山东省嘉祥县城区东部嘉祥420亩项目建筑设计任务书.doc

嘉祥420亩地块项目建筑设计任务书安徽大悦堂房地产顾问有限公司2013年10月目录：一、项目概况二、规划设计依据三、方案设计要求四、设计成果要求一、项目概况（一）地理位置项目位于济宁市嘉祥县呈祥大道南侧，嘉丰路东侧，嘉美路西侧，顺祥路北侧。（二）整体区块项目位于山东省嘉祥县城区东部，离济宁市约8公里，在嘉祥到济宁的必经主干道上。项目交通方便，所在位置为嘉祥县城市东部偏郊区。（三）周边介绍项目北侧的呈祥大道，是嘉祥县的东西主干道，西连嘉祥县城，东接济宁市区，交通非常便利。目前，项目周边有嘉祥石雕艺术公园（项目西侧6公里）和正在建设的嘉祥体育馆；项目周边配套略显不足。随着嘉祥城市化进程的不断加快，以及嘉祥向东部的发展，项目所在的东部区域住房、商业的需求量将得到较快提升。（四）初步规划项目总用地面积约420亩，其中270亩配建100兆瓦发电站，剩余150亩作为住宅或者住宅及办公用地。规划思路一：150亩商住项目容积率为：3 ，总建筑面积30万。其中住宅建筑面积27万，商业建筑面积3万；规划用地性质为商住。规划思路二：68亩办公，82亩商住项目办公本方案暂不考虑，商住按照容积率3计算，总建筑面积16.4万，其中住宅15万，商业1.4万。二、规划设计依据（一）规划依据1、地块出让公告2、土地出让合同及用地红线图3、计委立项批文4、中国、山东省、济宁市、嘉祥县相关法规及标准5、本设计任务书（二）地块控制性规划要求（建设主管部门所定，须强制执行）详见地块规划设计条件通知书。三、方案设计要求（一）项目定位项目整体定位为：高品质、高科技、绿色环保节能宜居小区；突出“品牌”、“品质”、“科技”、“绿色”、“环保”、“节能”、“景观”、“舒适”、“实用”概念，引导嘉祥县居住潮流。项目整体规划以32层和33层的高层为主，突出项目高科技、现代感的品质。建筑整体风格定位为：现代简约式风格，略带艺术气息，典雅气质。（外立面采用中性偏暖色色调；具体建筑风格由建筑设计院提供3套以上建筑风格参考图供开发公司领导最终确定）（二）总体规划要求1、规划方案应功能分区明确，与周围环境协调，充分考虑建筑特色和各项技术要求。能够体现城市规划及城市设计要求，并具有独特的设计品质和理念，方案涉及到的消防、环保、园林绿化、人防、水利、电力、交通等问题，应符合各专项规划要求。2、项目地块分为工业和商住两部分，建议工业和商住之间应有宽阔的绿植遮挡，使工业对居住造成的影响降低到最小。3、项目住宅设置的出入口应充分考虑到物业管理的便利；建议，若是150亩商住，项目沿呈祥大道、嘉美路、嘉丰路各设立一出入口，主出入口放在呈祥大道上；若是82亩商住，项目沿嘉美路设立一主出入口，呈祥大道设立一消防通道。4、充分挖掘绿化空间，小区外围及内部做足绿化，并着重处理好项目主出入口的绿化景观设计。5、场地竖向设计应充分考虑小区与外围市政道路的标高关系，小区内部给排水管网、电力、综合管网等应与外围城市管网相协调。6、小区交通组织着重处理好与外部市政道路的衔接、汽车出入口的布置、人车分流、物业管理。7、受限于地块本身所在位置及控制性规划，应通过技术措施如调整建筑平面、调整门窗的位置及大小、设置遮阳系统等来优化建筑的日照与通风问题；沿街建筑噪音问题比较突出，应采取良好的建筑措施使户内的隔音效果达到规范要求。8、小区采用智能一卡通设施，从小区门禁、单元门禁、地下车库门禁、住宅门禁均采用一卡通行。9、小区内设立健身广场，生活广场，方便业主生活。10、小区采用地源热泵系统到户，使既可供热又可制冷的高效节能空调系统进入每家每户。11、小区采用全屋面光伏发电设施，用于小区地源热泵用电、电梯用电、公共空间照明及部分住宅照明。（三）单体规划要求1、地下空间：小区内部空间较大，沿小区道路设计多处地上停车位；并于小区内部较大空旷处位置设计集中式停车场12处。为解决停车位数量与绿化面积存在的矛盾，可通过铺设草皮砖等形式在满足地面停车位数量同时，满足绿化率。高层住宅地下设计为人防兼地下泊车，地块开挖地下室并联成一体；地下停车场要求有电梯可直达各栋高层住宅。地下停车场非人防部分建议设计部分玻璃顶面天井采光口，增强地下停车场通透性。2、商业：沿呈祥大道底商为一二层连体，单铺开间3.8米4.2米，进深控制在15米以内，商铺内部后部有楼梯通往二层，楼梯间设计给排水，可作为卫生间使用，一层层高4.5米，二层层高3.6米。沿嘉美路和嘉丰路底商为一层，单铺开间3.8米4.2米，进深控制在15米以内，层高4.5米。呈祥大道与嘉美路、嘉丰路交叉口设置4层集中式商业，用作大型商超及购物中心。3、住宅：层高3米。明厅、明卧、明厨、明卫；除储藏室外，无暗室。南侧设计以客厅、卧室为主，厨卫尽量放在北侧。卧室尽可能设计大面积飘窗。尽可能的双阳台设计，南侧观景阳台宽度不少于1.5米。住宅设计为一层直接落地，无储藏室，一层带院落。小区内部部分景观较好的楼宇一二层设计为复式住宅。楼宇单元门设计为小区内北向进入通道。部分高层顶层设计为跃层复式，即32+1层。楼宇外立面13层采用仿石材或文化石，3层以上采用涂料。建议住宅阳台封闭设计。4、其他：地下车库控制合理层高，在满足规范要求下通过各项措施降低层高；控制合理柱网尺寸，满足汽车库规范要求下提高车库利用率，平均每车位建筑面积指标不应大于45平米/每车位（包括人防等地下区域所有功能空间面积与停放车位数的比值）；停车位的数量及位置应综合考虑，保证分布合理，满足每个地块的不同需求；地下车库顶板应注意景观布置要求；地下空间应注重创新，采光、通风及竖向设计应有所突破；注重平战结合，地下室的送排风口应考虑与外部环境相协调。商业裙房屋面考虑相连通，屋面设计绿化景观。商业与住宅尽量考虑脱开，包括人流的区分、管线的处理、楼梯的转折等。建筑平面的设计应充分考虑户型平面、管道井、室外空调机位、公共区域、公摊面积等各种因素，户型设计应充分考虑方便今后业主的装修改造问题。应充分考虑建筑入口、建筑屋顶、建筑色彩这三项主导建筑可标识性的因素。建筑外立面管线尽量考虑隐蔽，保证外立面的干净、整洁。小区废气（厨卫排放、汽车排放、地下室排烟）、废水、废渣（生活垃圾）、噪音（汽车、商业活动）等涉及到环保的各项处理措施应着重阐述，以保证小区环境影响评估报告的顺利编制及环保顺利验收。对外墙、门窗、屋面选用性价比及安全性能较高的节能材料及技术；采用外墙保温层和双层玻璃保温窗，增强室内保温效果。合理控制建筑体型系数、窗墙比等设计参数；采用外平开窗等设计，考虑防坠落措施；维护墙体材料及建筑材料的选择应注重经济、节能、环保。结构：建筑设计阶段需初步规划结构布置、基础选型、荷载选择、覆土深度等各项结构参数，充分考虑其经济性。安装：重点解决楼地面及分户墙的隔音、排水管道噪音、电梯井道隔音的技术处理措施；对环境灯光照明进行充分考虑。环境：小区道路系统动、静态交通组织合理，通达性好，对居民不造成干扰；小区内应提供不同年龄阶段居民活动的场所，加强邻里之间的交流；住区环境应考虑背景音乐来增强居住生活的情趣；小品设计时应避免采用大面积的金属、玻璃等高反射性材料，减少住区光污染；户外活动场地布置时，其朝向需考虑减少眩光；儿童活动区周围应保持好的可通视性，便于成人对儿童进行目光监护。（四）住宅户型设计1、户型平面应总体布局合理，动静分区，各功能空间采光通风良好，使用功能互不干扰。2、户型平面设计应注重创新，给业主以较大的赠送面积、较高的得房率，应结合结构、设备及室内装修的各项要求。3、户型面积指标应计算准确，临界户型确保满足<90平米、<144平米的要求。4、每户至少保证一个南侧阳台和一个朝南卧室。5、考虑到业主今后室内装修，设计应采用模数制，尤其是卫生间、厨房，开间及进深必须采用净尺寸，并满足相应建筑模数。6、卫生间应考虑盥洗与淋浴、如厕分开，干湿分离，有利于提高卫生间使用效率；设置单一卫生间的中小户型，应考虑淋浴盆与浴缸互换的可能。7、强调户型的可变性（要有弹性空间），内部空间可以灵活重组，尤其针对舒适型两房户型，尽量能满足业主不同时期的小三房需求。8、户内空间应避免狭长走道，房间开间与进深的比例要保证摆放家具的空间。9、厨房的洗涤盆应位于窗位；户型应能保证明厨明卫；卫生间不应正对入户门、厨房门及用餐区域；厨卫面积应与户型面积相匹配。10、客厅的背景墙尽量避免开设房间门，背景墙宽度应满足规范要求。11、户型平面中注意控制凹口的深宽比。12、户型的布局应考虑建筑一般禁忌的要求。13、高层小高层为减少公摊，户型为一梯三户或四户，两侧为南北通透大户型，中间全南户为90平米以下小户型。14、主力户型为105120 m2左右的三房两厅一卫户型，另外 8090m2的两房两厅一卫、120144 m2左右的三房两厅两卫或四房两厅二卫户型作为适当补充。15、对于只有1个卫生间的户型，需保证明卫，对于两个卫生间的户型，允许有一个暗卫。（五）住宅户型配比项目住宅户型配比考虑到的因素主要为：1、项目所处位置虽然是嘉祥发展方向，但目前配套不齐全，仍略显偏远；因此，项目应定位为经济实用的商住小区，目标消费者相对经济实力一般。2、项目的主要目标消费者（85%左右）是嘉祥县城消费者群体和项目周边乡镇消费群体，他们主要考虑房屋总价、性价比、实用性。3、项目的次要目标消费者（15%左右）是济宁西侧部分消费群体和其他群体，他们中的大多数购买住房主要考虑经济实用，具投资性。4、根据项目目标消费者的大致比例，建议如下：面积在110平米左右的小三房户型，总价低，房间多，经济实用；是项目的主打户型。面积在90平米以下的两房户型，总价较低，适合多数年轻人购房需要，是项目的重要户型。面积在120平米到144平米的三房/四房户型，适合经济略强的消费者购房需要，是项目的另一重要户型。144平米以上的复式户型，适合经济能力较强的消费者，此种户型能够提升项目品质和档次，是项目重要的补充户型。根据以上考虑，户型配比方案一：（按照150亩商住地块，27万住宅测算）8590平米（两房）面积占比20%，即54000平米，约610套105120平米（小三房）面积占比60%，即162000平米，约1420套120144平米（三房/四房）面积占比15%，即40500平米，约310套170270平米（顶层及一二层复式）面积占比5%，13500平米，约60套项目住宅总体户型配比为：户型面积总套数（套）套数占比8090平米61025.4%105115平米142059.2%120144平米31012.9%顶层复式602.5%合计2400100%户型配比方案二：（按照82亩商住地块，15万住宅测算）8590平米（两房）面积占比20%，即30000平米，约340套105120平米（小三房）面积占比60%，即90000平米，约790套120144平米（三房/四房）面积占比15%，即22500平米，约170套170270平米（顶层复式/一二层复式）面积占比5%，即7500平米，约35套项目住宅总体户型配比为：户型面积总套数（套）套数占比8090平米34025.5%105115平米79059.2%120144平米17012.7%顶层复式352.6%合计1335100%商业部分：项目沿街面较长，商业面积较多，考虑到销售速度问题，建议总价不宜过高，能吸引较多的投资者购买；因此，商业开间及面积不宜过大；建议开间在3.84.2米，进深在15米以内。另外考虑到嘉美路及嘉丰路为新开路，商业氛围须较长时间培养，商业价值相对较低，建议此两条路段商业设计为单层商业，面积小，总价低，有利销售。四、设计成果要求（一）规划建筑方案成果（1）设计说明（2）规划总平面图（含技术经济指标）1：500（3）日照分析图；通风分析图（4）鸟瞰图（5）主要街景彩色立面图，反映项目品质档次的主要节点（商业沿街立面、商务办公楼、西北侧大型购物中心、北侧星级酒店、小区主入口、小区次入口、小区内部水景、其他景观等）建筑景观图，不少于10张（6）总体首层平面图（7）总体地下室平面图；（8）道路系统分析图（9）景观绿化分析图（10）集中式商业消防分区图（11）所有建筑平面图（含户型指标）、立面图、剖面图、结构图以上设计成果缩印成A3格式方案文本，提供数量为8本，加盖单位公章、法人章及注册建筑师章；设计成果电子文档一套（全部设计成果均制作成电子文件，文本文件采用Word格式；设计图形文件采用Auto CAD格式，电脑渲染图等采用JPG图片格式，应采用普及的通用软件制作）；总平面图、鸟瞰图、建筑景观图提供A1彩色展板三套。