韶关辉业发展站东住宅地块项目发展纲要.ppt
百年瞩目 城峰大宅GRAND HOUSE HANDREND YEARS,辉业发展 站东地块项目发展纲要Huiye development EASTEN HILL plotdevelopment stratgy report,第一部分韶关市场分析,1、13季度生产总值274.6亿元，同比增长11，其中：第一产业增加值增长1.3，第二产业增加值增长13.1，第三产业增加值增长12.3。2、9月底居民储蓄存款余额350.2亿元，增长12.4。13季度韶关市区居民人均可支配收入9060元，增长9.2。3、韶关市区居民人均消费性支出增长7.9；旅游总收入20.8亿元，增长17.1。,一、2006年前三季度韶关社会经济状况,二、2006年前三季度韶关房地产发展状况,1、韶关建筑企业实现房屋建筑施工面积342.87万平方米，比上年增加42.67万平方米，增长14.2%。2、其中：新开工面积94.94万平方米，比上年增长10.4%。3、建筑业企业完成竣工产值6.44亿元，比上年增加1.28亿元，增长24.8%。4、商品房销售额10.1亿元，增长54.8；销售面积66.9万平方米，增长36.3。,2006年商品房销售情况（按空置时间分类）,房地产E网,2006年商品房销售情况（按价格分类）,2006年商品房销售情况（按户型分类）,2006年商品房销售情况（按地区分类）,2006年商品房销售情况（按面积分类）,目前市场主要在售楼盘销售情况,1、市场销售均价2300元/平方米之间；2、各项目市场销售速度基本保持在每日1-2套的水平；3、主力户型面积集中在以三房为主要120-150平方米之间；4、社区建筑形态以小高层和多层为主，普遍受市场接受；5、建筑品质园林品质相差不大，均处于一般化的水平；6、物业管理水平偏低，收费集中在1元/平方米/月；7、规划设计，营销推广未受到足够重视，所占成本比例低；,三、房地产市场销售情况,房地产E网,1、经济发展平稳，人均收入稳定；2、GDP、居民收入、房价增长率一致，市场供需两旺；3、市场同质化竞争严重，产品差异化小；4、整体房价较为偏低，未来拥有一定的升值空间；5、竞争项目涌现，市场将逐渐向软实力层面转变；6、营销手段较为简单，市场需要创新方式来引导；7、预计市场继续平稳发展，不会出现大起大落的情况。,市场分析总结,1、2005年以来楼价进行了飞速发展，几乎每月100元递增；2、市场供应以小高层物业为主3、销售均价2300元/平方米4、客户的置业观念正在被逐步改变5、未来高档住宅市场的竞争压力逐步加大6、类似山水华府、金泽园的大规模中档精品社区倍受青睐；7、项目的竞争由原来的施工工程转向前期规划设计和后期营销推广为核心的竞争,市场分析总结,韶关高档住宅市场剖析,韶关未来豪宅市场竞争项目,韶关高档住宅市场总结：,1、根据初步统计未来3年，韶关均价在2800元/平方米的高档住宅市场供应量至少50万平方米，年平均15万平方米；2、韶关2006年110月份，均价在2500元/平方米以上销售205套3.6万平方米，均价在2900元/平方米以上销售56套近1万平方米；3、大量韶关精英人士放弃韶关，而选择珠三角置业，韶关的高档住宅市场机遇与挑战并存。,房地产E网,第二部分项目地块分析,三、项目SWOT分析,第三部分项目市场定位,我们思考的问题项目走中低路线？配套和交通很难被普通客户接受走高端路线？竞争激烈，辉业品牌知名度小走中高差异化路线？我们唯一的选择,一、项目地块核心价值提炼:,城市制高点，景观无敌靠近森林公园，天然氧吧火车站东人流干净单纯,采菊东篱下，悠然现南山“都市的纯山地生活”,1、定位导入,.香港的太平山北京的西山台湾的阳明山旧金山的比华利山每座山的山顶都承载了一个城市辉煌的荣耀与地位他们最终成为了一个城市永远的象征和符号那么站东山就承担这样的责任,城市山顶大宅,二、项目市场定位：,2、项目名称及定位语建议,阳明山庄城市之巅 珍玺大宅香山美术 城市之巅 珍玺大宅,高山公馆 城市之巅 珍玺大宅,房地产E网,备选名称,站东1号辉业*大山地站东*翠峰1号,3、项目推广主题,百年瞩目，城峰大宅俯览群城，颐指江山一宅踞城上，一生拥天下,白领精英政府公务员他们驾御着经济发展、把控着社会稳定、主宰着地方的沉浮、领导着潮流方向,三、目标客户群定位,均价人民币3000元/平方米普通住宅：2500元/平方米中 高 档：3000元/平方米高档住宅：3500元/平方米,四、价格定位,物业组合配比：,项目经济效益分析,项目经济指标：项目占地：2.5万平方米项目容积率：3总建筑面积：7.5万平方米项目均价：3000元/平方米,项目投资回报分析,1.地价成本（加三通配套）：1000元/平方米总价：2500万元2、建安成本：1200元/平方米总价：9000万元3、政府规划报建费：总投资的5%总款：575万元4、贷款利息（5000万2年）：6%总费用：600万元5、管理财务成本，总投资的3%总费用：345万元7、营销成本：总投资的5%总费用：575万元6、总销售额：3000元/平方米总销售额：22500万元7、营业税：总销售额5.5%总税费：1238万元8、项目总成本为：14833万元9、项目利润总额为：22500-14833=7667万元10、项目成本利润率：7667/14833=51.68%,项目成本利润率：7667/14833=51.68%本项目经济效益良好可行,项目社会效益分析,建设社会主义和谐社会为指导合理保护农村耕地和农民利益稳定韶关房地产市场价格扩大房地产市场供应解决韶关市劳动就业带动建筑、建材、环保等相关产业的发展为促进韶关经济发展作贡献增加城市景观社会效益良好,房地产E网,项目生态环保效益分析,合理利用保护生态系统合理采用节能降耗规划设计措施合理保护当地森林资源合理利用当地水资源采用先进施工工艺，控制水土流失，保护地表植被项目生态效益良好,THANKS重量行房地产行销机构2007年5月7日,祝我们一起成功！,
