【广告策划-PPT】2011年汕尾移动动感地带品牌规划.ppt

2011年汕尾移动动感地带品牌规划,2011年1月,目录,一、动感地带品牌现状,二、品牌规划核心思路,三、品牌规划主题,四、品牌规划内容,五、传播渠道建议,动感地带身为移动三大拳头产品之一，自2003年3月以黑马姿态杀入年轻市场以来，以绝对强势的品牌战略六年来一路领先目前动感地带的覆盖率高达90%，甚至在业已离校的毕业生中，仍能保持相当水准的在网率。无疑，“我的地盘听我的”这一品牌宣言，以及“时尚、好玩、探索”的品牌内涵，在2003-2009的2G时代里，成功地攻破年轻消费者们的心防，成为张扬的青春及个性取得自我共鸣的有效通道。,为满足年轻人不断增长的以交互为中心的移动互联网趋势，动感地带品牌，需抢占年轻人在移动互联网下的新定位！,年轻人的通讯自治区,年轻人的移动互联网地盘,社交需求,资讯需求,娱乐需求,2010年2G网络向3G网络转变，随着互联网的发展，移动互联的概念呼之若出，透视3G时代年轻人使用移动互联网的习惯，动感地带需发展以交互为中心的产品应用占据移动互联网领域先锋地位，抢占年轻人在移动互联网下的新定位。,然而，在千变万化的市场中，业已形成的市场格局真的是铁板一块吗？在新的3G时代来临时，动感地带的品牌影响力与忠诚度是否发生了变化，不可动摇吗？,行业发展：移动互联是不可忽略的趋势,移动互联网市场迅速增长，用户量紧追互联网到2010年底，中国移动互联网用户规模将达到3.51亿，较2009年增长50.4%。预计到2012年，中国移动互联网用户规模将达到5.62亿。商业潜力巨大2010年中国移动互联网市场规模将达到226.9亿元，同比增长45.8%。2011-2012年，中国移动互联网市场规模将分别达到404.5亿元和786.7亿元。,数据来源：艾瑞咨询,目标市场不均衡,大中专院校：汕尾职业技术学院、汕尾理工学校、汕尾市城区职业技术学校,高级中学：林伟华中学、新城中学、汕尾中学、田家炳中学、澎湃中学、红城中学、龙山中学,社会青年：来汕尾务工的外来工青年，他们广泛存在于电子、家具、饮料、服装、制鞋、化工、工艺等多种行业,汕尾本地区大专院校比较少，大学校园市场不够明显，中学占比较多的比重，但消费水平有限，社会青年广泛存在于各行各业中，比重优势比较大。,竞争对手的有力跟进,竞争对手一方面凭借成熟的网络技术、海量明星终端，以及在宽带方面的优势，与动感地带展开了年轻人市场的争夺；另一方面，竞争对手通过整合内外部资源，为客户提供丰富的产品和服务，满足个性化的需求，简化客户生活，提升竞争力。,天翼空间 让客户享受更多应用和数字商品服务,沃商店打造了一个开放平台，全方位整合渠道与内容,竞争对手的有力跟进,如何提升品牌形象，让客户享受归属感？如何稳定固有客户群，保存量的同时争取新的客户？如何把终端销售做得更好，带动数据业务的发展？,我们的挑战？,一、动感地带品牌现状,二、品牌规划核心思路,三、品牌规划主题,四、品牌规划内容,五、传播渠道建议,核心思路,借助省公司的“下一个更精彩”，强化本地属性动感地带是移动互联网品牌形象。,结合移动数据业务，重点推广139说客和组建数据业务社区。,以四项活动贯穿整个年度，各项活动形成联动机制。,一个形象,四项活动,两大社区,三分市场,精化市场，重点拓展大中专高校市场、中学市场、社会青年市场,一、动感地带品牌现状,二、品牌规划核心思路,三、品牌规划主题,四、品牌规划内容,五、传播渠道建议,2010年，省公司下发了传播主题为“下一个更精彩”品牌口号,面对交互行为越来越频繁、用户交互需求越来越迫切的移动互联网，我们如何把握移动互联网的交互趋势，同时借助我们在移动通信领域的领先优势，找到动感地带品牌发展新方向？年轻人对“未知事物”的追寻是他们行动的本性，移动互联网加速了年轻人不断探索永远向前的进程当3G网络正当发展势头，如何扬长避短，才有可能在稳定的基础上求发展。最好的办法不是争取让更多的人选择动感地带，而是让更多的人离不开动感地带，让一个人对一张卡产生依赖，产生习惯，产生好感。以退为进，稳定压倒一切。,基于省公司下发的“下一个更精彩”的品牌口号，为此，在2011年，动感地带要解决的核心问题是在移动互联的趋势下，增强品牌黏性，使用户产生“下一个更精彩=动感地带”的感知。,动感互联，我们更精彩,备选：移动互联，动感更精彩,“动感”属动感地带业务品牌名称，“互联”属移动互联，两者结合，将动感地带与移动互联网融为一体，强化动感地带不仅仅是个人业务，更是用户与用户通过互联的方式体验业务。,有了互联之后，我再不是单独的“我”，而是“我们”，我们是学生、我们是青年，我们是一个群体，我们有理想、我们有抱负，我们的学习会更好，我们的生活更精彩。,传播主画面,一、动感地带品牌现状,二、品牌规划核心思路,三、品牌规划主题,四、品牌规划内容,五、传播渠道建议,一个形象：策略要点：以省公司“下一个更精彩”作为传播指导，以汕尾移动动感地带本土化传播口号作为主线，开展“动感互联 我们更精彩”的品牌形象提升。,动感互联，我们更精彩,我们的权益更精彩,我们的价值更精彩,存量客户,拓展客户,我们的价值更精彩,策略：针对存量客户，提出“我们的价值更精彩”，价值体现在哪里，体现在网龄，网龄时间越长，体现的价值就越高。,具体形式：保鲜计划：预存话费，手机以旧换新时期：春季开学、秋季开学网龄在2年-5年的动感地带客户每款使用1年以上的手机，均可参加“保鲜计划”，购机者可以换购任意一款高于或等于前款机型的新手机，原有未用完话费套餐扣算进新手机价格中，用户只需补齐差价即可以旧换新，同时启动新的手机资费返还套餐的一半。网龄在5年以上的动感地带客户每款使用1年以上的手机，均可参加“保鲜计划”，购机者可以换购任意一款高于或等于前款机型的新手机，原有未用完话费套餐以2倍的方式扣算进新手机价格中，用户只需补齐差价即可以旧换新，同时启动新的手机资费返还全部套餐。,策略亮点：符合目标群体喜新喜变的心理状态，富有吸引力。能最大程度将用户与动感地带进行捆绑。回收的旧机仍可折价转入二手交易市场，补贴成本。,我们的权益更精彩,策略：针对存量客户，提出“我们的权益更精彩”，加入动感地带，将会享受更多的权益。,具体形式：新鲜计划：动感互联，新鲜体验入网动感地带，数据业务免费体验新入网的动感地带客户，开通手机阅读、MM应用、手机报、无线音乐等数据业务，免费使用3个月，功能费以话费的形式返还。入网动感地带，语音话费优惠体验新入网的动感地带客户，拨打定向长途，享受每分钟8分钱优惠，加入短号集群网，免费使用3个月，功能费以话费形式返还。入网动感地带，G3手机免费拿新入网的动感地带客户，可凭有效证件到营业厅办理免费购机活动，,策略亮点：符合目标群体喜新喜变的心理状态，富有吸引力。以最大的优惠政策告知用户更多的用户权益。,两大社区：策略要点：以139说客、飞信、无线音乐、MM、12580、手机阅读、手机游戏等使用率较广的业务，推广移动互联网社区，强化动感地带是移动互联网的品牌归属感.,动感互联，我们更精彩,我们的玩乐更精彩,我们的圈子更精彩,139说客,飞信、无线音乐、MM、12580、手机阅读、手机游戏,打造玩乐包,我们的圈子更精彩,策略：学生群体，是作为年轻人代表品牌动感地带的核心人群，是移动互联网的兵家必争之地；139说客，作为移动互联网时代的核心应用，将成为抢占校园网络地盘的重要武器。,具体形式：圈子里一句话：随时随地一句话，说遍大小事儿，玩遍校园圈儿新同学老相识结伴有礼新、老学生可通过说客发布出行信息和召集结伴信息，根据组队成行排名先后奖励相应话费。有事没事，找师哥师姐以“关注师哥师姐说客”为必要条件，通过关系网逐层辐射139说客里的各类客户，渗透校园用户衣食住行，助力校园市场营销，抢占互联网地盘。说客流行句式模仿以当下网络流行语为蓝本，开展语句模仿造句。如“哥说的不是说客，是寂寞”“上139，你女朋友喊你一起偷菜”等各类说客网络流行语。,策略亮点：符合目标群体新奇、探索的好奇心理，趣味性强。,我们的玩乐更精彩,策略：汕尾移动每月针对数据业务集中在MM、无线音乐、手机阅读、12580、手机游戏，但更多的是功能诉求，而且比较分散，我们可以将这个业务组建动感地带的玩乐社区，以整体的形式对外宣传。,具体形式：打造玩乐包：动感互联、我有玩乐社区存量客户：已开通相关数据业务的动感地带客户，加入移动互联玩乐社区，划分5个等级，每个等级有不同相应奖励机制，最高等级为5颗星，每个等级前三名将会有相应话费奖励。拓展客户：新入动感地带客户，加入移动互联玩乐社区，免费体验数据业务3个月，功能费以话费的形式返还。,策略亮点：以等级，奖励机制，灌输玩乐社区是动感地带专属的数据业务体验社区，强化动感地带品牌的同时，也使数据业务得使用量得到更大提升。,三分市场：策略要点：根据动感地带客户年龄层次划分，精细划分为：中学市场、大专院校市场、社会青年市场，针对三分市场，开展“动感互联 我们更精彩”的品牌形象提升。,动感互联，我们更精彩,我们的成长更精彩,我们的大学生活更精彩,我们的未来更精彩,中学市场,大专院校市场,社会青年市场,我们的大学生活更精彩,策略：保持“动感地带”在大学生市场的绝对优势，开发针对性产品，综合运用校园文化活动渗透、开学/节日等关键时刻营销回馈、加强校园品牌店建设等手段开拓市场。,具体形式：打造精彩校园生活：动感互联，我的大学生活更精彩校园业务营销：重点推广网聊卡资费套餐、校园短号网、两城一家，以资费优势抢占市场、加强终端机型促销。M值实体超市：通过与校园附近大型超市的合作，建立M值实体超市，逐步建立用户“动感地带”畅行无阻多便利的感觉。校园移动信息站：通过和校内记者站等社团组织的配合，以彩信广播的形式发布不同院系的通知、新闻、活动资讯等，强化校园实为动感地带之天下。1元希望Zone志成城：设立校园动感地带爱心基金会，2010年后新入网动感地带高校学生用户每月产生的手机话费中将有1元钱捐入该基金会用作扶困助贫、主题慈善等。,策略亮点：以资费，公益活动等形式，渗透到整个校园市场。,我们的成长更精彩,策略：在确保“牢牢把握大学生”市场的前提下，加强对中学生市场的拓展，提前占有客户价值，在年轻人品牌意识的萌芽期施加“动感地带”品牌的影响力。,具体形式：打造成长计划：动感互联，我有成长计划成长10元资费套餐：在现有动感网聊卡资费套餐的基础上，适当降低中学生的消费压力，以更加低廉的通信资费满足广大中学生的通信，上网，聊天，短信需求，稳定动感地带潜在消费群。动感地带状元计划：与各中学合作，开展状元计划，每学期期中、期末考试，年级排名前3位的学子，享受动感地带状元计划，分别奖励G3手机、G3信息机、100元话费。动感校园成长基金：与各中学合作，组建校园成长基金，以资金奖励的方式扶持成绩优异，家庭困难的学生。,策略亮点：降低网聊卡资费标准，成立10元中学生资费套餐，稳定潜在消费群，产生品牌忠诚度。,我们的未来更精彩,策略：不能通过牺牲品牌间区隔和品牌定位来盲目发展社会青年客户，要通过业务和资费、M计划回馈的综合优势吸引发展社会青年；要研究分析社会青年的构成及特点，有针对性的保留重点潜力客户，避免品牌内部的互相蚕食和盲目跳转，避免单纯的价格竞争，确保品牌之间的区隔和品牌溢价。,具体形式：打造生活计划：动感互联，未来更精彩业务营销：重点推广网聊卡资费套餐、短号集群网、定向长途优惠，以资费优势抢占市场，加强终端机型促销，加大M值的反馈力度传播。数据业务体验：结合玩乐社区，强化数据业务体验动感招聘会：联合汕尾市区企业进行联合招聘，为广大动感地带客户提供就业机会。,策略亮点：以资费+业务+优惠形式全面开展，分片区开展立体传播。,四项活动：策略要点：根据2011年整年的时间推演，展开活动传播。,动感互联，我们更精彩,M-zone乐乐,xxx明星见面会,梦想在行,冬季运动汇,动感互联，M-zone乐乐,活动时间：2011年2月3月活动主题：动感互联，M-zone乐乐活动形式：充分结合139说客，利用139说客社交性、媒体性、聚集性、娱乐性、互动性五大特性，开展“139说客情人节情书大放送”活动，旨在说出你对她/他的爱情宣言，此活动极具娱乐性和参与性，参与此活动的客户，说客听说排名在前三位，即可收到情人节神秘大礼。,活动时间：2011年4月6月活动主题：动感互联，xxx明星见面会活动形式：邀请国内著名歌星，打造动感地带特权专属歌友会。客户可通过充值、使用和体验数据业务的形式参与抢票，以明星效应提升动感地带的品牌形象。,动感互联，xxx明星见面会,活动时间：2011年7月9月活动主题：动感互联，梦想在行活动形式：名家座谈：就业压力依然是年轻人普遍面临的问题，恰好此阶段是学期结束和开学，关注大中专院校学生职业规划和梦想，通过成功人士的交流，培养他们正确的就业观。邀请汕尾电视台主持人，商界、传媒界精英与学生面对面的沟通，目标群体以139说客报名的方式报名参加，双方可就职业规划问题进行沟通和交流。招聘会：与用工企业、招聘机构开展合作，举办一场专门面向动感地带客户的招聘会，通过拨打12580求职通，下发门票短信，凭短信进入现场。高校迎新工作：以校园信息化为契机，抢占移动互联形象定位，构建丰富多彩的移动互联生活，充分发挥动感地带的规模优势，引起客户共鸣，实现品牌归属引导，建立移动互联时代动感地带年轻人心智的第一品牌位置，为学生量身定制校园一体化解决方案。,动感互联，梦想在行,活动时间：2011年10月12月活动主题：动感互联，冬季运动汇活动形式：与各大中专院校，中学、工厂合作，开展“冬季运动汇”竞技趣味项目，主要以篮球、羽毛球、拔河等形式具体展开。用户可通过139说客、短信参与报名，现场布置以移动业务进行包装，用户在充分体验竞技乐趣的同时，潜移默化的将动感地带的形象传播。,动感互联，冬季运动汇,目录,一、动感地带品牌现状,二、品牌规划核心思路,三、品牌规划主题,四、品牌规划内容,五、传播渠道建议,自有渠道推广,社会渠道推广,传统媒体宣传,精准传播,从四种渠道合力宣传“动感互联 我们更精彩”，形成良好的品牌提升,整体传播策略,自有业务传播方式,校园市场：充分挖掘各大中专院校，中学的宣传栏，校内食堂饭桌等可利用的校园媒体进行投放，覆盖校园每个角落。,外来工市场：工业区横幅、墙体，公告栏；靠近企业、工厂的户外大牌、灯箱广告。,精准传播,139说客,中学市场,两个社区,三分市场,四项主题活动,动感互联 我们更精彩,一个主题,大中专院校市场,社会青年市场,玩乐社区,M-zone乐乐,xxx明星见面会,梦想在行,冬季运动汇,谢谢您的阅读！,市小区改建项目营销/策划纲要,2004年8月至9月,一、项目专案组成员,二、小区改造项目现阶段工作建议,前言,通过我司对本项目及市场的初步了解，同时与发展商的沟通和交流基础上。在现阶段，贵司已紧锣密鼓的工作了一段时间，针对目前开发工作的深入开展，我司作为专业的房地产策划型销售代理公司，站在开发营销的角度上，从以下几个方面向贵司提出工作建议，仅供贵司审议。,第一部分 目前开发建设阶段的各项工作内容,一、我司协助发展商需要做的工作 1、针对本项目的现状，在已确定为酒店改造项目的前提下，邀请23家有酒店设计改造经验的专业建筑设计公司进行投标，让他们作初步设计方案，贵司可在方案中尽快选择一家设计公司，进入实质性设计阶段；,2、我司作为专业房地产策划代理公司，可以从市场角度，向贵司及建筑设计公司提出建议，共同做好工作。具体建议内容如下：（1）酒店的总体风格建议；（2）酒店内套房、标间、商务间的套数配比，面积大小等；（3）四栋独立建筑的相互关联关系建议；（4）外部商业的建筑规划及业态建议；（5）内部商业和公建配套功能、数量、面积配比等；以上建议以促进销售实现为主要目的，同时保证贵司对以后这些设施的合理使用和费用控制。,3、基于以上条件和要求，以实现顺利销售为标准，协助贵司挑选出优秀合适的设计公司，建筑设计单位中标的标准如下：（1）设计方案风格独特、合理、有创新性、有针对性（2）方案的可行性强，执行力够；（3）在原有建筑基础上，在成本控制方面，要尽量控制建筑成本，减少给贵司带来更大的成本投入；（4）酒店设计方案对将来营销要带来积极的影响。,二、酒店室内外装饰装修工程设计公司及酒店环境艺术设计公司的确定。三、园林、景观、景区规划设计公司的确定。以上三个重要设计公司的确定是有机的、相统一的，要综合起来考虑和工作，将三种侧重不同方面的设计方案有机的相同一结合起来。四、由贵司工程部门就酒店专用物料和设备做出技术上的选择，不用做具体的品牌确定，但需做档次和规格确定，为销售做准备。五、酒店管理公司的确定。针对酒店管理的各个方面为我们以后的管理工作和营销工作做指导。,第二部分 目前我司需要进行的工作,现阶段而言，我司主要工作是以前期产品顾问和销售准备工作为主，只有在产品类型、风格、经营理念等各方面经过充分的市场论证后有大的思路条件下，方可进入营销理念和概念注入工作。针对前期产品建议和销售准备阶段，我司所要做的或协助贵司工作的内容：一 针对本综合项目的风格、功能提出建议。二协助贵司确定各个相关设计和服务公司。同时作为纽带将贵司与各个相关合作设计公司紧密联系起来。三参与到各个设计公司的工作中去。在设计阶段，就将营销为本的思想注入设计中。建议设计人员从市场出发、从营销出发，站在客户的角度去进行设计和改造。四、进一步做深入的市场调查，确定符合市场需要的单价、总价，确定可行性的销售价格。,五、售楼处的选址和设计风格的建议，就位置、车位、看房通道、围板、外观等各个方面提出建议，供设计公司参考。六、在确定规划方案和园林景观的前提下，确定模型制作和效果图设计公司。七、投资回报计划的计算和包装。八、协助贵司进行按揭银行的选择，同时从销售角度提出条件和要求。九、协助贵司确定符合要求的律师事务所。十、针对商业业态，以为销售服务和销售利润最大化两者兼容的角度，提出合理、可行性的商业业态选择和规划建议。,第三部分 营销理念和宣传推广工作,一以第一家产权式酒店为题材，进行市场导入。二房地产的投资价值和概念的宣传推广，用数字和价值来吸引目标客户。三宣传推广工作的开展：包括宣传计划、费用、媒体选择、活动内容及安排以及软文、硬广的炒作造势等等 四、结合广告公司制作出整套CI系统和楼书、海报、纸袋、小纪念品等全套销售工具。,第四部分 销售执行阶段的工作,一销售计划 1销售周期及开盘阶段的销售目标；2销售价格体系的确定；3现阶段销售价格表；4销售人员标准说辞的准备。二销售人员的组织和培训工作。三、销售人员进场开始销售。,附：我司于本周提案内容,三、小区营销初步建议案,本方案是在贵司04年9月2日提交的“小区改建项目产品定位/市场定位策划案”认可的基础上细化的部分操作方案。关于规划设计方案的调整及修改，酒店及商业管理公司先期谈判确定，装修公司/广告公司/媒体发布公司及代理行策划商筛选，产品定位/市场定位/营销推广细化执行案等工作，我司认为再过一个月仍无法具备正式预售条件。结合多年来与开发商合作的经历，提议下一步我司开展的一系列工作待贵司确定后，进行捆绑式的服务。,一、项目评估方案（站在目标买家的角度）,项目名称：新天地国际大酒店 项目定位：商贸中心 首家五星级产权式休闲酒店 商贸中心 首家品牌共创式特色商业城 特色美食城 物业类型：五星级产权式休闲型（或娱乐型）酒店 市内娱乐休闲市外度假游玩，财富/健康/休闲/娱乐的投资回报组合，!+$投资收益方式。定位支持：首家，繁华市中心铁路枢纽核心（通勤效率高），当地庞大的投资客及辅助旅游客群（酒店式公寓租售率低，商务市场不成熟，配套不齐）；适合高品质的投资客商，是富有潜质和眼光的投资者的投资首选。客群定位：本案以4万多户浙江人为主投资客占总目标客群的50%左右，私营企业主将占据70%以上的投资比例。300家长期驻地政府机构，300万市区商业消费群体，火车站4万人次/日客运量及当地投资人士为主。项目均价：产权式酒店开盘均价4500元/平米（含全套五星级档次精装修、高档家具电器）；产权式商铺开盘均价25000元/平米,产权酒店：是一种全新的物业形式，是由开发商将酒店的每个单位分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店专业人士为业主展开出租和理财服务，业主坐享可观的固定回报。产权式酒店偏重于统一经营与回报。本案于市场销售策略上属于经济型都市产权酒店。酒店特点：建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。作为一种特殊投资和消费模式，产权式酒店符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的物业以酒店形式向社会开放，对公众推出一种既是消费又是存储，既是家产又是服务，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。因此，无论对发展商还是投资商，产权式酒店都孕育着丰富的商机，在国际上，产权式酒店多为财富人士的首选投资项目。立 足 点：当前 之机 商铺定位：以为 代表的大众经济小吃，是本案商业业态近200米餐饮一条街的主体。特色的、特产的、特定的三特是项目业态功能的定位原则。招商面积：8-50平米左右 经营时段：早餐、午餐、晚餐、夜宵24小时昼夜多餐经营 经营格局：整体项目日消费+夜消费,【兰山国际大酒店基本情况一览表】,【国际大酒店基本情况一览表】,【国际大酒店样本价值测评指数】,【可购买指数测评具体情况解析】,1、价格状况国际大酒店投资估算,2、地段、位置、交通、市政 地理位置图,3、环境配套 商业步行街图,【国际大酒店投资潜力分析】,4、生活配套周边的娱乐、休闲、购物设施应有尽有。具体如下：,生活配套图景,5、硬件设施,1、国际大酒店优越性在于：2、综述：,二、投资返租方案（低首付/低月供/低风险/高租金/高回报/高升值）,产权年限：39年 双赢原则：以诸多利益和保障彻底解决投资者的后顾之忧。形成商业银行、保险公司、投资公司和专业基金战略联盟。“财富(健康(休闲的投资回报组合，!+$投资收益的结果 投资回报：每年8%的投资回报率。如果低于7的回报，购房人心里购买欲望减轻，这是下限；高于10上限的回报率对于经营者又意味着巨大压力，会产生亏损的可能性。不管从购买者来说还是从经营者来说，七到十之间应该说还是较合理和理智的。不动产证券化，小业主享受收益也享受风险。回租保障：八年期 酒店时权：酒店安排每年15天免费入住，一是让业主享受一下自家的“酒 店生活”，提高生活质量，也算是公司为业主提供的一项“福利”。二是公司希望业主们参与到酒店的管理中来，让他们关心酒店运营，提高参与度。,回购承诺：八年后不低于目前认购价 后期方案：业主可续租也可转卖，亦可自住，自住成本较高，在酒店配套设施、管理服务档次升级的情况下，居住费用自然会相应提高。首首付款：为限制炒房和提升业主档次，首付暂定为40%，可以办 理按揭 酒店管理：推荐锦江酒店管理集团公司，产权式酒店几乎都是签约知名的酒店管理公司进行经营管理，这给购买产权的业主以信心和保障。适合城市特点、适合新天地大酒店的公司来管理经营，而没有必要借助英美管理顾问来作秀。先有管理才有酒店形式的经营由高水准的酒店管理公司来运营，这既是其品质档次的体现，也是对客户利益的有效保障。住 房 率：预期可高达85%，市场前景十分看好。,投资示例：总价预计60万左右 投资成本60万 8%的年固定投资回报 八年的回租期 每年获得固定利润为60X8%=4.8万元 八年收益为4.8X8=38.4万元 十年后出售，强达回购不低于60万元 产权升值收益更多 业主收益保障将是百分之百，承担风险是零 规划原则：理念新颖，内外配套完备 可购指数：样 板 间：停 车 场：拥有充足的停车场所，这在城区尤其是在火车站商业圈，是一个极具价值的资源。,【投资回报方案】购房业主若将所购房租赁给酒店管理公司，每年可获得固定收益如下表所示：1.租金,2.另可享受15天/年的同房型免费入住，预估房价如下表所示：,3.获得酒店VIP卡一张，入住酒店客房当日享受九折优惠和10%现金回赠业主获利方案（以A型房为例）,产权式酒店实例分析（以下均以A型房为例）,三、规划设计方案,国际大酒店功能及设施示例(图片略),酒店规模定位1、酒店内客房空间面积比例是依据酒店的等级、性质而调整的，一般客房面积占用率在酒店总面积中占多数，但是，越高档的酒店公共经营区面积越多，客房面积占有率会减少；经济型酒店则正好相反。以欧洲酒店为例：经济型酒店客房占总面积比例：80%中等级酒店客房占总面积比例：77%高等级酒店客房占总面积比例：72-71%这样的比例关系对投资人来说是最有利可图的，回报率高。2、会议型、渡假型和娱乐型酒店，这种比例有所不同，美国酒店情况如下：类型 客房面积比例 公共经营区面积比例 其它设施和交通面积比例 会议型酒店 44%22%4%娱乐型酒店 45%25%30%渡假型酒店 45%25%30%综合性酒店 62%14%24%,酒店功能分布：（新商场示例）项目二期中心：停车场 第1层:总台、酒店大堂、大堂吧、精品商店、鲜花店、商务中心、书店 外向型特色商业街（大众市场）第2层：中餐厅、西餐厅、风味餐厅、自助餐厅（中高档次特色餐饮内街）第3层：宴会厅、多功能厅、VIP包房（高档次）第4层：夜总汇（原商场）第5层：会议中心（宾馆）、康乐中心（原商场）第6层：阳光泳池、康体休闲会所、美容美发中心 对外开放型会所 第7-12层：酒店产权客房 第13层：总统套房（新商场)第14层：顶层观光酒吧（新商场）初步建议，待深化论证 KTV包房：KTV娱乐超市设有百余间 豪华贵宾房：50间 多功能宴会厅：设有四国同声传译设备，进口灯光、音响及舞台装置，适应多方位需求。可接待200-300人的大型会议及200人的大 型婚宴典礼,并且自助餐会，公司庆典、新闻发布、小型订货展销会、联谊晚会等多种形式的会议要求。,四、营销推广方案,对购买200平米以上商业街的业主，赠送50平米产权酒店一套；组合新闻事件营销，先期定向新闻造势；拍卖式开盘销售；优惠政策：免费赠送独立楼宇冠名权，赠送包厢冠名权，赠 送会员消费卡定向直销策略为主,预售前的准备工作流程一览(以下略)市场定位/产品定位深化工作内容 配合设计单位共同完成设计任务书 配合开发商完成的其他工作 制定销售计划及策略 制定营销推广计划及策略 具体营销推广工作的执行 附：工作日程一览表,四、沟 通 函,建议一：严格意义来讲，9月10日以我的名字签发的“新天地国际大酒店营销初步建议案”，是经我司股东会认可的主做出来的销售方 案模式。正式建议项目10月中旬之前 积累客户，10月底预售，11月中旬左右开 盘。,建议二：针对规划设计、装修公司、酒店管理公 司、商业管理公司、广告设计公司等在 一月之内要求工作到位的特点，都需要 把控市场面的代理行提前介入进行预售 前的多元组织和总策划。在贵司认可我 司策划总思路的前提下，建议贵司将策 划顾问协议转为销售代理合同。,建议三：酒店规划设计推荐：UAA 酒店管理公司：酒店管理集团公司 商业 策划顾问：商业地产研究院 装修设计公司：家装设计公司 广告设计公司：品牌策动机构房地产经纪有限公司,建议四：可实施销售方案包括：项目评估方案、投资返租计划、规划设计建议、营销推广方案四部分，上次所提“再过一个月仍无法具备正式预售条件”是指：截至10月中旬主要是“客户前期积累”和“多项工作并举”的过程，在预售前驻场总策划服务过程中，进行项目营销方案的最终确定。,备 注：以上推荐系列公司如贵司经过了解沟通或竞标认可，可单独与其进行合作，对与我司业务合作与否不受影 响；除“酒店管理集团公司”之外，以上各司均可 根据需要，提供驻场顾问式的服务。,五、建 议 函,前言小区改建项目在9至10月份的预售前过程中，更多是开发商/代理行/规划设计方相互沟通确定产品定位/市场定位的过程。以下为预售前详细借鉴运用的六项内容。目录：一、酒店委托经营管理合同范本前期洽谈酒店管理公司借鉴运用二、“世界旅游组织”对酒店标准的最低要求本案酒店标准借鉴运用三、国际酒店规划设计通行标准和惯例本案酒店标准借鉴运用四、绿色饭店基本条件建议项目规划设计中增加绿色饭店作为营销买点五、经济型酒店的经济指标五星级酒店的档次/经济型酒店的价格六、改造工程考虑事项本案建筑改造过程中借鉴运用,六、小区销售返租方案示例,一、小区销售返租方案示例1 1、各项投资费用 销售建筑面积：20平米为例 开盘销售均价：4500元/平米 年免费入住期：15天；其中旺季7天，淡季8天（淡旺季的解释权 由管理人在管理期限内依据其标准确定）固 定 回报期：回报时段以开业日期作为第一回报时段的起始时 间，每一回报时段为5年。双方不得中途终止合同（合同适用于第一回报时段）总 房 款：9万元 贷 款 额：6万元 首 付 款：（七成十年30%首付）3万元 月 供：6（万元）10年期还款系数106.26=637.56元,律 师 费：贷款额千分之二点五，150元保 险 费：贷款金额0.05贷款年限，300元交易手续费：280元契 税：总房款百分之二，1800元公共维修基金：总房款百分之二，1800元印 花 税：总房款万分之五，45元公 证 费：200元夫妻双方产权登记费：总房价0.07=63元杂 费：500元人民币(包括土地登记费、测量费、权属证件工本费)以上9项共计5138元,2、投资回报率 月 租 金：150元30天=4500元 年固定回报1：年租金9900元/（总房款90000元+5138元）=10.40%,年租金计算1：（150元-日90元服务费）30天【（12月 50%入住率）-业主免费入住半个月】=9900 元（国家权威机构统计，我国产权式酒店客 房平均出租率仅50%出头，按照50%的出租率，投资回报率计算就不包括业主一年中免费入 住半月）,年固定回报2：年租金8250元/（总房款90000元+5138元）=8.67%,年租金计算2：【（150元-日90元服务费）30天-300元/月配套设施管理费】【（12月50%入住率即6个月）-业主免费入住半个月】=8250元,年固定回报3：年租金14750元/（总房款90000元+5138 元）=15.50%,年租金计算3:如按每月客房平均入住率85%计算，(全 年为310天-业主免费入住15天)（150 元-日90元服务费-平均日10元配套设施管 理费）=14750元,年固定回报4：年租金7920元/（总房款90000元+5138 元）=8.32%,年租金计算4：【（150元-日90元服务费）30天-300 元/月配套设施管理费-一般酒店3.0元/月/平米的物业管理费20平米】【（12月50%入住率即6个月）-业主免 费入住半个月】=7920元,点评1）、以上前三种核算方式均未考虑“车位月租金、物业管理费、中介费、水电气卫生费、供暖费（28/平米）或空调费、电话费、税金等”费用。点评2）、结合项目的可实施性，重点推荐第二种投资回报率计算方式，即投资回报率为8.67%。一者给洽谈类似锦江酒店管理公司这样“物业管理取费并不算太高，但在中国的品牌实力很强”予较为贴近的接受度，使投资回收年数成为切实可行的方案；再者计算内容相对全面，亦显得诚心可靠，对开发商及投资买房人均无太大风险值。,3、投资回收年数投资回收年数：(首期房款35138元+期房时间内的按揭款按八个 月计算即637.56元8)/【（150元-日90元服务 费）30天（税后月租金）-300元/月配套设施 管理费-按揭月供款637.56元】【1250%入住 率即6个月-业主免费入住半个月】=8.48年点评1）：本案对外营销推广中，月收益完全可以只取酒店配套 设施管理费即可，即便加上每月6%的租金税收成 本即月收益3592.44元，经过2.036年即可回收总 投资成本。点评2）：酒店管理公司每半年返还一次同等金额的租金回报较 为适宜；首付款分八年陆续返还业主，酒店管理 公司每年返还一次，并请专门的担保公司做担保,二、兰山小区销售返租方案示例2,1、投资回报计划书（一）、以20平米标准间为例，单价4500元/平米，总价90，000元（二）、业主首付30，000元，但酒店管理公司将分10年按月返往业 主，每月仅还业主250元。（三）、贷款金额为6万元，按10年贷款计算，每月还贷640.20元（106.7元6=640.20元）。酒店管理公司定期付给同等金额 的租金回报。以上（二、三项）每月890.20元，每年106582.40元。酒店管理公司在签约（酒店委托管理合同）后，每年末时还给。,（四）、业主无须负担物业管理费、采暖费、电视开通费、水电费、宽带费及附属设备设施使用费。以上各种费用合计在600元/月左右。（五）、手续办妥之后业主将完全获得该产权式酒店标准客 房40年产权。（六）、与此同时，业主将获得更大的收益。繁华地段的土地升值潜力无穷；专业的酒店管理公司，可以帮你以后打理该物业，回报无穷,2、产权式酒店投资收益计算表（仅供参考）,3、根据开发商的提供数字（1）该酒店客房标准间标准租价为150元/天；（2）根据市场酒店出租率在50%左右；（3）得出，该标准客房每年的收入为27，000元；（4）支付给客户的回报在每年年末，每年支付为10，682.40元 据此可知开发商及酒店管理公司管理经营得当，上述方案是切实 可行的，业主也是很愿意接受的！,三、结论,鉴于小区销售返租方案示例2的年回报收益率中间过程中的水分明显，对开发商回报承诺明显带来较大压力，同时不能取得当今目标客群的信任度（年投资回报率越高、投资风险越大），并且给知名酒店管理公司带来巨大的谈判难度（一般很难介入），最终推荐小区销售返租方案示例1。以上投资回报方案供于总和贵司参阅。具体情况待驻场后根据项目实际建筑参数和区域行情最终确定。,七、小区产品定位概要,推荐案名：新天地大酒店 创新运用上海新天地“时尚休闲文化娱乐中心”理 念，及她在国内外品牌的影响力、辐射力、号召 力，使本案形成中心的具有“地域文化特 色”的首家“新天地娱乐磁场”。,酒店定位：商贸中心 首家五星级产权式娱乐酒店1）新天地大酒店以娱乐酒店为主题，集娱乐游玩、商业应酬、特色饮食、商务会议、旅游观光、休闲度假于一体的综合型酒店2）经济型酒店的价格，五星级酒店的档次，娱乐型酒店的功能。独有的高投资回报特征和休闲居家享受型的产权式娱乐酒店。3）客房面积建议为总建面的70%即26600平米左右。单人房/标准房/普通套房/豪华单间/豪华标准房/豪华套房/总统套房/女士行政房/女士行政套房/商务房（单人/双人）/高级商务房/行政套房。,商业定位：商贸中心 首家品牌特色餐饮娱乐城1）以特色美食城和特色娱乐城为主体，集餐 饮、娱乐、商业和配套一体的规模化、高格调、品牌经营 的特色商业区。2）新天地特色美食城包括一层沿街近200米大众特色美食特产专卖一条街，二层具有民族风味的地方名菜特色 名吃、自助餐厅荟萃一条街，三层中西餐厅、全国知名餐 饮名店一条街 3）新天地娱乐城位于原商场，汇聚歌舞厅夜总会 娱乐超市、SPA水疗馆及异邦桑拿浴、休躺式国际影院、情 调酒吧和咖啡吧、熏香足疗与美容料理等，是24小时娱乐 休闲不夜城。,商业分布：馆一至三层，办公楼一至三层，新商场一 至三层；地上二层与三层通过连廊连接；原商场 一至五层为娱乐城；总面积11400平米左右 酒店分布：宾馆五至九层企业或政府驻地机构酒店标房，办 公楼六至八层火车站商圈商务人仕酒店行政标房；新 商场五至十三层以浙江生意人为主的酒店标房和 套房；办公楼四至五层餐饮包房，原商场六至八 层娱乐报房；总面积26600平米左右。,新天地特色美食城,一层招商定位：特产文化街：特色食品、特色瓜果、特色服装、特色工艺品、特色中药、特色购物、特色名酒如“坊”、“本色”、“骄子”、“名扬天下”酒等白酒，便民小超市、自选小市场；店面招商单 位面 积建议为20平米，置放于宾馆区域为主。特色餐饮街：等特色经济性 小吃、烧烤，早餐、午餐、晚餐、夜宵24小时昼夜 多餐经营，形成整体项目日消费+夜消费的经营格 局；大众快餐和餐饮特产为主的专