：总人口133.88万，城镇人口33.47万人，城镇化水平25%；2015年：总人口138.16万，城镇人口40.06万人，城镇化水平29%； 2025年：总人口147.67万，城镇人口70万人，城镇化水平45%；2.1.4.交通状况全县公路里程达6051公里，其中通车里程达1460公里，等级公路达到705公里；河道运输116公里。全县乡镇通车率达到100%。县境东界仪陇、蓬安，南接顺庆、西充，西连盐亭、梓潼，北邻剑阁、阆中。国道212线和省道成南线。南渠线共178.05公里穿越其境，县道207.14公里和乡道600公里密布全县，村道2300余公里延伸到千家万户，17条出境公路与相邻县、市、区相通；境内大河小溪纵横交错，嘉陵江纵贯县城106公里，北通川北门户广元，南下西南重镇重庆，西河环绕县内213公里汇入嘉陵江，已经建成的南广高速即将通车，成德南高速2012年通车，还有兰渝铁路也将成为南部重要的交通枢纽，南部历来被视为四川的“北道孔衢，东西要害”，是川北地区交通枢扭和物资集散地 。2.1.5.对外交通规划2.1.5.1南部对外交通体系 根据区域基础设施规划，南部县城未来交通体系将由铁路、公路、水运三部分组成，其中，铁路、公路为主要运输方式。铁路。兰渝铁路自县城西侧通过，设有客、货运站，不仅服务南部，还将服务于仪陇，西充等周边地区。公路。兰渝高速自县城以西的定水通过，分别在定水、流马设有出入口，建议在楠木增设出入口。212国道及唐巴公路 “十字”交叉通过县城2.1.5.2南部与周边地区对外联系的主要对象向北与阆中县城联系，向东南与仪陇县城（新政）联系，向东北与仪陇金城（巴中）联系，向南与南充联系。2.1.5.3城市对外交通组织中心城区快速外环的构建西外环（平行兰渝铁路）老鸦过嘉陵江北外环（河东科技工业区北侧）东外环（河东科技工业区东侧）过嘉陵江南外环（河西工业集中区南侧）与周边城市和高速公路衔接外环路在老鸦向北至阆中外环路在永定向东至巴中，在楠木与南巴高速相联系。外环路在北城新区向西至南充，在定水与兰渝高速相联系。外环路在枣儿向南在流马与兰渝高速相联系。外环路在盘龙向南至仪陇县城（新政），在铁佛塘与南巴高速相联系。2.1.6县域交通发展（1）强化县域北部剑阁（阆中）大坪升钟大桥定水县城楠木金城交通轴线的构造，这条交通轴线消除了县域西北部的交通死角，加强了与剑阁、阆中、仪陇旅游资源的串联和整合，形成县域北部的旅游轴线，带动县域北部经济社会的发展。(2)突出县域南部城镇的整体联动和消除西南部发展瓶颈，强调盐亭伏虎建兴流马东坝铁佛塘新政交通轴线，同时，这条交通轴线也是农业发展轴线。（3）突出县城的辐射带动作用，加强与南充、阆中的联系，强调兰渝高速、南渝铁路及212国道交通轴线，同时，该交通轴线亦是县域工业产业轴线。（4）强化阆中、盐亭、剑阁对升钟水库旅游的带动作用，强调阆中升钟大坪盐亭交通轴线。（5）加强东部区域的纵向发展，完善县域交通网络，强调南巴高速公路交通轴，建议在楠木增设南巴高速出入口。2.1.7县域交通系统布局根据县域交通现状、县域交通发展的需要、县域生产力布局、城镇体系结构、规划确定南部县域“两横三纵“的交通体系结构。. .两横：剑阁大坪升钟大桥定水县城楠木金城为一横，起联系县域北部城镇的作用，并向西联系剑阁，向东联系仪陇金城。盐亭伏虎建兴流马东坝铁佛塘新政为一横，起联系县域南部城镇的作用，向西联系盐亭，向东联系仪陇新县城（新政）。.三纵：阆中升钟大坪盐亭为一纵，起联系盐亭县城升钟风景区阆中县城的作用，为消除县域西北交通死角起重要作用。兰渝高速、国道212线为一纵；构成县域中部南北向产业发展轴的作用。南巴高速公路为一纵；起沟通县域东部城镇的作用。2.1.8城市规划2.1.8.1整体城市规划: 北延、西拓、南进、东补 北延向北延伸至五面山脚下，濠口村和江东岸的长滩河一线，与红岩子风景区的满福坝景区内的农民新村及旅游服务设施相呼应，交融发展。 西拓因兰渝铁路和高速公路均在县城西端由北至南通过，加之西向用地情况良好，无不良地质灾害，地势较平坦，故此区有很强的吸引力。将兰渝铁路“97规划”中的位置向西移至金星镇大刀山后梁家湾黑石崖一线，以拓出大片可建设用地。在此重点发展公共设施和居住。 南进将唐巴公路向南移，大幅度向南进军至枣儿。在此重点发展工业。 东补河东镇在原基础上适当扩充，东至河东收费站，北达长滩河北侧，此区主要进行自身完善。2.1.8.2城市发展方向（一）城市用地条件分析1、向东（1）河东科技工业区的建设，嘉陵江二桥的修建，中心城区已跨过了嘉陵江这条门槛向东发展；（2）南巴高速公路等重大基础设施的修建，红岩子风景区旅游资源的整合，嘉陵江生态轴线的开发，工业与旅游结合的策略已经和正在加快城市向东发展的速度；（3）河东片区用地平坦，无较大的地质灾害；（4）嘉陵江二桥宽度不足、嘉陵江一桥已成危桥，城市向东发展需增建跨河桥梁；2、向南（1）南巴高速在流马设置出入口，经枣儿进入城南，将带动河西工业集中区的发展，使依托高速公路入口建立工业园区的发展思路进一步加强，河西工业区在现有的基础上将得到更大的发展；（2）该发展方向内用地平坦，无较大的地质灾害；（3）现状高压走廊的存在对该方向的发展具有一定的束缚；3、向西（1）该方向是上版规划确立的重点发展方向，随着近几年的建设，该片区已取得了一定的绩效；（2）该方向进一步发展将受山体与铁路的限制；4、向北（1）火车站场的修建，该方向将发展成为仓储物流区；（2）该方向山体较多，位于河流上游，多为生态敏感地带，且与红岩子风景区相毗邻，故不宜作大的开发，宜结合红岩子库区及西山风景区打造休闲旅游度假区；（二）中心城区发展方向根据上述分析，确定南部县城发展方向为：“东跨、南进、西补、北延”。1、东跨（1）城市主要发展方向；（2）新建桥梁，打破交通瓶颈，联系城区，带动发展；（3）依托高速，在楠木增设出入口，结合生态，发展工业，综合配套，提升河东科技工业区地位，打造为城市综合区；2、南进（1）城市次要发展方向；（2）迁移高压走廊，消除限制因素；（3）借高速公路的带动，发展工业，建设河西工业集中区；3、西补（1）注重自身功能的完善，加快城北新区建设4、北延（1）结合铁路站场发展仓储物流（2）整合红岩子库区、满福坝、火风山等旅游资源，加强生态环境建设，打造红岩子休闲旅游度假区。2.1.8.3形态布局结构：“一轴、两片、三心、四区”的功能结构。一轴：嘉陵江生态轴两片：主城片区和新城片区三心：城市新区中心、老城传统商业中心和体育文化组团中心四区：2个工业产业区、一个仓储区、一个风景区。2.1.8.4新五城城市建筑规划全面启动1、“桂花城、饮品城、钓鱼城、板材城、机电城”正式启动全面建筑，目前以初显规模，2、在2020年之前把南部县打造成为全国知名的强县、名城。2.2城市宏观经济走势2.2.1经济运行情况在西部经济百强县中排名37位。农业基础较好，工业经济整体实力较强。先后被列为国家初级电气化县、优质棉基地县、瘦肉型商品猪基地县、全国绿化百佳县、省劳务输出基地县、优质蚕茧基地县，选育的脆香甜柚被评为国优果品。基本形成能源、化工、食品、机械、丝棉纺织、建筑建材等六大支柱行业，水泵、汽车配件、铝塑管材、丝绸、啤酒、炸药等名优产品畅销国内外。国民经济继续保持快速发展。2010年，南部县GDP总和达145. 4亿元，同比增长14.5，其中第一产业增加值31.6亿元,增长4.6%;第二产业增加值82.1亿元,GTP的贡献值达到74.4%,增长20.3%,第三产业增加值31.7亿元,增长10.8%.注:随着南部经济机构的进一步优化,全县三次产业结构由2009年的 23.0:53.8:23.4调整为21.7:56.5;21.8,一产业下降1.3,二产业上升2.7,三产业下降1.4.工业增长成为南部经济增长的主导力量.2.2.2消费情况数据来源：市统计局注:从消费情况来看，近两年来消费品总额与GDP均呈两位数的增长速度。排除CPI增幅因素，消费总量向上体现了人民收入的增长，可支出费用在增加，内需的增长对整个经济环境的发展是有利的。2.2.3固定资产投资和房地产业2010年全社会固定资产投资总额93.6亿元,增长22.8%,其中基本建设完成69.6亿元,增长55.5%,房地产完成6.5亿元增长79.0%,商住房施工面积10.7万平米,增长25.7%,销售面积29.3万平米,增长26.5%,销售额5.9亿元增长40.5%.2.2.4城镇居民收入(1)人均收支2010年城镇居民人均可支配收入14087元增长13.7%,其中人均工资性收入9750元;人均经营性收入1776元,2010年人均消费支出10207元,食品支出5930元,居住支出715元.(2)城镇储蓄城乡居民储蓄余额96.21亿元,增长13.8%中活期储蓄34.13亿元,定期储蓄62.07亿元,全县人均储蓄余额9709元.(3)居民住房城镇居民住房建设面积人均33.45平米。2.2.5小结南部县是一个历史悠久川东大县。临近成渝经济圈，地理位置优越，固定资产投资、旅游较为发达、人均可支配收入较高；经济、文化相对落后，但自房地产发展以来，短短几年时间内，无论是经济、文化、城市规模都发生着巨大的变化，吸引力不断增加；城市基础薄、起点低，旅游城市等因素造成物价高、消费高；房地产所占比例过大，经济的发展主要依靠投资带动,发展速度快；城市的发展刚开始起步，是新欣的房地产市场，发展潜力大，整体刚性需求量大，受宏观政策影响较内地小；外来人口的大量涌入，不仅会促进本地建设发展，客观上推动本地的消费、住房需求；本地进入第一轮快速发展周期，将成为金融资本的乐土；高速发展与城市框架的形成；城市的发展规划合理有利于项目前期定位；城市运营较为先进，有利于商业市场的存活。2.2.6南部房地产发展情况2.2.6.1固定资产投资和房地产业2010年全社会固定资产投资总额93.6亿元,增长22.8%,其中基本建设完成69.6亿元,增长55.5%,房地产完成6.5亿元增长79.0%,商住房施工面积10.7万平米,增长25.7%,销售面积29.3万平米,增长26.5%,销售额5.9亿元增长40.5%.2.2.6.2商业区概况从整体水平来看，本地商业区正处于过渡升级期（此处所指商业物业是城市核心商业区，不包含各区域配套商业，下文在没有特别说明时，均是此意）。目前已形成的、正在经营的、规划建设中的商业物业，其规划与理念正在升级，从普通的步行街商业街SHOPPING CENTERSHOPPING MALLSTREET MALL等等形态。随着房地产大小项目的落户更是带动了本地商业物业的高速发展，南部县的商业物业将在一夜之间发生巨变。同时它逐渐形成了本市居民购物的中心、外来旅客观光、购物的等各具特色的中心。2.2.6.3商业区的分布从整体布局来看，南部县城区按功能分类大致可划分为城市核心商业区、城市中央休闲区、城市旅游区、建材集中区、区域配套商业区。城市核心商业区 以新世纪广场为核心的周边区域：人民路沿线，主要集中在人民西路南侧。城市餐饮娱乐区 由城市中心商业区带动，形成了以滨江路为核心的“美食一条街”餐饮区；北环路沿线分布的KTV、洗浴等业态的娱乐区。特别是滨江沿线，由于统一规划、接近市中心，其商业氛围的形成更为容易。区域配套商业区 集中在新华路周边。以小区的配套商业。业态以餐饮为主，生活配套为辅，目前人气旺盛，餐饮业尤为火爆。城市核心休闲区 从环境来看，以柳林广场为核心的区域。该区域由于地理环境优越，既有嘉陵江这样得天独厚的自然资源，又有桂博园这样的人文旅游资源，由于政府前期规划、本地开发商开发思路问题，以及后期商业规划，运营等问题，至今尚未能形成规模。但该区域的发展潜力不容小觑。2.2.6.4商业区的形成随着经济的发展，从商业氛围来看，本地商业较为集中，主要集中在新世纪广场周边，以新世纪为基础，以商业步行街为核心，向南向西向东发展延伸。并由此带动瑞安路，炮台路等道路周边的商业发展，形成了业态互补的复合型商业区。2.2.6.5各区域物业类型租售价格区域物业类型销售价（元/）租赁价（元/）供应量城市核心商业区商铺200元/月滨江休闲区商铺80元/月2万蜀北大道商业区商铺30-50元/月产权式商铺新区配套商业区商铺100元/月3.4万产权式商铺县内在售商业物业一览表上河城桂博豪庭阳光水岸第5大道项目地址南部县红岩子上河城南部县石子岭大道桂博园南部县南隆镇北环路南部县政府新区总建筑面积11.2万119万项目性质配套商业配套商业配套商业商住综合体功能定位集时尚购物、休闲、娱乐、餐饮一体生活配套商业休闲、生活配套集商业、居家、办公、购物、餐饮、休闲娱乐为一体目标消费群个体私企业主、内地投资客群个体私企业主、内地投资客群、当地高收入群个体私企业主，投资客群个体私企业主，高收入客群售楼电话5589666552555556608885808888 5808899商业面积1.8万,约100套商铺2.3万,约240套商铺1万4.7万商业运营公司未定未定未定未定产权年限40年40年40年40年楼层一层一层单层建筑面积单店经营面积3022026-160层高5.4m5.4m销售价格12000元/-18000元/11000元出售率40%已销售约10%推广主题推窗见绿公园之心，城市之颠普罗旺斯风情媒体选择户外、短信户外、短信户外、短信户外、短信促销活动主题一次性付款3%、按揭2%、分期1%一次性付款5%、按揭2.5%、签约即可享受58年返租，年回报高达8效果分析由于地段位置、价格优势吸引当地生意人、当地高收入群体及内地投资客群，销售较好。由于地段位置优势吸引当地生意人、当地高收入群体及内地投资客群，。群体及生意人投资的目光，消化了前期一部分犹豫、观望的客源地理位置较优越，由于价位过高，商铺咨询者多，实际成交的小，销售压力较大。 通过实地了解调研可以获悉，从城市核心商业区的商业物业供应情况来看，无论租赁还是出售，已经营的物业已是供不应求。县内新开发项目有商业在售商业物业仅有上河城、桂博豪庭、阳光水岸、等几个个项目。从销售情况来看，四个项目的销售状况良好，每天咨询客群都在10组以上，短期内就能实现超过50%的销售率。2.2.6.6城市商圈分布通过对商圈的认识，我们在调研过程中采用参照法，参照商业物业在经营规模、经营特色上的不同，以及居民人口分布、城市建设、交通设施状况、商业布局等方面的差异，同时引入调查访谈等方法，进行综合比较，对南部县主城区核心商业区商圈进行了划分。按功能来进行划分，主要分为新华路、振兴街新世纪广场商圈；滨江路北街 滨江商圈；蜀北大道及延线 建材商圈商圈这三大核心商圈。商圈个案分析所处区域交 通周边环境业 态商圈辐射范围消费客群新世纪广场商圈新华路振兴街市中心，交通便利，通达性强市政广场、酒店、金融、商务办公、电子通讯、电器、服装、酒店、餐饮、娱乐、快餐、眼镜、钟表、旅游纪念品、鞋帽、咖啡厅、院线、珠宝首饰、化妆品全城辐射基本涵盖了所有客群。滨江商圈滨江路靠近市中心交通便利滨江大道嘉陵江餐饮、休闲、娱乐地方特产、便利店商圈内2-3km本地人、外地游客、国外游客蜀北大道商圈蜀北大道北奥体路，南接新华路，交通便利靠近核心商圈，特建材、五金、便利店、棋牌室全城辐射本地人群、少量外地人群。2.2.6.7商圈发展趋势商圈的形成，与城市的规划及商业区的形成关系密切。从大的方向来看，一是面临升级换代，提升物业、商品品牌档次；二是集约化、规模化、产业化发展；街道名称经营面积(平方米)租金（元/平方米/天）经营户数量（户）振兴街17953.155草市街45602.5110二环路11751.636蜀北大市场4371.4538蜀北大道238281.42.12552.2.6.8商业物业业态分析2.2.6.9五金建材2.2.6.10业态分布该业态主要分布在蜀北大道沿线、北环路、幸福路、草市街区域由蜀北市场、为龙头，逐渐带动周边建材一条街形成。初步形成了该区域为核心，以陶瓷、板材、五金及其装饰公司形成的相关业态；2.2.6.11规模水平建材 蜀北大道一线经营规模已初具形态，但规模较集中；从商品的陈列来看，店内商品陈列密密麻麻、缺乏美感、装修简陋，说明商家销售理念落后，而更重要的是，证明这个市场处于初级阶段，竞争压力小。经营现状物业类型租赁价格（元/·月）收入水平（年均销售额）人流量（人次/天）沿街独立商铺20-5010-40万10-30蜀北市场15-3010-35万152.2.6.12发展趋势随着城市经济发展、房地产市场的发展，该业态的规模、经营水平必然会逐渐升级，甚至向西侧扩张发展，最后形成以蜀北大道为中心的建材一条街。2.2.6.13小结 从业态的分析，可以从业态现状、经营水平、发展趋势等方面进行综合总结分析。各业态处于起步阶段，面临“百废待兴”的局面；城市构架拉大，商业物业形态升级，将逐渐拉动各业态的经营管理规模升级；相比南部县本地的经济水平，虽然消费明显偏高，但从经营情况来看，市场存在着巨大的商业市场空间；大型商业、连锁商业、品牌店等形式随着经营者的资金、经验、知名度积累，逐渐过渡到品牌、服务、环境、氛围的主动营造。从商业情况来看，百货零售行业以初见规模，但是随着房地产住宅的发展，建材的需求量日一加大，专业化建材市场成为了商业的空白地段。2.2.7.南部五金建材行业经营分析城中心区建材规模调查情况 （单位：，元/·月）街道名称商业业态面积（）比例（%）商家品牌租金（元/月）蜀北大道、蜀北市场、振兴街、新南花园、幸福路、北环路等墙纸油漆8508.28美佳墙纸·润立漆、康斯佳漆·欧美雅墙纸、紫荆花漆、立邦漆、多乐士漆、大宝漆、墙纸、鼎升墙纸、布莱斯墙纸墙布、查斯威尔墙纸、嘉宝莉漆瓦格纳地板、美涂士漆、德国都芳漆、杜威漆、欧文漆、嘉宝莉漆、鳄鱼漆、华润漆、日森液体壁纸、米奇儿童漆等均价26橱柜4003.90天宇厨卫、阳光橱柜、堡登欧式壁柜、欧派橱卫、橱 卫、亿家乐厨卫、火王厨卫等布艺9108.87恒源祥家纺、居家布艺、金海布艺、红叶窗帘、雅兰布艺、布居艺阁窗饰、三友家居等灯饰电工159515.55红太阳灯具城、金三角灯具城、众光照明、千泰照明、南极灯饰、精典灯具、龙腾光电、金东方灯具、拖维国际照明、复兴灯具、明日灯具城、广东大发灯饰、广州众光、城市阳光灯饰馆、皇家灯饰·水暖、灯具、向阳灯饰、琪达灯具城、丽春灯饰等门窗木业226522.08贵祥门业、王力高防安全门、锐达门业、多雅实木门、罗曼芝麻开门、大前门业、楼龙防盗门、防盗门、步阳安全防盗门、艺龙门业、喜来乐门业、龙阳安全门、大川门业、湘川门业、华唯门业、盼盼门业、星月神安全门、防盗门、恒成安全门、成螺美佳顺安全门、亿川门业、重庆林盛防撬门、好迪门业、室内门、索福门业、富新安全门、防盗门、美心门业、美文顺名门等各大门业。卫浴5605.46卫浴、贵族卫浴、乐家洁具、新辉煌卫浴、尚高卫浴、阿里斯顿卫浴、洁具卫浴、箭牌卫浴、申鹭达卫浴等五金水暖7407.21杨氏五金电器批发部、夏新电器、小五金、小五金、小五金、小五金、小五金、小五金、辉煌五交化上菱电器、爱事达电器、防水、防水、宏源防水等装饰220021.44环宇装饰板材、卓君装饰材料城、四隆装饰材料店、东升装饰板材、板材、板材、板材、板材、美家园装饰板材、板材、板材、板材、杜氏木业、蜀北装饰材料批发部、顺通装饰材料部、龙腾石材、珑峰装饰石材、南部光彩石材、老牌胡氏石材、东方石材、意大利涂之乐、宏达石材等装饰材料其他7407.21凯英灯具洁具卫浴、五金卫浴、灯具·橱柜·抽油烟机、灯具·卫浴、厨房橱柜电器集成吊顶、奥得赛厨卫电器豪门骄子门业、集成吊顶金匠生态瓷砖、宏派洁具万家燃具、厨具卫浴、顶固雨篷、一灯大师·贝岭厨卫等合计10260100城中心区建材业态分布 （单位：，%）商业业态橱柜油漆五金水暖灯饰电工窗帘布艺装饰卫浴洁具门窗木业其他合计面积40085074015959102200560226574010260比重3.908.287.2115.558.8721.445.4622.087.21100 %以上市调数据为抽样数据，约现经营的1/3.建材消费力从表上不难看出，南部建材买主，在购买建材是专业化建材市场成为了第一考虑目的地，但南部现在市场中不具备该物业，在市调中很多顾客不得不得舍近求远到南部周边购买。调查发现，本区域的建材经营具有以下一些特点：总体规模较大，经营门类丰富多样。在可供经营的店面面积远小于老城区的条件下，但是建材的经营面积与老城区旗鼓相对较小，业态更单一；经营较为集中，但专业积聚效应并不强。蜀北大道和北环路沿线路成为经营建材最为集中的道路，其中蜀大道成为主要的建筑板材、装饰材料商家主要的经营场所，蜀北市场成为主要的建材的集中地，而北环路两侧店面为新开发楼盘底商，则以经营装饰、卫浴洁具、油漆、陶瓷地板等现代装饰类建材为主。经营档次不高，高档建筑品牌的商家较少。因为本区域属于新开发地区，民房建筑、老社区的数量较多，主要分布在政府新区及滨江路两侧，新老建筑在招商上缺乏统一规划，因此商业的经营五花八门，虽然客家大道经营板材的商家较多，但因为建筑物自身环境的限制不利于经营高档品牌，因此在店面装修、经营档次上有所欠缺。成熟的生活、商业配套，带来了巨大的人流、物流，商业氛围较为浓厚，商业经营条件便利，适于建材类商品的经营。2.2.8调查结论2.2.8.1大市场，深潜力南部县总体建材规模较大，但随着南部城市化发展步伐的加快，房地产开发的不断发展，对家居、建材商品的需求亦与日俱增，目前的市场容量仅能满足一部分的市场需求，而待2011、2012年诸多新开楼盘的交房、入住，南部的商业市场将掀起新一轮的建材热，且随着房地产开发的步步深入，市建材市场的潜力将得到深度挖掘，而建材规模将达到一个新的高度。本项目选择在前两年新房交房入伙及房地产市场理性发展时期入市，可以更多的吸引众多投资者的眼球，使其将商业当作首选的投资项目，从而抢占更多的商机。 2.2.8.2细分市场专业化是搞活商业地产的重要途径我市场在南部建材行业成为霸主地位无可撼动，专业市场的成功操作似乎成为理所当然的事情，专业性市场成为商业成功运营的重要出路，因此，在各大楼盘的商业都往专业化方向发展。故，本项目在招商定位上往专业化的方向思考是操作的第一步。然而，专业化经营也必须要从市场空白的角度出发方能准确定位。而通过市场细分及调研，南部尚存发展空间的建材种类在灯饰，虽有一定数量的商家，但分布零散，不具积聚效应，这是本项目主要的思考点之一。2.2.8.3高档建材引领建材市场未来发展方向在调研中发现，老城区因市场容量有限及建筑老旧等因素影响，可供租售的店面数量甚少，因此，老城区的建材行业主要以经营五金交电等杂行。但在一些新楼盘的底商店面，为了与新楼盘形象保持一致，配置高档装修的高档建材商家日渐兴起。今后新开张商家往品质化方向发展的趋势日渐明显。 而本项目为纯商业，在招商定位方面确定走高品质路线的方向是极为正确的。2.2.8.4市场竞争激烈，日趋白刃化南部建材总体规模庞大，经营商家数量多，市场竞争达到了一个新的激烈程度。据调查，2012年新开建材类店面达100家，且多集中在新楼盘的底商。激烈的市场竞争，使得大量的建材经营商家在营销方面大做文章，车体广告、短信、报纸等诸多媒体成为主要的广告载体广告投放量成为仅次于房地产广告的第二大广告业态。这也宣告了南部的建材市场已经从“量”的竞争上升为“质”的竞争，一个品质竞争时代已经到来！2.2.8.5经营水平的高低成为赢得市场的重要砝码南部建材类经营商家的经营理念已从之前以我为主、淡薄营销的意识上升为全程营销的现代营销理念，除了在主抓产品质量关以外，在现场服务、售后跟踪、整合推广等方面都有了全新的意识。因此，经营水平的高低在激烈的市场环境下成为胜利者的致密武器。2.3房地产市场分析2.3.1住宅发展现状2.3.1.1土地供应情况从南部县本级土地供应情况来看（挂牌拍卖成交），2010年土地集中供应时间土地集中供应时间在7月和10月，特别是10月份占全年土地供应量29%，但大部分都是近两年来各商住结合的土地供应。因此今年土地的供应量大幅萎缩。真正可供开发的土地基本上都控制在少数的商住项目上，因此目前实际可开发的土地并不多。2.3.1.2住宅供求情况分析数据来源：统计局2011年1-5月新开发面积62.6万，其中住宅22.4万，占新开工面积36%。累计施工面积达98.8万，其中住宅89.5万，占总面积的68%。从销售面积来看，本期销售面积11.3万，而上年同期累计销售38.4万平米，从平均每月来看，本年平均每月2.68万，开年来同期平均每月为1.68万，同比下降46%。从以上数据可以看出，今年新开工面积中，住宅所占比重较大，由于去年的住宅价格和销量猛增，目前持观望态度的较浓，同时开发物业形态发生了转变。从累计施工面积来看，住宅所占比重过半，说明去年住宅开发面积较大。从住宅销售面积来看，本期销售11.3万，占整体物业销售64%，可以看出住宅销售仍是整个房地产市场消费主流。从销售金额来看，2011年1-5月销售总额为50650万元，而去年