合肥君安国际置业_滨湖别墅推广策略思考_180PPT.ppt

序 别有滋味,君安别墅历程,。,合肥的别墅，不得不提及两个项目，其一是元一高尔夫，其二是碧湖云溪。别墅是奢侈的艺术，高尔夫奢侈于五亩一宅，十亩一园的致远，碧湖云溪奢侈于地段的繁华；前者在国家级贫困县的当家大塘，以高尔夫球会破题，实现了省会高尔夫时代。后者是城市别墅的典范，城市软环境社区的创行者。,在这一前一后，一北一南，一妙一肖间，不同形态，同样追捧。君安见证了别墅的方向和城市名流的思考。,。,。,。,。,。,。,。,元一高尔夫别墅一二三期，开盘一小时售罄；四期水果墅成为当代名流趋之若鹜的收藏品；碧湖云溪缘墅，承继一期4500元/均价，将市场最不可能接受的叠拼提升为“名流当入湖溪境”的心灵归属，2008年度4月7月连续开盘，日均销售60%，均价实现8500元/。,。,。,。,。,。,。,合肥之外，福州“亚青游艇别墅”、“桂湖别院”芜湖“柏庄丽城”、阜阳“蓝色雅典”、滁州“皖投水岸星城”等项目的成功运作，让所在之城市有了更多的气质与惊喜。君安迷恋的东西中，有一样从不曾忘记情感，但是我们却因为有情感，别墅的秘密从此对我展开。,。,。,。,。,。,君安国际置业,。,我们了解别墅界,天津唐郡，一种中式文化的回归。注重的是它所承载的文化价值，是为给具有中国情结的人提供一个精神的寄托。,。,。,绿城十锦园，现代中式别墅，平面布局采用江南宅园式设计，为国内罕见的融汇中西、连通古今、极具文 化内涵的高品位住宅。,。,。,颐景山庄的建筑采用中国传统民居的灵秀感，力图在强化当代人的审美力与视觉感受力的同时，保持中国传统文明与当代世界之间的一种张力。,。,。,苏州的姑苏桃花源。中国传统文化则在时代发展的浪潮中回归异彩，江南庭园建筑的写意山水走进现代建筑的典范之作,。,。,。,成都清华坊，融合了四合院围和私密性、江南园林风雅静美、西方民居舒适便利的中式别墅是文化复兴在民居建筑上的烙印,。,。,在西学东渐后的100多里，中国的建筑、中国的文化无一例外的受到了欧美文化的强烈冲击。文化是反应时代的，今天，中国的文化开始在欧风美雨中不断回归。越来越多的人去解读老庄，去寻根问祖。建筑作为中国文化最重要部分，已悄然在承担着中式建筑文化复兴的重任。,徽派建筑作为中式建筑的最重要部分，成为中国建筑文化复兴的一面旗帜，也是中国徽文化的璀璨财富！民族的才是世界的！徽文化的今天大放异彩！而作为徽文化的重要载体，徽派建筑诉说着徽文化的过去与今天！在安徽，我们是否应该有责任，有义务以建筑的复兴成为当代安徽骄傲？,古徽州的一宅 一院一天地，对于每一个人 都不仅仅是一条血脉 他更是一种自豪 一个文明赖以传承的世界 一种源于东方的精神载体 一个朝思暮想的理想家园,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,壹 谁的江山,别墅简史,。,早期别墅项目：琥珀山庄、和庄、御景山庄、元一高尔夫别墅以及维多利亚花园、栢景湾、香榭水都、金星家园等项目的少量别墅物业,2001-2002年：起步阶段，合肥城建第一次将真正的别墅带到合肥，成为当时合肥最为高档的居住小区。代表作：琥珀山庄,2003-2004年：合肥第一个纯别墅“和庄”亮相合肥，并产生极大影响，随之御景山庄开盘，形成了合肥的第一轮别墅热，而柏景湾、新加坡花园城等小区纷纷规划有别墅，整个别墅的物业类别主要以叠拼为主，少量联排，别墅市场初现规模。代表作：和庄、御景山庄,2005-2007年：土地政策开始加紧，纯别墅项目未出现，主要以金星家园、国建香榭水都、帝豪星港湾等别墅为点缀销售，别墅销售未成规模，主要形态以叠拼别墅为主，其中的亮点是以元一高尔夫别墅的热销，掀起了合肥人对别墅的重点关注；代表作：元一高尔夫别墅,在售别墅项目：碧湖云溪、绿色港湾、玫瑰绅城、帝豪星港湾等,目前市场在售其中绿色港湾、玫瑰绅城、碧湖云溪由于价格相等，户型、环境、地理位置等互有千秋，形成合肥市三足鼎立的局面。,2008-至今：绿色港湾、玫瑰绅城、碧湖云溪等超大型纯别墅社区的亮相，碧桂园的强势入住，于2008年上半年掀起了合肥别墅销售的高潮，联排成为市场的主要部分，也最受市场热捧。代表作：绿色港湾、玫瑰绅城 碧湖云溪,别墅市场从西南向东南转移日居型与度假型产生拉锯，区域方面，二环沿线及远郊成了在售别墅的舞台,】,可挖掘的水资源是他们最大的优势,万振,训练基地,东磁-山湖果岭郡,水系资源解析：,东磁紫蓬山项目,万振紫蓬山项目,近1800亩湖面及其使用权,湖面,建筑包围湖面，产品沿湖而置,湖包围建筑，成湖心岛式布局,产品,项目地块周边环湖水，成岛状,产品观水，近水,产品亲水，游水,氛围,巢湖碧桂园目,背山面水依水形成天然景观,800里巢湖，背山面水,产品亲水，游水,产品解析：,东磁紫蓬山项目,万振紫蓬山项目,花园洋房、TH、独栋别墅,类型,150-500平米,200-350平米,面积,TH、双拼、独栋,欧式别墅,中式别墅,风格,巢湖碧桂园,295-813平米,TH、双拼、独栋,现代别墅,合肥别墅项目区域分布图,国建 香榭水都,乡村花园 双湖美墅,翰林雅居,金星家园,御景山庄,和庄,金色池塘,新华学府春天,碧湖云溪,元一高尔夫别墅,栢景湾,维也纳森林,绿色港湾,大溪地,帝 豪 星 港 湾,玫瑰绅城,蜀山名筑,万振逍遥苑,合肥主要别墅产品一览表,合肥别墅项目区域分布特征,合肥别墅市场整体呈现“西延伸、北拓展、东少量，南发展”的格局。,合肥别墅产品建筑形态、建筑风格,1、这些别墅项目中：独栋占项目比例为20%联排占项目比例为55%双拼占项目比例为10%叠加占项目比例为15%三种建筑形态复合占项目比例为10%二种建筑形态复合占项目比例为80%单种建筑形态占项目比例为10%2、这些别墅项目中：中式建筑风格占项目比例为10%欧式建筑风格占项目比例为75%其他建筑风格占项目比例为15%,合肥别墅主流是以独栋加联排为主的欧式别墅。,2009年合肥别墅产品供应量,这12个别墅项目的总建筑供应体量为227.96万，其中绿色港湾的建筑面积最大。,这12个别墅项目的总占地为5021亩，其中绿色港湾的占地面积最大。,真正构成市场威胁的，主要是玫瑰绅城、碧湖云溪、绿色港湾，加上碧桂园和肥西紫蓬山别墅，保守估计量在60万方以上！,合肥别墅销售价格及区域分布,2008年合肥各区域别墅的销售均价集中8000元/。,合肥别墅销售总价,2008年在售别墅项目的总价区间在90510万元之间。,在售别墅销售情况概况,该四个项目2008年全年的销售套数比为65.5%，与2008年合肥市全市的住宅销售面积比70.2%相差5%。而我们看到2009年前3个月的销售套数目前仅为17套，是2008年全年销售套数271套的6.3%。而这几乎是今年一个季度的成交量，在1-3月份普通住宅销售大幅起色的市场北京下，而别墅作为非刚性需求的产品，其销售仍未有起色。,1、影响价格的五大因素：合肥市别墅项目价格整体跨度约4000元/，影响价格跨度大小的主要因素依次为：项目位置资源的稀缺性入市时机产品品质项目定位。2、区域个别楼盘价格例证：蜀山/高新区别墅片区最高价格为御景山庄的独栋产品，达到7000元/，维也纳森林还剩两套独栋，开价8000元/。而包河区的楼盘价的玫瑰、绿色、碧湖三个项目的均价都已达到8000元/。3、不同别墅建筑形态的常见价格分布：叠加50006000元/，联排50007000元/，独栋为800010000元/,合肥别墅价格特征,合肥别墅面积特征,合肥市场主流别墅项目的面积在158361之间。,合肥别墅房型特征,联排别墅主力房型为5室3厅4卫，面积在220-290左右，叠加别墅主力房型为4室2厅3卫，面积在180-220左右。,合肥别墅面宽、进深特征,合肥市别墅的面宽、进深比大概都在3：5左右，这样的设计，既可以保证光线的充足，又保证各个房间的布局合理，舒适度更高。,合肥别墅层数特征,合肥市在售、已售项目在层数方面没有很大的差异，联排基本上为地上3层，地下1层，叠加式别墅一般是4层，下面一、二层是一户，上面三、四层又是一户，部分叠加别墅带地下一层。,合肥别墅车库、露台及花园特征,合肥市在售、已售项目中，联排别墅多以地下、半地下车库为主，而叠加别墅大多没有独立车库，由园区统一指定停车场所。露台和花园是中国人传统居住习惯必不可少的部分，南花园、南露台的设计也保证了最佳的采光和日照效果。从现有情况来看，各别墅项目也是尽最大限度的留出了露台和花园的位置，给业主一个充分享受的空间。,合肥别墅配套特征,别墅作为一个高档物业形态，因其自身的特殊性和土地的限制性，大多位于市区边缘地带，因此其内部配套也是必不可少的。被调查在售、已售别墅园区的配套多包括会所、游泳池、健身馆、小球类场所、商业街等。,在售别墅销售情况概况,该四个项目2008年全年的销售套数比为65.5%，与2008年合肥市全市的住宅销售面积比70.2%相差5%。而我们看到2009年前3个月的销售套数目前仅为17套，是2008年全年销售套数271套的6.3%。而这几乎是今年一个季度的成交量，在1-3月份普通住宅销售大幅起色的市场北京下，而别墅作为非刚性需求的产品，其销售仍未有起色。,现有竞争者竞争较强非价格竞争，围绕服务、文化、特色行业属于发展阶段，供应量大，竞争强度高竞争主要来自于同类项目,新加入者的威胁较大潜在项目少产品差异性大行业门槛高，资源关系起重要作用,新加入者,购买者,购买者议价能力较强替代品少购买者社会背景深，社会地位高支付能力强，产品品质要求高,供应商,供应商议价能力强土地政策调整建筑材料价格全面上扬,替代者,替代威胁较弱替代品少，包括高档酒店、高档度假村、顶级私人会所、豪宅别墅、企业总部少等,结论：主要来源于同类型客户的争夺,现象表现：通过非市场化的形式购买琥珀山庄并迅速抢购一空；现象透析：琥珀山庄作为2001年合肥最高档的规模化小区，成为当时市场趋之若鹜的高端住宅，而依改造后的黑池坝风景区，水系资源丰富，景观优美，加上彼时的别墅在合肥尚未真正出现，故此时的别墅上市，更多的是在通过非市场的手段前来抢购。,重点别墅热销分析：,琥珀现象,现象表现：“一百年后还看和庄”口号绵里藏针，徽派建筑风格，名噪一时，但今日已日暮西山；现象透析：和庄作为合肥第一个高档纯别墅项目，在当时栢景湾、新华学府春天等高端项目追求现代、简欧 风格之时，其大胆的以徽派别墅进军市场，纯别墅的高档概念，加上项目独特的建筑风格，打造徽派别墅，发扬徽文化，受到彼时高收入人群的亲睐，但遗憾的是后期由于开发商后期在工程质量、物业管理上都没有把好关，景观等元素仅仅是能省则省，能随便就随便，这也导致其后来销售非常缓慢，与项目最初的销售火热相比形成鲜明对比。,和庄现象,现象表现：满城尽是高尔夫现象透析：连续三期开盘，均在1小时内抢购一空，位置如此偏远之处，4800元/当时颇高。高尔夫的优质稀缺资源配套成就了元一高尔夫别墅的盛世热销，另外一方面优越的自然景观，加上元一集团的高端形象，奠定了热销基础，并时至今日，元一高尔夫别墅仍获得众多高端人士的好评。,高尔夫现象,现象表现：低价热销，一墅难求现象透析：联排别墅，周边有生态、新海两大公园，生态环境好，地中海风格，天然毛石里面，景观环境等中等，但由于前期打不开销售局面，加上土地成本低，前期以4200元/左右的单价推盘，每次推盘24套，形成热销，客户纷至，后经过三次开盘，价格提升至5200元/，由于前期造势成功，逐步提价后仍然热销。,私享家现象,碧桂园现象,现象表现：开盘快速强效，全城都看碧桂园现象透析：碧桂园模式的典范开发作品，拥有一线800里巢湖盛景，距离巢湖市中心仅10分钟车程，项目拥有背山面湖的稀缺资源，项目首期即将推出双拼美墅、联体美墅及花园洋房等丰富产品。开盘当天热销3.2亿，创造08年安徽楼市的神话！其成功一为价格优势、二为品牌优势、三为规划优势、四是自然资源优势，四者有机结合后，浑然天成的艺墅生活正式开启！,而目前的市场，我们并不能从中选取一个足够有代表性的项目来称之为“XX现象”，三足鼎立，优劣互补，在市场上，客户甚至也在这三者之间做着艰难的抉择。,1.投放量目前趋于稳定，主要表现为日居型与度假型别墅的争夺；合肥市目前别墅市场供应体量小，仅包河区的绿色港湾、玫瑰绅城和碧湖云溪规模较大，其他别墅多位于政务区、大蜀山下、瑶海工业园区的的高档小区内少量分布。目前主要竞争为玫瑰绅城这种日居型的别墅与碧桂园、紫蓬山这种度假型的别墅的竞争；2.营销趋于保守，作为投资品与奢侈品的买家信心流失严重；2008年，合肥市别墅市场趋于保守，尤其是2008年下半年，各家均未进行行之有效的别墅产品营销，玫瑰绅城、碧湖云溪等都转道强攻高层住宅。而这种保守是源于别墅作为奢侈品，受到经济大势影响，这批买家的信心流失严重；,总 结,3.产品同质化已经打破，各项目在产品上均有较大突破；产品是营销的根本的认识已深得人心，各家产品纷纷在寻找突破，玫瑰绅城主攻英伦风情，大面积的地下室赠送，阔景露台；绿色港湾注重与产品的景观与户型的双打造都反应出了各家在产品上的突破；4.价格方面呈现出高价快销，低价滞销的局面纵观目前别墅市场，真正为市场关注的为绿色港湾、玫瑰绅城和碧湖云溪这三个项目，而该三个项目目前的平均单价均在8000元/左右，相比于金星家园的、香榭水都的少量别墅，其单价要高出2000元/，而真正销售的却是高价产品，这与别墅的高总价对应的高品质，别墅的终极置业注重高品质有很大关系，而且，在统一小区内，位置好、景观好、单价高的别墅也往往去化最快，碧湖云溪等价格摸高到12000元/楼王开盘当天就被抢购。,分析：从合肥市的别墅市场发展来看，合肥别墅市场的规模效应不明显，相比于江浙一带的别墅市场，9年来整个市场基本处在波澜不惊的状态，无论是从别墅风格、户型创新、景观打造等都处在一个中等水平，诸如观塘、17英里、渃海天域这种超级别墅远未出现。,贰 瑕瑜互见,瑕瑜互见,。,优势,劣势,机会,滨湖首席徽文化的复兴风水宝地，教育优先距离城市中心2030分钟车程地势地貌产品可调整，可大有作为,安徽别墅正处在一个瓶颈阶段，需要有创新的项目引领市场合肥作为人居城市需要新名片，滨湖作为合肥的核心，需要高端本片区即将成为合肥高尚住宅区的代表,金融危机徽派建筑审美疲劳国家政策环境的变化,做出自己的文化特色挖掘文化价值原创作品设计多文化风情景观,对山地、坡地改造因地制宜增加现代建筑元素于别墅，锻造新徽式引水，部分造出岛状景观与最好的专业景观设计公司合作进行设计,强调本区域内土地价值强调区域内生态优势借助安徽旅游宣传建设文化大省的优势,巧妙运用个性化设计满足中高端客户的个性需要景观上突出安徽本省、成木整坪移栽改造外围道路,威胁,发挥优势，抢占机会,发挥优势，转化威胁,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,城市对滨湖信心尚在建设周边配套尚需假以时日没有地表水源,分析总结,滨湖区是未来的方向，城市对此信心尚在建立之中；配套学区交通等优势与周边高层项目一致，唯一性还待挖掘；别墅市场将在09年下半年和10年上半年进入井喷（肥西），客户保卫战与攻坚战同时打响，双向作战；产品基本定型，硬伤尚存，若无法调整或改善将为本案带来不可逆的营销困境。,项目未来具有唯一性、排他性和权威性的资源就是文化价值，而项目成功的关键就是在于如何将项目这种巨大的文化价值制造在产品里面并作为附加价值被展现和传播出去，从而成为项目核心竞争力。,叁 止于至善,案名及定位,。,合肥别墅置业客户构成,项目客户组成结构预判,核心客户群体,辅助客户群体,补充客户群体,以合肥本地的各事业单位、政府高级领导、私营企业老板、外资企业职业经理人和个体生意人。,以地市各种矿老板、药老板和处于高利润行业的事业单位老板以及省内政府高级领导,与合肥有各种关系的外省和国外的企业领导人，或做度假用或做生意用等,新儒商知本家城市新贵创富阶层海归财富榜高级灰新锐人物中坚力量文人墨客,。,。,。,。,。,。,。,。,。,。,得名 求利,对于我们来说,得名自然更能获利，辨证相辅不然为什么LV的包能卖到三万五万，,人群指向,我们的目标,。,文化意象,产品表象,一个高附加值的品牌一个高利润率的价格最终实现名利双收,案名之产品表象,二,滨湖徽墅,为现代的,怎样的,合肥,高尚建筑,打造,越来越国际的合肥，越来越矛盾的徽文化,谁来承载现代东方的居住情结，唯有徽派但在代徽州之外，谁来承载着这千年的夙缘,古徽州前世的庭院，在今天被叫做遗珍，先人建造的传世府邸，只能承载历史，却无法承载居住，但徽派建筑所蕴含的东方哲居精神，却需要沉淀与不断的复兴。,合肥滨湖，承载着安徽省会合肥乃至全安徽的未来，这里将是安徽的政治、经济、文化的发展舞台，新徽文化的精神将在这里得到最好的诠释与发展，而建筑，正是文化的最好载体，承载着新徽人的旖旎。,【徽派建筑风格】包涵着除其建筑本身之外的文化符号，其独特的结构形式，必然蕴涵着独特的生活内容。而徽派建筑之所以能成为中国最具代表性的建筑流派，正是籍于徽文化深厚的底蕴：徽文化的辐射，孕育了中国巅峰于世界两千年的空前文明：程朱理学之儒，九华山之释，黄山之道，集中代表了中国文化源于儒释道相融的最高境界；宏村以及其周边的徽派建筑，以及各类孝义、贞节牌坊，集中体现了中国传统文化至高价值观；,【徽文化的号召力】深厚的文化对儒商、文学及艺术家的吸引力，在这有着独一无二的文化背景上，有着独一无一自然景观的土地上，有着独一无二历史渊薮的土地上，自然蓬勃着一种强大的向心力，对安徽文化精英阶层有着不可抵拒的吸引力。因为，中国文化的根在这里，中国文化艺术精髓是徽文化，中国古典文化思想至高境界在徽文化。,【徽文化的价值推广要素】将建筑与徽文化所倡导的人居理想结合，以项目建筑阐释程朱理学，以建筑构成去阐释理学核心思想。如马头墙所代表的中国士族理想；以门楼、庭院、天井等建筑符号符号所代表的讲究天地人并济，与自然外界勾连相接；以江南园林所代表的追求理学、倡导的修身养性，讲究天人合一与自然融为一体的和谐；以项目景观阐释禅宗道法，旨在感悟、参悟、顿悟，在四时变幻中，不同的景色，给人不同的感受，进而在聆听感受大自然的惠赐之时，得到心灵的升华。,案名之文化意象,三,但，我们对产品还有更深度的精神内涵的思考，渴望去在中国的千年文化当中寻找真正与本案实至名归的精神情操,大 夫 第,滨 湖,源于达官的大夫第,大夫第是古代中国高级官吏修建府邸的一种通称，最早见于汉朝，流传至今。“大夫”是古代的官名。西周以后先秦诸侯国中，在国君之下有卿、大夫、士三级，后世遂以大夫为一般任官职之称。达官贵人的宅院又叫“宅第”或“第宅”，最初的大夫第即是达官们的大宅院。,当今现存的“大夫第”还有很多，诸如婺源大夫第、义乌大夫第、吕梁大夫第、绍兴大夫第、香港新田大夫第等等。如今成为我国古代文化的宝贵遗产，安徽泾县也现存有清光绪年间名为“大夫第”的庄园，西递宏村作为中国古代徽文化建筑保存最完整的村落，更有著名的知府胡文照先生的故居“大夫第”，郑板桥题诗云“以八千岁为春；之九万里而南”。,现存的大夫第,清康熙三十年（1691年）西递胡文照大夫第,江西婺源大夫第,香港新田大夫第,中国是礼尊“士”礼“士”，“学而优则仕”，更况乎是“贾而好儒”徽州故里。千年来高官名贾的府邸的印象根深蒂固，成为社会最上层的物质与精神的追求。大夫第之于今日的演化，代表的仍然是一种对传统文化的追求，是对物质财富与文化终极体现。,大夫第之于今日,大夫第之于高端客户，唤醒了对中国传统文化的凝视与褒扬，而之于别墅，大夫第更是实至名归。,大夫第之于客户和别墅,一期美院，以庭院破题；二期胜境，以中庭组团破题；三期至善，“止于至善”，达到了别墅产品、人生、理想的最高境界。,大夫第之于组团名,大 夫 第止于至善,项目定位：,滨 湖,坡不同于平原的景致和感触，在高低的起伏中自然呈现了。丘被它挡住的视线，反而更急切的想奔向远方。垄越是束缚你的，越令你想去释放。阡路是远方的神秘礼物，家是唯一主题。陌乡村路/林荫道/鹅卵石小径/水泥路，贪图城市太久，开始有奔向自然的冲动,在徽风皖韵中，去用徽派建筑在庐州的大地上去诠释徽文化与复古式的现代生活。严格来说，中国人多是亲睐于“媚外”，西学东渐后的欧风美雨在中国驰骋了一个多世界，如今仍然在不断的去刻画“英伦”、“西班牙”、“北美”风情，而对于中式别墅，虽然有，但相比较于欧美风格的别墅来说，少之又少。,引子,回归到大夫第，他要做的就是唤起人民内心中对通变的传统建筑的真正的骨子里面的情操，在建筑里面真正的去认识、去感受、去喜爱、去一发不可收拾的爱上她。而契合这种文化人哪怕仅仅是形而上的文化人对他的发掘与热爱。不大夫第索要做的，莫过于四个字“止于至善”,引子,礼记.大学曰：“大学之道，在明明德，在亲民，在止于至善”。意思是大学的道理在于彰明自己天赋的灵明、德性，再推己及人，使人人都能除去旧染之污而自新。要见贤思齐，去学习他人，而且要做到极完善的地步，并坚持不变。,诠释,止于至善最初的意思既是如此做到极完善的地步，并坚持不变，止：达到；至：最，极。至善是道德修养的最高境界，也是政治上的最终理想，充分体现了古人“修身、齐家、治国、平天下”的儒家思想，也是古仁人的终生奋斗目标。近代诸如厦门大学还将“止于尽善”写入校训，也是代表着知识分子的百年追求。,诠释,大夫第的“止于至善”，其意义甚远“1、止于至善，充分表达了我们的目标客户群体才独有的“修身、齐家、治国、平天下”的儒家思想，以及他们的身份和地位；,意义,2、止于至善，充分表带了我们的产品对于中国传统文化的传承与发展，而徽文化作为中国儒家文化经典承袭者，至于尽善是徽文化的终极体现；,意义,3、止于至善，是开发商对产品的终极追求，是对徽派别墅建筑的无比匠心的铸就，是别墅的至善境界；,意义,4、止于至善，是徽派别墅里的生活追求，游弋在徽文化的海洋，在居所中对繁华生活的思思回顾，对宁静、对幸福、对大成的生活的一种归宿；,意义,肆 象外之象,项目建议,1.新徽派建筑体系的引入：形而上黛瓦白墙，前庭后院内天井，必须引起现代居住元素，如阔露台等，方能真正打造于适合市场的徽派文化建筑；,案例借鉴,金碧湖畔：东西方建筑文化时间空间的双重跨越 金碧湖畔位于北京潮白河畔，其“一层半”结构，拥有完全独立的一层坡顶起居室，与家庭生活空间区隔开来；挑空、独立、宽敞、放松的一层社交空间，更符合亚洲文化注重的礼仪需求。“U”型半围合的结构布局，以三面围合，一面向户外庭院开放的布局。在内部空间布局上，入室即是通透玄关，玄关落地大窗充分展示中庭风景，视线明亮、通透。金碧湖畔沿袭了东方多重庭院的设计，开放式前庭、水景庭院、围合式内庭院、下沉式庭院各具功能特点。,观唐：传统建筑的现代回归 观唐别墅是2004年中式别墅的代表作，主要包括中式宅院三百四十余套。其规划设计沿袭了中国古代城市规划的思想,讲究居中不偏，不正不威。遵循街道分割和方块居住原则。依据城市街道规划端直形，即九经九纬的原则，在建筑风格上主要体现在街巷式布局、院落式空间和中国建筑风格。,2.景观均好性与各栋别墅的唯一性：别墅物业多为终极置业，注重景观均好性，甚至做到各栋别墅的和而不同，避免同一物业的差异性，而影响性价比；每一套都有特色，抉择就交给客户吧！距离：碧湖云溪与玫瑰,3.产品在硬件上的弹性：双拼为主的别墅物业形象高居住舒适，但0.71的容积率，曲径通幽景观何以细致体现，合肥市场仍然停留在联排阶段，项目规划的户型面积比例较大，导致总价拉高，而别墅本身就是非刚性需求，易导致销售不敞。,4.高品质材料与智能化设备引入：通过对材料的斟酌细选，对工艺的精益求精，并对现代化的节能材料，智能化设备等的引入，是大夫第，而非和庄，我们要的是叫好叫座的真产品。,5.高端生活方式与配套的引入：别墅业主注重其身份圈层的生活方式，引进高档物业管理模式，并利用会所、配套商业等成功引入高端配套设施，并可与高端商家进行联合，满足别墅业主的高端生活需求。鉴于准备时间有限，对于产品的建议与整个产品的营销推广思路，我们将在后续的提案中呈现！,大夫第意境,方正,柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现,天圆，室方 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的,。,。,简朴,柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现,原始的黑白灰 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的,。,。,融汇,柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现,四水，归堂 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的,。,。,天下,柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现,进退，有度 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的,。,。,内向,柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现,无院不成家 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的,。,。,无为,柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现,道，法自然 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的,。,。,礼尚,柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现,三进，门厅 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的,。,。,藏风,柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现,小院，深宅 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的,。,。,和合,柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现,君子合而不同 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的,。,。,幽,前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。,。,松竹梅兰之趣,静,前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。,。,窄巷深宅之趣,透,前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。,。,天井听雨之趣,清,前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。,。,清溪浅涧之趣,净,前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。,。,洗净铅华之趣,劲,前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。,。,赏山观石之趣,朴,前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。,。,夕阳照壁之趣,禅,前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。,。,一沙一叶之趣,悠,前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。,。,临水观鱼之趣,五 色香俱全,平面展示,。,我们还在思考：1、别墅之所以是别墅，不在于产品，而在于住在房子里的人。我们如何找到这些人？2、作为产品形式的确具有唯一性，而这个唯一性是否可以支撑本案完成2-3年乃至更长的竞争？3、合肥一直向南，一直很难，从高新区到政务区，再到滨湖区，当开发热点或注意力再度发生不可逆的转移时，我们该往哪里走？4、已经痴绝的徽州人，是否已然对徽派建筑情有独钟？为何和庄之后再无和庄？5、是否有高于别墅的高盈利产品存在，独栋、双拼、联排、叠加之间比例与推盘节奏应怎样与资金排布相契合？6、前庭后院内天井是所有别墅的共性，以上问题都能得到解决，这个问题呢？,另案专呈，感谢聆听,1、国建香榭水都基本概况,附件：合肥主要别墅产品,1、国建香榭水都基本数据（续）,1、国建香榭水都户型展示,2、御景山庄-基本概况,2、御景山庄基本概况（续）,户型一,2、御景山庄户型展示（续）,户型二,户型三,3、维也纳森林花园基本概况,3、维也纳森林花园基本概况（续）,叠拼一、二层,叠拼三、四层,6、3 维也纳森林花园户型展示（续）,联排别墅,6、3 维也纳森林花园户型展示（续）,独栋别墅,一 层,二 层,4、碧湖云溪基本概况,4、碧湖云溪基本概况（续）,联排别墅,4、碧湖云溪户型展示（续）,叠拼别墅,双拼别墅,5、元一水果墅基本概况,6、绿色港湾一期基本概况,“绿色港湾”项目地处合肥市包河区，是政府“十一五”规划发展的核心区域。是合肥滨湖新城第一个大型综合性项目，将北美生态公园的经典规划经验和国内大盘的成功经营模式合二为一，打造一个全新的多元化生态旅游居住空间。“绿色港湾异域风情小镇”主题社区追求人与自然的最佳和谐，在充分体现滨湖新城的现代化、国际化的同时，也不乏汇聚浓郁的徽派文化。整个区域开发的骨架皆由自然流畅的绿色道路系统与优美娟秀的水系景观系统组合而成。小镇中心广场以及一条延伸的多功能步行街是本区总体规划的主轴线，这里将成为未来业主和游客们集会、休闲、游乐、购物的理想场所。“绿色港湾五园一湖”生态旅游线包括生态湿地公园、情人园、运动拓展中心、艺术大世界、国际度假社区五个主题游乐园区和一个大型人工生态湖泊；呈现教堂婚礼、水上运动、儿童游乐园、野营基地、青少年拓展中心、黄梅戏艺术中心、艺术画廊等丰富多彩、形态各异的游乐项目；并配有星级酒店、高档会所、风情商业街等旅游文化项目。,重点关注,6、绿色港湾一期总规图（续）,项目东临淝河，南眺312国道，距市区二环线不足5公里，总占地面积3021亩，其中包括1800多亩的主题公园和1200多亩的大型低密度居住社区。,6、绿色港湾一期效果图（续）,主入口,主干道景观,沿街景观,6、绿色港湾户型展示（续）,楼王：363六室三厅四卫,6、绿色港湾户型展示（续）,双拼：262四室三厅四卫,6、绿色港湾户型展示（续）,联排：219四室三厅三卫,6、绿色港湾户型展示（续）,叠加：182四室二厅三卫,6、重点参考项目产品分析众安绿色港湾一期,基础性指标,居住区规划总用地：11万总建筑面积：78731地上建筑总面积：57249居住建筑面积：53489公建建筑面积：3760会所建筑面积：3610地下室建筑面积：21482居住户数：241户容积率：0.52绿地率：51.8%停车位：380个车位配比：1：0.6,6、重点参考项目产品分析众安绿色港湾一期（续）,绿色港湾项目一期推出的户型以四室为主，六室为辅，在厅的布局上为二厅和三厅，卫生间设置三个或四个，面积段为182363。,户型和面积,6、重点参考项目产品分析众安绿色港湾一期（续）,绿色港湾项目一期别墅中，楼王的面宽、进深比为1：1.28，双拼的面宽、进深比为1：2，联排的面宽、进深比为1：2，叠加的面宽、进深比为1：1。7，这与以上被调查的楼盘相比，楼王及叠加的面宽、进深比例比较合理，但双拼和联排的面宽和进深的比例较高，不利于户型内部功能区的采光。,面宽和进深,6、重点参考项目产品分析众安绿色港湾一期（续）,层数及功能,6、重点参考项目产品分析众安绿色港湾一期（续）,层数及功能（续）,考察绿色港湾项目一期别墅项目可知，项目的楼层均为四层，即地下一层，地上三层，在功能上，根据面积的不同，功能设置不相同，面积越大，功能设置越全，同时小户型别墅在功能设置上能体现出精致、紧凑。,6、重点参考项目产品分析众安绿色港湾一期（续）,配 套,一期内部配套有：3600会所、意大利式的商业街区一期享有的整个项目的配套有：大峡谷、生态农庄、马场、湿地公园、网球运动中心、星级渡假酒店、拓展运动中心、湖心岛、小镇综合服务中心、教堂、水岸风情商业街、游艇码头、儿童公园、国际学校、休闲垂钓中心、高尔夫练习场,6、重点参考项目产品分析众安绿色港湾一期（续）,卖点提炼,卖点一：合肥市第一个大规模公园型别墅项目卖点二：内部配套齐全卖点三：产品总体规划合理卖点四：档次高、品质优卖点五：合肥市滨湖新区第一个大型纯别墅项目卖点六：景观设计流畅,