2013年第一季度江苏省淮安市房地产市场分析报告.ppt

,2013一季度淮安楼市分析,数据来源：搜房网数据监控中心,淮安四县五区分布图,开发区,清河区,清浦区,淮阴区,生态区,2013年第一季度淮安商品房住宅市场运行现状及预期,一、当前市场成交量及价格情况分析,二、淮安市细分市场供需特点分析,目 录,一、当前市场成交量及价格情况分析,第一季度淮安商品住宅成交量分析,第一季度淮安商品住宅成交量持续走高，全市住宅成交量比2012年第一季度增长9956套。淮安住宅市场刚需逐步释放，成交量呈现回升态势，一路红火至今。,图1：一季度淮安商品住宅面积成交情况（单位：万平方米）,数据来源：搜房网数据监控中心,第一季度淮安商品住宅成交均价分析,住宅成交均价稳中有降，从数据上看淮安楼市的成交均价与成交量呈反比态势，成交量上升伴随着成交均价下跌，这种反常情况是因为房价水平较低的县城房源成交在全市总体成交中占比扩大，从而拉低了淮安整体均价，并不代表市区房价的下跌。（实际上淮安市区有超过四分之一的楼盘在2013年一季度出现了提价的现象。）,图2：淮安商品住宅近9个月成交均价走势（单位：元/）,数据来源：搜房网数据监控中心,二、淮安市细分市场供需特点,第一季度淮安商品住宅成交区域分析,从淮安商品住宅成交区域分布上看，清河区和开发区占全市总成交量的三成，以目前淮安楼市发展形势来看，未来的很长时间内，这两个区仍将是淮安楼市的主力供量区域和成交区域。,图3：2013第一季度淮安各区县商品房 成交套数及面积（单位：万平方米）,数据来源：搜房网数据监控中心,第一季度淮安商品住宅各区成交均价分析,从图上看，清河区的成交均价最高，生态新城第二（绿地与九龙湾在此区域），清浦区第三，开发区第四，淮阴区最低。,图4：2013第一季度淮安各成交均价（单位：元平方米）,数据来源：搜房网数据监控中心,淮安当前市场的库存、销售速度和去化周期分析,目前全淮安市商品住宅可售量为42001套。目前全淮安市三个月平均销售速度5702套/月计算，若按此速度市场进行消化，出清周期约为8个月。从每个区县来看，库存量最高的是开发区和清河区，总体来说淮安楼市去化压力不小。,图5：当前市场的库存、销售速度和去化周期,数据来源：搜房网数据监控中心,2013年第一季度淮安住宅报价涨跌情况分析,2013年第一季度淮安191家楼盘整体上涨1.97%从图上看，截至2013年3月31日，淮安在售191家商品房住宅房价整体上涨1.37%，各区县均表现出不同程度的上涨。其中开发区和清河区的涨幅最大，分别上涨1.98%和1.82%。,图6：2013年第一季度淮安各区房价涨跌情况,数据来源：搜房网数据监控中心,2013年一季度淮安各区推盘分布分析,2013年一季度年淮安开盘加推楼盘共19次，开发区、清河区推盘热情尤为高涨，推盘数量处于领先地位，分别开盘加推7次、5次，推盘数分别占2013年一季度淮安推盘总量的36.84、26.32%。,图7：2013年一季度淮安各区推盘分布图,数据来源：搜房网数据监控中心,2013年第一季度淮安土地成交区域分析,2013年第一季度淮安市区共成功出让住宅商业类土地56宗，其中开发区以19宗土地出让独占鳌头，淮阴区与淮安区13宗共同第二，青浦区与工业园区均成交4宗，清河区在第一季度只出让了一宗土地垫底。（可见当前清河区土地供应量不大，土地的稀缺价值将不断提升。）,图8：2013年一季度淮安市区土地成交宗数,数据来源：搜房网数据监控中心,2013年一季度淮安纯新盘入市情况分析,从上图可以看出，2013年一季度淮安纯新盘的入市在月度分布上并不均匀，1月至3月分别入市5个、0个、2个。总体来看，开发商对纯新盘的入市较为热情，一季度纯新盘入市较多，但多选择在1月入市，2月与3月入市纯新盘较少。,图9：2013年一季度淮安纯新盘上市情况,数据来源：搜房网数据监控中心,2013年第一季度淮安打折优惠楼盘情况分析,截止至3月31日，淮安市共有126家楼盘公布了不同程度的优惠，打折优惠的楼盘数占淮安在售楼盘总数的75.9%，其中有10家楼盘优惠力度较高，5家楼盘折扣优惠胜于等于9折，占在售楼盘的3%。,图10：2012年第一季度淮安优惠楼盘各版块占比图,数据来源：搜房网数据监控中心,第一季度淮安土地市场成交分析,土地市场：开发商拿地意愿加强 据统计淮安市国土资源局发布的淮安市市区国有建设用地使用权挂牌出让公告，2013年2月以挂牌方式13幅商业、住宅用地的的国有建设用地使用权。其中面积最大的是位于清浦区枚乘路南侧、现代联合东侧地块，面积138.66亩92443平米，地块容积率2.5。同时，该地块也是挂牌价最高的地块，挂牌价为2.01亿元，楼面价达870元/平米。其次是位于淮安经济开发区合肥路西侧、汕头路北侧地块，面积100.4亩66931平米，地块容积率2.5，挂牌价为1.51亿元，楼面价达902元/平米。同时，土地成交量也颇为可观。淮安市国土部门的成交公告显示，2013年1月份以来，我市累计成交各类地块79宗，其中，一月份成交地块32宗，二月份成交地块17宗。3月成交地块30宗，而2012年1至3月份，我市累计成交各类地块38宗，今年以来，我市累计成交地块数量较去年同期增长翻一番。,数据来源：搜房网数据监控中心,第一季度淮安房地产市场总结分析,房地产市场暖意盎然 从2012年二季度开始，淮安的房地产市场逐渐回暖，并在2013年开年后达到火热的程度，2013年一季度淮安楼市在成交上的表现相当出色。成交量的上涨带来价格的反弹，据统计，淮安市区有超过四分之一的楼盘在2013年一季度出现了提价的现象。从近期的推盘情况来看，淮安楼市新房源入市的速度也在明显加快。土地成交同比翻倍，证明了开发商对后市楼市的看好。淮安作为三线城市，房地产市场没有限购、限贷的压力，受中央调控的影响较小，相对于全国楼市，表现出相当的独立性与差异性。2月20日新国五条、3月1日细则出台后，淮安的二手房市场过户井喷，新房市场在这一段政策真空期也有所获益。土地成交升温，开发商加推开盘、营销活动在一季度明显增多，购房者也表现出浓厚的入市情绪，一季度淮安楼市“暖春”名副其实。,数据来源：搜房网数据监控中心,感谢搜房网提供数据！,