景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果报告179p.doc

景德镇市城区土地定级与基准地价更新成 果 报 告景德镇市国土资源局二0一一年三月前 言土地价格作为土地市场体系中最具代表性和敏感性的要素，一直是土地市场运行的核心。地价的动态变化不仅反映了土地市场的供求状况，而且还是城市经济发展和土地利用状况的指示器。土地定级与基准地价更新是依法全面统一管理土地资产、合理有效利用土地、编制土地利用总体规划、土地计划、国家征收土地税费、显化土地资产、明晰土地产权必不可少的、经常性的基础工作，同时，为全面掌握城市土地质量及利用状况，提高土地利用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价提供科学依据。景德镇市城区（75.8069平方公里）土地定级与基准地价更新工作是在中共景德镇市委、市人民政府的领导下，在江西省国土资源厅的业务指导下，由景德镇市国土资源局、江西省地源评估咨询有限责任公司共同完成。景德镇市城区土地定级与基准地价更新工作是以中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2001年11月颁布的城镇土地分等定级规程和2001年11月颁布的城镇土地估价规程（以下简称规程）为依据，同时充分地考虑景德镇市城区的特点。在实际工作中，既严格遵守规程，又因地制宜地进行技术创新，从而保证定级估价成果的科学性、先进性和实用性。景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果报告分为工作报告和技术报告，其中技术报告总体分为景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果、土地定级、基准地价更新、景德镇市城区宗地地价修正体系的编制、土地定级估价成果应用说明与建议共5章21节及成果附表、成果图件。该项工作运用土地信息系统技术，充分发挥景德镇市规划、勘测、基础地理信息等方面的综合优势，在深圳凯立德公司开发的土地定级估价与基准地价更新系统上完成了土地定级估价资料的输入、处理、分析和土地定级估价工作。在土地定级方面，充分征询专家意见，确定影响土地级别的因素体系，并运用特尔菲法确定了其相应的权重体系；根据规程的要求和定级估价成果应用的需要，将评价区域划分为50m×50m网格的基本评价单元；在各类用地土地定级因子作用分计算中，充分考虑障碍物对各因素作用分计算的影响；在110000的数字化地籍图上进行城区范围内的土地分类定级工作。在基准地价更新方面，采用了“以土地定级为基础，用市场交易价格等资料分商业、住宅和工业用地评估基准地价，以级控价、以价验级”的技术路线；在样点资料的调查、分析处理的基础上，建立样点地价与评价单元总分值之间的的数学模型，从而确定城区商业、住宅和工业用地的基本评价单元和级别的基准地价；制定出商业、住宅和工业用地的级别宗地地价修正系数表和指标说明表。景德镇市城区土地定级与基准地价更新工作的完成，是全市国土资源管理基础工作信息化和自动化建设的重要成果，将对景德镇市土地市场建设及全市土地资产管理产生积极而深远的影响。 二0一一年三月目 录第一部分 工作报告一、景德镇市基本情况1（一）地理位置1（二）资源1（三）社会经济发展状况2（四）景德镇市城区简介2（五）土地市场发展情况3二、基准地价更新的目的和重要意义4（一）基准地价更新的目的4（二）基准地价更新的重要意义5三、工作组织5（一）领导小组职责5（二）办公室职责6（三）项目组职责6（四）专家组职责6（五）调查组职责6四、工作依据7五、更新前后级别范围及基准地价对比、分析研究8（一）级别范围对比分析8（二）基准地价对比分析9第二部分 技术报告第一章 景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果10第一节 土地定级更新范围说明10第二节 土地定级与基准地价更新成果10第二章 土地定级11第一节 土地定级概述11一、土地定级的区域范围11二、土地定级的理论依据、原则与方法11第二节 土地定级的基本思路和技术路线13一、土地定级的基本思路13二、土地定级技术路线14第三节 土地定级工作程序14第四节 土地定级因素确定及权重测算17一、土地定级因素确定17二、土地定级因素选取原则17三、土地定级因素体系的确定17四、土地定级因素权重测算21第五节 土地定级单元划分及单元之间拓扑关系26一、土地定级单元划分的原则26二、土地定级单元划分26第六节 单元因素分值计算及单元总分计算26一、定级因子类型26二、作用分衰减模型27三、定级因子作用分计算27第七节 土地定级因素资料整理29一、商服繁华度资料整理29二、交通条件资料整理32三、基本设施资料整理46四、环境条件资料整理73五、人口状况资料整理76六、产业聚集效益资料整理77第八节 网格单元总分计算79第九节 土地级别的划分79一、土地级别划分原则79二、级别界限分值确定79三、土地级别确定82四、土地级别检验84第三章 基准地价更新89第一节 基准地价更新概述89一、基准地价更新的理论依据、原则89二、基准地价更新的技术依据92三、基准地价更新的技术路线和工作流程92第二节 基准地价更新98一、估价资料的整理汇总98二、商业用地基准地价更新111三、住宅用地基准地价更新117四、工业用地基准地价更新120五、基准地价结果及特征比较分析123第四章 景德镇市城区宗地地价修正体系的编制125第一节 宗地地价修正体系编制原理125一、宗地地价修正体系125二、宗地地价修正系数编制方法126第二节 商业用地宗地地价修正体系127一、商业用地宗地地价影响因素修正127二、商业用地宗地地价其他因素修正139第三节 住宅用地宗地地价修正体系141一、住宅用地宗地地价影响因素修正141二、住宅用地宗地地价其他因素修正150第四节 工业用地宗地地价修正体系152一、工业用地宗地地价影响因素修正152二、工业用地宗地地价使用年期修正161第五节 宗地地价修正体系的应用162一、收集、整理土地定级估价成果资料162二、确定待估宗地所处的土地级别或均质地域162三、调查宗地地价影响因素的指标条件162四、确定修正系数163五、计算宗地地价163第五章 土地定级估价成果应用说明与建议164第一节 成果的内容及特点164一、成果内容164二、成果特点164三、成果应用意义165第二节 成果应用说明及建议166一、土地定级成果的应用166二、基准地价成果的应用166三、土地定级估价信息系统应用说明168四、成果应用建议168 景德镇市城区土地定级与基准地价更新工作报告景德镇市国土资源局二0一一年三月一、景德镇市基本情况（一）地理位置景德镇市位于江西省东北部,居东经116°57117°42,北纬28°4429°56，地处黄山、怀玉山余脉与鄱阳湖平原的过渡地带，扼赣、浙、皖三省交界处，东接婺源、德兴，南邻万年、弋阳，西连波阳，北毗祁门。（二）资源（1）自然资源景德镇市自然资源非常丰富，境内亚热带常绿阔叶林、常绿落叶阔叶林地带性植被发育完好，拥有木本植物96科257属646种（包括2亚种，49变种，4变型及栽培变种）森林植被资源丰富多样。全市林业用地354667公顷，占土地总面积的67.7%，其中有林地268249公顷。全市活立木蓄积量1047.9万立方米，森林覆盖率51.53%，是江西省重点林区之一。全市现有国营林场、采育林场12个，国营苗圃2个，乡村林场287个，地县级林科所2个，乡（镇）林业工作站38个，森林保护机构14个。距市区50公里处仍保留原始森林，栖息着熊、虎、猴类等动物，并生长有红豆杉等珍稀树木。浮梁县瑶里镇的汪湖、白塔寺、梅岭，鹅湖镇的高岭山、东埠村等都是终年云雾缭绕、山清水秀。（2）旅游资源景德镇市的生态环境良好，山清水秀，气候宜人。在旅游资源方面有着瑶里、金竹山寨、玉田湖、翠平湖、洪岩等以田园风光、乡土特色而著称的著名风景区；在古建筑方面，拥有以宋代红塔、清代县衙、古戏台为代表的历史文物遗迹；而艺术成就最高、最具有国际影响力和旅游号召力的则是它在中国制瓷历史上为人类留下的杰出瑰宝：著名的世界制瓷黏土（高岭土）的发源地高岭古瓷土窑遗址，自五代至明代的陶瓷古窑遗址湖田古瓷窑遗址（全国重点文物保护单位），历经明清两代的皇家制瓷基地御窑厂遗址以及代表景德镇市制瓷辉煌历史的标志性建筑龙珠阁。（三）社会经济发展状况2010年全市实现生产总值461.5亿元，按可比价计算，比上年增长15.1%，。全年第一产业实现增加值37.91亿元，比上年增长5.1，第二产业实现增加值280.51亿元，比上年增长15.9，第三产业实现增加值143.08亿元，比上年增长16.2，农民人均纯收入6520.6，比上年增长14.29%。（四）景德镇市城区简介景德镇市建成区面积为80平方公里，土地利用总体规划（2006-2020）确定的中心城区拓展边界为76平方公里，城市总体规划（2006-2020）确定的中心城区范围为90平方公里，本次土地定级与基准地价更新确定的范围为75.8069平方公里。2010年4月，城区住宅销售均价为3100元/平方米左右、2010年销售面积55万平方米，人均住房面积为30.6平方米。景德镇市城区有两个辖区，分别为珠山区和昌江区。（一）珠山区珠山区是瓷都景德镇市的辖区之一，是景德镇市政治、经济、文化中心。东北与浮梁县毗邻，西南同昌江区接壤，秀丽的昌江自北向南纵贯全境。珠山区历史悠久，源远流长。自唐武德四年（公元 621年），先后隶属新平、新昌、浮梁县领辖。珠山区建制于1970年3月，时称景北区，1979年3月改称珠山区。区域内交通便利。皖赣铁路穿境而过，北通芜湖、南京、与津浦、沪宁线相接，南抵贵溪、鹰潭，与浙赣、鹰厦线相连，206国道纵贯南北，秀丽的昌江300吨级船舶直通长江。珠山区气候宜人，山环水绕，景色秀丽。有气象巍峨、金碧辉煌的龙珠阁，有“集古今陶瓷于一室，述千年历史于一时”的陶瓷历史博览区，有优雅静谧、风景迷人的莲花塘，还有一百多处古朴典雅的世俗建筑等。各具特色的旅游景观，无不给人以美的享受、诗的神韵。得天独厚的地理环境，丰富的旅游资源，坚实的工业基础，形成了珠山区的综合优势，为珠山区更大的发展准备了强足的后劲。今后，珠山区将充分发挥城区优势，以深化改革，扩大开放为动力，以“昌九景”重点区域建设为契机，以高新技术为先导，全方位推进区域经济的振兴，把珠山区建成集科技、教育、商贸、旅游、金融、房地产、信息咨询为一体的新兴城区。（二）昌江区昌江区是中国瓷都-景德镇市另一个辖区。辖区环绕整个市区，总面积408平方公里，区辖三乡、两镇、一场、二街道，至2010年底，常住人口19.05万，其中城镇人口15.72万人。昌江区委、区政府根据昌江区地处城乡结合部这一区情区位，按照"依托城市、服务城市、发展昌江、奔向小康"的思路，确定了建设"工业强区、农业特区、市场大区、城市新区"的发展目标，提出走"深化改革、扩大开放、依靠科技、依托 市场、发展民营"的区域经济发展路子。通过近几年的努力，全区社会事业和经济发展取得可喜的成绩。（五）土地市场发展情况2008-2010年城区内商业一级用地土地使用权出让价格区间4000-5000元/平方米，商业二级用地土地使用权出让价格区间2500-4000元/平方米，商业三级用地土地使用权出让价格区间1800-2500元/平方米，商业四级用地土地使用权出让价格区间1000-1300元/平方米, 商业五级用地土地使用权出让价格区间600-900元/平方米，商业六级用地土地使用权出让价格区间300-600元/平方米。2008-2010年城区内住宅一级用地土地使用权出让价格区间1800-2500元/平方米，住宅二级用地土地使用权出让价格区间1000-1300元/平方米，住宅三级用地土地使用权出让价格区间800-1000元/平方米，住宅四级用地土地使用权出让价格区间600-800元/平方米，住宅五级用地土地使用权出让价格区间400-600元/平方米。2008年至评价时点景德镇市土地利用状况 类别利用状况编号交易时间土地用途面积（m2）出让总价（万元）单价（元/ m2）土地所在级别范围12008.5.29商住92801809.781950.19 住宅1级、商业3级22008.9.15商住4775383.60803.35 住宅5级、商业6级32008.9.25商住6444773.321200.06 住宅3级、商业5级42008.4.5商住298543900.001306.36 住宅2级、商业4级52008.9.9商住19215825941.331350.00 住宅2级、商业4级62008.8.27商住6383545.8855.08 住宅3级、商业5级72008.5.6商住1132114501280.81 住宅3级、商业5级82008.6.20商住305601651540.25 住宅3级、商业5级92008.3.24商住9832169171.89 住宅5级、商业6级102008.10.23商住54867.744405.88803.00 住宅3级、商业5级112008.12.31商住93338.201956.37209.60 住宅5级、商业6级122008.9.9商住132796.0313943.581050.00 住宅3级、商业5级132008.10.23住宅3950.03302.18765.01 住宅4级142008.3.24住宅1156.891085.329381.36 住宅1级152009.8.5商住15656.742076.621326.34 住宅2级、商业4级162009.6.10商住1994.301782.98939.98 住宅1级、商业1级172009.9.6商住828.14658.377949.98 住宅1级、商业1级182009.8.7商住5086.85686.721349.99 住宅2级、商业4级192009.8.24商住12163.211104.4907.98 住宅3级、商业5级202009.6.10住宅31825.963246.251020.00 住宅3级212009.6.16住宅11533.21640.10555.01 住宅4级222009.6.18住宅11189.001443.381290.00 住宅3级232009.8.11商住1038.98158.961529.96 住宅2级、商业3级242009.12.2商住3994.94221.8555.20 住宅3级、商业5级252009.12.2商住127324.68594.41675.00 住宅4级、商业5级262009.11.6商住48438.135086.201050.04 住宅3级、商业5级272009.3.26商住2928.40606.182070.00 住宅1级、商业1级282009.11.19商住31114.942473.60794.99 住宅4级、商业5级292009.10.30商住12716.201106.31870.00 住宅4级、商业5级302009.10.29商住13520.852089.001545.02 住宅2级、商业4级312010.1.6商住6177.851251.452025.70 住宅1级、商业1级322010.1.26商住189639.12214601131.62 住宅3级、商业5级342010.1.26商住6614.627741170.14 住宅3级、商业5级352010.1.26商住3350.01412.051230.00 住宅3级、商业5级362010.1.26商住3600.014431230.55 住宅3级、商业5级372010.3.9商住10228.8922901.38 住宅3级、商业5级382010.3.11商住55868.705028.2900.00 住宅3级、商业5级392010.3.11商住6970.701327.921905.00 住宅1级、商业1级402010.4.14商住16984.7140052358.00 住宅1级、商业1级412010.4.22商住3346.713681099.59 住宅3级、商业5级422010.6.23商住3568.475261474.02 住宅2级、商业3级432010.6.23商住188778.56285001509.71 住宅2级、商业3级442010.7.9商住5580710882.371950.00 住宅1级、商业1级452010.7.19商住14328.371380963.12 住宅3级、商业5级二、基准地价更新的目的和重要意义（一）基准地价更新的目的全面掌握景德镇市城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动景德镇市土地使用制度改革向纵深发展。通过土地定级与基准地价更新，便于合理调控土地市场，规范土地市场交易行为，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据；同时为景德镇市推行土地招标、拍卖、挂牌、整理、储备、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。（二）基准地价更新的重要意义基准地价评估与宗地地价评估一样，都必须遵循估价时点原则 ，即基准地价也是在某一时点下的土地使用权价格。因此基准地价也只能反映某一估价时点下的城市地价水平。随着城市国民经济和社会发展，城市基础设施配套状况、城市总体规划、城市土地供需关系也在不断发生变化，这些因素都会使城市地价发生动态变化。为保证城市地价的现势性，使城市宏观地价水平符合地产市场土地供需实际情况，应对城市基准地价进行阶段性的更新。通过对城镇基准地价进行更新，可以与城市总体规划保持同步发展，为城市新增建设用地提供科学的地价依据，对推动城市产业经济结构升级、优化生产布局和以市场经济机制保证城市规划的落实具有重要的意义。同时通过基准地价可以及时促进城市土地资源得到优化配置，使城市中一些不合理的产业占用的土地资源，因无力支付高额的地价而实现产业转换或迁移，达到盘活城市存量土地，提高土地使用效益的目的。城镇基准地价更新是一个系统而复杂的项目工程，通过更新基准地价，可以为政府加强土地市场管理和资产管理提供可靠的依据，也可以让公众了解更多的地价信息，为投资者进行投资决策、管理者进行依法行政提供科学的依据，同时也使社会各界逐步提高对土地资产价值和经营城市的重要性和必要性的认识，为营造良好的土地资产社会意识，起到了积极的宣传作用。三、工作组织为了确保土地定级与基准地价更新工作的顺利进行，景德镇市人民政府成立了分管副市长为组长，景德镇市国土资源局局长为副组长，各相关部门领导为成员的景德镇市土地定级估价工作领导小组。领导小组下设办公室，地点设在景德镇市国土资源局。江西省地源评估咨询有限责任公司作为技术合作单位参与。此项工作由景德镇市国土资源局、江西省地源评估咨询有限责任公司有关人员组成项目组、调查组，并聘请市有关部门专家和相关行业领导及技术人员组成专家组。（一）领导小组职责全面指导土地定级与基准地价更新工作；审批工作方案、技术方案和系统设计方案；组织、协调和指导全市土地定级与基准地价更新工作；审定有关政策、文件，解决评估工作中出现的重大问题；编制详细的项目经费预算，并与景德镇市相关部门协商，落实配套经费。（二）办公室职责组织实施土地定级与基准地价更新工作。协调各职能部门的工作；督促有关部门及时提供有关资料；组织专家选择定级估价因素并确定其权重；组织检查验收外业资料成果；提供后勤保障。（三）项目组职责编制上报并具体实施土地定级与基准地价更新工作方案、技术方案。研究制定整个基准地价更新工作的技术路线及方法；解决基准地价测算工作的技术问题；完成项目成果。（四）专家组职责解决工作中出现的有关技术问题。对项目组编写的工作方案、技术方案进行可行性论证分析；负责选择土地定级因素，并提出确定权重建议；对定级估价成果进行初审。（五）调查组职责调查组由部门资料收集组和野外调查组组成。负责编制景德镇市城区土地定级与基准地价更新资料的调查方案；负责城区土地定级与基准地价更新资料调查收集的具体工作；负责调查资料的整理、数据录入和归档；负责提交合格的调查资料成果。工作组织运行关系见下图。工作组织关系运行图四、工作依据1、中华人民共和国土地管理法（全国人大常委会1998年8月29日修订）1999年1月1日起施行，2004年8月28日修改 2、中华人民共和国城市房地产管理法（主席令第29号1994年7月5日）1995年1月1日起施行3、中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号1998年12月24日）1999年1月1日起施行4、江西省实施中华人民共和国土地管理法办法（江西省人大常委会公告第95号2001年12月22日）5、景德镇市土地利用总体规划（2006-2020年）6、景德镇市城市总体规划（2008-2030年）7、关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知（国土资发2006307号）五、更新前后级别范围及基准地价对比、分析研究（一）级别范围对比分析景德镇市城区土地定级与基准地价更新范围较更新前范围有所缩小，主要是除去了属浮梁县机场的区域，以及昌江以南的区域，但是高新区以西的区域搞更新前有所扩大。通过更新前后级别图可以看出：商业用地主要是在原有基础上增加一个级别，既原基准地价为5个级别，更新后的基准地价为6个级别，一级商业用地较原来缩小了，主要是商业的中心繁华区域，由于更新范围较以前缩小了，所以此次的各个级别都有缩小，但是价格有所提升；二级商业用地昌江以西没有，以东是原来商业一级的大部分；商业三级较大部分是原有的二级区域，昌江以西的区域减少了沿路的小部分，昌江以东将基本为原来的二级区域；商业四级是在原有三级的基础上除去了沿瓷都大道延伸的的部分；商业五级基本为原有四级，由于此次机场不在评估范围内，所以较上次四级，此次五级部分没有包括机场，而昌江以东部分则是在原有四级的基础上，一直延伸到河岸；商业用地六级囊阔了原来级别的五级，以及增加的高新区以西的部分。住宅用地一级的昌江以西变化不大，昌江以东主要是沿昌江的两岸在原有的范围上有所延伸，主要由于市政府着力发展沿河的住宅用地区；住宅用地二级主要减少了包括部分迎宾大道在内的原有二级，昌江以东在原有二级的基础上增加了昌河飞机制造厂的全部；住宅三级较原来级别增加了铁路以北的部分；住宅四级昌江以东的昌南大道两侧较原来有所延伸，该地段近年来开发了不少住宅小区，铁路以北的区域也增加了部分四级住宅，相对减少的是此次没有划到定级范围内的机场区域；住宅用地五级主要是增加了新增的高新区以西的区域。工业用地变化较原来很小，主要是高新区以西增加的区域纳入到五级范围，而前四个级别较原来基本没有变化，这主要是因为近些年的工业用地出让基本局限在了高新技术产业园区内。（二）基准地价对比分析（1）二00六年基准地价成果二00六年景德镇市城区基准地价表更新前级别价格用地类型商业用地元/平方米2801.00 1477.00 937.00 520.00 291.00 万元/亩186.73 98.47 62.47 34.67 19.40 住宅用地元/平方米934.00 614.00 463.00 288.00 195.00 万元/亩62.27 40.93 30.87 19.20 13.00 工业用地元/平方米595.00 415.00 306.00 221.00 181.00 万元/亩39.67 27.67 20.40 14.73 12.07 （2）基准地价更新成果根据城镇土地估价规程，经测算得出城区内各用地类型、不同土地级别的基准地价，景德镇市城区综合基准地价表如下：景德镇市城区基准地价表 更新后 级别价格用地类型商业用地元/平方米4503320619551180734471万元/亩300.20 213.73 130.33 78.67 48.93 31.40 住宅用地元/平方米204514011041791602万元/亩136.33 93.40 69.40 52.73 40.13 工业用地元/平方米598425315242212万元/亩39.87 28.33 21.00 16.13 14.13 前后两次价格对比表 级别价格用地类型商业用地+1702 +1729 +1018 +660 +443 +471 住宅用地+1111 +787 +578 +503 +407 工业用地+3 +10 +9 +21 +31 景德镇市城区土地定级与基准地价更新技术报告景德镇市国土资源局二0一一年三月第一章 景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果第一节 土地定级更新范围说明此次景德镇市城区土地定级与基准地价更新范围为75.8069平方公里，小于经有关部门批准的2004-2020景德镇市城市总体规划确定的城市规划区面积（90平方公里）。第二节 土地定级与基准地价更新成果景德镇市城区基准地价表 更新后 级别价格用地类型商业用地元/平方米4503320619551180734471万元/亩300.20 213.73 130.33 78.67 48.93 31.40 住宅用地元/平方米204514011041791602万元/亩136.33 93.40 69.40 52.73 40.13 工业用地元/平方米598425315242212万元/亩39.87 28.33 21.00 16.13 14.13 第二章 土地定级第一节 土地定级概述一、土地定级的区域范围景德镇市城区土地定级范围包括建成区和部分规划区，总面积7580.69公顷。土地定级范围结合了景德镇市城市规划范围和土地利用总体规划中心城区扩展边界范围及面积。详见景德镇市城区土地定级与基准地价更新范围图。景德镇市城区土地定级与基准地价更新范围图二、土地定级的理论依据、原则与方法（一）土地定级的理论依据城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然属性及其在社会经济活动中的地位与作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级别。1、区位理论区位是地球上某一事物的空间位置及自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。土地区位包括自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位，三种区位有机联系和相辅相成，共同作用于地域空间，形成区位的优劣差异。在城镇，由于土地区位的不同能产生不同的使用价值，使得同类行业在不同的区位上获得的经济收益会有显著差异，不同行业在同一位置上的经济收益也会相差很大。这种差异性反映了城镇不同土地类型的使用价值和收益水平，从而在空间地域上形成土地级别差异。2、城镇规划相关理论城镇规划是为了实现一定时期内城镇的经济和社会发展目标，确定城镇性质、规模和发展方向，合理利用城镇土地，协调城镇空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。城镇土地利用总体规划同城镇土地定级密切相关、互为影响。一方面，合理的土地定级成果可为城镇规划、调整土地利用结构、合理配置各类用地、发挥土地的经济效益提供依据。另一方面，城镇规划控制和确定的土地用途、范围等也是城镇土地定级的约束条件，将直接影响土地定级和评估结果。（二）土地定级的原则在土地定级的过程中，遵循以下原则：1、综合分析原则：土地质量的优劣和土地利用效益的高低受土地自然属性及社会经济、技术条件等众多因素的综合影响，因此，在土地定级中要全面考虑各种因素的（时间和空间）作用，研究和分析各种因素的有机联系和综合差异，使划定的土地级别既能反映土地的经济效益差异，又能反映土地的经济、社会、生态等综合效益差异；既具有很强的现实价值，又体现城镇发展方向。2、主导因素原则：在影响土地质量的众多因素中，往往存在一个或数个主要因素，因此进行土地定级工作要掌握影响土地质量的主导因素和稳定因素，重点分析对土地质量起控制和主导作用的因素，可增加土地质量评定的科学性和简捷性。3、地域分异原则：城镇土地定级成果要符合城镇本身的经济特征，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济发展水平保持相对一致。城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特征的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级。4、土地收益差异原则：城镇土地级别的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。5、定量与定性相结合的原则：科学的土地质量评估应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，在确定城镇级别的初步方案时以定量分析为主，城镇土地级别的调整和最终定案宜依靠定性分析。6、实用性原则：土地定级是为合理利用与管理土地，以及国民经济计划和城市建设规划等提供科学的土地质量依据。因此，开展土地定级工作，要根据土地用途和土地定级的目的、要求，确定土地定级的方法、内容、深度和成果要求，以便使成果易于推广应用。（三）土地定级的方法城镇土地是城镇社会经济活动的载体，由于社会经济活动形式多种多样、城镇土地在利用方式和利用程度上有所差异，土地在社会经济活动中的地位和作用也就不同，综合表现为不同的土地质量。城镇土地定级是根据土地的经济和自然两方面的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地级别的过程。景德镇市城区土地定级采用“以多因素综合评定法为主，市场交易价格进行级别校核为辅”技术途径，运用深圳凯立德公司开发的土地定级与基准地价更新系统进行分类定级。多因素综合评定法是通过对城镇土地在社会经济活动中所表现出的各种客观特征进行综合考虑，揭示城镇内部土地的使用价值或价值及其空间分布的差异性，评定城镇土地的质量等级或收益级差。其指导思想是从影响城镇土地使用价值或质量的原因入手，采取由原因结果，由投入产出的思维方法，系统、综合地分析各类因素和因子对土地的作用强度，推论城镇土地在空间分布上的优劣差异。市场交易价格定级校核是利用各类型用地市场交易样点地价进行统计、检验、分析、比较、计算，并对各级别样点平均地价进行统计，利用价格来校核土地级别。第二节 土地定级的基本思路和技术路线一、土地定级的基本思路城镇土地是城镇社会经济活动的载体，由于社会经济活动形式多种多样、城镇土地在利用方式和利用程度上有所差异，土地在社会经济活动中的地位和作用也就不同，综合表现为不同的土地质量。城镇土地定级是根据土地的自然和经济两方面的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地级别的过程。因此，景德镇市城区土地定级首先选择影响土地质量的因素体系，视其对土地质量影响的程度，经特尔菲法测定相应权重，继而对各因素进行量化求得每一因素对土地质量影响的作用分值，据此确定土地级别。这一系列过程采用计算机辅助完成。二、土地定级技术路线景德镇市城区土地定级以国家质量监督检验检疫总局发布城镇土地分等定级规程(以下简称规程)为依据，参考外地大、中城市土地定级的做法和经验，结合城区的特点及具体情况，利用深圳凯立德公司开发的土地定级及基准地价动态更新系统，采用以网格为基本定级单元，以多因素综合评定法确定基本定级单元作用总分值，根据模糊聚类原理，采用总分频率法确定土地级别界限分值，依次划分土地级别，利用市场交易样点地价进行校核的技术路线，具体工作流程是：1、在规程规定的基础上，结合景德镇市实际特点，选取经济、社会和自然条件的能体现土地区位差异的因素，作为影响土地级别的定级因素；2、聘请专家确定土地分类定级因素权重；3、根据定级因子编制资料调查表格，进行定级资料调查；4、按照各定级因素的分布变化规律，计算各因素的规模指数、功能分和服务半径；5、划分定级单元；根据因子对土地级别的影响方式和影响范围计算定级单元因素影响作用分值；6、各分值加权求和计算单元总分值，按总分值的分布情况，初步划分土地级别；7、在不同土地级别上参考典型行业