2012怀化市宝圆国际财富广场项目前期定位沟通案69P(2).ppt

谨呈：湖南宝圆置业有限公司,宝圆国际财富广场项目前期定位沟通案,大唐地产2012年2月,参考资料：大唐地产顾问资料库 怀化市2011经济统计数据附件：商家选址（含家乐福华润肯德基国美）各类商业对建筑的要求,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以甲方的目标为导向,甲方显性目标,商铺实现销售最大化溢价,商铺实现项目快速去化。,甲方隐性目标,商铺尽快实现销售回款，以支持后续项目的投资所需,商业街区实现与项目其它部分的价值互动，提升整体,商铺推售的时机要与住宅、公寓及写字楼产品合理结合,项目实际情况与商圈形成的限制条件将是我们研究考定位的重要因素,没有任何一份前期方案能够在短期内做到尽善尽美针对宝圆财富国际广场的规划方案研讨所有的评测和预估都建立于对项目和市场的认知基础上本次我们更着重于商业部分的研讨商业项目与住宅项目无论是操作执行或者是定位研究着本质上的区别抛却各种套路性的危言耸听和真假难辨的数据罗列用理智、客观的思路为本案的商业部分定位做出可行定性思考。,项目地块查勘区域宏观经济背景研究区域商业环境研究城市商业发展规划研究房地产/商业地产市场调研在售项目调研专业市场研究政府人士访谈专业人士访谈一线销售人员访谈投资客访谈消费者访谈,项目商业属性研判与界定问题结构化分析市场竞争环境分析项目整体致胜策略项目定位产品设计优化建议,2012/01/28,第三阶段营销战略与策略,第二阶段商业定位及商业设计调整建议,2012/02/01,2012/02/06,第一阶段市场调研,2012/03/06,项目研究工作划分,精准定位是关乎商业地产成败的关键因素 潘石屹让我们围绕定位从现状说起,项目研究工作步骤,市场竞争环境分析,项目整体致胜策略,项目商业定位,产品及业态优化建议,项目商业属性研判与界定,宝圆国际财富广场项目定位,项目商业属性研判与界定,项目解析,城市属性,问题界定与结构化分析,市场竞争环境分析,项目整体致胜策略,项目商业定位,区域属性,城市整体商圈分析,城市属性界定,项目研究工作步骤,怀化-火车拖来的城市,怀化自古就有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，发挥着“承东启西、南引北联”的重要作用怀化火车编组站具有7300个车皮编组能力，是全国九大铁路编组站之一，可直达北京、上海、广州等大城市，年发送旅客342万人次，货物52万吨优越的区位，便捷的交通，使得怀化成为内陆地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心,城市属性,怀化概况、功能定位及地位,城市属性,怀化人口概况,怀化中心城市目前有人口约40万人预计2020年，中心城人口将达到60万人，平均每年人口增长幅度约4%。怀化所辖周边郊县以及农村人口是其新增人口的主要组成部分仅仅在2006年，怀化城镇居民人均可支配收入为8442元，增长9.8%。随着人均收入的增长，对住房的需求层次不断提升。据当地调查数字显示，全市城镇有60的居民对现有的住房不够满意，有30以上的居民有换购住房的愿望,房地产市场处于发展的初级阶段，发展潜力大相对于周边城市及全国平均房价，怀化房价起点低，势能充足，上涨空间大。怀化市政府对外来投资的优惠政策及大力扶持“一个中心、南北两翼”为方针的“旅游兴市”战略，使房地产市场具有较大的升值空间,旺盛的刚需将良好的经济势头将为房地产的发展提供一个契机,怀化房产现状,发展规划,怀化现有商业发展趋势以火车站往鹤洲路、迎丰路方向发展，有限制向北发展，本项目未在城市商业主要发展方向上,怀化市现有商圈主要分布在老城中心，以鹤洲路、迎丰路为主动脉，火车站为发散点，太平桥等节点拼接而成；,发展阶段,市场表现,销售赢利模式,标志节点,起步发展期,动荡低潮期,复苏发展期,休整期,快速增长期,各个居住区、交通汇聚点出现少量，且底档次商业配套,受土地热点效应影响，商业始终停滞不前,土地“地震”之后城市进入修养生息期，商业逐渐萌芽发展,规模化的商业形态出现,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,城市发展较为落后，各种社会配套设施处在规划中,土地大批量放出，土地成为热点,各区域住宅逐渐推出，市政配套开始大批兴建,本土商家发展迅猛，或外来知名商家进驻,大润发、沃尔玛等外来一线商业巨头待进）,自有住宅底商经营或出租为主,自有住宅底商经营或出租为主，略有少量商铺销售,商铺基本市场化销售成为核心赢利手段,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,营业收入+租金收入,营业收入+租金收入+销售收入,销售收入+租金收入,销售收入+租金收入,怀化商业发展阶段,怀化商业发展历程判断,怀化整体市场分析结论,怀化整体经济持续增长，人口总量、人均收入消费能力稳步上升并在新一轮的城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业的发展奠定了良好的宏观市场背景怀化商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入零售业竞争日趋激烈 市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产城市商业市场近两年发展迅速，市场放量比较大开发热点集中在老市区与主干道的交汇处单体规模越来越大，商业营业面积在五万平方米以上的项目层出不穷新建集中商业向Mall的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体定位上走中高、高端路线，在此基础上细分市场,项目商业属性研判与界定,项目解析,城市属性,问题界定与结构化分析,市场竞争环境分析,项目整体致胜策略,项目商业定位,区域属性,城市整体市场分析,城市属性界定,项目研究工作步骤,城市属性界定,商业前景看好,商业基础薄弱但处于快速发展期,部分领先业态已超前进入,多种商业形态并存,项目属性研判与界定,项目属性,城市属性,问题界定与结构化分析,市场竞争环境分析,项目整体致胜策略,项目商业定位,区域属性,区域市场分析,区域属性界定,项目研究工作步骤,怀化市在建商业项目也多以老城区商业改建为主，沿迎丰路、鹤洲路分布；城市中央；泰平盛世；英泰国际；凯邦新天地；榆树湾步行街；凯邦万象城等等,本区域非城市商业重点发展区域，与附近的城市级商业中心存在距离,本区域位于城市主商业路段外沿，属于城市自然扩建发展的区域，商业氛围刚刚显露,项目属性研判与界定,项目属性,城市属性,问题界定与结构化分析,市场竞争环境分析,项目整体致胜策略,项目商业定位,区域属性,区域市场分析,区域属性界定,项目研究工作步骤,区域当前商业氛围不够成熟，主要还是日常性的消费便利购物，邻里型社区商业氛围未形成。,城市自然发展影响区域，具有形成时间短，受政策影响小的特点，对产业等各个方面经济的依赖低，区域成熟指日可待。,主动拓展区域,氛围尚待成熟,区域今后3年内将建成大量中高档商品住宅，大量消费力较强的人群入住，为区域提供了更多的商业机会。,尚有大量开发,区域属性界定,项目属性研判与界定,项目属性,城市属性,问题界定与结构化分析,市场竞争环境分析,项目整体致胜策略,项目商业定位,区域属性,项目解析,项目属性界定,项目研究工作步骤,项目解析,项目紧邻湖天大道，交通便利快捷,本项目位于湖天大道和锦溪路交汇之间；湖天北路现状为双向6车道，为怀化城市发展主动脉。,项目地块实景图,规划路,锦溪路,项目周边人流量分析：地块周边道路人流量并不是较大，现阶段尤以临湖天大道方向为最，作商业面临较大的难度 项目资源：所处区域内大型住宅和学校等机构分布，为未来商业消费囤积大量人流,项目解析,项目区位,大汉龙城,紫东居住区,三中三完小公园路小学鹤洲路小学长怀医院迎丰市场怀化电大广播电视大学工业学校电子职业学校,项目位于城市东北方向，湖天大道居住区级商业中心项目500米到迎丰路；项目2公里贯通太平桥、火车站商圈。,1.地段优势 本项目地处城市主动拓展区域，商业前景可期2.交通便利项目地处怀化城市南北向交通主干道湖天大道北路中段东侧，交通方便，满足项目商业的可达性要求3.规模优势项目总建面达到200000平方米，包含了高档住宅、公寓及写字楼等综合物业类型，其中40000平方米的街区式商业，具有规模优势，其规划设计在周边社区单一的临街商业形态中独树一帜4.配套优势项目西望怀化市内最大的迎丰公园，东临紫东居住区，居住人群密集；,SOWT分析,优势 劣势 机会 威胁,S优势因素,T威胁因素,W劣势因素,O机会因素,SOWT分析,优势 劣势 机会 威胁,S优势因素,W劣势因素,O机会因素,T威胁因素,1.项目周边商业氛围淡薄 项目距城市成熟集中商业均有超过500米的距离，与商业集中点的关系不是很密切，连接的距离范围内，各临街商业经营档次低，业种混杂，零售、办公、展示均有，均已便民性店铺为主，商业缺乏整体考虑，严重影响本项目商业街区与两个商业中心人流的互动及商机的沟通2.景观资源与交通资源弊端项目临公园一面的交通道路达到了30米宽，易使人产生疲劳感，沿路段无商业；项目位置位于锦溪路北端，恰与主商业街区背道3.当前昭示度不佳目前的人流动线集中在锦溪路往迎丰路方向，车流穿越项目地往湖天北路延伸，而项目沿锦溪路的面宽小，不利于吸引过往车流人流的注意力。,SOWT分析,优势 劣势 机会 威胁,S优势因素,W劣势因素,O机会因素,T威胁因素,1.经济前景提供动力源泉怀化市经济增长稳定，经济前景看好，商业发展迅速，城区人口总量和平均收入水平都在不断增长，这些为商业发展提供了动力源泉2.城市规划推动商业发展在怀化城市化进程及城市规划的影响下，怀化商业发展空间放大，尽管本区域未能规划成为城市副商业中心，但湖天大道交通枢纽和迎丰公园改造的形成，对于促进地块商业差异化发展极为有利，尽力改善交通条件及景观条件，可以有效推动商业发展3.区域高端住宅端倪初现项目的临郊区位置不够理想，但以大汉龙城为代表的高端项目形成以后，本项目的地段、区位优势便日趋明显，前景可期 4.周边商业缺乏有效标杆目前项目周边有一定的原始商业氛围，同时具备商业的消费人群基础，但是缺乏一个有效的商业集群导向，这就为项目商业发展打下了基础,SOWT分析,优势 劣势 机会 威胁,S优势因素,W劣势因素,O机会因素,T威胁因素,1.市场竞争威胁严重项目所在区域商业物业供应量远远超过需求量，未来几年内商业物业之间竞争非常激烈，尤其表现在租赁市场，而这也将间接影响到商铺投资购买客群的积极性，因此存在的威胁不可避免。2.市场风险变化莫测项目要在2012年推出，而政策调控的背景下，住宅市场几乎陷入冰点，众多开发商纷纷将目光投注到商业地产市场，会导致产品规模超出市场容量的危险，市场竞争环境的变化，项目商铺销售又面临更大的风险和压力。,项目属性界定,新建大型社区配建商业街,交通便利，但目前昭示性较差,景观、行政、学府中心交汇,临近基本成型的区域商业中心,中场休息,在对项目有了一个初步的认识之后我们在思考着力解决一下几个问题1.项目需要怎样的定位，提高商业内涵，突破怀化投资者心理界限，将本项目与其他街区商铺产品区别开？2.如何树立本项目的价值体系，实现销售目标上的突破？3.项目需要怎样的定位，提高商业内涵，突破怀化投资者心理界限，将本项目与其他街区商铺产品区别开？4.项目如何在激烈的市场竞争中脱颖而出，营销上吸引更多投资者关注销售产品上给到投资者更多的信心？让我们带着这些问题进入下一个环节社区商业形成的有哪些必要条件和发展趋势？,商业地产的四个元素,商业地产开发的三种行为,商业地产开发运营的三个层面,社区商业,30,商业地产开发运营的三个层面/商业地产开发的三种行为/,社区商业发展的条件,欧美商业发展条件,31,发展阶段,原始形态,现代商业,广义商业,商业发展曲线,1100美元,2000美元,人均GDP,传统商业,8000以上美元,4400美元,欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP30004000美元时，家庭汽车拥有率1520，商业地产发展（Shopping Mall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60，才是成熟发展阶段。参照这一标准怀化目前商业阶段为现代商业,商业地产的市场发展条件,商业发展的条件,亚洲国内商业发展条件参考,32,亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达1015。,参照欧美、亚洲及国内的标准在怀化经济良好的基础和发展势头上结合项目区位交通常住居民和项目本身的建筑数据等实际情况本项目处于区域商业的真空地带介于都市型商业和郊区型商业之间针对本项目商业部分我们提出打造怀化西北社区商业的概念,社区商业2万5万百货大卖场，包含邻里商业和便利商业,邻里商业30002万超市加主力店包含便利商业,社区商业定义,社区商业包含便利商业、邻里商业,33,便利商业规模在3000以下大店加小店,主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟边圈：10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上,主圈,边圈,次圈,问题界定与结构化分析,市场竞争环境分析,项目整体致胜策略,项目商业定位,项目属性研判与界定,项目研究工作步骤,竞争关系界定：商铺销售面临三大战役,内部竞争,区域内项目的竞争,项目所在区域与城市重点发展区域竞争,战役一,战役二,战役三,项目所在区域与核心区域竞争,外部竞争区域竞争,项目所在区域与核心区域的竞争,怀化核心区域主要以较大型集中商业形态和业态出现出现，依靠其地段优势售 卖模式单一，销售一般。,核心区域内项目与本项目将不构成直接竞争但存在商铺投资客户争夺的间接竞争,市场竞争环境分析,市中心区域内项目依靠已经成熟的综合市场、农贸市场等走向专业化市场方向，所开发的项目主要以该区的定位方向发展，可预见与项目无直接竞争,与城市重点规划发展区域的竞争将体现在商铺购买客户群争夺的间接竞争,市场竞争结论：商铺购买客户群的争夺成为未来竞争核心,与城市重点规划发展区域的竞争将体现在商铺购买客户群争夺的间接竞争,核心区域内项目与项目将不构成直接竞争，但存在商铺购买客户群争夺的间接竞争,无直接竞争的项目,核心属性（地段、交通、产品力、售价）外围属性（升值潜力、营销状况）外延属性（主题概念、主题形象、租金、综合服务）,直接竞争界定KPI,战役一,战役二,战役三,战役结果：商铺购买客户群资源的争夺成为核心竞争,市场竞争结论,问题界定与结构化分析,市场竞争环境分析,项目整体致胜策略,项目商业定位,项目属性研判与界定,项目整体致胜策略,项目研究工作步骤,1、集中商业一般进行主题定位包装提高整个项目形象力争成功引入主力店加强投资者的信心进行带租约销售，一般返租10年年均回报率税后8%左右销售情况普遍较好，一般都在期铺条件下完成销售。2.解决购物中心前期主力店招商问题整体考虑项目的业态组合，打造前卫的商业概念并结合大手笔的营销动作，吸引市场投资者关注利用返租销售政策，吸引长线投资客进入2、类购物中心形式的集中商业，一般都仿照购物中心操作模式3、街铺类产品一般等到准现铺阶段销售，不作定位考虑，不做大规模的宣传攻势，依靠所属住宅小区的带动，向已购买住宅的客户做投资推荐。,项目整体致胜策略,区域内商业至胜策略,地段价值的提升规模效应业态优化、概念领先主力店招商、统一管理营销促动市场神经妥善解决投资三要素（安全性、收益性、流动性）,决定商业销售力的六大因素,定位,区 位,投资性,经 营,决定商业销售力的六大因素,销售力提升的范畴,规模,营销,项目整体致胜策略,我们的突破口在哪里,产品领先,实效营销,销售模式创新,项目整体致胜策略,三位一体综合致胜策略,问题界定与结构化分析,市场竞争环境分析,项目整体致胜策略,项目商业定位,产品设计优化建议,项目属性研判与界定,项目研究工作步骤,项目条件因素,市场条件因素,项目商业定位的原则,本项目商业发展策略,经营档次定位,市场形象定位,商业功能定位,目标客户定位,业态定位,项目商业功能布局,市场条件因素 项目条件因素,从宏观层面来说，怀化市经济前景看好，具有扎实的商业基础怀化市城市规划及商业网点规划对本项目商业定位及功能有所限定，按其设想，本项目在城市商业功能中扮演居住区级商业的角色，可以形成特色休闲文化商业街区。据本项目可以作为居住区级商业中心来发展，其重点是：以经销生活必需品的超级市场和各类便民网点为主；住宅组团中建立综合超市，专业店、专卖店及餐饮、洗涤、美发、健身、维修等特色店等；本项目商业定位必须以商业消费者、投资者、经营者等潜在目标客户的需求为基础目前怀化市商业地产形势较为火爆，但本片区已表现出供过于求，本项目将面临严峻的竞争势态，未来的竞争威胁不确定因素较多,背景综述,市场条件因素,项目条件因素,本项目具有商业开发的基本条件，满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求；本项目交通便利，地段前景看好；项目面临较好的市场机会和激烈市场竞争态势，机会与挑战共存。,项目商业定位的原则,1、与城市的文化及消费水平相协调2、与本区域现有商业有机结合，避免恶性竞争3、定位后的产品，更利于实现销售价格及速度上的双突破4、街区定位与项目中住宅、公寓、写字楼等产品实现价值互动，前期由项目填补区域商业空白的空隙来带动街区价值，后期由街区价值推进项目整体价值的提升,本项目定位方向判定,多功能商业休闲区即都市生活体验中心,本项目商业发展策略,作为综合性的主题商业街区，应满足社区居民日常生活及周边市民特定的消费两方面的需求，因此本项目商业功能包括：餐饮、休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务、购物等多种功能。,商业功能定位,经营档次定位,根据怀化市实际经济发展状况及对未来几年的预期，结合消费者调查及商业经营者、投资者访谈，本项目商业应为中档；如果从提升项目整体品质的角度出发，应定位于中高档，因此出于上述两方面的理由，本项目商业经营档次应定位为：中档，局部高档项目各专业店、专卖店、便利店以中档偏上为主，各品类均设置个别高档商家，来带动街区的整体形象及影响力，但更多的中档消费，来满足区域内庞大的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。,目标客户定位,主力消费群主要居住在项目所界定的商圈内收入水平高、消费能力强以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部生意人为主本项目业主为其主要消费群体之一表现为经常性消费为主,目标消费群体 投资客户 经营者,次消费群居住在以上商圈之外的次辐射地带消费能力强以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主，同时可能吸引部分外来人口间断性消费，可能1个月来2-3次,投资客户怀化市区收入较高的投资客（政府公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人等）项目周边经商小业主（也可自用）投资客及其他。,经营者主力商家：特色餐饮及特色休闲吧。如：必胜客、STARBUCKS、上岛、名典、花园咖啡等品牌专卖店、专业店、便利店：如服装、休闲酒吧、咖啡厅、连锁餐饮店、7-Eleven等独立个体经营者，具有一定实力和经营经验的个体经营户,本项目的直接客户是投资者和经营者，销售的目标客户以投资者为主、经营者为辅。,定位思路 本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。,业态定位,业态重要影响因素,本项目商圈业态现包括大卖场、综合超市、电器城、专业店、专卖店、便利店等，项目南北近距离内（500M）各有一个大型超市，按业态统一性与互补性原则，上述业态中除了集中式超市以外，应是本项目业态可选择的构成内容；按城市规划，马鞍山南路是合肥城市东南入口重要的南北向景观大道，本项目处于景观大道春夏秋冬景区沿线的中间地带，可以形成特色休闲商业街；因此建议为以休闲、文化娱乐、餐饮及社区配套服务的特色商业街区。按潜在客户需求，应该以商业街（商铺）为主、满足自营需要的业态。通过对沃尔玛、普尔斯玛特、欧亚达、中百仓储等商家之选址条件的评估，排除了做大超市、仓储商店、购物中心的可能。,通过上述分析，本项目业态定位于：综合性特色商业街，主要包括专卖店、专业店、便利店等，并可以考虑设置小型生活超市（相对独立，差异化经营）。,业态定位,1提高日均吸引人流对顾客需求有广泛地适应性：男女老少皆宜。对顾客需求有强烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者、外国人充分利用地缘优势，将湖天大道，锦溪路南北两侧人流最大限度地引导到本项目来。2延长顾客人均停留时间对家庭集体购物：充分不同年龄、不同层次的购物需求，如：针对小孩、针对老人、针对夫妇等对非家庭购物：本地人（可玩、可看、可吃、可买）外地人（可玩、可买、可看、可吃、可住）3提高顾客消费率通过复合型业态的强大包容性，使商品组合在广度和深度方面无限延展最大限度地刺激消费者的购买欲望。4提高日均销售额及利润采用多元化的价格策略，做到：平价商品：坚持薄利多销 中档价商品：想买的能买到价格适中高价商品：品牌、精品，货真价实,项目商业功能布局,设计原则,所有权主体不同时，对应不同的经营管理模式,从本项目所有权主体：商铺全部销售，局部进行统一经营，后期的管理移交管理公司,项目商业管理,销售期，统一进行招商，直至项目全部开发完毕。后期局部聘请专业公司进行统一经营管理，其它部分可以先协助业主成立商业街的租赁部，但不负责商业街后期经营管理工作。,由小区的物业管理公司行使物业管理职责,经营管理方向,物业管理方向,本项目经营管理的模式建议,项目商业管理,问题界定与结构化分析,市场竞争环境分析,项目整体致胜策略,产品设计优化建议,项目商业定位,项目属性研判与界定,项目研究工作步骤,商业动线建议,商业规划建议,商业人流建议,商业车位车流建议,商业网柱建议,商业网柱建议,细节建议,层高建议,停车场评审建议,项目由集中商业、街铺、写字楼、住宅等几个部分组成，需要相依相存，互为支撑，商业规划时要同时考虑到写字楼及住宅的合理规划。合理安排商业内部动线,实现每个铺位都能在主动线上有展示面.提高商业价值。创造一个有吸引力的建筑，使之成为片区真正的区域目的地。对人流、车流的合理引导。,项目商业规划重点,三点4线整体拉升商业档次,沿街商铺,沿街商铺,沿街商铺,沿街商铺,集中商业,写字楼,酒店,沿街商铺,沿街商铺,沿街商铺,沿街商铺,集中商业,写字楼,酒店,商业街区形象的外在展示，主要设置品牌店、服务型主力店，休闲娱乐，把握非零售原则，提示形象为主。,项目商业功各组团品类规划定位能布局,休闲娱乐主题街，满足餐饮及休闲娱乐需求，具备一定的停车条件。,满足写字楼商业配套功能为主的零售、服务店铺，因为后期推出，也可视前期运作情况调整业态规划,此地段为CBD地段，做为区域拐点将酒店建在此处向两端辐射进一步满足满足餐饮及休闲娱乐需求，拉升项目整体品质。,此处修建通往迎丰公园的人行天桥与路口红绿灯起到对沿街商业起到客源的截留保证人流量,建议在此楼口修建红绿灯起到截留客源增加人流量 提升酒店昭示度的目的,此路口为区域最冷端点，生活气息浓厚建议引进生活百货大卖场盘活集中商业区至写字楼沿街商铺人气,商业动线建议,人流量建议,以酒店、写字楼、主题广场迎丰公园集中商业为端点形成贯穿整个沿街商铺的人流动线,集中商业,主题广场,写字楼,酒店,以此地开阔的视野，宽广的面积紧邻商业中心的优势建立主题广场，吸引人流。,商业动线建议,车流量建议,集中商业,主题广场,写字楼,酒店,主题广场作为集中商业的展示面部建议设立停车位,沿湖天大道作为项目中高端商业展示面不建议设立地名停车位,P,P,P,建议此街铺设立地上停车位，以此方便过路车商业商务车流临时停靠，便利到达写字楼及购物中心两方面客户的出入需求。流停靠，最大化的增加偶得客流,根据车流的行车路线，在酒店、集中商业、写字楼旁边设立三大地下车位入口方便右向车辆停泊，增加人流停留时间,柱网建议设计,合理的店铺划分与保证地下停车效率.,规划设计一般性要求铺位安排商铺开间5米以下的商铺建议进深比例不大于1.5:1；商铺开间5米以上商铺，建议进深比例不大于2:1。柱网安排 建议本项目的主要柱网间距为10.4m10.4m 普通商铺较佳建筑面积在50 m100 m之间 商铺开间进深比应在1.52.0之间 商铺的划分分割，应尽量保证其方正性，避免中小 型商铺中有结构柱 及剪力墙，尽量沿柱网划分商铺。,注：仅供参考，具体结果与建筑设计单位商讨为准,地下停车场安排：每个车位宽约为2.4M*4个车位+0.8M柱大小10.4M,柱网建议设计,合理的店铺划分与保证地下停车效率.,层高建议,地上商业层高购物中心地上一般采用5.5米以上的地上单层建筑层高，以此提高项目的商业环境舒适度及满足大部分入驻商户的经营标准。建议本项目地上商业层高：首层为4M净高，其他楼层为3.8M净高。地下商业层高对于地下商业而言，则需要增加层高来减少游客对地下空间的视觉和心理不适。建议地下商业的净高不低于3.8米。,本项目建议,停车场评审建议,假设本项目应设置472个停车位，按照每个停车位35平方建面来算,商业部分需要16590平方米的停车场面积,细节建议,细节建议,细节建议,细节建议,细节建议,细节建议,