2009上海坤阳办公楼商业项目营销推广报告43P(1).ppt

萬德地产,您可靠的合作伙伴,WONDER 萬德地产 专业的地产整合策略家,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,一、前 言二、上海办公楼市场分析 2.1 宏观环境 2.2 办公楼市场概况 2.3 供应和需求 2.4 市场展望三、项目定位 3.1 SWOT分析 3.2 竞争项目 3.3 市场定位分析 3.4 产品优势 3.5 价格预测四、销售买点及销售策略计划 4.1 销售买点 4.2 销售计划,六、萬德地产委任条款 7.1 委托基础 7.2 项目团队 7.3 服务费用建议 7.4 服务阶段和服务内容七、萬德地产您可靠的合作伙伴,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,五、推广策略和方案建议 5.1 推广结构 5.2 媒体通路建议 5.3 媒体计划 5.4 样板房设想 5.5 公关活动,目 录,前 言,萬德地产很高兴向上海惠银房地产有限公司提交这份服务建议书，希望通过与贵公司的合作，为贵公司所开发的项目提供专业的市场推广顾问和独家租售代理服务。在此份服务建议书中，我们详细介绍了我们对于上海办公市场的见解、目标市场分析、初步的市场策略、我们的前瞻方案和优势资源以及萬德地产的诚意；以证明萬德地产有能力、有决心立即开始这个项目，投入我们的公司的资源，把我们的利益与贵公司的利益紧紧相连，确保本项目得到最好的客户，获取最高的商业收益。,以上这些独特的素质和经验与贵项目相结合，定能创造出联合效应从而取得整个项目的成功。,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,萬德地产-您可靠的合作伙伴,萬德地产是一家提供物业开发、营销策划、销售代理，以及咨询服务的专业公司。我们的专业团队不单为业主、租客以及投资者提供综合的物业服务，同时亦服务于跨国企业、大型金融机构、政府及公营机构以及各地发展商，提供在住宅、商业、财务、工程、物业管理、经济及政策上的解决方案。,Wonder Real Estate,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,住宅服务部Residential Services,萬德地产住宅代理是为投资机构或个人，租赁企业及个人提供专业的市场调研、资产管理、租赁或投资物业选择的专业服务部门。住宅租赁部为企业客户提供完善的服务组合，包括为新员工制定的向导服务、物业选择、市场走势分析、租房预算建议以及外籍人士租赁政策分析等。多年的市场经验及积累，使得我们能够帮助我们的客户获取更高的内部效率,萬德地产的商用（工业、店铺以及写字楼）投资及租赁，为客户提供独到的交易建议。我们的专业顾问服务涵盖物业组合管理、建筑顾问、测量及估价，并协助提升物业资产值。我们在商用物业领域的卓越声望，成为客户寻找投资服务时的自然选择。无论是提供商用物业收购还是出售服务，我们都与客户密切合作，保证其产业获得最大价值。确保客户于物业交易中获得最大的利益。我们在中国的投资团队能提供物业市场所有领域的服务。,商用地产Commercial Services,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,营销企划、销售代理Marketing&Project,物业管理Property Management,市场调研 Market Research,萬德地产的营销企划团队是整体业务的核心之一，透过追踪和分析对业务有影响之市场因素和经济走势，协助我们的前线专才为各大开发商提供最行之有效的解决方案。汇集社会、经济、市场及商业等信息，协助各大开发商规避市场风险并得到更好的投资回报。萬德地产的营销企划团队分为：市场调研科、项目开发科、策划科、销售代理科、管理部。,萬德地产的物业管理服务宗旨，是为客户缔造安全、舒适、方便的居住、工作、购物及休闲的环境。我们致力于维护信誉和为有偿服务提供最大价值的回报。我们不断地评估服务质量标准，确保我们具有全行业 最高的管理服务标准。凭借在物业管理、租赁管理和技术支持服务等方面的广泛专业优势，我们能够提高所有在我们管理下的地产的资本和租金价值。,萬德地产的市场调研部，储存了全面的住宅及商用物业资料的数据，充分掌握市场形势及未来走向，为客户提供独具慧眼的市场分析。我们的研究及对个别物业进行深入学习探讨。凭着广泛的资料搜集及准确的市场分析，成功赢取了客户的信用认同。,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,萬德地产-长期合作伙伴的首选,萬德地产对贵公司项目深感诚意和信心。萬德地产愿意凭着创新的商品及服务、雄厚的技术根基及精密的研究，协助贵公司实现本项目的成功，提升本项目的房地产价值。同时，萬德地产希望能和贵公司达成长期的合作关系，协助贵公司开拓上海办公楼市场，实现双方的共同发展。萬德地产将以勤勉的工作精神、专业的工作经验、自励的工作态度与贵公司精诚合作，实现本项目的项目目标：通过对贵公司目前现状的详细研判，提出优化改造建议，确定项目的甲级办公楼的市场定位；通过市场推广顾问工作的开展，树立项目的市场形象，引起市场的关注，并提升和扩张发展商的品牌效应；通过专业的市场分析、项目定位及租户锁定，引入目标行业的跨国企业，并持续提升项目的租户品质；通过萬德地产的客户资源网络，积极开展市场推广和物业推介工作，以租售联动的营销模式，提升整体项目的市场形象和客户品质。同时，通过目前主力租户的成功租赁及口碑，推动项目销售价格水平的持续提升，实现项目销售营销的成功。,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,小 结,一流的项目需要一流的团队。需要一个具有国际知名品牌和丰富客户资源的物业顾问和代理公司协助 贵公司共同实本项目市场营销的成功。萬德地产深信，凭借我们强大的客户资源和丰富的项目操作经验，我们能协助贵公司确定本项目办公楼的产品定位、引入知名企业，与 贵公司共同实现本项目销售的成功。萬德地产希望上述的建议书能够给予 贵公司一个扼要的描述，特别是有关于萬德地产对于上海办公楼市场及其发展前景全面和深刻的理解，独一无二的专业能力和全面服务，以及对于本项目诚挚和良好的合作意愿。我们深信这一合作基础的现实性，同时我们也期待着 贵公司的回复。如对上述内容有任何疑问，可随时致电与汪志凯先生联系电话：(8621)63323362传真：(8621)63323361 手机：(86)13916620284在此，萬德地产再一次对有机会参与 贵公司所委托的代理工作表示备感荣幸。,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,上海房地产市场分析,宏观环境2009年的春天,对于房地产市场来说是个十足的暖春.近4年的风吹雨打,尤其是2008年的寒流,使得这股暖流是十分的弥足珍贵,在适度宽松的货币政策和房地产的促需新政效力的提前释放下,二季度,在全国各地楼市热力蒸腾,商品房成交价重新步入上升通道,。来自上海市统计局的信息表明,2009年上半年,上海市房地产出现了商品房成交独大的局面,7月份上海商品房成交均价超过了15700/平方米,达到了2009年以来的新高,所以相比商品房市场的火热,相对今年上半年低迷的甲级写字楼市场,最近终有大宗交易,浦东陆家嘴滨江板块出现了大面积的甲级盘源破冰,同时普陀的长风板块在长江系百万的启动下近来连续成交居前,同时作为在陆家嘴少数叫卖的甲级写字楼之一的中融碧玉蓝天大厦于2006年在网上公开预售80000/平方米的实际报价,透支了该区域的租金上涨的空间的前景,在7月份该盘的成交价位50000/平方米,这个案子的成交,可以看出低价折让终究能吸引买家,另一方面可见目前的写字楼的售价已经达到部分买家的心理价位,对于办公楼市场的卖家来说,只要写字楼的价格合理,潜在的卖家一直存在。,所有资料来源；萬德房产市场研究及资讯资源部,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,上海办公市场概括,上海办公楼市场按地理位置以及功能区域划分的不同，可以分为：静安，卢湾，浦东，徐汇，长宁及黄浦这6大块区域。目前上海办公楼市场供过于求已成不争的事实，不过上海甲级写字楼各区的空置率近2年来基本还是保持在较低的水平的。,所有资料来源；萬德房产市场研究及资讯资源部,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,上海办公楼市场分析,2009年2季度，各区空置率表现各不相同，由于1季度的市场放量，静安，长宁，黄浦以及浦东空置率出现不同程度的上升，到了第2季度，几个区进入到了平稳的出租期，空置率则出现了不同程度的下降。预计09年的空置变化将随着市场供应量的变化而变化，市场需要一定时间去消化新增的供应量，由于今年将集中供应超过90万平方米的新增量，可以说今年的空置率将比去年保持一个较高的水平。上海已经出台很多促进办公楼销售的政策：首先停止出让部分办公楼用地，允许现有办公楼用地进行规划设计调整，减免税收等等，并下决心改善办公用房市场的供求矛盾。,所有资料来源；萬德房产市场研究及资讯资源部,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,供应与需求,供 应 7月份上海办公楼成交量前五位市场分析,8月份上海办公楼成交量前五位市场分析,所有资料来源；萬德房产市场研究及资讯资源部,需 求,随着上海经济的发展，投资环境进一步完善，据统计每年新开业的外商投资企业约3600户，每年新增商务代表处800户，每年外地来沪企业约5000家，1996年以来，每年新增本地中小型企业为4万户，而这些正是典型的办公楼产业，将产生大量的有效需求。,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,上海办公楼目前市场分析,从以上近2月的全市办公楼的供应及成交情况看，全市甲级写字楼的总体空置率创下了2005年以来的新高,达到14.1%,整体租金较上一季度进一步下跌9%。然而与持续低迷的租赁行情相对的是,二季度全市产权式写字楼的成交量跳空高开,创下2008年以来成交量的新高,从各环区的成交比例来看,进入2009年以来,内环内区域的成交比例明显下降,由2008年的三分之一(2008年内环内区域的成交比例为33.7%)徒然下降至2009年的16.3%.由此可见,今年的产权式写字楼的热销区域外移趋势更为突出.从上述两点市场的变化可以看出,小户型,非传统CBD区域的非甲级的写字楼热销是今年上半年的最大特色,因此非甲级写字楼的热销是带动2009年季度产权式写字楼成交大幅回升的主要原因.,所有资料来源；萬德房产市场研究及资讯资源部,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,我们对目前上海传统的6大区域的办公楼（包括甲级和乙级）用户构成进行了详尽的调研:,注：本报告中涉及的外资公司指除中国内地以外的企业，包括港澳台地区,制造业、专业服务、贸易和其他、IT与高科技、物流是上海市办公楼市场最为主要的办公楼用户；由于上海的产业结构以金融业为主，金融业公司也成为上海首要的办公楼租户群体。同时，由于金融业的 牵头作用，与其配套的专业服务、贸易等公司在上海迅速扩张；金融 专业服务、贸易和其他、IT与高科技、物流成为上海办公楼用户中最主要的群体，并在不断的发展中；,所有资料来源；萬德房产市场研究及资讯资源部,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,23%,13%,24%,15%,16%,9%,交通物流,贸易与其他,专业服务,金融,IT与高科技,制造业,23%,13%,19%,16%,19%,12%,交通物流,贸易与其他,专业服务,金融,IT与高科技,制造业,上海办公楼市场分析,未来2年的市场展望 2009年，国民经济总体保持平稳快速发展，呈现良好的运行态势，全国国内生产总值246619亿元，比去年增长11.4%，同比加快0.3个百分点，连续5年增速达到或超过10%。全年全社区会固定资产投资137239亿元，比上年增长24.8%，加快0.9个百分点。全年城镇居民人均可支配收入13786元，比上年增长17.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%，加快1.8个百分点。2009年上半年，我国GDP总值130619亿元,同比增长10.4%。全社会固定资产投资68402亿元，同比增长26.3%，比上年同期加快0.4个百分点。城镇居民人均可支配收入8065元，同比实际增长6.3%。2009年上半年，上海市实现GDP总值6530.73亿元，按可比价格计算，比去年同期增长10.3%。全市完成全社会固定资产投资1972.48亿元，比去年同期增长2.3%。良好的经济运行态势，为房地产业的发展提供了有利了外部环境。目前办公楼的供求不平衡是上海办公楼市场不景气的主要原因，不过这几年政府有关部门已经在审批新的办公楼项目方面实施了较为严格的控制措施，对市区已经取得土地使用权的办公楼项目进行停建及缓建或改作临时绿化的措施，这些控制政策的实施，在一定程度上有效抑制了办公楼的供给扩张。近期全球金融风暴的袭击，给许多企业带来威胁，内外资公司的收缩减员对近期办公楼租售市场带来严重的影响。上海6大CBD办公楼区域出现世界500强企业大面积退租，其它的非CBD区域，小企业特别是制造业大量破产，引发办公楼空置率大幅上升，加上新建办公楼的竣工，对于传统的CBD将面临很大的考验。,所有资料来源；萬德房产市场研究及资讯资源部,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,项目概括,徐家汇板块,所有资料来源；萬德房产市场研究及资讯资源部,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,SWOT分析,本篇将在分析项目自身的优劣势SWOT分析的基础上，结合上海办公楼市场的未来供应、竞争项目分析，探讨本次的项目定位，为制定有效的、新颖的市场推广策略奠定基础。,优势,综述,劣势,威胁,机会,优 势,地理位置优越 本项目位于上海徐汇区肇家浜路吴兴路路口,地理位置优越.成熟的上海徐家汇商圈.本项目属于徐汇办公商圈的中心地区,。周边配套成熟。本项目周边商业设施成熟。便捷的交通,在交通方面，本项目拥有便捷的交通优势。位于肇嘉浜路上的本项目周边交通便捷，5分钟到达轨道交通沿线，步行十分钟就能到港汇等徐汇商圈的核心.,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,优势,综述,劣势,威胁,机会,劣 势,项目成立的时间过长,本项目于1996年交付使用,所有的建筑设计比较落后,建筑外观比较陈旧对市场推广产生很大的负面影响。区域内认知度尚待提高.由于本案在肇嘉浜路吴兴路口是单行道,同时没有明显的招牌广告，使客户对于该本案的认知度尚待提高。办公楼楼层平面设计以及总体装修尚待改良.办公楼楼层平面设计的滞后，目前办公楼的平面的发展趋势已经向小套SOHO的方向发展，把卫生间放在套内也利于得房率的提升，目前低楼层方案的平面格局的话，会造成得房率不高，单位面积过大，总价过高，这样将对本项目的品质提升和市场推广产生不利的影响。,SWOT分析,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,优势,综述,劣势,威胁,机会,机 会,上海经济的良好发展趋势,随着上海城市经济持续稳定的发展，诸多跨国企业纷纷对上海表示日益浓厚的兴趣，从而产生巨大的办公楼市场需求。同时，诸多甲级办公楼的开发建设和成功的市场推广将不断提升上海办公楼市场的等级。良好的上海办公楼发展趋势将为本项目的市场营销营造良好的外部环境。徐家汇商务区的稀缺供应量,随着目前在市中心传统地段办公楼开发的骤减,在上海这个地段这样规模推出的供应量还是比较稀缺的。,SWOT分析,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,优势,综述,劣势,威胁,机会,威 胁,周边楼盘的激烈竞争,根据我司的市场调查由于是成熟市场,周边对本项目的产生竞争力的楼盘很多,同时租的价格及小业主的售价是非常透明的,这样对目前的售价会产生较大的压力。上海目前楼市的不确定性随着09年上半年的楼市上涨速度，8月份开始上海楼市普遍谨慎，对于投资持慎重的态度，再加上下半年银行的信贷收紧，客户就对商业地产的投资更严谨。,SWOT分析,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,优势,综述,劣势,威胁,机会,综 述,如何为本项目的寻找到真正的优质用户.如何使本项目成为真正的具有较高标准的甲级办公楼.将本项目塑造成徐家汇有特色的办公楼项目。,从以上的SWOT分析中，我们可以很容易的看出，本项目的优势不足非常明显，而且是劣势大于优势，机会等于威胁的。而摆在本项目推广团队面前的真正的挑战在于.,SWOT分析,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,1:品质略低于A级项 目2:地点商务价值或发展 潜力略低3:非综合性项目或项目规模相当较小,1:大型综合性项目,具规模效 应2:最具商务价值或发 展潜力的地点,1:项目品质一般2:综合竞争力不高,项目定位,其中本案所处的位置B级项目数量较多，基本都在200年-2005年落成，并集中放量骏工。我司对该项目的包装定位为B级中上游产品，通过对产品优势和产品特色包装、定义为徐家汇商圈最后仅剩的办公楼，通过价格进行切入点成为高性价比投资自用首选。,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,价 格 预 测价格预测是房地产项目定位中最为关键和最为敏感的部分。同时，价格预测亦是对项目整体市场定位和市场形象定位的确认。我们将采用市场比较法对时代广场的销售价格进行初步的预测；同时，如荣幸获贵公司的聘任，我们将与贵公司共同详细研讨有关的定价策略。市场比较法根据区位条件和品质条件相近的原则，我们选取了飞雕国际、五洲国际、徐家汇国际大楼、均瑶国际作为市场参照样本，对本案的销售价格进行初步的探讨。区位、建筑产品、交房条件、机电设置等方面因素对于办公楼物业的销售价格有着直接的决定因素，我们对飞雕国际、五洲国际、徐家汇国际大楼、均瑶国际的楼宇详细信息进行了调研，并小结如下：,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,本案区域个案对比,基于以上的比较，我们采用房地产评估中的市场比较法，对飞雕国际、五洲国际、徐家汇国际大楼、均瑶国际的销售价格进行修正，以初步确定本案的销售价格：,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,销售卖点及销售策略计划,销 售 卖 点,Location 地域上海徐家汇商圈的核心地理位置徐汇区经济、文化中心区域，属于徐家汇中心及徐家汇商圈的范畴。项目地处陆家浜路吴兴路口，离徐家汇商业区中心步行十分钟、，周边成熟的商业配套及轨道交通线路、徐家汇花园仅百步之遥；Transportation 交通三维交通网-公交、高架、国道、轨道、航空以项目地块为原点，搜寻以车轮为半径的都市生活圈，看看那里有什么？,坤阳国际,交通便捷 项目紧邻1、4号轨道交通线，拥有数十条公交线路 项目步行5分钟即达徐家汇商业区 项目15分钟车程即达虹桥商务区、中山公园等交通枢纽、,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,销售卖点及销售策略计划,Dimensions 规模 纯办公楼，高21层,已有多家世界500强的企业入驻。Facilities 配套 SA安全防范系统+FA消防自动化系统+CA通信自动化系统+OA办公自动化系统+BA楼宇自动化系统 Hardware 硬件 外观、大堂、电梯厅、卫生设备、供水、中央空调、通讯、安全监控、车库管理 space 空间 1、可组合式弹性空间，适应各种规模企业入驻。2、精装空间，为入驻企业提供即时入驻的便捷。,销 售 卖 点,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,销售卖点及销售策略计划,销 售 计 划,本案的地理位置位于肇家浜路，属于徐汇区。徐汇是上海传统的商务区，由于本案在徐汇区的中心位置,有着良好的商业氛围以及大量的商贸活动，所以利用本案的优越的地理位置优势,可以在全国寻找目标客户群,有望促进本案的潜在成交客户。客户分三块：1:现自己在肇家浜路周边租办公楼的企业，预计目标40%。2:江、浙、沪的投资客为主，其他城市为附的投资客，预计目标20%30%。3:江苏省到上海开设公司驻沪机构（自用型新买家），预计目标10%20%。4:其它10%针对上述客户来源建议可采用租售同时进行的销售策略，租赁带动销售，招租促进回报。,10%,30%,20%,40%,自用型新买家,中 小 企 业,投 资 群 体,其 他,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,销售卖点及销售策略计划,第一阶段：准备期，项目市场细化调研，租售准备工作。对本项目的优、缺点及同类有竞争的项目进行更为深入的分析，提供市场综述及未来走势展望的资料，该等工作的目标都是为了更好更客观评估推广项目时存在的问题和机遇。上述工作完成后，我司将与开发商或广告代理公司一起针对已设计的形象、品牌规范概念市场推广讯息及策略进行研发、执行。我们认为对初期项目形象建立的理解形成项目长期积极公众形象具有决定性意义。项目形象建立是一个重要的阶段，因为在这个时期内，项目市场定位的公众接受社会对于租售价格产生影响。大楼品牌建立过程中使用的行销工具和推广活动会出现在不同市场推广阶段，不同行销工具和推广活动的每次出现都将会贯穿整个市场推广过程以向市场传递一个持续信息。第二阶段：策略推广期，路演、巡展客户的累计及储备。1:在江、浙、沪等三地有针对性的路演、巡展积累客户，这将为正式开盘提供帮助。并将不断的将本项目的正确信息（如建 造工程进度、样板房、售楼处等等）告知，提供市场热点。2:争取落实12家大型买家及重要客户，并结合冠名权提高大厦的知名度，提升品质，广告上需不断的树立正面形象提高档次。第三阶段：全面推广期，全面市场公开发售。预将09年10月份本案将进入销售期，所有目标客户将由项目专案小组进行联系，参观样板，并对准客户有针对性的通过销售员进行跟踪促使成交。在为期4个月的销售周期中不时的外地广告、巡展活动吸引外地客户前来参观。在销售中对部分单元进行销控，预租并将租后单元联租约一并成功销售吸引投资客，从而降低首付标准。上述期间内应利用各种推广工具进行全方位的推广行动，广告方面侧重于制造热烈的市场气氛，继而呼吁客户群把握最后机会采取行动。,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,推 广 结 构,我们初步选定了如下的推广方式：,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,媒体通路建议,1、市场口碑传播 由于本项目位置及周边办公楼价格、楼层、面积等因素，本项目必会引起同 行的注意。2、推广讲座、论坛、沙龙 鉴于现住宅市场，投资股票环境等等不利因素，开展专家对办公楼市场投资的分析及对现，并请专业人士来现场参观指导针对项目潜在客户进行定向的推广。3、重点客户定向推广 对现已在肇家浜路周边办公的企业用户进行全面的电话拜访及上门拜访，通过租金月付来吸引自住性的购买，并重点对大客户进行成交、营销。,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,推广结构及方案,基于上述原则，建议推广媒体如下：,我司建议广告投入按照总销金额的1%-1.5%来投入,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,推广结构及方案,售楼处、样板房的设想：售楼处和样板房的设置能充分、务实的体现项目的品质及整体形象，我们建议本项目亦可通过售楼处样板房的设置有效吸引区域客群形成时常推广效应。我们认为售楼处设置接待区、洽谈区、营销办公区等功能售楼处的设计，力求于开阔明亮，营造良好的营销环境。样板房是办公楼销售工作中重要的营销工具，我们必须确定项目交房条件 以在产品形态方面提供有力的价格支撑因素。我司建议贵司于2009年9月底之前交付于我司使用，以便我司销售。,路 演 吸引江、浙投资者。,中介推广会 提升项目的知名度。,项目推广酒会 全面推广项目。,外省投资推广讲座 吸引投资者关注。,商业地产沙龙 提升项目形象和知名度。,公关活动：根据办公楼销售的经验，公关活动能有效的树立项目的市场形象，推动销售，我们将依照如下的策略开展公关活动,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,萬德地产委托条款,委托基础贵公司希望委托专业的、具国际平台的代理公司对本项目提供市场策划以及销售代理服务。我们建议萬德地产可被委任担任本项目办公楼的独家销售代理，主要通过以下方面完成市场推广顾问：结合市场，就项目的推广策略、广告策略、公关策略、品牌策略等提供专业性的建议。销售代理：以最短的时间、最高价格，向层次最高的客户推广本项目。,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,萬德地产委托条款,萬德地产董事汪志凯先生将担任贵项目总监，他将协调萬德地产部的所有资源确保本项目的营销成功。彭轶颖小姐将是本项目的负责人。他将在汪志凯先生的支持下，负责项目的市场顾问及销售代理的全程工作。同时，本项目服务团队在市场顾问及营销代理中将获得萬德地产所有团队的支持。通过全面和丰富的客户网络体系，来确保本项目营销的成功。,服务费用建议萬德地产将通过专业的服务确保本项目取得销售的成功，提升项目的经济价值，树立项目的市场形象，实现发展商的经济利益最大化。,萬德地产对于贵公司该项目的服务费用建议如下：,第一部分：市场策划顾问费用萬德地产建议在项目正式开盘前提供2个月的整套的专业市场策划顾问，费用标准：人民币300000元整（该笔费用包含 我们开展工作的所有费用及税金）,第二部分：销售代理费用,销售代理费=销售房价3%,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,第三部分：溢价部分,销售溢价部分 50%,项目销售提纲,销售提纲影响办公楼价格的最重要的因素：1 地段的稀缺，交通的便利配合轨道交通的使用。2 硬件（办公楼的外墙，大堂,电梯,走道，空调，卫生间，停车位的配备）3 软件（租户的定位，租户的品牌，租户的评价,租金的价格及物业管理费）4 与周边的办公楼产品形态的区别。解决方案一：1 对本案硬件加大投入,进行整体改造,以重塑办公楼的形象.2 通过重新包装,突出本案的改造亮点.3 通过大量的广告宣传，制造一个新的办公楼标杆.解决方案二：1 在不追加大的投入上,原有的硬件上略有改动.2 通过包装将所有的形象逐步设计3 在不大量做广告的情况下通过口碑销售.解决方案三；1:包装成投资类产品入市.2 通过包租方式销售来吸引投资客来尽快回笼资金.3 外地进行路演.吸引外地投资客.4 以租带售的方式来吸引目前本案以及周边的办公楼现有客户的意向.解决方案四:1 重新包装,做高回报率吸引基金公司进行长期投资.2 通过企业的冠名权的方式来吸引大客户的入驻.解决方案五:1 重新包装策划,以工作室的形象推出入市.2 以以租代售的形式迅速占领市场,回笼资金.,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,谢谢聆听 THE END,全程营销策划,上海萬德房地产经纪有限公司 Shanghai Wonder Real Estate Co.,Ltd,