深圳海上世界项目定位策略（37页)(1)(1).ppt
定 位 策 略,深圳 国际文化新巨轮,海上世界 沙龙码头,中 原（中国）物 业 顾 问 公 司,Salon Wharf,深 圳 中 原 商 业 部,2,目录,一、深圳呼唤-文化、娱乐巨轮二、我们打造饮食、娱乐新坐标三、我们主力消费群四、我们主力经营商五、我们的目标定位六、我们的核心竞争力七、我们的广场规划八、我们的船体规划,深 圳 中 原 商 业 部,3,一、深圳呼唤-文化、娱乐巨轮,深圳市酒吧、娱乐业市场广阔，市场大有潜力可挖，本项目应当充分利用这一市场契机。推陈出新、占领份额。现阶段深圳、蛇口乃至南山区仍缺乏一个综合娱乐性强、有经营特色、知名度高、规模大、集中的大型娱乐型社区。开发休闲娱乐并积极创造经营特色的同时，依托项目特定的人文、历史价值，结合餐饮观光等功能，必将成为深圳市文化、娱乐业的新巨轮，休闲渡假娱乐消费的新坐标。,深圳中原商业部,4,二、我们打造饮食、娱乐新坐标,市 场 期 盼 经济的发展带动生活水平的不断提高，消费者在享受物质消费之余增加了对精神文化方面的需求，对吃喝玩住的品质要求及其内在文化附加值更为重视。大多数旅游观光景点，例如:世界之窗、民族村、欢乐谷、锦绣中华等，并为提供“一站式”吃、喝、玩、住、服务，而市场则存在强烈的消费需求，市场空白点有待填补。餐饮、娱乐、观光业经过多年的发展，中国加入WTO后,旧的经营理念和传统的模式已不能适应快速变化的市场环境、消费环境，餐饮、娱乐、观光业必将经历一场深层次的变革，才能在充满机遇的时代屹立潮头。突破现有的餐饮、娱乐、观光业分布格局及传统的经营模式，建立崭新的商消费模式。,深圳中原商业部,5,三、我们主力消费群,深圳本地客户随着经济的发展，深圳产生了一大批具有强大消费能力的年轻人，在娱乐消费上他们追求潮流时尚的娱乐场所及饮食，酒吧及的士高夜总会娱乐成为年轻人交际识友、寻求心理慰藉及发泻的最佳场所，而目前现有的消费娱乐场所未能满足他们这和心理需求。国内游客旅游业作为深圳的支柱产业，每年接待大量的国内游客，这些国内游客白天可能大多数到世界之窗、锦绣中华、欢乐谷、大小梅沙、地王等地观光，到东门、华强北购物，而到晚上他们会需求一个既可观光又能体验深圳夜生活及美食的消费场所，而本项目通过超前的规划定位及强势的宣传包装，将成为深圳乃至全国最具国际滨海风情的沙龙码头，将是体验深圳夜生活及美食的最佳场所。,深圳中原商业部,6,我们主力消费群,香港北上消费人仕北上消费人仕，他们中的决大部分人对海上世界的辉煌有所了解或曾经游玩过，对本项目具有一定的历史感情。只要经过适当的在港宣传推广以本项目一站式的娱乐美食休闲天堂定位，必能吸引到香港北上消费人仕。外籍人仕蛇口片区集中了众多的在深工作生活的外籍人仕，酒吧娱乐是他们生活中不可或缺的一部分，他们对娱乐场所的要求是具有西化经营氛围及文化情调，能经营他们所喜爱的酒类及食品。本项目建成后以良好的硬件及软件条件，相信可以吸引及分流较多部分追求生活品味的外籍人仕。,深圳中原商业部,7,我们主力消费群,留学回国人仕留学回国人仕对西方文化有更深的认识，对消费环境、人文环境、经营品味更为看重，他们希望的娱乐饮食场所更具有西化的情调，且能在消费娱乐场所中认识更多有同样经历、品味相近的留学回国人仕及外籍人仕，本项目将对他们有强大的吸引力。,深圳中原商业部,8,四、我们的主力经营商,酒吧业经营商酒吧业的经营商对经营场所的选址要求周边有较强的消费力支持，且消费档次要相对高，对闹中取静的经营场地最为热衷，最好是形成一个成行成市区域，如香港的兰桂坊，深圳蛇口的酒吧一条街，上海的上海新天地等。他们对经营场地的面积要求是在 60-200m2 左右。娱乐业经营商娱乐业对于经营场地的要求是单层营业面积在 500 2000 m2左右，有一定的交通支持，他们对于楼层的选择可以是2-5层，但对于进出的便利性有一定要求。,深圳中原商业部,9,我们的主力经营商,饮食业经营商饮食业对于经营场地的要求是可解决配套相关问题，可营业面积在200-2000 m2，如在非市中心的区域选址，对交通的便利性的要求较高，最好有一定的景观环境支持，且对于餐饮相对集中的区域最为热衷。,深圳中原商业部,10,五、我们的目标定位,高起点、高标准建立观光休闲与商业经营结合，“一站式”集吃、喝、玩、住的旅游娱乐餐饮中心。打造深圳市乃至全国观光休闲、娱乐、饮食的至高点新坐标，成为深圳娱乐旅游饮食的首选。以文化历史、观光纪念搭台，商业经营唱戏、创立行业经营新模式。合理规划配备项目的各项商业及休闲功能，创造最佳的消费环境，使项目具备长期久远的生存命脉。整合最优质、最具知名度的国际品牌经营商，展示世界餐饮、娱乐、休闲消费时尚，成为城市一道靓丽的风景线。通过打娱乐、饮食、观光的整合拳，积极的引入主题包装概念，挖掘项目的历史文化价值，使消费者获得物超所值的消费享受。,深圳中原商业部,11,五、我们的核心定位,功能定位：国际观光休闲新天地档次定位：中高档娱乐饮食大观园广场-经营档次为中高档船体-经营档次为中档形象定位：国际滨海风情沙龙码头风格定位风情码头牵动一生的浪漫,深圳中原商业部,12,六、我们的核心竞争力,国际风情、系出名门引进国际级、特色风情、高质素、经营成熟的商业经营者，营造明星名人效应引入蔡澜美食天地经营理念，占领至高点。气势如虹、海、陆、空通过精心的推广宣传，在短时间内以“海、陆、空”立体媒体宣传攻势，一举朔造娱乐饮食业的最高明星，确立项目在业内的地位及形象。规模效应，行业旗舰以文化、观光为主线，融合娱乐饮食功能及配备，创造全新的经营业态，在娱乐业及饮食业两大领域产生旗舰效应。,深圳中原商业部,13,我们的核心竞争力,规划领先、合理布局融合世界风情、浪漫休闲、环境优雅、格调高尚的布局特色，符合人性化的休闲消费空间，创造多元结构容合、完善的商业服务配套。功能互补、历史、文化、时尚并重在休闲、消费、娱乐同时，获得服务附加值，使消费者身心得到自高享受。地位鄣显、休闲消费特色风情，一流服务。必将成为玩乐、交际、结友、商务接待的时尚场所。创新经营、兴隆持久通过创新的经营模式，与其他行业进行强强联手、互惠合作，通过丰富新颖推广从而在市场保持吸引力及知名度，使项目产生火爆持久效应。,深圳中原商业部,14,七、我们的广场规划,超前规划打造集娱乐、饮食、观光最佳商业经营场所，发挥各项功能组合优势，抢、占娱乐消费市场至高点，根据对目标经营商的初步筛选，结合本项目的经营发展建设方向，充分照顾消费群体的实际需求及消费习惯，我们将制订超前合理的商业规划布局。广场定位-国际文化沙龙码头（SALON WHARF）规划宗旨：广场是整个项目的脸面，将直接影响到整个项目的营运档次，对人气的聚集作用极为关键，必须紧抓“品牌”与“风情”两大核心主体。,深圳中原商业部,15,我们的广场规划,实施方针：根据广场国际文化沙龙定位将按区域划分为:世界风情酒吧区休闲配套购物区文化沙龙酒吧区流动娱乐购物区,深圳中原商业部,16,我们的广场规划,广场5100 m2经营功能定位:A区 国际风情酒吧区：面积约 3300 m2 包括 15 种风情巴黎浪漫生活情调以巴黎浪漫文化情调为主题，营造浪漫、温馨的经营情调。美国夏威夷风情以夏威夷海滩渡假文化为主题。澳大利亚黄金海岸风情以澳洲移民文化特色为主题，体现澳洲阳光、健康、时尚的休闲生活情调。英伦乡村怀旧风情以英国乡村文化为主题。,深圳中原商业部,17,我们的广场规划,德国日耳曼风情展示日耳曼民族的风情。荷兰风情展示荷兰的风情。瑞士风情展示瑞士风情。维也纳风情展示维也纳风情。意大利罗马风情展示罗马风情。,深圳中原商业部,18,我们的广场规划,西班牙风情以独特、奔放的西班牙风格为主题。雅典奥林匹克风情以百年奥运纪念为主题。巴西文化风情以巴西足球文化为主题。日本东瀛文化风情以日本东瀛文化为主题。高丽文化风情以高丽文化为主题。泰国芭堤雅风情以泰国东南亚风情为主题。,深圳中原商业部,19,我们的广场规划,B区 娱乐、休闲购物区：面积约 300 m2 便利店-7-11便利店 面积：60 m2摄影冲晒-柯达数码冲晒 面积：30 m2鲜花艺术店 面积：30 m2休闲运动旅游用品 面积：180 m2,深圳中原商业部,20,我们的广场规划,C区 文化沙龙区：面积约 1500 m2 包括 8 类城市论谈沙龙以生活环境为主题，倾谈城市文化。艺术家文化沙龙以展示作品为主题，营造写意的艺术空间。旅行家文化沙龙以旅游心德、展示收藏为主题。经典电影文化沙龙以欧美经典怀旧电影类容为主题。文学家沙龙以经典文学著作为主题。网络情缘沙龙以IT概念为主题。摄影艺术沙龙以摄影作品为主题。高尔夫文化沙龙以高尔夫运动文化为主题。,深圳中原商业部,21,C区 休闲购物区（备选定位）考虑到蛇口片区目前缺乏中高档的商业购物配套，而本区域作为蛇口的中高档商业消费中心，有麦当劳等国际连锁商业，消费人流有保证，配合目前周边的商业经营形态，可以考虑将此区域定位为以服装类为主休闲购物区。经营模式：以品牌专卖店的形式经营。以休闲运动服装类及皮具精品购物为主，如佐丹奴、班尼路、百丽等。,我们的广场规划,深圳中原商业部,22,我们的广场规划,D区 流动娱乐购物区 流动客车 4 辆纪念工艺品购物车1部旅游纪念品、工艺品、小礼品、布艺、陶瓷品、纪念帽等。特色小吃饮食车2部饮料、可乐、冰激零、珍珠奶茶、鱼丸、小吃烧烤等。娱乐用品租赁车1部租赁冰鞋、滑板、极限运动器械、相机、风筝等。目标消费者：高级商务人仕、外籍人仕、高级白领、休闲一族、港人、国内游客。核心消费群：深港消费客户、外籍人仕。,深圳中原商业部,23,八、我们的船体规划,规划宗旨：船体是整个项目经营的主体，必须考虑其功能的合理性、完善性，使功能分布具备人性化的休闲娱乐空间，同时要与广场的功能既相互区分，又具互补性，使不同的消费客户得到所需求的各种服务及消费。在考虑各楼层功能分布时，各经营商家的对面积、楼层、采光、给排水、消防等方面的需求也是考虑的重点。实施方针：船体 1 层-阳光大堂、艺术精品走廊船体 2 层-海梦吧、热带丛林吧船体 3、4 层-渡假主题酒店船体 5 层-海盗夜总会船体 6 层-反斗娱乐城、LOVE吧、爵士吧船体 7 层-美食大观园船体 8 层-葡金会所船体 9 层-红酒坊,深圳中原商业部,24,我们的船体规划,船体 1 层-阳光大堂、艺术精品走廊船体1层实用面积约 800 m2，其中阳光大堂约500 m2，艺术精品走廊约300 m2。规划宗旨：为了既保证大堂的形象档次，又丰富阳光大堂的观光游览功能，淡化客户的拘束心理，使客户第一时间得到渡假邮轮文化冲击，同时考虑到1层经营可利用面积较小，人流大，因此宜引入纪念性强、有文化特色、易随身、随机消费的文化艺术精品。规划要求：所经营的艺术精品需具备浓厚的文化品味，民族特色突出。商铺装修档次及风格必须与阳光大堂的环境格调吻合，经营种类以中高档为主。,深圳中原商业部,25,我们的船体规划,每经营商铺以独立店中店形式经营，统一形象、统一管理、统一服装，独立经营及独立收银。商铺间隔可由经营商自行间断，每间铺位面积在30-50 m2。实施方针：引进国际性、民族性、文化气息浓厚的工艺精品零售商业：非洲手工艺图腾纪念品 30 m2印尼民族文化工艺品 30 m2澳大利亚土著工艺品 30 m2旅游特色书店 30 m2经典油画廊 30 m2中国民族工艺品 30 m2,深圳中原商业部,26,我们的船体规划,英国乡村工艺品 30 m2美国牛仔收藏品 30 m2尼泊尔手工艺精品 30 m2雕像工艺品 30 m2 目标客户：国内旅游观光客、外藉人仕、情侣、港人、收藏爱好人仕等。核心消费群：国内外旅游观光客。,深圳中原商业部,27,我们的船体规划,船体 2 层-海梦吧、热带丛林吧 船体2层实用面积约面积：900 m2，其中海梦吧、热带丛林吧各占 50%。规划宗旨：以极其逼真、个性化、人性化的经营场所装修设计，使消费者身临其境的真实感受。与广场经营项目既相互区分，又形成功能互补，吸引追求感观刺激的新潮消费客户。实施方针：海梦吧-具有鲜明的海洋主题，配合极具海底环境装修，展示海珍收藏 品，使消费者如置身于真实的、丰富多彩的海底世界之中。营业面积建议：500 m2,深圳中原商业部,28,我们的船体规划,热带丛林吧 以东南亚热带丛林装修为主题，在声、色、光、味的感 观上全方位的刺激。营业面积建议：400 m2目标客户：国内旅游观光客、商务人仕、生意人、外籍人仕、港人、高级白领。核心消费群：国内旅游观光客、深港人士。,深圳中原商业部,29,我们的船体规划,船体 3、4 层-渡假主题酒店 船体34层实用面积约面积：5000 m2，设置40-50 m2 的客房共100 间。规划宗旨：以极其逼真、个性化、人性化的经营场所装修设计，使消费者身临其境的真实感受。邮轮主题酒店可以在经营上与旅行社合作，由旅行社吸引旅游团体入往，能为项目带来稳定的旅游观光消费客户资源。实施方针：主题式概念按区域可划分为：日式公寓区 面积1600 m2，每间客房面积宜在40 m2左右，共40间。情侣酒店区 面积1500 m2，每间客房面积宜在30 m2左右，共50间。,深圳中原商业部,30,我们的船体规划,游轮体验区 面积600 m2，每间客房面积宜在30 m2左右，共20间。酒店大堂 面积100 m2桑拿按摩服务配套 面积300 m2硬件基本要求：每间客房除按一般酒店硬件布置外，均有独立卫生间。每间客房必须设有阳光窗户。目标客户：观光游客、商务人仕、情侣。核心消费群：旅游观光客、浪漫人士。,深圳中原商业部,31,我们的船体规划,船体 5 层-海盗夜总会船体 5 层实用面积约面积：2600 m2。规划宗旨：利用本楼层的私密性强的特点，安排有特色消费项目。招强大实力商家经营大型的士高夜总会。打造深圳最具特色的海盗风情夜总会，通过经营特色的创新，除吸引到除南山区的娱乐客户外，可以吸引到大量的福田、罗湖娱乐客户及港、澳、台人士光临。实施方针：打造深圳标志性特色的士高夜总会娱乐场所，在经营特色、娱乐性、享受性方面成为业内最强最有特色，建议配以国际性娱乐歌舞表演。,深圳中原商业部,32,我们的船体规划,超前规划：歌舞大厅 约占面积 800 m2KTV包厅共20-30间 约占面积 1000 m2观景酒廊等设施 约占面积 200 m2目标客户：浦吧一族、白领、休闲一族、港人、寻求刺激人仕、靓女、外籍人仕。核心消费群：深港时尚人仕、寻求刺激人仕。,深圳中原商业部,33,我们的船体规划,船体 6 层-反斗娱乐城、LOVE吧、爵士吧船体 6 层实用面积约面积：3000 m2，其中室内 2500 m2 室外500 m2。规划宗旨：本层是人流最聚焦的楼层，其大面积的露天甲板是上船观光游玩人仕最佳的停留空间，将会密集强大的人流，成为项目最具动态的区域，因此宜安排可参与性强、开放营业、随机性消费的经营项目，同时也要可提供游客在白天观光游玩项目。实施方针：反斗娱乐城-娱乐城主题形式进行，可供儿童及成人的娱乐休闲及博彩，充分利用电玩特色转换博彩性质，以换取实物奖品为核心。营业面积：2500 m2,深圳中原商业部,34,我们的船体规划,船头LOVE吧-在船头露天甲板安排泰坦妮克主题休闲吧，经营风格带有浓厚的怀旧色彩，经营咖啡、可乐、冷饮、啤酒、小吃、奶茶等。营业面积：200 m2同时可供客户进行泰坦妮克纪念摄影留念。船尾爵士吧-在船尾露天甲板安排爵士乐自助烧烤吧，在经营风格上带有浓厚的休闲文化情调，经营自助烧烤、咖啡、热饮、啤酒、小吃等。营业面积：200 m2。目标客户锁定：游客、带小孩的家庭、情侣、休闲一族。核心消费群：深港休闲人仕。,深圳中原商业部,35,我们的船体规划,船体 7 层-美食大观园船体 7 层实用面积约面积：2000 m2，其中室内 1900 m2 室外100 m2。规划宗旨：利用本层在观光景观上的优势，打造最具地方特色性的美食广场，打造深圳餐饮界风情知名食府。实施方针：引进集世界各地民族特色的餐饮，在经营菜系上有法国菜、东南亚菜系、海鲜、粤菜、江南名吃等。目标客户锁定：游客、食家、商务人仕、外籍人仕、留学归国人仕、情侣等。核心消费群：区域、深圳客户。,深圳中原商业部,36,我们的船体规划,船体 8 层-葡金会所船体 8 层实用面积约面积：1200 m2。规划宗旨：此层具有安静、人流影响小、景观佳、地位感强的特性，安排休闲性强的康体玩乐项目及设施。实施方针：葡金会所-引进一家经营会所的休闲俱乐部，可供棋牌麻将玩乐及住宿。规划功能：麻将室共15间，每间面积约 20 m2 共面积300 m2总统套房3间，每间面积约 100 m2 共面积300 m2船长套房 面积80 m2中式功夫茶座 面积约300 m2目标客户：休闲人仕、麻将发烧友、情侣开房、纪念住宿等。核心消费群：深圳休闲人仕。,深圳中原商业部,37,我们的船体规划,船体 9 层-红酒坊船体 9 层实用面积约面积：800 m2。规划宗旨：本层在自然景观上的优势，及独立的空间，营造休闲性强、特色鲜明的红酒休闲坊，配以澳洲风味的烧烤等美食，令消费者可获得贴近自然、健康、阳光的消费享受。实施方针：红酒坊-引进一家高档次红酒经营者，以红酒文化为龙头。目标客户：泡吧族、休闲一族、音乐爱好者、情侣、白领等。核心消费群：有钱、身份、地位人士。,深圳中原商业部,38,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,
