福州津泰路2011市场调查报告.ppt
1,福州津泰路市场调查报告,市调时间：2011.11.252011.12.26,2,目 录,3,一、福州津泰路发展概况,1、区域位置 津泰路东起五一路，西至八一七路，南临津泰河，是市区中心东西走向次干道，周围与福州历史悠久的三坊七巷相毗邻，是福州市最繁华、含金量最高的老牌商业街之一。,4,一、福州津泰路发展概况,2、发展历程 早期，津泰路只是八一七北路的延伸，其业态分布杂乱无章，档次参差不齐，周边配置也缺乏统一规划，街道显得拥挤杂乱，自1991开始，鼓楼区政府开始对其进行改造，1994年拓宽道路，为一块板式结构，全长896.58米，宽22米，道路两旁排列21幢7至9层写字楼和住宅楼，总建筑面积10.6万平方米，临街外墙和店面一律镶贴白色釉面砖，津泰河沿河砌1米高围墙。将原来狭窄短小的津泰路，发展成为鼓楼区一条文明街。现今，鼓楼区政府通过系统、科学、艺术的规划，并先后斥巨资建设津泰路，并将之定位为精品服饰商品街加以改造，在保持津泰路原有建筑物及道路的前提下，改善周边商业配置，规范店面管理，提升商业气息，力求将津泰路打造成集商务、休闲、数字、美化为一体的现代化商业一条街。（来自：福州晚报）,5,一、福州津泰路发展概况,3、交通环境及公共服务设施 3.1公交车路线从八一七方向：有道山路口和南街站牌，有11辆公交线路经过，主要有以下站点：,6,一、福州津泰路发展概况,3.1公交车路线从仙塔街方向：有仙塔街站牌，有3辆公交车经过,7,一、福州津泰路发展概况,3.1公交车路线从五一路方向：有龙华天桥和蒙古营站牌，一共有17辆公交车经过 主要有以下站点：,8,一、福州津泰路发展概况,3.1公交车路线分析公交线路：从上述图表可以看出，津泰路两侧的公交线路明显多于中间路段 的仙塔街。途径商圈：东街口、五一广场、中亭街、茶亭、万宝商圈、金融街万达广场 和仓山万达广场等，基本涵盖了福州各大传统商圈和新兴商圈，将各大商圈紧密相连一起，是福州市核心商圈的主要商业街。途径车站：火车站、闽运汽车北站、汽车站、洪山西客站等，很好地聚集和 分散人流，公交交通十分便利。,9,一、福州津泰路发展概况,3.2、停车场,分析：津泰路上除了咪表停车位外（约20多个），其余的停车场均不属于 津泰路，因此对于消费者停车而言是一件非常麻烦的事，交通拥挤。,10,一、福州津泰路发展概况,3.3公共服务设施 津泰路上设有多家公共设施服务，如鼓楼区政府、教育局、银行等，方便群众。,11,二、津泰路商业经营概况分析,1、总体分析 津泰路商业是福州商业蓬勃发展的一个缩影，业态构成相对完善，相对其他 的商业街，津泰路品牌性更强。经过多年的市场整合，通过店面的转让、转租，不断有新的品牌入驻。是福州商圈中知名的精品服饰一条街。主要业态有：服装、化妆品、床上用品、珠宝饰品、鞋帽、箱包等中档生活用品。整体商业架构由临街店铺组成，规模约在15-100平米之间，其中直营店与旗舰店的店面规模较大于其他店。,12,二、津泰路商业经营概况分析,2、业态分析2.1、店面形态津泰路店面的面宽不一，但是进深多在4-10米，店面普遍适合做鞋服包饰等商品，一般的餐饮和娱乐等配套设施多在地下层或者二楼以上。,津泰路前段部分截图,13,二、津泰路商业经营概况分析,2、业态分析2.2、总体业态,从上图可以看出，服饰类占据了相当高的比例，其次是鞋包类，餐饮、休闲娱乐类，珠宝、饰品类以及其他眼镜、床上用品等。,14,二、津泰路商业经营概况分析,服饰总体分布图,服饰类：津泰路上主要经营的服饰包括男装、女装（含中老年服饰）、童装、以及内衣、家居服等。其中女装占据了半壁江山，可见津泰路针对 的客层主要以女性为主。中高端品牌：阿玛施、哥弟、芭蒂娜、欧时力、欧点等中低端品牌：末未、卡宾、青木三色、雅戈尔、秋水伊人等低端品牌：态美、美丽人生、潮搭女生、依依不舍、芊芊红坊等,15,二、津泰路商业经营概况分析,鞋包类：津泰路上的鞋包类品牌大多定位在中低端路线，如英之华、意尔康、奥康、老爷车等，除了星期六、真美诗。女包店多以国际一线名牌如PRADA、GUCCI等仿制品为主打产品，除了稻草人。餐饮、休闲娱乐类：津泰路上受租金等因素影响，除了一楼沿街的KFC长久驻点，其余传统的小吃店基本已经倒闭，餐饮店较少。珠宝、饰品类：在珠宝、饰品中，除了峰记珠宝、因曼和集萃轩之外，其他均为特 色的饰品店，主要销售水晶、玉石翡翠、银饰和小饰品等。,16,二、津泰路商业经营概况分析,2.3各段客层分析（服饰类）津泰路是福州成熟商业街区的代表，它有着稳定的人流量，固定的客源和独具一格的业态。,17,二、津泰路商业经营概况分析,八一七路至东泰路沿街商铺定位清晰，除了KFC、永辉超市等店外，以时尚流行服饰、鞋包、发型屋为主。安泰中心：种类繁多，可谓是年轻人的购物天堂，加之从下午四点半左右聚集了大量以地摊为主而经营的服饰鞋帽、饰品等店深受欢迎，但品牌档次较低。而安泰中心北侧即织缎巷则以经营特色小吃等餐饮为主。分析：津泰路由于靠近东街口商圈，又是差异化经营，使之成为东街口商圈一个重要组成部分，它能够很好共享东街口商圈的人流量。也正是因为这个原因，部分逛街的人习惯从东街口直接拐到津泰路北侧街（从织缎巷进去往安泰中心走），加之东泰路边上的永辉超市，因此津泰路前段的人流可谓是车水马龙。,18,二、津泰路商业经营概况分析,东泰路至仙塔街商铺主要以潮流服饰为主，主要经营女性服饰，风格偏时尚，其中也有经营鞋包、珠宝饰品等。且该段设有众多公共服务配套设施，如鼓楼区政府、银行等，形成了不利商业发展的阴阳街，影响客流的延续。,津泰路中段部分截图,19,二、津泰路商业经营概况分析,仙塔街至五一北路商铺主要以女装和童装为主，还有部分眼镜、床上用品饮品等。其中靠近大根路有一个小型购物广场新大都时尚购物广场，一楼沿街店面店宽710米，主要经营的品牌多数为知名品牌，定位中高端路线，适合消费人群在2840岁左右的都市白领。二楼主要是儿童写真万福娃和培训机构。分析：该路段主要经营以童装和淑女装居多，消费淑女装的人群通常就是购买童装的人群，拥有固定消费者。,20,三、津泰路现状及未来发展趋势,1、津泰路成功发展的原因津泰路全长约900米，具备了步行商业街最佳的长度，宽20多米，方便消费者行走 穿插，天生具备形成良好商业街的硬件条件。良好的地理位置，与福州传统主干道八一七北路相邻，是八一七北路商业业态的延 续和扩展。交通便利，多路公交可以到达邻近的八一七北路或五一中路；街道本身无大型车辆 通过，方便行人行走。商业档次不断得提升，满足了福州居民不断上升的购物需求。悠久的发展历史，形成了良好的口碑。,21,三、津泰路现状及未来发展趋势,2、津泰路发展中的问题商品档次定为中高档，但是明显高档商品的支持不足。同一街区内品牌数较少，难以形成聚积效应。街区内许多品牌与其他商圈雷同，缺少津泰路独有的特色。餐饮配套明显不足，不能很好满足大众消费需要，除了KFC和两家饮品店外，只能 通过织缎巷就餐，许多传统小吃店基本已经不复存在，互补性不足。停车车位不足，高峰时期容易造成拥挤。其他娱乐配套设施不足，很多酒吧在发展中逐渐淡出消费者视线。店面产权多为个人，无法统一规划管理。店面租金较高，制约经营者生存。,22,三、津泰路现状及未来发展趋势,3、津泰路未来发展趋势预测安泰河改造将会带来的影响：从福州旅游部门获悉，今年福州旅游将重点构筑安泰河、白马河、晋安河三大内河文化旅游休闲带，大力开发“坐游船、游内河”等亲水休闲项目。其中，安泰河将设4个码头，将安泰河打造为桨声灯影“秦淮河”。（来源：东南网）因此内河的改造将会为津泰路增加了一层文化气息，势必带来一股文化潮流。对于津泰路的业态有可能做出新的规划，餐饮、娱乐配套设施、停车场等会得到改进。地铁影响：将来的1号和4号地铁线经过，将有助于增加客流。,
