2014年长沙市商业市场深度调研分析报告（上） .ppt

2014年长沙市商业市场深度调研分析报告,2014年6月,（上）,前 言,城市商圈是城市经济建设最活跃的现象之一，能促进区域经济增长，丰富城市经济文化生活，,方便居民购物、休闲娱乐等消费，是商业地产发展的结果。,本次商圈调研主要是为大家呈现目前长沙商圈发展现状，了解城市居民去哪儿消费。调研活动动用120余人次，历时约4个月，其中商圈识别以及前期数据采集（商圈普查截止至2014年1月）等历时90多天，后期数据整理和分析将近一个月时间，对商圈主力店人流还将继续进行定期（每月）监测。,本次研究通过商圈的普查和人流的测量统计，得出全长沙现有商圈的业态分布和配比，建立相应的模型判断城市商圈的等级，得出五一商圈是市级商圈、东塘商圈等商圈为区级商圈等相关结论，让商家能了解某一商圈的等级、该商圈消费者的分布、商圈活跃程度以及商圈未来的发展；让地产开发商了解商圈的等级、商圈主力店的业态分布和配比，以及它们的主要影响人口数量和距离，了解新兴商圈的发展，为后期商业地产开发提供借鉴。,本报告为年度报告，未来将定期更新相关数据和信息。,前言一、研究内容及方法1.研究背景2.研究内容3.研究思路和方法1）什么是商圈2）主力店与次主力店3）商圈边界4）商圈等级二、长沙商圈的现状及未来发展,1.,商圈现状商圈分布特征,2.3.4.5.6.7.,商圈现状商圈规模商圈现状商圈业态商圈现状商圈主力店情况商圈现状商圈五区分布情况商圈发展商圈等级小结,三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究1.商圈吸引力研究,1）商圈吸引力研究商圈等级情况2）商圈吸引力研究商圈主要影响范围3）商圈吸引力研究商圈主要客群来源4）商圈吸引力研究小结2.商圈活跃度研究1）商圈活跃度研究商圈整体品牌情况2）商圈活跃度研究商圈服装类连锁品牌情况3）商圈活跃度研究商圈各业态服装连锁品牌情况4）商圈活跃度研究小结3.商圈商业机会研究四、新兴商圈研究,1.,长沙新兴商圈基本情况,2.新兴商圈区位条件分析3.新兴商圈周边的人口研究4.新兴商圈商业面积研究（主力店）5.新兴商圈的品牌研究6.新兴商圈发展总结五、结语附件,一、研究内容与方法1.研究背景,2.研究内容,3.研究思路和方法1）什么是商圈2）主力店与次主力店3）商圈边界4）商圈等级二、长沙商圈的现状及未来发展三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究四、新兴商圈研究五、结语,更多商圈研究内容，请扫二维码：,一、研究内容与方法,目前，业内主要提到的商圈主要是指商势圈，是商店所辐射和影响的最远距离的消费者所处在的区域，但在这区域内并不全部都是商业（门店），商业只是集中在某一区域内，因此根据商势圈的解释，商圈是没有边界的，但商业集中区域必然有一个明确的边界，因此我们需要提出一个合理的商圈解释，以便更好地理解商圈。,业内商圈研究主要以项目为导向，多考虑分析项目周边商圈内商业活动和常住人口等，很少对全长沙主城区商圈进行深入的剖析，因此开发商、商家、投资者等很难对长沙主城区的商圈有一个清晰地认识和了解，所以对长沙商圈作一个深入的分析研究很有必要性。,由于业内对商圈及相关定义没有形成统一的解释，为了研究的顺利进行，,我们将对相关名词作一些解释。,1.研究背景,一、研究内容与方法,2.研究内容,本报告研究内容主要包括三个部分：,了解长沙商圈的现状及未来发展变化：识别和判断长沙主城区商圈的个数和分布、规模业态结构、已形成的商圈等级以及商圈与周边人口的关系，以避免长沙“圆环套圆环”、到处都是商圈，并在现状分析的基础上预判长沙未来新商圈出现的可能性和现有商圈的未来发展变化。,研究商圈未来潜在的商业发展机会：判断长沙商圈各商圈的吸引力，了解各等级商圈的主要影响距离和人口数量，以及识别各商圈的客群来源；分析长沙商圈内传统购物服装类连锁品牌在各商圈的分布情况，以此判断各商圈的活跃度。通过商圈吸引力研究和商圈活跃度研究，判断商业发展机会。,了解已形成新兴商圈的特性：对长沙新兴商圈进行剖析，研究其存在的基本条件和发展,规律，以及可能存在的问题和不足，为商业地产开发与商圈发展提供借鉴。,一、研究内容与方法,本报告研究思路具体分为以下5点：,1、对相关调研方法和概念进行统一定义，为后续的调研和资料整理的顺利开,展奠定基础；,2、根据相关定义，采用实地普查、监测等方式识别和判别长沙主城区商圈的个数、分布情况、业态组成，以了解长沙主城区商圈的基本信息；通过对长沙商圈现状的分析，预判未来新商圈出现的可能性和现有商圈的未来发展变化。3、根据收集的商圈信息整理、分析，结合相关定义判断长沙主城区商圈等级，并对各等级商圈进行吸引力研究，分析各等级商圈的主要客源分布及影响范围。4、根据收集的商圈品牌信息，了解长沙商圈品牌整体分布情况，尤其是服装类品牌的分布，分析各商圈服装业态构成及品牌占比，以此为基础研究商圈活跃度。结合商圈吸引力研究及商圈未来发展情况，判断商圈发展机会，,5、通过对长沙新兴商圈的区位、周边人口分布、主力店面积及业态结构、品牌入驻情况和实际运营情况进行研究分析，了解新兴商圈的发展状况，从中探索其发展规律，为商业地产的开发和新商圈的发展提供借鉴。,3.研究思路与方法研究思路,商店主要商圈,次要商圈边际商圈目前社会上普遍认为的商圈示意图,次主力店,街区商业,道路,我们认为的商圈示意图,一、研究内容与方法3.研究思路与方法方法及相关定义1）什么是商圈目前市场上普遍认为，商圈又称购买圈、商势圈，是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。因此根据这种理论，商圈没有一个绝对的边界，因为随着交通的发展，任何一个城市都可能变成一个商圈，这对地产发展、商家、消费者等来说意义不大，因此为了更好地研究和识别商圈，我们认为商圈是由若干主力店和次主力店为核心以及部分商业街区门店组成的传统商业，在城市商业活动中具有一定影响力的商业经营活动聚集区。商圈边界主力店,商圈主力店、次主力店三维力度示意图,项目主力店、次主力店四维力度示意图,一、研究内容与方法3.研究思路与方法方法及相关定义2）主力店、次主力店主力店主要在购物中心规划、招商、运营中经常被运用和提及到，业内主要称为“锚店”或者“核心租户”，但却没有一个明确的定义和权威的标准解释，也找不到广泛的认同和比较标准的概念。目前业内所涉及主力店主要考虑的是某个项目的自身单个品牌商家，其所起的作用主要是针对项目自身，我们所研究的是整个商圈，因此提到的主力店是指在商圈内部起核心引领作用的商家。项目主力店和商圈主力店维度示意图：,一、研究内容与方法,2）主力店、次主力店,由于商圈理解不同，相对应的主力店理解也不相同。我们认为商圈主力店是对商圈客流吸引力、品牌商家带动力以及项目的安全运营力起核心引领作用的大型品牌商家。此三项作为商圈主力店和次主力店与否的核心考量标准。,三项指标的基本定义：,客流拉动力：指对最终消费者的吸引力，具有一定的目的性消费牵引力；品牌拉动力：指对其他散户品牌商家的吸引力；,安全运营力：指后期运营阶段能持续经营的能力，不会因市场波动或短期亏损而关店等情况发生。,3.研究思路与方法方法及相关定义,一、研究内容与方法,2）主力店、次主力店,主力店主要体现的是对整个商圈客流吸引的核心作用，因此，主力店业态主要为：百货商场和大型超市,为便于实际操作，我们对主力店有一个相对量化的标准。百货：面积在15000平米以上；超市：5000平米以上。,次主力店的界定标准：,次主力店是指在整体商圈内，客流吸引力、品牌带动力、安全运营力三个维度中，承担起一个或几个方面起到主要影响作用的品牌商家。,相对来说，主力店三个维度里有全方位的贡献能力，而次主力店是在某方面有特殊贡献的商家。,因此，我们界定次主力店的标准为：娱乐业态：影院、KTV等；,餐饮业态：肯德基、麦当劳等；,专业卖场：国美电器、苏宁电器、友阿电器、通程电器等。,3.研究思路与方法方法及相关定义,一、研究内容与方法,2）主力店、次主力店,主力店、次主力店界定参照表,注：主力店、次主力店的品牌界定，因品牌发展、地区经济不均等因素而存在品牌影响力差异。所以，在主力店、次主力店选择评估层面，必须是具有良好发展业绩的全国型连锁品牌，以此来减少地区差异的甄别难度。,3.研究思路与方法方法及相关定义,一、研究内容与方法,2）主力店、次主力店,百货类三项维度都保持最高，故单独百货店界定为商圈。,大型生活超市+2个次主力店，且在有效的人流交换的范围内，界定为商圈。4个次主店，在有效的人流交换的范围内，界定为商圈。,在此标准以上，主力店、次主力店数量越多说明商圈的吸引力越大。,在此标准以下的主力店和次主力店存在，定义为人流聚点，也可以理解为具备发展成商圈的潜力区。,可能存在的现象为：主力店与其他主力店或者次主力店存在一定的空间距离。所以必须识别其是否为同一商圈相互依存的关系，即有效关联度。,商圈主力店、次主力店三维力度示意图,3.研究思路与方法方法及相关定义,一、研究内容与方法,2）主力店、次主力店关联度（关联度表见附件）,关于有效关联的解释：,有效关联是指主力店与次主力店或次主力店与次主力店之间存在地理距离时，双方客流互通的紧密程度，也称之为客流有效关联度。,我们认为，影响两店之间的因素，主要体现三个方面：1、商业断层：,指商业街区中出现长距离的非商业形态而造成的断层区。比如芙蓉路上的贺龙体育馆，广场造成商业断层，影响了商业客流的关联度。2、道路阻隔：,指车行道、火车道等横穿两店之间时造成的客流阻隔。比如芙蓉路八车道，造成了街区两边的客流互通率低下。3、两店之间的地理距离：,两店之间的步行距离过远而造成的客流阻隔。,以此三种指标来界定两店是否为同一商圈：测量值为60分以下，不存在关联性，视为独立存在；60分以上，视为关联，分值越高，说明关联性越强。,3.研究思路与方法方法及相关定义,一、研究内容与方法,3）商圈边界,根据主力店、次主力店测量表的结果，我们大致判断了商圈的位置；根据商圈研究内容，需要知道商圈内的各个业态占比等信息，需要判断商圈的边界。商圈的边界即商圈内商铺分布最边沿的位置。,根据商圈研究经验以及商圈数据信息收集便捷性，我们认为只要满,足以下其中一个条件即可判断此处为本商圈的边界：,1、商业断层（商业干扰）：非商业大型设施（工厂、高速公路、铁道线路）,且商业活动出现明显下降，此外还有河流、公园等。2、连续出现非传统零售业态商铺数量超过4个以上。,（传统零售百货业态主要包括：零售购物、餐饮、休闲娱乐等）,3.研究思路与方法方法及相关定义,一、研究内容与方法,4）商圈等级,3.研究思路与方法方法及相关定义,当消费者前往某一商圈的概率P大于50%时，该商圈为市级商圈；,当消费者前往某一商圈的概率P大于2%且小于50%时，该商圈为区级商圈；当消费者前往某一商圈的概率小于2%时，该商圈为社区级商圈,注：对于新开业的商圈，P位于1.9%以上，且小于2%，我们可以该商圈认为处于准区级商圈。,商务部对商业中心（商圈）的划分是：国际商业中心、都市商业中心、市级商业中心、区级商业中心、社区商业中心五大类，由于国际商业中心和都市商业中心的主城区常住人口要分别达到700万和400万，根据长沙目前的人口分布情况，因此这两类商业中心（商圈）暂时不存在。为了便于同城（长沙）比较，本次研究消费者逛街原理：任何一个消费者有去任何一个商圈消费的可能性，建立消费者逛街概率模型，判断主城区消费者去各个商圈街逛街的概率P，根据消费者去某个商圈的概率，判断商圈所处的等级。商圈等级划分标准,一、研究内容与方法,P代表i消费者前往j商圈购物的概率；S代表 j商圈的应用面积；,T代表i地到j商圈所花费时间；,代表顾客因购物类型不同而对路途时间的重视程度（日本通产省标准化=2）；,n表商圈的数量。,注：由于主力店是商圈构成的根本，在吸引消费者能级上大于街区门店，因此，需要对不同的商业面积赋予不同的权重，商圈面积=主力店商业面积*0.7+街区商业面积*0.3,4）商圈等级,3.研究思路与方法方法及相关定义,消费者逛街概率模型如下：,微信号：SOSO_dc微信二维码,未来本公司将通过微信订阅号定期免费发布商业、,商圈、商业品牌等方面的研究信息以及以下数据信息：长沙商圈基础信息（按年度更新，包括各商圈门店数量、面积、品牌名称、品牌个数、业态种类等）长沙人口发展数据（根据人口普查情况统计，包括2000年第五次人口普查和2010年第六次人口普查的各街道办常住人口和户籍人口数据）长沙商圈零售品牌数据（分业态业种品牌统计，包括各业态譬如女装、男装、休闲服装、运动服装等品牌在长沙各商圈的门店数量、门店经营面积等，以及某个品牌譬如NIKE在长沙各商圈的分布信息等）,长沙商圈客流情况数据（每月定期监测更新，包括客流量、提袋数和提袋率）本公司目前的主要业务是为房地产开发商提供商业地产的定制服务研究，包括市场调研和前期定位等，已负责过的市场调研项目有：长沙河西王府井商业广场、常德火车站家具城B地块、常德汉寿龙博湾商业街、株州新华联集团、浏阳豫园商业步行街、郴州南方稀贵交易中心、吉首太丰中央广场等。,三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究四、新兴商圈研究五、结语,一、研究内容与方法二、长沙商圈的现状及未来发展,1.,商圈现状商圈分布特征,2.3.4.5.6.7.,商圈现状商圈规模商圈现状商圈业态商圈现状商圈主力店情况商圈现状商圈五区分布情况商圈发展商圈等级小结,更多商圈研究内容，请扫二维码：,二、长沙商圈的现状及未来发展,通过对商圈的识别与判定，确认长沙商圈的数量、分布，并鉴别每个商圈的边界，找出长沙商圈的分布特征；通过对全长沙商圈进行主力店和街区的业态、面积等信息普查，发现长沙商圈主力店和街区的门店数量占比、业态占比分布特征；选择商圈部分主力店出入口作为客流和提袋率测量点，通过对长沙主力店客流量进行归一化处理，得出长沙商圈某一时段的人气指数，并结合各自商圈的业态，判断商圈业态与人气的关系；结合消费者逛街概率模型和阿普波姆法则以及赫夫理论，计算各个商圈的消费者逛街概率，并以此划分长沙商业板块和判断各个商圈的等级。,根据长沙商圈发展现状，预测长沙现有商圈未来的发展变化，如商业版块内商圈的兼并以及商圈边界的扩张等变化，并结合商业地产的发展，判断长沙未来新商圈出现的位置和可能性。,二、长沙商圈的现状及未来发展,1.商圈现状,根据本报告对相关概念的定义和界定标准，通过实地调研，我们判断出目前长沙存在25个零售商圈，他们既有传统的老商圈，如五一商圈、东塘商圈等，也有新近产生的商圈如银盆岭奥克斯商圈等等。具体情况如下表（排名不分先后）：,注：本次长沙商圈研究仅限于主城区（内五区），不含长沙县、望城区、浏阳市和宁乡县。,二、长沙商圈的现状及未来发展,1.商圈现状分布,长沙各个商圈的位置如下图：,二、长沙商圈的现状及未来发展1.商圈现状分布特征长沙商圈分布的特征：除极个别商圈外，大部分商圈都分布在主干道上（或者附近），且处于十字路口为主。譬如：分布在五一大道上（或者附近）的商圈有6个,分布在韶山路上的商圈有5个分布在万家丽路上的商圈有4个分布在芙蓉路上的商圈有4个分布在劳动路上的商圈有3个分布在桐梓坡路上的商圈有2个,更多商圈研究内容，请扫二维码：,二、长沙商圈的现状及未来发展2.商圈现状商圈规模1）城市商圈发展到一定程度，主力店和街区面积之比会接近80:20，数量之比会接近60:40。,量,3186,41%,主力店门店数量,4518,主力店面积,1423590,81%,341963,19%,长沙商圈主力店面积与街区面积分布情况街区面积,长沙商圈主力店门店数量与街区门店数量分布情况街区门店数,59%注：商圈主力店面积为建筑面积，街区面积为营业面积。数据来源于本公司商圈普查数据，数据截止于2014年1月份。长沙所有商圈的商业面积为1765553，其中主力店的商业面积为1423590，街区为341963，占比为81:19。长沙所有商圈内营业门店为7704家，其中主力店内门店数量为4518家，街区为3186家，占比为59:41。这表明商圈发展到一定程度，商圈主力店和街区面积之比会接近80:20，门店数量之比会接近60:40。,二、长沙商圈的现状及未来发展2.商圈规模2）长沙各商圈面积以主力店营业面积为主，特别是近年新形成的商圈，但新开铺除外,长沙各商圈主力店面积与街区面积分布情况,110000 10000010000085310369000,59000,11100075000 60000,6000060000,22000,36000,36000,3000030000,16000,2000018000,12000,7500,8000,8000,6780,10000142743,0,17550,0,31291,15000,1208,11907,7590 7500,19029,3180,0,2804 1500,10143,5100 5100,10608,5000,4200,3180,220,50%40%30%,70%2711060%,100%90%80%,主力店面积,街区面积,20%1200010%0%注：商圈主力店面积为建筑面积，街区面积为营业面积。数据来源于本公司商圈普查数据，数据截止于2014年1月份。长沙各商圈面积以主力店商业面积为主，大部分占比超过70%，特别是金星步步高、华晨世纪广场、万达广场、银盆岭奥克斯等等新近形成的商圈，占比超过了90%，但新开铺商圈是唯一一个主力店面积占比低于50%的商圈，占比为30%左右。,140,244,37,30,96,36,4,53,94,154,128,55,137,55,188,1,54,0,103,41,93,0,116,176,1151,0,0,32,33,34,38,45,76,84,92,94,100,125,126,129,150,154,154,189,189,201,204,265,459,1545,30%20%10%0%,40%,80%70%60%50%,100%90%,街区门店数量,主力店门店数量,长沙各商圈主力店与街区门店数量分布情况,二、长沙商圈的现状及未来发展2.商圈现状商圈规模3）除个别商圈之外，长沙各商圈门店数量主要位于主力店内,注：数据来源于本公司商圈普查数据，数据截止于2014年1月份。长沙各商圈门店数量主要分布于主力店内部，特别是新近形成的商圈，譬如万达广场、金星步步高、华晨世纪广场等，但湘江世纪城和新开铺商圈由于其主力店为生活类超市，所以它们的门店大部分分布在街区。,五一广场,银盆岭奥克斯,红星,大润发长沙店,华晨世纪广场,金星步步高,湘江世纪城,喜盈门范城,万达广场,上河国际,天虹百货,时代广场,芙蓉广场,东塘,雨花亭,火车站,荣湾镇,袁家岭,朝阳路,新开铺,侯家塘,伍家岭,林科大,左家塘,银盆岭奥克斯,大润发长沙店,赤岗冲,金星步步高,林科大,银盆岭奥克斯,华晨世纪广场,大润发长沙店,五一广场,上河国际,芙蓉广场,时代广场,天虹百货,湘江世纪城,喜盈门范城,万达广场,东塘,新开铺,雨花亭,火车站,侯家塘,荣湾镇,袁家岭,伍家岭,林科大,左家塘,朝阳路,赤岗冲,红星,华晨世纪广场,五一广场,万达广场,上河国际,天虹百货,时代广场,金星步步高,喜盈门范城,湘江世纪城,芙蓉广场,红星,东塘,雨花亭,火车站,袁家岭,荣湾镇,朝阳路,伍家岭,侯家塘,新开铺,左家塘,赤岗冲,长沙各商圈面积占全长沙商圈比例,长沙各商圈主力店面积占全长沙主力店比例长沙各商圈街区面积占全长沙街区比例,从长沙各商圈面积占比来看，五一商圈不仅主力店占比较大，街区占比也是最大的。,其他商圈譬如老商圈东塘、上河国际等虽然占比没有五一商圈大，但主力店和街区占比也处在第二梯队中；而新商圈万达广场、银盆岭奥克斯、金星步步高等以主力店为主，街区占比非常小，未来街区业态调整将会比较频繁。,二、长沙商圈的现状及未来发展2.商圈现状商圈规模4）除五一商圈之外，长沙其他商圈面积占所有商圈面积差别比较小30.00%,占比超过5%以上商圈,20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%,25.00%,25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%30.00%,占比超过5%以上商圈占比超过5%以上商圈,15.00%10.00%5.00%0.00%注：商圈主力店面积为建筑面积，街区面积为营业面积。数据来源于本公司商圈普查数据，数据截止于2014年1月份。,二、长沙商圈的现状及未来发展,2.商圈现状商圈规模,5）长沙除五一商圈之外，其他新老商圈街区上也比较匮乏,长沙商圈面积中以五一商圈占比最大，达到28.53%，远高于其他商圈占比，其次是红星,等其他商圈，占比均在5%-6%左右。,五一商圈的街区商业占比为28%，而其他商圈最大特色是，街区商业相对比较缺乏，甚,至一些商圈目前还没有街区商业。,根据这些商圈的位置看，大部分分布在河东，在河西的都是属于新近形成的商圈。,商业面积占比超过5%的商圈,注：商圈主力店面积为建筑面积，街区面积为营业面积。数据来源于本公司商圈普查数据，数据截止于2014年1月份。,二、长沙商圈的现状及未来发展2.商圈现状商圈规模5）五一商圈商业街区总长度接近10公里，能够吸引足够的消费者,五一商圈各主要商业街区长度,五一商圈边界及主要商业街区,营盘路注：数据来源于本公司商圈普查数据，数据截止于2014年1月份。五一商圈以五一大道、黄兴路等道路为主干道，以太平街、坡子街等街区为分支，目前商业街区总长度接近10公里。,1042,休闲娱乐类,436,6%,二、长沙商圈的现状及未来发展3.商圈现状商圈业态1）长沙商圈业态占比购物：餐饮：休闲娱乐：生活服务为75:13:6:6长沙商圈整体业态占比餐饮类,13%生活服务类,428,6%购物类,5797,75%注：数据来源于本公司商圈普查数据，数据截止于2014年1月份。长沙25个商圈整体业态占比购物类：餐饮类：休闲娱乐类：生活服务类为75:13:6:6。,0%,10%,80%,90%,100%,五一广场万达广场芙蓉广场伍家岭湘江世纪城金星步步高银盆岭奥克斯大润发长沙店华晨世纪广场上河国际天虹百货林科大新开铺侯家塘东塘喜盈门范城红星雨花亭赤岗冲袁家岭火车站左家塘朝阳路,二、长沙商圈的现状及未来发展3.商圈现状商圈业态2）长沙各商圈业态结构差别比较大，部分商圈暂无休闲娱乐业态时代广场溁湾镇,20%30%购物类,40%餐饮,50%休闲娱乐,60%70%生活服务,长沙各商圈业态差别比较大，譬如天虹商圈和袁家岭商圈的购物业态占比均超过90%，而芙蓉广场、新开铺等商圈购物业态占比不到50%，有些商圈甚至没有休闲娱乐业态。,注：数据来源于本公司商圈普查数据，数据截止于2014年1月份。,8.9%,418,96,168,2,197115.7%,74.2%,3.6%,6.3%,-10.0%,50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.1%0.0%,80.0%70.0%60.0%,0,15001000500,25002000,餐饮类,购物类,生活服务,休闲娱乐,转让,五一商圈业态占比,二、长沙商圈的现状及未来发展3.商圈现状商圈业态3）长沙主要商圈业态占比,16,383,8,9,3.8%,92.1%,1.9%,-20.0%,60.0%40.0%20.0%2.2%0.0%,100.0%80.0%,0,30025020015010050,450400350,餐饮,购物类,生活服务,休闲娱乐,红星商圈业态占比,217,45,4,28,15.3%,1.4%,40.0%30.0%20.0%9.5%10.0%0.0%,80.0%70.0%60.0%50.0%,100500,250200150,购物类,餐饮类,休闲娱乐,生活服务,银盆岭奥克斯商圈业态占比73.8%,30.0%20.0%10.0%0.0%,70.0%60.0%50.0%40.0%,806040200,180160140120100,41餐饮,15716.7%购物类,10.6%26 22生活服务 休闲娱乐,7 2.8%转让,上河国际商圈业态占比63.8%,注：数据来源于本公司商圈普查数据，数据截止于2014年1月份。,34,361,20,16,7.9%,83.8%,4.6%,3.7%,40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%,90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%,200150100500,400350300250,餐饮,购物类,生活服务,休闲娱乐,128,18,0,85%,12%,4 3%,0,40%30%20%10%0%,90%80%70%60%50%,6040200,14012010080,购物类,餐饮类,休闲娱乐类,生活服务类,二、长沙商圈的现状及未来发展3.商圈现状商圈业态3）长沙主要商圈业态占比,东塘商圈业态占比,金星步步高商圈业态占比,注：数据来源于本公司商圈普查数据，数据截止于2014年1月份。长沙主要商圈各业态占比中，购物业态占比较大。老商圈五一商圈和东塘商圈的购物业态占比分别为74%和83%，新商圈银盆岭奥克斯和金星步步高商圈分别与五一商圈和东塘商圈非常接近，分别为74%和85%。,二、长沙商圈的现状及未来发展,4.商圈现状主力店情况,1）长沙各商圈主力店分布,长沙各商圈主力店,整体来看长沙主力店分布主要集中在老商圈，譬如五一商圈的主力店的档次和数量均比其他商圈高。,注：数据来源于本公司商圈普查数据，数据截止于2014年1月份。,二、长沙商圈的现状及未来发展4.商圈现状主力店情况2）长沙商圈除五一商圈外，以生活超市为主力店的商圈人气比较旺长沙各商圈1小时人气指数,19.87%,7.59%,6.63%6.26%,5.67%,4.61%4.41%4.11%3.83%3.79%,3.53%3.27%3.16%2.98%2.86%2.83%,2.59%2.54%2.52%1.84%,1.59%1.55%1.54%,0.44%,0.00%注：商圈人气指数主要考虑商圈主力店1小时内通过被测入口的人数占所有测量入口的百分比。数据来源于本公司商圈普查数据，数据截止于2014年1月份。五一商圈的人气指数远远高于其他商圈，占全长沙的近五分之一，其他商圈人气指数均在8%以内。从上图看，以生活超市为主的商圈人气指数相对与其他类型商圈比较高。,10.00%5.00%,20.00%15.00%,25.00%,0.00%,10.00%5.00%,20.00%15.00%,25.00%,二、长沙商圈的现状及未来发展4.主力店情况,3）长沙主要商圈业态占比,长沙各主力店1小时被测入口客流量,注：客流测量日期为4月26、27日，天气为阴雨。数据来源于本公司商圈普查数据，数据截止于2014年1月份。在所有商圈中，如果单看商圈主力店，相对来说以华晨世纪广场主力店人气最低，赤岗冲家润多人气最旺，从商圈整体看，五一商圈的人气远胜于其他商圈。,二、长沙商圈的现状及未来发展4.商圈现状主力店情况3）同一品牌主力店比较平和堂三店相比，新开业的奥克斯平和堂人气优于东塘平和堂,长沙平和堂三店1小时被测入口人气及提袋数,298,680,357,90,245,113,2001000,400300,600500,800700,东塘,银盆岭奥克斯,五一广场客流量提袋数,96%,82%,94%,2%,16%,4%,30%20%10%0%,50%40%,80%70%60%,100%90%,东塘,奥克斯,购物类,五一广场餐饮类休闲娱乐类,长沙平和堂三店业态占比,注：数据来源于本公司商圈普查数据，数据截止于2014年1月份。平和堂三店人气以五一商圈的最好，奥克斯次之，东塘再次之。五一商圈的人气最旺毋庸置疑，银盆岭奥克斯商圈的人气优于东塘的平和堂，在业态差别不大的情况下，可能主要由于东塘平和堂孤立存在，旁边没有一个能够很好吸纳客流的商业街区，同时强竞争对手友谊商城对其客流存在分流的可能。,794,343,258,178,9008007006005004003002001000,芙蓉广场,林科大,客流量,提袋数,二、长沙商圈的现状及未来发展4.商圈现状主力店情况4）同一品牌主力店比较家乐福两店相比，芙蓉广场家乐福人气远高于林科大林科大和芙蓉广场家乐福1小时被测入口人气及提袋数,注：数据来源于本公司商圈普查数据，数据截止于2014年1月份。从绝对数量看，芙蓉广场家乐福客流量和提袋人数均高于林科大家乐福，特别是客流量，是其两倍多，说明芙蓉广场的人气远高于林科大。,二、长沙商圈的现状及未来发展4.商圈现状主力店情况5）同一品牌主力店比较通程商业广场，溁湾镇通程商业广场人气远高于红星,192,459,69,75,0,15010050,250200,300,400350,500450,红星,溁湾镇,客流量,提袋数,溁湾镇和红星商业广场1小时被测入口人气及提袋数,97.20%,90%,6.50%,1.40%1.40%,3.50%,84%,88%86%,92%90%,94%,96%,100%98%,红星,溁湾镇,购物类,餐饮类,休闲娱乐类,溁湾镇和红星商业广场业态占比,注：数据来源于本公司商圈普查数据，数据截止于2014年1月份。从绝对数量看，溁湾镇通程商业广场客流量和提袋人数均高于红星，特别是客流量，是其两倍多，由于溁湾镇以通程商业广场为核心，自身业态比较丰富，但红星除了通程商业广场，还有梦和商业广场和步步高，这对客流量和提袋等有较大影响。,150,254,423,307,220,41,67,123,103,58,27.33%,26.38%,29.08%,33.55%,26.36%,10.00%,15.00%,20.00%,30.00%25.00%,35.00%,0,10050,200150,350300250,450400,友阿百货,友谊商城,友谊商店,阿波罗商业广场客流量提袋数,友阿春天提袋率,二、长沙商圈的现状及未来发展4.商圈现状主力店情况5）同一品牌主力店比较，友谊阿波罗集团下的主力店提袋率比较接近，但人气差距比较大阿波罗集团在长沙主力店1小时被测入口人气及提袋率,注：数据来源于本公司商圈普查数据，数据截止于2014年1月份。从提袋率看，各主力店的提袋率比较近，以友阿春天最高，为34%；以友谊商店和友谊商城最低，为26%。从客流量看，阿波罗商业广场的客流量最大，友阿百货最小，这可能与各自商圈主力店数量有关，友阿百货旁边有一个家润多，同一时间段客流量为340人，而阿波罗商业广场周边则没有主力店分流其客流。,二、长沙商圈的现状及未来发展4.商圈现状主力店情况6）同一商圈内，超市类主力店的被测入口客流量均高于百货类主力店,267,221,192,177,121,69,0,10050,150,300250200,步步高,梦和商业广场,通程百货,客流量,提袋数,680,600,568,307,226,245,37,132,103,55,0,300200100,400,800700600500,平和堂,悦方ID,王府井,有阿春天,乐和城,客流量,提袋数,红星商圈主力店1小时被测入口客流量及提袋数,五一商圈主力店1个小时被测入口客流量及提袋数,注：数据来源于本公司商圈普查数据，数据截止于2014年1月份。红星商圈各主力店的客流量以步步高最高，以通程商业广场最低，说明百货类主力店客流量低于超市类主力店，这可能与这两类型主力店客流动线设计和业态定位有关。五一商圈平和堂的客流量和提袋数高于其他主力店，提袋数以悦方ID最低，客流量以乐和城最低，这可能与各自所处位置和自身产品业态有关。,二、长沙商圈的现状及未来发展4.商圈现状主力店情况6）同一商圈内，超市类主力店的被测入口客流量均高于百货类主力店东塘、新开铺、朝阳路商圈主力店1小时被测入口客流量及提袋数,298,254,467,443,304,150,90,67,178,257,140,41,0,10050,200150,250,350300,500450400,平和堂,友谊商城,步步高,新一佳,家润多,友阿百货,客流量,提袋数,东塘商圈,新开铺商圈,朝阳路商圈,注：数据来源于本公司商圈普查数据，数据截止于2014年1月份。各商圈横向和纵向对比，超市类主力店在客流量上均高于百货类主力店。,二、长沙商圈的现状及未来发展5.商圈现状五区商圈分布情况1）长沙商圈五区分布占比,长沙商圈行政区分布情况,目前长沙商圈主要集中在雨,花区，共9个，占比达36%，其次为天心区，占比20%。这主要是由于老城区人口相对较集中，因此形成的商圈较多。后期随着,城市开发建设，城区范围不断外,扩，房地产住宅项目陆续建成，在其周边逐渐形成新的商圈，近期最新形成的商圈即主要分布于,房地产开发较热的雨花区和岳麓区。,4,3,5,9,4,16%,12%,20%,36%,16%,0%,15%10%5%,20%,40%35%30%25%,0,4321,5,109876,雨花区,岳麓区,芙蓉区 开福区 天心区注：数据来源于本公司商圈普查数据。,二、长沙商圈的现状及未来发展,6.商圈发展商圈等级1）长沙仅有一个市级商圈，4个区级商圈,商圈等级划分,通过我们的商圈鉴定和判别，目前长沙主城区包括新老商圈共计25个，其中包括市级商圈、区级商圈和社区级商圈。各商圈等级详见右图。市级商圈：五一广场商圈区级商圈：金星步步高商圈、红星商圈、东塘商圈、上河国际商圈准区级商圈：万达广场商圈社区级商圈：新开铺商圈、银盆岭奥克斯商圈、溁湾镇商圈、时代广场商圈、朝阳路商圈、雨花亭商圈、火车站商圈、大润发长沙店商圈、天虹百货商圈、芙蓉广场商圈、林科大商圈、袁家岭商圈、喜盈门商圈、湘江世纪城商圈、伍家岭商圈、侯家塘商圈、赤岗冲商圈、左家塘商圈、华晨世纪广场商圈注：本次商圈识别时间截止与2013年12月，在此之后的商圈暂不考虑。,三、商圈吸引力,5.五区商圈分布情况,五一广场商圈,金星步步高商圈,东塘商圈,红星商圈,上河国际商圈,市级商圈,区级商圈,社区级商圈,二、长沙商圈的现状及未来发展6.商圈发展商圈等级1）长沙商圈中有19个商圈处于不同的商业板块中，另有6个商圈独立存在通过赫夫理论和阿普波姆法则以及消费者逛街概率计算，并结合商圈距离与交通，进行商圈竞争关系分析，对长沙进行商业板块划分：,五一商业板块,五一商圈万达广场商圈芙蓉广场商圈,东塘商业板块,东塘商圈侯家塘商圈雨花亭商圈赤岗冲商圈,火车站商业板块,火车站商圈朝阳路商圈袁家岭商圈左家塘商圈,高桥商业板块,上河国际商圈大润发长沙店商圈华晨世纪广场商圈,南城商业板块,红星商圈林科大商圈天虹商圈,河西商业板块,金星步步高商圈时代广场商圈,伍家岭商圈溁湾镇商圈新开铺商圈,湘江世纪城商圈奥克斯广场商圈喜盈门范城商圈,商业板块,独立商圈,通过对长沙商业板块的划分，结合零售商圈雷利吸引力法则和赫夫模型发现潜在消费者来源地比较重合，因此我们认为，同一版块内商圈竞争比较激烈。,市级商圈,区级商圈,二、长沙商圈的现状及未来发展,6.商圈发展商圈等级,2）长沙未来可能会新增7个商圈,随着城市化进程和商业地产的发展，依据目前在建商业项目的招商和施工进度，长沙未来今年可能会新形成7个左右商圈，分别是：,北辰三角洲,泊富国际广场,万家丽国际广场汽车西站梅溪湖,罗马商业广场,华悦城（有可能被,红星商圈兼并）,二、长沙商圈的现状及未来发展,6.商圈发展商圈等级,3）长沙商圈未来未来发展变化,红星商圈将会越发体现它的魅力和实力，甚至能够兼并华悦城项目的商业部分（距离比较远，,二、长沙商圈的现状及未来发展6.商圈发展商圈等级,4）五一商圈可能会兼并万达广场和芙蓉广场随着地铁的开通和九龙仓的施工进程，未来五一商圈核心凝聚力将更加突出，商圈形态可能会进一步扩大，边界主要是向东和向西发展，向东可能兼并芙蓉广场商圈，向西可能兼并万达广场。,相比于上一次商圈识别时（2011年商圈识别），乐和城由于与平和堂等五一大道南部五一广场关联度比较低，当时游离于五一商圈之外，本次商圈识别时，它并入了五一商圈。未来五一商圈