【商业地产】苏州山水映像项目推广执行报告-91PPT-2009年-天启开启.ppt
2009年2-5月推广执行报告,苏州中锐项目,贰零零玖年壹月 天启&开启,近期市场动态,壹,春节楼市现阳春，小刺激大效果2月9日成交套数破千，1月24日-2月9日的春节购房节期间共成交2056套。免契税、补房价等优惠释放刚需,2007年-2008年量价走势量跌价稳，苏州楼市相对全国市场更为平稳，表现出稳定和成熟的心理预期。2009年年初的放量，为部分积压的刚性需求释放，性价比达到心理预期时，刚需客户勇于出手。09年上半年可考虑以灵活的价格策略继续扫市。,价格：目前在售小高层报价6100元/，多层报价6300元/，均可优惠 200元/并推出英伦风格别墅，价格在200-400万左右/栋。破解方法：目前价差在200元左右，灵活 推出价格策略，特价房拉开500元 左右的价差，抬高优势房源价格，保持均价持平主诉求：为与狮山路的距离。破解方法：将中锐项目品质全面升级，配套为CBD级，大卖场、商业中心 1KM辐射圈内 建筑为都市珍贵低密度住宅 交通是轨道交通3号线 环境是上方山、石湖生态自然,主要竞案：城河新旅程,客源预测,贰,客源区域分析,新区楼市，显现内部消化特征苏州供应和成交高峰，集中在吴中、园区，这两个区呈现明显的人口导入迹象，新区供应量与成交量比例俱相对较少，缺乏具有全市影响力的领导大盘，客源大多来自新区内部,来访和成交客户区域分布表项目自身的来人和成交客户区域，基本与新区内部消化的特征相符沧浪区的外溢客户占到一定比例吴中区客户来源区域不够详细，不做分析,沧浪新城规划，吸引全城注意力世贸运河城的规划巨制，骤然提升区域板块的重量级别中心城区供应量有限，世茂运河城将成为城区客户的置业参考因为与新区和吴中区接壤，地缘优势也将吸引这两个区的大量客户本项目可借用地利之东风，吸纳部分中心城区和吴中区客户。,客源区域分析基础性客源仍将集中在新区09年度上半年推广中，可将新区客源细分至具体客群，进行精准打击，提高推广效能创造性客源来自老城区与吴中区偏北区域该客源主要为改善型客源，关注生态环境与空间舒适度，针对这部分客源采取不同的推广诉求,客群特征分析,来访和成交客户年龄分析表无论是来访还是成交，年龄的高峰集中在26-30岁，婚房与首次置业的比例较高，家庭结构集中为青年之年和小太阳家庭,来访和成交客户职业分析表制造业、服务业、自营商占据主要比例，与新区产业结构相应和,来访和成交客户职务分析表专业人士为主要人群，其特征是知识水平较高，有一定支付能力但不充裕，对价格的敏感度高,客群特征分析主力客群为追求新奇的年轻客群受过较好的普及教育，生活与消费追求新奇、审美、一定的想象空间，冲动性购房倾向较明显，感情化诉求较易打动价格敏感度高，以空间和时间换金钱职务水平和收入水平尚处于中低阶段，支付能力有限，在诉求上需提高项目品质，强调未来CBD级的配套大环境，轻轨三号线的规划，突出本项目的高性价比。,案名建议,叁,2009年度,新案名,新出发,市场在期待客户在期待中锐在期待苏州在期待,一个更接近理想的中锐苏州作品,第壹步,案名抓住项目特质,森林公园,景,上方山,书,国际教育园北区,低密度花园,院,洋 房,上方山森林公园 景国际教育园北区 书低密度综合社区 院,树香与书声并茂的书院生活,为城市营造含氧量极高的书院生活,中锐教育地产,书院,第壹步,案名关键字,第贰步,案名蕴涵深厚寓意,把美好期许植入到案名中,希望2009年度皆有顺应天时、地利、人和,成功的祝福,把项目的特征注入到案名中,区域环境与内部产品山色、水光、树影,项目潜在特质,把生活的意境注入到案名中,说到底，还是选择一种生活宁静、禅意、谈笑鸿儒,生活的期待,天地人山水树静禅笑,一生二、二生三、三生万物,一个三位一体的项目，一种三三近善的生活中国传统意识认为，三是最完善的数字世界从三开始，由三组成,亚里士多德说：“有形体的东西，离开三就没有体积了”因为体积是由长、宽、高三度空间组成的。不仅一个立体，就是一个最简单的平面，如三角形也起码必须有不在同一直线上的三点。古希腊哲学家毕达歌拉斯也将“三”看成一个完善的数。因为全数有起点、中点和终点，这个数就是三元。“三”被认为是一个完满者。,三号书院三味书院三景书院三尚书院,第贰步,案名关键字,第叁步,案名紧扣客户心理,未来的主力客源，仍以新区的年轻客层为主,这个群体离不开城市他们是时尚的重要跟随者他们选择山水环境富氧氛围可以肯定不是为了避世而是更好的享受城市,二期目标客源中，会出现沧浪老城的换房客户这是一群习惯了城市的人会更在意未来生活与城市如何对接,三号书院三味书院三景书院三尚书院,上书房林学院德馨书院清风书院,OR,缺少城市感,三号书院,3号书院,“3”即是完美符号，也是时尚符号城市圈内自由挥洒的时尚气息,3号书院,第叁步,案名建议,3号书院,3号书院文化精英族群聚居地异于新区的特殊物业 开启文化居住新纪元,区域：国际教育园北区项目：综合性低密度社区数字：3=赚，寓意全赢的起点 数字：注入现代时尚的活力,Yards In Front Of Mountain,售楼处门头示意,售楼处LOGO墙示意,售楼处沙盘及展示墙示意,工地围墙,工地围墙示意,2-5月执行表现,肆,2-5月推广策略,狙击手战略精准打击，瞄准客户细分群体，抢占有限的刚需客源,广告术-攻心术适当采取情感式诉求，抓住目标客户群的注意力，让他们把个人的生活体验移植到项目体验上，继而产生关注和购买的意向,客群细分,子女年龄,业主年龄,父母,详细描述,家庭类型,0-11岁,35,年龄在35岁以下的青年或青年伴侣（无父母，无孩子）,-,-,无限制,青年业主+0-11岁子女,-,12-24,35-45,中年业主+12-24岁子女，且子女在家生活,-,青年之家,小太阳家庭,中年之家,老人家庭,45,-,-,空巢或准空巢业主,2月,3月,4月,5月,余房促销,余房促销,小高层公开,小高层公开,坚持免契税，坚持暖心价,前50人签约，免一年月供,首付少一半，给她一个家,电梯优多层，火热新登场,低密度社区，CBD级生活享受,主要营销目标,主要推广主题,2-5月推广分期表,青年之家,青年之家&小太阳家庭,青年之家&小太阳家庭&中年之间&老年家庭,2月执行表现,推广主题,坚持免契税，坚持暖心价新春购房节的余波延续，同时推出一批特价房，如5600元左右的多层公寓，做限时限量的认购登记,推广任务,一期余房促销,网络三翻,派单（针对婚房）,亲爱的，我要送你一支百合以往我都送你玫瑰你总是甜蜜的绽放笑容深深的吸着花香然后嗔怪的说声“浪费”爱情长跑这么多年我看得到你眼神里的期望我知道你想得是一辈子的承诺我觉得我已经足够强壮背负起你和你的幸福今天，我决定送你一支百合带你去看我们未来的家,青年之家,派单（针对婚房）,派单 携折好的百合至接待中心，可享受每平米50元爱情折扣（有效期2月20日-3月10日）,3月执行表现,推广主题,前50人签约，免一年月供首付少一半，给她一个家灵活多变的价格策略，继续攻击刚需客户群，将摇摆不定的犹豫心态变为错过不会再有的果断购买,推广任务,一期余房促销,网络三翻,3月道旗,长江路道旗,宝带西路道旗,户外大牌,路演主题背景板,低密度住宅说明会路演易拉宝,派单（针对小太阳家庭）,孩子，你要的只是我的爱9个新款的芭比娃娃100元每小时的钢琴培训课最新潮流行的童装和运动鞋花了半年积蓄找关系才能进的幼儿院孩子，我明白这些不是你想要的当你没有自己的房间在餐桌上做游戏当你蜷缩在沙发里画一大片树林和花园当你坐在电视机前消磨周末的时间我知道，我必须为你而改变今天，我要教你叠一只纸青蛙在咱们新家的花园里学呱呱叫,小太阳家庭,派单（针对小太阳家庭）,派单 携折好的青蛙至接待中心，可享受每平米50元亲情折扣（有效期3月11日-3月30日）,4月执行表现,推广主题,电梯优多层，火热新登场品质升级、环境升级的新产品公开，惊喜价格促成成交,推广任务,小高层公开,网络三翻,派单（产品篇）,派单（产品篇）,4月道旗,宝带西路&长江路道旗,户外大牌,5月执行表现,推广主题,低密度社区，CBD级生活5月市场变化未定，建议准备灵活的价格策略，应对竞争对手和市场的变化,推广任务,小高层公开,网络三翻,销售折页（售楼处用）,THE END,本次报告完毕，感谢各位领导聆听！,购物中心调整、提升的必要性和实施策略,演讲嘉宾 邱志东 先生,1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略,目录,一、购物中心调整和提升的目的,购物中心调整和提升的目的,1、完善购物中心定位2、增强市场竞争力3、满足消费者需求4、提升租值,二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升,1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要8、经营项目业绩增长有较大市场空间9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整,什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升,三、购物中心调整提升前必须考量的内容,购物中心调整提升前必须考量的内容,1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析,6、原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、市场营销推广策略的得失及未来方向 8、拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、业务团队的思路、业务能力和人员配备10、调整、提升前后租金收益比较,购物中心调整提升前必须考量的内容,11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性12、调整提升的时间节点安排13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用,购物中心调整提升前必须考量的内容,四、购物中心调整实施过程中的策略,1、专职团队的组建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略,购物中心调整实施过程中的策略,购物中心调整实施过程中的策略,6、调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示8、灵活的合作方式和租金收益平衡预算9、原有租户的去留问题10、项目调整部门的配合及分工,11、项目调整的时间节点确定12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排13、推广策略的实施14、租户维护和管理服务,购物中心调整实施过程中的策略,演讲结束，谢谢大家！,
