珠海商业市场调查分析报告(1).ppt
珠海商业市场调查分析报告,珠海目前已形成四个相对集中商圈：拱北商圈吉大商圈香洲商圈 前山商圈,Page 2,珠海主城区商业现状,拱北商圈陆地直接与澳门接壤，在主城区商圈处于中心区位，发展较早，处于商业领先地位。,一、珠海商业市场调查分析,Page 3,项目所在的拱北商圈，以口岸经济为主，消费者流动性较强,一、珠海商业市场调查分析,Page 4,拱北商圈发展趋势判断,拱北商业正处于发展期中由第三阶段向第四阶段的过渡阶段，目前区域内尚未出现真正意义的购物中心形态，本项目立足于更高层次的商业形态，引领区域商业更新换代。,+,社区购物中心,SHOPPING MALL,购物公园,OUT LET,+,+,+,多种百货业态,大卖场,多种专业市场,社区购物中心,+,+,第三阶段,社区超市,社区配套,专业卖场,服饰百货,+,+,+,第二阶段,生活配套,+,传统百货,第一阶段,生活配套,起步期,发展期,成熟期,第四阶段,第五阶段,一、珠海商业市场调查分析,Page 5,拱北商圈调研,受澳门影响，承接被澳门博彩业排挤商业业态，两者形成互补，满足澳门中低阶层、澳门及珠海年轻阶层为主的消费群体。,项目属繁华拱北商圈，拱北商圈陆地直接与澳门接壤，在主城区商圈处于中心区位，发展较早，处于商业领先地位。商圈由以迎宾大道为主线，周边目前集中了迎宾广场、华润万家、口岸购物广场、米兰百货、莲花路步行购物街等商业形式；（右图所示）商圈紧临口岸，是因口岸产生的商圈，澳门人、游客、本地人共同构成消费群，其中澳门人消费比例达50%，旅游消费约20-25%，消费群年龄约1535岁,消费能力高；,拱北商圈,一、珠海商业市场调查分析,Page 6,珠海国际大厦,一、珠海商业市场调查分析,Page 7,口岸购物广场,一、珠海商业市场调查分析,Page 8,迎宾广场,一、珠海商业市场调查分析,Page 9,莲花路商业街,莲花路临近拱北口岸，商业业态呈多样性，其中服饰精品、休闲娱乐和餐饮业态占有较大比例，与当地及澳门人的消费习惯较吻合。,一、珠海商业市场调查分析,吉大商圈主要集中在景山路，商圈总体商业规模约在15万平方米；商圈内以珠海百货、免税商场、国贸海天城等大型购物商场为主，经营情况较良好；吉大商圈是珠海商圈中整体档次形象最好的商圈，是珠海中高收入家庭的主要消费场所。,Page 10,吉大商圈,吉大商圈经过二十多年的发展，已成为集办公商贸、文化交流、旅游观光、休闲购物为一体的珠海城市中心区域。,一、珠海商业市场调查分析,Page 11,珠海免税商场,一、珠海商业市场调查分析,Page 12,珠海百货广场,一、珠海商业市场调查分析,Page 13,珠海国贸购物广场,一、珠海商业市场调查分析,香洲商圈内目前已形成凤凰路、紫荆路两个商业集中区；香洲商业以大型商场为主，商圈伴随住宅的聚集自然形成，主要依靠商圈内茂业百货及家乐福超市等主力店的带动，商业以满足本商圈居民消费为主，整体商业气氛良好，且多数商场均已销售，未来发展空间有限。,Page 14,香洲商圈,商圈内各区域商业自成一体，业态分布较散。外来消费较少，商圈辐射范围及未来发展空间有限。,一、珠海商业市场调查分析,Page 15,茂业百货,一、珠海商业市场调查分析,Page 16,珠都国际购物中心,一、珠海商业市场调查分析,Page 17,香洲百货,一、珠海商业市场调查分析,Page 18,金宝路商业广场,一、珠海商业市场调查分析,Page 19,尚都时尚百货,一、珠海商业市场调查分析,Page 20,扬名广场,一、珠海商业市场调查分析,商圈内以建材、家居专业市场为主，辅以小型超市、服务配套等，商业总规模约40万平米，其中家居建材占比70%以上。前山商圈现已成为珠海市最大、最集中的专业建材家居市场，与项目的类比性较低。,Page 21,前山商圈,前山商圈以专业市场为主，商业形态单一，零售类商业发展较为落后，本项目对其参考价值较低。,一、珠海商业市场调查分析,片区内仅有万佳超市一家规模较大的品牌超市，经营状况良好；本项目沃尔玛超市品牌竞争优势明显；已有百货有万佳百货和迎宾广场，所进驻品牌档次一般，两家商场的物业条件较为老旧，面临升级换代，经营状况一般；项目所在商圈目前缺乏品牌百货商场；口岸广场是地下物业，经营形态属于潮流前线，经营状况良好。,Page 22,超市/百货,二、片区主要商业业态分析,拱北片区周边超市/百货布点集中，但物业条件较老旧，同质化竞争严重，项目品牌超市及百货做为双主力店，可提升项目形象及号召力，吸引消费者。,片区内两家家电卖场，苏宁电器和泰锋，均集中在万佳百货附近，距离较近，经营情况较好。,Page 23,家电卖场,拱北口岸,泰锋,苏宁,片区内家电卖场仅有两家，且集中在口岸附近。片区北侧居住小区较多，且根据对家电类商家的访谈，其进驻意向较强，家电卖场存在较大市场空间。,二、片区主要商业业态分析,餐饮/休闲/娱乐业态分布较为零散，沿迎宾南路两侧分布。其中品牌餐饮/特色餐饮商家较多，品类多样，经营状况较好。休闲/娱乐商家多为桑拿足浴、酒吧等，在口岸附近自然分布，根据不同消费人群，商家经营各有特色。,Page 24,餐饮/休闲/娱乐,拱北由于口岸经济的正面影响，餐饮及休闲娱乐商家经营状况较好,未来发展空间也较大。,二、片区主要商业业态分析,拱北片区内家居建材市场空白点较大，但前山片区家居建材市场总体量逾40万平米，已成为珠海市最大、最集中的专业建材家居市场，辐射范围已由珠海市发展到周边城市。,Page 25,家居建材,前山片区家居建材市场的规模较大，辐射范围广，且同行业竞争激烈，在家居建材市场日趋饱和的前提下，本项目不具备其竞争优势。,二、片区主要商业业态分析,Page 26,电脑数码市场,珠海市目前较为集中的电脑数码市场在各个片区均有分布，包括拱北文华电脑城、吉大电脑城和湾仔沙、香湾、翰高电脑城等，目前经营状况较好。,珠海市内已有的电脑城分布较散，在各个片区均有布点，目前拱北片区内已有的电脑数码市场体量较小，此业态仍存在一定的市场发展空间。,二、片区主要商业业态分析,调研范围为迎宾南路岭南路桂花路粤海中路所围合地块的商业部分；项目周边主要业态为餐饮和服务配套，比例为40.2%、28.3%，汽修汽配也占有一定比例。,Page 27,注：以上数据由美格行项目组实地调研所得，仅供参考。,项目周边商业街业态分析,二、片区主要商业业态分析,Page 28,迎宾南路作为拱北片商业的代表，商业业态呈多样性，其中餐饮和休闲娱乐业态占有较大比例，与当地及澳门人的消费习惯较吻合，品牌百货比较缺乏，百货商场仍有巨大发展空间。,项目周边商业街业态分析,二、片区主要商业业态分析,Page 29,商业市场环境分析小结,珠海商业总体发展良好，传统百货及超市为主流,拱北区商业处于发展期的过渡阶段，项目商业定位需要脱颖而出，多功能多业态的街区式购物中心的商业形态是项目发展的必然选择。,零售商业发展有较大空间，餐饮休闲娱乐业经营较好,零售业态是广大消费者休闲购物的主要业态之一，本项目的品牌超市百货不仅可以带来大量消费者，同时也与零售业态相互促进，将项目的商业价值最大化，可在最短的时间内将市场做旺；本项目餐饮休闲娱乐类业态是迎宾南路的延伸，在很大程度上吸引外部消费群，扩大项目辐射力；,项目地段优势明显，未来商业发展前景十分可观,通过引进品牌百货及品牌超市，提升项目商业形象及知名度，扩大辐射范围，吸引商圈以外的消费群；,小结,“那破玩意儿，有什么用啊，连大学毕业证都成费纸了，还拿初中毕业证吓唬我，谁希罕！”刘冰儿想。但她看在老班苦口婆心的份上，还是给了她面子，来参加中考了。这漫长的两个小时怎么过？老班在考场外盯着他们这些差生呢，怕他们早早出去，影响了成绩。“作文一定要写完啊。”当她进来的时候，老班站在门外，向她发出讨好的笑。想到这里，刘冰儿看了看作文题目：“阳光灿烂的日子”。她抬起头，朝窗外望了望：阳光很纯净，很妩媚，果然是个阳光灿烂的日子。刘冰儿不讨厌这个题目，虽然她很讨厌作文课。它仿佛触动了她心底的一角，让她听到了冰层融化的声音。那一瞬间，刘冰儿做出了一个重大的决定，她要写作文了。虽然进考场时，她曾赌气地想，要做一个白卷先生，把老师气死。但现在，她改变注意了。一、相遇是个偶然“曾经，我的日子里充满了阳光的味道。那儿流动着鲜花的芳香，弥漫着欢乐的气息刘冰儿就这样开始了自己的开头，从小，她的文笔就不错，语文老师经常夸她，这让她很自豪。初三第一学期期末，我的成绩有所进步，开家长会的时候，老师表扬了我，妈妈特高兴。回到家，爸爸妈妈带我去饭店吃饭,说是对我的奖励。再说，村里刚发了钱，他们高兴，他们手里痒痒。自从我们村的土地被征用，自从我爸妈手里有了钱，我就发现我爸不是我爸我妈不是我妈。我爸再也不去找工作了，他开了个棋牌室，名誉上是棋牌室，其实就是召集村里的闲人赌博；我妈整天在镜子前描眉画眼，试图把自己捯饬成一个美女。但再怎么捯饬，也掩盖不了脸上的那些褶子。吃饭的时候，我给爸爸说我想要电脑,他们很爽快的答应了。第二天就带我去选电脑,第三天就买回来了,第四天就有人来安装宽带,就这样我的生活加入了电脑!我阳光灿烂的日子来临了。可以上网了,我就天天呆在电脑前。聊天,看电影,玩游戏,成了我生活中不可缺少的。起初我有节制,会控制自己,玩到9点10点的不用爸妈催,那时候真的很乖啊。那天，在去逛商场的路上，突然遇到了同年级的杨一一，我们乘坐同一辆公交车，下车时，他竟然要了我的*号，说要加我为好友，这让我受宠若惊。要知道，杨一一是我们学校有名的帅哥，不仅人长得帅，而且歌也唱得特别好。他还会弹吉它，去年在我们学校举办的艺术节上，他自弹自唱的歌曲让全校师生沸腾了。为此，女孩子们都愿意和他交往。但在老师的心目中，他名声却不怎么好，因为他不爱学习，经常招惹事非，老师们提起他都很头痛。杨一一之所以敢在学校里放肆，我们认为是因为他的老爸。他老爸是周围村子的地头蛇，谁也不敢惹。有其父必有其子，在老师们看来，反正也快毕业了，就当他是一坨臭狗屎随着时间自然风干吧，大不了躲得远远的，看你还能臭多久。因此，杨一一在上课时也很随便，他可以睡觉，只要没打呼噜；他可以玩手机，只要没有影响他人；他可以上厕所，只要从后门走有些同学对学校的政策不满，凭什么他杨一一就格外受待见？也想把头发留长，也想上课玩手机，就会被老班狠狠骂一顿：你以为你是谁？你爸是地头蛇吗？你是臭狗屎吗？他爸不是地头蛇，他也不是臭狗屎，所以就乖乖缴械投降了。久而久之，同学们便不和他攀比了，就当他真的是臭狗屎了。受主流的影响，这杨一一在学校里也很孤独，只有在女孩子那里也才能得到少许慰藉。这次，他竟然主动要求添加我为好友，真让我诧异。二、甜蜜的初吻自从有了杨一一，我的生活就变得色彩斑斓起来。我们很聊得来,我们都不愿学习，都讨厌上课，都爱玩游戏，所以在相处了一周后，我们自然而然地恋爱了。可别大惊小怪，否则你就真的OUT了。杨一一说我是他心目中的女神，是他心中的唯一。他说他特别喜欢我的眼睛，精灵古怪，比赵薇的还有灵气。有了我，他心目中那些曾经的花花草草都随风而逝了。这让我很受用，情窦初开的花季，突然降临的白马王子，疯狂的爱的表白，幸福来得太突然，将我打得晕头转向，我找不到北了。那个假期，我蜗居在自己的小屋，把作业抛到地中海，疯狂地上网，聊天。只要上线，我就会期待他也在线。只要他的头像是彩色的，我的心跳就会加快，我知道这是幸福的味道。那天，他给我起了个绰号，叫狗狗，我假装生气：“你骂谁？你鄙视我！”给他发了一个心碎的图像，不理他了。他知道我伤心了，赶紧解释：我用寂寞的心来向你诉说。我喜爱小狗。它单纯，不虚伪，也不奸诈。在我看来，小狗是我亲密的朋友，我宠着它，爱着它，抱着它，逗着它。所以我压抑着自己的情绪，随即发了个感动的图象。他又不停地传来玫瑰，飞吻的图象。虽然是虚的，但我依然当真，面带笑容，脸上泛着红晕。那天，我们相约一块去看电影。在约会的路口，我坐在树荫下的石凳上等他，阳光很轻柔，我听见风从耳畔吹过。我看到他修长的身影穿过护栏，他灿烂的笑容在阳光里绽放，听见他轻快的脚步声逼近，我假装不抬头，手捧欢笑的太阳菊，低头，吟唱。突然，他轻轻地俯下身子，抬起我的脸，在我的唇上轻轻吻了一下，只那轻轻地一点，我感觉脸上热辣辣的，心跳加速，我要窒息了。但那是甜蜜的窒息！我享受到了从来没有的快乐，从来没有的惬意。而这一切都是杨一一带给我的，那真是一段阳光灿烂的日子。寒假结束，开学了，但那枯燥的课堂却再也盛不下我躁动的心跳。上课时，我悄悄地掏出手机，和他短信传情。有一次，我正在发着一条“我爱你”的短信，竟然被老师发现了，她幽灵般飘到我身边。但我还HOLD住，她让我交出手机，我大义凛然和她对视，视死如归地捍卫我的隐私。最终老师败下阵来，他让我滚出去。我把书本哗啦啦扔到地上，镇定自若地走出教室。在走廊里，我继续我们的爱情。与此同时，我身边的朋友一个接一个的离开了,我的名声也越来越坏。在老师同学的眼里,我变成了另类，我是坏孩子,坏学生。但我觉得“坏”是一件光荣的事情，这样，我和杨一一的心才会贴得更近。然而，那个八零后的老班经常会一而再，再而三的找我谈话，给我讲各种各样的大道理，告诉我女孩子要自重，要自尊，要好好学习。她说，还有不到一百天的时间就毕业了我听了只反胃，大婶，拜托，你已经OUT了，别再烦我好不好？,
