同策-上海中奥企发赵巷项目定位研究报告提案2007年10月-156PPT.ppt

,中奥企发赵巷项目,定位研究报告,2007年10月,既有 vs 突破,思考篇策略篇,思考篇,传统思考,既有市场分析法,既有市场分析法,区位 区域 地块 市场 客户,上海外郊环 大西郊版图 青浦区赵巷镇 沪青平公路北侧,项目地块距离外环线15-16km，距离虹桥机场14km,距离上海市中心28-29km。,主干道318国道（沪青平公路）、A9高速（沪青平高速）：由上海市区向西，经徐泾、赵巷，可达青浦城区、朱家角、淀山湖等区域。,具备城市快速干道串联，但道路交通现状欠佳，高峰时段通行能力较差,区位特点,外环以外城市近郊 交通距离：较远 市区辐射：偏弱,赵巷板块北侧，脱离目前认知度较高的别墅聚集圈,现有配套：绿地国际家具村奥特莱斯镇区医院及零散商业开发中配套：珠江生活广场赵巷教育园区（赵巷幼儿园、崧泽学校等）,基本生活配套缺失现有配套档次偏低,区域特点,别墅板块配套欠缺 别墅产品具备生存环境 公寓产品缺乏立足条件,6号地块现状实景,北面：规划六路,西面：赵重路现状,地块北面为规划六路，目前延伸到地块东北角为止西面赵重路为双向两车道，目前车辆较少，道路一侧为本案地块，另一侧分布少量老式私房东面及南面均为天然河道,东面：天然河道,东面：天然河道,西面：规划一路,北面：华盈路,南面：规划二路,地块北面为华盈路，该道路是从盈港路延伸，它穿过国际纺织城、西部工业园区及高新园区，直达方黄公路，红线宽60米，道路南侧绿化分隔带宽度为20米。西面规划一路，南面规划二路东面为天然河道,4号地块现状实景,地块特点,小地块1.2/0.8容积率70-90指标 小规模复合住宅项目 90平米以下户型近半,青浦独栋别墅分布图,青浦独栋别墅市场走势,青浦区独栋别墅07年供应量同比减少60%，供应的缩减使得别墅产品的价值感进一步提升；需求状况较为可喜，出现供不应求的态势，市场热度不减；价格出现明显的上升趋势，06年区域成交均价在16000元/平方米左右，目前成交价格上升至25000元/平方米以上。,青浦联体别墅分布图,青浦联体别墅市场走势,青浦联排产品今年供应同比06年减少36%，07年1月至今总供应量为116409平方米；成交量在供应减少的情况下增幅较为明显，下半年连续数月出现供不应求的局面；成交价格在近期市场热度良好的态势下，一路飙升，目前价格已达到13000元/平方米，可见目前市场对于联排产品的接受度较高。,青浦公寓分布图,青浦公寓市场走势,青浦区公寓项目较少，主要集中在青浦新城板块内，赵巷板块成为公寓产品真空带；07年供不应求态势明显，目前市场存量稀少，但就成交来看，需求基本集中于青浦新城板块；公寓产品价格增长幅度平稳，上升周期较长，06年初期月成交均价为5000元/平方米，到目前为止增长幅度在40%左右，达到了7500元/平方米左右水平。,青浦公寓市场走势,青浦区公寓产品成交面积较为分散，需求体现出一定的多元化特征；成交略显突出的产品集中在90-110平米及130-150平米两个面积段内。,青浦区房地产市场总结,别墅市场 青浦区，尤其是徐泾、赵巷板块别墅氛围已被广泛认可，别墅产品市场表现良好，市场持续升温；目前价格增幅明显，随着供应受限的逐步明显，后续成交价格有望继续拉高。依托合生朗廷项目热卖，赵巷北块别墅气氛开始形成。公寓市场 青浦公寓市场目前可售量主要集中在青浦新城板块，产品需求量稳定，户型需求较为平衡，以130-150平方米和 90-110平方米绝对量较大；公寓价格增长较为平稳，预计后期增长走势可持续；赵巷区域内除了动迁房外，目前没有商品房公寓供应，市场基础匮乏。,市场特点,别墅板块公寓集中 别墅产品市场空间可观 赵巷公寓市场呈现真空,青浦镇区住宅客源呈现明显的区域特征：以青浦新老城区为绝对主力占据7成比例；青浦其他乡镇区域购房者的购房需求呈现明显的“向心聚拢”趋势，靠向青浦新镇区；小比例的市区客户以及青浦工业区产业客户。,青浦新城 新城盛景园成交客户分析,在青浦新城购房的人群年龄集中在25-30、31-35、36-40岁这三个区段内，青浦城区的城市感与城市区位是对各个年龄段人群的主要吸引点。青浦城区的工作和教育机会使得大量城区及周边镇区的年轻群体涌入购房，其因素成为吸纳外，这一部分人对生活的品质与条件要求较高，对城区的依赖与偏好明显；另一方面，区域客中传统大家族的分户人群也集中于较年轻的人群。,从购房人群的信息获取渠道来看，以介绍为表现形式的口碑效应为主体，这体现出青浦镇区项目明显的区域消化特性，其他如临时接待中心等途径也都展现信息获取的区域局限性特点。,客户所从事的行业主要是以城区为依托，职业城市化特征明显，购房者对城镇核心的依赖心理明显。,客户特点,中青年为主区域性较强城区公寓吸纳客户 客户城区购房意向显著 赵巷缺乏刺激购房条件,主要特点汇总,区域郊区形象明显 基本生活配套不足 对外吸引力度欠佳 别墅市场发展成形 缺乏公寓市场氛围,赵 巷,60亩左右小幅地块 含公寓及别墅产品 受到7090指标限制 地块存在建筑限高,地 块,传统答案,小型住宅项目*2公寓+别墅/公寓90以下户型近半赵巷本地自住者,传统答案突出矛盾,选择青浦城区还是选择赵巷购买小房子还是购买大户型,创建品牌还是屈就当前客户,开发商,目标客群,是否必须受市场既有形象左右？死守现状？抑或是着眼未来？,创新思考,着眼未来立足现在,赵巷规划住宅发展规划,赵巷住宅发展规划：“赵巷特色居住区”,规划以生态环境和旅游休闲为主题，尽量体现赵巷板块的现代性和整体性。,上海赵巷市郊商业商务集聚区：以现代的大型商贸中心的辐射力和独特的城市形象，以及丰富多彩的城市生活，成为上海市郊地区的都市核心。,赵巷规划商业发展规划,上海赵巷市郊商业商务集聚区以近期和远期两条发展主轴为方向，整个集聚区的开发理念是：以整体规划、分期开发为总体运作模式；以低密度、底层高、低成本、高绿化率、高停车配置率、高畅通率、大体量建筑设施为主的规划理念；以“先基础后地上、先造景后转让、先建绿后建房”为开发原则，这里将首先形成商业零售业、批发业、文化娱乐业、服务业、餐饮业、宾馆业和商务写字楼等多业态为一体的现代商业纵深模式。,赵巷规划商业发展规划,重点商业项目：奥特莱斯品牌直销广场：该项目占地面积239亩，总建筑体量为11万平方米，总投资额近5亿元；吉盛伟邦绿地国际家具村：该项目计划用地近1000亩，建筑面积约70万平方米，总投资额30亿元；上海创展国际商贸中心：该项目计划用地659亩，总投资60亿元。建设开发展示交易区、会展中心、商务办公、酒店和休闲等配套设施。,规划范围东至新通波塘（部分越出），西至嘉松公路以西规划道路，南至沪青平高速公路，北至盈港路以北规划道路，规划范围面积266公顷。规划期限：5-10年（规划决意2005年通过）,另近1000亩地块，现已有日本峰城机构参与引进Hello Kitty主题商业娱乐城以及世界顶级（高岛屋）百货项目、明发集团房地产有限公司投资的明发商业广场项目、上海以拉都投资管理有限公司和德国卡尔蔡司（Carl Zeiss）光学共同投资的中国上海蔡司国际高档眼镜研发、物流、展销中心项目都表示出了极大的兴趣，目前各个项目正在具体洽谈之中。,赵巷规划商业发展规划,依托沪青平高速、沪青平公路、嘉松路等主要干道，细部规划镇区内部以及与外接通的规划道路、环线，盘活赵巷交通脉络。,城市轨道交通已经被纳入远期规划：轨道交通青浦线（20号线），全程34.7公里：,外：,内：,赵巷规划交通发展规划,规划目标：绿色 生活 家园,本规划区域功能定位：规划确定本规划区为以商业服务与生活居住功能为主的城镇新区。规划人口：10700人,赵巷镇城镇性质是：“赵巷镇是青浦区乡镇体系中的一个重要组成部分。至规划期末，将赵巷建设成为商贸物流、休闲、生态居住、文化旅游为主导城镇功能的，规模合理、基础设施和公共设施齐全、经济发达、生活便捷、环境优美、风貌独特的，与上海国际大都市相匹配的现代化城镇。”,赵巷规划新镇区发展规划,规划方向,城区辐射现代服务设施改善商住并举人口导入,赵巷转型,规划方向,郊野形象融入城区配套缺失机能完善本地人口外界引入,可以预见，赵巷未来将因大量现代服务业相关机构及从业人群的入驻而产生可观的中高档居住需求。,在当前阶段发掘不同价值取向的客户群体,现状克服,当前价值 未来价值自住需求 投资需求,客户生活区域较为集中的为与本区域绝对距离较近的长宁区、闵行为主，分别占19%、20%。整体来看，对于别墅类物业来讲，客户居住区域相对分散，各个区域均有涉及。,工作区域也主要集中在长宁以及闵行，其次是市中心区域，以徐汇黄浦等区域为主。,赵巷北块联排产品客户分析,距市区车行时间范围主要在30-40分钟的范围内，其次是20-30分钟，对于别墅客户来讲，绝对距离远近抗性稍弱，但车行时间要求较强。,中国国籍客户占到绝对大的比重，包含少量的韩国、台湾、欧美客户。,赵巷北块联排产品客户分析,赵巷北块联排产品客户分析,客户年龄以31-40岁的中青年为主，此类客户目前属于事业上升期，比较追求生活质量，但同时对产品的性价比也有较高要求。41-50岁以及51-60岁之间客户分别占20%、27%，该年龄段客户对于产品品质感、功能性以及生活质量要求较高，选择物业较为理性。30岁以下客户占8%，对于物业总价以及升值潜力较为关注。,客户职业中，金融贸易业占25%，其次为制造业以及服务业，分别占19%、16%。,赵巷北块联排产品客户分析,客户职业主要以私营业主及专业技术人员为主力，该类客户年收入较高，具备一定承受能力。企业高管以及公务员也占到一定比例，该类客户工作稳定，收入较高。,赵巷北块联排产品客户分析,客户当中以月收入1-5万的中产阶级人群为主，该类客户生活无忧，具备一定的承付能力，但大部分仍未达到购置高档别墅居住的经济实力，因此对总价相对得到控制的经济型别墅产品有较高的追求度。,赵巷北块联排产品客户分析,面积需求以200-250平方米相对舒适的户型为主，150-200平方米中小户型也占较大比重，250平方米以上户型由于总价偏高，目前接受度较低。,客户有那个有物业为第一套的比例较少，绝大多数为二次以及二次以上置业。,赵巷北块联排产品客户分析,客户购房动机主要以改善居住环境为主，该类客户购房主要用于自住，而度假、投资或养老等为主要购房目的的客户总量仅占20%左右。可见购买该类物业客户用于投资为目的的比例较少。,赵巷北块联排产品客户总结,近期青浦投资客户分析,典型项目：,朱家角新城,地点：,青浦 朱家角,首批产品：,双拼 7套 220-240平方米 11000-12000元/平方米叠加 27套 200-240平方米 8500-8600元/平方米平层公寓 27套 84-89平方米 7600元/平方米,建筑面积：,65万平方米,开盘时间：,2007年9月28日,典型项目：,朱家角新城,客户的主要购买动机以投资需求为主，部分客户为了未来养老剧组而购买，打算在短期内使用的自住客户比较少。,48组成交客户中，青浦本地客户仅占到11%左右，其余客户均由市区引入。近四成客户来自于以徐汇、长宁为代表的市区西部板块，闵行客户也占到15%左右，其购房热情不可小觑。,近期青浦投资客户分析,典型项目：,朱家角新城,从来访客户对不同产品的态度来看，不难发现，绝大多数对本案存在购买意向的客户都将目光放在了总价低廉，购置门槛最低的平层公寓产品上，而对于面积相对偏大的双拼及叠加别墅产品，较高的总价对大部分市区前来，投资意向明显的客户缺乏足够吸引力，可见在此区域低总价产品依然是投资者最青睐的产品。,近期青浦投资客户分析,近期青浦投资客户小结,当前阶段本案主力购买客户,客户推演,大城西版图及市中心一般中产阶级别墅自住公寓投资,策略篇,目标客户产品需求特征提炼,近期核心政策,首套自住房和第二套（含）以上住房的界定：“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。要求商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。注：只要在央行征信系统内能查到有未还清房贷记录的个人，再次买房就算第二套住房；不过，对于已经还清房贷再次买房的，部分银行认作是第一套住房，部分银行则算第二套住房。对于没有购房但参与房贷的个人，再次购房，部分银行认作是第一套住房，部分银行则算第二套住房。,对于同样的一笔50万的商业贷款，在新政下，还款额增加多少？,对于同样购买第二套总价100万的房子，新政前，首付30万，贷款70万（商业贷款可以获得85折优惠）；新政后，首付40万，贷款60万（商业贷款利率8.613%），利息成本增加几何？,还款额增加几何,购房者对首次置业者，本次政策还是旗帜鲜明的表明了支持的态度。对普通家庭的改善型需求，首付比例和贷款利率的同时上升，此次新政对这部分客户的购房需求会有抑制作用。对投资客户，投资成本大幅上升，如果对第二套住房的界定严格执行，这部分客户的需求会有所抑制。银行有利于银行风险控制，抵御房地产市场波动带来的风险。房地产市场提高第二套住房的首付比例和贷款利率，短期内会抑制部分改善型需求和投资需求。但供不应求的矛盾没有得到根本缓解之前，房贷新政并不能起到抑制房价的作用。,新政策影响,本项目产品定位及户型配比,4#地块方案,整体规划原则,建筑布局：4#地块为小高层公寓社区，在规划上，将建筑单体尽可能地沿基地外部河道设置，将住宅的景观面最大化的同时拉大住宅间的间距，使河道景观能充分地渗入到住宅的室内空间，提升居住的品质。绿化景观：主入口处设置中心景观绿化带，彰显社区品质；另在住宅间形成交流感及互动性更强的组团式绿化系统，沿景观步道灵活设置景观节点，绿化围绕景观主题相呼应，并实现均好性、参与性。路网规划：以围绕社区形成外圈环形车道，且道路应通而不畅，尽量设有弯度，在保证规范的前提下尽量减小转弯半径，在获得景观效果的同时可以降 低车速，减少区内道路的危险性。停车方式尽量采用相对下沉式底层停车方式。,建筑规划原则,建筑布局：全部8层小高层公寓社区，在规划上，将建筑单体南北方式排列，以最大角度享用景观资源及最大程度创造建筑设计条件。绿化景观：以河景资源为优势利用，确保中央核心景观完整性，并考虑建筑自身建筑条件创造景观价值。路网规划：以围绕社区形成外圈环形车道。停车方式尽量采用相对下沉式底层停车方式，减少开挖成本。,6#地块方案,整体规划原则,建筑布局：6#地块为独立别墅及低密度住宅混合社区，在规划上，将建筑单体尽可能地南北设置，以住宅单体的相对联系及分离为建筑的设计空间，提升居住的品质。绿化景观：主入口处设置中心景观绿化带，彰显社区品质；另在住宅区间形成交流感及互动性更强的景观带绿化系统，单体住宅设置自身组团式景观，并实现均好性、独立性。路网规划：以入户式车道设置为主。,建筑规划原则,建筑布局：全部2-3层独立住宅社区为主，在规划上，将建筑单体南北方式排列，以最大角度享用景观资源及最大程度创造建筑设计条件，遵循相对联系及绝对分离为主要的建筑设计原则。绿化景观：私家庭院的设计为主。,产品户型建议,户型配比,公寓户型建议,小高层 一梯三户,客厅面宽 3.8-3.9m,主卧面宽 3.6m,公寓户型建议,客厅面宽 3.8-3.9m,主卧面宽 3.5m,公寓户型建议,花园洋房户型建议,别墅户型建议,产品外立面建议,公寓立面建议以新古典主义的风格为主，ART DECO装饰设计元素为辅。市场上高端住宅的 ART DECO 风格的建筑外立面，并不是普通公寓住宅外立面设计中常规的三段式设计。外立面颜色选择范围上，可选性还是很大的。但是根据市场反应，建议不要选择过于暗沉和压抑的颜色。在外立面贴面材质的选择上，高端公寓普遍采用石材加上高级面砖的立面效果。,公寓立面建议,公寓立面建议,别墅立面建议本案独栋别墅的立面建议在色彩上以同一暖色系内通过明度和纯度的色彩变化来塑造效果；采用相应的互补色来对别墅的品质加以提升；对现有的外部构件进行重新打造与之同周边产品形成协调；在用材上要与其他产品有明显的区分。,别墅立面建议,别墅立面建议,花园洋房立面建议花园洋房的建筑风格及色调应与独栋别墅相协调，保持整个社区建筑风格的统一性和完整性；通过层层退台和空中花园露台的形式来降低洋房对别墅区的压迫感。,花园洋房立面建议,花园洋房立面建议,花园洋房立面建议,产品局部景观建议,种植设计,景观意向,景观意向,景观意向,景观意向,景观意向,方案动画,方案动画,THANKS,感谢聆听！,同策专业策划 营销 代理,中国上海同策,上海同策房产咨询有限公司,同策概况,成为开发商最值得信赖的长期业务合作伙伴，同时为老百姓安居乐业，提高生活质量贡献最大力量。在保持上海房地产市场年度销售实力前三名和全国前六名的基础上，在三年内力争上海第一名，并达成全国前三名的实力。成为中国房地产全程营销代理第一品牌。,目标与使命,目前同策目标市场：大型住宅，别墅，商铺，办公楼和酒店式公寓类项目，此外在三年内逐步介入和增加区域规划和城市运营层面。对外将以务实态度做好每个开发商委托项目，对内则侧重于提升专业服务品质，建立学习型组织气氛。对于高级人才的引进，我们将侧重于研展，企划和业务执行方面的业界高端人才，希望利用他们的专业性，职业性和系统性，帮助我们整合业务流程，提升专业度和培养我们的专业人才。,企业战略,多元化的房地产全程代理营销服务公司，在房产项目投资建议、建筑规划设计、市场调研分析、广告企划、房产整合营销等诸多领域已形成业界特有的风格和品牌，成绩有目共睹。,价值与品质的双重升值,专业至上服务至诚,组织架构,上海同进,上海同策房产咨询有限公司拥有专业人员近600人，已在全国主要经济发达地区先后成立了10家控股子公司，并以此为核心，在周边地区开展了项目。,专业团队,上海总部同策分支公司 北京 天津 重庆 南京 苏州 常州 杭州 宁波 项目公司 张家港 南通 连云港 青岛 济南,全国布局,目前上海同策房产咨询有限公司拥有专业人员440余人，已在全国主要经济发达地区先后成立了10家控股子公司，共计员工共计570余人，并以此为核心，在周边地区开展了项目。,代理产品类型从各种类型的住宅别墅、到商铺、产权酒店、酒店公寓、5A办公楼和综合型商业及生活社区，涵盖几乎所有的物业类型。,销售业绩,万科地产深圳华侨城金地集团招商局集团保利集团中南集团莱蒙置业大连亿达宁波奥克斯.,重要客户,全国客户,上海客户,港台客户,海外客户,浦发集团紫江集团张江集团中房集团上海广电集团中福集团爱建地产北方集团上海实业,瑞安集团台湾日月光集团台湾宏都置业香港中信泰富,正大集团佑林建设,合作伙伴,地产基金,规划设计,行业机构,物业管理,扬子基金CIDT.LP.,同济规划华东建筑设计JWDACPC柏涛B+H天华设计,房地产协会德国大联盟温州商会浙江商会台商会,招商物业FPDCBREDTZ,服务流程,ONE,项目服务,合作方式,针对重要大型集团客户，同策作为战略合作伙伴，将提供土地评估、市场定位、产品研发、企划包装、销售执行的全程服务。同策将成立专门的事业体作为与集团的服务接口，同时充分整合总公司各专业部门的专业力量，以公司强大的知识平台作为后台支持，并深入了解贵集团的需求与阶段发展策略，以“战略、策略、执行”的全方位服务帮助贵集团在房地产领域取得成功。,基本参数一期占地面积13万平方米总建筑面积39437平方米容积率：0.3总户数：129绿化率：60%物业费：地上面积5.6元/平方米/月 地下面积2.8元/平方米/月,项目展示别墅类,观庭,项目配套约10公里：虹桥机场与古北家乐福20分钟车程：虹桥、古北及徐汇商圈1000米距离：美国西华学校,项目交通沪青平公路沪青平高速,销售情况,开盘日期：2006.7推出房源：109套已去化：80套目前成交均价：28000元/平方米总价范围：9001400万月均去化：6套,推盘顺序,主力面积：275360平方米花园面积：250-800平方米地下室面积：200平方米（送，2.6米层高）,户型设置,A套型288.81,地下 191.23,一层 170.47,二层 118.34,均接近200的地下面积功能分区多，有佣人房功能间的考虑地下空间设置卫生间，地下活动的舒适度有保证下沉庭院的设计，采光、通风的合理设计,功能房间采用错层设计，有错层的设计居住感觉功能设置合理化，强调客厅的居住氛围早餐间的设计布置结构设计标准化，管道铺设规范合理主卧功能设置较奢华均有舒适的起居空间，大露台的附送，舒适的生活水准次卧有套间的设计附送露台的面积多,B套型286.12,地下 200.64,一层 185.14,二层 100.98,功能分区多，双功能使用房间,错层的设计居住感觉强客厅的居住氛围舒适、宽敞,主卧功能设置较奢华均有舒适的起居空间，大露台的附送，舒适的生活水准主卧的私密性强,C套型289.62,地下 211.83,一层 191.99,二层 97.63,错层的设计居住感觉强客厅的居住氛围舒适、宽敞,主卧功能设置较奢华均有舒适的起居空间，大露台的附送，舒适的生活水准主卧的私密性强,D套型269.33,地下 195.51,一层 167.13,二层 102.2,功能分区多，双功能使用房间,本套建筑面积为 269.33 错层的设计居住感觉强客厅的使用空间可以自由划分,主卧功能设置较奢华均有舒适的起居空间，大露台的附送，舒适的生活水准主卧的私密性强,产品亮点1-原味莱特建筑,产品亮点2-大面积阳光地下室设计,项目展示别墅类,圣马丽诺桥,基本参数区 域：浦东新区，唐镇发展商：同进置业规 模：3.7万平方米，105套产 品：独栋别墅户 数：105栋容积率：0.3绿化率：60%面 积：310420平方米 单 价：22000元/平方米总 价：6001000万元,项目交通龙东大道：一分钟车程距外环线（A20）：两分钟车程地铁二号线延伸唐镇站：南侧500米,项目配套东北方向700米：中美联合学校东南方向：圣母教堂,户型设置A户型,户型设置B户型,户型设置C户型,户型设置D户型,户型设置E户型,户型设置F户型,户型设置G户型,产品亮点1较为纯粹的南加洲西班牙风格,产品亮点2较有特色的景观设计,项目展示别墅类,招商依云郡,发展商：上海招商置业有限公司项目位置：松江九亭沪亭北路产品形态：总建面10万平方米，由联体别墅、双拼别墅、叠加式别墅组成。该项目为招商地产进入上海的首个项目，作为其品牌树立的窗口着力进行打造。,项目展示别墅类,浦东Links休闲高尔夫社区,发展商：浦东发展置业集团规模：项目占地3500多亩功能：居住/休闲/旅游/度假/商务简介：上海Links高尔夫休闲社区位于浦东三甲港，为上海唯一集海景、高尔夫、美国学校、北美国际社区四大概念于一体，集居住和体育休闲功能为一体的，为境外高级管理人员和投资者提供一个国际化水准的，集文化、娱乐、教育、旅游、度假、居住和运动于一体的原汁原味的北美风格国际社区 操作模式：全程营销代理，进行全方位的前期策划、咨询和顾问，提供专业专题咨询服务。,项目展示住宅类,浦东世纪花园,发展商：上海东上海联合置业有限公司项目位置：浦东新区花木路世纪公园南侧产品形态：整个项目规划约30万分4期开发，项目首期规划为高标准高层商品房，由3幢26层，5幢30层和3幢33层豪华公寓组成，总建筑面积约为154040，综合容积率为1.5，规划户数646户。建筑形态为26层33层板式高层。項目二期为商铺上海2006，三期为22栋商务别墅，现已经完成销售，四期规划为办公楼。,项目展示住宅类,保利香槟园,发展商：保利房产开发有限公司项目位置：杨浦区扬州路南侧产品形态：整个项目规划约15万，分2期开发，项目整体规划为高层商品房。一期由2幢高档公寓组成，总建筑面积约为20000，是保利地产在上海开发的首个公寓项目。,项目展示住宅类,香溢中央花园,发展商：昊川置业规模：60万平米功能：居住/商业简介：该项目紧临内环高架路。60万平米是大型综合社区（其中地上总建面积约46.8万平方米，地下总建筑面积与约13.8万平方米。），内含住宅、商办、教育设施等多种产品，14万平米商办区域中，高品质办公楼、星级酒店和1.4万平米的文教场所。操作模式：全程代理，自2004年开始合作；进行了全方位的前期服务，对项目定位、产品定位和社区规划提供专业专题咨询服务，该项目将于2006年底正式对外公开。,项目展示三城七镇类,新浦江城,发展商：上海天祥华侨城投资有限公司 项目位置：闵行区浦星路800号 产品形态：该项目占地1.8平方公里，总建面34万平方米（一期），总户数1200套，绿化率35%。由多层、小高层和独院别墅、联体别墅等多种物业形态组成，绿化率40%。该项目是上海市府“三城七镇”重点工程之一。2平方公里综合中心城。尊踞规划10平方公里浦江城中心位置。60平方公里世博森林环拥。距卢浦大桥7公里、虹桥机场21公里、浦东国际机场33公里，靠轨道M8线延伸段（规划中）。意大利设计大师联袂原创。10平方公里国家级漕河泾开发区浦江高科园旁。,项目展示三城七镇类,安亭新镇（别墅）,发展商：上海国际汽车城置业有限公司 项目位置：安亭墨玉路18号 产品形态：该项目占地2.4平方公里，城市用地1.8平方公里。有多层、别墅、2-4层公寓房等。总绿化率70%，总容积率0.33，水面湖泊面积50万平方米。,项目展示商业类,金桥罗马假日,发展商：上海华群置业有限公司 项目位置：浦东新区金高路1296号 产品形态：该项目是一个租售并举的商业项目，物业形态为一幢6层商铺，可租可售。其中设置有餐饮、服饰、休闲、娱乐等丰富业种，内设下沉式喷泉广场、中轴涌泉及绿化景观，更设儿童乐园和多处休憩椅制造假日气氛。,项目展示办公类,世纪凯厦,发展商：上海永生招商发展有限公司 项目位置：浦东新区浦电路438号 产品形态：大厦总建筑面积40536平方米，占地面积5660平方米，为一幢17层商务楼。1至3楼为商铺，4-17层为办公房。该项目五星级酒店至尊装修，气势恢弘位处商务中心、金融中心、酒店三圈合一地段。证券大厦浦项商务广场、上海期货交易中心环抱簇拥。轨道交通二号线、四号线、六号线（在建）的交汇中心；附近大连路隧道衔接北外滩CBD，延安东路隧道衔接南京路CBD；另有世纪大道通往浦东国际机场，浦东南路直接2010盛会展区。项目正迎竹林公园，午休绿色场所出门即至。,项目展示办公类,发展商：中福地产该楼盘是沪罕有有产权式酒店办公投资项目。位于上海外滩金融商贸区与人民广场CBD聚焦之地。地处市中心酒店圈，正对威斯汀，紧邻市中心黄金商圈，地势之优无可比拟。,世福汇,项目展示办公类,发展商：香港宝业集团 项目位置：江宁路武定路口 产品形态：大厦总建筑面48000平方米，占地面积8300平方米，为一幢26层商务楼。正待公开,静安紫苑,项目展示综合类,云南大理影视文化产学研园区,发展商中国文化传媒集团规模：5000亩功能：影视产业/休闲/运动/文化/商业/居住简介：项目由国际知名导演唐季礼先生发起，中国国际传媒集团有限公司主导开发。项目占地6000余亩，建设内容涉及影视文化学校（1000亩）、影视文化主题公园（1000亩）、影视文化产业基地（1200亩）和高档休闲娱乐度假村（3100亩）。项目已列入云南省“十一五”规划，基础设施投资预计将超过30亿元人民币，每年吸引产业投资将超过10亿元人民币。项目拟引入战略合作者将包括美国加州大学影视学院、北京电影学院、WETA指环王特技公司、阿曼度假村管理公司、花旗银行以及瑞士银行的国际知名机构。,项目展示综合类,发展商：张江集团规模：占地4.6平方公里，总建筑面积380万平米功能：办公/商业/居住/休闲简介：项目位于被誉为中国“硅谷”“药谷”的国家级高新技术科学园区上海市张江高科技园区（规划占地总面40平方公里）的核心位置，占地4.66平方公里，由上海张江集团公司主导开发，项目涉及产业办公、商业服务和住宅建设，目的为张江高科技园区的长期发展提供完善的产业生活配套服务。项目总建面积达370余万平方米，总投资额将超过100亿元人民币。操作模式：区域规划定位，该项目处于规划方案阶段,上海张江中心商务区,项目展示综合类,上海浦江森林半岛,业主：紫江集团规模：总占地面积4平方公里功能：居住/休闲/运动/文化简介：该项目位于黄浦江拐角处，紧邻4平方公里的大学园区与紫竹科学园区，是紫江集团开发的一个大规模开放社区。秉承开放、人文、生态的原则，社区内设计了40公顷的人工湖，充分利用3.5公里长的滨江河岸，并将遵循2010生活标准进行规划。操作模式：全程策划，该项目处于前期定位阶段。,Tospur Real Estate,同策专业策划 代理 营销,