2009年7月苏州高端楼盘研究专题研究报告_44PPT.ppt
苏州高端楼盘研究专题,2009.7.1,板块概述,苏州老城区由于保护条例，基本维持现状，地产的发展主要围绕金鸡湖以及新区发展。金鸡湖位于苏州工业园区。经过十多年的发展，成为高端住宅的集合区集结了国内多家知名开发商争相拿地开发。本次参观的重点为天元相似的高端住宅。,古城区,金鸡湖板块,独墅湖板块,新区板块,08年苏州楼市销售排行,金鸡湖板块（高达近60个竞争楼盘）,金鸡湖参观楼盘简要,楼盘名称 容积率 开发商 售价中茵皇冠花园 2.5 苏州中茵置业 25000/中海御湖熙岸 1.0 苏州中海 15000/万科翰庭 2.0 苏南万科 25000/万科尚玲珑 2.2 苏南万科 17000/星屿仁恒 1.6 苏州仁恒 13000/晋合水巷邻里 1.0 新加坡晋合 20000/起,板块简析,苏州自04年中海进入以来，地产进入快速发展阶段，目前在苏州比较有实力的为晋合地产（新加坡）、中海地产、仁恒地产、圆融集团。招商地产等。金鸡湖板块为苏州地产的高端产品聚集地，大多项目为别墅产品。一线湖景的住宅为中茵皇冠国际、万科玲珑湾均为高层住宅。高层加别墅结合的产品为中海湖滨一号、中海御湖熙、晋合水巷邻里。独墅湖成为金鸡湖以后，又一高端地产项目聚集地。星岛仁恒（别墅）、星屿仁恒（精装小高层）为此版块代表项目,中茵皇冠国际社区金鸡湖一线湖景豪宅,1.中茵皇冠国际-苏州金鸡湖奢华豪宅,“中茵皇冠国际社区”位于全国最大的、现代化程度最高的“城市湖泊公园”金鸡湖西岸，与20万平方米香樟公园遥相呼应。,鸟瞰效果图,该项目05年6月开盘销售，开盘销售均价为16000/。成为苏州历史最高价楼盘.开盘销售四个月后售价上涨20000/。目前二手房在市场销售，基本价格在25000/以上。,现场实景,建筑立面设计运用了铝板、玻璃幕墙、底层干挂石材等工艺，强化高端的物业形象。,周边配套五星级酒店，提高项目附加值,双层水晶泳池,水景空间分割，增加小区私密性的同时，提供开阔视野,地下车库人行人口，具备观赏性，采光通透。,假山采光井，和建筑连为一体,主力户型四室两厅三卫 约280,户型采用三梯两户设置，单独设保姆进出口，体现尊贵格调。,保姆专用电梯,私家专用电梯,公寓底层均为挑高精装修大堂，大堂内设置中央空调，可作为公共会客厅使用，并配备物业管家，提供多种服务。,架空层装饰，配置客人休息椅,项目数据,绿化：绿化率49%容积率：2.50 外墙:玻璃幕墙、石材、铝板 内墙:涂料 大堂:花岗岩 大理石 电梯:德国 蒂森克虏伯 门窗:实木防火防盗门、彩色铝合金窗、中空双层玻璃 厨房:意大利Scavolini橱柜 卫生间:澳洲陶瓷、意大利五金（均为科马卫生间产品）供水:德国威能 采暖:美国固特曼家用中央空调（带远程控制）卫生间：采用挪威中欧、丹麦狄微地暖,诚邀知名物业管理公司作为物管顾问世邦魏理仕为物业管理顾问，中茵物业执行管理，容五星级酒店为社区会馆，独设私家豪华游艇俱乐部，室内外多功能会所等设施，住宅实行全封闭智能化管理，一卡通系统，为您提供更人性化、智能化的生活居住环境。,知名设计团队联手产品打造中茵集团积极携手加拿大AAI、EDG、美国HPS以及MBC（太合）等世界知名设计团队担纲社区的建筑、室内以及景观设计规划，共同打造中茵皇冠国际社区的顶级豪阔尺度。,多地区联动销售项目在苏州、上海设立销售中心，在开盘后，即开始在北美举行产品推介会。通过金字塔尖人群的社会活动，在社区会所举办高端品酒会、音乐会等活动，提升自身的高端形象,高端突围所在,都市花园天域,紧邻中茵皇冠国际社区，项目启动时间较早，于04年开盘，07年交房。部分楼栋可欣赏金鸡湖一线湖景，作为当时苏州较早一代高端社区。园林景观:小区内布局有多功能健身游乐花园、特色水景长廊、冥想花园、法式荷花池、浮水走廊、中央浮水广场、严林小溪、滨水雅座、巴巴里喷水池及阶梯草坪等。会所规划:网球场;阅览室;健身房;室外泳池;餐厅（租赁经营，金海华、越泰餐坊等）。,天域：主力户型189,万科玲珑湾-2期瀚庭,均价：25000/,玲珑湾一期为南都开发，万科合并南都以后，全面介入玲珑湾的开发。并将产品的价值最大化。,工业园区湖东与湖西交汇于万科玲珑湾，项目分为三期，一期由南都开发，被万科收购以后，二期、三期由万科自行开发。瀚庭的建筑采用交错式规划，最大限度的扩大楼宇的湖景视野，浩瀚金鸡湖景，尽收眼底。瀚庭的酒店式大堂设计，挑高4.5米，大堂底层设休息区，玛雅米黄铺设华贵台面，高档沙发提供舒适憩息，印象派油画装点瀚庭的电梯空间，全大理石的电梯门套。,规模化的战略,装修情况:全装修;安保系统:红外线报警系统智能化设施:可视对讲系统、周界报警系统、家庭防盗装置电梯品牌:广州日立供水系统:分质供水空调新风系统:预留空调位置外墙:真石漆涂料、石材、玻璃幕墙外立面说明:现代简约风格大堂:感应门走廊:大理石铺面,交付标准,主力样板户型,两梯两户，设立保姆单独入口，大面积的卫生间，并具备良好的景观以及采光，成为豪宅的基本特点，精装户型配备中央空调、地暖等。,楼盘实景,大面积的室外泳池成为社区景观中的点睛之笔。成为吸引人眼球的重点景观。,景观细节,随处可见的喷水池，叠式流水池。增加园林的情趣以及灵动性,3期尚玲珑 销售均价：15000/,销售沙盘,项目效果图，建筑外立面类似无锡金域蓝湾,二期一线湖景率先开发，拔高三期的市场预期,二期为整个规划中最好的位置，价格也是最高，通过二期的价格，拔高了整个社区的价格体系，因此在二期开发的时候，稍低的价格被大部分人接受。三期规划为新古典主义的建筑风格；地块沿南北向由低至高排列建筑组团，丰富了建筑层次；建筑单体错落有致，通过围合、穿插、错落形成层次丰富的建筑空间，各建筑群既独立又相互呼应。配套苏州最大的社区内会所之一，近3500平方米的面积，内设室内恒温游泳池、宴会厅、咖啡吧、健身房等。,主力户型：190餐厅空间比较阔绰，同时对阳台的细节处理比较到位，分洗衣阳台、杂物阳台、设备阳台。,主力户型：170,项目靓点,挑高一楼大堂,实木进户门,卫生间配套水暖,底层石材干挂立面，上层采用真石漆、顶层采用玻璃幕墙,金鸡湖地王中海御湖熙岸继半岛华府之后，中海地产再苏州又一高端住区，当初并以金鸡湖地王的头衔，备受关注。,2005年12月底，中海地产以10.31亿的土地价格勇夺金鸡湖畔毗邻水巷邻里的苏州地王。该地块总占地面积约26万平方米，总容积率1。继中海半岛华府之后，苏州中海在苏州做的领一个高端产品的，地块规划高层、小高层、多层公寓，联排别墅、双拼别墅、独栋别墅的高级住宅区。,中海御湖熙岸“纯正典雅国际社区、名流贵胄领地”,地块西侧规划为高层和小高层建筑,东侧地块位于金鸡湖正南端，北邻李公堤风情商业街，规划产品主要为独栋别墅以及联排别墅。,大面积的溪流水景。围绕别墅，增加各自别墅的私密性的同时，可以更好的释放空间通透感。,晋合地产水巷邻里,准现房发售，园区唯一高精装修社区。价格高于周边一倍。总建筑面积：100000 总户数：518户,水巷里的世界智慧,项目自2008年6月以准现房的形式开盘对外销售。虽然在世界金融危机的影响之下，但是去得到了众多购房者的热烈追捧。其主要原因有一下几点：1.准现房形式凸显产品的品质。2.低建筑密度规划将小区的地理位置优势发挥到极致。高层公寓全部采用架空层设计，增加了住户活动休闲空间。3.全精装修标准到每个细节，采用较为高端的品牌，迎合高端消费人群。,景观规划,小面积打造出精致的溪流景观,入口处，石材标识墙喷泉叠合景观。,社区规划共设城市广场、茂林区、都市区、田园区四大区域。由东向西、由低至高的空间建筑布局，建筑单体采用弧形布置形态，呈涟漪状由东向西发散。新古典现代主义风格建筑群，借鉴苏州传统民居的围合形态，通过景观、水系等有机划分出的组团。,安保系统:红外线报警系统智能化设施:周界防范报警系统、电视监控系统、楼宇访客对讲系统、家庭安全防范系统电梯品牌:三菱供水系统:分质供水空调新风系统:预留空调位置外墙:面砖；石材；大堂:感应门走廊:大理石铺面进户门:静电喷涂断桥铝合金双开门窗材:铝合金双层中空隔音玻璃房间:卫生地板:AZUVI优质地砖墙壁:AZUVI优质墙砖配置:科勒，浴霸，卫浴五金件,交付标准,星屿仁恒独墅湖全精装公寓,独墅湖一线湖景精装公寓,金鸡湖成为大牌开发商的战场以后，独墅湖成为继金鸡湖以后又一热门板块。目前，中海、仁恒、中新置地均在独墅湖持有地块。,星屿仁恒位于独墅湖西岸，地块为三面环水的岛屿，朝东面向11.52平方公里独墅湖湖景。总占地面积约7.85万平米，建筑总面积约10万平米，规划为706户精装小高层公寓，设计有95平米起至182平米四种风格不同的户型。规划上，星屿仁恒独创“一轴、两区、三带”的布局，尽可能的做到户户有景，并在国际化闲适中融进传统苏州的江南韵味，中央湖区、主题花园、小品景观等进行动静有序的组合，并且在水岸线上配以滨湖水上会所，滨湖游泳池，网球场等休闲配套设施。项目销售均价：11000/,主力户型：182,主力户型：148.9,湖景会所视野,一线湖景会所前期作为销售中心使用，配备室外湖景游泳池，给人得感觉非常震撼。,项目现场细节处理,树木裸土覆盖处理,垃圾箱顶部植物覆盖,HONEYWELL门禁系统,门牌门铃应用处理,设备阳台燃气中央热水器,汇报结束，谢谢！,
